Автор Анна Евкова
Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Акций закрытого акционерного общества

Содержание:

Введение

Объектом оценки является 100% акций Закрытого акционерного общества «МОСХХХХ» (ОГРН 110500ХХХХХХХ, ИНН 5003086982, КПП 500301001, место нахождения: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2»).

Объектом оценки является 100% в уставном капитале акционерного общества «МОСХХХХ». Рассматриваемый пакет является контрольным, данное обстоятельство учитывается при расчете рыночной стоимости объекта оценки. Характеристика оцениваемого пакета – абсолютный контроль.

Финансово-хозяйственная деятельность Общества в течение 2015 г. – 1 кв. 2018 г. осуществлялась за счет собственных средств.

Согласно данным компании JLL, представленным в обзоре рынка складов по итогам первых трех месяцев 2018 года, доля свободных складских площадей в Московском регионе упала на 1,9 п.п. – с отметки 8,3% на конец 2017 года до 6,4%. В абсолютном выражении объем незанятых помещений снизился до 1,08 млн кв.м. Данный показатель как в относительном, так и в абсолютном значении является минимальным с начала 2015 года.

Цель работы - определение рыночной стоимости 100% акций Закрытого акционерного общества «МОСХХХХ» (ОГРН 110500ХХХХХХХ, ИНН 5003086982, КПП 500301001, место нахождения: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2»).

Задачи работы – анализ объекта оценки, проведение расчетов, составление документа об оценке.

Перечень основных сведений

Основание для проведения оценки:

  • Основание для проведения оценки: Договор оказания оценочных услуг № П-1804110 от 11.04.2018 г.

Общая информация, идентифицирующая объект оценки:

  • Объект оценки – 100% акций Закрытого акционерного общества «МОСХХХХ» (ОГРН 110500ХХХХХХХ, ИНН 5003086982, КПП 500301001, место нахождения: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2»).
  • Местонахождение Общества: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2»
  • Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта оценки.
  • Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения: для совершения сделок с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, отступного, залога, принятии управленческих решений. Отчет не может быть использован в иных целях.
  • Номинальная стоимость: номинальная стоимость 100% (одной) доли в уставном капитале ЗАО «МОСХХХХ» составляет 108 365 000 (сто восемь миллионов триста шестьдесят пять тысяч) руб.
  • Балансовая стоимость чистых активов ЗАО «МОСХХХХ» составляет 484 706 000 (четыреста восемьдесят четыре миллиона семьсот шесть тысяч) руб.
  • Заказчик оценки: – Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов»..
  • Порядковый номер отчета: Отчет № П-1804110.
  • Дата оценки: 31 марта 2018 г.
  • Дата составления отчета: 05 августа 2018 г.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Рыночная стоимость

Подход к оценке

Затратный

Сравнительный

Доходный

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, руб.

5 605 634 000

Не использовался.
Обоснованный отказ

Не использовался.
Обоснованный отказ

Удельный вес используемого подхода

1,00

-

-

Рыночная стоимость 100% акций Закрытого акционерного общества «МОСХХХХ» (ОГРН 110500ХХХХХХХ, ИНН 5003086982, КПП 500301001, место нахождения: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2»), руб.

1 810 088 000

(Один миллиард восемьсот десять миллионов восемьдесят восемь тысяч) руб.

Оцениваемый пакет акций, %.

100%

Скидка на неконтрольный характер объекта оценки, %

0%

Скидка на неликвидный характер объекта оценки, %

0%

Рыночная стоимость 100% акций Закрытого акционерного общества «МОСХХХХ» (ОГРН 110500ХХХХХХХ, ИНН 5003086982, КПП 500301001, место нахождения: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2»), руб.

1 810 088 000

(Один миллиард восемьсот десять миллионов восемьдесят восемь тысяч) руб.

Итоговая величина стоимости объекта оценки

Рыночная стоимость 100% акций Закрытого акционерного общества «МОСХХХХ» (ОГРН 110500ХХХХХХХ, ИНН 5003086982, КПП 500301001, место нахождения: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2»), руб.

1 810 088 000

(Один миллиард восемьсот десять миллионов восемьдесят восемь тысяч) руб.

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости:

  • Результат оценки достоверен только в целях предполагаемого использования результатов оценки (пункт «Предполагаемое использование результатов оценки» Задания на оценку).

Описание объекта оценки

Сведения об объекте оценки

Объектом оценки является 100% акций Закрытого акционерного общества «МОСХХХХ» (ОГРН 110500ХХХХХХХ, ИНН 5003086982, КПП 500301001, место нахождения: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2»)

Размер уставного капитала 108 365 000 (Сто восемь миллионов триста шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек.

Объектом оценки является 100% в уставном капитале акционерного общества «МОСХХХХ».

Рассматриваемый пакет является контрольным, данное обстоятельство учитывается при расчете рыночной стоимости объекта оценки.

Характеристика оцениваемого пакета – абсолютный контроль.

Таблица 1.

Характеристика объекта оценки

Характеристика

Комментарий

Объект оценки

100% акций Закрытого акционерного общества

Степень влияния на деятельность Общества

Полный контроль

Источник: данные ЗАО «МОСХХХХ»

Таблица 2.

Перечень акционеров

Наименование учредителя

Адрес места нахождение

Доля в УК, %

КОМПАНИЯ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕПУССЕР ХОЛДИНГЗ ЛИМИТЕД" (REPOUSSER HOLDINGS LIMITED)

АНАКСАРХУ, 6А КАПСАЛОС, П/Я 3087, ЛИМАССОЛ, КИПР

99,9991

НАЗАРОВА АННА СТАНИСЛАВОВНА

н/д

0.0009228071794398561

Количество акционеров Общества.

Общее количество лиц, зарегистрированных в реестре акционеров Общества: 1

Сведения о предыдущих выпусках ценных бумаг эмитента.

Вид, категория (тип) ценных бумаг: обыкновенные именные бездокументарные

Государственный регистрационный номер и дата его присвоения: №1.01.73615.Н от 25.06.2010 г.

Дата государственной регистрации выпуска ценных бумаг: 25.06.2010 г.

Орган, осуществивший присвоение выпуску ценных бумаг государственного регистрационного номера (государственную регистрацию выпуска ценных бумаг): Региональное отделение Федеральной службы по финансовым рынкам в Центральном Федеральном округе (РО ФСФР России в ЦФО)

Номинальная стоимость каждой ценной бумаги выпуска: 1000 руб.

Количество размещенных ценных бумаг выпуска: 108 365 шт.

Количество ценных бумаг выпуска, находящихся в обращении: 108 365 шт.

Дата государственной регистрации отчета об итогах выпуска ценных бумаг: 25.06.2010 г.

Сведения о дополнительных выпусках

Дополнительные выпуски не проводились.

Общая характеристика предприятия

Таблица 3.

Наименование организации: ЗАО «МОСХХХХ»

Общая информация

Полное название

Закрытое акционерное общество «МОСХХХХ»

Сокращенное название

ЗАО «МОСХХХХ»

Описание деятельности

Сдача в наем собственного недвижимого имущества

Координаты

Регион

Москва

Местонахождение

142703, Московская обл., Ленинский район, город Видное, Производственный корпус «ЗАК-2»

Коды идентификации

ИНН

5003086982

ОКПО

66148879

ОКВЭД

68.20.2

ОКОПФ/ОКФС

67

61

ОКЕИ

384

Данные о регистрации

ОГРН

110500ХХХХХХХ

Дата присвоения ОГРН

15.06.2010 г.

Наименование

регистрационного органа

Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №14 по г. Москве

Законодательные и нормативно-правовые акты, используемые при оценке

При проведении данной оценки использовались нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией (СРО оценщиков), членом которой является Оценщик, подготовивший:

  • Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ (со всеми дополнениями и изменениями);
  • Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297);
  • Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 298);
  • Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 299);
  • Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса» (ФСО № 8) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 01 июня 2015 г. № 326);
  • Стандарты оценщиков СРО «РАО» (утверждены решением Совета Ассоциации; протокол от 06.10.2015 г.).

Законодательные акты:

  • Федеральный закон от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (ред. от 13.07.2015)
  • Федеральный закон от 22 апреля 1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»,(ред. От 21.07.2014).
  • Федеральный закон от 26.12.1995 №208-ФЗ«Об акционерных обществах», (ред. от 29.06.2014)
  • Федеральный закон 05.03.1999 № 46- О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг» (ред. от23.07.2013)
  • Федеральный закон от 11.03.1997 № 48-ФЗ«О переводном и простом векселе».
  • Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред.от 06.04.2015).
  • Федеральный закон от 15.07.1998 № 31- ФЗ«Об особенностях эмиссии и обращении государственных и муниципальных ценных бумаг»(ред. от14 июня 2012 года).
  • Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»(ред.от13.07.2015).
  • Федеральный закон от 29.11.2001 № 156–ФЗ«О приватизации государственного и муниципального имущества»(ред.13.07.2015).
  • Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (ред. от 29.06.2015) .

Справочные источники:

  • Российский журнал «Рынок ценных бумаг» http://www.rcb.ru/
  • Российский журнал «Имущественные отношения http://www.iovrf.ru/ Российский журнал « Акционерное общество http://www.ao-journal.ru/ Бюллетень « Государственное имущество» http://www.nlr.ru
  • Вестник банка России http://www.cbr.ru/
  • Информационное агентство « СКРИН» http://www.skrin.ru/
  • Московская биржа ММВБ-РТС http://rts.micex.ru/
  • Федеральное агентство по управлению государственным имуществом http://www.rosim.ru/
  • Центральный банк Россииhttp://www.cbr.ru/
  • Министерство экономического развития Россииhttp://www.economy.gov.ru/

Краткий анализ объекта оценки

Основная цель финансового анализа – выявление и оценка состояния и тенденций развития финансовой ситуации на предприятии.

Результаты финансового анализа непосредственно влияют на выбор методов оценки и их удельные веса в итоговой оценке; прогнозирование доходов и расходов предприятия; на определение ставки дисконта, применяемой при дисконтировании денежного потока; на величину мультипликатора, используемого в методе отраслевых коэффициентов.

Для анализа финансового состояния предприятия были рассмотрены данные бухгалтерской отчетности ЗАО «МОСХХХХ» за 2015 –1 кв.2018 гг.

Оценщики подразделили проводимый финансовый анализ на следующие составляющие:

  • общий анализ финансового состояния, позволяющий проследить динамику валюты баланса, структуры активов и пассивов Общества, имущества, запасов и затрат, сделать общий вывод о финансовом состоянии предприятия;
  • анализ структуры активов и пассивов баланса;
  • анализ финансовой устойчивости, т. е. определение платежеспособности предприятия;
  • анализ ликвидности баланса – оценка способности предприятия рассчитываться по своим обязательствам;
  • анализ финансовых результатов, иначе говоря, оценка динамики показателей прибыли, рентабельности и деловой активности предприятия.

Копии предоставленной бухгалтерской отчетности ЗАО «МОСХХХХ» приводятся в Приложении.

Оценка состава и структуры баланса

Для проведения общего анализа построен сравнительный аналитический баланс, в котором статьи актива и пассива бухгалтерского баланса агрегированы в группы, расположенные по признаку ликвидности (актив) и срочности обязательств (пассив) с выделением наиболее значимых статей, определяющих финансовое состояние. Сравнительный аналитический баланс позволяет сделать общие выводы о финансовом состоянии предприятия и проследить тенденции изменения наиболее значимых статей в имуществе предприятия в сравнении с прошлыми периодами.

Анализ финансового состояния предприятия, предполагает необходимость формирования аналитического баланса.

Аналитический баланс формируется путем перегруппировки отдельных статей оборотных и внеоборотных активов, капитала и обязательств, а также устранения влияния на валюту баланса и его структуру регулирующих статей.

Основные рекомендации при формировании аналитического баланса:

  • на сумму по статье «Задолженность участников (учредителей) по взносам в уставный капитал» (раздел 2 актива баланса) должна быть уменьшена величина собственного капитала и величина оборотных активов;
  • увеличить размер материально-производственных запасов на сумму налога на добавленную стоимость по приобретенным ценностям;
  • следует перевести из долгосрочных обязательств в краткосрочные те суммы долгосрочных кредитов и займов, которые должны быть погашены в настоящем году, включая ссуды, не погашенные в срок;
  • уменьшить сумму краткосрочных обязательств (заемных средств) на величину «Доходов будущих периодов». На эту же сумму необходимо увеличить размеры собственного капитала.

Сравнительный аналитический баланс приведен в табл. 6.3.1.

Анализ динамики валюты баланса проводится путем сравнения баланса на начало и конец анализируемого периода по стр. 1600, 1700 бухгалтерского баланса.

За период с 2015 г. по 1 кв.2018 г. наблюдалась незначительная отрицательная динамика валюты баланса с 300 306 тыс. руб. до 566 125 тыс. руб. (темп + 089%) в основном за счет финансовых вложений и основных средств по активу баланса, нераспределенной прибыли по пассиву баланса.

Выручка за период 2015 - 2017 г. имела достаточно высокие положительные значения. Следует отметить рост выручки с 2015 по 2017 гг. более чем на 32%.

Таблица 1.

Сравнительный аналитический баланс

Наименование статей баланса

Коды строк баланса

Абсолютные величины, тыс. руб.

Удельный вес, %

по состоянию на

изменения (+,-)

на

изменения (+,-)

31.12.2015 г.

31.12.2016 г.

31.12.2017 г.

31.03.2018 г.

31.12.2015 г. - 31.12.2016 г.

31.12.2016 г. - 31.12.2017 г.

31.12.2017 г. - 31.03.2018 г.

31.12.2015 г.

31.12.2016 г.

31.12.2017 г.

31.03.2018 г.

31.12.2016 г. - 31.12.2017 г.

31.12.2017 г. - 31.03.2018 г.

I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

Нематериальные активы

1110+1120+1130+1140

537

278

83

82

-259

-195

-1

0,2%

0,1%

0,0%

0,0%

-0,1%

0,0%

Основные средства и прочие внеоборотные активы

1150+1190

197 053

222 660

270 634

258 506

25 607

47 974

-12 128

65,6%

54,1%

52,0%

45,7%

-2,1%

-6,4%

Прочие внеоборотные средства

1160+1170+1180

2 267

14 879

21 031

21 503

12 612

6 152

472

0,8%

3,6%

4,0%

3,8%

0,4%

-0,2%

Итого по РАЗДЕЛУ I

1100

199 857

237 817

291 748

280 091

37 960

53 931

-11 657

66,6%

57,8%

56,1%

49,5%

-1,7%

-6,6%

II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

Запасы и затраты

1210

1 819

1 769

2 085

2 268

-50

316

183

0,6%

0,4%

0,4%

0,4%

0,0%

0,0%

Налог на добавленную стоимость

1220

79

0

0

0

-79

0

0

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Дебиторская задолженность

1230

49 041

36 863

34 168

48 563

-12 178

-2 695

14 395

16,3%

9,0%

6,6%

8,6%

-2,4%

2,0%

Финансовые вложения

1240

33 000

133 500

189 780

230 380

100 500

56 280

40 600

11,0%

32,4%

36,5%

40,7%

4,0%

4,2%

Денежные средства

1250

16 266

967

231

2 684

-15 299

-736

2 453

5,4%

0,2%

0,0%

0,5%

-0,2%

0,4%

Прочие оборотные активы

1260

244

492

2 281

2 139

248

1 789

-142

0,1%

0,1%

0,4%

0,4%

0,3%

-0,1%

Итого по РАЗДЕЛУ II

1200

100 449

173 591

228 545

286 034

73 142

54 954

57 489

33,4%

42,2%

43,9%

50,5%

1,7%

6,6%

Стоимость имущества предприятия

1600

300 306

411 408

520 293

566 125

111 102

108 885

45 832

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

Х

Х

III. КАПИТАЛЫ и РЕЗЕРВЫ

Уставный капитал

1310

108 365

108 365

108 365

108 365

0

0

0

36,1%

26,3%

20,8%

19,1%

-5,5%

-1,7%

Собственные акции, выкупленные у акционеров

1320

0

0

0

0

0

0

0

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Переоценка внеоборотных активов

1340

0

0

0

0

0

0

0

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Добавочный и резервный капитал (без переоценки)

1350

0

0

0

0

0

0

0

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Резервный капитал

1360

0

0

0

0

0

0

0

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)

1370

122 879

225 254

338 279

375 986

102 375

113 025

37 707

40,9%

54,8%

65,0%

66,4%

10,3%

1,4%

Итого по РАЗДЕЛУ III

1300

231 244

333 619

446 644

484 351

102 375

113 025

37 707

77,0%

81,1%

85,8%

85,6%

4,8%

-0,3%

IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Заемные средства

1410

0

0

0

0

0

0

0

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Отложенные налоговые обязательства

1420

64

103

152

117

39

49

-35

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Прочие обязательства

1430+1450

0

0

0

0

0

0

0

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Итого по РАЗДЕЛУ IV

1400

64

103

152

117

39

49

-35

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Заемные средства

1510

0

0

0

0

0

0

0

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Кредиторская задолженность

1520

63 879

72 672

68 377

75 867

8 793

-4 295

7 490

21,3%

17,7%

13,1%

13,4%

-4,5%

0,3%

Прочие обязательства

1530+1540+1550

5 119

5 014

5 120

5 790

-105

106

670

1,7%

1,2%

1,0%

1,0%

-0,2%

0,0%

Итого по РАЗДЕЛУ V

1500

68 998

77 686

73 497

81 657

8 688

-4 189

8 160

23,0%

18,9%

14,1%

14,4%

-4,8%

0,3%

Всего заемных средств

1400+1500-1530

68 998

77 686

73 497

81 657

8 688

-4 189

8 160

23,0%

18,9%

14,1%

14,4%

-4,8%

0,3%

ИТОГ БАЛАНСА

1500, 1600, 1700

300 306

411 408

520 293

566 125

111 102

108 885

45 832

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

Х

Х

Источник: бухгалтерская отчетность Общества, расчеты Оценщика

Оценка динамики состава и структуры актива баланса

Структура и динамика активов ЗАО «МОСХХХХ» представлена в таблице.

Таблица 2.

Состав и структура актива баланса

Актив баланса

Код строки баланса

31.12.2015 г.

31.12.2016 г.

31.12.2017 г.

31.03.2018 г.

Абсолютное изменение за последний отчетный период, тыс. руб.

Относительное изменение за последний отчетный период, %

тыс. руб.

% к итогу

тыс. руб.

% к итогу

тыс. руб.

% к итогу

тыс. руб.

% к итогу

Внеоборотные активы -иммобилизованные средства

Нематериальные активы

1110

537

0,2%

278

0,1%

83

0,0%

82

0,0%

-1

-1,2%

Результаты исследований и разработок

1120

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Нематериальные поисковые активы

1130

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Материальные поисковые активы

1140

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Основные средства

1150

197 053

65,6%

222 660

54,1%

270 634

52,0%

258 506

45,7%

-12 128

-4,5%

Доходные вложения в материальные ценности

1160

0

0,0%

6 698

1,6%

4 819

0,9%

4 349

0,8%

-470

-9,8%

Финансовые вложения

1170

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Отложенные налоговые активы

1180

2 267

0,8%

8 181

2,0%

16 212

3,1%

17 154

3,0%

942

5,8%

Прочие внеоборотные активы

1190

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

ИТОГО

1100

199 857

66,6%

237 817

57,8%

291 748

56,1%

280 091

49,5%

-11 657

-4,0%

Оборотные активы - мобильные средства

Запасы

1210

1 819

0,6%

1 769

0,4%

2 085

0,4%

2 268

0,4%

183

8,8%

Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям

1220

79

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Дебиторская задолженность

1230

49 041

16,3%

36 863

9,0%

34 168

6,6%

48 563

8,6%

14 395

42,1%

Финансовые вложения

1240

33 000

11,0%

133 500

32,4%

189 780

36,5%

230 380

40,7%

40 600

21,4%

Денежные средства

1250

16 266

5,4%

967

0,2%

231

0,0%

2 684

0,5%

2 453

1061,9%

Прочие оборотные активы

1260

244

0,1%

492

0,1%

2 281

0,4%

2 139

0,4%

-142

-6,2%

ИТОГО

1200

100 449

33,4%

173 591

42,2%

228 545

43,9%

286 034

50,5%

57 489

25,15%

ВСЕГО АКТИВОВ

1600

300 306

100,0%

411 408

100,0%

520 293

100,0%

566 125

100,0%

45 832

8,8%

Источник: бухгалтерская отчетность Общества, расчеты Оценщика

На 31.03.2018 г. структура имущества характеризуется преобладающей долей внеоборотных активов (50,5% от валюты баланса), которые за последний отчетный период практически уменьшились на 4%, в свою очередь оборотные активы увеличились на 57 489 тыс. руб. (+25,15%).

Диаграмма 6.3.1. Структура актива баланса

Рисунок 1. Структура статей актива баланса

В структуре внеоборотных активов по состоянию на 31.03.2018 г. преобладает статья «основные средства» (45,7% от валюты баланса).

Активное сальдо организации – это превышение дебиторской задолженности кредиторской. И, наоборот, пассивное сальдо – это превышение кредиторской задолженности над дебиторской.

Данные для сопоставительного анализа дебиторской и кредиторской задолженности представлены в табл.6.3.3.

Таблица 3.

Дебиторская и кредиторская задолженность

Дебиторская задолженность, тыс. руб.

Кредиторская задолженность, тыс. руб.

На 31.12.2017

На 31.03.2018

Изменение

На 31.12.2017

На 31.03.2018

Изменение

тыс. руб.

%

тыс. руб.

%

34 168

48 563

14 395

42,13%

68 377

75 867

7 490

10,95%

Источник: бухгалтерская отчетность Общества, расчеты Оценщика

Сопоставление сумм дебиторской и кредиторской задолженности показывает, что предприятие на 31.03.2018 г. имеет пассивное сальдо задолженности, так как кредиторская задолженность превышает дебиторскую задолженность.

По итогам 3 мес. 2018 г. активы Общества увеличились на 8,8%.

Пассивное сальдо Общества является отрицательным результатом.

Оценка динамики состава и структуры пассива баланса

Пассивы предприятия (т.е. источники финансирования его активов) состоят из собственного капитала и резервов, долгосрочных заемных средств, краткосрочных заемных средств и кредиторской задолженности. Обобщенно источники средств можно поделить на собственные и заемные средства, приравнивая к последним кредиторскую задолженность.

Следует отметить, что содержание доли собственного капитала выше 50% является положительной характеристикой, так как организация в меньшей степени зависит от лиц, предоставивших ей займы, ссуды и кредиты.

Рисунок 2. Структура пассива баланса

Рисунок 3. Структура статей пассива

Динамика состава и структуры источников собственного и заемного капитала
ЗАО «МОСХХХХ» по данным бухгалтерской отчетности представлена в таблице.

Таблица 4.

Состав и структура пассива баланса

Пассив баланса

Код строки баланса

31.12.2015 г.

31.12.2016 г.

31.12.2017 г.

31.03.2018 г.

Абсолютное изменение за последний отчетный период, тыс. руб.

Относительное изменение за последний отчетный период, %

тыс. руб.

% к итогу

тыс. руб.

% к итогу

тыс. руб.

% к итогу

тыс. руб.

% к итогу

Капитал и резервы (собственный капитал)

Уставный капитал

1310

108 365

36,08%

108 365

26,3%

108 365

20,8%

108 365

19,1%

0

0,0%

Собственные акции, выкупленные у акционеров

1320

0

0,00%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Переоценка внеоборотных активов

1340

0

0,00%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Добавочный капитал (без переоценки)

1350

0

0,00%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Резервный капитал

1360

0

0,00%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)

1370

122 879

40,92%

225 254

54,8%

338 279

65,0%

375 986

66,4%

37 707

11,1%

ИТОГО

1300

231 244

77,0%

333 619

81,1%

446 644

85,8%

484 351

85,6%

37 707

8,4%

Заемные средства

Заемные средства (долгосрочные)

1410

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Отложенные налоговые обязательства

1420

64

0,0%

103

0,0%

152

0,0%

117

0,0%

-35

-23,0%

Прочие обязательства

1430+1450

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Заемные средства (краткосрочные)

1510

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Кредиторская задолженность

1520

63 879

21,3%

72 672

17,7%

68 377

13,1%

75 867

13,4%

7 490

11,0%

Прочие обязательства

1530+1540+1550

5 119

1,7%

5 014

1,2%

5 120

1,0%

5 790

1,0%

670

13,1%

ИТОГО

1400+1500

69 062

23,0%

77 789

18,9%

73 649

14,2%

81 774

14,4%

8 125

11,0%

ВСЕГО ПАССИВОВ

1700

300 306

100,0%

411 408

100,0%

520 293

100,0%

566 125

100,0%

45 832

8,8%

Источник: бухгалтерская отчетность Общества, расчеты Оценщика

Источником финансирования предприятия на 31.03.2018 г. являются собственные средства. Анализ динамики слагаемых собственного капитала свидетельствует о том, что Уставный капитал в течении рассматриваемого периода не менялся и составил на дату оценки 108 365 тыс. руб.

Анализ динамики слагаемых собственного капитала свидетельствует о том, что за анализируемый период собственный капитал был сформирован за счет уставного капитала и добавочного капитала, а также нераспределенной прибыли.

Финансово-хозяйственная деятельность Общества в течение 2015 г. – 1 кв. 2018 г. осуществлялась за счет собственных средств.

Оценка финансовой устойчивости

Финансовая устойчивость – это такое состояние финансовых ресурсов, их распределения и использования, которое обеспечивает развитие предприятия на основе роста прибыли и капитала при сохранении платежеспособности и кредитоспособности в условиях разумного (допустимого) экономического риска.

Анализ абсолютных показателей финансовой устойчивости

В ходе производственной деятельности на предприятии идет постоянное формирование запасов. Для этого используются как собственные оборотные средства, так и заемные. Анализируя соответствие или несоответствие (излишек или недостаток) средств для формирования запасов и затрат, определяют абсолютные показатели финансовой устойчивости.

Для полного отражения разных видов источников в формировании запасов и затрат используются следующие показатели.

1. Наличие собственных оборотных средств (СОС).

2. Наличие собственных оборотных средств и долгосрочных заемных источников для формирования запасов и затрат (СДС).

3. Общая величина основных источников средств для формирования запасов и затрат (СЗС).

На основе этих трех показателей рассчитываются величины, дающие оценку размера источников для покрытия запасов и затрат:

  • излишек (+) или недостаток (-) собственных оборотных средств (СОС);
  • излишек (+) или недостаток (-) собственных оборотных средств и долгосрочных заемных источников формирования запасов и затрат (СДС);
  • излишек (+) или недостаток (-) общей величины основных источников для формирования запасов и затрат (СЗС).

Показатели обеспеченности запасов и затрат источниками их формирования (СОС; СДС; СЗС) являются базой для классификации финансового положения предприятия по степени устойчивости.

При определении финансовой устойчивости используется трехмерный показатель

где x1=СОС; x2=СДС; x3=СЗС.

Функция S(x) определяется следующим образом:

S(x) =

1

если

x0;

0

если

x0.

Выделяют четыре основных типа финансовой устойчивости предприятия.

1. Абсолютная устойчивость финансового состояния

СОС 0;

СДС 0;

СЗС 0.

Трехмерный показатель – (1,1,1).

2. Нормальная финансовая устойчивость

СОС < 0;

СДС 0;

СЗС 0.

Трехмерный показатель (0,1,1).

3. Неустойчивое финансовое состояние

СОС < 0;

СДС < 0;

СЗС 0.

Трехмерный показатель (0,0,1).

4. Кризисное финансовое состояние

СОС < 0;

СДС < 0;

СЗС < 0.

Трехмерный показатель (0,0,0).

Результаты анализа финансовой устойчивости предприятия на основе абсолютных показателей приведены в таблицах ниже.

Таблица 5.

Показатели, характеризующие состояние оборотных средств

Наименование

Формула для расчета по данным ф.№1

Сумма, тыс. руб.

Изменения за последний отчетный период, тыс. руб.

31.12.2015 г.

31.12.2016 г.

31.12.2017 г.

31.03.2018 г.

Собственные оборотные средства (СОС)

стр.1300 -стр.1100

31 387

95 802

154 896

204 260

49 364

Собственные и долгосрочные заемные источники формирования запасов и затрат

стр.1300 +стр.1400 - стр.1100

31 451

95 905

155 048

204 377

49 329

Основные источники формирования запасов и затрат

стр.1300-стр.1100+стр.1510+стр.1400

31 451

95 905

155 048

204 377

49 329

запасы и затраты

стр.1210+стр.1220

1 898

1 769

2 085

2 268

183

Источник: бухгалтерская отчетность Общества, расчеты Оценщика.

Таблица 6.

Определение вида финансовой устойчивости на основе трехмерного показателя

ПОКАЗАТЕЛИ

Формула для расчета

Сумма, тыс. руб.

Изменения за последний отчетный период, тыс. руб.

Темп роста за последний отчетный период, %

31.12.2015 г.

31.12.2016 г.

31.12.2017 г.

31.03.2018 г.

Излишек (+) или недостаток (-) собственных оборотных средств (Фс)

(стр.1300-стр.1100-стр.1210-стр.1220)

29 489

94 033

152 811

201 992

49 181

32,2%

Излишек (+) или недостаток (-) собственных и долгосрочных заемных источников формирования запасов и затрат (Фт)

(стр.1300+стр.1400-стр.1100-стр.1210-стр.1220)

29 553

94 136

152 963

202 109

49 146

32,1%

Излишек (+) или недостаток (-) общей величины основных источников для формирования запасов и затрат (Фо)

(стр.1300-стр.1100+стр.1510+стр.1400-стр.1210- стр.1220)

29 553

94 136

152 963

202 109

49 146

32,1%

Трехмерный показатель типа финансовой устойчивости (Фс, Фт,Фо)

S(Ф) = 1 если Ф больше либо равен 0

(1,1,1) -

(1,1,1) -

(1,1,1) -

(1,1,1) -

S(Ф) = 0 если Ф меньше 0

абсолютно устойчивое финансовое состояние

абсолютно устойчивое финансовое состояние

абсолютно устойчивое финансовое состояние

абсолютно устойчивое финансовое состояние

Источник: бухгалтерская отчетность Общества, расчеты Оценщика.

Обществу для самофинансирования текущей деятельности хватает собственных источников формирования запасов и затрат, в связи с чем нет необходимости использовать заемные средства.

Такое заключение можно сделать на основании следующих выводов:

  • в распоряжении Общества недостаточно собственных оборотных средств (СОС);
  • запасы и затраты не покрываются собственными оборотными средствами и основными источниками формирования запасов и затрат (СДС);
  • нет запаса общей величины основных источников для формирования запасов и затрат (СЗС).

Анализ финансовой устойчивости на основе абсолютных показателей показывает, что Общество по итогам 2015 – 1 кв. 2018 гг. находилось в абсолютно устойчивом финансовом состоянии.

Анализ относительных показателей финансовой устойчивости

Финансовая устойчивость предприятия характеризуется состоянием собственных и заемных средств и анализируется с помощью системы показателей финансовой устойчивости.

Показатели финансовой устойчивости характеризуют долгосрочную платежеспособность организации, возможность покрытия всех долговых обязательств (включая долгосрочные), способность нести некоторые убытки без риска полной потери собственных средств.

Расчет и анализ относительных коэффициентов (показателей) существенно дополняет оценку, полученную на основе анализа абсолютных показателей.

Наиболее важные финансовые показатели, порядок их расчета, нормальные ограничения и их расчетные величины на начало и на конец анализируемого периода приведены в табл. 6.3.7.

Таблица 7.

Коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость

Наименование

Формула для расчета по данным ф.№1

Значение

Изменение за последний отчетный период

Темп роста за последний отчетный период , %

Нормальное ограничение

31.12.2015 г.

31.12.2016 г.

31.12.2017 г.

31.03.2018 г.

Коэффициент концентрации собственного капитала

(с.1300+с.1530)/с.1700

0,77

0,81

0,86

0,86

0,00

0%

>=0,5

Коэффициент концентрации заемного капитала

(с.1400+с.1500-с.1530)/с.1700

0,23

0,19

0,14

0,14

0,00

2%

х

Коэффициент соотношения заемного и собственного капитала

(с.1400+с.1500-с.1530)/(с.1300+с.1530)

0,29

0,23

0,16

0,17

0,00

3%

<=1,0

Коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными оборотными средствами

(c.1300+c.1530-c.1100)/c.1210

17,73

54,53

74,48

90,22

15,73

21%

>0,6-0,8

Коэффициент финансовой независимости

(c.1300+c.1530-c.1210)/c.1200

2,29

1,92

1,95

1,69

-0,26

-13%

>=0,5

Коэффициент маневренности собственного капитала

(c.1300+c.1530-c.1100)/(c.1300+с.1530)

0,14

0,29

0,35

0,42

0,07

22%

>=0,2-0,5

Источник: бухгалтерская отчетность Общества, расчеты Оценщика

С точки зрения инвестора предприятие более устойчиво, если в структуре капитала преобладают собственные источники, и предприятие минимально зависит от кредиторов и других инвесторов.

Коэффициент автономии (или коэффициент концентрации собственного капитала) показывает долю собственных средств в общей сумме всех средств, вложенных в имущество предприятия.

Коэффициент концентрации заемного капитала указывает на долю заемного капитала в общей сумме капитала.

Коэффициент соотношения заемного и собственного капитала показывает, сколько заемных средств привлекло предприятие на один рубль, вложенных в активы собственных средств.

Коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными оборотными средствами показывает, в какой степени материальные запасы покрыты собственными источниками и не нуждаются в привлечении заемных средств.

Коэффициент финансовой независимости показывает, какая часть оборотных средств предприятия была сформирована за счет собственного капитала.

Коэффициент маневренности показывает, какая часть собственного капитала используется для финансирования текущей деятельности, то есть вложена во внеоборотные активы.

Таблица 8.

Результаты анализа коэффициентов финансовой устойчивости

Наименование

Нормальное ограничение

Выводы

Тенденции

Коэффициент автономии

>=0,5

Значение коэффициента находится в пределах интервала допустимых значений. Значение данного коэффициента дает основание предполагать, что все обязательства предприятия могут быть покрыты его собственными средствами.

Динамика изменения коэффициента автономии негативная.

Коэффициент концентрации заемного капитала

х

Значение коэффициента находится в пределах интервала допустимых значений. Значение данного коэффициента дает основание предполагать, что все обязательства предприятия могут быть покрыты его собственными средствами.

Динамика изменения показателя негативная. Увеличение доли заемного капитала в общей сумме капитала свидетельствует об увеличении зависимости предприятия от внешних источников финансирования.

Коэффициент соотношения заемного и собственного капитала (плечо финансового рычага)

<=1,0

Значение коэффициента находится в пределах интервала допустимых значений.

Динамика изменения показателя негативная. Увеличение значения коэффициента свидетельствует об усилении зависимости предприятия от привлечения заемных средств и снижении его финансовой устойчивости.

Коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными оборотными средствами

>0,6-0,8

Значение коэффициента находится в пределах интервала допустимых значения. Материальны запасы в достаточной степени обеспечены собственными оборотными средствами организации.

Динамика изменения показателя позитивная. Увеличение значения коэффициента свидетельствует об увеличении покрытия материальных запасов собственными оборотными средствами.

Коэффициент финансовой независимости (автономии)

>=0,5

Значение коэффициента находится в пределах интервала допустимых значений. Все обязательства предприятия могут быть покрыты его собственными средствами.

Динамика изменения показателя негативная. Уменьшение коэффициента автономии свидетельствует о снижении финансовой независимости предприятия, о возрастании риска финансовых затруднений в будущие периоды.

Коэффициент маневренности собственного капитала

>=0,2-0,5

Значение коэффициента находится в пределах интервала допустимых значений.

Динамика изменения коэффициента позитивная. Чем больше значения коэффициента, тем больше возможности у организации для финансового маневра.

Источник: расчеты и выводы Оценщика

На дату проведения оценки все относительные показатели финансовой устойчивости находятся в пределах рекомендуемых значений. При этом необходимо отметить позитивную динамику почти всех рассчитанных показателей.

Оценка платежеспособности и ликвидности

Платежеспособность характеризует возможность предприятия своевременно погасить платежные обязательства наличными денежными средствами.

Для оценки платежеспособности предприятия используется бухгалтерский баланс.

Активы баланса группируются по степени ликвидности, т.е. скорости их превращения в денежную наличность.

Пассивы баланса группируются по степени срочности их оплаты.

Платежеспособность устанавливается на основе характеристики ликвидности баланса путем сравнения отдельных групп активов с пассивами.

Оценка ликвидности баланса

Ликвидность баланса – это степень покрытия обязательств предприятия такими активами, срок превращения которых в денежные средства соответствует сроку погашения обязательств. От степени ликвидности баланса зависит платежеспособность.

Главная задача оценки ликвидности баланса – определить величину покрытия обязательств предприятия его активами, срок превращения которых в денежную форму (ликвидность) соответствует сроку погашения обязательств (срочности возврата).

Активы в зависимости от скорости в денежные средства (ликвидности) разделяют на следующие группы:

А1 – наиболее ликвидные активы. К ним относятся денежные средства предприятий и краткосрочные финансовые вложения (стр.1240 + стр.1250).

А2 – быстрореализуемые активы. Дебиторская задолженность (стр.1230).

А3 – медленнореализуемые активы. К ним относятся статьи из раздела II баланса «Оборотные активы» (стр.1210 + стр.1220 + стр.1260).

А4 – труднореализуемые активы. Это активы раздела I баланса «Внеоборотные активы» (стр.1100).

Группировка пассивов происходит по степени срочности возврата:

П1 - наиболее краткосрочные обязательства. К ним относятся статья «Кредиторская задолженность» (стр. 1520).

П2 – краткосрочные пассивы. Статьи «Займы и кредиты», «Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов и «Прочие краткосрочные обязательства» (стр.1510 + стр.1550).

П3 – долгосрочные пассивы. Статья «Долгосрочные обязательства» и «Резервы предстоящих расходов» (стр.1400 + стр.1540).

П4 – постоянные пассивы. Раздел III баланса «Капитал и резервы» (стр.1300) и «Доходы будущих периодов» (стр. 1530).

В практике диагностики ликвидности баланса приняты следующие соотношения:

  • баланс считается абсолютно ликвидным, если выполняются следующие условия:

А1 П1;

А2 П2;

А3 П3;

А4 П4.

Выполнение первых двух неравенств характеризует текущую ликвидность (платежеспособность) организации в краткосрочной перспективе. Сравнение третьей группы активов и пассивов показывает перспективную ликвидность (прогноз платежеспособности организации). Выполнение первых трех неравенств обусловливает выполнение четвертого неравенства, поэтому практически для анализа ликвидности достаточно данных баланса. Четвертое неравенство носит «балансирующий характер», имеет при этом глубокий экономический смысл: выполнение четвертого неравенства свидетельствует о наличии у организации минимальных условий для финансовой устойчивости – собственных оборотных средств.

  • баланс считается абсолютно неликвидным, а предприятие неплатежеспособно, если имеет место соотношение:

А1 П1;

А2 П2;

А3 П3;

А4 П4.

В случае, когда одно или несколько неравенств системы имеют противоположный знак по сравнению с условием абсолютной ликвидности, ликвидность баланса отличается от абсолютной.

По результатам полученных расчетов на 31.03.2018 г.:

233 064

>

75 867

48 563

>

0

4 407

<

5 551

280 091

<

484 707

Соотношения неравенств активов и пассивов по степени ликвидности и срокам погашения на 31.03.2018 г. графически представлены на диаграмме.

Рисунок 4. Соотношение активов и пассивов по степени ликвидности
и по срокам погашения

Таблица 9.

Анализ ликвидности баланса

Актив

Пассив

Платежный излишек (+), недостаток (-)

Процент покрытия обязательств

Показатели актива

Код строки баланса

31.12.2015 г.

31.12.2016 г.

31.12.2017 г.

31.03.2018 г.

Показатели пассива

Код строки баланса

31.12.2015 г.

31.12.2016 г.

31.12.2017 г.

31.03.2018 г.

31.12.2017 г., тыс. руб.

31.03.2018 г., тыс. руб.

31.12.2017 г.

31.03.2018 г.

Наиболее ликвидные активы - А1

1240+1250

49 266

134 467

190 011

233 064

Наиболее срочные обязательства - П1

1520

63 879

72 672

68 377

75 867

121 634

157 197

277,9%

307,2%

Быстрореализуемые активы - А2

1230

49 041

36 863

34 168

48 563

Краткосрочные пассивы - П2

1510+1550

0

0

0

0

34 168

48 563

Медленнореализуемые активы - А3

1210+1220+1260

2 142

2 261

4 366

4 407

Долгосрочные пассивы - П3

1400+1540

4 326

4 453

4 868

5 551

-502

-1 144

89,7%

79,4%

Труднореализуемые активы - А4

1100

199 857

237 817

291 748

280 091

Постоянные пассивы - П4

1300+1530

232 101

334 283

447 048

484 707

155 300

204 616

65,3%

57,8%

Баланс

 

300 306

411 408

520 293

566 125

Баланс

 

300 306

411 408

520 293

566 125

Х

Х

Х

Х

Источник: бухгалтерская отчетность Общества, расчеты Оценщика

На 31.03.2018 г. не достигались условия абсолютной ликвидности баланса, т.к. соотношение активов и пассивов А3 П3 по степени ликвидности и срокам погашения не выполнялось.

Таким образом, на 31.03.2018 г. ликвидность баланса Общества можно охарактеризовать как недостаточную.

Проведенный по изложенной схеме анализ ликвидности баланса является приближенным. Более детальным является анализ платежеспособности абсолютного показателя чистого оборотного капитала путем расчета финансовых коэффициентов платежеспособности.

Оценка платежеспособности предприятия по абсолютному показателю чистого оборотного капитала

Весьма важен для оценки уровня ликвидности баланса такой показатель как «чистый оборотный капитал», рассчитываемый как разность между итогом раздела II баланса «Оборотные активы» (стр.1200) и разделом V баланса «Краткосрочные обязательства» «Баланса» (стр.1500) за исключением «Доходов будущих периодов» (стр.1530).

Чистый оборотный капитал (чистые оборотные средства) – величина, оставшаяся после погашения всех краткосрочных обязательств предприятия.

Таблица 10.

Расчет чистого оборотного капитала (в рамках финансового анализа)

Показатели

Код строки баланса
(по новой форме)

31.12.2015 г., тыс.руб.

31.12.2016 г., тыс.руб.

31.12.2017 г., тыс.руб.

31.03.2018 г., тыс.руб.

1. Оборотные активы

1200

100 449

173 591

228 545

286 034

2. Краткосрочные пассивы

1500-1530

68 141

77 022

73 093

81 301

3. Чистый оборотный капитал

1200 - (1500 - 1530)

32 308

96 569

155 452

204 733

Источник: бухгалтерская отчетность Общества, расчеты Оценщика

По данным расчетов получается, что чистый оборотный капитал у предприятия в течение рассматриваемого периода с 2015 г. не был меньше нуля и на дату оценки составил 204 733 тыс. руб.

Поскольку на 31.03.2018 г. текущие пассивы покрываются текущими активами, предприятие можно признать платежеспособным.

Оценка деловой активности

Деловая активность предприятия характеризуется показателями, отражающими эффективность использования средств производства, материальных, трудовых и финансовых ресурсов. Показатели деловой активности предприятия анализируются на основании данных отчетных балансов, а также данных о доходности предприятия.

Показатели деловой активности характеризуются как абсолютными показателями, среди которых показатели доходности предприятия - объем реализации продукции, прибыль и др., так и относительными показателями (коэффициенты), раскрывающие уровень использования ресурсов предприятия (материальных, трудовых, финансовых).

Среди абсолютных показателей деловой активности следует выделить объем реализации продукции (работ, услуг), прибыль, величину авансированного капитала (активы предприятия). Целесообразно рассматривать сравнительную динамику этих показателей. Оптимальным считается соотношение, когда прибыль возрастает более высокими темпами, чем выручка от реализации. Такое соотношение получило название «золотого правила экономики предприятия».

Таблица 11.

Сводный Отчет о прибылях и убытках
ЗАО «МОСХХХХ»

Показатели

код строки отчета

31.12.2015 г.

31.12.2016 г.

31.12.2017 г.

31.03.2018 г.

тыс.руб.

% к итогу

тыс.руб.

% к итогу

тыс.руб.

% к итогу

тыс.руб.

% к итогу

Доходы и расходы по обычным видам деятельности

Выручка

2110

377 905

100,0%

473 857

100,0%

499 032

100,0%

133 299

100,0%

Себестоимость продаж

2120

219 811

58,2%

241 030

50,9%

249 972

50,1%

71 665

53,8%

Валовая прибыль

2100

158 094

41,8%

232 827

49,1%

249 060

49,9%

61 634

46,2%

Коммерческие расходы

2210

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Управленческие расходы

2220

74 016

19,6%

82 174

17,3%

71 493

14,3%

16 427

12,3%

Прибыль (убыток) от продаж

2200

84 078

22,2%

150 653

31,8%

177 567

35,6%

45 207

33,9%

Доходы от участия в других организациях

2310

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Проценты к получению

2320

6 701

1,8%

8 536

1,8%

13 390

2,7%

2 726

2,0%

Проценты к уплате

2330

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Прочие доходы

2340

3 476

0,9%

2 722

0,6%

568

0,1%

217

0,2%

Прочие расходы

2350

5 488

1,5%

9 745

2,1%

11 337

2,3%

863

0,6%

Прибыль (убыток) до налогообложения

2300

88 767

23,5%

152 166

32,1%

180 188

36,1%

47 287

35,5%

Текущий налог на прибыль

2410

21 140

5,6%

38 432

8,1%

45 242

9,1%

10 558

7,9%

Изменение отложенных налоговых обязательств

2430

14

0,0%

-39

0,0%

-49

0,0%

36

0,0%

Изменение отложенных налоговых активов

2450

-1 291

-0,3%

-5 913

-1,2%

-8 030

-1,6%

-942

-0,7%

Прочее

2460

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

Чистая прибыль (убыток) отчетного периода

2400

68 932

18,2%

119 608

25,2%

142 927

28,6%

37 707

28,3%

Источник: бухгалтерская отчетность Общества, расчеты Оценщика.

Доходы предприятия в течение рассматриваемого периода в основном формировались за счет основной деятельности.

Диаграмма 6.3.7. Динамика выручки (тыс. руб.)

Диаграмма 6.3.8. Динамика себестоимости

Диаграмма 6.3.9. Динамика прибыли (убытка) от продаж (тыс. руб.)

Диаграмма 6.3.10. Динамика чистой прибыли (убытка) (тыс. руб.)

Анализ деловой активности Общества позволяет сделать выводы о стабильной деловой активности Предприятия. Выручка в течение ретроспективного периода имеет тенденцию к увеличению. Также стабильно растет чистая прибыль Общества.

Оценка рентабельности

Рентабельность характеризует относительную доходность или прибыльность средств, вложенных в финансовые операции, либо в другие предприятия. Какие бы показатели рентабельности ни рассматривались при анализе, их отрицательные значения и тенденции к снижению будут свидетельствовать об ухудшении ситуации на предприятии.

Рентабельность активов тем выше, чем больше прибыльность продукции, отдача внеоборотных активов и скорость оборота оборотных активов и чем меньше затраты на рубль продукции и удельные затраты по экономическим элементам (средства труда, материалы).

Рентабельность собственного капитала показывает, насколько эффективно предприятие использует собственные средства, и характеризует предприятие с учетом инвестиционной привлекательности при осуществлении вложений. Рентабельность собственного капитала зависит от изменения уровня рентабельности продукции, скорости оборота совокупного капитала и соотношения собственных и заемных средств.

Таблица 12.

Показатели рентабельности деятельности
ЗАО «МОСХХХХ»

Показатель

31.12.2015 г.

31.12.2016 г.

31.12.2017 г.

31.03.2018 г.

Темпы роста с 31.12.2015 г по 31.03.2018 г., %

Показатели рентабельности капитала

 

 

 

 

 

Рентабельность активов

22,95%

33,61%

30,68%

6,94%

-77

Рентабельность инвестиционного капитала

29,80%

42,34%

31,99%

8,10%

-75

Рентабельность собственного капитала

29,81%

42,35%

32,00%

8,10%

-75

Показатели рентабельности производства

Рентабельность основной деятельности

38,25%

46,61%

55,24%

51,32%

-7

Рентабельность производственных фондов

34,98%

53,72%

52,81%

14,59%

-72

Показатели рентабельности продаж

Рентабельность продаж

22,25%

31,79%

35,58%

33,91%

-5

Рентабельность продаж по прибыли до налогообложения

23,49%

32,11%

36,11%

35,47%

-2

Рентабельность продаж по чистой прибыли

18,24%

25,24%

28,64%

28,29%

-1

Источник: бухгалтерская отчетность Общества, расчеты Оценщика

Оценка рентабельности деятельности Общества показывает, что деятельность Предприятия является стабильной высоко рентабельной.

Общие выводы по результатам финансового анализа

За период с 2015 г. по 1 кв.2018 г. наблюдалась незначительная отрицательная динамика валюты баланса с 300 306 тыс. руб. до 566 125 тыс. руб. (темп + 089%) в основном за счет финансовых вложений и основных средств по активу баланса, нераспределенной прибыли по пассиву баланса.

Выручка за период 2015 - 2017 г. имела достаточно высокие положительные значения. Следует отметить рост выручки с 2015 по 2017 гг. более чем на 32%. По итогам 3 мес. 2018 г. активы Общества увеличились на 8,8%.

Пассивное сальдо Общества является отрицательным результатом.

Финансово-хозяйственная деятельность Общества в течение 2015 г. – 1 кв. 2018 г. осуществлялась за счет собственных средств.

Анализ финансовой устойчивости на основе абсолютных показателей показывает, что Общество по итогам 2015 – 1 кв. 2018 гг. находилось в абсолютно устойчивом финансовом состоянии.

На дату проведения оценки все относительные показатели финансовой устойчивости находятся в пределах рекомендуемых значений. При этом необходимо отметить позитивную динамику почти всех рассчитанных показателей.

На 31.03.2018 г. не достигались условия абсолютной ликвидности баланса, т.к. соотношение активов и пассивов А3 П3 по степени ликвидности и срокам погашения не выполнялось.

Таким образом, на 31.03.2018 г. ликвидность баланса Общества можно охарактеризовать как недостаточную.

По данным расчетов получается, что чистый оборотный капитал у предприятия в течение рассматриваемого периода с 2015 г. не был меньше нуля и на дату оценки составил 204 733 тыс. руб.

Поскольку на 31.03.2018 г. текущие пассивы покрываются текущими активами, предприятие можно признать платежеспособным.

Анализ деловой активности Общества позволяет сделать выводы о стабильной деловой активности Предприятия. Выручка в течение ретроспективного периода имеет тенденцию к увеличению. Также стабильно растет чистая прибыль Общества.

Оценка рентабельности деятельности Общества показывает, что деятельность Предприятия является стабильной высоко рентабельной.

Характеристика эмитента ценной бумаги

Структура управления

Таблица 1.

Производственная характеристика ведущих руководителей

Должность

Фамилия, имя, отчество

Возраст

Образование

Предыдущая должность и место работы; срок работы на предыдущей должности

Срок работы в отрасли и на предприятии

Генеральный директор

Шушман Андрей Владимирович

45

Высшее

н/д 

5

Исполнительный директор

Курпов Владимир Анатольевич

55

Высшее

 н/д 

5

Заместитель исполнительного директора по управлению персоналом

Евсюкова Наталья Николаевна

44

Высшее

 н/д 

8

Заместитель исполнительного директора по защите ресурсов

Воронин Юрий Александрович

56

Среднее-профессиональное

 н/д 

5

Заместитель исполнительного директора по торгам и закупкам

Белеевский Евгений Сергеевич

26

Высшее

 н/д 

5

Источник: данные ЗАО «МОСХХХХ»

Таблица 2.

Численность работников и наличие вакансий на Предприятии

Наименование показателей

Ретроспективный период

2016 г.

2017 г

За период с 31.12.2017 по 31.03.2018 г

Руководители

Специалисты

Другие служащие

Рабочие

Руководители

Специалисты

Другие служащие

Рабочие

Руководители

Специалисты

Другие служащие

Рабочие

Численность работников по штату

12

25

13

49

13

25

13

49

13

28

18

49

Среднесписочная численность

12

25

12

49

13

25

12

49

14

27

13

49

Источник: данные ЗАО «МОСХХХХ»

Таблица 3.

Данные о численности работников и фонде заработной платы

Наименование показателя 

Ретроспективный период

2016 г.

2017 г

За период с 31.12.2017 по 31.03.2018 г

Среднесписочная численность работников всего

98

99

103

Фонд заработной платы – всего, руб.

74 888 700

75 533 500

18 469 100

Выплаты социального характера – всего, руб.

1 937 700

505 900

514 300

Источник: данные ЗАО «МОСХХХХ»

История создания и развития предприятия

Закрытое акционерное общество «МОСХХХХ» было зарегистрировано 15 июня 2010 г.

  • Согласно п.3.1. Устава определены следующие виды деятельности:
  • Сдача внаем собственного недвижимого имущества;
  • Эксплуатация зданий, строений и сооружений;
  • Эксплуатация строительных машин и механизмов;
  • Строительство;
  • Инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства и т.п.;
  • Деятельность по реставрации объектов культурного наследия;
  • Геодезическая и картографическая деятельность;
  • Операции с недвижимым имуществом;
  • Предоставление услуг, в том числе: научные исследования и разработки;
  • Производство;
  • Деятельность гостиниц, ресторанов, оптовая и розничная торговля;
  • Перевозки пассажиров и багажа железнодорожным транспортом.

Отраслевая принадлежность предприятия. Виды деятельности

Таблица 4.

Отраслевая принадлежность

Коды ОКВЭД

Расшифровка кодов

68.20.2

Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

45.2

Строительство зданий и сооружений

45.1

Подготовка строительного участка

45.3

Монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений

45.4

Производство отделочных работ

45.5

Аренда строительных машин и оборудования с оператором

65.2

Прочее финансовое посредничество

65.23.1

Капиталовложения в ценные бумаги

65.23.3

Капиталовложения в собственность

70.1

Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества

70.2

Сдача внаем собственного недвижимого имущества

70.3

Предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом

70.32

Управление недвижимым имуществом

71.32

Аренда строительных машин и оборудования

74.14

Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления

74.20.1

Деятельность в области архитектуры, инженерно-техническое проектирование в промышленности и строительстве

74.20.11

Архитектурная деятельность

Источник: данные ЗАО «МОСХХХХ»

Сведения о выплаченных дивидендах (выплатах учредителям)

Таблица 5.

Сведения о выплаченных дивидендах (выплатах учредителям)

Наименование

2015 г.

2016 г.

2017 г.

Выручка (нетто), тыс. руб.

377 905

473 857

499 032

Чистая прибыль, тыс. руб.

68 932

119 608

142 927

Общий размер дивидендов, тыс. руб.

17 233

29 902

Размер дивиденда, начисленного на одну обыкновенную акцию, руб.

159

276

Источник: данные ЗАО «МОСХХХХ»

Распределение чистой прибыли

Таблица 6.

Распределение чистой прибыли

Наименование

2014 г.

2015 г.

2016 г.

2017 г.

Нераспределенная прибыль, тыс. руб.

67 279

122 879

225 254

338 279

Дивиденды, тыс. руб.

17 233

29 902

Резервный фонд, тыс. руб.

Источник: данные ЗАО «МОСХХХХ»

Основные потребители продукции

Таблица 7.

Основные потребители

Наименование

Договор

Срок действия договора

Метраж

Наименование

Агентство по страхованию вкладов ГК

№2015-0963/21

06.11.2015

05.11.2020

2 700,00

Альянс Логистик ООО

№60/08-2017

01.08.2017

30.06.2018

6 843,00

БФГ-Кредит КБ ООО

№2017-3333/37

23.08.2017

31.07.2018

1 119,90

Внешпромбанк ООО

№2017-371/57

15.02.2017

31.01.2018

4 091,60

Внешпромбанк ООО

№2018-123/57

01.02.2018

31.12.2018

4 091,60

ВПБ (АО) Банк

№2017-5200/67

01.01.2018

30.11.2018

1 671,30

Вэст Импорт ООО

№17/03-2018

01.03.2018

31.01.2019

1 300,10

Колесный Ряд ООО

№55/07-2017

01.07.2017

31.05.2018

10 852,80

М БАНК ЗАО

№2017-2114/37

14.06.2017

31.05.2018

1 118,50

МЕЖТОПЭНЕРГОБАНК ПАО

№61/08-2017

01.08.2017

30.06.2018

1 030,00

ОБРАЗОВАНИЕ (АО) АКИБ

№2018-1413/48

01.04.2018

28.02.2019

1 200,00

ОЭК АО

№2881-АХО-18

01.03.2018

31.12.2018

8 049,60

Пробизнесбанк АКБ ОАО

№2016-2051/3

25.07.2016

30.06.2017

6 042,20

Пробизнесбанк АКБ ОАО

№2017-2108/3

14.06.2017

31.08.2018

5 933,10

Промтрест ООО

№46/06-2017

01.06.2017

30.04.2018

2 100,00

Промтрест ООО

№26/05-2018

01.05.2018

31.03.2019

2 100,00

РИВА ООО

№16/03-2018

12.03.2018

28.02.2019

3 698,20

РосинтерБанк КБ АО

№2017-3585/1

01.11.2017

31.08.2018

1 410,00

Российский кредит Банк ОАО

№2017/1484/48-01

23.08.2017

31.07.2018

2 401,20

РУССТРОЙБАНК АО

№2017-5084/27

01.01.2018

30.11.2018

1 024,20

СБ Банк ООО

№21/03-2017

01.03.2017

31.01.2018

1 280,00

СБ Банк ООО

№2018-170/20

01.02.2018

31.12.2018

1 280,00

Связной Банк АО

№2018-0043/48-03

01.02.2018

31.12.2018

1 350,00

СТРОЙБЕРГ ООО

№15/03-2018

01.03.2018

31.01.2019

5 047,00

Стройкредит КБ ОАО

№2017-1296/46

24.04.2017

31.03.2018

1 100,00

Стройкредит КБ ОАО

№2018-1418/46

01.04.2018

29.02.2019

1 100,00

Транснациональный банк КБ ООО

№2017-449/14

21.02.2017

31.01.2018

1 009,10

Транснациональный банк КБ ООО

№2018-158/14

01.02.2018

31.12.2018

1 009,10

Транспортный КБ ООО

№2017-2319/57

27.06.2017

31.05.2018

1 707,00

Хайба Рус ООО

№57/07-2017

01.07.2017

31.05.2018

1 971,50

Источник: данные ЗАО «МОСХХХХ»

.

Основные конкуренты Предприятия

Таблица 8.

Перечень основных конкурентов

N п/п

 Характеристика объектов

1.1.

Наименование Местоположение объекта :адрес

Белокаменное шоссе, вл. 10
ЗАО "МОСХХХХ"

Бизнес Парк "ЛЕНИНСКИЙ", д.Пуговичино, вл.8

Белокаменное шоссе, вл.1

д.Андреевское, ул. Свердлова

д.Горки, Каширское ш., вл.1

д.Горки, Каширское ш., вл.1

Белокаменное шоссе д.20

Белокаменное шоссе, вл.10/2

д.Апаринки, д.4

Белокаменное шоссе, вл.10/2

д.Горки, вл.11

с. Булатниково, ул.Центральная, вл.1Б

с.Остров, ул.Верхняя Слобода вл.1

д.Мильково, вл.1

Белокаменное шоссе, д.10/2

с.Молоково, ул.Школьная, вл.10

пгт. Горки Ленинские, промзона Технопарк, вл.18 с.1

Белокаменное шоссе, д.14 с.1

с.Остров, ул. Верхняя Слобода, вл.3

Бизнес Парк "ЛЕНИНСКИЙ", д.Пуговичино, вл.8

пгт. Горки Ленинские, промышленная зона Технопарк, 30/31

д.Дыдилдино, вл.8

1.2.

близость к МКАД, км

7

6

6

9

9

10

5

7

3

7

9

1

8

2

7

9

8

8

10

6

8

6

1.3.

транспортная магистраль

Каширское

Каширское

Каширское

Каширское, Володарское

Каширское

Каширское, Володарское

Каширское

Каширское

Каширское

Каширское

Каширское

Каширское

Каширское, Володарское, Новорязанское

Каширское

Каширское

Каширское, Володарское, Новорязанское

Каширское

Каширское

Каширское, Володарское, Новорязанское

Каширское

Каширское

Каширское

1.4.

близость к метро

15 мин/тр

20 мин/тр

15 мин/тр

25 мин/тр

25 мин/тр

25 мин/тр

15 мин/тр

20 мин/тр

10 мин/тр

20 мин/тр

25 мин/тр

5 мин/тр

15 мин/тр

10 мин/тр

30 мин/тр

23 мин/тр

18 мин/тр

25 мин/тр

28 мин/тр

20 мин/тр

20 мин/тр

18 мин/тр

2.

Свободная площадь, кв.м.

от 1900 до 3000 кв.м.

1 200

от 1 300 до 3 000

1 165 кв.м., из них: 1100 кв.м. склад и 65 кв.м. офис

от 900 до 1 800

от 900 до 1 800

1 000

1 300

от 250 до 1 000

900

от 990 до 1 980

1 850

от 1 000 до 2 300

2 340 кв.м., из них: 540 кв.м.-1 эт. и 1 800 кв.м.-2 эт.

2 160

от 500 до 4 500

950

1 584, 2 160

1 728

917, 2 300

800

от 500 до 2 700

3.

Тип склада, температурный режим

Сухой склад

Холодный склад

Сухой склад (+14/+18)

Холодный склад

Холодный склад

Холодный склад

Сухой склад (+14/+18)

Холодный склад

Сухой склад (+12/+14)

Сухой склад (+14/+18)

Сухой склад (+10/+14)

Холодный склад

Сухой склад (+14/+16)

Сухой склад (+14/+16)

Сухой склад (+14/+16)

Холодный склад (газ в процессе подключения)

Холодный склад

Сухой склад (+14/+18)

Холодный склад

Сухой склад (+14/+18)

Сухой склад (+14/+18)

Сухой склад (+14/+18)

4.

Конструктивные особенности объекта, в том числе:

4.1.

этаж/этажность

1/1 эт.

1/1 эт.

1/1 эт.

1/1 эт.

1/1 эт.

1/1 эт.

2/2 эт.

1/1 эт.

2/2 эт.

1/1 эт.

1/1 эт.

1/1 эт.

1/1 эт.

1/2 эт. и 2/2 эт.

1/1 эт.

1/1 эт.

1/1 эт.

1/1 эт.

1/1 эт.

2/2 эт.

1/1 эт.

1/2 эт.

4.2.

высота потолков (рабочая), метров

8-12

6,5

8,5

8

9

8

6

8

5,5

8

7

8

12

h 1 эт.-7м, h 2 эт.-4м

10

6,5

6

10

9

7

9

6

4.3.

нагрузка на полы, тонн/1 кв.м

3

6

5

5

6

5

3

3

1

5

5

6

6

1 эт - 6.00 т/кв.м., 2 эт - 1.00 т/кв.м.

5

5

5

6

6

6

5

5

4.4.

напольное покрытие

Бетон, антипыль, асфальт, бетонная плитка

Бетон, антипыль

Бетонная плитка

Бетон, антипыль

Асфальтобетон

Бетон, антипыль

Асфальт

Асфальт

Асфальт

Бетонная плитка

Бетон

Бетон, антипыль

Бетон, антипыль

Бетон, антипыль

Бетон+металлическая плитка

Бетон, антипыль

Бетон, антипыль

Ровный пол, бетон + металлическая плитка

Бетон, антипыль

Бетон, антипыль

Бетон, антипыль

Бетон, антипыль

4.5.

планировка

Блочная

Открытая

Открытая

Открытая

Открытая

Открытая

Открытая

Открытая

Открытая

Открытая

Открытая

Открытая

Открытая

Открытая

Открытая

Открытая

Открытая

Блочная

Открытая

Открытая

Открытая

Открытая

4.6.

шаг колонн

12х24

12х12

12х24

12х12

18х6

9х12

12х24

Без перегородок

6х6

12х24

18х6

9х24

Без колонн и перегородок

12х6

12х24

Без колонн и перегородок

Без колонн и перегородок

12х24

12х24

12х24

6х6

12х24

4.7.

ворота

Автоматические, секционные. На "0" отметке

Автоматические, секционные. На "0" отметке

Автоматические, секционные. На "0" отметке

Автоматические, секционные. На "0" отметке

Автоматические, секционные. На "0" отметке

Автоматические, секционные: 1 шт. на уровне 1,2 / одни ворота на "0" отметке

Автоматические, секционные. На "0" отметке

Автоматические, секционные. На "0" отметке

4 ворот докового типа

Автоматические, секционные. На "0" отметке

Автоматические, секционные. На "0" отметке

Автоматические, секционные. На "0" отметке

Автоматические докового типа оборудованные докшелтерами+секционные на "0" отметке

Автоматические, секционные. На "0" отметке

Автоматические, секционные. На "0" отметке

Автоматические, секционные. На "0" отметке

Автоматические, секционные. На "0" отметке

Автоматические, секционные. На "0" отметке

Автоматические, секционные. На "0" отметке

Автоматические докового типа оборудованные докшелтерами

Автоматические, секционные. На "0" отметке

Автоматические докового типа оборудованные докшелтерами

5.

Наличие ж/д путей

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

6.

Технические оснащение:

6.1.

электроснабжение

до 2 мВт

Выделенная мощность 50 кBт

Выделенная мощность 500 кBт

Центральные коммуникации, до 100 кВт

Выделенная мощность 80 кВт. Центральные коммуникации

200 кВт выделенной мощности

100 кВт выделенной мощности

Выделенная мощность до 100 кВт. Мосэнерго

Выделеннаяя мощность 100 кВт. Мосэнерго

Большие эл. мощности

Выделенная мощность до 100 кВт. Центральные коммуникации

Центральные коммуникации. Выделенная мощность 800 кВт

Выделеннаяя мощность до 300 кВт. Мосэнерго

Выделенная мощность 250 кВт, центральные коммуникации

Выделенная мощность от 100 кВт, центральные коммуникации

Выделенная мощность до 200 кВт

Центральные коммуникации

Выделенная мощностьот 350 кВт

70 кВт выделенной мощности

Трансформаторная подстанция на 400 кBт

Выделеннаяя мощност 15 кВт, можно увеличить до 100 кВт

300 кВт выделенной мощности

6.2.

водоснабжение

Центральное водоснабжение

Центральное водоснабжение

Центральное водоснабжение

Центральное водоснабжение

Центральное водоснабжение

Центральное водоснабжение

Центральное водоснабжение

Собственный ВЗУ

Центральное водоснабжение

Собственный ВЗУ

Центральное водоснабжение

Центральное водоснабжение

Центральное водоснабжение

Центральное водоснабжение

Центральное водоснабжение

Собственная скважина

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Центральное водоснабжение

Центральное водоснабжение

Центральное водоснабжение

Центральное водоснабжение

6.3.

система вентиляции

Естественная

Приточно-вытяжная

Естественная

Естественная

Естественная

Естественная

Естественная

Естественная

Приточно-вытяжная

Естественная

Естественная

Естественная

Естественная

Естественная

Естественная

Приточно-вытяжная

Естественная

Естественная

Естественная

Приточно-вытяжная

Естественная

Приточно-вытяжная

6.4.

теплоснабжение

Централизованное

Автономное газовое отопление

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Нет

Нет

Автономное газовое отопление

Собствення газовая котельная

Магистральный газ

Собствення газовая котельная

Нет

Центральные коммуникации

Магистральный газ

Автономное отопление

Центральное отопление

Нет

Нет

Центральное отопление

Собствення газовая котельная

Автономное газовое отопление

Магистральный газ

Магистральный газ

6.5.

канализация

Централизованная

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Септик

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Септик

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

Центральные коммуникации

7.

Противопожарное оснащение:

7.1.

система дымоудаления

Есть, светоаэрационные фонари

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

7.2.

пожарная сигнализация

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

Есть

7.3.

система пожаротушения

Гидрантная

Гидрантная

Пожарный щит, огнетушители

Пожарный щит, огнетушители

Пожарный щит, огнетушители

Пожарный щит, огнетушители

Пожарный щит, огнетушители

Пожарный щит, огнетушители

Гидрантная

Пожарный щит, огнетушители

Пожарный щит, огнетушители

Гидрантная

Гидрантная

Пожарный щит, огнетушители

Пожарный щит, огнетушители

Гидрантная

Пожарный щит, огнетушители

Гидрантная

Гидрантная

Гидрантная

8.

Наличие вспомогательных помещений

Бытовые помещения, с/у, душевые

Бытовые помещения для персонала, душевые, с/у

Бытовые помещения для персонала, с/у

Бытовые помещения для персонала, с/у

Бытовые помещения для персонала, душевые, с/у

Бытовые помещения для персонала, с/у

Бытовые помещения для персонала, душевые, с/у

Бытовки, с/у

Бытовки, СТБ

Бытовые помещения для персонала, с/у

Бытовые помещения для персонала, душевые, с/у

Стоянка для автотранспорта и открытая площадка

Административные, бытовые и подсобные помещения для персонала

Бытовые помещения для персонала, душевые, с/у

Бытовые помещения для персонала, душевые, с/у

Бытовки, СТБ

Бытовые помещения для персонала, душевые, с/у

Бытовые помещения для персонала, душевые, с/у

Бытовка, с/у

Бытовые помещения для персонала, душевые, с/у

Бытовки, СТБ

Бытовые помещения для персонала, душевые, с/у

9.

Наличие достаточного колличества парковочных мест для грузового транспорта

Обустроенная парковка для легкового и грузового транспорта

Обустроенная парковка для легкового и грузового транспорта

Обустроенная парковка для легкового и грузового транспорта

Есть стоянка для большегрузного автотранспорта

Обустроенная стоянка для длинномерных автомобилей. Большая разворотная площадка

Обустроенная парковка для легкового и грузового транспорта

Обустроенная парковка для легкового и грузового транспорта

Нет

Нет

Нет

Обустроенная стоянка для длинномерных автомобилей. Большая разворотная площадка

Бытовые помещения для персонала, душевые, с/у

В наличии освещаемая разворотная площадка для манёвра фур

Обустроенная парковка для легкового и грузового транспорта

Есть место для стоянки и разворота большегрузов

Большая прилегающая площадка для стоянки любой техники, возможна отдельная сдача в аренду

Обустроенная стоянка для длинномерных автомобилей

Есть место для стоянки и разворота большегрузов

Большая прилегающая площадка для стоянки любой техники

Обустроенная парковка для легкового и грузового транспорта

Есть стоянка для большегрузного автотранспорта

Обустроенная парковка для легкового и грузового транспорта включая площадку для маневрирования е/фуры

10.

Безопасность

Огороженная тер-я, круглосуточная охрана, видеонаблюдение, КПП

Огороженная тер-я, круглосуточная охрана, видеонаблюдение, КПП

Системы круглосуточной охраны, пропускного режима, контроля доступа и видеонаблюдения

Огороженная охраняемая территория с видео наблюдением по периметру

Огороженная тер-я, круглосуточная охрана, видеонаблюдение, КПП, СКУД

Круглосуточноя охрана, видеонаблюдение

Огороженная тер-я, круглосуточная охрана, видеонаблюдение

Огороженная тер-я, круглосуточная охрана, видеонаблюдение, КПП, СКУД

Круглосуточноя охрана, видеонаблюдение

Огороженная тер-я, круглосуточная охрана, видеонаблюдение, КПП, СКУД

Огороженная тер-я, круглосуточная охрана, видеонаблюдение, КПП

Круглосуточная охрана по периметру, СКД, система видеонаблюдения, сигнализация

Круглосуточноя охрана, видеонаблюдение

Системы круглосуточной охраны, пропускного режима, контроля доступа и видеонаблюдения

Огороженная тер-я, охрана, КПП

Огороженная территория, круглосуточная охрана, видеонаблюдение

Системы круглосуточной охраны, пропускного режима, контроля доступа и видеонаблюдения

Огороженная тер-я, охрана, КПП

Круглосуточная охрана

Огороженная тер-я, круглосуточная охрана, видеонаблюдение, КПП

Огороженная территория, круглосуточная охрана

Огороженная тер-я, круглосуточная охрана, видеонаблюдение

11.

Управление объектом

Собственник

УК

Собственник

Собственник

Собственник

Собственник

Собственник

Собственник

Собственник

Собственник

Собственник

Собственник

Собственник

Собственник

Собственник

Собственник

УК

Собственник

Собственник

УК

УК

Собственник

12.

Заключение договора аренды более 11 мес.

Нет

Да

Да

Нет

Да

Да

Да

Да

Нет

Да

Да

Да

Да

Нет

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

13.

Предоставление арендных каникул

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Нет

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

Да

14.

Режим работы

Круглосуточный

Круглосуточный

Круглосуточный

Круглосуточно

Круглосуточный

Круглосуточный

Круглосуточный

Возможно круглосуточно

Круглосуточный

Возможно круглосуточно

Возможно круглосуточно

Круглосуточный

Круглосуточный

Круглосуточный

Возможно круглосуточно

Круглосуточный

Круглосуточно

Возможно круглосуточно

Круглосуточный

Круглосуточный

Круглосуточный

Круглосуточный

15.

Инфраструктура

Офисные помещения, парковка

Офисные помещения, бесплатный автобус до метро, кафе/столовая. Предоставляются услуги по загрузке, выгрузке, ответственному хранению ТМЦ

Офисные помещения, парковка, столовая

Офисные помещения, парковка, столовая

Офисные помещения, парковка

Офисные помещения, парковка

Офисы, столовая. Возможно оснащение стеллажами

Офисные помещения

Офисы и помещения свободного назначения

Офисные помещения

Офисные помещения, парковка. Возможна установка стеллажей и холодильников

Стоянка для автотранспорта, открытая площадка. Офисный центр (2000 кв.м) с подземной парковкой и столовой

Офисные помещения

Офисные помещения, столовая

Офисные помещения, столовая

Нет

Есть административное здание с свободными офисными помещениями

Офисы, столовая, есть стеллажи

Административная часть распологается на мезонине

Офисные помещения, бесплатный автобус до метро, кафе/столовая. Предоставляются услуги по загрузке, выгрузке.

Парковка, комната приема пищи

Офисные помещения, столовая, есть стеллажи

16.

Коммунальные услуги:

 

отопление

Оплачиваются дополнительно по факту потребления

Оплачиваются дополнительно по факту потребления

Оплачиваются дополнительно по факту потребления

Оплачиваются дополнительно по факту потребления

Оплачиваются дополнительно по факту потребления

Оплачиваются дополнительно по факту потребления

Включено

Оплачиваются дополнительно по факту потребления

Оплачиваются дополнительно по факту потребления

Оплачиваются дополнительно по факту потребления

Оплачиваются дополнительно по факту потребления

Оплачиваются дополнительно по факту потребления

Оплачиваются дополнительно по факту потребления

Включено, кроме электричества

Оплачиваются дополнительно по факту потребления

Оплачиваются дополнительно по факту потребления

Включено, кроме электроэнергии

Включены, кроме электроэнергии

Включены, кроме электроэнергии

Оплачиваются дополнительно по факту потребления

Оплачиваются дополнительно по факту потребления

Включены, кроме электроэнергии

 

водоснабжение

 

канализация

 

электроэнергия

17.

Прочие услуги (возможно подкючение):

 

телекоммуникации

Интернет, телефония

Интернет, телефония

Интернет, телефония

Интернет

Интернет, телефония

Интернет, телефония

Оптиковолокно

Оптиковолокно

Интернет, телефония

Оптиковолокно

Интернет, телефония

Несколько провайдеров связи, телефония

Оптиковолокно

Интернет, телефония

Интернет, телефония

Интернет, телефония

Интернет, телефония

Интернет, телефония

Оптиковолокно

Оптиковолокно

Оптиковолокно

Интернет, телефония

18.

Эксплуатационные платежи

Не включены

Не включены. Бесплатный въезд. Бесплатная парковка. Бесплатный вывоз мусора и уборка территории

Не включены

Включено

Не включены

Не включены

Включены. Бесплатный въезд. Бесплатная парковка

Не включены

Включено

Не включены

Не включены

Не включены

Не включено

Включены

Не включены

Не включены

Включено

Включены. Бесплатный въезд на территорию

Включено, кроме уборки

Не включены. Бесплатный въезд. Бесплатная парковка

Не включены

Включены

19.

Ставка аренды, руб.кв.м./год

4811,7

3 600

3 600

3 600

4 100

4 000

3 000

4 000

4 320

3 600

4 900

3 500

4 200

5 000

3 600

3 500

3 960

3 600

3 500

4 800

4 720

4 400

20.

Налогобложение

НДС

НДС

УСН

НДС

НДС

НДС

НДС

НДС

НДС

НДС

НДС

УСН

НДС

НДС

НДС

НДС

НДС

НДС

НДС

НДС

НДС

УСН

Структура персонала

Таблица 9.

Данные о численности персонала

Наименование показателя

Ретроспективный период

2013 г.

2014 г.

2015 г.

2016 г.

2017 г.

Среднесписочная численность работников всего

1

1

1

1

1

Фонд заработной платы

198 648,72

210 000

210000

210736,64

105000

Выплаты социального характера

91 777,17

63 420

63420

63642,46

31710

Источник: данные ЗАО «МОСХХХХ»

Основные показатели развития экономики в 1 квартале 2018 г.

По оценке Минэкономразвития России, в январе рост российской экономики ускорился до 2,0 % г/г (1,4 % г/г в декабре, 1,2 % г/г в 4кв17). Улучшение динамики ВВП связано в первую очередь с восстановлением промышленного производства, которое в январе выросло на 2,9 % г/г.

В феврале оперативные показатели производственной активности продемонстрировали позитивную динамику. Холодная погода как в Европе, так и на большей части территории России оказала поддержку добыче газа (в последнюю неделю февраля «Газпром» несколько раз обновил абсолютный максимум суточного объема поставок в страны дальнего зарубежья), а также производству электроэнергии. При этом потребление электроэнергии, очищенное от календарного, сезонного и температурного факторов, также выросло, что может говорить о сохранении восстановительных тенденций в обрабатывающей промышленности.

Потребительский спрос продолжает уверенно расти. Годовые темпы роста оборота розничной торговли с сентября 2017 года закрепились на уровнях около 3 % (в январе — 2,8 % г/г). Ускорился рост объема платных услуг населению, продолжает устойчиво расти оборот организаций общественного питания. Фиксируемое официальной статистикой расширение потребительского спроса подтверждаются и индикаторами настроений. Индекс потребительской уверенности, рассчитываемый инФОМ по заказу Банка России, в феврале достиг максимального значения за весь период наблюдения (106 п.п. с устранением сезонности).

Рынок труда продолжил функционировать в условиях, близких к дефициту. В январе уровень безработицы обновил исторический минимум (4,9 % с учетом коррекции на сезонность). Темпы роста заработных плат в реальном выражении в декабре и, по предварительным данным, в январе составили 6,2 % г/г – это максимальные значения с середины 2016 года, когда показатель вернулся к росту. Значимым фактором роста заработных плат в последние месяцы стало активное повышение оплаты труда в социальном секторе (в ноябре и декабре номинальный темп роста превысил 13 % г/г). В то же время рост заработных плат в частном секторе в последние месяцы также был существенным (более 7 % г/г в номинальном выражении).

Рост инвестиций в основной капитал в 2017 году составил 4,4 %, превысив ожидания Минэкономразвития России (4,1 %). В январе оперативные индикаторы инвестиционной активности (импорт машин и оборудования из стран дальнего зарубежья, отечественное производство инвестиционных товаров, а также объем строительных работ) продолжали демонстрировать позитивную динамику.

Кредит экономике в январе показал уверенный рост на фоне продолжения снижения процентных ставок. Набирает темп расширение корпоративного кредитного портфеля (2,9 % г/г в январе по сравнению с 1,8 % г/г в декабре с исключением валютной переоценки), что является закономерным следствием восстановительных процессов в реальном секторе. Очищенные от сезонности месячные темпы прироста необеспеченных потребительских кредитов (в годовом выражении) сохраняются на уровне, близком к 19 % м/м SAAR, и значительно превышают темп роста номинальной заработной платы, что свидетельствует об их фундаментальной неустойчивости.

Инфляционное давление в экономике остается низким, несмотря на динамичный рост заработных плат и уверенное восстановление потребительского спроса. В феврале потребительская инфляция сохранилась на уровне января – 2,2 % г/г. Монетарная инфляция, по оценке Минэкономразвития России, в феврале, как и в январе, составила 2,5 % г/г, незначительно ускорившись в терминах последовательных приростов. В апреле–мае инфляция, по оценке, будет находиться в диапазоне 2,1–2,2 % г/г, а в июне годовой рост цен может опуститься ниже 2,0 %. При условии отсутствия негативных погодных шоков инфляция весь год будет сохраняться ниже целевого значения 4 %.

Таблица 10.

Производственная активность

Инфляционное давление в экономике остается низким, несмотря на динамичный рост заработных плат и уверенное восстановление потребительского спроса. В феврале потребительская инфляция сохранилась на уровне января – 2,2 % г/г. Показатели инфляции, очищенные от волатильных компонентов, также держатся на низких уровнях. Монетарная инфляция, по оценке Минэкономразвития России, в феврале, как и в январе, составила 2,5 % г/г, в терминах последовательных приростов – 2,1 % м/м SAAR (1,4 % м/м SAAR месяцем ранее).

В помесячном выражении с устранением сезонности потребительские цены в феврале увеличились на 0,2 % м/м SA после нулевой динамики в январе.

В феврале возобновился рост цен на плодоовощную продукцию (+1,1 % м/м SA после снижения на 1,3 % м/м SA месяцем ранее), что связано в том числе с удорожанием картофеля из-за низкого урожая в 2017/2018 сельскохозяйственном году. Вместе с тем в группе продовольственных товаров, за исключением плодоовощной продукции, околонулевой темп роста сохраняется третий месяц подряд благодаря достаточному уровню предложения.

Темп роста цен на непродовольственные товары в феврале снизился до 0,1 % м/м SA после 0,3 % м/м SA в январе. Вклад в замедление инфляции в данной товарной группе внесла продолжающаяся нормализация динамики цен на бензин. При этом темпы роста цен снизились и в группе непродовольственных товаров, за исключением подакцизной продукции.

Ускорение роста цен на услуги до 0,2 % м/м SA в феврале по сравнению с 0,1 % м/м SA в январе было связано главным образом с удорожанием жилищных услуг. При этом некоторое увеличение темпов роста цен на услуги наблюдалось и в рыночном сегменте (лидерами стали услуги зарубежного туризма – 0,8 % м/м SA).

По прогнозу Минэкономразвития России, в марте инфляция составит 0,2–0,3% м/м, в годовом выражении – 2,2–2,3 % г/г. В апреле–мае инфляция, по оценке, будет находиться в диапазоне 2,1–2,2 % г/г. В июне годовой рост цен может опуститься ниже 2,0%, учитывая относительно высокую базу прошлого года. При условии отсутствия негативных погодных шоков инфляция весь год будет сохраняться ниже целевого значения 4%.

Таблица 11.

Инфляционная картина

Описание региона расположения

Под регионом следует понимать сферу обращения продукции (товаров и услуг) в данной местности, которую определяют, исходя из экономической возможности покупателя приобрести товар (услуги) на ближайшей по отношению к покупателю территории. При этом, под ближайшей по отношению к покупателю территорией следует понимать конкретный населенный пункт или группу населенных пунктов, находящихся в пределах границ административно-территориальных, национально-государственных образований.

Оцениваемое Предприятие зарегистрировано по адресу: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2».

Отраслевой анализ рынка

Согласно данным компании JLL, представленным в обзоре рынка складов по итогам первых трех месяцев 2018 года, доля свободных складских площадей в Московском регионе упала на 1,9 п.п. – с отметки 8,3% на конец 2017 года до 6,4%. В абсолютном выражении объем незанятых помещений снизился до 1,08 млн кв.м. Данный показатель как в относительном, так и в абсолютном значении является минимальным с начала 2015 года.

Существенному сокращению объема свободных помещений в течение I квартала 2018 года способствовала высокая активность на вторичном рынке складов. За первые три месяца года свой статус с «занято» на «свободно» и наоборот сменили более 0,5 млн кв.м в существующих складских комплексах. Значительное превышение в этом объеме занятых блоков над высвободившимися привело к снижению вакантности. В целом тренд сокращения объема незанятых складов прослеживается с начала 2017 года».

Динамика свободных площадей на складском рынке Московского региона

https://zdanie.info/files/news/2421/11965/1_jll_sklad.jpg

Основной причиной такого резкого падения вакантности, помимо активизации спроса, стал низкий объем нового складского строительства. За первые три месяца года ввод качественных складских площадей в Московском регионе составил 68 000 кв.м, из которых 46 000 кв.м – это блоки в «PNK Парк Валищево».

До конца 2018 года анонсировано еще 879 000 кв.м площадей в новых складских объектах. Крупнейшими проектами года станут склады по схеме built-to-suit для ритейлеров, а именно: комплекс компании Wildberries.ru (146 000 кв.м), 90 000 кв.м в Солнечногорском районе для крупного международного ритейлера, 68 000 кв.м – здание для компании «Утконос» в парке «Ориентир Север 3», а также здание площадью 52 000 кв.м для логистической компании «Оператор коммерческой недвижимости» в «PNK Парк Валищево».

Чуть более половины из строящихся проектов 2018 года (487 000 кв.м) на данный момент не заняты. Ввод такого количества спекулятивных складов, безусловно, приведет к росту вакантности в моменте, но высокая активность рынка будет способствовать ее сокращению. По итогам года ожидается стабилизация доли свободных площадей в пределах 6-7%.

Динамика спроса, предложения и арендных ставок на складском рынке Московского региона

https://zdanie.info/files/news/2421/11965/2_jll_sklad.jpg

В противовес низкому объему нового предложения, спрос на складском рынке сохраняется на высоком уровне. В течение I квартала 2018 года объем сделок аренды и покупки складов в Московском регионе составил 452 000 кв.м, что в три раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. 71% объема сделок этого квартала относятся к уже введенным площадям, остальное – контракты по будущему строительству.

Хотя начало года традиционно считается тихим периодом, результат первых трех месяцев 2018 года стал рекордным для аналогичных кварталов за всю историю рынка и сопоставимым с итогами первого полугодия 2017 года. Высокая бизнес-активность, с превышающим 300 000 кв.м ежеквартальным объемом сделок, сохраняется уже на протяжении года, что обусловлено стабильно низким уровнем арендных ставок.

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на складском рынке Московского региона по новым сделкам со складами находятся в диапазоне 3,3-3,6 тысяч руб. за кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов). Фактические ставки аренды различаются применительно к конкретному объекту и его местоположению, сохраняя зависимость относительно удаленности от МКАД.

Среди сделок стоит отметить аренду компанией «ВкусВилл» склада компании «Дикси» в «PNK Парк Северное Шереметьево» (52 000 кв.м), покупку ритейлером «Максидом» здания «Нидан Соки» в Котельниках (41 000 кв. м), расширение компании DNS в «Атлант Парк» (39 000 кв.м), а также новый BTS-проект A Plus Development для производственной компании AGC Glass в Клину (21 600 кв.м). В целом наиболее активным по объему арендованных и купленных площадей традиционно был ритейл, на который пришлось 40% спроса прошедшего квартала.

Структура спроса на складском рынке Московского региона

https://zdanie.info/files/news/2421/11965/3_jll_sklad.jpg

При условии сохранения текущего уровня активности на рынке, объем сделок со складами в Московском регионе по итогам года может достичь 1,5 млн кв.м. сейчас на рынке ведется активная работа над целым рядом крупных заявок площадью свыше 30 000 кв.м каждая, и что важно – спрос на большие блоки формируют компании самых разных секторов. На фоне этих позитивных сигналов опасения вызывают только геополитические события, которые могут скорректировать планы развития некоторых компаний, а в ряде случаев поставить их на паузу.

Источник: https://zdanie.info/2393/2421/news/11965

Описание процесса оценки

Этапы проведения оценки

Подходы к оценке

При определении рыночной стоимости бизнеса в соответствии с международными стандартами и принятой в России практикой могут использоваться три принципиально различных подхода (затратный, рыночный и доходный), внутри которых могут быть варианты и различные методы расчётов. В наглядной форме подходы и методы оценки приведены в табл. 8.2.1, а ниже дано краткое описание каждого из них.

Таблица 1.

Подходы

ЗАТРАТНЫЙ

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ

ДОХОДНЫЙ

МЕТОДЫ

Метод

скорректированных

чистых активов.

Метод

ликвидационной

стоимости

Метод рынка

капитала.

Метод сделок.

Метод отраслевых коэффициентов.

Метод

дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов

УРОВЕНЬ СТОИМОСТИ

Стоимость

контрольного пакета акций

Метод рынка капитала – стоимость неконтрольного пакета акций.

Метод сделок - стоимость контрольного пакета акций

Как правило,

стоимость контрольного пакета акций

Каждый из вышеуказанных подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные. В процессе выбора применяемых подходов Оценщик опирается на п.11, п. 23 ФСО №1, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Далее приводится краткое описание подходов к оценке.

Затратный подход

Затратный подход (cost approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Суть данного подхода при оценке бизнеса заключается в том, что все активы предприятия (здания, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.) оценивают по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитают текущую стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Для расчетов используются данные баланса предприятия на дату проведения оценки (либо на последнюю отчетную дату).

В рамках затратного подхода существуют два метода определения стоимости бизнеса.

Метод скорректированных чистых активов. При применении данного метода предприятие оценивается с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие останется действующим, у него имеются значительные материальные активы, небольшая часть стоимости продукции связана с таким фактором, как труд. Метод предполагает, что стоимость оцениваемой компании реализуется в процессе гипотетической продажи её активов как части действующего предприятия. В этом случае определяется оценочная стоимость контрольного пакета акций или стоимость всего бизнеса.

Метод ликвидационной стоимости предприятия применяется, когда предприятие находится в ситуации банкротства или ликвидации, либо есть серьезные сомнения в способности предприятия оставаться действующим. Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия, раздельной распродаже его активов и после расчетов со всеми кредиторами. Для оцениваемого предприятия использование данного метода наиболее целесообразно, так как соблюдаются условия его применения наличие у оцениваемого предприятия высоколиквидных дорогостоящих активов (объектов складской и коммерческой недвижимости в непосредственной близости к Москве).

Сравнительный подход

Сравнительный подход (sales comparison approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

  • выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.
  • скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;
  • согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Данный подход при оценке бизнеса предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых котируются на фондовом рынке. Такая информация может использоваться в качестве ориентиров и при оценке компаний закрытого типа. В рамках данного подхода используются далее описанные методы оценки.

Метод рынка капитала (компаний-аналогов), который базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовом рынке. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий. Выбор сопоставимых предприятий осуществляется исходя из анализа сходных предприятий по отрасли, продукции, диверсификации продукции (услуг), жизненному циклу, географии, размерам, стратегии деятельности, финансовым характеристикам (рентабельности, темпам роста и пр.). В чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного (неконтрольного) пакета акций или неконтрольной доли участия.

Метод сделок (продаж) является частным случаем метода рынка капитала. Основан на ценах приобретения контрольных пакетов акций сходных предприятий либо цен приобретения целых аналогичных предприятий. Цена акций принимается по результатам сделок на мировых фондовых рынках. Метод определяет уровень стоимости контрольного пакета акций либо контрольной доли участия, позволяющих полностью управлять предприятием.

Метод отраслевых коэффициентов основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными аналитическими организациями на базе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями.

Доходный подход

Доходный подход (income approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает объект, ожидая в будущем доходы или выгоды.

Принцип ожидания - принцип оценивания объекта, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых объектов, с точки зрения типовых покупателей и продавцов.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того, что стоимость бизнеса непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный бизнес. Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколь много готов заплатить за оцениваемое предприятие потенциальный инвестор.

Данный подход является основным для оценки рыночной стоимости действующих предприятий, которые и после их перепродажи новым владельцам последними не планируется закрывать (ликвидировать). Применительно к действующему предприятию он предполагает рассмотрение результатов прогнозирования деятельности предприятия в соответствии с доступными ему технологиями производства продукции.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

  • установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
  • исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
  • определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
  • осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Выбранная методика

Оценщик при проведении оценки использует затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновывает отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых целесообразно, оправдано или возможно для оценки бизнеса конкретного предприятия, а также исходя из имеющихся данных и цели оценки.

Таким образом, Оценщик вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых целесообразно, оправдано или возможно для оценки бизнеса конкретного предприятия, а также исходя из имеющихся данных и цели оценки.

По результатам проведенного анализа и с учетом информации, которая была предоставлена в распоряжение Исполнителя, было принято решение об использовании одного подхода для определения стоимости бизнеса оцениваемого предприятия - затратного. При этом затратный подход был реализован методом скорректированных чистых активов. Для оцениваемого предприятия использование данного метода наиболее целесообразно, так как соблюдаются условия его применения наличие у оцениваемого предприятия высоколиквидных дорогостоящих активов (объектов складской и коммерческой недвижимости в непосредственной близости к Москве).

При этом доходный подход не был реализован по причине того, что деятельность Общества – это, фактически, сдача в аренду объектов недвижимого имущества. Отчеты о финансовых результатах не всегда могут отражать реальные доходы и расходы, связанные с подобными видами деятельности. Наиболее достоверным является применение сравнительного подхода при расчете стоимости подобного вида активов. Фактически, доходоприносящая недвижимость и формирует стоимость самого бизнеса. В этих условиях говорить об оценке Общества методами доходного подхода не является целесообразным.

В рамках возможности реализации сравнительного подхода для оценки рыночной стоимости рассматриваемого предприятия была рассмотрены следующие источники:

  • электронная база данных, предоставленная интернет - порталами www.skrin.ru, www.spark-interfax.ru;
  • информация государственных органов (ФАУГИ) о продажах пакетов акций, находящихся в федеральной собственности;
  • информация электронных бирж (www.business-shop.ru, www.biztrade.ru и пр.) о предложениях на продажу предприятий аналогичной сферы деятельности.

Анализ полученной информации позволил сделать выводы - за последние 3 месяца:

- акции оцениваемого предприятия не выставлялись на торги на фондовых биржах, биржевых аукционах; не предлагались на продажу на открытых торгах (аукционах), фактических сделок по акциям предприятия не выявлено;

- оценщик не располагает информацией по осуществленным сделкам аналогичных предприятий: условия сделки, цели сделки, подтверждение независимости покупателя и продавца, осведомленность, деятельность контрагентов (сторон сделки) и т.д.

В этой связи, Оценщик отказался от применения сравнительного подхода.

Исходя из имеющихся данных и цели оценки, Оценщик пришел к выводу, что для проведения оценки ЗАО «МОСХХХХ» целесообразно применить следующие подходы и методы к оценке:

  • затратный подход – метод скорректированных чистых активов;
  • сравнительный подход – не использовать. Отказ от использования;
  • доходный подход – не использовать. Отказ от использования.

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода

Для оценки стоимости предприятия затратным подходом используется метод скорректированных чистых активов.

Суть метода скорректированных чистых активов заключается в том, что стоимость активов определяется путем корректировки данных актива баланса, из которых вычитается стоимость обязательств, отраженных в пассиве баланса.

Суть метода скорректированных чистых активов заключается в том, что стоимость активов определяется путем корректировки данных актива баланса, из которых вычитается стоимость обязательств, отраженных в пассиве баланса.

Расчет стоимости чистых активов Общества проводился в соответствии с порядком, установленным приказом Министерства Финансов РФ №84н от 28.08.2014 г. «Об утверждении Порядка определения стоимости чистых активов» (далее Порядка).

Согласно пп. 1-3 Порядка

Настоящий Порядок применяют акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, государственные унитарные предприятия, муниципальные унитарные предприятия, производственные кооперативы, жилищные накопительные кооперативы, хозяйственные партнерства (далее - организации), Порядок распространяется на организаторов азартных игр и не распространяется на кредитные организации, акционерные инвестиционные фонды.

Согласно пп. 4-7 данного Порядка

Стоимость чистых активов определяется как разность между величиной принимаемых к расчету активов организации и величиной принимаемых к расчету обязательств организации. Объекты бухгалтерского учета, учитываемые организацией на забалансовых счетах, при определении стоимости чистых активов к расчету не принимаются.

Принимаемые к расчету активы включают все активы организации, за исключением дебиторской задолженности учредителей (участников, акционеров, собственников, членов) по взносам (вкладам) в уставный капитал (уставный фонд, паевой фонд, складочный капитал), по оплате акций.

Принимаемые к расчету обязательства включают все обязательства организации, за исключением доходов будущих периодов, признанных организацией в связи с получением государственной помощи, а также в связи с безвозмездным получением имущества.

Стоимость чистых активов определяется по данным бухгалтерского учета. При этом активы и обязательства принимаются к расчету по стоимости, подлежащей отражению в бухгалтерском балансе организации (в нетто-оценке за вычетом регулирующих величин) исходя из правил оценки соответствующих статей бухгалтерского баланса.

Согласно расчета стоимости по данным бухгалтерского учета в состав активов, принимаемых к расчету, включают все строки баланса, входящие в раздел I «Внеоборотные активы» баланса (код строки 1100) и в раздел II баланса «Оборотные активы» (код строки 1200), за исключением задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал (дебет счета 75 «Расчеты с учредителями»).

В состав пассивов, принимаемых к расчету, включают строки баланса, входящие в раздел IV Бухгалтерского баланса и в раздел V Бухгалтерского баланса, за исключением статьи «Доходы будущих периодов». Рыночная стоимость предприятия равна рыночной стоимости активов, принимаемых к расчету, минус текущая стоимость пассивов, принимаемых к расчету.

В случае если стоимость актива или обязательства является незначительной, Оценщик имеет право не осуществлять их переоценку[1]. Для определения уровня существенности валюты баланса устанавливается критерий, имеющий рекомендательный характер, равный 2%[2].

Вследствие этого активы и пассивы, которые составляют малую часть (2% и менее) в валюте баланса, не подлежат корректировке ввиду ничтожной степени влияния корректировки на итоговый результат. Остальные статьи оцениваются по рыночной стоимости.

Оценка рыночной стоимости

Оценка нематериальных активов

Строка 1110 «Нематериальные активы»

По подразделу «Нематериальные активы» отражаются исключительные права на объекты интеллектуальной собственности: на программы для ЭВМ, изобретения, промышленные образцы, свидетельства на товарные знаки и знаки обслуживания и др. Кроме того, к нематериальным активам относятся организационные расходы и деловая репутация организации, и согласно приказу Минфина России от 07.05.2003 № 38н расходы организации на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы, результаты которых используются для производственных либо управленческих нужд.

Четкое определение НМА в российском законодательстве содержится в Налоговом кодексе (далее – НК) РФ. В нем говорится, что «нематериальными активами признаются приобретенные и (или) созданные налогоплательщиком результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности (исключительные права на них), используемые в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг) или для управленческих нужд организации в течение длительного времени (продолжительностью свыше 12 месяцев)».

Нематериальные активы (стр. 1110) ЗАО «МОСХХХХ» по бухгалтерскому учету на дату оценки составляют 82 тыс. руб.

Расшифровка НМА представлена в таблице:

Таблица 1.

Расшифровка НМА (стр. 1110) ЗАО «МОСХХХХ»

Полное наименование НМА

Дата принятия к бухучету (мес. год)

Первоначальная стоимость, руб.

Срок полезного использования, мес.

Сумма начисленной амортизации, руб.

Остаточная стоимость, руб.

Лицензия на пользование недрами

104 508,00

300

22 295

82 213

Сайт МОСХХХХ

30.09.2014

762 711,86

36

762 711,86

0

Итого

82 000

Источник: данные ЗАО «МОСХХХХ»

Вес данных активов в составе валюты баланса не превышают 0,14%. По данной причине Оценщиком было принято решение принять рыночную стоимость данной статье равной ее балансовой стоимости.

Рыночная стоимость нематериальных активов (стр. 1110)
ЗАО «МОСХХХХ» по состоянию на дату оценки округлено составляет:

82 000

(Восемьдесят две тысячи) руб.

Строка 1120 «Результаты исследований и разработок»

 По данной строке Бухгалтерского баланса отражается информация о расходах на завершенные научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы (НИОКР), учитываемых на счете 04 «Нематериальные активы» обособленно (Инструкция по применению Плана счетов, абз. 3 п. 16 ПБУ 17/02).

В составе расходов на НИОКР, отражаемых обособленно на счете 04, учитываются затраты организации на выполненные самостоятельно или с привлечением сторонних исполнителей работы, связанные с осуществлением научной (научно-исследовательской), научно-технической деятельности и экспериментальных разработок, определенные Федеральным законом от 23.08.1996 N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике». При этом принимаются во внимание работы (п. п. 2, 5 ПБУ 17/02, Инструкция по применению Плана счетов):

  • по которым получены результаты, подлежащие правовой охране, но не оформленные в установленном законодательством порядке;
  • по которым получены результаты, не подлежащие правовой охране в соответствии с нормами действующего законодательства.

В частности, в состав расходов на выполнение НИОКР могут включаться (п. 9 ПБУ 17/02):

  • стоимость материально-производственных запасов и услуг сторонних организаций и лиц, используемых при выполнении указанных работ;
  • затраты на заработную плату и другие выплаты работникам, непосредственно занятым при выполнении указанных работ по трудовому договору;
  • отчисления на социальные нужды (в т.ч. страховые взносы в ПФР, ФСС, ФОМС);
  • стоимость спецоборудования и специальной оснастки, предназначенных для использования в качестве объектов испытаний и исследований;
  • амортизация объектов основных средств и нематериальных активов, используемых при выполнении указанных работ;
  • затраты на содержание и эксплуатацию научно-исследовательского оборудования, установок и сооружений, других объектов основных средств и иного имущества;
  • общехозяйственные расходы, в случае если они непосредственно связаны с выполнением данных работ;
  • прочие расходы, непосредственно связанные с выполнением научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ, включая расходы по проведению испытаний.

По данным бухгалтерского учета ЗАО «МОСХХХХ» расходы на НИОКР на дату проведения оценки отсутствуют.

Оценка основных средств

Строка 1150 «Основные средства»

Основные средства (ОС) принимаются на учет по счету 01 по первоначальной стоимости, которая определяется в соответствии с требованиями п. п. 8 - 13 ПБУ 6/01.

Первоначальная стоимость ОС погашается путем начисления амортизации. Суммы начисленной по ОС амортизации отражаются на счете 02 «Амортизация основных средств». В течение срока полезного использования начисление амортизации по объектам ОС не приостанавливается, за исключением случаев перевода на консервацию на срок свыше трех месяцев, а также в период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев (п. п. 17, 23 ПБУ 6/01).

Основные средства по балансу предприятия на дату проведения оценки составляют: 258 506 тыс. руб.

Расчет рыночной стоимости основных средств приведена в Приложении 3 к настоящему Отчету.

Кроме того, в составе основных средств необходимо учесть вложения в строительство объектов основных средств (стр. 11506). Данный вид активов частично учтен уже при расчете основных средств.

Таблица 2.

Расшифровка стр. 11506 ЗАО «МОСХХХХ» и пояснения Оценщика

№ п/п

Наименование объекта

Дата месяц, год

Фактические затраты по годам с даты начала строительства, тыс. руб.

Фактические затраты на дату провед. Оценки, тыс. руб.

2014

2015

2016

2017

2018

Промышленное строительство

1

Устройство Плоскостной  автостоянки открытого типа (проект Паркинг №1)

30.05.2017

-

-

-

17 350,07

-

17 350,07*

2

Реконструкция внутренних дорог на территории с устройством выезда на Белокаменное шоссе

25.12.2014

3 135,59

2 542,37

-

-

-

5 677,97

3

Техническое перевооружение котельной

18.01.2016

-

-

5 568,66

-

-

5 568,66

4

Реконструкция системы электроснабжения объектов недвижимости ЗАК-1 и ЗАК-2

13.12.2017

-

-

-

4 145,00

-

4 145,00

5

Устройство двух крытых навесов на территории Плоскостной автостоянки открытого типа

20.12.2017

-

-

-

3 693,56

-

3 693,56*

6

Устройство ограждения с воротами с сеткой "Егоза" на объекте ПАРКИНГ №1

20.12.2017

-

-

-

1 682,60

-

1 682,60*

7

Электроснабжение водозаборной насосной станции ВЗУ-1

31.03.2016

-

-

1 641,79

-

-

1 641,79

8

Устройство системы дождевой канализации "Плоскостной автостоянки открытого типа"

30.11.2017

-

-

-

1 256,34

-

1 256,34*

9

Реконструкция здания лабораторного корпуса

12.12.2014

737,29

-

-

-

-

737,29

10

Капремонт внутренней системы вентиляции и кондиц. Производственный бытовой корпус ЗАК1 (Заводоуправление)

24.03.2016

-

-

503,61

-

-

503,61

11

Реконструкция обследование несущих конструкций, пола в ЗАК-1 помещение №21 помещение №25

12.12.2014

449,15

-

-

-

449,15

449,15

12

Устройство системы электроснабжения "Плоскостной автостоянки открытого типа" на части земельн. уч.7800

30.01.2018

-

-

-

-

-

317,97*

13

Реконструкция нежилого сооружения  - подземный переход

12.12.2014

301,69

-

-

-

-

301,69

14

Пост охраны проходной 6*2,5 на бетонном основании, на объекте Паркинг №1

20.12.2017

-

-

-

253,61

-

253,61*

15

Производство работ по демонтажу металлической перегородки и санузла в пом. №130 ЗАК-1

28.03.2018

-

-

-

-

180,89

180,89

16

Установка приборов учета тепловой энергии на 3-х водогрейных котлах в котельной

30.03.2016

-

-

82,20

-

-

82,20

ИТОГО:

4 623,73

2 542,37

7 796,26

28 381,19

630,04

43 842,41

ИТОГО объектов не учтенных

24 554,16*

*- объекты, не учтенные при расчете основных средств (стр.11501)

Таблица 3.

Расчет рыночной стоимости основных средств ЗАО «МОСХХХХ»

№ п/п

Наименование строки

Рыночная стоимость без учета НДС, руб.

1

Основные средства в организации (стр. 11501)

1 559 475

2

Строительство объектов основных средств (стр. 11506)

24 554

Итого

1 584 029

Рыночная стоимость основных средств (стр. 1150)
ЗАО «МОСХХХХ» по состоянию на дату оценки округлено составляет:

1 584 029 000

(Один миллиард пятьсот восемьдесят четыре миллиона двадцать девять тысяч) руб.

Оценка доходных вложений в материальные ценности

Строка 1160 «Доходные вложения в материальные ценности»

По данной строке отражается информация об ОС, учитываемых в бухгалтерском учете на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

В составе доходных вложений в материальные ценности на счете 03 учитываются ОС, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода (в том числе по договорам лизинга, аренды, проката) (п. п. 4, 5 ПБУ 6/01, п. 3 Указаний об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга).

ОС, которые учитываются на счете 03 в составе доходных вложений в материальные ценности, принимаются на учет по первоначальной стоимости, которая определяется в соответствии с п. п. 8 - 13 ПБУ 6/01.

Первоначальная стоимость ОС погашается путем начисления амортизации. Суммы начисленной по ОС амортизации отражаются на счете 02 «Амортизация основных средств» по соответствующей аналитике.

По данным бухгалтерского учета ЗАО «МОСХХХХ» доходные вложения в материальные ценности на дату проведения оценки составляют 4 349 тыс. руб.

Расшифровка доходных вложений в материальные ценности представлена в таблице:

Таблица 4.

Расшифровка доходных вложений (стр. 1160) ЗАО «МОСХХХХ»

Наименование и краткая характеристика

Дата выпуска(постройки)

Дата принятия к бухучету

Первоначальная стоимость, руб.

Срок полезного использования, мес.

Сумма начисленной амортизации, руб.

Остаточная стоимость, руб.

Автоматизированная система управления складом адресного хранения

18.02.2016

16.03.2016

1 533 513.61

Вторая группа (свыше 2 лет до 3 лет включительно)

979744,8

553768,81

Автоматич беспроводная.система пожаротушения в помещениях № 34,2 ЗАК-1

20.01.2015

20.01.2015

1 218 830.40

Четвертая группа (свыше 5 лет до 7 лет включительно)

739290,71

479539,69

Автоматич.система пожарной сигнализации в помещении 2-х ярусного мезонина в ПК ЗАК-1

12.08.2016

15.08.2016

39 406.78

Четвертая группа (свыше 5 лет до 7 лет включительно)

39406,78

Система видеонаблюдения в помещении № 2, 34 ЗАК-1

14.09.2016

26.09.2016

901 971.85

Четвертая группа (свыше 5 лет до 7 лет включительно)

266155,56

635816,29

Система видеонаблюдения в помещении № 2,34 ЗАК-1

29.02.2016

745 762.71

Четвертая группа (свыше 5 лет до 7 лет включительно)

293414,88

452347,83

Стеллажное оборудование

28.12.2015

31.12.2015

4 760 169.49

Четвертая группа (свыше 5 лет до 7 лет включительно)

2104405,02

2863335,45

Источник: данные ЗАО «МОСХХХХ»

Вес данных активов в составе валюты баланса не превышают 0,77%. По данной причине Оценщиком было принято решение принять рыночную стоимость данной статье равной ее балансовой стоимости.

Рыночная стоимость доходных вложений (стр. 1160)
ЗАО «МОСХХХХ» по состоянию на дату оценки округлено составляет:

4 349 000

(Четыре миллиона триста сорок девять тысяч) руб.

Оценка финансовых вложений

Строка 1170 «Финансовые вложения»

По данной строке показывается информация о финансовых вложениях организации, срок обращения (погашения) которых превышает 12 месяцев после отчетной даты (п. 19 ПБУ 4/99, п. 41 Положения по бухгалтерскому учету «Учет финансовых вложений» ПБУ 19/02, утвержденного Приказом Минфина России от 10.12.2002 г. №126н).

К финансовым вложениям организации могут относиться:

  • государственные и муниципальные ценные бумаги, ценные бумаги других организаций, в том числе долговые ценные бумаги, в которых дата и стоимость погашения определены (облигации, векселя);
  • вклады в уставные (складочные) капиталы других организаций (в том числе дочерних и зависимых хозяйственных обществ);
  • предоставленные другим организациям займы, депозитные вклады в кредитных организациях;
  • дебиторская задолженность, приобретенная на основании уступки права требования;
  • вклады организации-товарища по договору простого товарищества и пр.

Финансовые вложения принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, которая определяется в соответствии с п. п. 9 - 15 ПБУ 19/02, п. 13 ПБУ 20/03.

В дальнейшем финансовые вложения, обращающиеся на ОРЦБ, отражаются в бухгалтерском учете и отчетности на конец отчетного года по текущей рыночной стоимости путем корректировки их оценки на предыдущую отчетную дату. Указанную корректировку организация может производить ежемесячно или ежеквартально (п. 20 ПБУ 19/02).

Под текущей рыночной стоимостью ценных бумаг понимается их рыночная цена, рассчитанная в установленном порядке организатором торговли на рынке ценных бумаг. В настоящее время такой Порядок определен Приказом ФСФР России от 09.11.2010 г. №10-65/пз-н «Об утверждении Порядка определения рыночной цены ценных бумаг, расчетной цены ценных бумаг, а также предельной границы колебаний рыночной цены ценных бумаг в целях 23 главы Налогового кодекса Российской Федерации» (Приказ ФСФР России от 02.12.2010 г. №10-74/пз-н, абз. 2 п. 11 Информационного сообщения Минфина России от 21.12.2009 г. «О раскрытии информации о финансовых вложениях организации в годовой бухгалтерской отчетности», Письмо Минфина России от 28.01.2010 г. №07-02-18/01).

Финансовые вложения, по которым не определяется текущая рыночная стоимость (которые не обращаются на ОРЦБ), подлежат отражению в бухгалтерском учете на отчетную дату по первоначальной стоимости. По таким финансовым вложениям организация обязана проводить проверку на обесценение. Данная проверка проводится не реже одного раза в год по состоянию на 31 декабря отчетного года при наличии признаков обесценения финансовых вложений. Указанную проверку организация вправе производить и на даты составления промежуточной бухгалтерской отчетности. Если проверка подтверждает устойчивое существенное снижение стоимости финансовых вложений, организация образует резерв под обесценение финансовых вложений на величину разницы между учетной стоимостью и расчетной стоимостью таких финансовых вложений (п. п. 21, 38 ПБУ 19/02).

По долговым ценным бумагам, по которым не определяется текущая рыночная стоимость, первоначальная стоимость может изменяться за счет увеличения (уменьшения) ее на разницу между первоначальной и номинальной стоимостью в течение срока их обращения (п. 22 ПБУ 19/02).

По данным бухгалтерского учета ЗАО «МОСХХХХ» финансовые вложения (код 1170) на дату проведения оценки у Предприятия отсутствуют.

Оценка отложенных налоговых активов

Строка 1180 «Отложенные налоговые активы»

 По этой строке отражается информация об отложенных налоговых активах, признанных в бухгалтерском учете в соответствии с требованиями Положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 №114н (п. 23).

Под отложенными налоговыми активами понимается та часть отложенного налога на прибыль, которая должна привести к уменьшению налога на прибыль, подлежащего уплате в бюджет в следующем за отчетным или в последующих отчетных периодах (п. 14 ПБУ 18/02).

Отложенные налоговые активы отражаются в бухгалтерском учете по дебету счета 09 «Отложенные налоговые активы». Суммы, на которые уменьшаются или полностью погашаются в текущем отчетном периоде отложенные налоговые активы, отражаются в бухгалтерском учете по кредиту счета 09 (п. п. 14, 17 ПБУ 18/02, Инструкция по применению Плана счетов).

Отложенные налоговые активы равняются величине, определяемой как произведение вычитаемых временных разниц, возникших в отчетном периоде, на ставку налога на прибыль, установленную законодательством Российской Федерации о налогах и сборах и действующую на отчетную дату.

Отложенные налоговые активы отражаются в бухгалтерском учете по дебету счета 09 «Отложенные налоговые активы». Суммы, на которые уменьшаются или полностью погашаются в текущем отчетном периоде отложенные налоговые активы, отражаются в бухгалтерском учете по кредиту счета 09 (п. п. 14, 17 ПБУ 18/02, Инструкция по применению Плана счетов).

При этом в аналитическом учете отложенные налоговые активы учитываются дифференцированно по видам активов, в оценке которых возникла вычитаемая временная разница.

Отложенные налоговые активы на балансе ЗАО «МОСХХХХ» на дату проведения оценки составляют 17 154 тыс. руб.

Следовательно, отложенный налоговый актив, как бы заимствован у государства на время, необходимое для уплаты налога на прибыль, и равен такой же величине денежных средств, то при расчете рыночной стоимости этой статьи баланса принимается равной остатку по данной статье баланса, т.е.

Рыночная стоимость отложенных налоговых активов ЗАО «МОСХХХХ», округленно по состоянию на дату оценки составляет:

17 154 000

(Семнадцать миллионов сто пятьдесят четыре тысячи) руб.

Оценка прочих внеоборотных активов

Строка 1190 «Прочие внеоборотные активы»

По данной строке отражается информация о прочих, не перечисленных выше, активах, срок обращения которых превышает 12 месяцев (п. 19 ПБУ 4/99).

При заполнении строки 1170 «Прочие внеоборотные активы» используются данные о сальдо на отчетную дату по счетам 08, 07, 15 и 16 (в части, относящейся к оборудованию к установке), 97 (аналитический счет учета расходов со сроком списания свыше 12 месяцев), а также счету 01, субсчет 01-5, аналитический счет «Молодые насаждения».

К прочим внеоборотным активам организации могут относиться:

1. Вложения во внеоборотные активы организации, учитываемые на соответствующих субсчетах счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», в частности затраты организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к учету в качестве объектов НМА или ОС, а также затраты, связанные с выполнением незавершенных НИОКР (Инструкция по применению Плана счетов, п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, п. 5, абз. 4 п. 16 ПБУ 17/02).

2. Оборудование, требующее монтажа, под которым понимают оборудование, вводимое в действие только после сборки его частей и прикрепления к фундаменту или опорам, к полу, междуэтажным перекрытиям и прочим несущим конструкциям зданий и сооружений, а также комплекты запасных частей такого оборудования. Оборудование к установке принимается к бухгалтерскому учету по дебету счета 07 «Оборудование к установке» по фактической себестоимости его приобретения, включая расходы на доставку и т.п. (п. 3.1.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, Инструкция по применению Плана счетов).

3. Ряд расходов, относящихся к будущим отчетным периодам и учитываемых на счете 97 «Расходы будущих периодов» (например, расходы на освоение природных ресурсов, разовый (паушальный) платеж за право пользования результатами интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации). В разд. I Бухгалтерского баланса данные расходы отражаются при условии, что период списания этих расходов превышает 12 месяцев (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, абз. 2 п. 39 ПБУ 14/2007).

4. Стоимость многолетних насаждений, не достигших эксплуатационного возраста, учитываемая на счете 01 «Основные средства», субсчет 01-5 «Многолетние насаждения» (аналитический счет «Молодые насаждения») (п. 7 разд. 2 Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету основных средств сельскохозяйственных организаций, Методические рекомендации по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий и организаций агропромышленного комплекса, п. 4 ПБУ 6/01, Письма Минфина России от 14.08.2006 N№03-06-01-02/33, от 20.07.2006 №07-05-08/279).

5. Суммы перечисленных авансов и предварительной оплаты работ, услуг, связанных со строительством объектов основных средств (Письмо Минфина России от 24.01.2011 № 07-02-18/01).

Прочие внеоборотные активы на балансе ЗАО «МОСХХХХ» на дату проведения оценки отсутствуют.

Оценка стоимости запасов

Строка 1210 «Запасы»

По данной строке Бухгалтерского баланса отражается информация о запасах организации, а именно (п. 20 ПБУ 4/99):

  • о предметах труда, предназначенных для обработки, переработки или использования в производстве либо для хозяйственных нужд;
  • о средствах труда, которые в соответствии с установленным порядком включаются в состав средств в обороте;
  • о затратах в незавершенном производстве;
  • о готовой продукции (продуктах производства);
  • о товарах;
  • о расходах будущих периодов и т.п.

1. Сырье, материалы и другие аналогичные ценности принимаются к учету по фактической себестоимости, которая определяется в порядке, установленном п. п. 6 - 11, 13 ПБУ 5/01, п. п. 16, 17, 63 - 71 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов (п. 5 ПБУ 5/01, п. п. 15, 62 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, п. 11 Методических указаний по бухгалтерскому учету специального инструмента, специальных приспособлений, специального оборудования и специальной одежды).

2. Готовая продукция принимается к учету по фактической производственной себестоимости, которая определяется в порядке, установленном п. 7 ПБУ 5/01, абз. 5 п. 16, п. 203 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов.

3. Товары принимаются к учету по фактической себестоимости, которая определяется в порядке, установленном п. п. 6, 8 - 11 ПБУ 5/01 (п. 5 ПБУ 5/01). Организации, осуществляющие торговую деятельность, могут учитывать товары по стоимости их приобретения. Организации, осуществляющие розничную торговлю, могут учитывать товары по продажной стоимости (п. 13 ПБУ 5/01, п. 60 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности).

Для обобщения информации о наличии и движении товаров предназначен счет 41 «Товары».

В организациях, осуществляющих розничную торговлю и ведущих учет товаров по продажным ценам, информация о торговых наценках (скидках, накидках) на товары отражается на счете 42 «Торговая наценка».

4. Товары отгруженные учитываются на счете 45 «Товары отгруженные» по стоимости, складывающейся из фактической производственной себестоимости (или нормативной (плановой) себестоимости) и расходов по реализации (сбыту) продукции (товаров, работ, услуг и т.п.) (при частичном списании расходов) (Инструкция по применению Плана счетов, п. 61 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности).

5. Незавершенное производство (НЗП) учитывается в оценке, определяемой одним из способов, установленных п. 64 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности.

6. Животные на выращивании и откорме учитываются на счете 11 «Животные на выращивании и откорме» (на соответствующих субсчетах). Животные, приобретенные у других организаций и лиц, учитываются по фактической себестоимости приобретения (фактическим затратам) или учетным ценам; переведенные из основного стада - по остаточной стоимости или первоначальной (восстановительной) стоимости; приплод, привес и прирост животных - по плановой себестоимости с корректировкой в конце года до фактической себестоимости выращивания (п. п. 9, 10, 12, 13, 14 Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету животных на выращивании и откорме, Инструкция по применению Плана счетов).

7. Расходы, связанные с продажей продукции, товаров, работ, услуг, а также расходы, связанные с заготовкой сельскохозяйственного сырья, скота и птицы (в случае, если учетной политикой организации предусмотрено их частичное списание со счета 44 «Расходы на продажу»), подлежат распределению следующим образом (Инструкция по применению Плана счетов, Методические рекомендации по применению Плана счетов предприятий и организаций агропромышленного комплекса, абз. 2 п. 228 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов):

8. Расходы будущих периодов учитываются в сумме фактически произведенных затрат за вычетом их части, отнесенной на расходы истекших периодов (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, абз. 2 п. 39 ПБУ 14/2007).

Запасы на дату проведения оценки на балансе предприятия составляют 2 268 тыс. руб.

Вес данных активов в составе валюты баланса не превышают 0,4%. По данной причине Оценщиком было принято решение принять рыночную стоимость данной статье равной ее балансовой стоимости.

Рыночная стоимость запасов (стр. 1210)
ЗАО «МОСХХХХ» по состоянию на дату оценки округлено составляет:

2 268 000

(Два миллиона двести шестьдесят восемь тысяч) руб.

Оценка налога на добавленную стоимость

Строка 1220 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»

По данной строке отражается остаток сумм «входного» НДС, которые контрагенты предъявили организации к оплате при приобретении ею товаров (работ, услуг), при этом организация на конец отчетного периода не приняла их к вычету и не включила в стоимость приобретенных активов или в состав расходов. Этот остаток учитывается на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям».

Налог на добавленную стоимость ЗАО «МОСХХХХ» по бухгалтерскому учету на дату оценки отсутствует.

Оценка дебиторской задолженности

Строка 1230 «Дебиторская задолженность»

По данной строке показывается общая сумма дебиторской задолженности на отчетную дату, на 31 декабря предыдущего года и на 31 декабря года, предшествующего предыдущему.

Дебиторская задолженность по балансу предприятия на дату проведения оценки составляют 48 563 тыс. руб.

Дебиторская задолженность в бухгалтерском учете отражается на счетах (Инструкция по применению Плана счетов, п. п. 73, 74 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, абз. 2 п. 23 ПБУ 18/02):

  • 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» в сумме задолженности за проданные товары, продукцию (выполненные работы, оказанные услуги);
  • 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» в сумме перечисленной организацией предварительной оплаты (авансов) под поставку товаров, продукции, выполнение работ, оказание услуг;
  • 68 «Расчеты по налогам и сборам» в сумме излишне уплаченных (взысканных) налогов и сборов;
  • 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению» в сумме излишне уплаченных взносов на обязательное социальное страхование, а также в сумме выплаченных пособий;
  • 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» в сумме излишне выплаченных работникам сумм оплаты труда, отпускных;
  • 71 «Расчеты с подотчетными лицами» в части подотчетных сумм, по которым не представлен отчет об их использовании, или не израсходованных и не возвращенных в срок авансов, выплаченных в связи со служебной командировкой;
  • 73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям» в сумме задолженности работников по беспроцентным займам, по возмещению материального ущерба;
  • 75 «Расчеты с учредителями» в сумме не внесенного вклада в уставный капитал;
  • 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в части прочей, не поименованной выше, дебиторской задолженности (в частности, по штрафным санкциям, процентам, начисленным по ценным бумагам, кредитам и займам).

При заполнении этой строки Бухгалтерского баланса используются данные о дебетовых остатках по счетам 62, 60, 68, 69, 70, 71, 73, 75, 76 за вычетом кредитового сальдо по счету 63 (резерва, созданного по этой задолженности) (п. п. 73, 74 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, п. 35 ПБУ 4/99

Вся дебиторская задолженность является краткосрочной. Просроченная дебиторская задолженность на балансе Предприятия отсутствует.

Таблица 5.

Расшифровка дебиторской задолженности по срокам погашения (стр. 1230) ЗАО «МОСХХХХ»

Вид дебиторской

Срок наступления платежа

задолженности

До 30 дней

от 30 до 60 дней

от 60 до 90 дней

от 90 до 180 дней

От 180 дней до 1 года

более 1 года

Дебиторская задолженность, всего, тыс. руб., в том числе:

24 007

8 397

12 632

4 026

0

0

Расчеты с покупателями и заказчиками, тыс. руб.

18 249

8 397

1 498

4 026

0

0

Расчеты с поставщиками и подрядчиками, тыс. руб.

5 013

0

0

Расчеты по налогам и сборам, тыс. руб.

41

11 134

0

0

Расчеты по социальному страхованию и обеспечению, тыс. руб.

0

0

0

0

0

0

Расчеты с персоналом по оплате труда, тыс. руб.

3

0

0

0

0

0

Расчеты с подотчетными лицами, тыс. руб.

2

0

0

0

0

0

Расчеты с персоналом по прочим операциям, тыс. руб.

0

0

0

0

0

0

Расчеты с учредителями, тыс. руб.

0

0

0

0

0

0

Расчеты с разными дебиторами и кредиторами, тыс. руб.

699

0

0

0

0

0

Авансы выданные, тыс. руб.

0

0

0

0

0

0

Источник: расчеты Оценщика

В общем случае, дебиторская задолженность - это элемент оборотного капитала, т.е. сумма долгов, причитающихся организации от юридических или физических лиц. Дебиторская задолженность представляет собой отвлечение их хозяйственного оборота собственных оборотных средств предприятия, т. е. их иммобилизацию. Этот процесс сопровождается косвенными потерями в доходах предприятия (относительная значимость этих потерь тем выше, чем выше темп инфляции).

Дебиторская задолженность является специфическим активом с так называемой «убывающей полезностью». При оценке таких активов необходимо учитывать их «внутреннюю фундаментальную стоимость» на дату проведения оценки. Именно тогда можно будет судить, каким образом относится рынок к активам – либо он их переоценивает, либо недооценивает. Оценщик анализирует рыночные цены в тот или иной период, но имеет задачей определение стоимости, а не цены.

Расчет рыночной стоимости дебиторской задолженности был проведен с применением методических рекомендаций «Оценка кредиторской и дебиторской задолженности», рекомендованных к применению Комиссией по методическому обеспечению оценочной деятельности Системы Независимого Контроля Оценочной Деятельности в Российской Федерации и в соответствии с методикой Финансовой Академии при правительстве РФ.

При оценке рыночной стоимости дебиторской задолженности в данной работе используется доходный подход.

Расчет рыночной стоимости дебиторской задолженности с использованием доходного подхода основан на дисконтировании номинальной (балансовой) величины дебиторской задолженности.

Наиболее точные результаты при определении рыночной стоимости дебиторской задолженности получаются в том случае, когда используется дисконтирование задолженности каждого дебитора в отдельности. Однако, в связи с отсутствием необходимой информации, дисконтирование производится в целом по предприятию, и в этом случае в качестве срока дисконтирования целесообразно принимать длительность оборачиваемости дебиторской задолженности на конкретном предприятии, исходя из его финансового анализа.

Накопленная дебиторская задолженность подлежит дисконтированию, если процентные ставки, применявшиеся и (или) принятые к применению в будущем, меньше фактических рыночных ставок (низкопроцентные требования), или дебиторская задолженность не сопровождается выплатой процентов (беспроцентное требование).

Учитывая стоимость денег во времени, текущая стоимость дебиторской задолженности определяется с помощью операции дисконтирования по формуле:

где:

PVДЗ -

текущая стоимость дебиторской задолженности;

FVj ДЗ -

сумма дебиторской задолженности по балансу, с j-ым сроком погашения;

ij -

ставка дисконтирования для дебиторской задолженности с j-ым сроком погашения;

n -

период погашения в г.х;

k -

число периодов погашения.

Норма дисконта определяется с учетом альтернативной эффективности использования капитала. Иными словами, ставка дисконтирования – это желаемая (ожидаемая) норма прибыльности (рентабельности), т. е. тот уровень доходности инвестируемых средств, который может быть обеспечен при помещении их в общедоступные финансовые механизмы (банки, финансовые компании и т. п.).

Для определения средневзвешенной ставки на дату проведения оценки Оценщиком были приняты опубликованные данные ЦБ о средневзвешенных процентных ставках по привлеченным кредитными организациями вкладам (депозитам) нефинансовых организаций в рублях на март 2018 г.

Таблица 6.

Средневзвешенные процентные ставки по депозитам

Период

Срок вклада (депозита)

До 30 дней

от 31 до 90 дней

от 91 до 180 дней

от 181 до 365 дней

До 1 года

от 1 года до 3 лет

свыше 3 лет

свыше 1 года

Диапазон (доходность в % годовых в рублях)

2018 г., март

5,97%

6,25%

6,27%

6,55%

5,99%

6,32%

5,49%

6,30%

http://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=int_rat

Таблица 7.

Расчет рыночной стоимости дебиторской задолженности

Дней до погашения

До 30 дней

от 30 до 60 дней

от 60 до 90 дней

от 90 до 180 дней

От 180 дней до 1 года

более 1 года

Стоимость дебиторской задолженности по балансу

24 007

8 397

12 632

4 026

0

0

Дебиторская задолженность подлежащая корректировке

24 007

8 397

12 632

4 026

0

0

Ставка дисконтирования

5,97%

6,25%

6,25%

6,27%

6,55%

6,32%

Срок наступления платежа

15

45

75

135

270

540

Кол-во начислений в год

1

1

1

1

1

1

Дисконтный множитель

0,998

0,993

0,988

0,978

0,954

0,913

Текущая стоимость дебиторской задолженности, тыс. руб.

23 950

8 335

12 475

3 937

0

0

Расхождение расшифровки с балансом, тыс. руб.

499

Итого

48 197

Источник: расчеты Оценщика

В связи с этим принимаем рыночную стоимость дебиторской задолженности равной ее балансовой стоимости.

Рыночная стоимость дебиторской задолженности, числящаяся на балансе
ЗАО «МОСХХХХ», по состоянию на дату оценки округленно составляет:

48 197 000

(Сорок восемь миллионов сто девяносто семь тысяч) руб.

Оценка финансовых вложений

По строке 1240 бухгалтерского баланса отражают вложения фирмы в акции, облигации и другие ценные бумаги, осуществленные на срок не более одного года. Здесь также указывают сумму процентных займов, предоставленных другим организациям и физическим лицам на срок не более 12 месяцев. Если фирма приобретает ценные бумаги или осуществляет долгосрочные финансовые вложения на срок, превышающий один год, то данные по таким вложениям отражают по строке 1170 баланса.

Краткосрочные финансовые вложения фирмы учитывают на счете 58 «Финансовые вложения».

Чтобы получить данные о краткосрочных и долгосрочных вложениях, к субсчетам счета 58 следует открыть субсчета второго порядка. Например, к субсчету 58-3 «Предоставленные займы» – субсчета 58-3-1 «Краткосрочные займы» и 58-3-2 «Долгосрочные займы».

Таким образом, в строке 1240 баланса показывается дебетовое сальдо по соответствующим «краткосрочным» субсчетам счета 58

«Финансовые вложения» за вычетом кредитового сальдо по счету 59 «Резервы под обесценение финансовых вложений» (если такой резерв создавался фирмой).

Финансовые вложения по балансу предприятия на дату проведения оценки составляют 230 380 тыс. руб.

Таблица 8.

Расшифровка финансовых вложений по стр.1240

№ договора (депозит)

Дата размещения депозита

Сумма депозита

Дата возврата депозита

Срок размещения денежных средств на депозитном счете, дней

Ставка по доходному финансовому инструменту (депозит, облигация, вексель и т.д.) % годовых

Условия выплаты %

№ 002000227 28.05.2014 г.

30.03.2018

230 380 000,00

02.04.2018

3

5,04%

% выплачиваются в день закрытия депозита

Источник: по данным Заказчика

Учитывая стоимость денег во времени, рыночная стоимость депозита средств определяется по формуле:

где PVДД - текущая стоимость депозита;

FVjДД - величина депозита по балансу с j-ым сроком погашения;

ij - ставка дисконтирования для заемных средств с j-ым сроком погашения;

n - период погашения;

k - число периодов погашения.

Дисконтирование приводится к дате оценки, т.е. возвращенная сумма на дату оценки соответствует меньшей стоимости для даты погашения. В качестве срока дисконтирования принимался период погашения депозита с даты погашения до даты оценки.

Для определения средневзвешенной ставки на дату проведения оценки Оценщиком были приняты опубликованные данные ЦБ о средневзвешенных процентных ставках по привлеченным кредитными организациями вкладам (депозитам) нефинансовых организаций в рублях на март 2018 г.

Таблица 9.

Средневзвешенные процентные ставки по депозитам

Период

Срок вклада (депозита)

До 30 дней

от 31 до 90 дней

от 91 до 180 дней

от 181 до 365 дней

До 1 года

от 1 года до 3 лет

свыше 3 лет

свыше 1 года

Диапазон (доходность в % годовых в рублях)

2018 г., март

5,97%

6,25%

6,27%

6,55%

5,99%

6,32%

5,49%

6,30%

http://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=int_rat

Таблица 10.

Расчет рыночной стоимости финансовых вложений (стр. 1240)

Наименование Заемщика

Дата выплаты % по кредиту и основных сумм кредитов и займов

Сумма займа, руб.

Процентная ставка, %

Срок начисления %, дн.

Сумма будущих начисленных процентов с даты оценки,
руб.

Сумма начисленных процентов до даты оценки,
руб.

Срок дисконтирования, лет.

Ставка дисконтирования, %

Рыночная стоимость, руб.

н/д

02.04.2018

230 380 000

5,04%

3

95 434

0

0,008

5,97%

230 365 617

Итого

 

95 434

0

230 365 617

Источник: расчеты Оценщика

Рыночная стоимость финансовых вложений, числящихся на балансе
ЗАО «МОСХХХХ», по состоянию на дату оценки округленно составляет:

230 366 000

(Двести тридцать миллионов триста шестьдесят шесть тысяч) руб.

Оценка денежных средств

Строка 1250 «Денежные средства и денежные эквиваленты»

По данной строке указывается информация об имеющихся у организации денежных средствах в российской и иностранных валютах, а также о платежных и денежных документах.

Денежные средства и денежные эквиваленты по балансу предприятия на дату проведения оценки составляют 2 684 тыс. руб.

При заполнении этой строки Бухгалтерского баланса используются данные о дебетовом сальдо по счетам 50, 51, 52, 55 (кроме субсчета 55-3) и 57 на отчетную дату

Сальдо по дебету счета 50 «Касса» показывает (Инструкция по применению Плана счетов, п. п. 5, 7, 8 ПБУ 3/2006, абз. 2, 3 п. 23 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности):

  • остаток наличных денежных средств в рублях;
  • остаток наличных денежных средств в иностранной валюте по курсу ЦБ РФ, действующему на отчетную дату;
  • наличие денежных документов (авиабилетов, почтовых марок, путевок и др.) - в сумме фактических затрат на приобретение.

Сальдо по дебету счета 51 «Расчетные счета» показывает остаток денежных средств в валюте РФ на расчетных счетах организации, открытых в кредитных организациях.

Сальдо по дебету счета 52 «Валютные счета» показывает остаток денежных средств в иностранных валютах на валютных счетах организации по курсу ЦБ РФ, действующему на отчетную дату (Инструкция по применению Плана счетов, п. п. 5, 7, 8 ПБУ 3/2006).

Сальдо по дебету счета 55 «Специальные счета в банках» отражает информацию об остатках денежных средств в валюте РФ и в иностранных валютах (по курсу ЦБ РФ, действующему на отчетную дату), находящихся на территории РФ и за ее пределами (Инструкция по применению Плана счетов, п. п. 5, 7, 8 ПБУ 3/2006):

  • в аккредитивах;
  • в чековых книжках;
  • в иных платежных документах (кроме векселей);
  • на текущих, особых и иных специальных счетах;
  • об остатках средств целевого финансирования в той их части, которая подлежит обособленному хранению на отдельном банковском счете.

Денежные средства являются абсолютно ликвидным активом, пересчету не подлежат и принимаются по балансовой стоимости:

2 684 000

(Два миллиона шестьсот восемьдесят четыре тысячи) руб.

Оценка прочих оборотных активов

Строка 1260 «Прочие оборотные активы»

По данной строке указывается информация об имеющихся у организации прочих, не перечисленных выше, оборотных активах.

В составе прочих оборотных активов могут учитываться, например:

  • выполненные этапы по незавершенным работам, имеющие самостоятельное значение, учитываемые на счете 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» по договорной стоимости (Инструкция по применению Плана счетов);
  • не предъявленная к оплате начисленная выручка по договорам строительного подряда, длительность выполнения которых составляет более одного отчетного года или сроки начала и окончания которых приходятся на разные отчетные годы (в сумме, исчисленной исходя из договорной стоимости или из размера фактически понесенных расходов, которые за отчетный период считаются возможными к возмещению) (п. п. 1, 2, 17, 23 Положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» (ПБУ 2/2008), утвержденного Приказом Минфина России от 24.10.2008 №116н);
  • стоимость недостающих или испорченных материальных ценностей, в отношении которых не принято решение об их списании в состав затрат на производство (расходов на продажу) или на виновных лиц, отражаемых по дебету счета 94 «Недостачи и потери от порчи ценностей» (Инструкция по применению Плана счетов);
  • суммы НДС, исчисленные с авансов и предварительной оплаты (частичной оплаты), отражаемые обособленно по дебету счетов 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (абз. 2 п. 7 Письма Минфина России от 12.11.1996 №96 «О порядке отражения в бухгалтерском учете отдельных операций, связанных с налогом на добавленную стоимость и акцизами», пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ, п. 34 ПБУ 4/99, п. 73 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности);
  • суммы акцизов, подлежащие впоследствии вычетам (ст. ст. 200 - 201 НК РФ, Письмо Минфина России от 10.04.2006 N 03-04-06/50);
  • суммы НДС, начисленные при отгрузке товаров (продукции, иных ценностей), выручка от продажи которых определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете (пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ, п. 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н), учитываемые организацией обособленно на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» или на счете 45 «Товары отгруженные»;
  • суммы НДС и акцизов, начисленные по неподтвержденному экспорту и подлежащие впоследствии возмещению из бюджета (абз. 2 п. 9 ст. 165, абз. 21 п. 7 ст. 198 НК РФ, абз. 2 Письма Минфина России от 27.05.2003 N 16-00-14/177);
  • собственные акции (доли), выкупленные у акционеров (участников) с целью перепродажи (п. п. 7.2, 7.2.1, 8.1, 8.1.1 Концепции).

Прочие оборотные активы по балансу предприятия на дату проведения оценки составляют 2 139 тыс. руб.

Прочие оборотные активы представляют собой расходы будущих периодов и принимаются к расчетам по балансовой стоимости.

Прочие оборотные активы принимаются к расчетам по балансовой стоимости:

2 139 000

(Два миллиона сто тридцать девять тысяч) руб.

Оценка статей пассива

Оценка заемных средств

Строка 1410 «Заемные средства»

По данной строке показывается информация о долгосрочных кредитах и займах, привлеченных организацией (срок погашения которых на отчетную дату превышает 12 месяцев) (абз. 2 п. 17 ПБУ 15/2008, п. п. 19, 20 ПБУ 4/99).

На дату проведения оценки задолженность предприятия по долгосрочным займам и кредитам отсутствует.

Оценка кредиторской задолженности

Строка 1520 «Кредиторская задолженность»

По данной строке показывается кредиторская задолженность организации (п. 19 ПБУ 4/99), срок погашения которой не превышает 12 месяцев после отчетной даты.

Кредиторская задолженность (стр. 1520) ЗАО «МОСХХХХ» по бухгалтерскому учету на 31.03.2018 г. составляет 75 867 тыс. руб.

По строке 1520 «Кредиторская задолженность» в разд. V Бухгалтерского баланса приводится информация о следующих видах краткосрочной кредиторской задолженности:

1. Кредиторская задолженность перед поставщиками и подрядчиками, которая учитывается на счете 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" в суммах, признаваемых организацией правильными (Инструкция по применению Плана счетов, п. 73 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности).

2. Кредиторская задолженность перед работниками организации.

3. Кредиторская задолженность по обязательному социальному страхованию, включающая задолженность по взносам с учетом штрафов и пеней, начисленных к уплате в государственные внебюджетные фонды.

4. Кредиторская задолженность по налогам и сборам.

5. Кредиторская задолженность перед покупателями и заказчиками, которая возникает в случае получения аванса (предварительной оплаты) под поставку продукции, товаров (выполнение работ, оказание услуг) и включает задолженность по коммерческим кредитам.

6. Кредиторская задолженность по негосударственному пенсионному обеспечению работников организации, учитываемая на счете 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению».

7. Кредиторская задолженность перед учредителями (участниками) по выплате действительной стоимости доли (рыночной стоимости акций) при выходе из общества, а также по выплате доходов в виде распределенной прибыли, учитываемая на счете 75 «Расчеты с учредителями».

8. Прочая кредиторская задолженность по имущественному и личному страхованию, по претензиям, по ошибочно зачисленным на счета организации суммам, по арендной плате, по лицензионным платежам, по таможенным платежам, по расчетам с комитентом и иным видам задолженности, не упомянутым выше.

При заполнении этой строки Бухгалтерского баланса используются данные о кредитовых остатках на отчетную дату (п. п. 73, 74 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности).

Расчет текущей стоимости кредиторской задолженности согласно структуры кредиторской задолженности по срокам предполагаемого погашения проводился аналогично расчету дебиторской задолженности (см. раздел Оценка дебиторской задолженности). При этом задолженность перед персоналом организации, перед государственными внебюджетными фондами, перед бюджетом корректировке не повергается.

Учитывая стоимость денег во времени, определяем рыночную стоимость кредиторской задолженности по формуле:

где

PVКЗ -

текущая стоимость кредиторской задолженности;

FVjКЗ -

сумма кредиторской задолженности по балансу с j-ым сроком погашения;

ij -

ставка дисконтирования для кредиторской задолженности с j-ым сроком погашения;

n -

период погашения;

k -

число периодов погашения.

В качестве ставки дисконтирования оценщиком взяты средневзвешенные процентные ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в рублях с различным сроком погашения, опубликованные Банком России на март 2018 г.

Таблица 11.

Средневзвешенные процентные ставки по кредитам

Период

Срок вклада (депозита)

До 30 дней

от 31 до 90 дней

от 91 до 180 дней

от 181 до 365 дней

До 1 года

от 1 года до 3 лет

свыше 3 лет

свыше 1 года

2018 г., март

7,83

9,00

9,97

9,18

8,77

9,31

9,08

9,22

http://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=int_rat

Таблица 12.

Расчет рыночной стоимости кредиторской задолженности

Дней до погашения

До 30 дней

от 30 до 60 дней

от 60 до 90 дней

от 90 до 180 дней

От 180 дней до 1 года

более 1 года

Стоимость кредиторской задолженности по балансу, тыс. руб.

75 867

0

0

0

0

0

Кредиторская задолженность, подлежащая корректировке, тыс. руб.

75 867

0

0

0

0

0

Ставка дисконтирования

7,8%

9,0%

9,0%

10,0%

9,2%

9,2%

Срок наступления платежа

15

45

75

135

270

540

Кол-во начислений в год

1

1

1

1

1

1

Дисконтирующий множитель

0,997

0,989

0,982

0,965

0,936

0,876

Текущая стоимость кредиторской задолженности

75 629

0

0

0

0

0

Расхождение значения в балансе и расшифровке, тыс. руб.

0

Итого

75 629

Источник: расчет Оценщика

Вся кредиторская задолженность является краткосрочной. В связи с этим принимаем рыночную стоимость кредиторской задолженности равной ее балансовой стоимости.

Рыночная стоимость кредиторской задолженности, числящаяся на балансе
ЗАО «МОСХХХХ», по состоянию на дату оценки округленно составляет:

75 629 000

(Семьдесят пять миллионов шестьсот двадцать девять тысяч) руб.

Оценка оценочных обязательств

Строка 1540 «Оценочные обязательства»

При составлении бухгалтерской по строке 1540 «Оценочные обязательства» отражаются учитываемые на счете 96 «Резервы предстоящих расходов» суммы оценочных обязательств, предполагаемый срок исполнения которых не превышает 12 месяцев после отчетной даты (п. п. 4, 8, 20 ПБУ 8/2010 «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы»).

При заполнении этой строки Бухгалтерского баланса используются данные о кредитовом сальдо на отчетную дату по счету 96 в части оценочных обязательств, предполагаемый срок исполнения которых не превышает 12 месяцев после отчетной даты.

Оценочное обязательство признается в бухгалтерском учете при одновременном соблюдении следующих условий (п. 5 ПБУ 8/2010):

  • у организации существует обязанность, явившаяся следствием прошлых событий ее хозяйственной деятельности, исполнения которой организация не может избежать;
  • вероятно уменьшение экономических выгод организации, необходимое для исполнения оценочного обязательства;
  • величина оценочного обязательства может быть обоснованно оценена.

Оценочные обязательства ЗАО «МОСХХХХ» по бухгалтерскому учету на дату оценки составляют 5 434 тыс. руб.

По данной статье отображаются суммы предстоящей оплаты отпусков (включая платежи на социальное страхование и обеспечение) работникам организации. С учетом несущественности величины по данной статье баланса рыночная стоимость резервов ЗАО «МОСХХХХ» на предстоящие расходы принята равной остатку по данной статье баланса.

Рыночная стоимость оценочных обязательств ЗАО «МОСХХХХ»,
по состоянию на дату оценки округлено составляет:

5 434 000

(Пять миллионов четыреста тридцать четыре тысячи) руб.

Оценка прочих обязательств

Код строки баланса 1550

По данной строке отражаются прочие, не упомянутые выше и не включенные в другие строки разд. V краткосрочные обязательства организации (со сроком погашения не более 12 месяцев после отчетной даты) (п. 19 ПБУ 4/99).

В составе прочих краткосрочных обязательств могут отражаться:

  • целевое финансирование, полученное организациями-застройщиками от инвесторов и порождающее обязательство по передаче им построенного объекта в течение 12 месяцев после отчетной даты;
  • суммы НДС, принятые к вычету при перечислении аванса (предоплаты) и подлежащие восстановлению к уплате в бюджет при фактическом получении товаров, работ, услуг либо при возврате перечисленного аванса (предоплаты) (п. 12 ст. 171, п. 9 ст. 172, пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ);
  • фонды специального назначения на финансирование текущих расходов (Письмо Минфина России от 26.07.2005 N 07-05-04/15).

Прочие обязательства на балансе предприятия на дату оценки отсутствуют.

Результаты оценки стоимости на основе затратного подхода

Расчет рыночной стоимости ЗАО «МОСХХХХ» с использованием метода скорректированных чистых активов в рамках затратного подхода приведена в табл.

Таблица 13.

Расчет рыночной стоимости предприятия на основе затратного подхода

Наименование показателя

Код строки бухгалтерского баланса

Балансовая стоимость на 31.03.2018 г., тыс. руб.

Корректировка, тыс. руб.

Рыночная стоимость на 31.03.2018 г., тыс. руб.

1. Активы

Нематериальные активы

1110

82

0

82

Результаты исследований и разработок

1120

0

0

0

Нематериальные поисковые активы

1130

0

0

0

Материальные поисковые активы

1140

0

0

0

Основные средства

1150

258 506

1 325 523

1 584 029

Доходные вложения в материальные ценности

1160

4 349

0

4 349

Финансовые вложения

1170

0

0

0

Отложенные налоговые активы

1180

17 154

0

17 154

Прочие внеоборотные активы

1190

0

0

0

Запасы

1210

2 268

0

2 268

Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям

1220

0

0

0

Дебиторская задолженность

1230

48 563

-366

48 197

Финансовые вложения

1240

230 380

-14

230 366

Денежные средства

1250

2 684

0

2 684

Прочие оборотные активы

1260

2 139

0

2 139

Итого активы, принимаемые к расчету

1100+1200

566 124

1 325 143

1 891 268

2. Пассивы

Заемные средства

1410

0

0

0

Отложенные налоговые обязательства

1420

117

0

117

Резервы под условные обязательства

1430

0

0

0

Прочие обязательства

1450

0

0

0

Заемные средства

1510

0

0

0

Кредиторская задолженность

1520

75 867

-238

75 629

Оценочные обязательства

1540

5 434

0

5 434

Прочие обязательства

1550

0

0

0

Итого пассивы, принимаемые к расчету

1400+1500-1530

81 418

-238

81 180

Стоимость чистых активов, тыс. руб.

(1100+1600)-(1400+1500-1530)

484 706

1 325 381

1 810 088

Источник: расчеты Оценщика.

Таким образом, рыночная стоимость ЗАО «МОСХХХХ», рассчитанная на основе применения затратного подхода, по состоянию на 31 марта 2018 г. округленно составляет:

1 810 088 000

(Один миллиард восемьсот десять миллионов восемьдесят восемь тысяч) руб.

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую интегрированную оценку стоимости имущества. При согласовании результатов оценки стоимости с учётом вклада каждого из них, вероятность получения более точного и объективного значения стоимости объекта значительно возрастает.

В общем случае в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных различными подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов как цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество данных, подкрепляющих каждый примененный метод.

Для определения рыночной стоимости ЗАО «МОСХХХХ» были использованы следующие подходы и методы:

  • затратный подход (метод скорректированных чистых активов);
  • доходный подход (не применялся);
  • сравнительный подход (не применялся);

В результате применения этих подходов получены следующие результаты оценки собственного капитала компании.

Таблица 14.

Полученная стоимость по каждому из подходов

Подходы к оценке

Оценочный результат, руб.

Доходный подход

Не применялся. Обоснованный отказ

Сравнительный подход

Не применялся. Обоснованный отказ

Затратный подход

1 810 088 000

Присвоение весовых коэффициентов

При согласовании результатов оценки, полученной классическими подходами к оценке, в рамках которых были использованы методы их реализации, и расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки были рассмотрены сильные и слабые стороны каждого из этих методов в конкретном случае их применения.

Затратный подход позволяет определить затраты на изготовление и реализацию нового объекта оценки за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения.

Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток же заключается в том, что применительно к методу сделок (продаж) и методу отраслевых коэффициентов практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Рост количества поправок увеличивает субъективность оценки данным подходом.

В связи с тем, что для оценки рыночной стоимости Предприятия был применен только один подход, согласование результатов оценки не требуется.

Определение скидки за неконтрольный характер пакета (долю участия)

Премия за контрольный характер - величина, на которую увеличивается доля контрольного пакета акций в общей стоимости предприятия с учетом контрольного характера оцениваемой доли в уставном капитале.

Стоимость контрольной доли в уставном капитале всегда выше стоимости миноритарной доли в уставном капитале.

Следует подчеркнуть, что применяемый размер скидок находится внутри обычно применяемого ряда, основанного на эмпирических данных. Стоимость контрольной доли в уставном капитале всегда выше стоимости миноритарной доли в уставном капитале.

Элементы контроля, ответственные за превышение стоимости контрольного пакета (доли) над миноритарным пакетом (долей), включают в себя следующие права:

  • определение политики компании и путей ее развития;
  • назначение руководителей компании;
  • приобретение и продажа активов компании;
  • продажа и ликвидация компании;
  • установление размера или отмена выплат дивидендов по итогам деятельности компании;
  • учреждение совместных предприятий, слияние с другими компаниями, поглощение других компаний;
  • определение приоритетных партнеров.

Цена 1 акции в 2%-ном пакете ценных бумаг всегда выше, чем цена отдельной акции. В блокирующем пакете акция всегда дороже, чем в 10%-ном пакете. Акция стратегического пакета ценится выше акции «контрольного» пакета.

Полномочия владельца доли капитала определяются в строгом соответствии с законом «Об акционерных обществах» № 120-ФЗ. По этому закону владелец 1%-ного пакета находится в более привилегированном положении, чем владелец 0,9% акции, так как первый имеет право знакомиться со списком голосующих участников общего собрания акционеров (ОСА). Следовательно, он может вести переговоры с участниками по поводу важных решений ОСА. С увеличением объема пакета акций их владелец получает добавочные права, повышающие стоимость пакета. Содержание дополнительных прав, повышающих стоимость пакетов акций, представлено в табл. 9.2.1.

Таблица 15.

Дополнительные права владельцев пакетов акций

Название

Размер пакета

Статья ФЗ «Об АО»

Право на ознакомление со списком лиц, участвующих в голосовании на ОСА  

От 1% голосующих акций

Пункт 4 ст. 51

Право обратиться в суд с иском к членам совета директоров (исполнительного органа) о возмещении убытков, причиненных обществу  

От 1% размещенных обыкновенных акций

Пункт 5 ст. 71

Внесение вопросов в повестку дня годового ОСА, выдвижение кандидатов в исполнительные органы

От 2% голосующих акций

Пункт 1 ст. 53

Обязательное привлечение государственного финансового контрольного органа  

От 2% государственных (муниципальных) голосующих акций

Пункт 3 ст. 77

Право проведения внеочередного ОСА.  

От 10% голосующих акций

Пункт 1 ст. 55

Зависимое общество  

От 20% голосующих акций у другого (преобладающего) общества

Пункт 4 ст. 6

Информирование о заинтересованности в сделке  

От 20% голосующих акций

Пункт 1 ст. 81; ст. 82

Право доступа ко всем документам общества  

От 25% голосующих акций

Пункт 1 ст. 91

Ограничения по реорганизации субъектов естественных монополий

От 25% акций в федеральной собственности

Пункт 1 ст. 15

Блокирование решений, которые принимаются большинством в 3/4 голосов  

От 25% голосующих акций

Пункт 1 ст. 48, п. 4 ст. 49 и др.

«Контрольный пакет» обеспечивает кворум ОСА и принятие решений, принимаемые простым большинством  

От 50% голосующих

(размещенных) акций

Пункт 1 ст. 58, п. 2 ст. 49

Источник: данные ФЗ «об АО»

Зная основные «контрольные точки» - от 1 до 98% (практика показывает, что премии за пакеты, включающие 98 и 100% акций, практически не отличаются) – можно выстроить график премии в виде «ледовой горки».

Рис. 9.2.1 Фактор количества акций

На рис. 9.2.1 видно, что крутизна склонов «горки» особенно увеличивается при подходе к уровням пакета, содержащего 25, 50 и 75% акций, т. е. премия за пакеты менее 1% близка нулю, а премия за пакет в 2% может составить 2-3%. Когда пакет акций достигает 25%+1 акция (блокирующий пакет), он будет ждать следующей контрольной точки (около 50%), чтобы предложить значительную премию. Премии за пакеты, включающие в себя 30 и 40% акций, могут различаться на 1-2%, и только при приближении к 48-49% наценка возрастает на 7-10%. Естественно, это идеальная «горка», ее крутизна и высота склонов корректируются вниз или вверх в зависимости от распределения пакетов акций между другими акционерами.

Следует знать, что по оси Y (см. рис.) измеряется не относительный прирост цены, а абсолютный. То есть 100% - это максимальная премия, которая возникает у обладателя 98-100%-ого пакета. Относительно цены одной акции она может составлять и 30%, и 200% (в зависимости от специфики предприятия).

В 2005 г. «график скупщика» был статистически подтвержден в исследовании
ООО «ФБК» (www.fbk.ru). Аналитики ФБК изучили 44 сделки с крупными пакетами акций компаний, имеющих биржевые котировки. Разница между ценой, по которой была продана 1 акция в составе пакета, и ценой продажи 1 акции на бирже (до того, как биржа отреагировала на данную сделку) составляет дополнительную стоимость, которую уплатил покупатель за возможность принимать участие в управлении компанией.

Таблица 16.

Коэффициенты контроля и премии распределенные по размерам пакетов акций

Показатель

от 0 до 10% - 1 акция

от 10 до 25%

от 25% + 1 акция до 50%

от 50% + 1 акция до 75% - 1 акция

от 75 до 100%

Диапазон отношений цены акции в сделке к цене акции на фондовом рынке

0,70-1,17

0,81-2,52

0,99-2,35

1,34-2,0

1,38-2,7

Среднее значение отношения цены акции в сделке к цене акции на фондовом рынке

0,93

1,12

1,39

1,81

1,88

Источник: ООО «Центр оценки»

Структура капитала вносит существенные коррективы при расчете премий за контроль. Например, за пакет, включающий 2% акций, можно при различных распределениях капитала получить разную премию.

  • если структура капитала «размазана» (контрольный пакет находится в одних руках, десятки акционеров владеют небольшими пакетами, составляющими несколько процентов), то обладателю 2% будет сложно реализовать свой пакет с большой премией. Даже при массовой, хорошо финансируемой скупке такой пакет приобретается на равных с другими акционерами условиях.
  • если структура имеет вид «49% + 49% + 2%», то каждый из 49%-ных пакетов может стать контрольным и роль 2%-ого пакета резко повышается.

Специалисты ООО «Центр оценки» разработали «матрицу премий», учитывающую структуру акционерного капитала и позволяющую определять размер премии за контроль в 15 типовых вариантах распределения пакетов акции.

Таблица 17.

№ варианта

Структура капитала (основные варианты)

Распределение премий (условные значения), %

1

98:100 (1-ый пакет)

40

2

90+10

35+5

3

80+20

32+8

4

80+10+2+1+

32+5+1+0,5

5

75+25

30+10

6

75+20+2+1+

30+8+1+0,5

7

75+10+10+2+2+1

27,5+5+5+1+1+0,5

8

50+50

20+20

9

51+49

25+15

10

49+49+2

17,5+17,5+5

11

50+25+25

22+9+9

12

51+25+20+

23+10+6

13

50+20+20+2+1+

22+4+4+4+4+1+0,5

14

50+10+10+10+1+2+1+

22+10+6

15

25+20+10+2+1 и т. д.

10+8+5+1+0,5

Источник: ООО «Центр оценки», http://www.rcb.ru/archive/articlesrcb.asp?aid=6516

В выше представленной таблице отражаются премии относительно 1%-ого пакета акций, а не скидки относительно 100%-ого пакета, для дальнейших расчетов объекта оценки, Оценщиками проводился расчет скидок, исходя из уровня надбавки на 1%-ый пакет по следующей формуле:

где 1,4 - надбавка на 100% пакет акций (доли участия) относительно 1%-ого пакета акций (доли участия);

kконтр. - скидка на неконтрольный характер оцениваемого пакета акций (доли участия);

kнадб. - премия на оцениваемый пакет акций (долю участия).

Скидка на неконтрольный характер является производной от премии за контроль. Эта тенденция основана на эмпирических данных. Скидка на миноритарную долю (в процентах) рассчитывается по следующей формуле:

= -1.

Объектом оценки является – 100% акций Закрытого акционерного общества «МОСХХХХ» (ОГРН 110500ХХХХХХХ, ИНН 5003086982, КПП 500301001, место нахождения: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2»). Учитывая размер оцениваемого пакета акций, коэффициент контроля равен 1, соответственно скидка на неконтрольный характер объекта оценки составляет 0%.

Определение скидки за неликвидный характер доли

Доля собственности в предприятии стоит меньше, если она не может быть быстро продана без существенных потерь для ее держателя. Для применения скидок на недостаточную ликвидность, Оценщик различает два вида отсутствия ликвидности – неликвидность предприятия в целом и недостаточная ликвидность доли собственности в предприятии.

Под неликвидностью предприятия понимается неспособность владельца контрольного пакета акций быстро конвертировать его в денежные средства с обоснованно низкими и предсказуемыми затратами. Недостаточная ликвидность доли собственности означает неспособность владельца неконтрольного пакета акций быстро конвертировать его в денежные средства с обоснованно низкими и предсказуемыми затратами.

На российском рынке в настоящее время нет достаточного количества сделок с пакетами акций различных (как закрытых, так и открытых) компаний, на основании которых можно было бы вывести величину скидки на недостаточную ликвидность.

В зарубежной литературе представлено несколько исследований, посвященных определению среднего уровня данной скидки. Исследования проводились консалтинговыми фирмами «Deloitte&Touche», «Securities and Exchange Commission», «Mergerstat». Эти исследования основывались на следующих методиках:

  • Анализ «запертых» (restricted) акций компании, предоставляющих их владельцам права, аналогичные правам, обусловленным владением свободно обращающимися акциями той же компании, за исключением права выставлять их к продаже на рынке в течение оговоренного периода времени;
  • Сравнение продаж акций по частным сделкам с продажами тех же акций на рынке за последующий период;
  • Сравнение показателя «цена компании/прибыль» (Р/Е) для частных фирм с аналогичными показателями для акций, свободно продающихся на фондовых рынках.
  • Таблица 18.

Диапазоны рекомендованных значений скидок и надбавок

Источники информации

Надбавки за контрольный характер, %

Скидки за неконтрольный характер, %

Скидки за неликвидность, %

Другие виды скидок, %

Зарубежные

0...75

0...50

0...50

0...11

Отечественные

0...65

0...40

0...70

-

Источник: исследования проводились консалтинговыми фирмами

«Deloitte&Touche», «Securities and Exchange Commission», «Mergerstat».

Под неликвидностью предприятия понимается неспособность владельца контрольного пакета акций быстро конвертировать его в денежные средства с обоснованно низкими и предсказуемыми затратами. Недостаточная ликвидность доли собственности означает неспособность владельца неконтрольного пакета акций быстро конвертировать его в денежные средства с обоснованно низкими и предсказуемыми затратами.

При внесении скидки на неликвидность объекта оценки Оценщик учитывал следующие факторы:

  • ЗАО «МОСХХХХ» имеет в собственности ликвидные активы (производственно-складская площадка в непосредственной близости от МКАД);
  • оценке подлежит 100% акций Закрытого акционерного общества «МОСХХХХ» (ОГРН 110500ХХХХХХХ, ИНН 5003086982, КПП 500301001, место нахождения: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2»).

Учитывая вышеизложенное, Оценщик не применял скидку на недостаточную ликвидность объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Рыночная стоимость 100% акций Закрытого акционерного общества «МОСХХХХ» (ОГРН 110500ХХХХХХХ, ИНН 5003086982, КПП 500301001, место нахождения: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2»), рассчитанная на мажоритарной основе, по состоянию на дату оценки без учета корректировок составляет с учетом округления:

1 810 088 000

(Один миллиард восемьсот десять миллионов восемьдесят восемь тысяч) руб.

Рыночная стоимость оцениваемого пакета определяется по формуле:

где СК – стоимость 100%-ной доли оцениваемого предприятия, руб.;

d — относительный размер, в долях единицы, оцениваемого пакета акций (оцениваемой доли) в 100% обыкновенных акций (уставном капитале) предприятия, рассчитывается как отношение оцениваемого количества акций к общему количеству акций в уставе предприятия;

kконтр. — скидка за недостаточность контроля;

kликвид. — скидки за недостаточную ликвидность.

Объектом оценки является 100% акций Закрытого акционерного общества «МОСХХХХ» (ОГРН 110500ХХХХХХХ, ИНН 5003086982, КПП 500301001, место нахождения: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2»).

Скидка за недостаточность контроля объекта оценки не применяется.

Скидка на недостаточную ликвидность объекта оценки не применяется.

Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки округленно составляет:

V100% = 1 810 088 000 × 100% × (1 – 0) × (1 – 0) ≈ 1 810 088 000 (руб.).

Рыночная стоимость 100% акций Закрытого акционерного общества «МОСХХХХ» (ОГРН 110500ХХХХХХХ, ИНН 5003086982, КПП 500301001, место нахождения: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2»), по состоянию на дату оценки, составляет с учетом округления:

1 810 088 000

(Один миллиард восемьсот десять миллионов восемьдесят восемь тысяч) руб.

Согласно ст. 149 Налогового Кодекса Российской Федерации «Операции, не подлежащие налогообложению» «Не подлежат налогообложению (освобождается от налогообложения) доли в уставном (складочном) капитале организаций, паев в паевых фондах кооперативов и паевых инвестиционных фондах, ценных бумаг и финансовых инструментов срочных сделок…». Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки НДС не облагается.

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки составляет:

Заключение

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Рыночная стоимость

Подход к оценке

Затратный

Сравнительный

Доходный

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, руб.

5 605 634 000

Не использовался.
Обоснованный отказ

Не использовался.
Обоснованный отказ

Удельный вес используемого подхода

1,00

-

-

Рыночная стоимость 100% акций Закрытого акционерного общества «МОСХХХХ» (ОГРН 110500ХХХХХХХ, ИНН 5003086982, КПП 500301001, место нахождения: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2»), руб.

1 810 088 000

(Один миллиард восемьсот десять миллионов восемьдесят восемь тысяч) руб.

Оцениваемый пакет акций, %.

100%

Скидка на неконтрольный характер объекта оценки, %

0%

Скидка на неликвидный характер объекта оценки, %

0%

Рыночная стоимость 100% акций Закрытого акционерного общества «МОСХХХХ» (ОГРН 110500ХХХХХХХ, ИНН 5003086982, КПП 500301001, место нахождения: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2»), руб.

1 810 088 000

(Один миллиард восемьсот десять миллионов восемьдесят восемь тысяч) руб.

Итоговая величина стоимости объекта оценки

Рыночная стоимость 100% акций Закрытого акционерного общества «МОСХХХХ» (ОГРН 110500ХХХХХХХ, ИНН 5003086982, КПП 500301001, место нахождения: 142703, Московская обл., Ленинский район, г. ХХХХХ, ХХХХХХХ, производственный корпус «ЗАК-2»), руб.

1 810 088 000

(Один миллиард восемьсот десять миллионов восемьдесят восемь тысяч) руб.

СПИСОК Использованной литературы
Нормативные документы
  1. Гражданский кодекс РФ. Ч . I - II // Федеральный закон № 15 - ФЗ от 26.01.1996 г.
  2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ (со всеми дополнениями и изменениями);
  3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297);
  4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 298);
  5. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 299);
  6. Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса» (ФСО № 8) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 01 июня 2015 г. № 326);
  7. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611);
  8. Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования» (ФСО № 10) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 01 июня 2015 г. № 328);
  9. Стандарты оценщиков СРО «РАО» (утверждены решением Совета Ассоциации; протокол от 06.10.2015 г.);
  10. Международные стандарты оценки МСО (ISV) 2011 Международного совета по стандартам оценки (МССО);
  11. Европейские стандарты оценки ЕСО (ESV) 2012 Европейской группы ассоциации оценщиков (ЕГАО).
Справочная литература
  1. Интернет-ресурсы: www.economy.gov.ru; www.cbr.ru; www.gks.ru; www.akm.ru; www.expert.ru; www.skrin.ru; www.e-disclosure.ru; http://www.troika.ru/; www.deloshop.ru; www.biznesmarket.ru; www.businessforsale.ru
Методическая литература
  1. Абдуллаев Н.А. Семенихин А.И., Соколов Б.Н. Анализ финансового состояния промышленного предприятия: Учебное пособие. – М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства, 2000.
  2. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.
  3. Грибовской С. «Методы капитализации доходов» Курс лекций, М., 1997 г.
  4. Григорьев В.Ю., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. М.: ИНФРА – М., 1997 г.
  5. Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса /Пер. англ./ Ред. кол.: И.Л. Артеменков (гл. ред.), А.В. Воронкин. – М, 1996.
  6. Ефимова О.В. Финансовый анализ. Изд. «Бухгалтерский учет», М: 1986.
  7. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. – М.: Финстатпром, 1996.
  8. Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 512 с.
  9. Пратт Ш. Оценивая бизнес: анализ и оценка компаний закрытого типа. Пер. с англ. Гл. 1-4, 9, 11-15. М.: 1994.
  10. Принципы корпоративных финансов, Р. Брейли, С. Майерс, изд. «Олимп-Бизнес», Москва, 1997.
  11. Руководство по оценке бизнеса. Гленн М. Десмонд, Ричард Э. Келли, 1996, 262с.
  12. Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. - М.: Перспектива, 1996–103 с.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Приложение 1

КОПИИ ПРЕДСТАВЛЕННЫХ ДОКУМЕНТОВ

БухБухБухБух

БухБухБухБухБухБухБух

БухБух

БухБухБухБух

БухБухБух

  1. Методические рекомендации по оценочной деятельности «Оценка рыночной стоимости предприятия», Комитент ТПП РФ по оценочной деятельности.

  2. Методические рекомендации «Определение уровня существенности».