Ипотечное жилищное кредитование в Пермском крае.

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

В современной России, как и в свое время в СССР жилищный вопрос для большей части населения всегда был очень актуален (речь, прежде всего, идет о крупных городах). Этому способствовали две основные причины:

1. Количество квартир и общие объемы жилплощади значительно уступают из года в год растущим потребностям населения. Судите сами: на одного россиянина приходится 19,7 кв. м., в то время как в Швеции – 40 кв. м., в США – 70 кв. м.. Конечно, новое жилье строиться, в последнее время даже ударными темпами. Так, “согласно статистике, за 5 последних лет число затрат на возведение жилья увеличилось в 5 раз: с 35млрд. рублей в 2013 году до 175 млрд. в 2017. В 2013 году было введено в эксплуатацию 30млн. кв.м. жилья, а в 2017 году – 40млн. Однако спрос на жилье только усиливается”.

2. В общей массе рост доходов населения уступает росту цен на жилье. И в ближайшем будущем вряд ли с этой динамикой произойдет что-то кардинальное (в плане улучшения). Следует отметить, что в СССР в целом было легче, как говорили в то время, “получить” квартиру, чем в современной России стать владельцем аналогичного варианта. Но это – в целом. Т.е. советское общество было гораздо более социально ориентировано, чем РФ времени начала XXI века. Сейчас лишь небольшая часть лиц имеет право на бесплатное получение жилья. Остальные граждане РФ находятся в условиях свободного плавания.

Однако не все так печально. Результаты демократизации российского общества не прошли даром - сегодня, согласно статистическим данным, не менее 5 % населения способно, при необходимости, приобрести за свой счет как минимум однокомнатную квартиру. Правительство РФ в последние годы изыскало возможности, нет, не дарить квартиры, но выдавать населению кредиты на приобретение жилья на не очень суровых условиях. Это позитивное начинание осуществляется под эгидой федеральной программы “Жилище”^[1], которая подразумевает развитие ипотечного кредитования населения и в части ипотеки реализуется через коммерческие организации.

Сегодня слово “ипотека” имеет широкое распространение как в профессиональном лексиконе участников финансового рынка, ранка недвижимости, так и среди той части населения, которая гордо обозначается как “экономически активная”.

Однако, стоит признать, что информированность населения о системе ипотечного кредитования и ее государственной поддержке, всех существующих возможностях ипотеки на низком уровне. Осведомление населения происходит скорее путем “сарафанного радио”, нежели из каких-либо массовых источников информации. Что мы слышим с экранов телевизоров? Это, скорее всего, какие-то статистические данные о количестве сданного в эксплуатацию жилья, это рассуждения каких-то политиков, знания которых сводятся лишь к наименованию законов, вступивших в действие или еще разрабатываемых. Основные функциональные моменты, кто есть профессиональный участник и какова его роль, элементы инфраструктуры рынка и их взаимосвязи, в чем состоит государственная поддержка и какую роль в развитии ипотечного кредитования играют местные власти и, наконец, Региональный оператор – к чему обязывает этот статус? Это лишь часть вопросов, которые необходимо поднять на рассмотрение.

Хотя ипотечное кредитование – это отнюдь не приобретение последних годов, источников, из которых можно было бы черпать информацию очень мало. В большей части они представляют собой различные нормативные акты. Так же недавно в свет в электронном виде вышла книга Ивана Александровича Базанова^[2]. 15 февраля вышел в свет первый номер газеты “Национальный проект ИПОТЕКА В ПРИКАМЬЕ”. Данное издание было представлено на выставке, посвященной жилищному строительству, проходившей в середине февраля 2017г. на Пермской Ярмарке. Инициатором выпуска издания стал Ипотечный оператор ОАО ПАИЖК.

Ипотечное жилищное кредитование в Пермском крае - это очень серьезная тема. Чтобы хоть чуть-чуть ее можно было назвать и моей, мне кажется, необходимо изучить хотя бы вкратце историю появления этого института, какое развитие он получил в нашей стране в целом и как смог прижиться уже конкретно у нас в регионе. У многих людей имеется огромное количество предрассудков по этой теме. Когда слышат слово “ипотека”, сразу представляют себе кабальные проценты, огромную переплату, долговую яму – и все это до самой старости. Человек всегда боится того, что ему не известно. Надеюсь, при завершении этой работы станет на одного человека с предрассудками по поводу ипотечного жилищного кредитования меньше.

Глава.1 Зарождение понятия

Жилищная ипотека - это кредитование приобретения в собственность жилья под залог недвижимости. Институт ипотеки является неотъемлемой составной частью любой развитой системы частного права, начиная со времен древней Греции и Древнего Рима. Термин “ипотека” впервые появился в Древней Греции в начале VI веке до н.э. (его ввел архонт Солон) в связи с обеспечением ответственности должника перед кредитором земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случая невыполнения обязательств грозило рабство), что оформлялось обязательствами. При этом на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью, указывающей, что данная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название “ипотека” (от греческого hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

В Средние века владение землей было "вечным владением". Отчуждение земли было редким явлением. И когда отчуждение имело место, оно являлось событием не только для семьи отчуждателя и приобретателя, но и для общины и для государства. Обладание землей было основанием целого ряда политических прав и обязанностей. Отчуждение земли было связано согласием или даже участием третьих лиц - родственников, соседей, общинников, ленного господина или даже главы государства. Все это налагало на землевладение печать неподвижности и устойчивости, а право недвижимостей - печать громоздкости правовых организаций и обеспеченности отношений.

Залог недвижимости в Средние века по бытовому своему значению почти что равнялся отчуждению недвижимости. По общему правилу заложенная недвижимость переходила в пользование и владение кредитора, а в случае просрочки уплатой долга - поступала без дальнейшего и в распоряжение кредитора. Лишь с течением времени появились другие организации реального кредита, значительно и существенно отличные от условного отчуждения.

Процесс становления ипотечного кредитования в Средние века изучал такой ученый как Иван Александрович Базанов, внесший огромный вклад в развитие отечественной цивилистической науки.^[3] По признанию самого автора, "идея настоящего исследования зародилась: при ознакомлении с русским проектом вотчинного устава 1893 года. Проект вотчинного устава целится насадить в России тот самый вотчинно-ипотечный режим, который с неодинаковым успехом давно завоевал себе почетное место в праве наших западных соседей и который явился там результатом сложной серии разнообразных факторов.

Происходящие в современной России изменения в правовом регулировании оборота недвижимости, бесспорно, будут иметь далеко идущие последствия не только для российской экономики, они отразятся на многих сферах жизни россиян. К сожалению, невозможно говорить о развитии российского оборота недвижимости после Октябрьской социалистической революции, когда прекратилось действие законодательства "царской эпохи", а новое государство осуществляло уже совсем другую политику. Гражданский кодекс советской России 1922 г. упразднил деление имущества на движимое и недвижимое.

В соответствии со ст. 95 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., действовавшего к моменту начала перехода России к рыночной экономике, земля, ее недра, воды и леса состояли в исключительной собственности государства и предоставлялись только в пользование. Государству принадлежали основные средства производства в промышленности, строительстве и сельском хозяйстве, средства транспорта и связи, банки, имущество организованных государством торговых, коммунальных и иных предприятий, основной городской жилищный фонд, а также другое имущество, необходимое для осуществления задач государства.

Естественно, в такой ситуации не могло быть и речи о развитии ипотеки и ипотечного кредитования. Залог жилых строений, находящихся в собственности граждан, допускавшийся для обеспечения исполнения обязательств перед учреждениями госбанка, также не играл значительной роли ввиду того, что государство обладало более действенными средствами воздействия на должника.

Только после принятия 23 ноября 1990 г. Закона РСФСР "О земельной реформе" на территории РСФСР была отменена монополия государства на землю (ст. 2 указанного закона).

Но это был только первый шаг по направлению к созданию цивилизованного рынка недвижимости в России.

Затем последовало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которые заложили определенные элементы фундамента в решении этого вопроса, однако сохраняется настоятельная необходимость совершенствования правового регулирования оборота недвижимости, в том числе института ипотеки.

Таким образом, стоит отметить, что по истечении многих столетий смысл слова “ипотека” практически не изменился. Каждый пришел к нему своим путем и в свой назначенный час, исходя из исторических особенностей становления государственности. Раз ипотека существует испокон веков. А нужна ли она человечеству?

Глава.2 Краевая целевая программа

3 октября 2013 года постановлением правительства Пермского края №1331-п была утверждена краевая целевая среднесрочная программа “развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае на 2015-2020 годы”. Эта программа разработана на основе федеральной целевой программе “Жилище” (утверждена Правительством РФ от 25.08.2015г. №889), Концепции Жилищной политики в ПК до 2020г. (утверждена Постановлением ЗС ПК от 17.11.2014 №745), Концепции ипотечного жилищного кредитования в ПК (утверждена решением ЗС ПК от 25.05.2014 №951). Реализация данной программы разделена на 2 этапа. На I этапе планируется сформировать основную организационную структуру региональной системы ипотечного жилищного кредитования (в 2015г.), а на II этапе (2019-2020гг.) ожидают получить экстенсивный рост и устойчивое развитие системы ипотечного жилищного кредитования по всей территории Пермского края.

Краевая целевая среднесрочная программа "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае на 2015-2020 годы" (далее - Программа) определяет ключевое направление преобразований в жилищной сфере. Основными исполнителями Программы являются Министерство градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края и Ипотечный оператор^[4]. Они же и являются основными разработчиками Программы.

Основной целью Программы является создание эффективных кредитно-финансовых механизмов, которые благодаря привлечению долгосрочных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования Пермского края обеспечивают как улучшение жилищных условий граждан, проживающих на территории края, так и подъем региональной экономики в целом.

Для достижения данной цели и в соответствии с перечисленными выше проблемами и условиями в рамках Программы должны быть решены следующие основные задачи:

создание региональной нормативной правовой базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан;

формирование и координация инфраструктуры ипотечного кредитования в Пермском крае;

подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы вторичного рынка ипотечных кредитов в общероссийскую;

обеспечение надежных механизмов защиты имущественных прав и интересов инвесторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Программа отражает современные тенденции развития ипотечного жилищного кредитования, ориентирована на внешнее рефинансирование, учитывает требования Стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (далее - Стандарты) и определяет организационные и кредитно-финансовые механизмы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае.

При разработке Программы был учтен мировой, российский и региональный опыт становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования. Комплекс мер, предусматриваемых Программой, рассчитан на запуск региональной системы ипотечного жилищного кредитования и ее последующую интеграцию в общероссийскую систему ипотечного жилищного кредитования.

В настоящее время в России созданы необходимые условия для старта системы ипотечного жилищного кредитования:

1) оживление в 2012-2017 годах экономической конъюнктуры обусловило рост численности граждан, обладающих устойчивыми доходами, а также общий рост уровня реальных доходов;

2) законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка;

3) приняты меры государственного стимулирования ипотечного кредитования:

предусмотрен имущественный налоговый вычет по подоходному налогу в сумме до 2000000 рублей с одновременным увеличением срока его предоставления (на весь период погашения кредита);

утратили силу положения законодательных актов Российской Федерации в части налогового контроля за расходами физических лиц на приобретение недвижимого имущества;

4) принят Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска, эмиссии, выдачи и обращения нового вида ценных бумаг - ипотечных ценных бумаг, определяет требования к эмитентам этих бумаг, направленные на снижение рисков для инвесторов, а также порядок ликвидации и банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг с одновременной защитой прав кредиторов - держателей этих бумаг.

В соответствии с вышеназванным Федеральным законом допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

Системный характер действий органов государственной власти Пермского края, комплексный подход к решению проблемы, последовательное проведение этапов мероприятий и их своевременная финансовая поддержка позволят обеспечить достижение основных целей Программы.

Основной целью Программы является создание эффективных кредитно-финансовых механизмов, которые благодаря привлечению долгосрочных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования Пермского края обеспечивают как улучшение жилищных условий граждан, проживающих на территории края, так и подъем региональной экономики в целом.

Для достижения данной цели и в соответствии с перечисленными выше проблемами и условиями в рамках Программы должны быть решены следующие основные задачи:

создание региональной нормативной правовой базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан;

формирование и координация инфраструктуры ипотечного кредитования в Пермском крае;

подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы вторичного рынка ипотечных кредитов в общероссийскую;

обеспечение надежных механизмов защиты имущественных прав и интересов инвесторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

2.1.Участники.

Система ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае формируется на основе согласованного взаимодействия органов государственной власти Пермского края, операторов ипотечного рынка, граждан-заемщиков и профессиональных участников ипотечной деятельности.

- Организация реализации Программы, осуществление контроля за ходом ее выполнения, обеспечение нормативной правовой базы, формирование соответствующей инфраструктуры на территории края, определения места осуществления “пилотных” проектов^[5] возложена на Министерство градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края.

- Органы местного самоуправления должны создать благоприятные условия для реализации проекта, выделить участки под строительство, предоставить безвозмездные субсидии ипотечным заемщикам, содействовать деятельности Ипотечного оператора.

- Заемщики (физ. лица) – желающие приобрести жилье на территории Пермского края в кредит под залог.

- Кредитными организациями можно считать банки, Ипотечный оператор. Они предоставляют кредиты в соответствии с законодательством РФ. В дальнейшем к этому списку можно будет причислить ипотечные банки, стройсберкассы и другие уполномоченные организации.

- Заказчик-застройщик, застройщик или собственник жилья могут являться продавцами жилья.

- Личное страхование заемщиков, страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка, страхование заложенного жилья осуществляют страховые компании (лицензированные).

- Оценку жилых помещений, являющихся предметом залога осуществляют юридические и физические лица, имеющие соответствующую лицензию.

- Органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариат, паспортные службы обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок.

- Оператор первичного ипотечного рынка - ОАО "Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (ОАО ПАИЖК). Он экономически самостоятелен. Основными источниками доходов Ипотечного оператора являются плата за услуги, оказываемые гражданам - потенциальным заемщикам при оформлении кредитов, плата за услуги, оказываемые заемщикам в период пользования кредитами, плата за услуги, оказываемые профессиональным участникам системы ипотечного жилищного кредитования, доходы от размещения временно свободных средств. Данные поступления позволяют Ипотечному оператору функционировать до определенной степени автономно и реинвестировать прибыль в развитие инфраструктуры первичного ипотечного рынка. Так же к функциям Ипотечного оператора относится ведение приема населения и оказание услуги потенциальным заемщикам по поиску жилья и оформлению договоров; осуществление рефинансирования ипотечных кредитов путем приобретения закладных у кредиторов и продажа данных кредитных обязательств операторам вторичного рынка - ипотечным агентствам; размещение временно свободных средств в банках с целью кредитования ими строительных проектов и т.д..

- Операторы вторичного ипотечного рынка - центральное звено в двухуровневой системе ипотечного кредитования. Основная задача - привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечное кредитование и рефинансирование организаций, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов (первичных кредиторов).

- Объединения ипотечных операторов, выполняющие сервисные функции обслуживания ипотечных кредитных обязательств и гарантирования платежей (а при необходимости - замещения обязательства в пуле^[6]) оператору вторичного рынка.

- Инвесторы, ими могут быть юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), а также сами закладные. К их числу относятся пенсионные и инвестиционные фонды, инвестиционные банки, страховые компании, иные предприятия, иностранные инвесторы и граждане.

- Предполагается, что в ближайшем будущем к инвесторам можно будет причислить Пенсионный фонд Российской Федерации, негосударственные пенсионные фонды.

2.2.Система программных мероприятий и управление программой.

Каждый год из бюджета Пермского края должны финансироваться целевые программы государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании. Выделение субсидий утверждается нормативными актами Правительства края. Так же за счет бюджета ипотечный оператор должен формировать фонд жилья для временного поселения граждан (или из внебюджетных источников, или из собственного имущества).

На Ипотечный оператор возлагается обеспечение консультационного обслуживания граждан, вовлечение банков - первичных кредиторов, сформирование инфраструктуры первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, рефинансирование закладных для привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

Правительство Пермского края будет стимулировать развитие жилищного строительства, ориентированного на запросы ипотечных заемщиков, разрабатывая новые принципы жилищной политики в крае; заключая комплексные договоры с органами местного самоуправления о формировании комплексов жилищной застройки в рамках ипотечных проектов, о способах обеспечения их необходимой инфраструктурой и сетями; привлекая инвестиции в развитие строительной индустрии и строительство через предоставление гарантий (поручительств) по обязательствам третьих лиц, участие в ипотечных альянсах и принятие целевых программ развития лизинга на приобретение строительной техники, технологий и оборудования.

2.3.Модель ипотечного жилищного кредитования.

Деятельность участников первичного рынка ипотечных жилищных кредитов регулируется Ипотечным оператором на основе Стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (далее - Стандартов).

В качестве первичных кредиторов выступают Ипотечный оператор, универсальный банк и в ближайшей перспективе кредитный потребительский кооператив граждан.

Заемные средства, предоставляемые заемщикам первичными кредиторами, поступают на расчетные счета продавцов жилья (застройщиков, подрядчиков, поставщиков стройматериалов и услуг).

На основании заключения о возможности получения потенциальным заемщиком ипотечного жилищного кредита Ипотечный оператор формирует кредитное дело заемщика и представляет его в кредитную организацию для утверждения и принятия окончательного решения о выдаче ипотечного кредита.

Далее заемщиком напрямую или по доверенности от заемщика (договора) Ипотечным оператором оформляются кредитный договор и, при необходимости, договор ипотеки с кредитной организацией на основании договора, подтверждающего получение прав собственности на жилье заемщиком (купли-продажи или инвестиционного контракта). На основании доверенности от заемщика или на основании агентского договора со страховой компанией Ипотечный оператор оформляет для заемщика договор страхования, включающий виды страхования, требуемые Стандартами. Ипотечный оператор помогает заемщику в оформлении иных договоров и документов, если эта услуга предусматривается прейскурантом.

После оформления необходимых договоров и удостоверения сделки нотариусом Ипотечный оператор на основании доверенности от заемщика (договора) производит государственную регистрацию ипотечной сделки и, по ее завершении, передает заемщику свидетельство о праве собственности на жилье, кредитный договор, договор ипотеки, договор страхования и иные документы, удостоверяющие сделку.

2.4.Рефинансирование ипотечных кредитов.

По мере развития первичного рынка ипотечных кредитов формируются условия для интеграции системы ипотечного жилищного кредитования Пермского края в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования.

Методической основой интеграции являются стандарты системы ипотечного жилищного кредитования Пермского края, которые в этом случае не должны противоречить Стандартам и (или) иным правовым актам в сфере ипотечного кредитования.

Ипотечный оператор может выступать контрагентом ипотечных агентств в операциях с закладными, при размещении эмитируемых агентством ипотечных ценных бумаг в Пермском крае.

Для привлечения инвестиций ипотечных агентств Ипотечный оператор использует собственные ценные бумаги (облигации, закладные листы, сертификаты участия), обеспеченные закладными, а также гарантиями Правительства РФ. Доходность ипотечных ценных бумаг определяется рыночными условиями.

Ипотечный оператор на условиях, согласованных с ипотечными агентствами, обеспечивает ипотечное кредитование в Пермском крае при гарантии рефинансирования возникших в результате закладных.

Ипотечный оператор в ходе реализации собственной региональной политики ипотечного кредитования может также переуступать ипотечным агентствам закладные с дисконтом, обеспечивающим требуемую инвесторами доходность.

При отсутствии у ипотечных агентств кредитных ресурсов для рефинансирования и наличии спроса на ипотечные ценные бумаги в регионе Ипотечный оператор может находящимся у него в распоряжении пулом закладных составить покрытие ипотечных обязательств ипотечных агентств. Закладные обмениваются на ипотечные ценные бумаги, которые реализуются региональным инвесторам.

Объем инвестиций ипотечных агентств в региональную систему ипотечного жилищного кредитования будет определяться объемом ипотечных обязательств, отвечающих установленным требованиям.

Одной из целесообразных форм финансирования региональной системы ипотечного жилищного кредитования является выпуск Ипотечным оператором ипотечных сертификатов участия и их размещение, в том числе, среди региональных инвесторов и населения. Закладные объединяются в пул и на их основе выпускаются ценные бумаги, обеспеченные денежными потоками и стоимостью данных активов. При секьюритизации ипотечные активы выводятся за баланс лица, гарантирующего выпуск, и, таким образом, обеспечивается его долгосрочная ликвидность.

При рефинансировании ипотечных кредитов и размещении ипотечных ценных бумаг условия сделок с данными активами могут существенно отличаться от условий, зафиксированных в первичных документах (процентная ставка в кредитном договоре, купонная ставка в проспекте эмиссии ипотечных облигаций). В этом случае требуемая инвесторами доходность ипотечных ценных бумаг может быть достигнута путем корректировки цены реализации таких бумаг относительно их номинальной стоимости.

Если цена реализации закладных (облигаций, закладных листов, сертификатов участия) ниже их номинальной (балансовой) стоимости, то доходность, обеспеченная инвестору, окажется выше, чем номинальная доходность (процентная ставка). Разница между номинальной стоимостью и ценой реализации - дисконт - составляет операционный убыток продавца ценной бумаги.

Глава.3 Ипотечное жилищное кредитование в Пермском крае

По обеспеченности жильем Пермский край находился в 2017 году на 62-м месте в России: этот показатель равнялся 18,9 кв. м на 1 жителя, тогда как в среднем по Российской Федерации этот показатель составил 20,2 кв. м/чел., в Приволжском федеральном округе - 19,9 кв. м/чел., в Уральском федеральном округе - 19,5 кв. м/чел.

Жилищное строительство в регионе по сравнению с другими регионами Российской Федерации и со среднероссийским уровнем является критическим. Пермская область по вводу жилья на душу населения в 2005 году занимала 57-е место в России с показателем 148 кв. м на 1000 человек населения, тогда как в лидирующем регионе, Московской области, в 2005 году было построено 625 кв. м на 1000 человек населения, а среднероссийский уровень составляет 252 кв. м на 1000 человек населения, средний по Приволжскому федеральному округу - 246 кв. м/1000 чел., средний по Уральскому федеральному округу - 229 кв. м/1000 чел.

Существующие объемы жилищного строительства обеспечивают воспроизводство лишь порядка 0,7% жилищного фонда, что заведомо ниже темпов его выбытия. Необходимо увеличение темпов обновления жилищного фонда до 3-5% (в 4-7 раз).

Одной из самых острых государственных проблем является естественная убыль населения России. Для сохранения простого воспроизводства любого общества необходимо обеспечить коэффициент рождаемости в среднем 2,14 ребенка. В России в 2017 году, по данным Госкомстата России, он составляет 2,08.

В Пермском регионе, по прогнозам территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Пермской области и территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Коми-Пермяцкому автономному округу, суммарный коэффициент рождаемости, характеризующий средний уровень рождаемости детей на одну женщину, в 2015-2017 годах ожидается на уровне 1,98. Нерешенная жилищная проблема становится основным фактором отказа от рождения второго ребенка, в результате чего происходит сокращение среднего размера семьи. В настоящих экономических условиях, при отсутствии перспектив получения жилья, возможен также отказ от рождения первого ребенка, в то время как целевая демографическая политика по отношению к молодежи должна способствовать повышению рождаемости.

Ежегодно проводимые социологические исследования показывают, что для молодых жителей Прикамья жилищная проблема является первостепенной.

Как правило, молодые семьи не могут получить доступ на рынок жилья без бюджетной поддержки. Даже имея достаточный уровень дохода для получения ипотечного жилищного кредита, они не могут оплатить первоначальный взнос при получении кредита. Молодые семьи в основном являются приобретателями первого в своей жизни жилья, а значит, не имеют в собственности жилого помещения, которое можно было бы использовать в качестве обеспечения уплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа. К тому же, как правило, они еще не имеют возможности накопить на эти цели необходимые средства. Однако данная категория населения имеет хорошие перспективы роста заработной платы по мере повышения квалификации, и государственная помощь в предоставлении средств на уплату первоначального взноса при получении ипотечных жилищных кредитов или займов будет являться для них хорошим стимулом дальнейшего профессионального роста.

Поддержка молодых семей при решении жилищной проблемы станет основой стабильных условий жизни для этой наиболее активной части населения, повлияет на улучшение демографической ситуации в стране. Возможность решения жилищной проблемы, в том числе с привлечением средств ипотечного жилищного кредита или займа, создаст для молодежи стимул к повышению качества трудовой деятельности, уровня квалификации в целях роста заработной платы. Решение жилищной проблемы молодых граждан Пермского края позволит сформировать экономически активный слой населения.

По информации территориального органа Федеральной службы государственной статистики в Пермском крае около 73 тысяч молодых семей, в которых оба супруга моложе 30 лет. При исследовании проблемы установлено, что обеспеченность собственным жильем молодых семей Прикамья - менее 30%, улучшить жилищные условия стремятся более 70% семей, что составляет около 51 тысячи молодых семей.

На вопрос о намерениях улучшить свои жилищные условия утвердительно ответили примерно 50% молодых людей как в городе, так и на селе. При этом приобрести или построить жилье, рассчитывая на свои средства, в состоянии только 18% горожан и 33% сельских жителей.

Иной раз садишься вечером у телевизора, а там какой-нибудь американский фильм о семью, которая живет в своем домике и весело отмечает Рождество у елки. Потом фильм кончается. Начинаются новости со статистическими данными о жилищном положении граждан нашей страны. Потом и они кончаются. А мы остаемся в крохотных квартирках, где и елку то поставить некуда. О чем речь? Скажите, сколько кв. м. приходиться на члена вашей семьи? В моей семье каждому отведено 10,5 кв. м. (вместе с балконом).

Но что мы можем требовать от нашей системы, которая только недавно начала догонять развитые капиталистические страны.

В помощь ранее упомянутой Программе (Глава 2) была разработана еще одна, рассчитанная именно на молодые семьи^[7]. Общий объем финансирования последней – 5440 млн. руб. (544 млн. руб. – федеральный бюджет; 1144 млн. руб. – краевой бюджет; 488 млн. руб.– местные бюджеты; 3264 млн. руб. – внебюджетные источники).

Ее участником может стать семья (из одного или двух человек, не старше 35 лет), имеющая хотя бы одного ребенка. Одним из условий для приобретаемого жилья является наличие 18 кв. м. для каждого члена семьи (для семьи из 2 человек – не менее 21 кв.м.). Основными целями этой Программы являются:

дальнейшее развитие системы государственной поддержки молодых семей в решении жилищной проблемы;

улучшение демографической ситуации в Пермском крае;

стимулирование сознательного трудоустройства молодых граждан.

В ходе проведения данной Программы должны получиться следующие результаты: в 2015 улучшить свое жилищное положение должны 1300 молодых семей, а в 2018 – уже 2000; в каждой 10 из этих семей ожидается появление нового пермячка.

Развитие ипотеки в нашем регионе началось с приходом специалистов ОАО ПАИЖК в 2000 году. Именно тогда началась разработка процедуры выдачи ипотечного кредита. Велись консультации с администрацией Пермской области, шло согласование Программы (Глава 2) развития ипотечного кредитования в нашем регионе. Привлекались к работе банки, агентства недвижимости, страховые и оценочные организации. Постепенно создавалась инфраструктура.

В августе 2003 года было подписано соглашение между администрацией Пермской области, региональным ипотечным оператором и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК^[8], г. Москва) об организации ипотеки в Пермской области.

В декабре 2003 года был выдан первый в истории нашего региона ипотечный кредит. Молодая семья не побоялась стать первым ипотечным заемщиком и взяла кредит на 20 лет, купив квартиру в Закамске.

На сегодняшний день филиалы ПАИЖК работают в Кунгуре, Добрянке, Березниках, Лысьве и Чусовом.

В середине февраля в Перми проходила выставка с жилищной тематикой. На ней были представлены различные организации, имеющие возможность для оказания содействия в приобретении жилья. Среди них были: Сбербанк России, Международный Московский банк, Камабанк, ОАО ПАИЖК, ООО “Доступное жилье” и др. Разработаны различные виды ипотечных кредитов. Они отличаются друг от друга:

- ценовыми максимумами/ минимумами;

- сроками кредитования (от 1 года до 25-30);

- процентными ставками (в среднем от 11% до16%);

- порядком погашения;

- валюта;

- возрастные ограничения (18/21 – 55/75);

- минимальный первоначальный взнос в процентном соотношении от стоимости приобретаемого жилья (не менее 10%) и т.д.

Структуры разные. Решившийся на приобретения жилья с помощью ипотеки сможет подобрать наиболее выгодный для себя вариант.

Заключение

Мы родились на стыке тысячелетий. Огромное количество изменений претерпевает наше общество. С одной стороны, это очень страшно, когда все вокруг изменяется так быстро, что не успеваешь уследить за всем. С другой стороны, это прекрасные мгновения, жизнь вокруг нас просто кипит. Мы находимся в гуще событий, которые носят глобальный характер. Кто-то может спросить “Причем тут ипотечное кредитование в Пермском крае?”. Но не надо забывать, что из малого складывается большое. Россия может стать развитой страной только тогда, когда каждый ее регион сможет достойно развиваться. А благополучие региона складывается из счастливых семей, в окнах которых горит свет домашнего очага, где каждый может сказать: “Мой дом – моя крепость”.^[9]

Нужно честно себе признаться, что у нас есть проблемы. Да, у нас проблемы в экономике; да, у нас проблемы в социальной сфере. Их у нас очень много. Но если мы начнем работу над устранением одной из них, острота всех остальных начнет спадать.

Государство – это единый организм. Ипотечная система может помочь стабилизировать неудовлетворительное состояние экономики страны. Ипотека, с одной стороны, помогает решить социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечении население страны жильем, ускорении приватизации и повышения эффективности промышленного производства, с другой стороны, способствует снижению инфляции. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы граждан в улучшении жилищных условий, кредиторов - в предоставлении масштабного и надежного кредитного продукта, а также организаций строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства. Ипотека, являясь, по сути, коммерческим инструментом, снимает с государства часть социального обременения и предоставляет возможность решить проблему приобретения жилья всем категориям граждан.

Ипотечное кредитование – это не только решение жилищных проблем граждан. “Это дополнительные рабочие места, рост доходов, прирост населения, а в целом и развитие всего региона в целом”^[10].

Так как ипотечное кредитование начинает свою историю в крае с 2003 года, можно сказать, что у нас все только начинается. Только в последние несколько лет появился и активно развивается рынок ипотечного капитала. Этот стало возможным благодаря фундаментальной законодательной базе, основу которой составляют Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, Концепции жилищного кредитования, а также другие нормативные акты, являющиеся частью “пакета жилищного законодательства”. Постепенно мы всего добьемся.

Разъяснительная работа по этой теме стала проводиться буквально только в последние года три. При последнем общении Президента В.В. Путина с народом в прямом эфире был задан вопрос, о причине столь высоких по сравнению с развитыми странами процентных ставках. Владимир Владимирович дал лаконичный и, на мой взгляд, наиболее правильный в условиях нашей страны ответ. Процентная ставка не может быть ниже уровня инфляции в стране. Кто станет работать себе в убыток?

Условия, которые существуют на данный момент, нельзя назвать доступными для всех. Проценты очень высокие. Переплата получается примерно 300% (почти в 3 раза). Но нельзя так же упускать и тот момент, что приобретаемое жилье со временем тоже поднимется в цене. С большей вероятностью можно утверждать, что через 20 лет ваша квартира будет стоить раз в 10 дороже ее первоначальной стоимости. Например, с января 2006 года цена за кв.м. жилья на Первичном рынке по декабрь 2006 выросла на 10000 р. и составила 37100 р., а на Вторичном рынке – на 12540 р. и составила 38200 рублей.^[11] Вот вам и долгосрочное вложение капитала. Между прочим, положительные тенденции в уменьшении процентной ставки за пользование ипотечным кредитом очень хорошо заметны. С 2014 года ставка каждый год уменьшалась на один процент.

Наверное, меня многие не поддержат, но я считаю, что ипотека – необходимость, которая, может сначала имеет не очень приглядный вид. Но что в этой жизни появляется на свет идеально подготовленным к окружающему и в дальнейшем не претерпевает изменений? Я ничего подобного не знаю.

Не надо отрицать все новое и неизвестное. Нужно просто дать ипотечному кредитованию шанс. Кто знает, “может быть в этом мире станет хотя бы на одну улитку без домика меньше”^[12].

Список используемой литературы

1. Конституция РФ от 12.12.1993.
2. Гражданский Кодекс РФ от30.11.1994 №51-ФЗ.
3. ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.1998 № 102-ФЗ.

4. Постановление Правительства РФ от 27.12.2004 № 846 “О предоставлении государственной гарантии РФ по заимствованиям ОАО АИЖК”.

5. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 “о мерах по развитию системы ипотечного кредитования в РФ”

6. Закон Пермского края от 7.12.2006 №33-КЗ “О краевой целевой программе “обеспечение жильем молодых семей на 2007-2010 гг.””.

7. Закон Пермского края от 5.06.2006 №3050-687 “О внесении изменений в Закон Пермской области “об областной целевой программе “обеспечение жильем молодых семей” в Пермской области на 2005-2010 гг.””.

8. Постановление Правительства Пермского края от 8.12.2006 №80-П “Об утверждении краевой целевой среднесрочной программе “развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае на 2007-2009гг”.

9. Постановление Законодательного Собрания Пермского края №745 от 17.04.2003 “о концепции жилищной политики на 2003-2010 годы”.

10. Постановление Администрации Пермской области от 4.05.1994 № 120 “о создании пермского областного жилищно-финансового ипотечного агентства”.

11. Базанов И.А. “Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства”;

12. Архипов 3. Доступному жилью – доступную ипотеку: [Беседа с ген. дир. агентства по ипотечному жилищному кредитованию А. Семенякой / Вел В. Архипов] // Строит. газ. – 2016. – №7 (от 17.02 2006). – С. 1–3

13. Государственная целевая программа «Жилище», одобренная Постановлением Совета министров правительства Российской Федерации от 20.06.1993 г. №595.

14. Иванов В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов. – М.: ИВЦ «Маркетинг», 2014. – 273 с.

15. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы // Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». – Новосибирск: СГГА, 2015. – С. 173–179.

16. Ипотека: Вопросы правового регулирования. – М.: Ось-89, 2015. – 64 с.

17. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / О.С. Южаков, К.В. Афонина, А.В. Урьева. – М.: Изд-во Эсмо, 2004. – 128 с.

18.Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России / М.П. Логинов // ЭКО. – №9. - С. 115–133.

19.Никитин А.В. Система ипотечного жилищного кредитования в России/ А.В. Никитин // Жилищ. право. – 2016. – №1. – С. 28–66.

20.Никитин В. Развитие ипотеки в России / В. Никитин // ЖКХ. – 2014. – №12. - С. 19–23.

21.Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. колл. Н.Б. Косарева. – М.: Инфра-М, 2013. – 576 с.

22.Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2013. – 304 с.

23.Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка.–СПб: Питер, 2015. с. 7–9

24.http:// 123credit.ru/cnid/14/ipotechnaia-programma/TabID/68/Default.aspx

25.http://www.irn.ru

1. Постановление Правительства РФ от 25 августа 2015 г. № 889 “О Федеральной Целевой Программе “Жилище” на 2015-2020 годы ”. ↑

2. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. Первое издание вышло в 1900 году, а в настоящее время с ним можно познакомиться в справочных правовых системах Консультант + и Гарант. ↑

3. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. Первое издание вышло в 1900 году, а в настоящее время с ним можно познакомиться в справочных правовых системах Консультант + и Гарант. ↑

4. Ипотечный оператор - открытое акционерное общество "Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - ОАО "ПАИЖК", Ипотечный оператор), 100% акций которого находится в собственности Пермского края, для организации первичного ипотечного рынка и координации деятельности его участников. ↑

5. "Пилотный" проект - комплекс мероприятий в рамках развития региональной системы ипотечного жилищного кредитования, координируемый Ипотечным оператором. ↑

6. ? Пул - объединение в пакет для совместной продажи. ↑

7. Постановление Правительства Пермского края “О краевой целевой программе“обеспечение жильем молодых семей в Пермском крае на 2015-2018 годы” № 1541-п от 26 декабря 2016 года. ↑

8. В 1997 г. Правительством РФ был создан оператор единой всероссийской системы ипотечного кредитования – ОАО АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), единственный получатель государственных гарантий по ипотечным облигациям. Стратегическое предназначение – разработка и внедрение “единых правил игры”. Задача – организация и развитие ипотечного кредитования в РФ повсеместно. Сегодня региональные ипотечные операторы созданы в 87 субъектах РФ. ↑

9. Конституция РФ от 12.12.1993, ст. 25 и п.1 ст. 40 ↑

10. Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. ↑

11. Газета Национальный проект ИПОТЕКА В ПРИКАМЬЕ, с.5. ↑

12. Высказывание Долговой В.А. ↑