Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Ипотека, ее основания, предмет и виды

Содержание:

Введение

Актуальность темы исследования заключается в том, что в настоящее время законотворческая деятельность, направленная на совершенствование норм вещного права в связи с разработкой проекта федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», прежде всего предопределена необходимостью устранения противоречий в этом правовом институте.

Предложение о расширении круга ограниченных вещных прав не вызывает сомнения ни с теоретической, ни с практической точек зрения. В проекте ГК РФ к ограниченным вещным правам предполагается отнести право застройки, право постоянного землевладения, сервитут, право личного пользовладения, ипотеку, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи, право ограниченного владения земельным участком. Большая часть из указанных ограниченных вещных прав вводится в российское гражданское право впервые. Некоторые их ближайшие аналоги, к примеру право вещной выдачи, можно обнаружить лишь в дореволюционном законодательстве. Право приобретения чужой недвижимой вещи является абсолютной новеллой.

Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Цель исследования заключается во всестороннем изучении понятия и содержания ипотеки, ее основания, предмета и видов.

Задачи исследования:

– дать общую характеристику ипотеки;

– описать характерные черты договора ипотеки жилого помещения;

– осветить ипотеку и модернизацию Гражданского кодекса Российской Федерации.

Структура курсовой работы – работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

1. Общая характеристика ипотеки

1.1.Правила заключения договора об ипотеке, основания и предмет

Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки.

В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм закона. В частности, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика (п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Данное положение закона является чрезвычайно важным для построения всей системы ипотечного кредитования в России, которая основана на том, что именно приобретаемое имущество является основным обеспечением возвратности кредитных средств.^[1]

Сейчас система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами:

1) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

2) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

3) договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

Таким образом, заемщик, приобретающий жилье за счет кредита банка, становится обязанным передать вновь приобретаемое жилье в залог. Складывается ситуация, в которой, несмотря на то, что законодатель установил диспозитивность нормы о предоставлении приобретаемого имущества в качестве залога, подзаконные нормативные акты устанавливают обязательность передачи такого имущества в залог. Условие об обязательности предоставления приобретаемого имущества в качестве залога негативно сказываются на количестве потенциальных заемщиков, которые, не будучи уверенными в возможности возврата полученного кредита, не желают приобретать жилье, с которым, вероятно, придется потом расставаться.^[2]

В соответствии со своим назначением ипотека обеспечивает исполнение денежных обязательств заемщика перед кредитором. Однако непосредственно нормы о «денежном требовании» закреплены только в «Основных положениях о залоге недвижимого имущества – ипотеке», не являющихся нормативным актом и носящим рекомендательный характер. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Закон также предусматривает использование ипотеки (условия оговариваются в договоре об ипотеке) в качестве обеспечения не только в отношении полной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, но и ее части.

Так, договор об ипотеке был заключен сторонами в целях обеспечения исполнения обязательств по генеральному соглашению о выдаче банковских гарантий. По мнению суда, регистрирующий орган неправомерно отказал в государственной регистрации данного договора и обременения в отношении предмета ипотеки, сославшись, в частности, на то, что договор по сути являлся договором о намерениях, а обязательства по генеральному соглашению до выдачи банковской гарантии не носили денежного характера, поскольку в силу ст. 2 Закона об ипотеке закон не исключает возможности использования ипотеки в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, возникших из банковской гарантии и договора о ее предоставлении, согласно п. 3 ст. 11 Закона положения договора ипотеки, в соответствии с которыми обеспечиваемое ипотекой обязательство в полном объеме не возникло у стороны договора на дату его подписания, не являются препятствием для государственной регистрации такого договора, ипотекой обеспечивались обязательства принципала по своевременному и полному возврату банку денежных средств, уплаченных им в соответствии с банковскими гарантиями, по оплате банку вознаграждения за предоставление банковской гарантии, выплате неустойки, следовательно, обязательства носили денежный характер.^[3]

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Среди требований по кредитному договору или договору займа следует выделять не только сумму кредита или сумму займа, но и выплату процентов по указанным договорам.

Ипотекой обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся залогодержателю. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Так, руководствуясь, в том числе, п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, п. п. 5, 6 информационного письма ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», суд пришел к выводу, что с учетом того, что залогодержатель и залогодатели при рассмотрении дела ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества не заявляли, от ее оплаты отказались, стоимость имущества, установленная в договорах залога в целом, незначительно превышала цену, указанную в представленных залогодержателем отчетах оценщика, суд нижестоящей инстанции, отклонив эти отчеты, обоснованно определил начальную продажную цену залогового имущества в соответствии с договорами залога и ипотеки. По мнению суда, само по себе отличие данной цены от цены, определенной на основании отчета оценщика, нельзя было признать нарушавшим права залогодержателя, поскольку такая цена не являлась окончательной, но подлежала определению на торгах.^[4]

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. По общему правилу (ст. 337 ГК РФ) залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Эта норма, воспроизведенная в п. 2 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», носит диспозитивный характер, что позволяет сторонам установить в договоре иные условия.^[5]

Основные положения закона следующие:

– предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

– все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

– детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору о переходе прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

– может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

– залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Согласно ст. 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.^[6]

Ипотека – это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника. В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя, пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.^[7]

1.2. Содержание договора об ипотеке

Закладная должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона, а также предусмотренные п. 2 ст. 22 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сведения о государственной регистрации ипотеки;

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в законе в качестве необходимых, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в п. 10, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки. Порядок включения этих данных в закладную определяется ст. 22 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные, но и не противоречащие закону. При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи, и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.^[8]

При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.^[9]

Согласно ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Так, при ипотеке жилых домов и квартир должна быть дана их индивидуальная характеристика, как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного оборудования в отдельности.

1.3. Виды ипотеки

Ипотека, согласно норме ст. 336 ГК РФ, может быть установлена на:

– земельные участки;

– предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

– жилые дома и квартиры;

– дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

– воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

– иное недвижимое имущество (ч. 6 ст. 340 ГК РФ).

Предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен (ч. 1 ст. 336 ГК РФ).

Ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения). Залогодатель вправе заложить принадлежащие ему права аренды данного земельного участка (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений. На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.^[10]

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей, является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования. Жилье в силу присущих ему характеристик – недвижимого характера, определенной стандартизированное, легкой оценки, наличия ликвидного рынка – является идеальным средством обеспечения обязательств. Наличие собственного жилья является важной характеристикой для лиц так называемого «среднего класса», поэтому угроза его потери становится сильнейшим стимулом своевременного исполнения обязательств. Эксперты отмечают, что ипотека формирует у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на повышение уровня доходов, заинтересованность в устойчивом развитии общества и стабильности права собственности. Долгосрочность кредитования под залог жилого помещения дает возможность заемщику не только расплатиться по предоставленному кредиту, но и использовать оставшиеся свободные средства на иные нужды.^[11]

Жилым помещением, которое может быть объектом ипотеки, признается помещение, предназначенное для проживания граждан, признанное в установленном порядке пригодными для проживания, отвечающие санитарным и техническим нормам и учтенные органами инвентаризационного учета в качестве жилых.

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Указанное помещение должно находится в собственности залогодателя. Не могут являться объектом ипотеки жилые дома из муниципального жилого фонда, предоставленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилое помещения. Помещения, предназначенные для временного проживания (летние садовые домики, общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, и т.д.) также не могут являться объектом жилищной ипотеки. Таким образом, непосредственным объектом жилищной ипотеки может являться жилой дом, квартира, либо их обособленные (изолированные) части.

Гражданский кодекс РФ (п. 3 ст. 340), а также ст. 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливают, что ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения), либо правом пользования им. Данное положение основано на принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, и вполне естественно, когда речь идет об отдельно стоящем здании или сооружении, но совершенно не применимо к залогу квартиры в многоквартирном жилом доме, либо офиса в крупном офисном здании – то есть в тех ситуациях, когда собственник помещения не обладает и не может обладать никакими документально подтвержденными правами на прилегающий к зданию земельный участок. Введенное ГК РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ограничение длительное время фактически препятствовало развитию жилищной ипотеки, а также делало невозможным получение кредита под залог помещений для мелких фирм, не обладавших правом собственности либо аренды на землю.^[12]

Залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на праве хозяйственного ведения и который вправе распоряжаться указанным имуществом. Основание такого требования вполне объяснимо. Залог имущества предполагает возможность его продажи, а это означает, что устанавливать залог может только лицо, у которого есть право продажи соответствующего имущества. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника (ч. 2 ст. 295 ГК РФ), таким образом, договор ипотеки может быть заключен только с собственником недвижимого имущества либо при его непосредственном согласии (п. 3 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»).

Действующее российское законодательство устанавливает и иные ограничения в отношении лиц, которые могут выступать в качестве залогодателей. Например, государственные научные центры не могут передавать закрепленное за ними государственное имущество в залог (п. 11 Постановления Совета Министров РФ от 25 декабря 1993 г. «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров в Российской Федерации»).

Как известно, содержание права собственности определяется как триада прав (п. 1 ст. 209 ГК РФ) – право владения, право пользования и право распоряжения своим имуществом. Право владения и пользования в отношении вещи могут быть и у несобственников вещи, – например, у арендатора или залогодержателя (при закладе). Однако только собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права третьих лиц. При залоге триада правомочий собственника приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть имуществом, т.е. реально им обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т. е. определять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения. Поскольку залогодержателем в отношении заложенного имущества является кредитор, постольку лишь только по согласованию с ним можно, например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять иное распорядительное действие.

Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом. Все вышеуказанные права и обязанности залогодателя должны находить свое отражение в договоре об ипотеке. Необходимо отметить, что в ряде случаев даже собственник не вправе распоряжаться имуществом единолично. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одному из супругов. В противном случае сделка может быть признана недействительной по требованию супруга, чье нотариальное согласие не было получено (п. 3 ст. 35 СК РФ).^[13]

Возможность залога имущества, находящегося в общей совместной собственности, возникает только по согласию всех собственников, которое должно быть дано в письменной форме (п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Согласие всех физических лиц, являющихся собственниками общей совместной собственности, должно быть нотариально удостоверено. Согласие юридических лиц может даваться в простои письменной форме, с соблюдением требований, предъявляемых к такого рода документам. Таким образом, ч. 2 п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должна быть изложена в следующей редакции: «Если федеральным законом не установлено иное, согласие физических лиц, являющихся собственниками имущества, должно быть нотариально удостоверено, согласие юридических лиц дается в простой письменной форме».

В соответствии с п. 5 ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. ГК РФ в ст.ст. 26-38 подробно регулирует правила заключения сделок с участием таких лиц. Семейный кодекс РФ (ст. 60) также освещает этот вопрос. В целом нужно признать правомерным и оправданным введение такой нормы в законодательство, однако на практике такая сделка сопряжена со значительными трудностями и практически невозможна.

Во-первых, несовершеннолетний, не имеющий собственного заработка, вряд ли сможет являться заемщиком по договору кредита, гак как возможность заключения такой сделки прямо отрицается ст. 26 и 28 ГК РФ. Лицо, признанное недееспособным, также вправе совершать только мелкие бытовые сделки. Таким образом, такие лица могут выступать только залогодателями, не являющимися должниками.

А здесь мы видим широкое поле для злоупотреблений, ущемляющих права и интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц. С другой стороны, указанные лица, достигнув совершеннолетия, либо получив статут дееспособных, могут потребовать признания договора ипотеки недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 178 и 179 ГК РФ, таким образом, заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц является крайне рискованной сделкой.

Во-вторых, права недееспособных и несовершеннолетних лиц подлежат особой охране со стороны государства и, в соответствии с подзаконными нормативными актами, сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние либо недееспособные, а равно залог таких помещений не рекомендуется. Кроме того, указанные лица не могут быть выселены из занимаемого ими жилого помещения без предоставления помещения, адекватного утерянному, то есть практически не могут быть выселены из заложенного помещения. Таким образом, данная норма является исключительно декларативной и не будет подлежать применению в ближайшем будущем.^[14]

Залог собственником доли в общей долевой собственности осуществляется им самостоятельно. От имени юридического лица договор подписывается уполномоченным лицом (ст. 53 ГК РФ). По общему правилу руководитель юридического лица действует на основании учредительных документов без особой доверенности. Все остальные должностные лица действуют от имени юридического лица на основании доверенности, и в пределах указанных в ней полномочий. В соответствии с п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенности от имени юридического лица выдаются за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. При этом нужно учитывать также правило ст. 185 ГК РФ о том, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (а таковой является ипотека), должна быть нотариально удостоверена.

Смысл доверенности – убедить контрагента, что перед ним находится лицо, надлежащим образом уполномоченное доверителем на совершение каких-либо операций. Удостоверяя доверенность, нотариус призван зафиксировать, что то или иное физическое лицо действительно передало другому физическому лицу право на совершение определенных юридически значимых действий, тем самым уменьшается возможность совершения мошеннических действий путем подделки подписей.

Однако требуется ли такое заверение, если доверителем выступает юридическое лицо, наделенное правом выдачи любых видов доверенностей, в том числе генеральной доверенности на представление всех интересов юридического лица?

Безусловно, данный вопрос может являться темой отдельного исследования, однако я полагаю, что законодателю стоит задуматься, действительно ли необходимо подобное нотариальное удостоверение, и принять решение, упрощающее и без того сложный порядок заключения ипотечного договора. Однако в настоящий момент необходимо отметить, что судебная практика пошла по пути признания необходимости нотариального удостоверения доверенностей, выдаваемых юридическими лицами своим представителям, кроме случаев последующего одобрения сделки представляемым (ст. 183 ГК РФ).

2. Характерные черты договора ипотеки жилого помещения

Ипотека жилых домов и квартир является наиболее распространенной разновидностью ипотеки. Помимо главы XIII Закона об ипотеке и соответствующих статей ГК она регулируется также рядом специальных правовых актов.

Предметом ипотеки в данном случае, как следует из названия, являются жилые дома и квартиры. Они указаны в ряде правовых актов под общим названием «жилые помещения» и рассматриваются как разновидность недвижимого имущества. Несмотря на отсутствие всеобъемлющего легального определения недвижимости, законодатель дает определение такой его разновидности, как недвижимость в жилищной сфере. Жилищный кодекс РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).^[15]

Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор). Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).

Надо отметить, что в главе XII Закона об ипотеке регламентируется ипотека зданий. Понятие здания соотносится с понятием жилого помещения, как целого и части, следовательно, нормы главы XIII являются специальными по отношению к главе XII.

Глава XIII Закона об ипотеке говорит о таких специфических недвижимых жилых объектах, как часть жилого дома или часть квартиры, строящиеся жилые дома. Отдельная статья посвящена ипотеке жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Закон различает индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам (допускается лишь ипотека жилых помещений, находящихся в частной собственности). Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не разрешена.

Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются (п. 3 ст. 74 Закона об ипотеке).

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Об этом, в частности, говорится в п. 4 ст. 292 ГК, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Ипотека жилых домов осуществляется одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый дом, либо одновременно с ипотекой принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Поэтому наряду с применением норм главы XIII применяются нормы гл. XI, регулирующие особенности ипотеки земельных участков.^[16]

Понятие «здание» многофункционально, по своему целевому назначению оно может быть промышленным, производственным, административным, жилым, складским, учебным, бытовым и т.п. Как следствие разного назначения, оно имеет конструктивно разные потребительские качества. При определенных условиях возможно осуществление взаимного конструктивного перехода из одного технического, санитарного состояния в другое, из одной целевой разновидности – в другую функциональную разновидность здания (из жилого в нежилое – ст. 8 ЖК), совмещение в одном здании нескольких функциональных разновидностей. Жилой дом, утративший свои потребительские качества, может быть переоборудован в нежилое здание, если позволяют его технические характеристики. Первые этажи жилого дома могут быть изначально спланированы как нежилые – торговые, канцелярские, производственные. В жилом доме законом установлен пока единственный запрет на использование его помещений в нежилых целях – размещение в нем промышленного производства (ст. 288 ГК, ст. 17 ЖК).

Критерий дифференциации зданий – их функциональное назначение, которое определяется не субъективно, допустим, фактом использования в тех или иных целях, а объективно, конструктивным назначением, проектной документацией, по правоустанавливающим документам, сопровождающим его строительство, капитальный ремонт, реставрацию, реконструкцию, отражающим целевую направленность проектно-сметной документации. На практике зачастую допускается распространенная ошибка, когда, например, по факту проживания в здании (строении) людей определяют его назначение как жилое.

Месту жительства соответствует здание исключительно капитального типа, месту пребывания – жилые строения и некапитального типа, не предназначенные к постоянному проживанию.

Классификация жилых домов по их назначению определяется юридически, по данным Единого государственного реестра прав на недвижимость. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость принимается судебными органами как доказательство функционального назначения здания.^[17]

Закон подразделяет жилые дома для ипотеки на две группы в зависимости от технических, санитарных и иных потребительских качеств – индивидуальные и многоквартирные жилые дома. Из этих групп домов ГК (гл. 18) использует только понятие многоквартирных жилых домов.

К индивидуальному следует отнести одноквартирный жилой дом, предназначенный для одной семьи по техническим, санитарным и иным потребительским качествам, состоящий из одной и более комнат, связанных сообщением с местами общего пользования дома и внешней средой, независимо от того, принадлежит ли жилой дом одному собственнику или на праве общей собственности нескольким лицам без технического раздела между ними или выдела части занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в установленном порядке. Как только отдельная квартира технически и юридически разделена между двумя и более собственниками, она переходит в режим коммунальной квартиры, многоквартирного жилого дома.

Понятие многоквартирного жилого дома конкретизируется как здание, имеющее более половины площади жилой и более одной квартиры. Дом может быть гостиничного типа, где площадь каждого жилого помещения с его обустройством изолирована от мест общего пользования дома, но связана с ними сообщением, а также внешней средой.

Как видно из подп. 3 п. 1 ст. 5 и п. 4 ст. 74 Закона об ипотеке, в ипотеку может быть передана и часть жилища при условии делимости части дома (квартиры), если технически они делимы так, что при этом остаются местом постоянного проживания. Не случайно в п. 4 указаны части дома (квартиры) в виде одной или нескольких изолированных комнат, что отвечает минимальному требованию к жилому помещению. Комната как изолированное жилое помещение квартиры (коммунальной квартиры), имеющая сообщение с ее местами общего пользования и внешней средой, может быть самостоятельным объектом права собственности в отличие от нежилого помещения, которое всегда выражено идеальной арифметической долей в общей собственности. Места общего пользования коммунальной квартиры (санузел, коридор) являются общим имуществом собственников коммунальной квартиры и подчиняются правилам ст. 290 ГК.

К ипотеке части дома (квартиры) применяются особенные и общие правила Закона об ипотеке. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, в соответствии с п. 4 ст. 74 Закона, к такой ипотеке, соответственно, применяются правила об ипотеке жилого дома и квартиры главы XIII Закона об ипотеке. Поэтому в ипотеку может быть передана и часть жилища при условии делимости части дома (квартиры), если технически они делимы так, что при этом остаются местом постоянного проживания.

Критерий изолированности комнаты определяется тем, можно ли ее использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор).

Допускается также ипотека строящихся жилых домов. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

В таких случаях речь идет не только о договоре ипотеки, предметом которой является недвижимое имущество в виде незавершенного строительства, но и обычном договоре залога, предметом которого является движимое имущество – материалы и оборудование, которые заготовлены для строительства. Другими словами, заключается так называемый смешанный договор, предусмотренный п. 3 ст. 421 ГК. Хотя после окончания строительства оборудование и материалы свою функцию выполняют, они продолжают быть предметом ипотеки.^[18]

Залогодателями жилых домов, квартир и их частей выступают физические и юридические лица, субъекты права частной собственности (негосударственной, немуниципальной). Залогодателями не могут быть субъекты права публичной собственности (государственной, муниципальной) на эти объекты, равно как и субъекты права хозяйственного ведения (государственные, муниципальные унитарные предприятия), наделенные законом правом передавать в залог недвижимость с согласия собственника – федерального, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления.

Хозяйственные общества и товарищества, имеющие какой-либо государственный капитал, приобретающие или возводящие жилые дома (квартиры), обладают правом частной собственности на эти объекты. Поэтому на них не распространяется запрет ипотеки государственных (муниципальных) жилых домов (квартир). Стало быть, у них есть право передавать дома (квартиры) в залог.

Закон различает индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам. (Допускается лишь ипотека жилых помещений, находящихся в частной собственности. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.)

Жилыми здания (дома) признаются по их функциональному назначению, которое определяется не субъективно, допустим, фактом использования в тех или иных целях, а объективно, конструктивным назначением, проектной документацией, по правоустанавливающим документам, сопровождающим его строительство, капитальный ремонт, реставрацию, реконструкцию, отражающим целевую направленность проектно-сметной документации.

С учетом технических, санитарных и иных потребительских качеств в Законе выделяются две группы жилых домов для ипотеки: индивидуальные и многоквартирные жилые дома. Надо отметить, что глава 18 ГК упоминает только многоквартирные жилые дома.

Ипотека жилых домов осуществляется одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый дом, либо одновременно с ипотекой принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Поэтому наряду с применением норм настоящей главы применяются нормы гл. XI, регулирующие особенности ипотеки земельных участков.^[19]

Пример из практики: кредитор обратился в суд с иском о взыскании невозвращенного долга по кредиту и обращении взыскания на заложенное жилье (ипотека в силу закона), представив в суд кредитный договор, закладную и прочие документы, подтверждающие обоснованность требований. Суд удовлетворил иск, не приняв доводы ответчиков о разделе их долгов по вышеназванному кредитному договору ранее принятым решением суда. Суд установил, что решением районного суда действительно были разделены долги трех созаемщиков по кредитному договору в равных долях. Между тем суд установил, что кредитор на замену должников либо на изменение состава должников и тем самым перевод долга на других должников согласия не давал. При этом ранее двое из трех созаемщиков обращались в суд с требованиями об изменении условий кредитного договора, о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к кредитному договору, вместе с тем указанные решениями судов требования были оставлены без удовлетворения. С учетом позиции судов о правильном понимании раздела доли в общем долге и сохранении обязательств по возврату по кредиту в неизменном виде суд указал в решении, что обязательства перед кредитором у ответчиков как солидарных созаемщиков продолжают существовать в том объеме, как они определены заключенным между ними кредитным договором. Суд также не принял довод ответчиков о том, что к моменту обращения взыскания заложенная квартира уже находилась у заемщиков в общей долевой собственности, а не совместной, так как при разделе имущества каждому из них была выделена доля в ипотечной квартире. На основании изложенных выводов суд, несмотря на прекращение брака созаемщиков и раздел между ними имущества и доли в общем долге перед банком, взыскал сумму кредита с них в солидарном порядке и обратил взыскание на квартиру как на предмет залога, обеспеченный закладной. И выдел каждому из созаемщиков долей в квартире этому не помешал.^[20]

Договор ипотеки жилых помещений подлежит государственной регистрации. В Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правила о государственной регистрации ипотеки установлены в ст. 29. Согласно п. 1 и 2 ст. 29 указанного Закона государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество, а отказано в регистрации ипотеки может быть в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается законодательством и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (п. 3 ст. 29 Закона о регистрации). Погашается регистрационная запись об ипотеке на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения.

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

3. Ипотека и модернизация Гражданского кодекса Российской Федерации

Авторы Концепции развития гражданского законодательства РФ и разработанного на его основе законопроекта о новой редакции ГК РФ, опираясь как на зарубежный, так и на собственный (дореволюционный) законодательный опыт, предложили для законодательного закрепления и иные ограниченные вещные права, отсутствующие в современном российском гражданском праве. Многие из них представляют несомненный интерес с точки зрения необходимости развития отечественного вещного права.

В Концепции развития гражданского законодательства РФ предлагалось расширить круг ограниченных вещных прав, включив в него помимо рассмотренных выше:

а) право постоянного владения и пользования чужим земельным участком – аналог римского эмфитевзиса (пожизненной наследуемой аренды сельскохозяйственных земельных участков), известной дореволюционному русскому праву в качестве «чиншевого права»;

б) неотчуждаемое и ненаследуемое право личного пользовладения чужой недвижимой вещью (вещами) – аналог римского узуфрукта и его разновидность в виде социального узуфрукта в отношении чужого жилого помещения (аналог римского habitatio);

в) право вещных выдач – получения периодических платежей или иных имущественных предоставлений (например, воды, электроэнергии, сельхозпродуктов и т.п.) за счет чужого земельного участка (известного дореволюционному вещному праву под именем «вотчинных выдач», а германскому праву – «вещных обременений»). Обязанность собственника обремененного земельного участка совершать положительные действия в пользу субъекта такого права отличает его от сервитута.^[21]

Проект детально регулирует как общие положения об ипотеке, так и ее отдельные разновидности: ипотеку зданий и сооружений (ст. 303.5), земельного участка (ст. 303.6), прав постоянного землевладения или застройки (ст. 303.7), жилых и нежилых помещений (ст. 303.8), а также правовой режим закладной (ст. 303.9 и 303.10). Столь подробное регулирование, очевидно, предполагает отмену действующего Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» после принятия этих новых правил. Вместе с тем нормы об ипотеке как разновидности залога не могут рассматриваться в полном отрыве от общих положений о залоге, которые все равно должны применяться к ипотечным отношениям, по крайней мере «субсидиарно».

Важной новеллой для этого института стала возможность установления оформляемой закладной независимой ипотеки, в том числе устанавливаемой собственником недвижимости без указания лица, в пользу которого установлено это обременение. Такой институт напоминает германскую конструкцию «поземельного долга» (§ 1191 BGB), особенно «поземельного долга на предъявителя» (§ 1195 BGB), также оформляемого закладной и используемого главным образом для обеспечения кредитных сделок. В связи с этим он обычно именуется обеспечительным поземельным долгом, причем с его помощью можно обеспечивать даже будущие требования.

В редакции законопроекта предполагается, что «независимая ипотека» будет использоваться исключительно в предпринимательских отношениях. Залогодателем здесь может стать только коммерческая организация, а залогодержатель (по общему правилу – банк или иная кредитная организация) вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника-залогодателя (или третьего лица) считается обеспеченным таким залогом (ст. 303.1 – 303.2 проекта).

Согласно ст. 303.4 проекта предметом ипотеки (как независимой, так и обычной – акцессорной) могут стать ограниченные вещные права постоянного землевладения и застройки, однако в отличие от германского ипотечного права в этом качестве не могут выступать вещи и права, которые лишь возникнут в будущем.^[22]

Наконец, «квазивещное» право оперативного управления в рассматриваемом законопроекте определяет правовой режим имущества как всех видов учреждений-несобственников (включая имущество, полученное ими за счет разрешенной им деятельности, приносящей доходы) и казенных предприятий, так и всех остальных унитарных предприятий. Иначе говоря, предполагается, что оно поглотит право хозяйственного ведения и окончательно прекратит искусственную дифференциацию права оперативного управления, до сих пор сохраняющуюся как один из реликтов прежнего правопорядка. В этом состоит основное принципиальное новшество данного института в редакции проекта.

Другой принципиально важной новеллой является распространение п. 16 ст. 2 проекта (т.е. его вводными положениями) режима права оперативного управления на земельные участки, находящиеся в законном владении и пользовании унитарных предприятий и учреждений (с расторжением заключенных в их отношении договоров аренды). Это обстоятельство делает юридически однородным правовой режим по крайней мере принадлежащих этим юридическим лицам движимых и недвижимых вещей, хотя бы отчасти упрощая существующую здесь ситуацию.

В числе ограниченных вещных прав п. 2 ст. 223 проекта называет также право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1 проекта). Фактически же речь при этом идет о праве ограниченного пользования таким участком, которое признается за собственником здания или сооружения, не имеющим иного вещного права на земельный участок или договора с его собственником. Оно состоит в возможностях владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию или сооружению.

Заключение

Ипотека, согласно норме ст. 336 ГК РФ, может быть установлена на:

– земельные участки;

– предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

– жилые дома и квартиры;

– дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

– воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

– иное недвижимое имущество (ч. 6 ст. 340 ГК РФ).

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты

Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. – 25 декабря. – 1993 года.
Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (с изменениями от 3 августа 2018 г.) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (с изменениями от 29 июля 2018г.) // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изменениями от 26 июля 2019 г.) // СЗ РФ. – 2005. – № 1. – Ст. 14.
Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ (с изменениями от 6 июня 2019г.) // СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС. – 2009. – № 11.

Судебная практика

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.06.2018 по делу № А82-14486/2017 [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2018 по делу № А56-41056/2017 [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.
Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 12.11.2018 г. № 33-9286/2018 [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.

Специальная литература

Аббасов Т.О. Ипотечное жилищное кредитование: понятие и место в системе финансового права / Т.О. Аббасов // Банковское право. – 2016. – № 4. – С. 17-22.
Алексеев В.А. Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества / В.А. Алексеев // Закон. – 2015. – №8. – С. 46-50.
Афонина А.В. Все об ипотеке / А.В. Афонина. – М.: Омега-Л, 2015. – 582 с.
Белов В.А. Очерки вещного права: учебное пособие для бакалавриата и магистратуры / В.А. Белов. – М.: Издательство Юрайт, 2017. – 332 с.
Богатков С.А. Ипотека в силу закона / С.А. Богатков[электронный ресурс]// СПС КонсультантПлюс. – 2019.
Васильченко Л.В. Договор жилищного найма / Л.В. Васильченко. – М.: Юридическая литература, 2018. – 509 с.
Витрянский В. Новое (проектируемое) вещное право / В. Витрянский // Хозяйство и право. – 2016. – № 4. – С. 3-48.
Гришаев С.П. Эволюция законодательства об объектах гражданских прав / С.П. Гришаев // СПС КонсультантПлюс. – 2015.
Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / С.П. Гришаев. – М.: Юристъ, 2017. – 412 с.
Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства / С.П. Гришаев. – М.: НОРМА-М, 2018. – 608 с.
Грудцына Л.Ю. Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Л.Ю. Грудцына. – М.: Деловой двор, 2015. – 601 с.
Донцова Ю.В. Ипотека: брать или не брать / Ю.В. Донцова// эж-Юрист. – 2018. – №22. – С. 18-24.
Згонников П.П. Некоторые проблемы реализации вещных прав, обеспечивающих надлежащее исполнение обязательств / П.П. Згонников // Юрист. – 2016. – № 5. – С. 30-35.
Казакова Е.Б. Возможности и перспективы российского ипотечного кредитования / Е.Б. Казакова // Российская юстиция. – 2018. – №2. – С. 51-56.
Катальский В.С. Ограниченные вещные права / В.С. Катальский // эж-ЮРИСТ. – 2017. – № 16. – С. 14-18.
Колбасюк Е.А. Предпосылки признания частей объекта капитального строительства в качестве самостоятельных недвижимых вещей / Е.А. Колбасюк // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2016. – № 9. – С. 25-32.
Кратенко М.В. Займы под залог недвижимости: риски и иски / М.В. Кратенко // эж-ЮРИСТ. – 2018. – №25. – С. 7-11.
Лебедев Ю.А. Государственное регулирование развития рынка ипотечного жилищного кредитования / Ю.А. Лебедев, Ю.С. Ширяева, Ю.С. Козлова // Государственная власть и местное самоуправление. – 2017. – № 10. – С. 60-65.
Малявина Н.Б. Перспективы развития накопительно-ипотечной системы в Российской Федерации / Н.Б. Малявина // Правовые вопросы недвижимости. – 2019. – № 1. – С. 11-14.
Мочалова В.А. Некоторые проблемы правового регулирования совокупной ипотеки / В.А. Мочалова // Вестник арбитражной практики. – 2019. – № 3. – С. 14-21.
Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / Л.Н. Наумова. – М.: ВолтерсКлувер, 2018. – 648 с.
Петров Д.В. Ипотека без процентов... /Д.В. Петров // эж-ЮРИСТ. – 2017. – № 5. – С. 48-54.
Пластинина Н.О. Смута в ипотечном кредитовании / Н.О. Пластинина // Банковское обозрение. – 2017. – № 1. – С. 22-29.
Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк / Е.А. Суханов. – М.: Статут, 2017. – 560 с.
Суханов Е.А. Проблемы вещного права в современном российском праве / Е.А. Суханов // Журнал российского права. – 2018. – № 4. – С. 33-38.
Федоров С.Р. Куда без ипотеки? / С.Р. Федоров // Саморегулирование & Бизнес // 2019. – № 1. – С. 7-12.
Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном / Д.А. Шевчук. – М.: ГроссМедиа, 2017. – 428 с.

Алексеев В.А. Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества / В.А. Алексеев // «Закон». – 2015. – №8. – С. 48. ↑
Донцова Ю.В. Ипотека: брать или не брать / Ю.В. Донцова// эж-Юрист. – 2018. – №22. – С. 19. ↑
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2018 по делу № А56-41056/2017 [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. ↑
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.06.2018 по делу № А82-14486/2017 [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. ↑
Федоров С.Р. Куда без ипотеки? / С.Р. Федоров // Саморегулирование & Бизнес // 2019. – № 1. – С. 9. ↑
Васильченко Л.В. Договор жилищного найма / Л.В. Васильченко. – М.: Юридическая литература, 2018. – С. 216. ↑
Пластинина Н.О. Смута в ипотечном кредитовании / Н.О. Пластинина // Банковское обозрение. – 2017. – № 1. – С. 23. ↑
Федоров С.Р. Куда без ипотеки? / С.Р. Федоров // Саморегулирование & Бизнес // 2019. – № 1. – С. 8. ↑
Кратенко М.В. Займы под залог недвижимости: риски и иски / М.В. Кратенко // эж-ЮРИСТ. – 2018. – №25. – С. 10. ↑
Аббасов Т.О. Ипотечное жилищное кредитование: понятие и место в системе финансового права / Т.О. Аббасов // Банковское право. – 2016. – № 4. – С. 20. ↑
Кратенко М.В. Займы под залог недвижимости: риски и иски / М.В. Кратенко // эж-ЮРИСТ. – 2018. – № 25. – С. 8. ↑
Донцова Ю.В. Ипотека: брать или не брать / Ю.В. Донцова// эж-Юрист. – 2018. – № 22. – С. 19. ↑
Афонина А.В. Все об ипотеке / А.В. Афонина. – М.: Омега-Л, 2015. – С. 61. ↑
Казакова Е.Б. Возможности и перспективы российского ипотечного кредитования / Е.Б. Казакова // Российская юстиция. – 2018. – № 2. – С. 12. ↑
Мочалова В.А. Некоторые проблемы правового регулирования совокупной ипотеки / В.А. Мочалова // Вестник арбитражной практики. – 2019. – № 3. – С. 15. ↑
Богатков С.А. Ипотека в силу закона / С.А. Богатков[электронный ресурс]// СПС КонсультантПлюс. – 2019. ↑
Лебедев Ю.А. Государственное регулирование развития рынка ипотечного жилищного кредитования / Ю.А. Лебедев, Ю.С. Ширяева, Ю.С. Козлова // Государственная власть и местное самоуправление. – 2017. – № 10. – С. 62. ↑
Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / С.П. Гришаев. – М.: Юристъ, 2017. – С. 119. ↑
Малявина Н.Б. Перспективы развития накопительно-ипотечной системы в Российской Федерации / Н.Б. Малявина // Правовые вопросы недвижимости. – 2019. – № 1. – С. 12. ↑
Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 12.11.2018 г. № 33-9286/2018 [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. ↑
Згонников П.П. Некоторые проблемы реализации вещных прав, обеспечивающих надлежащее исполнение обязательств / П.П. Згонников // Юрист. – 2016. – № 5. – С. 32. ↑
Суханов Е.А. Проблемы вещного права в современном российском праве / Е.А. Суханов // Журнал российского права. – 2018. – № 4. – С. 35. ↑