Ипотека в гражданском праве

Содержание:

Введение

В Конституции Российской Федерации предписано, собственно, что Российская Федерация есть демократическое^[1] федеративное правовое правительство с республиканской формой правления. Добродетельная жизнь – это необходимости в еде, комфорте, жилище. А какая имеет возможность быть добродетельная жизнь без собственного личного квартир . Залог права на жилье например же есть в конституции. Органы государственной власти и органы районного самоуправления поощряют жилищное строительство, делают обстоятельства для воплощения права на жилье, при этом малоимущие жители и другие обозначенные в законе люди, нуждающиеся в жилье имеют право бесплатное предоставления жилья или же за доступную оплату из муниципальных фондов.
В критериях прогрессивной русской реальности сформировалось, что для большинства людей планирование в вопросах заключения собственных жилищных задач на правительство не приходится, так как не всех возможно подвести под категорию малоимущих людей или же других обозначенных в законе людей.

Актуальность работы в том что, ипотека считается одним из методик совершенствования жилищных критерий для большинства людей. Жители берут в банках кредиты на покупку неподвижного имущества, при данном сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку банку как залог возврата кредита (ипотека в мощь закона).
Объектом изучения считаются публичные дела, регулирующие ипотеку в штатском праве.
Предметом изучения считаются нормативные постановления (регламентации) ипотеки в современном штатском праве.
Целью курсовой работы считается определение мнения и содержания контракта ипотеки, определение прав и обязательств сторон.

Задачи:
- изучить ситуацию ипотеки;
- квалифицировать понятие, составляющие и оглавление контракта ипотеки в современном штатском праве;
- квалифицировать немаловажные обстоятельства контракт
- квалифицировать права и прямые обязанности сторон по соглашению ипотеки;
- изучить заметки в законе;

Глава 1.

1.1 Определение ипотеки.

Ипотека - это залог недвижимого имущества, а также ссуда по такому налогу. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к залогодателю. Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, ипотека - это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства.^[2]

Ипотека гарантирует жизнь и сохранность заложенного имущества на что момент, когда должнику будет необходимо рассчитываться с кредитором. Причём цена заложенного имущества станет возрастать пропорционально уровню инфляции. Например же ипотека гарантирует кредитору-залогодержателю в случае несоблюдения или же ненадлежащего выполнения должником обещания вероятность ублаготворить собственные запросы из цены заложенного имущества большей частью перед другими кредиторами.
Метод реализации гарантий – перепродажа его с торгов неопределенному кругу лиц с подготовительным определением критерий подобный реализации в нотариальном или же судебном порядке. При данном сам залогодержатель не содержит право принимать участие в ходе торгов или , по традиционным взорам , обязан быть отстранен от их решительно . И лишь только в случае если аукцион не дадут итога, появляется вероятность передачи багаж залогодержателю. Это означает, что, пока же задаток не отложен , его предоставление залогодержателю кроме торгов заранее ничтожна в мощь прямого нарушения закона, и данный порог не имеет возможность быть никоим образом восполнен.

Ипотека обеспечивает существование и сохранность заложенного имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причём стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Так же ипотека обеспечивает кредитору-залогодержателю в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства возможность удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Способ реализации залога – продажа его с торгов неопределенному кругу лиц с предварительным определением условий такой продажи в нотариальном или судебном порядке. При этом сам залогодержатель не имеет право участвовать в ходе торгов либо, по классическим взглядам, должен быть отстранен от них вовсе. И только если торги не дадут результата, возникает возможность передачи вещи залогодержателю. Это значит, что, пока залог не отменен, его передача залогодержателю помимо торгов заведомо ничтожна в силу прямого нарушения закона, и этот порог не может быть никак восполнен.

Ипотека (залог недвижимости) как вид залога наряду с этим имеет свою специфику.

Статья в Федеральном законе дает понятие ипотеки: «ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им». По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Действующее российское законодательство не имеет ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Субъектами могут быть как физические и юридические лица, так и государственные и административно-территориальные образования. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве – третье лицо. Оно заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не считаются ипотечными.

Специфика ипотеки определяется ее предметом. По общему правилу, договор об ипотеке может заключаться в отношении любого недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Исключение составляют:

1) имущество, изъятое из гражданского оборота;

2) имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

3) имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена

4) земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности;

5) сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;

6) часть участка, площадь которого меньше размера, установленного для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

7) жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Ипотека получила большее распространение при залоге недвижимости и земельных участков. Но предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права (в частности, право аренды недвижимого имущества), за исключением требований, неразрывно связанных с личностью.

Ипотека относится к количеству тех вариантов залога, когда не происходит передача предмета залога залоговому кредитору; имущество остается во владении и пользовании залогодателя, но без права распоряжения. Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя. Ряд важных особенностей ипотеки, складывается, так что имущество не выбывает из сферы хозяйственного господства залогодателя, оно продолжает им использоваться. В этой связи, по правилу, залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества. При наступлении этих обстоятельств залогодатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, за исключением случая, когда между ним и залогодателем заключено соглашение о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения (3акон «Об ипотеке»). Так же в обычной практике существует правило страхования имущества от возможных рисков.

Ипотека носит дополнительный характер по отношению к главному обязательству, и потому права залогодержателя зависят от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. В части первой содержится общая норма о том, что недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено Законом (п. 3 ст. 329 ГК РФ). Обратной зависимости не существует (п. 2 ст. 329 ГК). Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может облагаться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, то к нему не возникает и требование кредитора.

Глава 2. Содержание договора ипотеки

2.1. Права и обязанности сторон в договоре

При характеристике прав и обязательств сторон нужно обозначить, что в законодательстве Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отсутствует какая-либо классификация прав и обязательств сторон контракта ипотеки. Нужно квалифицировать права и прямые обязанности сторон исходя из положений закона.
Так, залогодержатель содержит право получить ублажение собственных валютных притязаний к должнику по данному обещанию из цены заложенного имущества. Это право характеризуется большей частью ублажение перед водительскими удостоверениями иных кредиторов.
С хоть каким правом обязана быть долг. Ипотека считается методикой обеспечивания обещания , долг залогодателя дать ублажение притязаний из стоимости заложенного имущества случается уже не именно в рамках контракта ипотеки, а в форме ответственности за несоблюдение критерий контракта .
Вблизи к праву на отчуждение заложенного имущества примыкает право залогодателя отказать заложенное актив . В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» находится директива на то, собственно что «условия контракта об ипотеке или же другого соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны». Задаток содержит обеспечительную функцию, вследствие того собственно что актив , за счет цены которого имеют все шансы быть удовлетворены имущественные запросы кредитора, предоставляется кредитору до пришествия прецедента поломке должника. При данном неотклонимым условием гарантий считается то, собственно что залогодатель обязан владеть право на постановление закладываемой вещью.
Как ведомо, оглавление права принадлежности ориентируется как триада прав (п. 1 ст. 209 ГК РФ) - владения, использования и постановления собственным имуществом. При залоге триада правомочий владельца покупает усеченный вид. Залогодатель имеет возможность обладать имуществом, т.е. возможно им владеть и воспользоваться, а еще извлекать из имущества пользу, выгоду, для коих оно предопределено. Впрочем на правомочия залогодателя давать указания , т.е. предопределять юридическую судьбу недвижимости, вводятся немаловажные лимитирования . Потому что залогодержателем в отношении заложенного имущества считается заимодавец , постольку только по согласованию с ним возможно , к примеру , сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или же воплотить в жизнь другое распорядительное воздействие.
Значит, залогодатель не вправе давать указания являющимся собственностью ему неподвижным имуществом безоговорочным образом. Все вышеназванные повыше права и прямые обязанности залогодателя обязаны быть отражены в договоре об ипотеке. Временами в том числе и собственник не вправе давать указания имуществом единовластно. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одному из супругов. В противном случае сделка может быть признана недействительной по требованию того супруга, чье нотариальное согласие не было получено.

2.2 Особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся.

При ипотеке фирмы как имущественного комплекса право гарантий распространяется на все входящее в его состав актив.
Ипотека строения или же сооружения допускается лишь только с одновременной ипотекой по соглашению земляного участка, на котором располагается это помещение или же сооружение.
В случае если залогодатель обладает земляным участком на праве аренды, при ипотеке оказавшихся на предоставленном земляном участке домов или же сооружений заложенным является право аренды земляного участка.
На являющееся собственностью залогодателю право неизменного использования земляным участком, на котором располагается предприятие, помещение или же сооружение, право гарантий не распространяется. При воззвании взыскания на это предприятие, помещение или же сооружение личность, которое покупает это актив в имущество , покупает право использования земляным участком на тех же критериях и в что же размере , собственно что и бывший собственник (залогодатель) неподвижного имущества.
При ипотеке нежилого здания заложенными в одном ряду с нежилым помещением числятся являющиеся собственностью залогодателю толика в праве принадлежности на сплошное актив в здании и толика в праве принадлежности на земляной участок (права соарендатора предоставленного земляного участка).

Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса^[3]

1. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен.

2. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

3. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

В случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, также является обязательным приложением к договору.

Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия.

1. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

2. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия

1.Залогодатель вправе реализовывать , обменивать, сдавать в аренду, давать в заем актив , относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и другим образом давать указания обозначенным имуществом, а еще заносить конфигурации в состав предоставленного имущества, в случае если это не тянет сокращения обозначенной в договоре об ипотеке совместной цены имущества, имеющего отношение к предприятию, а еще не не соблюдает иных критерий контракта об ипотеке.
Без разрешения залогодержателя залогодатель не содержит право транслировать актив, относящееся к предприятию, в задаток , исполнять сделки, нацеленные на отчуждение неподвижного имущества, имеющего отношение к предприятию, в случае если другое не установлено контрактом об ипотеке.

2.В случае отказа залогодателем предприятия мер по обеспечиванию сохранности заложенного имущества, неэффективного применения сего имущества, собственно что имеет возможность привести к сокращению стоимости фирмы , залогодержатель вправе адресоваться в трибунал с притязанием о преждевременном выполнении обеспеченного ипотекой обещания или же внедрении ипотечного контроля за работой залогодателя.

Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:

просить от залогодателя регулярно предоставлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;

обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;

предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, не имеющий силы;

осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.

 Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие

1. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

2. К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.

2.3 Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир

1. Правила настоящей главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.^[4]

2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

3. Гостиницы, дома отдыха, садовые дома и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

4. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила настоящего Федерального закона об ипотеке жилого дома и квартиры.

5. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законом Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

6. Исключен.

Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

 Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов

При предоставлении кредита или же мотивированного займа для сооружения жилого жилища контрактом об ипотеке имеет возможность быть учтено обеспечивание обещания незавершенным строительством и являющимися собственностью залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для постройки . По окончании постройки жилого жилища ипотека на него не прекращается.

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации

1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

3. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.

Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.

 4. Жилое здание (жилые помещения), обретенное или же построенное всецело или отчасти с внедрением скоплений для жилищного обеспечивания военных , предоставленных по соглашению мотивированного жилищного займа в согласовании с Федеральным законодательством "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечивания военнослужащих", является оказавшимся в залоге с этапа государственной регистрации права принадлежности заемщика на данный жилой жилище или же данную жилплощадь . В случае применения кредитных (заемных) средств банка или же другой организации оно является оказавшимся в залоге (ипотеке) в мощь закона у соответственного кредитора и у Русской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечивания военных, предоставившего мотивированной жилищный заем на покупка или же строительство жилого здания (жилых помещений).
При данном закладная в целях удостоверения прав РФ по обеспеченному ипотекой обещанию не выдается. В случае нахождения в залоге жилого здания (жилых помещений) в одно и тоже время у соответственного кредитора и запросы РФ удовлетворяются впоследствии удовлетворения требований обозначенного кредитора.

Документы для ипотеки:

• заявление-анкету на оформление кредита;
• паспорт;
• заверенную копию трудовой книжки;
• трудовой договор;
• документ, подтверждающий доход (справка по форме 2-НДФЛ, налоговая декларация);
• свидетельство государственного пенсионного страхования.

Если выбран объект недвижимости, то также потребуется предоставить кредитору:

• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• экспликацию (схему помещения);
• характеристику жилого помещения;
• отчёт о стоимости недвижимости;
• паспорт продавца недвижимости;
• выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов и запрещений;
• при необходимости нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи.

Документы, которые обязательны при их наличии

К числу таких документов можно отнести:

• военный билет;
• водительское удостоверение;
• документы об образовании (диплом, аттестат, сертификат);
• свидетельство о браке/расторжении брака;
• брачный контракт;
• свидетельство о рождении детей.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки определяются соглашением сторон в соответствии с Гражданским кодексом и Законом об ипотеке.

Залогодатель обязан:

- страховать заложенное имущество в полной его стоимости;

- немедля уведомлять залогодержателя об угрозе утраты или повреждения заложенного имущества

- сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ГК РФ);

- залогодатель несет опасность случайной гибели или случайного ущерб заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге;

- в случае предъявления к залогодателю другими лицами запросов о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного владенья либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь вычет стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно сказать об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке);

- Закон предписывает, что в указанных выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ;

- закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту обо всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 Закона);

- залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам.

В соответствии с действующим законодательством залогодатель имеет право:

- пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;

- отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;

- завещать заложенное имущество (ст. 346 ГК ГФ). Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;

- в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство (п. 7 ст. 350 ГК РФ);

- в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное. (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

- в случае обращения взыскания на заложенное имущество - земельный участок - сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (п. 4 ст. 340 ГК РФ);

- если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

а) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

б) имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (п. 1 ст. 40 Закона).

Залогодержатель обязан:

- залогодержатель, которому передано имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;

- на залогодержателя, которому передано имущество, возложена обязанность, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

- до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества;

- при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.

Залогодержатель имеет право:

- проверить по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества (п. 2 ст. 343 ГК РФ);

- требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;

требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением его;

- потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;

б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);

в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает (п. 1 ст. 351 ГК РФ);

- потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет выполнено, то обратить взыскание на предмет залога в случаях:

а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ);

б) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных п. 1, 2 ст. 343 ГК РФ);

в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК РФ);

- приобрести по соглашению с залогодателем при объявлении торгов несостоявшимися заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом (п. 4 ст. 350 ГК РФ).

Таким образом, при характеристике прав и обязанностей сторон необходимо отметить, что в законодательстве, в том числе в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отсутствует какая-либо классификация прав и обязанностей сторон договора ипотеки. Необходимо определить права и обязанности сторон исходя из положений закона. Основные обязанности залогодателя сводятся к поддержанию заложенного имущества в исправном состоянии и несении расходов по его содержанию до прекращения ипотеки, если договором не установлено иное; к производству текущего и капитального ремонта заложенного имущества в сроки, предусмотренные федеральным законом, иными нормативными актами, а при их отсутствии -- в разумные сроки.

Широкие права, предоставленные Законом об ипотеке залогодержателю, и отсутствие в нем определения его обязанностей перед залогодателем свидетельствуют о большей направленности закона на защиту имущественных прав залогодержателя, что ставит его в более выгодное положение при защите экономических интересов по сравнению с залогодателем.

2.2 Исполнение и ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение

Ст. 309 ГК РФ говорит о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ответственность должника возникает в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По общему правилу должник обязан возместить причиненные кредитору убытки (ст.393 ГК РФ).

По соглашению об ипотеке в случае несоблюдения или же ненадлежащего выполнения должником собственных обещаний , когда конечный не высвобождается от ответственности за это несоблюдение , залогодержатель вправе направить взыскание на заложенное актив и ублаготворить собственные запросы к должнику за счет реализации сего имущества (п.1 ст. 50 Закона об ипотеке).
Закон об ипотеке обусловил случаи несоблюдения или же ненадлежащего выполнения обеспеченного ипотекой обещания . Они связаны с неуплатой или же несвоевременной уплатой суммы долга всецело или же в части, но контрактом меж сторонами имеют все шансы быть учтены и другие случаи (п.1 ст.50 Закона об ипотеке). При этом несоблюдение должником обещания надлежит быть важным , т.е. величина притязаний залогодержателя вследствие сего обязан быть соразмерен со ценой заложенного имущества (п.1 ст.54 Закона об ипотеке). В случае выполнения обещания повторяющимися платежами несоблюдением обещания является постоянное несоблюдение сроков внесения платежей, под коим понимается несоблюдение сроков больше 3-х один в направление 12 месяцев, в том числе и в случае если любая просрочка малозначительна (п.2 ст.50 Закона об ипотеке).
По совокупному правилу залогодержатель содержит право направить взыскание на актив лишь только впоследствии пришествия срока выполнения обещания . Впрочем законодательством учтены отдельные случаи, когда залогодержатель вправе направить взыскание на актив залогодателя до пришествия срока выполнения обещания . Эти случаи учтены : ст.35 Закона об ипотеке - при грубом несоблюдении залогодателем правил использования заложенным имуществом, правил содержания или же починки заложенного имущества, прямые обязанности брать на себя меры по сохранению предоставленного имущества, в случае если это несоблюдение делает опасность утраты или же повреждения заложенного имущества, а еще при несоблюдении обязательств по страхованию заложенного имущества или же при безосновательном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества; ст.39 Закона об ипотеке - при несоблюдении правил об отчуждении заложенного имущества; ст.36 Закона об ипотеке - в случае утраты или же повреждения заложенного имущества так , собственно что вследствие сего обеспечивание ипотекой обещания значимо усугубилось по происшествиям , за которые залогодержатель не отвечает; ст.42 Закона об ипотеке - при изъятии у залогодателя заложенного имущества реальным владельцем впоследствии введения в легитимную мощь соответственного заключения суда.
Воззвание взыскания на вещь ипотеки как мерило ответственности выливается из сути самого залогового обещания , потому что его целью считается ублажение имущественных необходимостей кредитора при поддержке воздействия , которое должен осуществить должник. В случае если должник не исполняет соответственного воздействия по собственной воле , то заимодавец имеет возможность правовыми способами заставить его к данному . В случае если принудительное выполнение в натуре как оказалось невыполнимым , то заимодавец получает эквивалент за счет имущества должника, приняв меры к воззванию взыскания на его актив . Этим образом, сама ипотека выступает в качестве метода обеспечивания главного обещания , в качестве вероятной меры ответственности за его несоблюдение. В связи с изложенным невозможно не обозначить обратную точку зрения о том, собственно что задаток не модифицируется в меру ответственности, например как воззвание взыскания на вещь гарантий не преследует цели добавочных имущественных утрат для должника.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: ФЗ от 30.12.2004 № 216-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 42 существенно изменена ст. 78 Закона об ипотеке. Пункт 1 ст.78 указанного Федерального закона допускает обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, их реализацию и выселение залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, за нарушение обеспечения возврата кредита или целевого займа (если в течение 12 месяцев произошло более трех просрочек платежа - п.2 ст.50 Закона и др.), предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом под залог данной недвижимости.

В итоге права и обязанности сторон по договору ипотеки закреплены в Гражданском кодексе РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В настоящий момент Закон об ипотеке допускает обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру даже за незначительные нарушения и прекращение права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества стали служить основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, даже если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Заключение

В результате курсовой работы были изучены поставленные задачи, достигнута цель. Таким образом, можно сделать вывод: на сегодняшний день ипотека очень актуальна и применяется для обеспечения исполнения обязательств при заключении различных договоров. Сейчас множество людей берут ипотеки, заключают договора с банками, в основном Сбербанке. Государство поддерживает ипотечное кредитование и создает для этого хорошие условия. Правительство делает ипотеку доступной. Люди берут ипотеку под минимальные проценты.

Ипотека обеспечивает исполнение обязательств посредством двух функций:

1)подтолкнуть должника к надлежащим поступкам, выполнению своих обязанностей, так как могут наступить неблагоприятные для него последствия – обращение взыскания на предмет залога (стимулирующая функция);

2) при несоблюдении должником своих обязанностей после реализации заложенного имущества из его стоимости кредитор получает удовлетворение (компенсационная функция).

Гражданский кодекс и Закон об ипотеке предусматривают два основания ее возникновения: на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и в силу договора. В большинстве случаев ипотека возникает в силу договора. К ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Заключение договора однозначно направлено на установление залога недвижимости. При возникновении ипотеки в силу закона возможно два варианта:

1) ипотека возникает независимо от воли сторон;

2) ипотека носит диспозитивный характер, то есть стороны имеют право предусмотреть отсутствие ипотеки, указав это в договоре.

Список литературы

1.Афонина А.В. Жилищное право: учебное пособие. - М.: Изд. Дашков и К. - 2008.

2.Гражданский кодекс РФ.

3.Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. - М.: Эксмо. - 2006..

4.Конституция РФ от 12.12.1993 г.

5.Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости). Основные положения.

Интернет-ресурсы

6.http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/

7. http://www.constitution.ru/

1. Конституция РФ ↑

2. Гражданский кодекс РФ. ↑

3. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция) ↑

4. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция) ↑