Автор Анна Евкова
Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Ипотека в гражданском праве (История становления и развития института ипотеки)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Провозглашение Российской Федерации как социального государства (ст.7 Конституции) обуславливает большую значимость регулирования общественных отношений, связанных с реализацией и защитой социально-экономических прав граждан. В качестве одного из основополагающих таких прав Основным законом обозначено право на жилище (ст. 40 Конституции). Вместе с тем, жилищная проблема остро стоит сегодня перед половиной российских семей. В соответствии с данными официальной статистики, общая потребность населения Российской Федерации в жилых помещениях составляет более полутора миллионов квадратных метров – для разрешения таких проблем существующий жилищный фонд должен быть увеличен в полтора раза.

Ипотека, известная ещё с античных времён, а также широко развитая в наше время система ипотечного кредитования выступают одним из механизмов возможной реализации гражданином своего права. Ипотека выступает здесь, прежде всего, как частноправовой институт, являясь способом обеспечения гражданско-правовых кредитных обязательств. Большое внимание к институту ипотеки объясняется также и ввиду экономической нестабильности, вызванной целым рядом внешних и внутренних факторов.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации каждый имеет право на жилище (ст. 40). Но данное право не обязывает государство предоставлять всем бесплатно жилые помещения, жилье предоставляется лишь незащищенным слоям населения в соответствии с нормами Жилищного кодека Российской Федерации по договорам социального найма жилого помещения (ст. 49).

Наиболее доступным способом получения жилья на сегодняшний день является его приобретение по договору ипотеки жилого помещения. Ипотека, с каждым годом становится все более популярной у населения. В первую очередь это связано с уменьшением банками процентных ставок по кредиту, оказание государственной поддержки при приобретении жилья путем выплаты части процентов по кредиту государством. В январе 2018 года средняя ставка по ипотечному кредиту составляет 9,5%, а в случае использования государственной поддержки 6%. Ипотека жилого помещения, как правило, долгосрочный договор. Редко, когда ипотечное обязательство погашается заемщиком ранее пятилетнего срока займа, да и банки практически никогда не дают ипотечный кредит сроком менее пяти лет. Наиболее распространенными сроками ипотечных кредитов являются сроки от 10 до 15 лет, реже до 25 лет.

Целью настоящей работы является исследование ипотечного кредитования по законодательству Российской Федерации, изучение направлений решения проблем ипотечного кредитования в РФ.

Достижение поставленной цели потребует решения следующих задач направленных на:

изучение исторических этапов развития отечественного законодательства, регулировавшего институты ипотеки и ипотечного кредитования;

характеристику способов обеспечения кредитных обязательств по действующему российскому законодательству;

исследование особенностей ипотеки в силу закона и ипотеки в силу договора;

рассмотрение правовых аспектов государственной регистрации ипотеки, и защита рисков при исполнении договора ипотеки жилого помещения

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся при возникновения обязательств, обеспечиваемых ипотекой.

Предметом исследования являются нормы российского законодательства, регулирующие общественные отношения в сфере ­ипотеки, материалы правоприменительной практики, научные работы по теме исследования.

Нормативной основой исследования выступают Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая), иные нормативно-правовые акты гражданского законодательства.

Методологической основой для исследования служат базовые принципы познания (историзм, объективность, системность и т.д.); логические приемы и операции (анализ, синтез, дедукция, индукция, определение, классификация и т.д.); разнообразные (общие, частные и узкоспециальные) методы познания, в частности диалектический, системно-структурный, компаративистский (сравнительно-правовой), историко-правовой, формально-юридический, социологический, функциональный.

Настоящая курсовая работа имеет традиционную структуру и состоит из введения, двух глав, включающих в себя 5 параграфа, заключения, списка использованных источников.

Глава 1. Теоретические аспекты института ипотеки

1.1 История становления и развития института ипотеки (залога недвижимости) в отечественном праве

Любые изменения, любые реформы не только в законодательстве, но и в общественной, экономической, духовной сферах жизни социума непременно требуют своего исторического осмысления. Обращение к опыту прошлых поколений необходимо, чтобы выявить основные тенденции развития того или иного явления, типовые ошибки, с которыми сталкивалось человечество раньше и есть риск столкнуться сегодня. Не являются исключениями и институты ипотеки и ипотечного кредитования, их правовое регулирование.

Впервые термин «ипотека» появляется в древнегреческих полисах на рубеже VII-VI веков до н.э. Он изначально был с обеспечением ответственности должника перед кредитором. Стоит отметить, что на начальном этапе развития древнегреческого права единственным (и самым «весомым») обеспечением обязательства являлась сама личность должника – в случае объективной невозможности уплатить в течение года (либо шести месяцев) сумму долга должник становился рабом кредитора. Такая ситуация оставалась неизменной вплоть до реформ Солона, которые на законодательном­ уровне определяли новые правила тогдашнего оборота – в том числе, и в сфере заёмных обязательств.[1]

Обеспечением такого обязательства могло теперь выступать имущество заёмщика – земля, скот, запасы продовольствия. Появляется и форма закрепления такого залога. «Второе дыхание» ипотека обрела на стыке тысячелетий – в эпоху становления императорского Рима. Не в последнюю очередь это было вызвано сугубо экономическими причинами – из-за разорительных походов резко возросла налоговая нагрузка на среднее по достатку населения города – с одной стороны, а патриции стремительно богатели на реализации трофеев и прообразах современных концессий – с другой. Развивалась при этом и сама форма такого кредитования – от простой доверительной сделки (фидуции), до более усложнённой формы залога – пигнуса. Различие двух этих сделок заключается в том, что в случае фидуции объект залога переходил в собственность кредитора — при этом у кредитора было право на возврат недвижимости должнику после исполнения договора, либо её продажу – если стороны приходили к соглашению, прекращая денежное требования. При пигнусе же недвижимость (например, земельный участок или дом) передавались не в собственность, а только во владение. Ограниченное вещное право выступало здесь своеобразной гарантией исполнения заёмщиком­ основного денежного обязательства. При этом собственнику запрещалось оставлять в своём распоряжении предмет залога; при невыполнении обязательства предварительно заложенное имущество подлежало продаже, а разница между остатком долга и вырученной от продажи суммой оставалась у заёмщика.[2]

В отечественной практике можно выделить два основных периода развития ипотечного кредитования: дореволюционный — который, в свою очередь, разделён на дореформенный (т.е. до земельной реформы 1861 г.), и пореформенный (с 1861 по 1917 гг.) периоды – а также современный (с 1990 г. по наши дни). Так, Судебником 1490 года устанавливалось право вторично закладывать земельный участок одному и тому же кредитору. При этом особенностью залога по Судебнику была возможности не передавать заложенное имущество во владение должника – что на практике приводило к многократной передаче заложенного участка в разные руки, закладывания одного участка разным кредиторам. Поэтому уже в нормах Соборного уложения, принятого Царём Алексеем Михайловичем в 1649 году, обозначился обязательный переход заложенного участка во владение должника, а – при неуплате суммы залога – в собственность кредитующего субъекта. За нарушение­ данного правила устанавливалась ответственность в виде уплаты крупного штрафа.

Развитие ипотеки непосредственно связано и с возникновением в нашей стране банковского сектора – как активного участника гражданских правоотношений. Так, в 1754 г. по указанию Императрицы Елизаветы Петровны были открыты кредитные государственные учреждения: конторы Государственного Банка для дворянства, которые находились в Москве и Санкт-Петербурге. При этом указом устанавливался и орган, которому эти конторы были подконтрольны – специально учреждённой конторой Правительствующего Сената.

Первое полноценное государственное учреждение, которое специализированно занималось вопросами ипотеки и ипотечного кредитования было организовано 28 июня 1786 года. В этот день Императрицей Екатериной Алексеевной был издан Высочайший Манифест об учреждении Государственного заемного банка. В конце того же 1786 года при уже существовавшем Заёмном Банке организуется Страховая экспедиция. Вступивший в силу в начале 1835 гола Свод законов гражданских Российской Империи подробно регламентировал правила и особенности процедуры залога недвижимости. Стоит отметить, что залог движимого имущества Сводом не предусматривался. В соответствии с положениями Свода предусматривалось три вида ипотеки – в зависимости от статуса кредитора: казённая (где кредитором выступало государство), частная (между физическими или юридическими лицами), а также банковская (когда кредит выдавался банковским учреждением).[3]

Первые шаги к возврату системы ипотечного кредитования были совершены Законом РФ от 2 декабря 1990 г. «О банках и банковской деятельности», которым устанавливалось, что предоставляемые банками кредиты, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества. Однако банковские жилищные кредиты не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества до принятия в 1992 г. Закона «О залоге». Дальнейшее развитие нормативного регулирования вопросов ипотеки не в последнюю очередь связано с общим, направленным на возрождение системы рыночных правоотношений,­ ходом формирования российского гражданского законодательства.

Так, в 1993 г. была сформулирована новая концепция политики жилищного финансирования в Государственной программе «Жилище», что нашло свое отражение в ряде законодательных и нормативных актов, принятых в 1993-1994 гг. Немного позже, в 1994-1995 гг., был принят ГК РФ, являющийся одним из основных законодательных актов, которые регулируют залоговые отношения.

Во второй половине 1990-ых были приняты также ­Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (21 июля 1997 г.), а менее, чем через год – 16 июля 1998 г. – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; положения, затрагивающие залог недвижимости, содержатся также и в актах земельного, жилищного права. Таким образом, в результате такого окончательного законодательного оформления ипотечного кредитования стала возможной существенная активизация применения ипотечного жилищного кредитования в отечественном гражданском обороте. Многие положения данных актов, либо – в неизменённом виде, либо оставшись на концептуальном уровне в новых принятых актах действуют и до сих пор, выступая содержанием и современного нормативного регулирования в данной сфере.[4]

Подытоживая вышеизложенное, можно отметить, что институт ипотеки, зародившийся ещё в античном праве, достаточно успешно развивался в дореволюционной России — на примере деятельности кредитных обществ, земельных банков. Выступая сначала, скорее, в качестве дополнительной меры государственной денежной поддержки дворян, впоследствии ипотека не в последнюю очередь сопутствовала проведению земельной реформы 1861 г., выступая эффективным инструментом разрешения проблем крестьянского малоземелья.

Сегодня отечественное законодательство об ипотеке и ипотечном кредитовании переживает новый этап становления в условиях рыночной экономики.

1.2­ Правовое регулирование ипотеки по законодательству РФ

Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в последнее время стало приоритетом для государства, и в этой области были предприняты значительные шаги для улучшения сложившейся ситуации. Правовой основой для реализации ипотеки в Российской Федерации являются: ­Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс (Гражданский кодекс РФ), Земельный кодекс (Земельный кодекс), Федеральный закон «Об ипотеке» (Залоговое право) и других нормативных источников. Правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основана на положениях Гражданского кодекса, что явилось решающим шагом в развитии российского федерального законодательства в сфере ипотечного кредитования. Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по ипотечному договору, недвижимое имущество, указанное в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона; предприятия, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемые в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых зданий и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые домики, гаражи и другие здания для бытового использования; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.[5]

В ст. 63 Закона «Об ипотеке» установлено, что залог земельных участков в государственной или муниципальной собственности не допускается, а также части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативные акты органов местного самоуправления в отношении земель для различных целевых целей и разрешенного использования. Кодекс установил общие правила обеспечения кредитов с недвижимостью, в том числе жилой недвижимости; Положения о праве собственности и других правах собственности на жилые помещения; Основания для обращения взыскания на заложенное помещение.

Принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором установлены основные правила получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятную для всех видов предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривал принятие в будущем специальных федеральных законов о регулировании вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а такжеипотеки (недвижимости). Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с реализацией кредитования недвижимости. В соответствии со ст. 9 в ипотечном договоре, предмет ипотеки, результаты оценки ее стоимости, содержание и срок исполнения договора, обеспеченного ипотекой, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом Ипотека, принадлежит залогодателю.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для целей идентификации по описанию. В этом случае оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем. Ипотечное соглашение должно быть нотариально удостоверено и подлежит государственной регистрации с момента его вступления в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделкам с ним». Важен также закон, принятый в 1998 году (Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Это значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

— в законе подробно оговариваются обязанности залогодателя обеспечить сохранность заложенного имущества во время действия ипотечного договора (его содержание, ремонт, защита, страхование, защита от требований третьих сторон);

— из-за долгосрочного характера ипотечного кредитования последствия для различных случаев возможной передачи прав заложенного имущества от залогодателя к другим лицам (отчуждение, конфискация, реквизиция, передача в результате реорганизации юридического лица, наследование) и обременение прав третьих лиц;

— изменен порядок продажи заложенного имущества, в котором был наложен кредитор, разрешено продавать его не только на публичных торгах, но и через аукцион или через конкурс, а также на приобретение самим залогодержателем.[6]

Таким образом, для регулирования отношений в отношении ипотеки основным источником права является закон об ипотеке, который может подпадать под иные правила в отношении ипотеки, чем в Гражданском кодексе Российской Федерации применительно к залогу в целом, имея Приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Ипотека представляет собой одну из форм залога недвижимого имущества. Особенностью этой экономико-правовой конструкции является то, что право собственности на недвижимое имущество принадлежит должнику, но оно обременено залогом. Однако, должник обязан в отношении кредитора выполнять взятые обязательства, как правило, погашение кредита. В том случае, когда должник является недобросовестным или по иным причинам не может выполнить взятые на себя обязательства, кредитор имеет право удовлетворить собственные имущественные интересы из обремененного залогом имущества. То есть ипотека — это по сути есть имущественная гарантия кредитора исполнения должником своих финансовых обязательств перед ним.

Глава 2. Содержание ипотечных отношений в современном Российском праве

2.1. Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

Ипотека представляет собой одну из форм залога недвижимого имущества. Особенностью этой экономико-правовой конструкции является то, что право собственности на недвижимое имущество принадлежит должнику, но оно обременено залогом. Однако, должник обязан в отношении кредитора выполнять взятые обязательства, как правило, погашение кредита. В том случае, когда должник является недобросовестным или по иным причинам не может выполнить взятые на себя обязательства, кредитор имеет право удовлетворить собственные имущественные интересы из обремененного залогом имущества. То есть ипотека — это по сути есть имущественная гарантия кредитора исполнения должником своих финансовых обязательств перед ним.

Как известно, основные постулаты гражданского права выделяют следующие виды ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Недвижимое имущество, обремененное ипотекой, находится у залогодателя во владении и пользовании, но свободного распоряжения он лишен.

Основными правовыми способами обеспечения исполнения кредитного обязательства выступают залог, удержание, поручительство, банковская гарантия и неустойка. Применение таких способов позволяет кредиторам получить дополнительные гарантии возврата заемных средств и начисленных на них процентов, а должникам – задействовать все возможные активы при невозможности надлежащего исполнения кредитного обязательства. Наиболее предпочтительным, на наш взгляд, способом обеспечения кредитных обязательств является залог недвижимости, так как именно залог выступает эффективным средством для исполнения обязательств, не образуя при этом существенных обременений для имущественных прав должника, которые препятствовали бы его интересам – применительно к цели основного обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 ГК РФ «По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее». Из данного легального определения можно сделать вывод, что по характеру распределения прав и обязанностей между участниками договора кредитный договор в отличие от договора займа является двусторонним, или взаимным. В теории гражданского права это означает, что каждая из сторон приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне.[7]

В статья 819 ГК РФ рассматривается кредитный договор в качестве единой сделки, из которой возникает как обязанность банка (кредитора) выдать кредит, так и обязанность заемщика его вернуть. Как уже отмечалось, кредитный договор всегда является возмездным, т.е. имущественное предоставление одной стороны обусловливает встречное имущественное предоставление от другой. Плата за кредит выражается в процентах, которые устанавливаются по договору. Как правило, проценты включают ставку рефинансирования Центрального банка РФ. Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам. Данная позиция нашла свое отражение в ряде нормативных правовых актов, наиболее четко проявляясь в императивном характере норм Федерального закона «О банках и банковской деятельности».

В кредитном договоре, который в силу своей юридической природы порождает возникновение обязательств, существуют субъекты исполнения такого обязательства, чаще именуемые сторонами. В соответствии со ст. 819 ГК РФ сторонами кредитного договора являются кредитор и заемщик. В широком понимании кредитор – один из участников гражданского правоотношения, который имеет право потребовать от другого участника такого правоотношения – должника (или заёмщика) определённого поведения. Применительно к кредитным отношениям кредитор в более узком смысле – сторона в кредитных отношениях, предоставляющая кредитные ресурсы на условиях возвратности, срочности и платности .Согласно ст. 819 ГК РФ кредитором для рассматриваемого договора выступает банк или иная кредитная организация. Кредитной организацией следует считать юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения Центрального банка РФ имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные Федеральным законом «О банках и банковской деятельности».[8]

Второй стороной по кредитному договору выступает заёмщик. Заёмщик – сторона по кредитным отношениям, получающая кредит и принимающая на себя обязательство возвратить в установленный срок его стоимость и уплатить процент за время пользования заемными средствами. В качестве заемщика могут выступать физические и юридические лица, имеющие объем дееспособности либо правоспособности, предусмотренный гражданским законодательством для заключения такого договора. В соответствии с критерием дееспособности гражданина кредитный договор теоретически может быть заключен с заемщиком, достигшим возраста 18 лет, но большинство банков устанавливают самостоятельный возрастной критерий для заемщика, стараясь таким образом минимизировать риск невозврата заемных средств.

Еще одним важным условием существования любого договора является его предмет, который отождествляет собой цель заключения договора. Считается, что предметом кредитного договора могут быть только денежные средства, что, как отмечалось ранее, есть коллизия современного правового регулирования кредитных отношений. При существовании такой формы кредита, как товарный нельзя считать абсолютным утверждение о предмете – денежных средствах. Этой точки зрения придерживается и В.П. Мозолин, указывая, что именно в зависимости от предмета договора кредит подразделяется на денежный и товарный. Однако по генеральному правилу ст. 819 ГК следует, на наш взгляд, считать предметом кредитного обязательства лишь денежные средства. Денежные средства, составляющие предмет кредитного договора, поступают в собственность заемщика и перестают быть объектом права собственности кредитора. Это означает, что заемные средства включаются в состав имущества заемщика и на них распространяется общий правовой режим.[9]

Третьим элементом, характеризующим кредитный договор наряду с предметом и ценой договора, является его содержание. Под содержанием договора, как правило, понимаются те условия, на которых было достигнуто такое соглашение сторон. Некоторые условия могут быть включены в договор в силу того, что они предписаны законодательством, но большинство условий вырабатываются и согласовываются самими сторонами с учетом их взаимных­ требований к предмету договора и порядку исполнения обязательства. Как вид гражданско-правового договора кредитный договор включает в свое содержание существенные, обычные и случайные условия. Легального перечня существенных условий прямо не предусмотрено, однако судебной практикой к таким условиям относят «­условия о сумме кредита, сроке и порядке его предоставления заемщику, размере процентов за пользование кредитом, сроке и порядке уплаты процентов по кредиту и возврата суммы кредита». Кроме того, так как кредитный договор традиционно считается одним из самых сложных по гарантированности исполнения, поэтому обычно в качестве достаточно важного договорного условия кредитного договора выступает условие об обеспечении возврата кредита. Применительно к теме настоящего исследования таким обеспечением (в рамках института ипотечного жилищного законодательства) будет выступать залог жилого дома или квартиры – собственно, ипотека.

Ипотека, возникшая в силу закона — это форма залога недвижимого имущества, возникающая по основаниям, установленным законом, вне зависимости от наличия воли и желания соответствующего субъекта. Так, в частности, законная ипотека может возникнуть в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, в соответствии с которым, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. То же самое обстоятельство применяется к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Если обратить внимание на основное недвижимое имущество — землю, то в случае передачи участка земли под условием выплаты ренты, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587 ГК РФ). Такое же обеспечение исполнения обязательств залогом на основании закона установлено для застройщика (залогодателя) по договору долевого участия с момента его государственной регистрации у участников долевого строительства (залогодержателей) (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Подобная форма обеспечения исполнения обязательств определена для покупателя в случае оплаты приобретенного в рассрочку государственного или муниципального имущества (п. 6 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).[10]

Ипотека в силу закона применяется также при приобретении земельного участка, жилых домов или квартир за счет кредитных (заемных) средств (ст. ст. 64.1, 77 Закона об ипотеке). Как уже было указано, желание и воля соответствующего субъекта не имеют значения, если речь идет о законной ипотеке. Принципиально от такой формы ипотеки отличается ипотека, возникшая в силу договора. Дело в том, что договорная ипотека представляет собой способ обеспечения обязательств стороны по договору. Фактически, в таком случае ипотека не может считаться основным обязательством, поскольку она только лишь обеспечивает выполнение должником своей обязанности — оплата кредита или займа. Отметим, что возникновение ипотеки возможно только в силу ее государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, в котором регистрируются право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Логично, что государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимость, в том числе ипотека (ст. 131 ГК РФ, п. 6 ст. 1, п. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).[11]

Надо сказать, что договорная ипотека отличается от законной также тем, что первая из них может быть зарегистрирована исключительно по совместному заявлению всех сторон договора. Кроме того, государственная регистрация ипотеки, порожденная нотариально удостоверенным договором об ипотеке, может быть произведена в силу и на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке (ч. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке»).

Уточним, что осуществление государственной регистрации ипотеки в силу закона производится на основании соответствующего волеизъявления залогодержателя или залогодателя. Конечно, сюда же может быть отнесен нотариус, заверивший договор, который является основанием возникновения ипотеки в силу закона и выплата государственной пошлины в таком случае не производится. Надо помнить, что государственная регистрация законной ипотеки производится совместно с государственной регистрацией права собственности лица, права которого обременяются ипотекой, если иное не определено федеральным законом. Отметим, что права залогодержателя по законной ипотеке вполне могут быть оформлены закладной.

В случае государственной регистрации законной ипотеки внесение информации в Единый государственный реестр недвижимости о залогодержателе производится на основании договора, в силу которого рождено обеспечиваемое ипотекой обязательство. В таком случае дополнительное требование у заявителя документов, относящихся к залогодержателю, является неправомерным (ч. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Таким образом, особенностью ипотечного жилищного кредитования является то, что ипотечные правоотношения возникают не только между кредитором и должником, но и между заемщиками и специальными субъектами (государственными и (или) муниципальными специализированными организациями). Ипотечное кредитование предстаёт как комплекс правоотношений­ между заёмщиком и уполномоченным законом субъектами (кредитными, некредитными, государственными и (или) муниципальными специализированными организациями).

Предоставление денежных средств физическим и юридическим лицам на приобретение жилого помещения, обеспечивается непосредственно ипотекой — залогом приобретаемого жилого помещения, а также совокупностью мер государственной поддержки.

2.2 Государственная регистрация ипотеки

Закон об ипотеке ввел новый тип зарегистрированной ценной бумаги — закладной, которая одновременно обеспечивает ­права кредитора на исполнение должником денежного обязательства, обеспеченного ипотекой, и правозакладывать недвижимость. Правовой статус закладной можно отнести к одному из видов ценных бумаг. Логично предположить, что закладная, удостоверяющая ипотечное обязательство, является вторичным документом, зависящим от него в отношении кредитного соглашения. Однако часть 4 ст. 14 Закона «Об ипотеке» прямо устанавливает приоритет содержания ипотеки перед кредитным договором, то есть до документа, содержащего основное обязательство, которое было обеспечено ипотекой, и, как следствие, — ипотека. Исходя из императивного характера этого правила, предложения в научных статьях о необходимости обеспечения в Законе об ипотеке прав владельца ипотеки требовать устранения ипотечного несоблюдения условий ипотечного договора или контракта, из которых обеспечена закладная, на протяжении всего срока ипотеки, независимо от того, когда он узнал о таком расхождении, не имеют практического значения. Взависимости от того, кто имеет ипотеку (от залогодержателя или от лиц, несущих ответственность по ипотеке), Закон об ипотеке в части 3, 7, ст. 17 предполагают, соответственно, факты исполнения или невыполнения обязательств по ипотечным кредитам.

Ярким подтверждением данной презумпции являются решение Оренбургского районного суда от 27.08.2015 года по делу № 2-22/153, оставленному в силе 13.10.2015 Оренбургским областным судом, а также апелляционные определения Московского городского суда от 24.07.2014 года по делу № 33-29439/20144 и от 20.09.2016 года по делу № 33 37033/20161.[12]

Суды согласились с доводами залогодержателей о том, что обнаружение ипотечного кредита без признаков исполнения обязательств залогодержателя само по себе является достаточным доказательством невыполнения ипотечного обязательства, наличия ипотеки и ее сохранение в передаче прав на объект недвижимости третьему лицу. Не имеет значения наличие других документов по исполнению обеспеченного ипотекой обязательства, а также наличие вЕдином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о погашении регистрационного документа по ипотеке. Кроме того, Закон об ипотеке определяет, что передача прав залога влечет за собой передачу прав по основному обязательству, а не наоборот (часть 1, 2, статья 48). Приоритет содержания ипотеки и передача Права, установленные им в рассматриваемом Законе, противоречат не только нормам ст. 1 — 3 того же Закона, но иположениями Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге как способе обеспечения обязательства и не соответствуют правовому характеру и значению дополнительных обязательств. Очевидно, что ипотечный кредит, который является самым важным элементом всего ипотечного рынка, который позволяет банкам успешно размещать ипотечные кредиты, имеет особое значение именно как обеспечение. У ценной бумаги есть знак «оборот» независимо от контракта, в силу которого он составляется. Кроме того, государственная регистрация ипотечного имени нового правообладателя не является обязательной, поскольку залог является ценной бумагой и имеет свойство общественной надежности. В соответствии с положениями Закона об ипотеке признание лица законным владельцем залога основывается только на правильности составления передаточных надписей — их последовательности.

Владелец ипотеки не считается законным, если он знал или должен был знать, что ипотека ранее выпала из владения одного из предыдущих владельцев в дополнение к их воле, например, в результате кражи. В этой связи можно установить обязательную государственную регистрацию передачи прав залога от одного владельца другому. Такое предложение оправдывается тем фактом, что свойство общественной надежности ипотеки не заменяет требований, предусмотренных в ст. 131 Гражданского кодекса и норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку залог удостоверяет права на недвижимое имущество.

Роль ипотеки в обеспечении исполнения обязательства заключается в перераспределении рисков субъектов ипотечного правоотношения с рисками субъектов ипотечного оборота. Для этого перераспределения есть две особенности. Во-первых, существует сочетание рисков участников залога по основному обязательству и ипотеке с рисками субъектов правоотношений по ценной бумаге. Во-вторых, на этапе реализации прав, удостоверенных ипотекой, его владелец может изменить форму распределения рисков ипотечного оборота, передавая только сертифицированные права другому лицу. Такое осуществление владельцем ипотечных прав владельца в отношении обеспечения может позволить ему снизить риски дефолта, досрочное исполнение основного обязательства, риски уменьшения стоимости, ухудшения, повреждения и потери заложенного имущества и другими рисками залогодержателя. Однако, если статус залога основывается на статусе ценной бумаги, то необходимо сделать вывод о «особой форме» ипотеки недвижимости, которая, исходя из содержания положений Закона «Об ипотеке», с момента регистрации ипотеки делает этот залог независимым от основного обязательства — ипотечного кредитования. Следует отметить, что Закон «Об ипотеке» не обязывает к оформлению ипотечных отношений ипотеки, а только к пунктам ст. 13, права залогодержателя по ипотечному обязательству и по ипотечному договору могут быть удостоверены залогом. Поэтому, если банк, вступая в отношения по ипотечному кредитованию, не оформляет свою ипотеку, то в случае передачи прав по займу он передает права по ипотеке. В этой ситуации действует Гражданский кодекс Российской Федерации: залог следует за судьбой основного обязательства.[13]

Совершенно иная картина возникает при выдаче ипотечных кредитов. Ипотека становится основным документом в отношении кредитного соглашения. Соответственно, передача прав по кредиту при наличии ипотеки может быть только единственным способом — путем передачи прав по ипотеке. В научных работах можно найти справедливые предложения по устранению противоречий между нормами Закона «Об ипотеке» и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении передачи прав на зарегистрированные ценные бумаги, а также оборота недвижимости . В связи с чем необходимо внести изменения в ст. 1 Закон «Об ипотеке», предусматривающий возможность регистрации ипотечных правоотношений либо путем подписания ипотечного соглашения, либо только путем составления и выдачи такого зарегистрированного обеспечения в качестве залога. Учитывая, что посредством передачи ипотечных прав можно перевести права по кредиту, в банковской практике широко используется ипотечное кредитование как предмет сделок. Учитывая специфику банковской деятельности (наличие банковской и коммерческой тайны, невозможность полностью проверить информацию до совершения сделки), широко распространенным явлением стало заключение между банками в то же время контрактов на покупку и продажу ипотечных кредитов и соглашений на условиях выкупа продавцом ипотечных кредитов. Эти соглашения содержат перечень условий, при которых первоначальный покупатель ипотеки будет иметь право требовать выкупа ипотечных кредитов, а первоначальный продавец — обязательство выкупа этих ипотечных кредитов.

Согласно одному из условий указанного договора, продавец несет ответственность за достоверность документов, переданных в соответствии с настоящим договором, и гарантирует соответствие залогов и документов, переданных с ними, требованиям законодательства Российской Федерации. Также банки подписывают соглашение об условиях выкупа закладных, в соответствии с которыми продавец-банк (покупатель по договору купли-продажи ипотеки) имеет право передать право собственности на банк-покупатель, а покупатель, По просьбе продавца, принимает и оплачивает ипотеку в случаях, указанных в соглашении. В частности, это может включать случай выявления недостоверной информации, содержащейся в документах, подготовленных от имени покупателя и представленных покупателем продавцу на момент продажи ипотеки. Подобный правовой проект известен в банковской практике как операция репо, в которой кредитное учреждение покупает ценные бумаги у продавца и одновременно обязуется продать его после определенного периода времени по цене, указанной в контракте. Если покупная цена не выплачивается по «обратному» договору, банк может отказаться от договора и распоряжаться ценными бумагами по своему усмотрению. Оплата покупной цены по первому контракту эквивалентна выдаче ссуды, разница между ценой второго и первого контракта — это плата за использование банковского кредита и промежуток времени между условиями оплаты Ценными бумагами по первому и второму договорам является срок займа. Договор РЕПО обычно представляет собой комбинацию двух договоров купли-продажи и составляется в виде единого документа. Целью операции РЕПО является временное предоставление финансовых активов по переуступке прав собственности на ценные бумаги или «залог» ценных бумаг. Вэтой связи не исключены правовые проблемы, связанные с квалификацией этой сделки как фиктивной. Чтобы избежать квалификации сделки РЕПО как притворной, можно использовать обратную продажу ценных бумаг с предварительным условием. Этот проект предусматривает одновременное заключение кредитного соглашения; договор купли-продажи ценных бумаг; договор об «обратной» продаже ценных бумаг в отсроченном состоянии, что является фактом погашения заемщиком кредита с уплатой процентов в установленный срок. Прямые и обратные контракты заключаются по той же цене.[14]

Таким образом, договорное строительство условной купли-продажи и продажи с обязательством выкупа может быть использовано как достаточно эффективный способ обеспечения исполнения обязательств по кредитному соглашению.Соглашения об условиях выкупа закладных, являющихся по существу, а также купли-продажи с обязательством обратного выкупа, способом обеспечения исполнения обязательств отличаются от последних только наличием условий, при которых выкуп происходит. В отличие от договора купли-продажи ипотеки, соглашения об условиях выкупа не содержат и не могут содержать специфику предмета сделки, так как на момент их составления объем прав, подлежащихвыкупу, неизвестен, и он Неясно, придут ли сроки выкупа и будет ли выкуп вообще. В то же время такое соглашение нельзя рассматривать как предварительное соглашение, поскольку оно предусматривает обязательство погасить ипотеку по требованию для обратного выкупа закладных. Арбитражные суды признают договор ипотеки и соглашение об условиях выкупа соответствующими операциями с определенным товаром и характеризуют всю документацию для таких сделок как «общую структуру», что делает невозможным определение в конкретном контракте конкретных параметров Предмет сделок — закладные, но не считаются эти контракты не заключенными.

2.3. Защита рисков при исполнении договора ипотеки жилого помещения

Банки имеют право на защиту своих рисков. Для этого банки редко одобряют кредиты лицам, которые только начинают свою трудовую карьеру и лицам, которым до достижения пенсионного возраста остается 3-5 лет.

Часто при заключении договора ипотеки жилого помещения заемщики не задумываются о рисках, которые могут возникнуть, пока будут осуществляться выплаты по договору. Рассмотрим наиболее частые из них.

1. Риск потери работы. При предоставлении кредита банк оценивает возможность его возврата исходя из ежемесячного и постоянного трудового дохода заемщика. В существующих рыночных отношениях никто не застрахован от потери работы и соответственно потери заработка. Потеря заработка заемщиком, для банка не является основанием для приостановки или рассрочки ипотечного платежа. И, как показала практика, это и судами не признается уважительной причиной для неисполнения заемщиками, потерявшими работу, своих обязательств по кредиту. В судебном порядке, в связи с тяжелым материальным положением можно потребовать уменьшения суммы неустойки и суд как правило идет на встречу заемщику[15].

Единственным правовым средством защитить себя для заемщика является страхование риска потери работы. При этом увольнение по собственному желанию или инициативе работодателя не будет являться основанием для выплаты страхового возмещения. Уважительными причинами является сокращение численности штата, например, в связи с ликвидацией организации. При заключении договора страхования выгодоприобретателем необходимо указать банк, в котором был получен заем.

2. Потеря трудоспособности заемщиком или близким членом семьи заемщика. Во время долгосрочного исполнения договора ипотеки многое может произойти. Утрата трудоспособности может возникнуть из-за болезни, аварии, травмы. При этом, доводы заемщика о том, что несвоевременное исполнение обязательств было обусловлено стечением жизненных обстоятельств, кредиторами и судами не принимаются во внимание, поскольку данные обстоятельства не освобождают заемщика от надлежащего исполнения принятых на себя по кредитному договору обязательств.

И в данном случае, единственным способом защитить свои интересы и интересы банка является страхование жизни и здоровья заемщика. Сложнее, когда заемщику приходится бросить работу для ухода за больным членом семьи, не все страховые компании берутся за страхование таких рисков. Как правило, банки при заключении договора страхования требуют заключения договора страхования жизни и здоровья, данное требование не является законным. Банки, в случае отказа от заключения договора страхования повышают процентную ставку по ипотечному договору и это вполне обосновано.Требование о страховании жизни и здоровья является обязательным в первые три года ипотечных выплат. На наш взгляд, страховать свою жизнь и здоровье необходимо в течение всего периода действия договора ипотеки. Тогда не возникнет ситуации, когда заемщик может остаться без жилья.[16]

3. Гибель или фактическая утрата жилья обремененного ипотекой. Согласно статье 36 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором.

Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения в соответствии с п. 3 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п. 2 ст. 36). Залогодержатель не может осуществить права, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения.

Наиболее распространенным способом утраты или гибели ипотечного жилья является пожар. Среди иных способов может быть взрыв бытового газа, взрыв в результате террористического акта или утрата по другим основаниям.

Банки, для защиты жилья и соответственно снижения своих рисков требуют от заемщика заключения договора страхования ипотечного жилья на весь срок ипотеки, при этом ответственностью для заемщика служит только увеличение процентной ставки по кредиту. Предмет ипотеки также может оказаться незастрахованным при рассрочке внесения страховой премии и просрочке заемщиком внесения очередного платежа.

Несмотря на утрату ипотечного жилья, заемщик обязан продолжать выплачивать банку кредит, а банк имеет право требовать возврата долга, начисленных процентов и неустоек. Банк в случае гибели или утраты объекта ипотеки несет риски невозврата ипотечного кредита, так как не сможет обратить взыскание на заложенное имущество. Взыскать большую сумму долга с физического лица, у которого нет в собственности имущества практически невозможно.

4. Форс-мажорные обстоятельства. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7"О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер. Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401, пункт 2 статьи 405 ГК РФ).Должник обязан принять все разумные меры для уменьшения ущерба, причиненного кредитору обстоятельством непреодолимой силы, в том числе уведомить кредитора о возникновении такого обстоятельства, а в случае неисполнения этой обязанности — возместить кредитору причиненные этим убытки (пункт 3 статьи 307, пункт 1 статьи 393 ГК РФ).[17]

Таким образом, непреодолимые обстоятельства могут служить лишь отсрочкой исполнения обязательств или основанием для реструктуризации долга, но не являются основанием для прекращения выплат по кредитному договору или списанием долга с заемщика.

При заключении договора заемщик должен обращать внимание на условия о непреодолимых обстоятельствах и порядке выплат при их наступлении. В случае отсутствия таких условий будут действовать общие правила предусмотренные законодательством. А также доказать, что просрочка исполнения наступила в ходе таких обстоятельств, можно будет только в судебном порядке. Поэтому, необходимо предусматривать кредитным договором наступление таких обстоятельств и указывать действия, которые необходимо совершить сторонам при их наступлении.

5. Рождение детей. Как правило, договор ипотеки заключают молодые семьи, которые стремятся создать полноценную семью, родив детей. При рождении ребенка возникают дополнительные расходы на его содержание. Это может отразиться на платежеспособности заемщика недостаточность которой, может стать причиной выставления банком требования о расторжении кредитного договора, взыскания суммы долга и обращения взыскания на заложенное имущество.

Наиболее распространенным заблуждением молодых семей является заблуждение о том, что банк не сможет лишить их квартиры, если у них будут несовершеннолетние дети, а также, если часть ипотеки будет оплачена средствами материнского капитала. Судебная практика доказывает, что наличие несовершеннолетних детей и оплата материнским капиталомне мешает суду удовлетворить правомерные требования банка-кредитора[18].

При рождении детей у заемщика нет правовых оснований застраховать риск утраты платежеспособности, поэтому каждая молодая семья должно реально оценивать свои риски.

Подводя итоги мы видим, что ипотека – залог недвижимого имущества – представляет собой один из способов обеспечения кредитного обязательства, являясь составной частью правового института ипотечного жилищного кредитования. Единственным правовым способом защитить свои риски при заключении кредитного договора на приобретение жилья по ипотеке является страхование имущества, жизни, здоровья и др

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Институт ипотеки, зародившийся ещё в античном праве, достаточно успешно развивался в дореволюционной России — на примере деятельности кредитных обществ, земельных банков. Выступая сначала, скорее, в качестве дополнительной меры государственной денежной поддержки дворян, впоследствии ипотека не в последнюю очередь сопутствовала проведению земельной реформы 1861 г., выступая эффективным инструментом разрешения проблем крестьянского малоземелья.

Сегодня отечественное законодательство об ипотеке и ипотечном кредитовании переживает новый этап становления в условиях рыночной экономики. В законодательстве большинства зарубежных стран наличествуют свои, связанные с историческим развитием коммерческого оборота, общей социальной направленностью правопорядка, иные причины, характерные особенности построения правового обеспечения системы ипотечного кредитования. В зависимости от количества субъектов в процессе кредитования, а также взаимосвязей таких субъектов, в теории выделяют три модели – контрактно-сберегательная (с наличием специального­ субъекта формирования средств – сберегательных строительных касс и банков), усечено-открытая (с минимальным количеством участников в схеме кредитования), а также расширенно-открытая (двухуровневая – разделяемая на первичный и вторичный рынки кредитования). Каждая из таких моделей обладает своими особенностями, закрепляемыми на законодательном уровне.

В ходе исследования выявлено, что вопрос об отнесении российской системы ипотечного кредитования к той или иной общемировой модели остается спорным. Наиболее предпочтительным, на наш взгляд, способом обеспечения кредитных обязательств является залог недвижимости, так как именно залог выступает эффективным средством для исполнения обязательств, не образуя при этом существенных обременений для имущественных прав должника, которые препятствовали бы его интересам – применительно к цели основного обязательства

Основными способами обеспечения исполнения кредитного обязательства выступают залог, удержание, поручительство, банковская гарантия и неустойка. Их применение позволяет кредиторам получить дополнительные гарантии возврата заемных средств и начисленных на них процентов, а должникам – задействовать все возможные активы при­ невозможности надлежащего исполнения кредитного обязательства. Ипотека — залог недвижимого имущества – представляет собой один из способов обеспечения кредитного обязательства, являясь составной (дополнительной) частью правового института ­ипотечного жилищного кредитования.

Ипотека жилых домов и квартир обладает характерными чертами ввиду специфического характера таких помещений, особых требований, устанавливаемых к ним жилищным законодательством. В таких случаях возникает проблема обеспечения не только обеспечения интересов кредитора, но и защиты прав имущественных и жилищных прав должника.

В целом, ипотечное кредитование предстаёт как комплекс правоотношений между заёмщиком и кредитором. Предоставление денежных средств физическим и юридическим лицам на приобретение жилого помещения, обеспечивается непосредственно ипотекой — залогом приобретаемого жилого помещения, а также совокупностью мер государственной поддержки. Несмотря на то, что в юридическом аспекте заключение договора на выдачу ипотечного кредита в иностранной валюте на саму ипотеку как способ обеспечения исполнения обязательства не влияет, однако в аспекте экономическом данный вопрос имеет, на наш взгляд, большое значение.

В 2014-2015 гг. вследствие внешнеэкономических причин произошло снижение курса рубля, его фактическая девальвация и, как следствие, рост курсов валюты, в которой был выдан кредит, что, в свою очередь, привело к большим суммам задолженностей по уже имеющимся кредитам, а также — резкому сокращению валютной ипотеки и валютного кредитования в целом.Актуальным на практике остается вопрос, является ли резкое падение курса национальной валюты (и соответствующий рост валюты, в которой была выдана сумма кредитного обязательства) обстоятельством­ непреодолимой силы (форс-мажором), и, соответственно, основанием для применения одного из гражданско-правовых способов решения вопроса задолженности по ипотечному кредиту.

Аналогичные установления Банка России носят лишь рекомендательный характер. Положительное решение такой проблемы путём законодательного закрепления перевода суммы задолженности из иностранной валюты в рубли – по оптимальному, устраивающему обе стороны обязательства, курсу — способствовало бы, на наш взгляд, тому, чтобы заёмщики, неспособные на фоне кризисной ситуации надлежащим образом погасить своё кредитное обязательство, могли без начисления штрафов и пеней договариваться со своими банками о новых условиях исполнения кредитного обязательства.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

  1. Конституция РФ: [принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.] (с поправками от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ) // СЗ РФ. 03.03.2014. № 9. ст. 851.
  2. Гражданский кодекс РФ ч. 1 от 30.11.1994. № 51-ФЗ, ч. 2 от 26.01.1996 № 14-ФЗ, ч. 3 от 26.11.2001. № 146-ФЗ и ч. 4 от 18.12.2006 № 230-ФЗ // Российская газета. 2006. № 289.
  3. Абдрашитова А.Ф. Ипотека — зарегистрированное (учтённое) залоговое право в гражданском праве в России //Актуальные Проблемы Современной Науки. 2018. № 1 (98). С. 235-237.
  4. Байрамкулова А.А. Правовая природа ипотеки // В сборнике: Молодой исследователь: вызовы и перспективы. 2018. С. 60-63.
  5. Баширина Е.Н., Фирсова Н.В. Договор об ипотеке: теория и практика применения //Евразийский юридический журнал. 2018. № 2 (117). С. 141-142.
  6. Баширина Е.Н., Фирсова Н.В.Ключевые признаки договора об ипотеке// Территория инноваций. 2018. № 4 (20). С. 99-101.
  7. Блинова М.А.Становление Института ипотеки в дореволюционной России //В Сборнике: Традиции и новации в системе современного российского права. 2018. С. 5-14.
  8. Боймирзоев У.А. Ипотека (залог недвижимости) как способ приобретения жилья в РФ //Вестник Магистратуры. 2018. № 1-2 (76). С. 64-65.
  9. Григорьева А.Г. Особенности прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке //Горизонты гуманитарного знания. 2018. № 1. С. 123-129.
  10. Кондратьева И.Н Нотариальное удостоверение договора залога и ипотеки.//в сборнике: наука и образование в XXI веке. 2018. С. 85-87.
  11. Корнюшина Е.А. Классификация прав и обязанностей сторон договора ипотеки //В сборнике: теоретические аспекты юриспруденции и вопросы правоприменения. 2018. С. 22-29.
  12. Лисовина О.А. Под Ред. В.В. Бехер, Н.Н. Лайченковой . Проблемы правового регулирования валютной ипотеки // В сборнике: право и общество в условиях глобализации: перспективы развития. 2018. с. 112-115.
  13. Мехонцева А.А. Проблема отражения принципа целевого использования земель в федеральном законе "об ипотеке (залоге недвижимости)"//В сборнике: Эволюция российского права. 2018. с. 264-266.
  14. Морозова О.Н., Зинченко А.И. Ипотека для лиц, живущих в гражданском браке //Молодой ученый. 2018. № 1 (187). С. 89-91.
  15. Насибуллина Э.М. Ипотека: состояние и перспективы развития в России//В сборнике: современное состояние и перспективы развития экономических систем. Уфа, 2018. С. 107-113.
  16. Понька В.Ф. Особенности законной и договорной ипотеки в действующем гражданском праве //Вопросы экономики и права. 2018. № 118. С. 30-31.
  17. Придвижкин С.В., Шилиманов М.Н., Ильюшин А.А. Обеспечение жильем молодой семьи: аренда или ипотека //Дискуссия. 2018. № 3 (88). С. 54-62.
  18. Сафиуллина Ю.В., Ахметова А.Т. Особенности правовой структуры договора об ипотеке и проблемы государственной регистрации договора об ипотеке // Университет наук. 2018. № 19. С. 1233-1237.
  19. Шаблева К.П., Стародумова С.Ю. Двойственная правовая природа института ипотеки //в сборнике: Сборник материалов III всероссийской научно-практической конференции магистрантов сборник научных трудов. 2018. С. 182-187.
  20. Шамраева К.В. Проблема получения ипотеки в России // Аллея Науки. 2018. Т. 3. № 3 (19). С. 568-570.
  21. Шестакова М.Ю. Проблемы, возникающие при заключении и исполнении договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) //В сборнике: Проблемы государственной регистрации недвижимости материалы ii научно-практической конференции. 2018. С. 133-139.
  22. [Электронный ресурс]. Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru
  1. Насибуллина Э.М. Ипотека: состояние и перспективы развития в России//В сборнике: современное состояние и перспективы развития экономических систем. Уфа, 2018. С. 107

  2. Шаблева К.П., Стародумова С.Ю. Двойственная правовая природа института ипотеки //в сборнике: Сборник материалов III всероссийской научно-практической конференции магистрантов сборник научных трудов. 2018. С. 182

  3. Шамраева К.В. Проблема получения ипотеки в России // Аллея Науки. 2018. Т. 3. № 3 (19). С. 568

  4. Насибуллина Э.М. Ипотека: состояние и перспективы развития в России//В сборнике: современное состояние и перспективы развития экономических систем. Уфа, 2018. С. 108

  5. Абдрашитова А.Ф. Ипотека — зарегистрированное (учтённое) залоговое право в гражданском праве в России //Актуальные Проблемы Современной Науки. 2018. № 1 (98). С. 235

  6. Шамраева К.В. Проблема получения ипотеки в России // Аллея Науки. 2018. Т. 3. № 3 (19). С. 568

  7. Байрамкулова А.А. Правовая природа ипотеки // В сборнике: Молодой исследователь: вызовы и перспективы. 2018. С. 60

  8. Блинова М.А.Становление Института ипотеки в дореволюционной России //В Сборнике: Традиции и новации в системе современного российского права. 2018. С. 5

  9. Боймирзоев У.А. Ипотека (залог недвижимости) как способ приобретения жилья в РФ //Вестник Магистратуры. 2018. № 1-2 (76). С. 64

  10. Мехонцева А.А. Проблема отражения принципа целевого использования земель в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"//В сборнике: Эволюция российского права. 2018. с. 264

  11. Баширина Е.Н., Фирсова Н.В. Договор об ипотеке: теория и практика применения //Евразийский юридический журнал. 2018. № 2 (117). С. 142

  12. Корнюшина Е.А. Классификация прав и обязанностей сторон договора ипотеки //В сборнике: теоретические аспекты юриспруденции и вопросы правоприменения. 2018. С. 22

  13. Баширина Е.Н., Фирсова Н.В.Ключевые признаки договора об ипотеке// Территория инноваций. 2018. № 4 (20). С. 99

  14. Блинова М.А.Становление Института ипотеки в дореволюционной России //В Сборнике: Традиции и новации в системе современного российского права. 2018. С. 11.

  15. Решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре № 2-1783/2016 2— 1783/2016~М-799/2016 М-799/2016 от 8 сентября 2016 г. по делу № 2— 1783/2016

  16. Григорьева А.Г. Особенности прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке //Горизонты гуманитарного знания. 2018. № 1. С. 123

  17. Григорьева А.Г. Особенности прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке //Горизонты гуманитарного знания. 2018. № 1. С. 123

  18. Определение Приморского краевого суда от 28 сентября 2015 по делу № 33-8757/2015 // http://base.garant.ru/137495134/