Автор Анна Евкова
Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Ипотека в гражданском праве (Понятие ипотеки как способа обеспечения обязательств)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В современности ипотека приобрела значительную популярность в нашей стране. При этом стоит отметить, что наибольшая доля ипотечных займов приходится на жилье, т.е. берут потеку граждане на покупку жилых помещений (комнат, квартир, домов). По статистике с каждым годом растет объем выданных ипотечных жилищных кредитов. Центральный банк Российской Федерации ежегодно предоставляет статистику по многим показателям, связанным с ипотечным жилищным кредитованием. По расчетам портала «РУСИПОТЕКА» объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2005 год составил 56 341 миллион рублей, в 2013 году – 1 353 624 миллиона рублей, а в 2017 году – 2 022 942 миллиона рублей[1]. Исходя из этого, можно сделать вывод, что на период 2005 – 2017 года объем выданных ипотечных жилищных кредитов вырос в 35.5 раз.

Роль ипотеки в обществе особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические проблемы, поэтому введение в России нормально функционирующего механизма залога недвижимого имущества способствует её социально-экономической стабилизации, что можно наблюдать на современном этапе.

В данной курсовой работе рассмотрен один из актуальных и, в свою очередь, проблемных вопросов — ипотека (залог недвижимого имущества) в гражданском праве, а также сделана попытка очертить круг прав и обязанностей сторон в связи с заключением договора ипотеки.

Степень изученности темы исследования. Многочисленные публикации авторов раскрывают основные понятия, дают обоснование теоретических положений ипотеки дореволюционного периода (К.Н. Анненков, И.А. Базанов, Е.В.Васьковский, СЮ. Витте, Л.В. Гантовер, Н.Л. Дювернуа, А.С. Звоницкий, В.Л), а так же периода современной России (Е.В. Басин, Б. М. Гангало, П.В. Крошенников, И.Б. Новицкий, С.В. Гриненко, А.В. Толкушкин, А.А. Вишневский). Необходимо отметить, что в советское время изучение ипотеки как явления в нашей стране ушло практически на нет, это обуславливается экономикой страны того периода.

Степень изученности проблемы определила выбор объекта, предмета, цели и задач данного исследования.

Объект исследования: общественные отношения, связанные с особенностью влияния ипотеки.

Предмет исследования: теоретический анализ особенностей ипотеки в гражданском праве, как способа обеспечения обязательств.

Целью курсовой работы является анализ особенностей ипотечного кредитования на основе гражданского права, эффективности механизма работы ипотечного кредитования, а также выработка теоретических и практических предложений, направленных на совершенствование предпринимаемых российским государством и обществом в этом направлении мер.

Достижению указанной цели будет способствовать выполнение следующих задач:

  1. проанализировать понятие «ипотека»;
  2. изучить историю возникновения ипотеки как средства обеспечения обязательств;
  3. изучить юридическую природу ипотеки и дать ей определение в соответствии с положениями современного российского законодательства;
  4. проанализировать содержание и формы ипотечного кредитования, обозначить круг прав и обязанностей сторон в договоре в России;
  5. дать правовую оценку особенности ипотеки земельных участков;
  6. изучить ипотечное кредитование в области предприятий, зданий и сооружений;
  7. проанализировать и выделить особые черты ипотечного кредитования жилых домов и квартир.

Методологическая база. При написании работы были использованы следующие общенаучные методы исследования: анализ, синтез, системный подход.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость результатов исследования обусловлена их общей направленностью на дальнейшее изучение темы.

Практическая значимость заключается в предложении путей разрешения проблемы.

Структура работы состоит из введения, трех глав, объединенных параграфами, заключения и библиографического списка.

1. ИПОТЕКА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВА

Вступая в сделки, заключая договоры, а также совершая другие договоренности люди стремились своего рода обеспечить выполнение той или иной договоренности. В связи с этим возникновение понятия «залог» напрямую связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон[2]. При этом необходимо отметить, что одного доверия часто недостаточно, поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия. И дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога. Смысл отношений, которые устанавливаются между должником и кредитором в обязательстве, обеспеченном залогом, очень точно выразил М. Брагинский. Он пишет: «В отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство»[3]. При том М. Брагинский четко указывает, что поручительство «в конечном счёте «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит вещи»[4].

Первоначально, когда залогового права не было, способом обеспечения обязательства была ответственность (взыскание). Причём ответственность не только имущественная, но и личная. Если проследить историческое развитие залога, то можно увидеть следующую закономерность, о которой пишет Д. Майер: «Законодательства народов всегда строги к должнику не платящему, о праве же залога едва в них упоминается»[5], а затем дополняет, что «законодательства стран ослабляют меры взыскания и развитием права залога стараются их употребление сделать лишним, или, по крайней мере, более редким»[6].

1.1. Ипотека как способа обеспечения обязательств

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств[7].

Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

- земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;

- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

- машино-места[8].

При этом стоит уделить особое внимание ипотечному жилищному кредитованию. Так как, если речь идет об ипотеке жилья (комната, часть квартиры, квартира, дом), то предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

- иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);

- быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

- быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

- иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

Но не только жилье должно отвечать требованиям, предусмотренными правовыми нормами, а также здание, в котором расположен предмет залога. Здание должно отвечать следующим требованиям:

- не находиться в аварийном состоянии;

- не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

- иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;

- иметь металлические или железобетонные перекрытия;

- этажность здания не должна быть менее трех этажей[9].

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем[10].

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[11].

Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возникает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законодательство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипотекой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор[12].

Договор об ипотеке является не самостоятельным, а акцессорным (дополнительным) обязательством и заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом[13].

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке[14]. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

- в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыскать с физического лица проценты за пользование чужими средствами сложно, так как в судебном процессе необходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющиеся у него средства и использовал их иначе, а таких практических наработок еще нет)[15];

- в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

- в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, при нарушении сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда[16].

Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к залогу незавершенного строительства недвижимого имущества, если оно возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке[17].

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:

- стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально уровню инфляции;

- реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств;

- возможность использования в качестве залога, если кредит носит долгосрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;

- увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достоверностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве залога, например, товаров народного потребления[18].

1.2. Институт ипотеки в римском праве

Римское право, как известно, положило основу для многих правовых институт и закрепило большой круг правовых фактов, имеющих место быть в современности. Институт ипотеки не был исключением, так как Римскому праву было известно немало институтов и правил (норм), гарантирующих исполнение обязательств по договорам и сделкам. Кроме словесных укреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. Среди вещных институтов обеспечения выделялись: поручительство и залог. Поручительство представляло преимущественно нравственную гарантию, в то время, как залог имел характер материального поручительства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как удобнейшему и наиболее надёжному способу укрепления обязательства.

В Риме существовали три вида залога: «fiducia», «pignus», «hypotheca»[19]. Исторически первой возникла «fiducia». Установленный в этом виде залог представлял для кредитора более чем полное обеспечение, так как переходил в собственность кредитора. «Становясь, одновременно с возникновением залога, собственником предмета, его кредитор имел право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению; он имел возможность отчуждать его без предварительного согласия должника и, не дожидаясь, времени, когда требование будет подлежать исполнению»[20]. Должник же лишался права собственности на предмет залога, а, следовательно, лишался права на плоды, приносимые этим имуществом и, кроме того права отыскания его из рук третьих лиц. Наконец, даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом залога, так как его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с кредитора только компенсацию за вред и убытки.

Наряду с «fiducia» римское право выработало другую форму залога- «pignus»[21]. В этом случае предмет, отданный в залог, поступал не в собственность, а во владение кредитора с обязанностью возврата после получения удовлетворения. Однако, этот вид залога имел существенные недостатки, которые были связаны, во-первых, с тем, что кредитор считался лишь владельцем заложенного имущества и не имел для защиты своего права вещного иска, а значит, не мог отыскать заложенного имущества у третьих лиц; а во-вторых, кредитор не имел права продать предмет залога с целью получения удовлетворения. И только при империи это право в случае просрочки долга стало признаваться.

Кроме того, «fiducia» и «pignus» имели ряд общих недостатков, которые вытекали, прежде всего, из того, что установление залога связывалось с передачей имущества должника кредитору. Л.В. Гантовер выделял следующее: во-первых, «как бы незначителен ни был долг, обеспеченный залогом на имущество должника, кредитоспособность этого имущества оказывалась исчерпанною»[22], во-вторых, «с передачей залога кредитору, в особенности, когда предмет этот составлял недвижимое имущество, должник нередко лишался единственного источника к содержанию себя и своего семейства и возможности удовлетворить долг из доходов этого имущества»[23].

Римские юристы сумели освободиться от указанных недостатков в другом, наиболее позднем по времени возникновения, виде залога – «hypotheca»[24], сложившегося под влиянием восточного Греко — египетского права и развивавшегося на почве найма сельскохозяйственных участков.

Ипотека — такая форма залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества, то есть в случае неисполнения обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику.

Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами. Залоговое право прекращалось в случае:

- гибели предмета залога;

- слияния залогового права и права собственности на заложенную вещь;

- прекращения обязательства, в обеспечении которого установлен залог[25].

Проводя параллель институтов и правил (норм) по Римскому праву и современному Российскому законодательству можно сделать вывод, что первое во многом определило второе и заложило правовую базу на многое века вперед. В России активно использует как поручительство (при потребительских кредитах), так и залог (при ипотечном кредитовании). Стоит отметить, что Римское право является некой основой не только российского законодательства, но и правовых основ многих стран мира. Что же касается ипотечного кредитования, то, как видно из истории, оно имеет глубокие корни в Римском праве.

2. ДОГОВОР ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ «Об ипотеке»[26].

Понятие договора дано в Гражданском Кодексе Российской Федерации. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о дву- и многосторонних сделках. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307-419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ «Понятия и условия договора» и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе РФ. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров[27].

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей[28].

Сделки могут быть дву- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон при двусторонней сделке либо трех или более сторон при многосторонней сделке, что говорится в ст. 154 ГК РФ[29].

2.1. Нормативно – правовое регулирование ипотечного кредитования

Институт ипотеки ввиду различных как экономических, так и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

В первую очередь к ним относятся Федеральный закон 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[30]. Общие нормы о залоге, не нашедшие места в указанном законе, принимаются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ. Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[31].

Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках закона «Об исполнительном производстве»[32]. Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам. При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в том числе Жилищного кодекса РФ[33], а также законам и правилам регистрации граждан по месту жительства, что предусматривает законодательство России. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством права, нормированные в Семейном Кодексе[34] и Гражданском кодексе РФ[35]. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

До начала девяностых годов ипотека практически отсутствовала. Псевдоипотека осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость, являвшуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между должником и кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось дважды платить весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками, связанными с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найти широкого распространения. Но и после легализации ипотеки[36], как цивилизованного правового института, в 1992 году, противоречия между устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности в достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора.

Между «социалистическим» жилищным законодательством и новым российским правом имелся принципиально непреодолимый разрыв.

К сожалению, и последние законы исправили положение лишь наполовину. Например, до принятия закона «Об ипотеке» вообще не было серьезных оснований для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры[37]. Могла идти речь лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением (в зависимости от размера жилой площади на одного жильца). В настоящее время выселение вполне возможно, но при условии предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта, и с учетом всех санитарных норм. Судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях пока отсутствует[38]. Ранее взыскание на заложенную квартиру можно было обратить лишь в судебном порядке. С целью обхода данного правила, широкое применение получило использование схемы с заключением с неплатежеспособным заемщиком договора «об отступном». Но с момента новации, т.е. замены первоначального договора новым прекращался договор залога, и возникала конкуренция с другими кредиторами. Не все банки это учитывали и сделки по приобретению и дальнейшему отчуждению полученной по договору «об отступном» недвижимости могли признаваться недействительными. По новому закону «Об ипотеке» договорная реализация недвижимости возможна[39].

2.2. Содержание и форма договора ипотеки

Договор об ипотеке относится к числу традиционных гражданско-правовых договоров. Общие правила заключения таких договоров регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации[40]. Договор об ипотеке может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого он призван обеспечить. Вместе с тем к заключению договоров об ипотеке применяются и специальные правила, содержащиеся в Законе «Об ипотеке». Однако же при выявлении каких-либо противоречий между нормами Гражданского кодекса РФ и нормами Закона «Об ипотеке» при заключении договоров об ипотеке приоритет будут иметь нормы Закона.

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась[41].

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору[42].

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ[43].

Содержание договора — это обязательные условия, без которых данный договор не будет существовать, и условия, на которых настаивает одна из сторон.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет залога, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой[44]. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 10 – 15 тысяч рублей.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием:

- его суммы,

- основания возникновения (кредитный договор, договор займа и т.д.),

- срока исполнения[45].

В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны:

- стороны этого договора,

- дата и место его заключения[46].

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Кредит или целевой заем может быть предоставлен под строение (жилое помещение), на возведение которого отпускаются ссудные средства. В этом случае сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства может подлежать определению (или уточнению) в будущем в зависимости от сумм, которые будут затрачены за счет ссудных средств на приобретение материалов и оплату работ и услуг третьих лиц.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В соответствии со ст. 311 ГК РФ кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по частям, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства[47].

Исполнение обязательства по частям обычно предусматривается в кредитных договорах, договорах займа, договорах ренты. Кредит и проценты по нему, как правило, выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж, включающий уплату процентов, а также погашение основного долга, рассчитываемый таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь период исполнения обязательства).

В таких случаях в договоре об ипотеке необходимо указывать конкретные сроки (даты) внесения платежей и их размеры или условия, позволяющие определять размеры платежей[48].

2.3. Права и обязанности сторон в договоре ипотеки

Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остаётся у залогодателя[49]. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель и залогодатель.

Залогодержатель, который является одновременно и кредитором по основному обязательству, имеет право по договору ипотеки в случае неисполнения основного обязательства должником получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед другими кредиторами[50].

Залогодатель, в свою очередь, является лицом, который передает в залог залогодержателя недвижимое имущество, на которое в случае неисполнения должником обязательства будет наложено взыскание[51].

По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным. С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки[52]. При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан: — застраховать за свой счёт заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения; — принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательства и требований со стороны третьих лиц; — поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести все расходы по содержанию этого имущества, а также производить его текущий и капитальный ремонт; — немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества; — истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения[53]. На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества — предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором.

Залогодержатель имеет право требования досрочного исполнения обязательства и в том случае, если предмет залога погиб или повреждён либо право собственности или хозяйственного ведения на него прекращено, и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета залога допускается только с согласия залогодержателя, если законом или договором об ипотеке не предусмотрено иное. Залогодержателю принадлежит право преимущественного удовлетворения своего требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки, независимо от того, кто является выгодоприобретателем по договору страхования[54].

2.4. Обращение взыскания на имущества, заложенное по договору об ипотеке и его реализация

Обращение взыскания на заложенное имущество является первым этапом реализации права залогодержателя на удовлетворение из стоимости, заложенной вещи.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнения или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает[55]. Но если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано. Следует отметить, что в соответствии со ст. 337 ГК РФ, залог, по общему правилу, обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ранее ст. 23 Закона о залоге не включала неустойку в объем требований залогодержателя)[56].

Нельзя обращать взыскание на заложенное имущество, если обязательство не было исполнено должником по причинам, связанным с действием непреодолимый силы.

Ст. 349 ГК РФ допускает два варианта обращения взыскания на заложенное имущество — по решению суда и без обращения в суд[57].

По общему правилу, обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда, но стороны договора вправе договориться об обращении взыскания на заложенную недвижимость без судебного решения. Это возможно в случае заключения сторонами специального соглашения об этом, заключенном сторонами после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, а для договора ипотеки требуется еще и обязательное нотариальное удостоверение.

Однако гражданским законодательством предусмотрен один случай, когда залогодержателем взыскание на заложенное имущество может быть обращено без предъявления иска в суд. Удовлетворение требования залогодержателя за счёт заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя и залогодателя, заключённого после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога[58]. В.В. Витрянский выделяет здесь три существенных обстоятельства. Во-первых, такое соглашение будет правомерным лишь в том случае оно если заключено залогодателем и залогодержателем после того, как должником в установленный срок не исполнено или ненадлежащее исполнено обязательство, то есть когда у залогодержателя появляются правовые основания для обращения взыскания на предмет ипотеки[59]. «Следовательно, — отмечает В.В. Витрянский, — всякое условие в договоре о залоге, о праве залогодержателя на внесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество признаётся юридически ничтожным, как, впрочем, и любое соглашение об этом, заключённое до установленной даты исполнения должником обязательства»[60]. Во-вторых, ГК РФ предъявляет особые требования к форме соглашения залогодержателя и залогодателя о внесудебном обращении взыскания на недвижимое имущество: такое соглашение должно быть нотариально удостоверено, в противном случае оно будет считаться ничтожным[61]. В-третьих, соглашение об обращении взыскания на заложенную недвижимость может быть оспорено сторонами такого соглашения. Соглашение может быть признано недействительным по иску любого лица, чьи права нарушены указанным соглашением, например предшествующими залогодержателями или собственником имущества. Очевидно, что в заключении такого соглашения заинтересованы обе стороны договора об ипотеке, так как залогодержатель получает возможность удовлетворить свои требования к должнику без лишних проволочек, а залогодатель — избежать судебных издержек.

В ряде же случаев взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда:

1) если для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель отсутствует, и установить его местонахождения невозможно[62].

Кроме того, Законом об ипотеке предусмотрен ряд специальных случаев, когда обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество может производиться только через суд:

1) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

2) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Непосредственная реализация заложенного имущества является вторым этапом реализации права залогодержателя на удовлетворение из стоимости, заложенной вещи[63].

Возможны (допускаются при соблюдении определенных условий) следующие способы реализации предмета ипотеки при обращении взыскания:

- продажа по решению суда на аукционе, организованном судебным приставом;

- продажа по решению суда с согласия залогодержателя и залогодателя на аукционе, организатором которого является специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени;

- продажа при обращении взыскания во внесудебном порядке на аукционе, организатором которого является специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени;

- продажа при обращении взыскания во внесудебном порядке залогодержателем третьему лицу по договору комиссии на основании соглашения с залогодателем;

- приобретение предмета ипотеки залогодержателем на основании соглашения с залогодателем по договору купли-продажи;

- приобретение предмета ипотеки залогодержателем по начальной цене публичных торгов после объявления публичных торгов несостоявшимися на основании п. 2 ст. 58 ГК РФ[64];

- а так же, приобретение предмета ипотеки залогодержателем случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися в соответствии с п. 4 ст. 58 по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах[65].

Независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество — по решению суда или по соглашению сторон — предмет залога должен быть реализован с соблюдением правил, установленных Гражданским Кодексом. В статьях 447-449 ГК РФ установлен порядок заключения договоров на торгах и регулируется их организация и проведение. Согласно п.1 ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества производится путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок[66].

В соответствии с п.2 ст.350 ГК РФ по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года[67]. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома и квартиры, проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению (эта же норма предусмотрена и в проекте закона об ипотеке). В этом случае между собственником, приобретшим жилой дом или квартиру, и залогодателем и членами его семьи должен заключаться договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества зависит от того, обращается ли взыскание на предмет ипотеки по решению суда или во внесудебном порядке. Если взыскание на предмет залога обращено без предъявления иска в суд, начальная продажная цена, как и первоначальная оценка, определяется по соглашению сторон. В противном случае начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяются решением суда.

В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени[68].

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели[69].

В случае если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Впоследствии организатор торгов, давший извещение, вправе отказаться от их проведения не позднее, чем за три дня до наступления объявленной даты проведения торгов в форме аукциона и не позднее, чем за 30 дней до проведения конкурса. Если предполагалось провести закрытые торги, их организатору придётся возместить реальный ущерб, независимо от того в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов. Что касается открытых торгов, то обязанности возместить их участникам понесённые убытки возникает у организатора проведения торгов только в случае нарушения установленных сроков отказа от их проведения[70].

Участники публичных торгов вносят на депозит суда задаток в размере не более 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества[71]. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно после окончания торгов. Сумма, внесённая лицом, выигравшем торги, засчитывается в счёт его обязательств по оплате приобретённого имущества. Однако если покупатель в установленный срок не внесёт остальную сумму, задаток ему не возвращается.

Торги начинаются с указанной в акте об аресте оценочной стоимости продаваемой недвижимости. Заложенное имущество продаётся лицу, предложившему на торгах наивысшую цену[72].

Результаты торгов удостоверяются протоколом, который подписывается организатором торгов и их победителем и имеет силу договора. В случае же отклонения от подписания протокола победитель торгов утрачивает внесённый им задаток. Если от подписания протокола уклоняется непосредственно организатор торгов, то он обязан возвратить лицу, выигравшему торги, внесённый им задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки в части, превышающей сумму залога[73]. Судебное постановление, выданное лицу, которое приобрело заложенное имущество, в удостоверение его права на это имущество является основанием для внесения необходимых записей в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вступившие в силу решения и определения суда и определения судов в отношении прав на недвижимость подлежат в трёхдневный срок обязательному направлению судебными органами в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[74]. Регистратор прав не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

В законе предусмотрены ограничения по субъектному составу. В торгах не имеют права участвовать в качестве покупателей, в том числе через представителей, должностные лица органов местного самоуправления, суда, прокуратуры, органов внутренних дел и члены их семей, залогодержатель, а также проводящие торги, специализированные организации. Не вполне понятны ограничения для залогодержателя, так как Гражданский Кодекс РФ установлена возможность передачи предмета ипотеки по соглашению сторон[75]. Залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество, если торги будут объявлены несостоявшимися. При этом залогодержатель может зачесть в счёт покупной цены свои требования по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

В случае если залогодержатель не достигнет соглашения с залогодателем о приобретении заложенного имущества и не подаст заявления об этом, судебный исполнитель не ранее чем через десять дней после объявления торгов несостоявшимися назначает повторные торги. Повторные торги объявляются и происходят с соблюдением правил, установленных для первых торгов, но начинаются с оценочной или с первой предложенной суммы. И только при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах[76].

Если же залогодержатель настаивает на более низкой оценке имущества или залогодатель не согласен оставить предмет ипотеки за залогодержателем спор должен рассматриваться залогодержателем по правилам рассмотрения преддоговорных споров в соответствии со ст. 445 ГК РФ[77]. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет ипотеки в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися договор о залоге прекращается.

Поскольку продажа заложенного имущества осуществляется в виде аукциона или конкурса возможны ситуации, когда предмет залога будет продаваться с публичных торгов по цене, отличающейся от той, которую залогодержатель и залогодатель имели в виду, обеспечивая исполнение обязательства залогом соответствующего имущества[78].

Сумма, вырученная при реализации предмета ипотеки распределяется следующим образом: первоначально покрываются расходы по исполнению, то есть сюда же должно входить и вознаграждение организации, проводившей торги; затем происходит удовлетворение требований залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой; потом удовлетворяются требования залогодержателей в порядке очерёдности по последующим залогам данного имущества; и, наконец, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного ипотекой требование залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Как отмечалось выше, залогодатель, в роли которого может выступать как должник в основном обязательстве, так и третье лицо, вправе в любое время до продажи предмета ипотеки (т.е. даже после начала публичных торгов) прекратить обращение на него взыскания и его реализацию[79]. Для этого должник должен исполнить обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Любое соглашение, ограничивающее данное право залогодателя, ничтожно. Думается, что лицо, по требованию которого прекращено обращение взыскания на заложенное имущество или его реализация, обязано возместить залогодержателю расходы, понесённые в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

3. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ, ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР

3.1. Особенности ипотеки земельных участков

Земля — это самый надёжный объект залога, так как при её рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а напротив, её стоимость постоянно растёт. Парадокс заключается в том, залог земли в Российской Федерации практически отсутствует. Несмотря на введение в 1993 году в Конституции Российской Федерации[80] понятия «частная собственность на землю» это важнейшее условие существования рынка как такового в России сегодня фактически отсутствует, а ведь без частной собственности полноценное функционирование ипотеки наталкивается на массу препятствий.

Особенности ипотеки земельных участков определяются нормами, установленными в следующих актах гражданского законодательства РФ:

- Гражданском кодексе РФ (в гл. 23, в частности, в п. 2 ст. 334, в п. 3-5 ст. 340)[81];

- Законе «Об ипотеке»[82].

Особенности ипотеки земельных участков в Законе об ипотеке устанавливаются нормами, содержащимися как в специальной гл. XI (ст. 62-68), так и в других главах[83].

Ряд норм, важных для ипотеки земельных участков, содержится в указах Президента РФ:

- от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (с изменениями от 3 ноября 1999 г.)[84].

В соответствии с ГК РФ «Понятие и основания возникновения залога» залог земельных участков (ипотека) регулируется Законом об ипотеке[85]. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

В ст. 340 ГК РФ «Имущество, на которое распространяются права залогодержателя» содержатся нормы, регулирующие условия ипотеки земельных участков, а также зданий и сооружений, находящихся на этом земельном участке[86].

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части[87].

Пункт 4 ст. 340 ГК РФ гласит:

«При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом»[88].

Предусмотрен и обратный случай, когда предметом ипотеки является земельный участок, на котором находится здание или сооружение. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или взводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие[89]. При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (иначе говоря — сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в том случае, если между ними возникает спор — судом. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком[90]. Стоит отметить, что сам сервитут не может быть предметом залога.

И, наконец, третье правило касается случаев, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу. Суть этого правила заключается в том, что при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами[91].

Земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, могут быть заложены по договору об ипотеке только при условии, что права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество[92].

Виды земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки, определены в ст. 62 Закона «Об ипотеке» следующим образом:

«1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности»[93].

Другими словами, по договору об ипотеке могут быть заложены только следующие земельные участки:

- находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;

- приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;

- земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

При этом вышеуказанные участки должны отвечать следующим требованиям:

- они не должны относиться к земельным участкам, не подлежащим ипотеке в соответствии со ст. 62 Закона «Об ипотеке»[94];

- они должны быть выделены в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности[95].

Продаже не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, оборот которых не допускается законодательством РФ. Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды утвержден постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 2[96].

Норма, содержащаяся в п. 2 ст. 62 Закона «Об ипотеке», существенно ограничивает по сравнению с правилами ГК РФ право гражданина или юридического лица заключать договор ипотеки земельного участка, находящегося в общей долевой или совместной собственности[97]. В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников[98].

К залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, правила Закона «Об ипотеке» применяются при условии соблюдения правил ст. 69 Закона «Об ипотеке»[99].

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона «Об ипотеке» при ипотеке земельного участка оценка предмета определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением требований ст. 67 Закона «Об ипотеке». Оценка земельного участка должна быть указана в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Если предметом ипотеки являются земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, составление и выдача закладной не допускаются. Кроме того, составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки является право аренды земельного участка[100].

В случаях, когда предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года[101].

Если предметом ипотеки является земельный участок, в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном во внесудебном порядке, стороны не вправе предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В этом случае стороны обязаны осуществить реализацию заложенного имущества либо на открытых торгах, либо на аукционе, организованном залогодержателем[102].

В том случае, когда при обращении взыскания на земельный участок как предмет ипотеки этот участок приобретается залогодержателем (залогодержатель оставляет земельный участок за собой), а этот земельный участок по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, то он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. 238 ГК РФ[103].

Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, может осуществляться только при соблюдении требований, установленных нормами ст. 69 Закона «Об ипотеке»[104].

В ст. 63 Закона «Об ипотеке» приведен перечень земельных участков, не подлежащих ипотеке. Такими земельными участками являются:

- земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

- сельскохозяйственные угодия из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;

- полевые земельные участки личных подсобных хозяйств;

- часть земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В соответствии с п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством[105]. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления[106].

Размер садового, огородного или дачного земельного участка устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков[107].

Однако из-за фактического отсутствия частной собственности на землю (исключая крохотные приусадебные участки) все вышеприведённые нормы не находят своего применения. Банки вынуждены отказывать в кредите сельским товаропроизводителям, поскольку их земля остаётся в государственной собственности, а иных ликвидных активов в силу их бедственного экономического положения у них нет.

Крайне важен вопрос собственности на землю и в жилищном строительстве. Во всём мире общепринятой является схема, при которой строитель, являясь собственником земли, под её залог привлекает кредиты на необходимое строительство. Сегодня в России ипотека нужна даже производителям строительных материалов. В настоящее время многие субъекты Федерации приняли собственные земельные кодексы, в которых разрешена свободная купля-продажа земли[108].

3.2. Отличительные черты ипотеки предприятий, зданий и сооружений

Как отмечалось выше «при ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество[109]. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества»[110].

В соответствии с п. 2 ст. 340 ГК РФ «при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором»[111]. В состав заложенного имущества могут включаться полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем улучшения имущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества, предприятия, передаваемого в ипотеку, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия, и отражается в его самостоятельном балансе.

Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия должны быть приложены к договору об ипотеке. Это требование связано с большим финансовым риском для залогодержателя.

Второе предложение ч. 1 ст. 69 Закона «Об ипотеке» представляет собой дословное воспроизведение нормы, содержащейся в п. 3 ст. 340 ГК РФ. Указанная норма была разъяснена в п. 45 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следующим образом:

«В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части» [112].

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой[113].

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ[114]. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться, исходя из ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками»[115].

Следует отметить, что указанное разъяснение было дано до принятия и вступления в силу Земельного кодекса РФ. В ст. 35 Земельного кодекса РФ установлены правила перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение[116].

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком[117].

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ[118]. В соответствии с ним предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ[119].

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом[120]. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота[121].

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение[122].

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой ограниченное вещное право в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Данное регламентируется нормами, содержащимися в ст. 268 «Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком» и 269 «Владение и пользование землей на праве постоянного пользования» ГК РФ[123].

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства[124].

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью[125].

Следует отметить, что с момента введения в действие Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются[126].

В ч. 3 ст. 69 Закона «Об ипотеке» установлена императивная норма, в соответствии с которой право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования таким земельным участком[127]. При этом новый собственник приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Такой порядок соответствует правилам, установленным в ст. 552 ГК РФ «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости»[128].

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости[129].

3.3. Особенности ипотечного кредитования жилых домов и квартир

Особенности ипотеки жилых домов и квартир определены в главе XIII Закона «Об ипотеке». Нормами статей, содержащихся в данной главе, устанавливаются:

- виды объектов недвижимости, к которым применяются специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир[130];

- применение правил Закона «Об ипотеке» в случаях, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть жилой квартиры, состоящая из одной или нескольких комнат[131];

- специальные правила заключения договора об ипотеке жилых домов и квартир[132];

- правила залога доли в праве общей собственности на жилой дом при ипотеке квартир в жилом многоквартирном доме[133];

- особенности ипотеки строящихся жилых домов[134];

- особенности ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных за счет ипотечного кредита[135];

- особенности обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки является жилой дом или квартира[136];

права арендаторов и нанимателей заложенного жилого помещения при обращении взыскания на это помещение[137].

Следует отметить, что Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ в ст. 74, 77, 78 были внесены изменения и дополнения[138]. При этом наиболее существенные изменения коснулись порядка и правил обращения взыскания на заложенные жилые дома или квартиры.

В связи с тем, что жилые дома и квартиры являются разновидностями либо частями зданий, к ипотеке жилых домов и квартир применяются правила ст. 69 Закона об ипотеке «Ипотека предприятий, зданий и сооружений с земельным участком, на котором они находятся»[139]. При ипотеке индивидуальных жилых домов (как возведенных, так и строящихся) следует учитывать требования, установленные нормами гл. XI Закона об ипотеке «Особенности ипотеки земельных участков».

Виды объектов недвижимости, к которым применяются специальные правила[140], установленные для ипотеки жилых домов и квартир, установлены в пп. 1-3 ст. 74 Закона «Об ипотеке» «Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир» следующим образом:

«1. Правила настоящей главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

3. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются»[141].

Таким образом, законодатель сформулировал два критерия применения специальных правил, содержащихся в гл. XIII Закона «Об ипотеке», относящихся к предмету ипотеки. Для того чтобы применялись специальные правила, предмет ипотеки (дома, квартиры или их части) должен:

- принадлежать на праве собственности или гражданину, или юридическому лицу;

- предназначаться для постоянного проживания[142].

Норма, содержащаяся в п. 2 ст. 74 Закона «Об ипотеке», запрещает ипотеку индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности[143].

Специальные правила гл. XIII Закона «Об ипотеке» применяются в тех случаях, когда предметом ипотеки выступают жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности как российским, так и иностранным юридическим лицам.

Специальные правила гл. XIII Закона «Об ипотеке» применяются только к ипотеке зданий или частей зданий, если они предназначены для постоянного проживания. Если ипотека устанавливается на здания или части здания, предназначенные для временного пребывания, к такой ипотеке не применяются нормы, установленные в статьях гл. XIII Закона «Об ипотеке». Такая ипотека устанавливается на общих основаниях. Следует подчеркнуть, что критерием является предназначение здания, а не его фактическое использование. Так, жилой дом может использоваться лишь для временного пребывания и отдыха, но если существует возможность постоянного проживания в нем (возможность постоянной регистрации), то к ипотеке такого задания будут применяться специальные нормы по ипотеке жилых домов и квартир[144].

Предназначение жилого помещения определяется в соответствии с записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В подразделе 1 Единого реестра в графе «Назначение» указывается основное назначение объекта, например: жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п[145].

В соответствии со ст. 2 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25 июня 1993 г. N 5242-I установлено значение таких понятий, как «место жительство» и «место пребывания». Местом жительства могут быть жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ[146].

Местом пребывания могут быть гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, — в котором он проживает временно.

Предметом ипотеки могут быть объекты незавершенного строительства. В соответствии с п. 2 ст. 5 Закона «Об ипотеке» правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений. При этом должны соблюдаться правила ст. 69 Закона «Об ипотеке» «Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся»[147].

В ст. 76 «Ипотека строящихся жилых домов» Закона «Об ипотеке» устанавливается следующее: «При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства»[148].

Другими словами, в ипотеку могут быть переданы сам незавершенный строительством жилой дом, материалы (строительные и отделочные) и необходимое строительное оборудование, находящееся в собственности залогодателя. Для того чтобы передать в ипотеку объект незавершенного строительства, необходимо передать в ипотеку по тому же договору в соответствии с требованиями ст. 69 Закона «Об ипотеке»:

- либо земельный участок, на котором он находится;

- либо часть этого участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект;

- либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его части[149].

В соответствии с п. 1 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество[150]. Таким образом, для того чтобы зарегистрировать ипотеку незавершенного строительством жилого дома, необходимо предварительно зарегистрировать вещные права залогодателя на объект незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания[151]. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В специальной литературе приводятся указания на то, что для регистрации прав на объект незавершенного строительства необходимо представлять документ, подтверждающий факт приостановления строительства. Обязательность представления такого документа связывается с содержанием п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г. N 8, который гласит: «По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу»[152]. Однако, содержание процитированного пункта постановления Пленума ВАС РФ не является основанием для утверждения о том, что к недвижимому имуществу не могут быть отнесены не завершенные строительством объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

Однако для того, чтобы при регистрации права на объект незавершенного строительства избежать конфликта с представителями органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует представлять акт о расторжении либо о приостановлении договора подряда, а в том случае, когда строительство осуществляется хозяйственным способом, представить документ, подтверждающий приостановление работ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На сегодняшний день ипотека применяется для обеспечения исполнения обязательств при заключении различных договоров. Ипотека обеспечивает исполнение обязательств посредством двух функций:

1) стимулирует должника к надлежащему поведению, исполнению своих обязанностей, так как в противном случае наступают неблагоприятные для него последствия – обращение взыскания на предмет залога (стимулирующая функция);

2) при неисполнении должником своих обязанностей после реализации заложенного имущества из его стоимости кредитор получает удовлетворение (компенсационная функция).

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие положения относительно оснований возникновения ипотеки.

Гражданский кодекс и Закон об ипотеке предусматривают два основания ее возникновения: на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и в силу договора. В большинстве случаев ипотека возникает в силу договора. К ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.

При заключении договора волеизъявление однозначно направлено на установление залога недвижимости. При возникновении ипотеки в силу закона возможно два варианта:

1) ипотека возникает независимо от воли сторон;

2) ипотека носит диспозитивный характер, то есть стороны имеют право предусмотреть отсутствие ипотеки, указав это в договоре.

Необходимо сказать об изменившихся требованиях к форме договора об ипотеке. Законодатель отменил обязательное нотариальное удостоверение договора, что упрощает и удешевляет процедуру его заключения. Договор ипотеки подлежит государственной регистрации, несоблюдение которой влечет недействительность договора.

Однако, спецификой российской банковской системы выступает её универсальность, то есть выполнение одним банком практически всех банковских операций и оказание всего спектра услуг. В то время в как других странах банковская система многоуровневая: есть банки расчётные, инвестиционные, ипотечные. Такое разделение является более грамотным, как с экономической точки зрения, так и обывательской (для удобства людей).

В России же по мере насыщения рынка экономическими услугами происходит перенасыщение банков не только документальной работой, но и введений различных операций, что несомненно ведет к необходимости подготовки и переподготовке специализированных кадров. На практике получается, что кредитные организации, называющие себя ипотечными банками, фактически ипотекой не занимаются. Поэтому, необходимо создать систему, которая стимулировала бы банки выдавать кредиты под строительство и приобретение жилья на определенный срок. Это можно сделать за счёт уменьшения отчислений в резервный фонд Центрального Банка и урегулировать правовыми нормами.

Таким образом, мы приходим к тому, что в вопросах ипотеки имеется некий правовой вакуум, который нужно заполнять на федеральном уровне, однако стремительные темпы популяризации ипотечного кредитования дают возможность думать, что этот вакуум довольно в быстрые сроки уйдет в историю.

БИБЛИОГРАФИЯ

    1. Источники

1.1.Нормативно-правовые акты, правовые документы

1.1.1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (в ред. на 24 июля 2007 г.) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.06.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.4. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 29.12.2017, с изм. от 20.06.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.6. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.7. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.9. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2018) «О государственной регистрации недвижимости» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.10. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.11. Федеральный закон от 11.02.2002 N 18-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.12. Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (ред. от 03.04.2017) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.13. Указ Президента РФ от 16.05.1997 N 485 (ред. от 26.03.2003, с изм. от 12.05.2016) «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.14. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.15. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.16. Письмо ФССП РФ от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП «Разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.2. Материалы судебной практики

2.Литература

2.1. Научные труды одного и более авторов

      1. Басин Е.В., Гонгало Б. М., Крошенников П.В. Залоговые отношения в России. / Е.В. Басин, Б.М. Гонгало, П.В. Крошенников. - М., 1993. – 158 с.
      2. Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. / А.А. Башмаков. – Дибава, 1891. – 268 с.
      3. Гантовер Л.В. Залоговое право. / Л.В. Гантовер. - СПб., 1890.- 785 с.
      4. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. / С.В. Гриненко. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. – 107 с.
      5. Новицкий И.Б. Римское право. / И.Б. Новицкий. – М.: Ассоциация «Гуманитарное знание», 1993. – 245 с.
      6. Шевчук Д.А. Квартира в кредит без проблем / Д.А. Шевчук. – М.: АСТ: Астрель, 2008. – 256 с.

Диссертации и авторефераты диссертаций

2.2.1. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. / Л.А. Кассо. Дис. … докт. гр. права – Юрьев, 1898.

2.3. Статьи

2.4. Учебная и учебно-методическая литература

2.4.1. Витрянский В.В., Ем В.С., Козлова Н.В., Корнеев С.М., Мартьянова Т.С., Панкратов П.А., Савичев Г.П., Суханов Е.А., Телюкина М.В., Шерстобитов А.Е. Гражданское право. Учебник. Т. 2: Полут. 2. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, Н.В. Козлова, С.М. Корнеев, Т.С. Мартьянова, П.А. Панкратов, Г.П. Савичев, Е.А. Суханов, М.В. Телюкина, А.Е. Шерстобитов. – М.: БЕК, 2000. – 544 с.

2.4.2. Вишневский А.А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие. / А.А. Вишневский. – М.: БЕК, 1995. – 179 с.

2.4.3. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. Учебное и практическое пособие. / В.А. Горемыкин. – М.: Инфра-М, 1996. – 147 с.

2.5. Ресурсы сети Интернет

2.5.1. Выдел земли из долевой собственности в натуре. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://pravonedv.ru/uchastok/vydel-doli-zemli-v-nature.html

2.5.2. Ипотека в России (под ред. А.В. Толкушкина). – «Юристъ», 2002. [Электронный ресурс]. Режим доступа:

http://www.lawpages.narod.ru/library/grajdanskoe_pravo/podrazdeli/nedvigimost/6.rar

2.5.3. Колюшин Е.И. Практический комментарий к Федерального Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». / Е.И. Колюшин. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://docviewer.yandex.ru

2.5.4. Судебные и нормативные акты РФ. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://sudact.ru

2.5.5. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102 –ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=CMB&n=7220#06246703978972121

2.5.6. Руссипотека. Ипотечное кредитование в цифрах. Статистика выдачи ипотечных кредитов. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/

  1. Руссипотека. Ипотечное кредитование в цифрах. Статистика выдачи ипотечных кредитов. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/

  2. Вишневский А.А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие. / А.А. Вишневский. – М.: БЕК, 1995. С. 36

  3. Басин Е.В., Гонгало Б. М., Крошенников П.В. Залоговые отношения в России. / Е.В. Басин, Б.М. Гонгало, П.В. Крошенников. - М., 1993. С. 10

  4. Басин Е.В., Гонгало Б. М., Крошенников П.В. Там же. С. 11

  5. Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. / А.А. Башмаков. – Дибава, 1891. С. 4

  6. Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. / А.А. Башмаков. Дибава, – 1891. С. 5

  7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  8. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  9. Шевчук Д.А. Квартира в кредит без проблем / Д.А. Шевчук. – М.: АСТ: Астрель, 2008. С. 131

  10. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  11. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  12. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  13. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Там же.

  14. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Там же.

  15. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  16. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  17. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Там же.

  18. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. / С.В. Гриненко. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. С. 46

  19. Новицкий И.Б. Римское право. / И.Б. Новицкий. – М.: Ассоциация «Гуманитарное знание», 1993. С. 92

  20. Вишневский А.А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие . / А.А. Вишневский. – М.: БЕК, 1995. С. 98

  21. Новицкий И.Б. Римское право. / И.Б. Новицкий. – М.: Ассоциация «Гуманитарное знание», 1993. С. 93

  22. Гантовер Л.В. Залоговое право. / Л.В. Гантовер. - СПб., 1890. С. 297

  23. Гантовер Л.В. Залоговое право. Там же. С. 278

  24. Новицкий И.Б. Римское право. / И.Б. Новицкий. – М.: Ассоциация «Гуманитарное знание», 1993. С. 94

  25. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. / Л.А. Кассо. – Юрьев, 1898. С. 87

  26. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  27. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  28. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018). Там же.

  29. Ипотека в России (под ред. А.В. Толкушкина). – «Юристъ», 2002. [Электронный ресурс]. Режим доступа:

    http://www.lawpages.narod.ru/library/grajdanskoe_pravo/podrazdeli/nedvigimost/6.rar

  30. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  31. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  32. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 23.04.2018) «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  33. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.06.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  34. Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 29.12.2017, с изм. от 20.06.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  35. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  36. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. Учебное и практическое пособие. / В.А. Горемыкин. – М.: Инфра-М, 1996. С. 64

  37. Горемыкин В.А. Там же. 34

  38. Судебные и нормативные акты РФ. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://sudact.ru

  39. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  40. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  41. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  42. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018). Там же.

  43. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102 –ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=CMB&n=7220#06246703978972121

  44. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  45. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  46. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  47. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс»

  48. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102 –ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=CMB&n=7220#06246703978972121

  49. Колюшин Е.И. Практический комментарий к Федерального Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». / Е.И. Колюшин. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://docviewer.yandex.ru

  50. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федерального Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». / В.В. Смирнов, З.П. Лукина.- М.: Фонд «Правовая культура», 1999. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.bibliotekar.ru/ipoteka-2/

  51. Смирнов В.В., Лукина З.П. Там же.

  52. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  53. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  54. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  55. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  56. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  57. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  58. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  59. Витрянский В.В., Ем В.С., Козлова Н.В., Корнеев С.М., Мартьянова Т.С., Панкратов П.А., Савичев Г.П., Суханов Е.А., Телюкина М.В., Шерстобитов А.Е. Гражданское право. Учебник. Т. 2: Полут. 2. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, Н.В. Козлова, С.М. Корнеев, Т.С. Мартьянова, П.А. Панкратов, Г.П. Савичев, Е.А. Суханов, М.В. Телюкина, А.Е. Шерстобитов. – М.: БЕК, 2000. С. 145

  60. Витрянский В.В., Ем В.С., Козлова Н.В., Корнеев С.М., Мартьянова Т.С., Панкратов П.А., Савичев Г.П., Суханов Е.А., Телюкина М.В., Шерстобитов А.Е. Гражданское право. Учебник. Т. 2: Полут. 2. Там же. С. 156

  61. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  62. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  63. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  64. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  65. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102 –ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=CMB&n=7220#06246703978972121

  66. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  67. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018). Там же.

  68. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  69. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018). Там же.

  70. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018). Там же.

  71. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  72. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  73. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  74. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  75. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  76. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  77. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  78. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  79. Письмо ФССП РФ от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП «Разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  80. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  81. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  82. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  83. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  84. Указ Президента РФ от 16.05.1997 N 485 (ред. от 26.03.2003, с изм. от 12.05.2016) «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  85. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  86. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018). Там же.

  87. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018). Там же.

  88. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  89. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  90. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  91. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  92. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  93. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  94. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  95. Выдел земли из долевой собственности в натуре. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://pravonedv.ru/uchastok/vydel-doli-zemli-v-nature.html

  96. Постановление Правительства РФ от 05.01.1998 N 3 (ред. от 26.12.2011) «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  97. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  98. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  99. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  100. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  101. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  102. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  103. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  104. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  105. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  106. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.07.2018). Там же.

  107. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  108. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  109. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  110. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  111. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  112. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  113. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  114. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018). Там же.

  115. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  116. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  117. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  118. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.07.2018). Там же.

  119. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.07.2018). Там же.

  120. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.07.2018). Там же.

  121. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  122. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.07.2018). Там же.

  123. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  124. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018). Там же.

  125. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018). Там же.

  126. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  127. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  128. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  129. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  130. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  131. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  132. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  133. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  134. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  135. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  136. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  137. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  138. Федеральный закон от 11.02.2002 N 18-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  139. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  140. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  141. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  142. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  143. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  144. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  145. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2018) «О государственной регистрации недвижимости» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  146. Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (ред. от 03.04.2017) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  147. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  148. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  149. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018). Там же.

  150. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

  151. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017). Там же.

  152. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».