Автор Анна Евкова
Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

"Ипотека в гражданском праве РФ"

Содержание:

Введение

Изменения, произошедшие в нашей стране за время реформ, вызвали необходимость применения таких гражданско-правовых институтов, которые содействовали бы удовлетворению первоочередных интересов широкого круга людей. Особое внимание в числе таких институтов вызывает институт залога недвижимого имущества (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социально-направленных проектов, в первую очередь, в жилищной сфере.

Обращаясь к последним тенденциям в ипотечном кредитовании, можно заметить, что все больше людей приходит к привлечению этого вида кредита; банки, в свою очередь, повышают лояльность к заемщикам, снижая требования.

Объектом курсовой работы выступили общественные отношения, регулирующие гражданско – правовое регулирование ипотеки в РФ.

Предметом курсовой работы являются теоретические проблемы ипотечных отношений, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку, а также практика ее применения в современных условиях.

Цель курсовой работы: на основе исследования гражданского законодательства выявить особенности правового регулирования ипотеки жилых помещений в соответствии с российским законодательством и обозначить перспективы и тенденции совершенствования и развития.

Для достижения цели курсовой работы поставлены и решены следующие задачи: определить понятие и субъекты ипотечного кредитования, рассмотреть различные модели ипотечного кредитования; исследовать особенности заключения договора ипотечного кредитования, а именно этапы заключения и оформления сделки, правовой статус субъектов, а также уделить внимание обращению взыскания на жилое помещение, приобретенное с привлечением ипотечного кредита; определить направления совершенствования системы ипотечного кредитования.

В ходе подготовки курсовой работы были изучены нормативные и законодательные акты Российской Федерации в области ипотеки и ипотечного кредитования, диссертации других авторов, касающиеся вопросов регистрации ипотеки, а также материалы, размещенные на сайтах в сети Internet.

Рассматриваемые в курсовой работе вопросы проанализированы на основе действующего гражданского кодекса, закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилищного кодекса, закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», распоряжения Правительства РФ от 8 ноября 2014 г. N 2242-р, утверждающего Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года, и других нормативно-правовых актов, специальной литературы по данному вопросу, а также материалов периодической печати следующих авторов: Арт Я., Базанов И.А., Викторова Р.Н., Дудин А.С., Зайнулина С.Р., Киселев А.А., Мейер Д.И., Пашов Д.Б., Хуснетдинова Л.М., Шаронин А.В. и других.

Глава 1. Общая характеристика ипотеки и ипотечного кредитования

1.1. Понятие и субъекты ипотечного кредитования

Ипотека – это залог какого-либо недвижимого имущества с целью получения кредита. Ипотекой называют также закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту[1]. Ипотечный кредит – это, в свою очередь, один из элементов ипотечной системы. При выдаче кредита на покупку недвижимости приобретаемое недвижимое имущество передается в ипотеку (залог) банку в качестве гарантии возврата кредита[2].

В широком смысле ипотечное кредитование представляет собой многогранную систему, включающую в себя заемщиков, кредиторов, инвесторов, риэлторов, застройщиков, подрядчиков, финансовых посредников, страховые компании, ипотечные банки и государственные специализированные органы.

Как любая форма финансовых взаимоотношений ипотечное кредитование представляет собой совокупность субъектов и объектов процесса получения кредита под залог недвижимости. К основным субъектам ипотечного кредитования относятся (рисунок 1):

заемщики

кредиторы

оценочные агентства

субъекты ипотечного кредитования

продавцы недвижимого имущества

риэлторские организации

страховые компании

операторы вторичного ипотечного рынка

инвесторы

правительство

Рисунок 1. Субъекты ипотечного кредитования[3]

- заемщики – физические и юридические лица, которые обратились в банк (иную кредитную организацию) для получения ипотечного кредита; квалифицированные кредитором как платежеспособные и надежные, что обеспечило одобрение на выдачу кредита. Основная цель, преследуемая заемщиком, заключается в привлечении более дешевых финансовых ресурсов и в максимальном размере для различных целей: приобретения жилья, организации или реконструкции действующего производства товаров и пр.[4];

- кредиторы – это банки и иные кредитные организации, которые предоставляют заемщикам ипотечные кредиты на основании оценки их кредитоспособности и осуществляют последующее обслуживание выданных кредитов. Кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, может являться любое правоспособное лицо. Если в качестве кредитора выступает банк, то он преследует цель – получение максимальной доходности активных операций, снижение рисков и гарантию возврата выданного кредита;

- продавцы недвижимого имущества – это физические и юридические лица, осуществляющие продажу как собственного недвижимого имущества, так и принадлежащего другим лицам, по их поручению. Целью продавца является продажа имущества по более высокой цене и гарантированное получение денежных средств[5];

- риэлторские организации – индивидуальные предприниматели или юридические лица, профессионально занимающиеся посредничеством при заключении сделок аренды, купли-продажи коммерческой и жилой недвижимости путем сведения партнеров по сделке с целью получения комиссионных. В функции риэлторов входят подбор различных вариантов аренды, купли-продажи недвижимости для заемщиков и (или) продавцов, помощь в заключении сделок, организация продажи недвижимого имущества по поручению других лиц, участие в организации проведения торгов по реализации недвижимости, на которую обращено взыскание;

- страховые компании – имеющие установленную лицензию компании, осуществляющие страхование недвижимого имущества, находящегося в залоге, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка[6];

- оценочные агентства – это компании, которые осуществляют независимую профессиональную оценку недвижимого имущества, выступающего предметом залога по ипотеке (на этапах получения ипотечного кредита, реализации предмета залога, при проведении торгов и пр.). Суть оценки заключается в том, что для кредитора конкретное недвижимое имущество выступает в качестве обеспечения возврата выданных денежных средств. Поэтому кредитор, с учетом оценочной стоимости объекта на данный момент, должен прогнозировать возможность изменения рыночной стоимости. Например, изменение стоимости жилого помещения может быть связано как с индивидуальными особенностями самого объекта (планировка, применяемые материалы, их долговечность, соответствие нормам и стандартам жилого помещения и пр.), так и с его местоположением (близость к транспортным сетям, экологическая ситуация, перспектива развития района и пр.);

- операторы вторичного ипотечного рынка – это юридические лица, которые осуществляют выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и на их основании выпускают ценные бумаги;

- инвесторы – юридические и физические лица, которые приобретают указанные выше ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка;

- правительство – играет роль регулятора первичного и вторичного ипотечных рынков. Правительство может участвовать в управлении операторов вторичного ипотечного рынка, предоставить поручительство инвесторам по ценным бумагам[7].

Кроме того, важную роль, в частности при ипотечном кредитовании жилья, играют подразделения паспортной службы, органы опеки и попечительства, нотариат, юридические консультации и пр., так как они обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

1.2. Основные модели ипотечного кредитования

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, увеличивая срок погашения кредита и уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. Одной из важных проблем при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых ресурсов.

В соответствии с Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180[8], предусмотрено три вида банковских жилищных кредитов при кредитовании строительства (реконструкции) или приобретении жилья (таблица 1):

Таблица 1

Виды банковских жилищных кредитов при кредитовании строительства (реконструкции) или приобретении жилья[9]

№ п\п

Вид кредита

Характеристика

Направленность кредита

1

краткосрочный или долгосрочный кредит

предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство

земельный кредит

2

краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья

предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ

строительный кредит

3

долгосрочный кредит

предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья

кредит на приобретение жилья

В зависимости от способа рефинансирования ипотечных кредитов различают две базовые модели ипотечного кредитования (рисунок 2):

базовые модели ипотечного кредитования

двухуровневая

классическая

американская

одноуровневая

немецкая (европейская)

Рисунок 2. Базовые модели ипотечного кредитования[10]

Сущность немецкой (европейской) одноуровневой системы обеспечения долгосрочных целевых ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка, когда кредитная организация (банк) самостоятельно рефинансирует предоставленные им ипотечные кредиты за счет выпуска облигационных ценных бумаг. Данные ценные бумаги с одной стороны, обеспечены выданными ипотечными кредитами, с другой стороны – недвижимостью, которая находится в залоге у банка. Как правило, деятельность эмитентов строго контролируется государством и надзорными органами и законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися низкой степенью риска[11].

Наибольший успех в практическом использовании указанной модели ипотечного кредитования достигла Германия. В Германии удачно сочетаются механизмы кредитования граждан и механизмы накопления с поддержкой и стимулированием кредитования со стороны государства. Данная система была сформирована на основе специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений или строительно-сберегательных касс. Главным отличием указанной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования (принцип кассы взаимопомощи). В этом случае кредитные ресурсы целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков, а не заимствуются на открытом рынке капиталов. Право на получение кредита у заемщика возникает исключительно в том случае, если он ранее вкладывал в данное кредитное учреждение свои денежные средства, причем сумма сбережений должна быть равнозначна сумме запрашиваемого кредита. Данный факт имеет негативное значение для заемщика, так как не дает ему возможности приобретения недвижимости в любой удобный для него момент. Однако у данной модели есть и положительные стороны, так как в силу своей автономности данная модель потенциально менее других зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка. Указанная независимость выражается в том, за счет накоплений финансовых ресурсов путем привлечения денежных средств населения на первом этапе, кредитные учреждения получают возможность использовать привлеченные средства для выдачи кредитов гражданам, которые уже вышли на второй этап – этап получения кредитов, и которые ранее также вкладывали денежные средства в данное кредитное учреждение. До выплаты общей суммы вкладчик является кредитором, а после предоставления ему кредита он становится должником. Сочетание в одном лице вкладчика и заемщика относится к типичным характеристикам немецкой модели ипотечного кредитования. Данная модель менее зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость, нежели другая модель – американская[12].

Что касается американской системы (двухуровневой), в этом случае рефинансирование выданных кредитов относится к полномочиям специализированных организаций - ипотечных агентств, выпускающих ипотечные облигации. Сущность американской модели заключается в том, что кредитная организация (банк) выдает ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость. В дальнейшем кредитная организация может переуступить (продать) право требования по кредиту ипотечному агентству (кондуиту). При этом ипотечный кредит с баланса банка переходит на баланс ипотечного агента. С этого момента банк уже не несет никаких рисков по выданному кредиту. И даже если кредит не будет возвращен, убытки понесет кондуит. В свою очередь, ипотечные агенты объединяют приоьретенные кредиты в пулы и продают их инвесторам в виде МВS (Mortgage Backed Securities) - ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит предоставляет страховку от кредитного риска, то есть гарантирует инвестору своевременную выплату основного долга и процентов по этим ценным бумагам[13].

При использовании указанной системы роль и функции ипотечных банков существенно изменяются – ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников.

Указанная модель вторичного рынка наибольшее распространение получила в Соединенных Штатах Америки (откуда и возникло название). Успехи США в развитии данной модели кредитования были связаны с существованием трех крупных ипотечных агентов (кондуитов). Один из них - Джинни Мей был гарантирован правительством, два других - Фенни Мей и Фредди Мек, также воспринимались инвесторами как организации, гарантированные правительством США, хотя формально и считались частными акционерными обществами[14]. Несмотря на невысокую доходность, участники рынка охотно покупали ценные бумаги данных кондуитов, так как они были гарантированы федеральным бюджетом.

Американская модель предполагает, что за счет привлечения дешевых средств обеспечиваются низкие ставки по ипотечным кредитам. Однако, получается, что низкие ставки обеспечиваются, прежде всего, за счет субсидирования федерального бюджета, так как гарантированы государством. В связи с этим правительство США накладывало ограничения на деятельность кондуитов (в частности, чтобы не субсидировать ипотечные кредиты на покупку элитного жилья).

Глава 2. Процедура оформления договора ипотечного кредитования

2.1. Этапы заключения и оформления ипотеки жилого помещения

Рассмотрим этапы ипотечного кредитования (Приложение)[15].

На предварительном этапе заемщик, обращаясь в банк, получает интересующую информацию об условиях получения кредита, о своих правах и обязанностях при заключении­ кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования с учетом предполагаемой суммы кредита составляется смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявка на кредит[16].

Целью сбора и проверки информации о клиенте и залоге является, прежде всего, выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков. На данном этапе проверяется достоверность представленной заемщиком информации о его трудоустройстве, подтверждение доходов и расходов. Проверку клиента проводит служба экономической безопасности кредитного учреждения. Для оценки вероятности погашения кредита заемщиком проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг – это процедура, которая­ включает оценку вероятности погашения заемщиком ипотечного кредита и определение максимально возможной­ суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для­ первоначального взноса­ и оценки предмета ипотеки. С этой целью проводится анализ финансовых возможностей заемщика, оцениваются возможные риски, после этого кредитному отделу предоставляются рекомендации. Кроме всего прочего учитывается уровень квалификации, образования заемщика, его занятость в стабильно развивающейся и потенциально доходной сфере деятельности.

После этого принимается решение о выдаче кредита или отказе в предоставлении кредита. На данном этапе проводится оценка объекта залога, юристом дается заключение о приемлемости предмета залога, готовится заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, устанавливается величина кредита, процентная ставка, срок кредитования, порядок погашения кредита.

На следующем этапе - заключение кредитной сделки – возможно оформление и заключение следующих договоров: купли-продажи недвижимости; кредитного договора; договора ипотеки; договора страхования[17].

Договор купли-продажи жилого помещения, которое приобретается с привлечением заемных средств, заключается между заемщиком и продавцом жилого помещения. В договоре прописывается, что оплата за жилье осуществляется частично за счет собственных, частично за счет кредитных средств.

В кредитном договоре, заключенном между кредитором и заемщиком, предусматривается сумма кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер процентов за пользование кредитом; график погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и пр.

В случае заключения договора об ипотеке, в нем указываются: существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредита); размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и процентов за пользование заемными средствами); срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); предмет ипотеки; стоимость передаваемого в ипотеку объекта недвижимости; указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в ­пользовании у заемщика (залогодателя­); требования по страхованию имущества, передаваемого в ипотеку; основания обращения взыскания на предмет­ ипотеки и другие условия[18].

Договоров страхования может заключаться несколько – в соответствии с количеством объектов страхования. Страхование ипотечного кредита осуществляется для снижения риска кредитора; застрахованные кредиты на рынке более ликвидны. Система комплексного страхования привлекательна как для заемщика (заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом), так и для кредитора (страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке).

Указанный этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договору купли-продажи или платежному поручению ­заемщика.

На этапе «обслуживание кредитной сделки» осуществляется прием платежей по кредиту; проверка сотрудниками банка-кредитора соответствия внесенных средств графику платежей; расчет и взимание просроченных платежей; ведение работы с проблемными кредитами (переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий существующего договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.); ведение бухгалтерского учета операций; ведение отчетности по выданным кредитам[19].

Заключительный этап ипотечного кредитования – закрытие кредитной сделки. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и, при наличии, штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, то есть происходит закрытие кредитной сделки. После погашения задолженности в полном объеме ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество[20].

Взыскание на заложенные объекты недвижимого имущества (в судебном или внесудебном порядке) осуществляется в случае, если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке. Происходит реализация предмета ипотеки, денежные средства, полученные от реализации, идут на погашение долга кредитору, оплату расходов по процедуре обращения взыскания и продаже предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Таким образом, каждый этап ипотечной сделки регулируется не только Законом «Об ипотеке», но включает в себя огромную законодательную базу, в частности Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358), Жилищный кодекс, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», Закон « Об организации страхового дела в РФ» и др.

2.2. Правовой статус сторон по договору ипотеки

Важнейшей целью данной темы можно обозначить правильное позиционирование (в первую очередь, в смысле терминологии) участников сторон по договору ипотеки. Законодательство Российской Федерации обозначает и формирует две позиции соглашения ипотеки: залогодатель и залогодержатель.

Правовой статус залогодателя

Согласно законодательству РФ залогодатель имеет право[21]:

  • использовать предмет залога непосредственно в соответствии с его предназначением, при этом получать от этого доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает­ из существа залога (ст. 29 Федерального закона «Об ипотеке»);
  • отчуждать предмет залога, отдавать его в аренду­ или предоставлять в безвозмездное пользование другому­ лицу. Это возможно лишь при согласии залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке»);
  • завещать заложенное имущество (п. 3 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке»)[22];
  • в реальный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 4 ст. 345 ГК РФ);
  • в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив­ обеспеченное залогом обязательство (п. 4 ст. 348 ГК РФ) [23].

Обязанности залогодателя

Существенную группу обязанностей залогодателя правильно сформулировать термином «информативные»[24]. Залогодатель обязан:

  • сообщить залогодержателю об опасности возникновения реальной угрозы потери или повреждения имущества (ст. 32 Федерального закона «Об ипотеке»);
  • сообщить залогодержателю в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними прав на заложенное имущество (ст. 33 Федерального закона «Об ипотеке»);
  • сообщать каждому последующему залогодержателю, до заключения с ним договора о последующей ипотеке, информацию обо всех уже существующих ипотеках данного имущества (ст. 44 Федерального закона «Об ипотеке») [25].

Права залогодержателя

Дуальная основа­ ипотеки жилого помещения даёт возможность выделить права вещного, обязательственного и смешанного характера.

Вещные права, по мере сужения круга правомочий, можно расположить в следующем порядке: право собственности; право хозяйственного ведения и оперативного управления; право залогодержателя на заложенное жилое помещение; вещные права «пользователей» жилого помещения (членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилья и членов его семьи, членов жилищно-строительных кооперативов); вещные права сервитутных пользователей, объем правомочий которых является наименьшим[26].

Наряду с этим залоговое право имеет некоторые особенности, которые отличают его от других вещных прав. Залоговое право не дает права залогодержателю владеть и пользоваться заложенным имуществом (если это не предусмотрено договором), в то время как содержание других вещных прав заключается именно в пользовании вещью. Но в то же время залоговое право дает залогодержателю большее правомочие, по сравнению с другими вещными правами, - оно может повлечь лишение собственника­ принадлежащего ­ему права собственности[27].

Залогодержатель, у которого находилось или должно­ было находиться заложенное имущество, вправе потребовать­ его из чужого незаконного владения, в том числе из­ владения залогодателя, по правилам, установленным ст. 301, 302, 305 ГК (предъявить виндикационный иск – п. 1 ст. 347 ГK)[28].

Однако есть категория прав, которые носят смешанный характер. К ним можно отнести:

  • право дать согласие на замену предмета залога (п. 1 ст. 345 ГK РФ);
  • право залогодержателя передать свои права по договору о залоге другому лицу. При реализации данного права необходимо, во-первых, соблюдать общие правила о передаче прав кредитора путем уступки требования, установленные ст. 382-390 ГK РФ, и, во-вторых, уступить тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом (ст. 355 ГK РФ).
  • право на удовлетворение своего требования из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества (ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке»).
  • право использовать способы защиты прав (указанные в ст. 12 ГK PФ): если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (ст. 33 Федерального закона «Об ипотеке»)[29].

Обязанности залогодержателя

Специфической особенностью любого договора ипотеки является наличие минимального перечня обязанностей у залогодержателя. А бывают и такие договоры, где эти обязанности вообще не определены и не сформулированы. Этот факт объясняется тем, что договоры ипотеки имеют одностороннюю направленность, которая служит способом образования обязательств.

В целом, обязанности залогодержателя заключаются в непротиводействии реализации прав залогодержателя и предоставлении своего согласия в определённых случаях.

Но, необходимо отметить перечень обязанностей залогодержателя, который содержит действующее законодательство. В случае, когда заложенное имущество находится у залогодержателя, и, если иное не предусмотрено законом или договором, он обязан (ст. 343 ГК РФ):

  • страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения;
  • пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом в соответствии с его назначением и правилами, установленными ст. 346 ГК РФ;
  • не совершать действия, способные привести к потере заложенного имущества или уменьшению его стоимости, и осуществлять все необходимые мероприятия для обеспечения сохранности заложенного имущества;
  • принимать необходимые меры, направленные на защиту заложенного имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц[30].

В том случае, когда залогодержатель использует объект залога, он должен периодически предоставлять отчёт залогодателю о пользовании заложенным имуществом.

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

Помимо выше обозначенных обязательств залогодержателя, стороны ипотечного соглашения могут определить и указать иные обязательства. К примеру, в договоре по ипотеке можно прописать обязанность залогодержателя в возврате денежной суммы, которая останется уже после удовлетворения требования к залогодателю, в том случае, безусловно, если в результате реализации заложенного имущества вырученная сумма превышает размер требования залогодержателя.

Важно отметить, что когда речь идёт об ипотечном жилищном кредитовании, то заемщики, вступая в правоотношения с кредитором, главным образом, ставят задачу, содержащую стремление реализации своего права на удовлетворение жилищной потребности. Исследовательские наблюдения и практический опыт показывают, что значительное большинство кредитных организаций используют в своей деятельности, специально созданные формуляры кредитных договоров, договоров ипотеки, предназначенные для массового покупателя банковских услуг. Залогодатели – получатели кредитов не обладают возможностью корректировки и изменения договоров. Получатели кредитов поставлены в жёсткие рамки договорных условий, в которых основные акценты расставляют представители различных кредитных организаций, причём, эти акценты далеко не в пользу залогодателей. Залогодатель изначально ставится в позицию выбора, - либо идти на предлагаемые кредитной организацией условия, либо отказываться от договора в целом. Со своей стороны кредитные организации (залогодержатели) абсолютно не заинтересованы и не намерены прописывать в договор по ипотеке свои какие-то дополнительные обязанности[31].

Глава 3. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору об ипотеке: актуальные проблемы обращения взыскания на жилое помещение, приобретенного за счет ипотечного кредита

Во времена экономической дестабилизации, особенно касательно кредитно-денежной области, в секторе недвижимости и производственных взаимоотношений, кардинальный вопрос обращения взыскания на заложенное имущество обретает огромную и реальную важность. И в этой сложной ситуации, граждане, купившие квартиру с помощью финансовых средств банка и при этом, допустившие нарушение графика погашения кредита, или в перспективе, невозможность дальнейших выплат по ипотечному кредиту, задаются вопросом, обратит ли банк взыскание на заложенную квартиру, если она является для заемщика единственным жильем?[32]

В соответствии с ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания понимается изъятие имущества и (или) его реализация, осуществляемая должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю[33].

Согласно положениям части 1 статьи 446 ГПK Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Иными словами, если у должника имеется лишь одно-единственное помещение для проживания, взыскание для него не разрешается. Хотя, в данном случае, равно, как и в любом положении, есть исключение. И вот именно таким исключением, как гласит закон, является ипотека. Нормы указанной выше части 1 статьи 446 ГПК РФ, указывая на запрет обращения взыскания на единственное жилье заемщика-должника, все же содержат исключение из данного правила – «если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание»[34].

Таким образом, кредитная организация не будет учитывать тот факт, является ли квартира должника его единственным жильём именно для ситуации, связанной с договором по ипотеке. И на основании нарушения (просрочки) графика кредитных выплат, кредитная организация может обратить взыскание на заложенную квартиру. Безусловно, руководству кредитной организации будет выгодно и удобно идти по наилучшему, с точки зрения позиции руководства, пути, дабы запустить механизм по обращению взыскания на заложенное жильё. Но, судебная практика предупреждает о совершенной недостаточности разового нарушения графика погашения кредита для инициирования процесса взыскания по заложенной собственности. Судебная практика полностью и всецело объясняет кредитным организациям действительную роль залога в выстраивании правовых взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем. В абзаце 8 пункта 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств от 22 мая 2013 года зафиксировано следующее «Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему­ исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет ­залога от залогодателя к другому лицу (в том­ числе к залогодержателю), обращение ­взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении»[35]. В выше приведённой записи даётся предельно ясное объяснение цели и определятся функция предмета залога. Ведь, к сожалению, представители многих кредитных организаций до конца не понимают, что предмет залога является отнюдь не карательным инструментом (рычагом) давления на должника-залогодателя, а вполне себе стимулирующим фактором. И процедура обращения взыскания на объект залога является в высшей степени крайней (исключительной) мерой, когда все остальные механизмы и инструменты оказались тщетными. Необходимо иметь понимание, что целью глобальной любой кредитной организации является успешное выполнение всех договорённостей с клиентом-залогодателем по договору ипотеке, что будет гарантировать организации и прибыль и достойный имидж, а не отжим единственного жилья у должника-заёмщика с последующими судами и пересудами, что будет причинять мощный урон престижу кредитной организации с получением маловероятного дохода.

Характерные черты и процедура (регламент) обращения взыскания на недвижимое имущество переданное в залог, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке».

Законодательно утверждено, что обращение взыскания на предмет залога, возможно только в процессе судебной процедуры. По общему правилу, которое содержится в статье 51 Закона об ипотеке обращение взыскания на недвижимое имущество, находящееся в ипотеке, осуществляется только по решению суда. Значит, заемщику становится известно о намерении кредитной организации обратить взыскание на квартиру, не от самой организации, а из повестки суда.

В данном правиле тоже имеются исключения – обращение взыскания возможно и во внесудебном порядке. Эти исключения указаны в законе – в ч. 1 статьи 55 Закона об ипотеке.

Важно отметить, что те негативные метаморфозы в экономике нашей страны, произошедшие несколько лет тому назад, создают печальную картину развития общества, где граждане отнюдь не имеют реальную возможность улучшить свои условия проживания, а напротив, способны потерять ту единственную жилищную собственность, приобретённую с помощью кредитных средств и пребывающей в качестве объекта залога у кредитной организации. Важно обратить внимание на многочисленные прогнозы ведущих российских экономистов о дальнейшем развитии тренда на ухудшение экономической ситуации, особенно в области финансово-кредитного развития, а так же сложной ситуации на валютных и финансовых рынках.

Как показывает финансово-экономическая статистика, в период острейшей турбулентности на валютно-финансовых рынках, недвижимость становится весьма значимым инвестиционным объектом. Банковская статистика наглядно свидетельствует, что вложения в недвижимость служат реальной альтернативой различным банковским депозитам. По данным на 01.07.2016 года, суммарный ипотечный портфель на балансах банков составил 3 021,7 млрд. рублей, что на 32,8% превышает уровень соответствующего периода 2015 года[36]. Наряду с этим, по мере того, как наблюдается рост рынка, происходят изменения и показатели просроченной ипотечной задолженности. Когда ипотечный портфель банков претерпел колоссальное увеличение, объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) с начала 2016 года несколько возросла с 2,04% до 2,1% на 01 июля 2016 года. И важно отметить, что значительные темпы роста ипотечного портфеля способствовали получить достаточно невысокий уровень доли проблемных кредитов. Но, при этом, настороженность вызывает рост просроченной задолженности именно в абсолютном выражении: за первую половину 2016 года она увеличилась на 15% до 62,2 млрд. рублей[37].

Согласно аналитическим прогнозам наших ведущих экономистов и финансистов, в ближайшие годы (2017-2018 гг.) выше обозначенный показатель будет увеличиваться. На сегодняшний день, многие кредитные организации избрали тактику увеличения выдачи ипотечных кредитов, считая это наиболее устойчивым сектором. Организации осуществляют политику максимального увеличения количества гипотетических клиентов, используя, к примеру, варианты кредитов с достаточно низким первоначальным взносом (10% - 15%) и не требуя предъявления декларации о доходах. В этих условиях, безусловно, резко расширяется круг потенциальных клиентов-заёмщиков. Ведь, граждане, имеющие «серую схему деятельности» и, соответственно, получения доходов, получат возможность взятия кредитов и заключения договоров ипотеки. И при этом, данный контингент граждан только усилит напряжённость в плане нарушения графиков погашения кредитов, а возможно, и вообще, уплаты регулярных взносов по кредиту. Кризис 2009 года ярко продемонстрировал, что наиболее уязвимым контингентом работников является именно категория граждан, работающих в формате «серых схем», так как их работодатели, при возникновении определённых трудностей, прибегают ко всякого рода кардинальным действиям, - сокращение уровня заработной платы, лишение премиальных и бонусных окладов и, даже вплоть до увольнений. В подобных ситуациях неуплата по кредитам и просрочка регулярных ипотечных взносов оказываются совершенно неизбежными. Тем самым, используя подобную тактику, многие кредитные организации резко повышают свои риски и реально увеличивают вероятность получения новых проблемных заёмщиков и дефолтных кредитов.

Из статистических наблюдений явствует, что зачастую неуплаты по кредиту и нарушения графиков погашения кредитов наступают обычно спустя 2 – 2,5 года после получения кредита заёмщиком. Наряду с этим, очень важно учесть тот факт, что сильнейшим стимулом роста просроченной задолженности по ипотечным кредитам может стать существенное ухудшение, в целом, макроэкономической ситуации в стране, которая уже сейчас оценивается ведущими экспертами как нестабильная с негативным трендом[38].

Надо понимать, что в условиях финансового кризиса подавляющее большинство семей не в состоянии, не нарушая графика погашения кредита, вовремя выплачивать ипотечные взносы. И подобные случаи, ни в коем случае, нельзя объяснять некими форс-мажорными обстоятельствами, поскольку экономический кризис является вполне себе объективным фактором и реальностью. Что должны предпринять граждане, когда происходит сокращение заработной платы, нерегулярная выплата и выплата с большими задержками? Происходят массовые увольнения граждан, взявших кредит. Как они смогут его погасить? Безусловно, подобные ситуации нуждаются в грамотном разрешении строго в рамках законодательно-правового поля.

Функционировавшие прежде нормы Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке»[39] включали ограничения, не разрешающие обращать взыскания на заложенное жилое помещение, если оно являлось единственным пригодным для постоянного проживания.

Современное законодательство не содержит такого ограничения: «обращение залогодержателем взыскания на жилье, находящееся в ипотеке, и реализация жилого помещения являются основанием для прекращения права пользования жильем самим заемщиком-залогодателем и членами его семьи»[40].

Ввиду наличия определённого несовершенства функционировавшего российского законодательства процедура обращения взыскания на объект залога (жилую собственность) создавала неоднозначность и несогласованность в действиях залогодержателей, залогодателей, судов и судебных приставов. Надо сказать, что сами кредитные организации (банки-кредиторы) пытались создать, удобные для себя, правила и порядок процесса взыскания на жилое имущество, находящееся в залоге.

В целях совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество и ­защиты интересов­ залогодателей Государственной Думой 26 декабря 2008 г. был принят Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество», который 11 января 2009 г. вступил в действие[41].

В данном законе указаны ситуации, при наличии которых запрещается осуществлять процесс обращения взыскания на объекты залога. Закон даёт разъяснение уточнённых понятий незначительности нарушения должником графика погашения кредита, который обеспечен залогом и отсутствия возможной корреляции объёма претензий залогодержателя (кредитная организация) рыночной оценки объекта залога.

ГК РФ гласит, что при наличии регулярных платежей (к примеру, в случае с кредитом по ипотеке) на объект залога можно обращать взыскание, если должник допустил более трех просрочек в платежах в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка была незначительна (ч. 3 ст. 348 ГК РФ)[42].

Осознавая всю сложность текущей финансово-экономической ситуации, представители кредитной организации абсолютно не должны стремиться к инициированию процесса обращения взыскания на объект недвижимости, находящийся в качестве предмета залога, если клиент (залогодатель) исправно выполняет свои обязательства согласно договору по ипотеке, по возврату кредита, даже, если у него произошли некоторые сбои в нарушении графика оплаты взносов для погашения кредита. Не вызывает сомнения то, что любой должник (залогодатель) априори имеет высокую мотивацию для скорейшего погашения кредита по ипотеке и максимально исправного выполнения своих обязательств по ипотечному договору, дабы перейти из статуса «залогодатель» в статус «собственник» уже своей жилой недвижимости.

Как гласит п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке: «… по заявлению залогодателя ввиду наличия уважительных причин, суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года, в частности, в том случае, когда залогодателем является гражданин, если залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности». Казалось бы, выше обозначенные нормы защищают интересы заёмщиков (залогодателей), что выражается в возможности некоторого лояльного отношения со стороны суда к заёмщику. Но, здесь возникает один очень интересный нюанс. А что, в сущности, можно предполагать под термином и формулировкой «уважительные причины»? Ведь, данное понятие, безусловно, требует определённого раскрытия и детальной конкретизации, дабы не допустить превратного (двусмысленного) понимания и анализа одной и той же практической ситуации. Например, относится ли задержка в выплате заработной платы работодателем гражданину (заёмщику) к категории уважительных причин, повлекшей за собой несвоевременную оплату кредитного взноса и, в целом, нарушение графика погашения ипотечного кредита?

Для этого, очень важным юридическим действием будет, - законодательное закрепление перечня уважительных причин, наличие которых позволит суду перенести или отсрочить процесс реализации объекта залога.

По этой причине следует пункт 3 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» изложить в такой редакции: «Согласно заявлению залогодателя суд, при ­наличии уважительных причин (тяжелая болезнь, многодетная­ семья, увольнение в связи с сокращением штатов и иные причины, которые судом признаны уважительными­) вправе в решении­ об обращении взыскания ­на заложенное имущество ­отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях­, когда: 1) залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору­ об ипотеке, при условии­, что залог не связан­ с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; 2) предметом­ ипотеки является земельный­ участок из состава земель­ сельскохозяйственного назначения».

В данном аспекте, перенос срока реализации заложенного имущества никак не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества и прописанных в договоре по ипотеке, и не снимает с заемщика обязательства возмещения, причитающихся кредитору (кредитной организации) процентов и неустойки в полном объеме.

Важно отметить, что на защиту интересов и прав залогодателя направлены и изменения, внесенные в Федеральный закон «Об ипотеке», запрещающие во внесудебном порядке обращать взыскание на жилое помещение, которые принадлежат физическим лицам на праве собственности[43]. К тому же, судебное разбирательство дополнительно гарантирует защиту прав залогодателя от недобросовестного поведения кредитора-залогодержателя. Ведь, надо признать тот факт, что многие залогодатели не имеют юридических навыков и практики участия в судебных процессах.

Со своей стороны, во многих случаях кредитные организации, обратившиеся в суд, достигают своей цели, даже если жилое помещение является для залогодателя и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания. Судебная практика, надо признать, движется в направлении удовлетворения исков различных кредитных организаций о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенные объекты недвижимости.

Увеличение числа выданных ипотечных кредитов, рост объёма просроченной задолженности по ипотечным кредитам неотвратимо и неизбежно приводит к усилению напряжённости во взаимоотношениях между залогодержателем (кредитная организация) и залогодателем (заёмщик), выражающейся в увеличении числа исковых заявлений залогодержателей об обращении взыскания на заложенные жилые объекты недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 78 Закона­ об ипотеке обращение залогодержателем­ взыскания на заложенные объекты жилой недвижимости и реализация­ этой недвижимости являются­ основанием для прекращения права пользования ими залогодателя­ и любых иных лиц­, проживающих в таких объектах жилой недвижимости (жилой дом или квартира), при условии, что­ такие жилой дом­ или квартира были заложены­ по договору об ипотеке, либо­ по ипотеке в силу закона в обеспечение­ возврата кредита или целевого­ займа, предоставленных банком или иной­ кредитной организацией­ либо другим юридическим лицом на ­приобретение или строительство­ таких или иных жилого дома­ или квартиры, их капитальный ремонт­ или иное неотделимое улучшение, а­ также на погашение ранее предоставленных­ кредита или займа на приобретение или строительство­ жилого дома или квартиры.

Важно отметить, что действующее российское законодательство при решении вопроса о выселении из жилых помещений, являющихся предметом ипотеки, проживающих там граждан, абсолютно не учитывает важные социальные факторы, такие как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, трудная жизненная ситуация, содержание несовершеннолетних детей. Данный пробел актуального законодательства способствует усилению и без того напряжённой социально-экономической ситуации в обществе.

В течение многих лет законодатели стараются создать скоординированную программу действий по оказанию помощи гражданам, утратившим способность выполнять свои обязательства по ипотечному кредиту. 

Уже продолжительный период Агентство по ипотечному жилищному кредитованию говорит о необходимости создания маневренных фондов и привлечения муниципалитетов к проблемам граждан, которые, по тем или иным причинам, не могут обслуживать ипотечный кредит.

В 2013 году рассматривался законопроект, предусматривающий выкуп залоговых квартир заемщиков в тех случаях­, когда клиент кредитной организации­ не может погашать­ кредит из-за болезни, сиротства, безработицы­ и по другим уважительным причинам. В подобных случаях государственные и муниципальные органы могли бы выкупить жилье у собственника-заемщика, а из вырученных денег погасить обязательство перед кредитной организацией. Наряду с этим, согласно законопроекту, гражданин получал бы право жить в жилом помещении на условиях социального найма – по такому договору живут сейчас в муниципальных квартирах граждане, не приватизировавшие жилые помещения. Согласно заключению от 02.10.2013 г. N 55/8 на проект Федерального закона № 256584-6 «О внесении изменений в Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» Комитет Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления не счел возможным поддержать законопроект и рекомендовал Государственной Думе отклонить его при рассмотрении в первом чтении[44].

В сущности, вышеупомянутые изменения позволили бы должнику (заёмщику) и членам его семьи не остаться на улице, а гарантированно получить временное жильё. То есть, после принятия решения о выселении из жилого помещения гражданина, являющегося должником по ипотечному кредиту, в том случае, если жилье является единственно пригодным для проживания, ему было бы гарантировано жилье из маневренного фонда, в котором он сможет проживать со своей семьёй временно, - до решения вопросов с кредитной организацией. Тем самым, данные изменения существенно усилят законодательство касательно его сферы социальных программ поддержки населения.

Важность и актуальность данного законопроекта не вызывает сомнений и полностью соответствует Конституции РФ, где право на жильё гарантировано, а также Жилищному Кодексу, в котором это право прописано в ст. 95.

Но, важно конкретизировать условия и те обстоятельства, гарантирующие предоставление жилья должнику (заёмщику) из маневренного жилищного фонда. Во-первых, необходимо наличие уважительных причин, к которым можно отнести следующие: тяжелая болезнь, многодетная семья, увольнение в связи с сокращением штатов и иные причины, которые судом признаются уважительными. Во-вторых, чтобы избежать такой ситуации, когда заемщик, заплатив несколько платежей по ипотечному кредиту, внезапно утратил возможность платить, установить еще одно ограничение: своевременное исполнение обязательств по кредиту или целевому займу, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, в течение трех лет.

В связи с этим необходимо дополнить главу 5 Жилищного Кодекса РФ статьей 32.1 следующего содержания:

32.1. Обеспечение жилищных прав граждан, утративших право на жилые помещения, приобретенные за счет кредита банка

1. Жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке участником долевого строительства или иным залогодателем (собственником), может быть изъято у него в результате обращения залогодержателем взыскания на это имущество в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Гражданину, у которого изымается жилое помещение, гарантируется соблюдение жилищных прав, установленных частью 1 статьи 95 настоящего Кодекса при соблюдении условий, предусмотренных частью третьей настоящей статьи.

2. Решение об изъятии жилого помещения принимается по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке» этого не требуется.

3. После ­принятия решения о выселении­ гражданина из жилого помещения­, являющегося единственным­ пригодным для постоянного проживания его, а­ также совместно проживающих с ним­ членов его семьи, при наличии­ уважительных­ причин (тяжелая болезнь, многодетная­ семья, увольнение в связи с сокращением штатов, и иные причины, которые судом признаны­ уважительными), а также при условии своевременного исполнения обязательств по кредиту или целевому займу, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, на которое обращено взыскание, в течение трех­ предшествующих лет, муниципальное образование­ соответствующего субъекта Российской Федерации, ­где расположено данное жилое помещение, должно обеспечить указанных граждан жилым помещением маневренного фонда.

Иной перечень правовых проблем появляется в ситуации, когда супруги, являющиеся сторонами ипотечного жилищного кредитования, приняли решение расторгнуть брак. Согласно статистическим данным, опубликованным Федеральной службой государственной статистики, количество разводов неизменно растет: за 2015 год – 1 квартал 2016 года расторгнут каждый второй брак[45]. В том случае, если супружеская пара, взявшая ипотечный кредит, решила развестись, а кредит еще не выплачен, то возникает вполне уместный вопрос, - как быть с возвратом ипотечного кредита, ведь изначально, при заключении договора ипотеки предполагалось, что выплата его будет осуществляться из общего семейного бюджета?

В соответствии с законодательством РФ, платежи по ипотечному кредиту, осуществлённые в период брака, считаются произведёнными за счет совместного имущества супругов, вне зависимости от индивидуального вклада каждого. И здесь важно отметить, что уровень дохода каждого супруга, равно, как и полное отсутствие дохода у одного из них значения не имеет. Так как, при заключении договора ипотеки возникает солидарная ответственность супругов, то при расторжении брака каждый из супругов может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных в период брака по ипотечному кредиту, либо на половину доли в квартире. В случае поручительства, то есть, когда один из супругов является стороной договора ипотеки, а другой только поручителем, выше обозначенное правило применимо. Ведь, поручительство предполагает так же возникновение солидарной ответственности у супругов.

А жильё, приобретённое с использованием средств кредитной организации до брака и находящееся в ипотеке, не является совместно нажитым имуществом. И в этом случае общими расходами являются лишь ежемесячные платежи по погашению кредита, уплаченные в период брака и они подлежат разделу[46].

В том случае, когда супруги принявшие решение расторгнуть брак, не хотят допустить ситуации, когда кредитная организация инициирует процесс по взысканию их заложенного имущества в счет неисполненного обязательства, то супруги должны не нарушая графика погашения кредита, продолжать регулярные совместные выплаты оставшейся части ипотечного кредита. Необходимо иметь ввиду, что если будут допущены более трех просрочек платежей в течение одного года, то кредитная организация вправе инициировать процедуру обращения взыскания на заложенное имущество и обратиться в суд. В этом случае заложенная недвижимость будет продана на аукционных торгах, а затем с помощью вырученной суммы денежных средств будут погашены задолженности и выплачены проценты по договору ипотеки.

Есть еще один способ решения выше обозначенной проблемы, в случае, если супруги желают продолжить выполнять свои обязательства, прописанные в договоре по ипотеке, но лишь за свою долю в недвижимости. Важно будет для этого оформить ее в свою собственность. В этой ситуации супруги (сторонники договора) могут обратиться в суд с заявлением о разделе задолженности по ипотечному договору и соответствующих процентов. Вероятнее всего, суд удовлетворит их заявление. И даже, если один из супругов выразит отказ от исполнения обязательств по договору ипотеки, уже никто не сможет заставить другого супруга принять на себя исполнение «чужого» обязательства.

Возможна ситуация, когда кредит оформлен лишь на одного супруга, а другой не желает признать солидарную ответственность по исполнению обязательств ипотечного договора, и отказывается совместно участвовать в выплате кредита. Тогда первый супруг (сторона договора) должен самостоятельно исполнить обязательство по возвращению кредита и процентов по нему. Исполнив солидарную обязанность за другого супруга, он имеет право регрессного требования к супругу в соответствующем размере.

Дабы не оказаться в подобной ситуации, супругам было бы целесообразно и рационально заключить брачный договор, в котором они смогут прописать все желаемые имущественные права и обязанности, как в совместном формате, так и касательно индивидуальной ответственности каждого по отношению к ипотечной недвижимости. Во избежании нежелательных и непредсказуемых последствий, супругам следует тщательным образом подготовить и прописать в брачном договоре все необходимые условия и положения, - какой будет размер первоначальной выплаты по ипотечному кредиту и кто именно из супругов будет ответственен за его оплату, кто из супругов будет осуществлять регулярные ежемесячные выплаты по кредиту, каким образом будет осуществляться раздел недвижимости между супругами, которая приобретена по ипотеке, кто из супругов станет собственником жилья после выполнения всех обязательств по возврату кредита, какая выплата в виде компенсаций будет предоставлена каждому из супругов в случае принятия ими решения о расторжении брака.

Каждый из супругов должен понимать важность и значение брачного договора, как реальный инструмент компромисса между ними касательно недвижимого имущества, которое было куплено с помощью кредита по ипотеке. Финансово-экономическая статистика показывает, что брачный договор в РФ является относительно редким явлением и супруги крайне редко пользуются им, как средством решения определённых вопросов, относящихся к совместной недвижимости и солидарным кредитам. Обычно, как показывает практика, брачный договор заключают лишь те супруги, которые имеют потенциальную собственность и финансовые средства для раздела, и, если принимают в краткосрочной перспективе солидарное решение о расторжении брака.

Необходимо подчеркнуть, что обязанности по кредитному договору не замыкаются непосредственно лишь на личности должника, эти обязательства могут выполнить и другие граждане. Но, здесь возникает вполне резонный вопрос, - кто и в каких ситуациях может осуществлять взнос по ипотечному кредиту? Часто данный вопрос возникает в случае смерти заемщика (залогодателя). В соответствии с п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, в том числе и в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая те, которые не были должным образом выполнены первоначальным залогодателем.

Наряду с тем, что наследник должника (заёмщика), принимая наследство, становится преемником всех прав и обязанностей должника. Таким образом, он, в сущности, принимает статус должника, но только строго в границах стоимости того имущества, которое он получил по наследству.

Имея ввиду то обстоятельство, что в соответствии с буквой закона наследник отвечает по долгам наследодателя сугубо в пределах стоимости унаследованного им имущества (ст. 1175 ГK РФ), отсутствие или недостаточность наследственного имущества является основанием для прекращения кредитного обязательства (так как исполнение его не представляется возможным) полностью или в недостающей части наследственного имущества (п. 1 ст. 416 ГK РФ).

Наследники заемщика, принявшие наследство, не могут отказаться от исполнения обязательств по кредитному договору. В случае возникновения просрочки по уплате кредитных платежей (или отказа от исполнения обязательств) банк имеет право потребовать досрочного расторжения кредитного договора, взыскания задолженности по нему и обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке. Если наследство заемщика в случае его смерти никто не принял, банк вправе в судебном порядке обратить взыскание на наследственное имущество в пределах сумм, необходимых для погашения долга перед банком[47].

На заложенное по ипотеке имущество взыскание может быть обращено и без обращения в суд. На основании п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке удовлетворение ­требований залогодержателя за счет­ имущества, заложенного по договору ипотеки, без ­обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения­ между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор­ ипотеки или заключено ­в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного­ согласия залогодателя­ на внесудебный порядок­ обращения взыскания на­ заложенное имущество. ­Такое согласие может быть дано до заключения договора­ ипотеки.

Важно подчеркнуть, что залогодатель (заёмщик), будучи априори собственником жилья, не должен быть лишён своих прав на жильё, даже после инициирования залогодержателем (кредитная организация) процедуры обращения взыскания на заложенную недвижимость. Необходимо понимать, что собственник недвижимости не должен быть лишён своих правомочий касательно объекта своей частной собственности. И в полном соответствии с конституционными, гражданско-правовыми нормами РФ, залогодатели­ (заёмщики) вправе самостоятельно распоряжаться жилой недвижимостью, принадлежащей им по праву собственности. На своё усмотрение, они могут его реализовать на рынке недвижимости, передать свои права собственности на эту недвижимость (например, путём оформления дарственной), обменять свою недвижимость, даже находящуюся в качестве объекта залога, на какое-нибудь иное жильё и т. д.

Заостряя внимание на процедуре «обращение взыскания» на заложенное имущество, инициируемое кредитной организацией (залогодержателем), важно подчеркнуть тот факт, что эта процедура, по сути, связана с выселением собственника и членов его семьи, что абсолютно неприемлемо для социальной ипотеки жилья. Ведь, выше обозначенная процедура, безусловно, идентифицируется как конфискация жилья у собственника. Тщательные исследования и анализ актуального законодательства в области реализации залоговых объектов недвижимости, дают возможность, резюмируя утверждать, что на заключительном этапе процесса инициирования взыскания на заложенную недвижимость, наглядно присутствуют определённые правовые недоработки, которые, вне всякого сомнения, должны быть устранены, что позволит, в целом, качественно улучшить социально-правовую составляющую всего действующего законодательства. В этом аспекте очень важно обратить пристальное внимание уровню развития системы социального обеспечения, ибо она, на сегодняшний день, достаточно неэффективна и требует кардинального улучшения. Как показывает практика, на рынке недвижимости совершенно отсутствует сектор дешёвого жилья и инициированный со стороны кредитной организации процесс выселения должника-залогодателя из жилища, приобретённого им с помощью кредита, вызовет негативную реакцию со стороны общества и создаст фактическую угрозу для жизни заёмщика и его семьи[48]. На основании вышесказанного, можно сделать следующий вывод: необходимы такие законодательные механизмы и рычаги, которые предоставили бы залогодателю (заёмщику) права и возможности самому непосредственно заниматься продажей собственной недвижимости, которая по ипотечному договору является объектом залога. В связи с этим, ст. 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке должны включать в себя необходимые альтернативные варианты реализации заложенного имущества. Таким образом, предоставляется залогодателю фактическая возможность самому осуществлять реализацию своей недвижимости, находящейся в залоге, но при участии залогодержателя (кредитная организация). Сущность вышеуказанного механизма состоит в том, что он позволит максимально понизить уровень риска для покупателей квартир, находящихся в ипотеке. Как показывают исследования и анализ рынка недвижимости, многие покупатели, обычно, не желают рассматривать предложения по покупке недвижимости, находящейся в ипотеке. Эта мотивация связана с том, что потенциальные покупатели недвижимости совершенно не могут быть уверены в том, что предоставив первоначальный взнос (задаток), в последствие не появятся трудности со снятием обременения. По этой причине следует применить целесообразную алгоритмическую схему, суть которой состоит в следующем: потенциальный покупатель, после принятия окончательного решения о приобретении объекта недвижимости, находящейся в залоге, переводит денежные средства за эту недвижимость на счёт продавца. Этот счёт находится в банке (кредитной организации), который является залогодержателем и в качестве объекта залога состоит покупаемая недвижимость, и из переведённых покупателем денежных средств будет возвращён долг. В данном ракурсе важно отметить, что в центр государственной регистрации необходимо подготовить договор между тремя сторонами:

1-я сторона – залогодатель (продавец);

2-я сторона – залогодержатель (кредитная организация);

3-я сторона – покупатель.

В итоге, трёхсторонний договор будет заключён залогодателем, залогодержателем и покупателем. Помимо договора, в центр государственной регистрации необходимо будет представить и другие документы (например, закладная), которые послужат основанием для того, чтобы единовременно зарегистрировать снятие обременения на реализованную недвижимость, договор купли-продажи недвижимости и переход права собственности на недвижимость.

Таким образом, усовершенствование действующего законодательства в направлении правового регулирования в сфере ипотеки жилья позволит решить важную синергетическую задачу, - защита конституционных основ гражданского права и сохранение вектора поступательного развития социальной сферы гражданского общества.

Заключение

Государством ипотечное кредитование и ипотека жилья рассматриваются в качестве механизмов, которые способны решить задачу большой социальной важности в масштабах­ страны – жилищную проблему. Формирование в Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитования определено Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики. Развитие системы ипотечного кредитования положено в основу приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В то же время на решении жилищной проблемы в России сказывается имеющее место быть несовершенство существующей законодательной базы. Поэтому, по мнению автора, важной задачей со стороны законодателя является доработка действующего законодательства в соответствии с потребностями практики. В частности, предлагается:

- законодательно уточнить механизм выселения граждан и предоставления им жилья при обращении взыскания на заложенное имущество, особенно при наличии в составе семьи несовершеннолетних и пенсионеров.

- снизить ставки по ипотечным кредитам путем реализации специальных целевых программ (определить льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита для отдельных категорий населения);

- разработать механизм реализации залогового имущества, предусмотрев право залогодателя самому реализовать недвижимость, гарантируя кредитной организации возврат имеющейся задолженности по кредиту.

Наличие у различных видов залога собственных правовых и экономических особенностей, проблемы, которые характерны для каждого из видов залога в отдельности, определили необходимость на законодательном уровне закрепить особенности ипотеки некоторых видов недвижимости и гарантии реализации прав и законных интересов участников отношений. В связи с тем, что в России наиболее распространена жилищная ипотека, подробно рассмотрены вопросы ипотечного кредитования жилых помещений.

В результате проведенного анализа действующего законодательства по вопросам реализации заложенного имущества, в частности, жилых помещений, можно сделать вывод, что на данной, завершающей, стадии обращения взыскания на заложенное имущество, все еще остаются правовые недостатки, требующие своего совершенствования.

Список использованной литературы

Нормативно - правовые акты

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 03.07.2016 г.) (с изм. и доп., вступ в силу с 01.08.2016г.) // http://www.consultant.ru/.
  2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ (принят ГД РФ 23.10.2002г.) (ред. от 02.03.2016) // http://www.consultant.ru/.
  3. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) (ред. от 05.10.2015) // http://www.consultant.ru/.
  4. Федеральный Закон «Об исполнительном производстве» от 22.10.2007г. № 229-ФЗ (принят ГД РФ 14.09.2007г.) (ред. от 01.05.2016) // http://www.consultant.ru/.
  5. Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" (принят ГД ФС РФ 26 декабря 2008 г.) // Российская газета. 2015. 31 дек. N 267.
  6. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // http://base.garant.ru/12117965/
  7. Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года N 1180 «О жилищных кредитах»//

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=3852

  1. Обзор Президиума Верховного Суда России от 22 мая 2013 г. «Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств» от 23.05.2013 г. // http://www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=8650 .

Научная литература и материалы периодической печати

Арт Я. Ипотека. Руководство к действию. – Изд.: АСТ. 2013. – 256 с.

Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. – М.: «Статут», 2014. – 589 с. 

Боброва О.В. Правовые основы государственного регулирования банковского кредитования: автореф. дис. к. ю. н. Саратов, 2010. – 213 с.

Быстревский С.В. Ипотека как один из способов обеспечения исполнения кредитных обязательств: автореф. дис. ...к. ю. н. Москва, 2014. – 26 с.

Викторова Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. 2012. № 1. С. 21 - 24.

Горшенина М. В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора // Молодой ученый. 2012. №10. – с. 216-217.

Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2011. – 465 с.

Дудин А.С. Может ли банк обратить взыскание на заложенную в ипотеку квартиру, если она является единственным жильем заемщика // Компетентно о долгах. 2014. // http://www.hotdolg.ru/

Зайнуллина С.Р. Стороны по договору ипотеки // «Налоги» (газета), 2015, N 38. С. 23-26.

Исрафилов И. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хозяйство и право. 2011. № 2. – С. 93.

Киселев А.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Бюллетень нотариальной практики. - М.: Юрист, 2013, № 3. – С. 10-21.

Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2 ч.). Часть 1. Изд. 3-е, испр. М.: «Статут», 2013. – 218 с.

  1. Пашов Д.Б. Ипотека – не доступное жилье, или ипотека в национальном проекте «доступное и комфортабельное жилье – гражданам России» // электронная библиотека Консультант плюс 2016 г.
  2. Хуснетдинова Л.М. Обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение //Жилищное право 2014г., №10. – с. 17-18.

Шаронин А.А. Особенности ипотеки предприятий // Рынок ценных бумаг // 2014, № 13. – с. 55.

Шевчук Д. А. Ипотека: просто о сложном. ГроссМедиа; РОСБУХ, 2014. - 160 с.

Информация с сайтов:

  1. http://www.ahml.ru/ (сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).

http://www.gks.ru/ (официальный сайт Федеральной службы государственной статистики).

http://bankir.ru/ - информационное агентство.

Приложение

Этапы ипотечного кредитования

этапы ипотечного кредитования

предварительный

информирование заемщика об основных условиях кредитования, предоставление клиентом списка документов для получения кредита

сбор и проверка информации о клиенте­ и о залоге

оценка вероятности погашения кредита

максимальная сумма кредита

принятие решения по кредиту

определяется

срок

процентная ставка

порядок погашения кредита

заключение кредитной сделки

обслуживание кредитной сделки

закрытие кредитной сделки

  1. Арт Я. Ипотека. Руководство к действию. – Изд.: АСТ. 2013. – с.73

  2. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2 ч.). Часть 1. Изд. 3-е, испр. М.: «Статут», 2013. – с.58

  3. Киселев А.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Бюллетень нотариальной практики. - М.: Юрист, 2013, № 3. – с. 12

  4. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // http://base.garant.ru/12117965/

  5. Там же

  6. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // http://base.garant.ru/12117965/

  7. Там же

  8. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 "О жилищных кредитах"// http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=3852

  9. Боброва О.В. Правовые основы государственного регулирования банковского кредитования: автореф. дис. к. ю. н. Саратов, 2010. – с.112

  10. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. – М.: «Статут», 2014. – с. 316

  11. Викторова Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. 2012. № 1. с. 22

  12. Викторова Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. 2012. № 1. с. 23

  13. Викторова Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. 2012. № 1. с. 23

  14. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2011. – с.219

  15. Шевчук Д. А. Ипотека: просто о сложном. ГроссМедиа; РОСБУХ, 2014, с. 131

  16. Шевчук Д. А. Ипотека: просто о сложном. ГроссМедиа; РОСБУХ, 2014, с. 146.

  17. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // http://base.garant.ru/12117965/

  18. Шаронин А.А. Особенности ипотеки предприятий // Рынок ценных бумаг // 2014, № 13. – с. 51

  19. Шаронин А.А. Особенности ипотеки предприятий // Рынок ценных бумаг // 2014, № 13. – с. 52

  20. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // http://base.garant.ru/12117965/

  21. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) (ред. от 05.10.2015) // http://www.consultant.ru/

  22. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) (ред. от 05.10.2015) // http://www.consultant.ru/

  23. Ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // http://www.consultant.ru/popular/ipot/68_6.html#p681

  24. Зайнуллина С.Р. Стороны по договору ипотеки // «Налоги» (газета), 2015, N 38. С. 23

  25. Зайнуллина С.Р. Стороны по договору ипотеки // «Налоги» (газета), 2015, N 38. С. 24

  26. Исрафилов И.М. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хозяйство и право. 2011. N 2. с. 93.

  27. Быстревский С.В. Ипотека как один из способов обеспечения исполнения кредитных обязательств: автореф. дис. ...к. ю. н. Москва, 2014. –с.20

  28. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 03.07.2016 г.) (с изм. и доп., вступ в силу с 01.08.2016г.) // http://www.consultant.ru/

  29. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) (ред. от 05.10.2015) // http://www.consultant.ru/

  30. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 03.07.2016 г.) (с изм. и доп., вступ в силу с 01.08.2016г.) // http://www.consultant.ru/

  31. Горшенина М. В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора // Молодой ученый. 2012. №10. – с. 216

  32. Дудин А.С. Может ли банк обратить взыскание на заложенную в ипотеку квартиру, если она является единственным жильем заемщика // Компетентно о долгах. 2014. // http://www.hotdolg.ru/.

  33. Ст. 69 Федерального Закона «Об исполнительном производстве» от 22.10.2007г. № 229-ФЗ // http://www.consultant.ru/popular/ispolproisv/69_8.html

  34. Ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ от 14.11.2002 №138-ФЗ // http://www.consultant.ru/popular/gpkrf/8_62.html#p4092

  35. Обзор Президиума Верховного Суда России от 22 мая 2013 г. «Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств» от 23.05.2013 г. http://www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=8650

  36. По данным АИЖК // http://www.ahml.ru/

  37. По данным АИЖК // http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/reporting/quarterly/report2q2014.pdf

  38. Рост ипотечного кредитования может привести к увеличению проблемной задолженности в будущем //

    http://bankir.ru/novosti/s/rost-ipotechnogo-kreditovaniya-mozhet-privesti-k-uvelicheniyu-problemnoi-zadolzhennosti-v-budushchem-10082677/

  39. Ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 05.10.2015 г.) // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33972/?frame=12#p698

  40. Ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 05.10.2015 г ) // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_164533/?frame=12#p1321

  41. Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" (принят ГД ФС РФ 26 декабря 2008 г.) // Российская газета. 2015. 31 дек. N 267.

  42. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 03.07.2016 г.) (с изм. и доп., вступ в силу с 01.08.2016г.) // http://www.consultant.ru/

  43. Ч. 5 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 05.10.2015 г.) // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_164533/?frame=8#p810

  44. Заключение от 02.10.2013 г. N 55/8 на проект Федерального закона № 256584-6 «О внесении изменений в Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=PRJ;n=116048

  45. По данным Федеральной службы государственной статистики // http://www.gks.ru/

  46. Хуснетдинова Л.М. Обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение //Жилищное право 2014 г., №10.

  47. Хуснетдинова Л.М. Обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение //Жилищное право 2014 г., №10

  48. Пашов Д.Б. Ипотека – недоступное жилье, или ипотека в национальном проекте «Доступное и комфортабельное жилье – гражданам России» // электронная библиотека Консультант Плюс 2016