Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме .

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость уже долгое время была и по сей день остается одним из самых ценных и востребованных объектов гражданского права. Каждый день граждане сталкиваются с вопросами правоотношений в области недвижимости: продают, дарят, покупают, берут в аренду различные виды недвижимого имущества – квартиры, дома, земельные участки, парковочные места и т. д.

При этом несмотря на то, что понятие недвижимости закреплено в действующем Гражданском кодексе РФ и законодатель установил особый правовой режим для данного вида имущества, сложность и большое количество видов таких объектов, появление новых, ранее не используемых в гражданском обороте видов недвижимости, наличие достаточного количества так называемых «пробелов» в действующем законодательстве, которые приводят к частому выступлению того или иного объекта недвижимого имущества предметом различных судебных споров – все это обуславливает актуальность более углубленного исследования данной темы.

Объектом исследования в данной работе выступают правовые отношения, связанные с понятием «недвижимое имущество» и реализацией прав на него.

Предметом курсовой работы являются нормы права, регламентирующие понятие, правовой режим отдельных видов недвижимости, а также нормы, регулирующие правоотношения в этой сфере.

Методологическую основу исследования составляет использование следующих методов: сравнительно-правового, логического, системного, метода теоретического анализа и синтеза различных источников и другие.

Нормативно-правовая база, регулирующая правоотношения в сфере недвижимости представлена Гражданским кодексом РФ, принятым 21 октября 1994 г., с изменениями и дополнениями, Федеральным законом РФ от 03 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», Федеральным законом РФ от 24 июня 1997 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Земельным кодексом РФ, принятым 25 октября 2001 г., Лесным кодексом РФ от 04 декабря 2006 г., Водным кодексом РФ от 3 июня 2006 г., Жилищным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г., Федеральным законом РФ от 21 февраля 1992 г. «О недрах» и др.

При написании работы было изучено ряд исследований таких авторов, как Брагинский М.И., Витрянский В.В., Руньковский В., Родименков Ю.П., Пашина А.Р., Гришаев С.П., Шеметова Н.Ю., Костина О.В. и других.

Целью курсовой работы является исследование вопросов понятия, признаков и правового режима недвижимого имущества как объекта гражданских прав, а также изучение правого статуса отдельных видов недвижимости.

Для достижения поставленных целей планируется выполнить ряд нижеизложенных задач:

1. рассмотрение понятия и признаков недвижимого имущества согласно законодательству РФ;
2. получение представления о видах недвижимости, закрепленных в действующем законодательстве;
3. рассмотрение правового режима недвижимости;
4. изучение проблем правового режима земельного участка как одного из основных видов недвижимого имущества;
5. изучение вопросов отнесения отдельных видов имущества к недвижимому.

ГЛАВА 1. Недвижимое имущество как объект гражданских прав

Понятие и признаки недвижимости

Категория «недвижимость» возникла еще давно и ведет свою историю с времен римского права. Уже в те времена было известно деление вещей на движимые и недвижимые, хотя оно и не имело четкого правового характера.

В российском же законодательстве появление термина «недвижимое имущество» большинство ученых связывают с Указом Петра І «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. (Указ о единонаследии) [14, с. 22]. При этом, стоит отметить, что несмотря на присутствие термина в законодательстве того времени, его правового определения не существовало, данное понятие раскрывалось чисто теоретически.

Шершеневич Г. Ф. в своих работах, анализируя законодательство его времени, писал: «Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности» [43, с. 168].

Изучая советское гражданское законодательство, Фролова Е. Ю. отмечает, что Гражданский кодекс РСФСР 1922 года, с отменой частной собственности на землю, упразднил деление имуществ на движимые и недвижимые. А Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. содержал немногочисленные нормы, выделяющие право собственности на недвижимость и совершения сделок с ней в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). При отсутствии права собственности на землю был создан особый правой режим для строений, близкий к режиму недвижимости [39]. В законодательстве того времени встречаются словосочетания «жилой дом», «часть дома», «квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков», но при этом никакой характеристики понятия недвижимость или ее отдельных видов.

И только спустя семидесяти лет перерыва, с принятием Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» и Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик в 1991 году, в гражданском законодательстве и в современном правовом поле России появилось употребление термина «недвижимость», дан перечень объектов недвижимости и сделана попытка указать критерии выделения таких объектов [39].

На сегодняшний день правоотношения в сфере недвижимости до сих пор являются достаточно острым и обсуждаемым в юридической печати вопросом [35, с. 85], среди ученых не только правовой, но и других отраслей науки, продолжается дискуссия о понятии и признаках недвижимого имущества, а также механизме совершенствования правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью.

Существенную роль в формировании понятия «недвижимое имущество» сыграл Исследовательский центр частного права при Президенте РФ, когда проявил инициативу в разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости, которую поддержал Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Данная Концепция способствовала приведению к единому знаменателю нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в данной сфере, а также значительно усовершенствовала нормы Гражданского кодекса РФ касательно видов недвижимого имущества.

П.1. ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (с изменениями и дополнениями, в редакции от 03.08.2018 г.) дает определение недвижимого имущества: «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [3].

Исходя из вышеприведенной нормы, можно сделать вывод, что Гражданский кодекс РФ отождествляет такие термины, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество.

С одной стороны, порядок употребления этих терминов может свидетельствовать о том, что они обозначают одно и то же явление, т.е. являются синонимами. С другой стороны, вряд ли можно предположить, что законодатель допустил описание одного и того же явления с помощью трех равнозначных терминов в одной статье [35, с. 85-86]. Хотя в юридической науке и есть сторонники позиции отождествления этих терминов, большинство цивилистов не соглашаются с равнозначностью указанных понятий.

Так, Н. Ю. Шеметова при анализе гражданского законодательства приходит к выводу, что слово «недвижимость» постепенно, исподволь вместо правовой категории равнозначной термину «недвижимое имущество» становится родовым обозначением целой группы объектов, которые имеют только один общий признак: необходимость их обязательной государственной регистрации по тем или иным причинам [41, с. 15].

Таким образом, анализ ст. 130 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что для лучшего понимания вещей крайне важно было бы разграничить и дать отдельные определения понятиям «недвижимость», «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество» для чего ввести в нормативно-правовые акты дополнения относительно указанных терминов и включить положения, разъясняющие каждое понятие отдельно.

Важное значение при изучении вопроса недвижимости имеет классификация вещей на движимые и недвижимые. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит непосредственная их связь с землей. Традиционно наличие прочной связи с землей является отличительным признаком недвижимого имущества. Данный признак был известен еще в римском праве.

Г. Ф. Шершеневич писал: «Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под недвижимостью понимается, прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и цели вещи» [43, c. 168-169].

В настоящее время этим признаком недвижимого имущества в своей деятельности руководствуются как судебные органы, так и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

Существует и иная позиция, которая демонстрирует явный отказ авторов от телесных признаков недвижимости в пользу иных критериев разграничения имущества на движимое и недвижимое. Так Н. П. Крашенинников приводит пример, что садовая скамейка признается движимой вещью даже в том случае, если она связана с землей настолько, что переместить ее без разрушения нельзя [33, с.12].

В этой связи Ю. П. Родименков гораздо более логичной считает точку зрения, согласно которой основанием для отнесения зданий и сооружений к недвижимости служит то, что они в состоянии служить своему функциональному назначению только в соединении с каким-либо земельным участком. При этом, он считает, что фактор возможного перемещения большинства объектов вообще не имеет решающего значения [35, c. 80].

Однако это означает, что в качестве критерия разграничения используются не естественные характеристики, а назначение объекта. Исходя из такого подхода, получается, что, если вещь предназначена служить человеку там, где ему удобно, и ее использование предполагает перемещение с места на место, то это вещь движимая. В тоже время, такие объекты, как земельный участок, здание или предприятие, объединены тем, что все они могут удовлетворять потребности человека только в строго определенном месте, то есть предназначены служить человеку в постоянной связи со строго определенной территорией.

Для земельных участков и участков недр иное вовсе немыслимо, ибо земля в силу своих естественных свойств не может быть перемещена. Для зданий и сооружений возможность их перемещения оценивается в зависимости от того, сохраняется или изменяется при этом назначение самого объекта. Важно отметить при этом, что недвижимым может признаваться лишь такой объект, который предназначен для использования на вполне конкретном земельном участке, а не вообще на земле. Следовательно, и в том случае, если объект может быть разобран и перенесен на другое место, однако по своим характеристикам он для этого не предназначен, его следует считать недвижимым [35, с. 83].

Таким образом, современные цивилисты считают, что более правильным признаком, по которому происходит деление вещей на движимые и недвижимые, должен быть критерий назначения. Недвижимыми должны считаться только те объекты, которые предназначены для использования в строго определенном месте, и если назначение объекта предполагает его перемещение, то вещь следует считать движимой.

Автору же наиболее близкой является позиция В. В. Витрянского, который объединяет эти два признака и пишет, что для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению [22, c. 8].

Помимо выше анализируемых признаков, некоторые юристы выделяют дополнительные признаки для недвижимости, такие, как ее высокая стоимость. В то же время данный признак недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей, во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят на порядок дороже, например, автомобили, предметы искусства и т.д. [32].

Е. Г. Семенова выделяет и другие признаки недвижимости. Например, долговечность объектов недвижимости и продолжительность их сооружения, а также их сложность. В своей работе, она указывает, что не может считаться недвижимостью сооружение, возведенное на определенный недолгий срок, а также, что значительной особенностью недвижимости выступает количественное несовпадение качественных характеристик объекта. Так, например, такой объект недвижимости как здание, в физическом значении может содержать множество объектов различного содержания, в том числе и помещений [37, c. 217].

Среди других признаков недвижимого имущества можно выделить обязательную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, особую процедуру рассмотрения судебных споров по такого рода делам (характер подсудности, например), специальный порядок налогообложения и др.

В литературе также часто упоминаются и свойства недвижимого имущества экономического характера, однако в большинстве случаев их существование лишь обуславливает особую правовую регламентацию объектов недвижимости. К таким свойствам, Шеметова Н. Ю. относит многократность использования; управляемость (объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении, а именно ремонте, капитальном и текущем, уплате различных налогов и п.); полезность и фундаментальность (т.е. этот объект невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях) [42, с.131-132].

Говоря о системе признаков (критериев) для отнесения имущества к недвижимому, нельзя не учитывать их взаимосвязанность, т.к. именно в своей совокупности они образуют целостную систему.

Но при этом следует отметить, что, хотя все эти характеристики, несомненно, не могут быть оставлены без внимания, но они носят производный, дополнительный характер и требуют выяснения, когда стоит задача уточнить базовый критерий или подтвердить статус вновь возникающих «нетрадиционных» объектов недвижимости [42, с. 136].

Суммируя все выше изложенное, можно сказать, что под недвижимым имуществом можно понимать саму землю и неотъемлемо связанные с ней объекты, утрачивающие свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли. Т.е. отнесение имущества к недвижимому связано только с двумя указанными выше критериями и не может быть обусловлено другими признаками: только неразрывная связь с землей и индивидуальное назначение объекта имеют принципиальное значение.

Виды объектов недвижимого имущества

Исходя из положений статьи 130 Гражданского кодекса РФ [3] все объекты недвижимого имущества подразделяются на три группы.

1. Недвижимость по природе – эту группу составляют объекты недвижимости, которые являются недвижимыми по своей природе. К ним закон относит земельные участки и участки недр. До принятия Водного кодекса РФ к ним относились также обособленные водные объекты [1].
2. Недвижимость по назначению – к этой группе относятся все объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых влечет несоразмерный ущерб их прямому назначению (т.е. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, машино-места).

Приведенный в законе перечень объектов такого рода носит сугубо примерный характер. В 2004 году в целях повышения гарантий инвесторов (дольщиков) и вовлечения данного имущества в гражданский оборот перечень был дополнен объектами незавершенного строительства [17, с.111]. В тоже время, приняв во внимание точку зрения авторов Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, которые аргументировано высказывались против отнесения к недвижимости лесов, многолетних насаждений и обособленных водных объектов, ссылаясь на то обстоятельство, что в этих случаях объектом недвижимого имущества являются земельные участки, занятые лесами, многолетними насаждениями или обособленными водными объектами, а не сами такие объекты [27], законодатель в 2006 году с принятием нового Лесного кодекса РФ [6] исключил леса и многолетние насаждения из перечня объектов недвижимости.

1. Недвижимость по закону – объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Они отнесены к недвижимости как по причине высокой стоимости и необходимости регулирования их оборота, так и потому являются движущимися участками территории, находящейся под юрисдикцией Российской Федерации.

При этом, стоит заметить, что содержащийся в п.1 ст.130 ГК РФ перечень объектов недвижимого имущества не является исчерпывающим, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ особым объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс [3]. А в соответствии со статьей 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к недвижимому имуществу отнесены отдельные жилые и нежилые помещения и машино-места [11].

Существуют классификации видов недвижимости и по другим признакам:

- по форме собственности (частные, федеральные, субъектов федерации, муниципальные, смешанной формы собственности);

- по характеру потребления (эта классификация применяется к зданиям и помещениям: жилой и нежилой фонд);

- по характеру и целям использования в гражданском обороте (недвижимость, используемая для жилья, используемая в предпринимательских целях, используемая для общественно-значимых целей, имеющая значение памятников истории и культуры, недвижимость, изъятая из оборота, ограничено используемая в обороте и т п.)

Наиболее распространенной в научной литературе является классификация по физическому статусу, исходя из нее недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные участки;

- участки недр;

- здания и сооружения;

- помещения;

- иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

- предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

- движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) [21].

Далее рассмотрим эти виды подробнее.

Понятие земельного участка закреплено п.3 ст. 6 Земельного кодекса РФ. Так, земельным участком является часть земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [5]. Объектами земельных отношений могут выступать не только земельные участки, но и их части. Исходя из положений Земельного кодекса можно сделать вывод, что земельные участки бывают делимые и неделимые. Делимым может быть участок, при разделе которого каждая из образованных частей может использоваться без изменения назначения, т. е. не требуется ее перевод в состав земель иной категории. Если же раздел земельного участка повлечет изменение его назначения, то данный участок признается неделимым.

Поскольку земельный участок является недвижимым имуществом, то он является объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, в том числе имущественных [36, с.8].

 Участки недр. Согласно Федеральному закону РФ «О недрах»: «недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения» [7]. Все участки недр в границах территории РФ и ее континентального шельфа, включая подземное пространство и содержащиеся в нем полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственным недвижимым имуществом. Участки недр ограничены в гражданско-правовом обороте.

Правого определения понятия «здание» в законодательстве РФ, к сожалению, не существует, равно как и определения понятия «сооружение».

Однако анализ нормативно-правовой документации позволяет выделить основную отличительную особенность зданий и сооружений - их фундаментальную связь с земельным участком, на котором они возведены. Здания и сооружения могут быть как надземными, так и подземными. К числу зданий и сооружений не относятся временные переносные строения сборно-разборного типа (павильоны, киоски, ларьки). Здания и сооружения предназначены для длительной эксплуатации, некоторые из них представляют художественную и историческую ценность. Юридического разграничения между зданиями и сооружениями не проводится [36, c. 9].

Помещение – это часть пространства здания или другого объекта недвижимого имущества, выделенная для самостоятельного использования. Все помещения можно подразделить на две основные категории - жилые и нежилые.

Согласно п. 2 ст.15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) [4]. К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Исходя из определения жилого помещения, нежилое помещение можно определить, как помещение, не используемое для жилья и не отнесенное к жилым. Нежилые помещения предназначены для производственной, хозяйственной и другой деятельности.

Нежилое помещение – является частью здания или сооружения. Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта – зданий или сооружений. Данную точку зрения подтверждает судебная практика, по этому вопросу президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000г. №53 подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным [12].

Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельным объектами недвижимости.

В число иных объектов, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, можно включить объекты незавершенного строительства, которые, как выше уже было сказано, с 1 января 2005г. считаются объектами недвижимости.

О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в ст.132 ГК РФ. При этом предприятия рассматриваются как имущественные комплексы. Согласно данной статьи ГК РФ имущественные комплексы являются сложными вещами, в состав которых могут входить как недвижимые, так и движимые вещи. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом сделок (купли-продажи, залога, аренды и др.) [3].

Как уже было сказано, к движимым вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст.130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судов внутреннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания РФ и Кодексом внутреннего водного транспорта РФ. Порядок регистрации воздушных судов определен Воздушным кодексом РФ (ст. 32) - гражданские суда подлежат регистрации в государственном реестре государственных гражданских судов РФ. Регистрацию космических объектов осуществляет Федеральное космическое агентство. Кроме того, правовой режим космических объектов регулируется Конвенцией 14 января 1975 г. о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство [36, с.14-15].

ГЛАВА 2. Правовой режим недвижимости

2.1. Общие положения о правовом режиме недвижимости: понятие и основные признаки

Многообразие и сложность объектов недвижимости, определение и трактовка самого понятия недвижимого имущества, определение занимаемого им места в системе объектов гражданских прав, а также анализ законодательства, которое регламентирует правоотношения в этой сфере, и присутствие «пробелов» в данном законодательстве, определяют необходимость более детального изучения гражданско-правового режима недвижимого имущества.

В современный период можно признать отсутствие абсолютных границ пределов регулирования недвижимого имущества. Так, между различными отраслями отечественного законодательства следует отметить постоянное взаимодействие и взаимное проникновение способов регулирования, принципов, норм, что обусловлено актуальными потребностями правового регулирования отдельных объектов недвижимого имущества [19, с. 109].

В связи с этим правовой режим недвижимого имущества закреплен в большом числе нормативно-правовых актов, к которым в частности относятся Гражданский [3], Земельный [5], Градостроительный [2], Лесной [6] кодексы РФ; Федеральные законы РФ: «О государственной регистрации недвижимости» [11]; «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [8]; «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» [10] и т. д. В свою очередь правовой режим отдельных видов недвижимости закреплен в отдельных узконаправленных нормативно-правовых актах. При этом ни в одном из нормативно-правовых актов законодателем не дано четкого определения понятия «правовой режим недвижимого имущества», что на практике приводит к определенным трудностям, поскольку остаются нерешенными вопросы о том, каково же конкретно содержание правового режима и какие правомочия или действия являются составной частью процесса функционирования правового режима недвижимого имущества.

Термины «гражданско-правовой режим недвижимости» или «правовой режим недвижимого имущества» нередко используются в учебных пособиях, научных статьях, монографиях, диссертациях, однако не всегда рассматриваются его определение и юридическая природа. Все это привело к отсутствию единого подхода и разнообразию мнений на этот счет, а сам термин «правовой режим» в теории права обсуждается и рассматривается на протяжении уже многих лет.

Так, С. П. Гришаев полагает, что правовой режим гражданского-правовых объектов – это система определенных правовых норм (правил), отражающих специфику того или иного объекта права, а собственно правовой режим недвижимого имущества – это совокупность императивных правовых норм, содержащих специальные правила, отражающих специфику участия недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях [23].

А. В. Щеголевой в своей работе было сформулировано следующее определение термина «правовой режим недвижимого имущества» – это определенный порядок правового регулирования, который выражен в форме определения конкретных дозволений, ограничений и запретов, создающих относительно объекта недвижимого имущества конкретный объем прав и обязанностей субъектов данных правоотношений [44, с. 13]. В данном определении отражена вся суть, цели и содержание правового режима недвижимого имущества.

В. В. Кущенко, в свою очередь, определение правового режима недвижимого имущества рассматривает при помощи юридико-методологической классификации. По его мнению, данное понятие необходимо относить ко вторичному специальному институциональному режиму, который представляет собой комплексную модификацию публично-правового и частноправового режимов, и обладает своими специфическими особенностями в совершении гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом [30, с. 52-53].

Е. А. Суханов не давая определение правового режима, указывает, что особенности правового режима отдельных объектов зависят от ограничений, установленных законодательством для прав, возникающих на данные объекты (например, строго целевой характер использования земельных участков; отчуждение и использование вещей, ограниченных в обороте, и т.п.). Имеется прямая зависимость правового режима от субъектного состава правоотношений (например, изъятые из оборота вещи могут находиться лишь в государственной собственности; некоторые основания возникновения и прекращения права собственности, используются для строго определенных субъектов – как в случае приватизации) [38, с. 398-400].

Таким образом, можно сделать вывод, что ученые-цивилисты видят правовой режим недвижимости либо как совокупность правил поведения, складывающихся в отношении того или иного объекта недвижимости, либо, как порядок осуществления гражданских прав в отношении определенного объекта недвижимого имущества.

Из статьи 130 Гражданского кодекса РФ следует, что особый гражданско-правовой режим объектов недвижимости состоит в требованиях государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [3]. Введение такого особого правового режима недвижимости в отношении определенной категории вещей обуславливается целью защиты имущественных прав и законных интересов субъектов гражданского оборота посредством установления государственного контроля за совершением сделок, а также придания гласности правам на недвижимое имущество и информации об этих правах.

Среди основных признаков правового режима недвижимости можно выделить:

- установлен законодательно посредством принятия федеральных законов и других нормативно-правовых актов;

- обеспечивается государством и другими субъектами, действующими в интересах последнего;

- является способом нормативно-правового регулирования отношений в сфере недвижимости;

- состоит из правовых средств, таких как стимулы (рекомендации, льготы, дозволения) и ограничения (запреты, обязательства, наказания);

- направлен на правовое регулирование особой сферы общественных отношений (т.е. тех, которые непосредственно связаны с недвижимостью).

Главная особенность правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение или прекращение права собственности и других вещных прав (ипотека, сервитут), а также и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации [36, с.16]. Обязательная государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» [11], другими специальными законами и принятыми в их развитие подзаконными актами.

Наиболее важные аспекты гражданско-правового режима недвижимости заключаются в следующем.

1. Проведенная государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности или другого вещного права. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Возникновение, переход и прекращение права собственности и других прав возможно только по отношению к недвижимому имуществу, которое не изъято из оборота. В большинстве своем объекты недвижимости, как и другие вещи, считаются не ограниченными в обороте, ограничение или изъятие из оборота прямо указывается в законе. Например, Гражданский кодекс РФ указывает на некоторые виды недвижимых вещей, изъятых из оборота, к ним относятся объекты, находящиеся в общественном пользовании и в силу публичных интересов не способные являться объектами гражданско-правовых сделок. К таким объектам относятся, в частности, недра, охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости, недвижимые объекты исторического и культурного наследия и т.д. [3].
2. Созданный (построенный) новый объект недвижимости считается объектом права с момента его государственной регистрации. До этого момента этот объект не существует в правовом смысле, т.е. самовольная постройка не может стать объектом права собственности. Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, объектом гражданского оборота создаваемое вновь недвижимое имущество становится только тогда, когда созданный объект в установленном порядке зарегистрирован.
3. Специальные правила сделок с недвижимым имуществом, как правило предусматривают прямую зависимость прав на земельный участок от прав на возведенное на нем строение: к приобретателю (арендатору) строения по общему правилу автоматически переходит и право собственности (право аренды) на часть земельного участка, занятого строением и необходимого для его функционирования (ст. 273, 653 ГК РФ) [19, с.115].
4. Для контроля за законностью сделок с недвижимым имуществом действует определенная единая система учреждений юстиции, которые ответственны за регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.
5. Правовой режим недвижимости - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом [36, с. 18-19].

Подводя итоги, можно сделать вывод, что правовой режим недвижимого имущества может быть определен как законодательно установленный и обеспеченный государством (с учетом специфичности и особенностей объектов недвижимости) состоящий из юридических средств способ нормативно-правового регулирования правоотношений по государственной регистрации прав, обороту недвижимого имущества, совершения с ним различных действий, создающий для субъектов данных правоотношений определенную степень благоприятности или ограничения.

Особенности правового режима отдельных объектов недвижимости будут рассмотрены в следующих разделах исследования.

2.2. Особенности правового режима отдельных видов недвижимого имущества

Рассмотрение вопроса о любом объекте недвижимости как объекте гражданских прав означает рассмотрение вопроса о его гражданско-правовом режиме. В данном разделе предлагается рассмотреть вопросы особенностей правового режима таких объектов недвижимости как недра, земельный участок, а также жилые и нежилые помещения (здания, сооружения).

Недра. Конструкция правового режима вполне применима и к природным ресурсам, а именно к недрам. Бабайцева Е. А. И Головченко В. Е. в своей работе указывают на то, что гражданское законодательство выступает внешней формой существования имущественных отношений недропользования, регламентируя базовые положения об объектах гражданских прав, об обязательствах, возмещении вреда, определяя условия действительности сделок и т.д. [16, с. 78]. Соответственно законодательство о недрах является тем содержанием, которое наполняет конструкцию правого режима недр, оно определяет степень участия различных участков недр в гражданском обороте, содержание соглашений о разделе продукции и иных договоров в сфере пользования недрами и пр.

Согласно п.3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы (включая и ресурсы недр) могут отчуждаться или переходить от одного субъекта к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законом [3].

Правовой режим недр как объекта недвижимости характеризуются следующими аспектами. Самый важный из них – это вопрос о собственности на недра. Статья 1.2 Закона РФ «О недрах» устанавливает, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной, частной и в иных формах собственности [7].

Анализ законодательства о недрах позволяет сделать вывод, что законодатель четко различает недра (участки недр) и ресурсы недр как различные объекты правоотношений. Если недра являются исключительно государственной собственностью, то ресурсы недр могут находиться в любой форме собственности. Также следует отметить, что если недра как объект недвижимости полностью изъяты из гражданского оборота, то ресурсы недр могут достаточно свободно переходить от одного лица к другому.

Говоря о правовом режиме недр, нельзя обойти тот факт, что на смену исключительно лицензионно-разрешительному порядку предоставления участков недр в пользование пришел гражданско-правовой порядок в виде проведения конкурсов и аукционов.

Согласно ст. 13.1 ФЗ «О недрах» Основными критериями выявления победителя при проведении конкурса на право пользования участком недр являются научно-технический уровень программ геологического изучения недр и использования участков недр, полнота извлечения полезных ископаемых, вклад в социально-экономическое развитие территории, сроки реализации соответствующих программ, эффективность мероприятий по охране недр и окружающей среды, обеспечение обороны страны и безопасности государства. Основным критерием выявления победителя при проведении аукциона на право пользования участком недр является размер разового платежа за право пользования участком недр [7].

Завершая рассмотрения вопроса правового режима недр как объекта недвижимости, хотелось бы отметить, что до сих пор эта тема остается малоизученной и требующей для оптимизации правового регулирования отношений, вытекающих из пользования недрами, внесения ряда изменений в нормативно-правовые акты. Так, авторы Бабайцева Е. А. и Головченко В. Е. считают, что крайне необходимо четкое разграничение федеральных и региональных участков недр с их государственной регистрацией как объектов недвижимости, а также существенно уменьшило бы юридические «пробелы» дополнение Земельного кодекса РФ нормами, определяющими правовое положение земельного участка, предоставленного для целей недропользования [16, с.79].

Земельный участок. Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения землей обуславливается правовым режимом отдельных видов земельных участков.

После неоднократных изменений в гражданском и земельном законодательстве п.3 ст. 6 Земельного кодекса РФ было закреплено определение земельного участка как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [5]. Данное определение прямо подчеркивает гражданско-правовой статус земельного участка именно как вещи, а не природного ресурса.

Основной характеристикой правого режима земельного участка, как и любого другого вида недвижимого имущества является то, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности и других прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации (регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество). Кроме, этого, в некоторых случаях требуется и регистрация самого договора (например, договора аренды земельного участка).

Особенности же правового режима земельного участка легче всего проанализировать с точки зрения его характеристик как недвижимой вещи.

1. В связи с ограниченностью земли как природного ресурса, ее особый правовой статус отражается в некоторых ограничениях на участие земли в гражданском обороте [40, с. 197]. Земельные участки могут относиться к любой категории оборотности – находится в свободном обороте, в ограниченном или быть изъятыми из него вообще в зависимости от категории участка. Общие вопросы оборотоспособности земельных участков устанавливаются Земельным кодексом (ст. 27). Так, земельное законодательство в указанной статье определяет, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В пунктах 4 и 5 данной статьи указан перечень земельных участков, которые полностью изъяты из оборота и ограничены в нем [5].
2. Земельный участок как объект недвижимого имущества появляется после его индивидуализации, которая происходит через определение его размера, местоположения, границ. Возможность участия земельного участка в гражданских отношениях возникает после проведения юридико-технических процедур, таких как межевание и кадастровый учет [40, с. 197].

Индивидуализация земельных участков производится в соответствии с порядком, установленным ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [11]. Моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в кадастр недвижимости. В соответствии со статьей 8 данного Закона в кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о земельных участках: кадастровый номер и дата его присвоения; местоположение; раннее присвоенный государственный учетный номер, если таковой был; площадь; кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости; номер кадастрового квартала, в котором находится земельный участок; сведения о кадастровой стоимости; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах; категория земель и вид разрешенного использования земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; сведения о результатах проведения государственного земельного надзора и другие дополнительные сведения, предусмотренные данным законом.

Таким образом, внесение в кадастр недвижимости земельного участка индивидуально определяет земельный участок в качестве объекта, годного к гражданскому обороту. До того момента, как он не вычленен из общего земельного массива (индивидуально не определен), невозможно говорить о его вовлечении в гражданский оборот. Этот земельный участок остается в общем массиве территории государства и, являясь составной частью этой территории, не может выполнять функции объекта гражданского права [28, с. 137].

1. Земельный участок может быть делимым и неделимым согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ. При этом делимым признается тот участок, который может быть разбит на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок. При этом его использование может осуществляться без перевода в состав земель иной категории [5].

С вопросами о делимости земельного участка тесно связан вопрос о правовом режиме части земельного участка. Часть земельного участка является особым объектом земельных прав, на что прямо указывается в статье 6 Земельного кодекса РФ, но само понятие «часть земельного участка», употребляемое в кодексе, данным нормативным правовым актом не определено.

Определение части предлагает О. В. Костина в своих исследованиях, так, по ее мнению, под частью земельного участка следует понимать определенную часть поверхности цельного земельного участка, права на который удостоверены надлежащим образом. При этом если выделить определенную часть земельного участка и присвоить ему отдельный кадастровый номер, то данный выделенный объект приобретает свойства цельного земельного участка [28, с. 136]. Часть земельного участка может быть объектом сделок, но в несколько ограниченном объеме, т.е. объектом таких сделок при которых не происходит перехода вещных прав, в первую очередь права собственности, на соответствующую часть земельного участка.

1. Еще одним моментом, которому стоит уделить внимание, является правовая связь земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. К примеру, для аренды и ипотеки зданий и сооружений установлены особые правила, которые заключаются в обязательной передаче прав (для договора аренды) и обязательной одновременной ипотеке (для договора ипотеки) той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для эксплуатации объекта [40, с.197].

Следует отметить, что собственники зданий и сооружений могут не являться собственниками земельных участков, на которых находятся эти здания и сооружения. Поэтому, несмотря на наличие физической и юридической связи друг с другом, объекты могут участвовать в гражданском обороте отдельно друг от друга и иметь различный правовой режим.

Земля неоднородна по своему назначению и в соответствии с п.1 ст. 7 Земельного кодекса РФ [5] земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Указанные выше категории земель используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Помещения. Гражданское законодательство рассматривает жилые и нежилые помещения в качестве недвижимого имущества. Правовой режим помещения как объекта гражданских прав до настоящего времени не имеет полноценного законодательного закрепления. Отсутствие единого подхода к понятию помещения и его правовому режиму не позволяет создать эффективное правовое регулирование общественных отношений в данной сфере.

Надо полагать, что правовой режим жилого помещения определяется в зависимости от правовой природы жилого помещения и вида прав на него. Отметим, что и жилищное и гражданское законодательство РФ содержат правила об объектах соответствующих прав [18, с. 41].

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства [4]. Правовой режим жилого помещения как объекта гражданских прав складывается из совокупности признаков, допускающих нахождение его в гражданском обороте.

Необходимо отметить, что гражданское законодательство допускает имущественный оборот долей в праве собственности на жилое помещение. Дискуссионным в правовой литературе, а также не нашедшим единообразия в судебной практике, является вопрос о степени самостоятельности осуществления прав одним из участников общей собственности: приобретение и отчуждение доли, вселение иных лиц; обременение самостоятельности одного правами другого собственника и третьих лиц; раздел, определение порядка пользования жилым помещением и другие [18, с.43]. Так, например, в силу ст. 253 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех собственников, независимо от того, кем из них совершена сделка. Обусловлено такое правило тем, что доля каждого участника совместной собственности не определена. П. 2 ст. 576 Гражданского Кодекса РФ предусматривает ограничение на дарение имущества, находящего в общей совместной собственности. Дарение допускается с согласия всех участников совместной собственности и соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ, то есть нотариальное удостоверение согласия других участников совместной собственности [3].

Признаками правового режима жилого помещения как объекта гражданских прав являются:

- оборотоспособность;

- материальное благо в виде отдельного помещения или доли в праве собственности – недвижимость;

- государственная регистрация прав на жилое помещение;

- делимость или неделимость жилого помещения;

- непотребляемость;

- использование по назначению (использование для проживания);

- объективная связанность с другим имуществом (для многоквартирного дома);

- наличие формы (техническая конструкция с электрическим, санитарно-техническим оборудованием), изолированность;

- возможность коммерческого использования.

При определении правовой природы нежилого помещения нужно обратить внимание не только на то, что оно не предназначено для проживания граждан, но и на его функциональное (целевое) назначение, помещения могут быть, например, административными или производственными.

Также важно, где расположено нежилое помещение, а именно в зданиях, сооружениях или в жилых многоквартирных домах. В последнем случае отношения, связанные с такими объектами, будут регулироваться как гражданским, так и жилищным законодательством. Однако правовой режим категории нежилых зданиях, до сих пор прямо не урегулирован законом [25, с. 20].

Отдельным критерием, характеризующим нежилые помещения, может служить функциональная обособленность. Так, помещения можно разделить на две категории: основные (самостоятельные) и вспомогательные (служебные), к примеру коридоры, которые предназначены для обслуживания первой категории помещений.

К общим правилам, входящих в состав правового режима любой недвижимой вещи, к правовому режиму нежилых помещений относятся: совершение сделок (ст.ст. 550, 551, 554 ГК РФ); государственная регистрация прав на нежилые помещения (ст. 131 ГК РФ); порядок обращения взыскания при залоге (ст. 349 ГК РФ); срок приобретательной давности (п.1 ст. 234 ГК РФ) и пр. [29, с. 52].

Среди специальных составляющих правового режима нежилого помещения можно выделить следующие:

- особое правовое регулирование отношений, складывающихся относительно нежилых помещений (которые расположены в жилых домах) нормами Жилищного кодекса, что привело к уравниванию прав и обязанностей собственников жилых и нежилых помещений в отношении управления многоквартирным домом и общим имуществом данного дома;

- ограниченная оборотоспособность вспомогательных нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах. Они не являются самостоятельными объектами гражданских прав и могут отчуждаться только вместе со зданием или основными помещениями;

- перевод нежилых помещений в жилые и наоборот является основанием для изменения правового режима таких помещений;

- обязательное целевое использование нежилых помещений;

- юридический раздел самостоятельного, отдельного здания на помещения, как основание приобретения права собственности на них [29, с. 53].

Таким образом, можно подвести итог, что правоприменительная практика в Российской Федерации идет по пути разграничения правовых режимов объектов недвижимости, а не по пути их интеграции.

ГЛАВА 3. Правовая характеристика нетипичных объектов недвижимого имущества

Исследовав в предыдущих главах понятие, признаки и правовой режим традиционных объектов недвижимости, данную главу планируется посвятить изучению правового положения таких, так называемых «нетипичных», малоизученных и не так давно введенных в гражданское законодательство, но в то же время достаточно распространенных объектов недвижимого имущества как: предприятие как имущественный комплекс, единый недвижимый комплекс и машино-места.

Законодатель относится к предприятию как к особому объекту недвижимости, который является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а именно по решению законодателя распространить на этот нетипичный, специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества [31, с. 54]. Такое утверждение обосновывается, во-первых, отсутствием упоминания о предприятии как объекте недвижимости в определении недвижимости, данном ст. 130 Гражданского кодекса РФ, и обозначении его правового статуса позже, отдельной 132 статьей ГК РФ. Во-вторых, неоднородность составляющих элементов предприятия делает возможным отнесение его к той или иной группе объектов только исходя из характеристики его как имущественного комплекса, а не основываясь на его отдельных составляющих.

Статья 132 Гражданского кодекса определяет состав предприятия в целях введения его в гражданский оборот в качестве единого объекта – как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности [3].

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды недвижимого и движимого имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как было сказано выше, в состав предприятия входит не только недвижимое, но и движимое имущество, более того, следует отметить, что в составе какого-то отдельного конкретного предприятия недвижимости может не быть вообще (в обычном ее понимании, например, в составе предприятия отсутствуют здания, земельные участки), но даже в этом случае предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Предприятие как объект гражданских правоотношений не может сводиться к простой совокупности движимого и недвижимого имущества, предназначенного для осуществления определенной предпринимательской деятельности, это должно быть так называемое предприятие в целом, «на ходу», использующее сырье, оборудование, с привязанными к материальной основе производства правами и обязанностями, и преобразования такого рода оборудования в предприятие нуждается в проведении целого комплекса действий по организации на его базе процесса производства [31, с.55].

Множество материальных и нематериальных объектов, которые входят (или могут входить) в состав предприятия в Российской Федерации, можно разделить на три группы:

- вещи;

- имущественные права и обязанности;

- исключительные права.

Многие авторы выделяют еще одну группу особых нематериальных элементов предприятия. В нее входят деловая репутация, деловые связи (клиентела), шансы (возможность предприятия иметь клиентов в будущем). Названные институты известны законодательству ряда развитых зарубежных стран, где они включаются в состав имущества предприятия [15, с. 40].

Под имущественными правами понимаются, в частности, права требования собственника предприятия к должникам, связанные с уплатой ими денежных сумм, выполнением работ и оказанием услуг, права пользования в силу договоров аренды, безвозмездного пользования имуществом или на других основаниях, в том числе права пользования обособленными природными объектами, земельными участками и др. Имущественными обязанностями являются обязанности собственника предприятия по уплате денежных сумм, передаче товара, выполнению работ или оказанию услуг, связанные с деятельностью предприятия [31, с. 55].

К исключительным правам Гражданский кодекс РФ относит права на обозначения, права, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги – фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания, а также права на интеллектуальную собственность (для предприятия, например, права, возникшие из заключенных ранее авторских, лицензионных и иных договоров) [3].

Следует отметить, что предприятие – это единственный объект недвижимого имущества, который не является вещью (даже сложной), хотя имеет определенное сходство с ней: все элементы его состава объединены по критерию использования по единому целевому назначению – ведение предпринимательской деятельности. И если в состав предприятия могут входить объекты обязательственных правоотношений и исключительных прав, то имущественный комплекс как сложная вещь всегда остается совокупностью только вещей, движимых и недвижимых.

Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав регулируется Гражданским кодексом РФ: купля-продажа (ст. 559-560), аренда (ст. 656-664), доверительное управление (ст. 1013) [3], а также целым рядом других федеральных законов: «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [8], «О несостоятельности (банкротстве)» [9] и др.

Часть предприятия может стать особым объектом в качестве предприятия (при продаже, например) лишь в случае отделения этой части от предприятия как от целого, когда такая часть становится имущественным комплексом, самостоятельно используемым для предпринимательской деятельности, при условии государственной регистрации права на него как на самостоятельное предприятие. В противном случае можно вести речь о продаже или аренде отдельного имущества в составе предприятия, но не самого предприятия или его части.

Подводя итог характеристики предприятия как объекта недвижимости, хотелось бы отметить, что, признав предприятие недвижимостью, законодатель в дальнейшем не подчиняет его общим требованиям ГК РФ к недвижимости, а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. В то же время предприятие оказалось настолько сложным объектом и с точки зрения государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что законодатель был вынужден предусмотреть наряду с регистрацией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в его состав [31, с. 56].

С 1 октября 2013 года в гражданском обороте появился новый объект вещных прав – единый недвижимый комплекс. До этого законодательного новшества проблема заключалась в том, что регистрационные службы достаточно часто отказывались регистрировать имущественные права на такие нестандартные, но довольно распространенные объекты, как линейные. Судебная практика по этому вопросу также не была единой – арбитражные суды по-разному квалифицировали такие объекты и далеко не всегда относили их к недвижимости [26, с. 40]. Появление новой статьи в Гражданском кодексе РФ было призвано разрешить такую проблему.

Согласно статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах [3].

Единый недвижимый комплекс является юридической конструкцией, которая включает в себя помимо недвижимых вещей также вещи движимые. Между тем закон прямо не указывает, какие движимые вещи могут входить в состав единого недвижимого комплекса.

В понятие единого имущественного комплекса, в отличие от предприятия, не включаются исключительные права, долги и права требования. Главная причина в том, что такие права связаны с субъектом – обладателем прав на предприятие, а не с недвижимым комплексом как объектом гражданских правоотношений.

Для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом необходимо обязательное наличие следующих условий:

Во-первых, все объекты должны иметь единое назначение, например, быть предназначенными для производственной деятельности. Другими словами, это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества.

Во-вторых, все объекты должны располагаться на одном земельном участке, либо быть неразрывно связанными между собой физически или технологически. В этом случае они могут располагаться и на нескольких земельных участках. Достаточно часто линейные объекты проходят через чужие земельные участки.

В-третьих, право собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь, должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [26, с. 41].

Таким образом, для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом необходимо как их фактическое, так и юридическое объединение.

Представляется необходимым отметить, что позиция российского законодателя по данному вопросу отличается от практики развитых европейских стран, таких как Франция и Германия, где недвижимостью считается только земля. Здания, сооружения, постройки, трубопроводы и линии электропередач считаются составными частями этой недвижимости и не подлежат отдельной регистрации [24, с. 42].

Еще в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации [27] предусматривалась необходимость включения в ГК РФ в качестве нового объекта гражданских прав технологического имущественного комплекса, который также должен был заменить собой предприятие как имущественный комплекс. Но учитывая положения ст. 133.1 и сохранение ст. 132 ГК РФ мы видим, что не произошло замены одного объекта другим, как это предполагалось сделать согласно Концепции, хотя данные объекты и имеют очевидное сходство между собой.

В состав как предприятия, так и единого недвижимого комплекса могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные правовые конструкции имеют существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:

- единый недвижимый комплекс отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте как единый объект, так и по частям;

- в отличие от предприятия в состав единого недвижимого комплекса входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права;

- обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении единого имущественного комплекса закон такого требования не устанавливает;

- в отношении предприятия законом прямо предусмотрен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус единого недвижимого комплекса регулируется только общими положениями [29, с. 43].

Несмотря на наличие вышеуказанных различий между единым недвижимым комплексом и предприятием, в настоящее время законодательство Российской Федерации не предусматривает специальных и последовательных правил ни в отношении порядка постановки единого недвижимого комплекса на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества [34].

В Письме Росреестра «Об оформлении прав на единый недвижимый комплекс» от 05.03.2014 г. указывается на возможность правообладателя объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объединить данные объекты в единый недвижимый комплекс [13].

Однако необходимо отметить, что государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс полностью исключает последующую продажу отдельных объектов (элементов), включенных с состав единого недвижимого комплекса, поскольку в силу статьи 133 Гражданского кодекса РФ эти элементы утрачивают свойство самостоятельных вещей при регистрации комплекса. В данном случае возможна только реализация всего имущественного комплекса как единый объект. После государственной регистрации единый недвижимый комплекс, становится вещью, раздел которой в натуре невозможен без повреждения, разрушения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав.

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в ряд законодательных актов, которые поставили точку в многочисленных спорах и разбирательствах, касающихся правовой принадлежности автомобильного парковочного места, относящегося к многоквартирному дому или иному зданию.

Статья 130 Гражданского кодекса РФ была дополнена абзацем: «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [3]. Из данного положения видно, что речь идет о частях зданий или сооружений, то есть законодатель в ГК РФ не закрепил в качестве машино-мест расчерченные открытые парковки возле домов и т.п. Их статус и режим использования так и остается не понятен [20, с. 152].

Определение машино-места закреплено в п.29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, где указано, что: машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке [2].

Стоит отметить, что машино место, как объект недвижимости признается таковым исключительно в том случае, если он входит в единый комплекс постройки, т.е. является его элементом, а также закреплен в техническом плане сооружения (подземный паркинг, пристрой и т.п.). Организованная «дворовая парковка» или места на отдельно-стоящих огороженных автостоянках, к указанному объекту недвижимости не относятся. Это означает, что относящийся к придомовой территории многоквартирного здания участок земли или асфальта, на котором жилец паркует свой автомобиль, купить будет нельзя.

Принципы формирования машино-места как самостоятельного объекта недвижимости, предложенные законодателем, можно признать достаточно неординарными и неоднозначными, что также подчеркивает исключительный характер подобных объектов.

Так, в новой редакции ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» указано, что границы машино-места определяются в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами) [11].

Также к новеллам законодательства относится норма ч. 4.1. ст. 42 вышеуказанного закона, в соответствии с которой в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте Росреестра [11].

Подводя итог всему вышесказанному, хотелось бы отметить, что законодательное закрепление «нетипичных» объектов недвижимости стало огромным прорывом в юридической науке, но при этом, к сожалению, осталось еще достаточное количество пробелов в законодательстве, определяющем их правовой статус, что в дальнейшем требует досконального и всеполного изучения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе написания данной работы были исследованы вопросы понятия недвижимого имущества, его виды и признаки, правовой режим недвижимости, а также охарактеризованы отдельные новшества законодательства так называемые нетипичные объекты недвижимости.

В первой главе автор приходит к выводу, что используемые в гражданском законодательстве понятия «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» и «недвижимость», законодатель представляет, как равнозначные термины, хотя их разграничение и отдельное толкование каждого термина, было бы крайне важным для науки гражданского права.

Также стоит отметить, что указанные законодателем в ст. 130 Гражданского кодекса РФ критерии (признаки) недвижимости (прочная связь с землей и невозможность перемещения без нанесение несоразмерного ущерба их назначению), в настоящее время подвергаются критике большинством цивилистов. Различные авторы предлагают разное число признаков: от классических, указанных в ГК РФ, до целой системы критериев, только совокупное применение которых признается достаточным для определения природы объекта (например, высокая стоимость, долговечность, государственная регистрация и др.).

Автор же придерживается позиции, что отнесение имущества к недвижимому связано лишь с двумя критериями и не может быть обусловлено другими признаками. Таким образом был сделан вывод, о том, что только неразрывная связь с землей и индивидуальное назначение объекта имеют принципиальное значение.

Вторая глава работы посвящена правовому режиму недвижимого имущества в целом, а также отдельным аспектам правового режима отдельно взятых видов недвижимости.

Под правовым режимом недвижимого имущества следует понимать законодательно установленный и обеспеченный государством, состоящий из юридических средств, способ нормативно-правового регулирования правоотношений по государственной регистрации прав, обороту недвижимого имущества, совершения с ним различных действий, в том числе сделок, и создающий для субъектов таких правоотношений определенные блага или ограничения.

В процессе исследования особенностей правового режима отдельных видов недвижимости, автор приходит к неутешительному выводу, что законодательство РФ и правоприменительная практика все больше идут по пути разграничения правовых режимов объектов недвижимости, а не по пути их интеграции.

В третьей главе представлена общая характеристика таких достаточно новых и нетипичных для российского гражданского права объектов недвижимости как предприятие как единый имущественный комплекс, единый недвижимый комплекс и машино-место.

И хотя невозможно не отметить, что введение в Гражданский кодекс Российской Федерации новых объектов имущественных прав, несомненно, представляет интерес и является в большей степени положительным изменением действующего законодательства, к сожалению, это не привело, к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, в этом законодательстве остается немало пробелов, противоречий и несогласованностей, которые требуют комплексного изучения, осмысления и упорядоченности в дальнейшем.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Водный кодекс Российской Федерации от 03 июня 2006 г. №74-ФЗ (действующая редакция от 03.08.2018). [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 деабря 2004 г. №190-ФЗ (действующая редакция от 03.08.2018). [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 21 октября 1994 г. №51-ФЗ (действующая редакция от 03.08.2018). [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ (действующая редакция 29.07.2018). [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (действующая редакция от 03.08.2018). [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/.
6. Лесной кодекс Российской Федерации от 04 декабря 2006 г. №200-ФЗ (действующая редакция от 03.08.2018). [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/.
7. Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. №2395-1 «О недрах» (действующая редакция от 03.08.2018). [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/.
8. Федеральный закон от 24 июня 1997 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (действующая редакция от 31.12.2017). [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/.
9. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (действующая редакция от 01.07.2018). [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/.
10. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (действующая редакция от 29.07.2017). [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/.
11. Федеральный закон от 03 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действующая редакция от 03.08.2018). [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/.
12. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_27636/ (дата обращения 11.08.2018).
13. Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 05 марта 2014 г. №14-исх/02410-ГЕ/14 «Об оформлении прав на единый недвижимый комплекс». [Электронный ресурс]: URL: http://docs.cntd.ru/document/499090226/ (дата обращения 26.08.2018).
14. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Нотариус. - 2003. - № 3. - С. 22-25.
15. Аношин М.В. Предприятие и имущественный комплекс // Вестник РУДН, серия Юридические науки. - 2008. - № 3. - С. 39-42.
16. Бабайцева Е.А., Головченко В.Е. Гражданско-правовой режим природных ресурсов // Проблемы в российском законодательстве. - 2012. - №3. - С. 77-81.
17. Баринова А.Г. Понятие и виды недвижимого имущества // Марийский юридический вестник. - 2016. - № 3(18). - С.110-112.
18. Беспалов Ю.Ф. К вопросу о правовом режиме жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав // Юридические науки. - 2016. - №8. - С. 41-44.
19. Булышева Н.Н. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним // Ленинградский юридический журнал. - 2017. - №3(49). - С. 108-116.
20. Бычко М.А., Мельникова М.П. Машино-место как новый объект недвижимого имущества: проблемы теории и практики // Гуманитарные и юридические исследования. - 2017. - №1. - С. 150-155.
21. Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. URL: http://www.allpravo.ru/library/doc99p/instrum5063/ (дата обращения 10.08.2018).
22. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - № 6. - С. 3-19.
23. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. – ООО Новая правовая культура, 2007. - 176 с. rtf. URL: https://studfiles.net/preview/428918/ (дата обращения 13.08.2018).
24. Калюжная О.И. Единый недвижимый комплекс – новый вид недвижимой вещи // Интерэкспо Гео-Сибирь. - 2017. - т.3. - № 1. - С. 41-45.
25. Клинов А.О. Правовая природа и понятие нежилого помещения // Имущественные отношения в РФ. - 2015. - № 10. - С. 16-24.
26. Колесникова Ж.А. В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции // Арбитражная практика. - 2013. - № 10. - С. 40-46.
27. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе/ Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исследовательский центр частного права; Под общ. ред. А.А. Маковской, О.М. Козыря, В.В. Витрянского. [Электронный ресурс]: file:///Users/user/Downloads/kontseptsiya-razvitiya-grazhdanskogo-zakonodatelstva-o-nedvizhimom-imuschestve%20(2).pdf (дата обращения 10.08.2018).
28. Костина О.В. Правовой режим земельного участка как недвижимой вещи // Научные ведомости. - 2008. - № 4(44). - С. 134-140.
29. Кузнецов Д.А. Особенности правового режима нежилых помещений как объектов гражданских прав // Юридические науки. - 2015. - №4. - С. 51-53.
30. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. - 2006. - №10. - С. 50-55.
31. Невзгодина Е.Л. Правовой режим предприятия как недвижимое имущество // Вестник Омского университета. Серия «Право». - 2007. - № 2(11). - С.54-60.
32. Пашина А.Р. К вопросу понятия недвижимости: проблемы теории и практики // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. – 2012. - №4(77). URL: https://cyberleninka.ru/article/v/k-voprosu-ponyatiya-nedvizhimosti-problemy-teorii-i-praktiki (дата обращения 09.08.2018).
33. Постатейный комментарий к Федеративному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/ М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонтало, Г.Ю. Елизарова и др.; Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. – 2-е изд., испр. и доп. - М.: Спарк, 2001. - 266 с.
34. Рабиева Н. Единый недвижимый комплекс – новый вид недвижимой вещи //Актуальная бухгалтерия. - 2013. - №12. [Электронный ресурс]: URL: http://www.garant.ru/company/garant-press/ab/509529/2/ (дата обращения 25.08.2018).
35. Родименков Ю.П. Объекты гражданских прав. - М.: Лаборатория Книги, 2012. - 99 с.
36. Руньковский В. Недвижимое имущество как объект гражданского права. - М.: Лаборатория Книги, 2010. - 46 с.
37. Семенова Е.Г. Недвижимость как правовая категория: опыт интервального анализа // Общество и право. - 2016. - № 4. - С. 215-220.
38. Суханов Е.А. Гражданское право: В 4-х т. Том 1. Общая часть: Учебник/ Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2006. - 720 с.
39. Фролова Е.Ю. Понятие недвижимости. История вопроса // Universum: экономика и юриспруденция. Электронный научный журнал. - 2016. - № 3(24). URL: http://7universum.com/ru/economy/archive/item/2984 (дата обращения 07.08.2018).
40. Чернова Н.А., Пасикова Т.А. Земельный участок как вид недвижимого имущества // Международный научный журнал «Инновационная наука». - 2015. - № 11. - С. 195-198.
41. Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в РФ. - 2014. - № 7. - С. 14-28.
42. Шеметова Н.Ю. Отнесение имущества к недвижимому в российском праве: критерии и свойства недвижимости // Научный ежегодник Института философии и права Уральского отделения Российской академии наук. - 2014. - Т.14. Вып.4. - С. 127-143.
43. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права: Введ. Общ. часть. Особ. часть/ Г.Ф. Шершеневич. - Тула: Автограф, 2001. - 719 с.
44. Щеголева А.В. Правовой режим недвижимости как объекта гражданских прав: Автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03/ Щеголева Антонина Викторовна. - Волгоград, 2006. - 27 с.