Автор Анна Евкова
Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Определение стоимости недвижимого имущества

Содержание:

Введение

Определение стоимости земли, зданий и сооружений, на ней расположенных, – важный этап в процессе купли-продажи недвижимости как для покупателя, так и для продавца. Первому из них важно приобрести необходимый объект недвижимости за реальную справедливую цену, второму - не упустить выгоду от продажи имущества.

Определение реальной рыночной цены недвижимости крайне важно и для потенциального инвестора, решающего, в какой проект ему выгоднее вложить капитал, для того, чтобы в дальнейшем получить максимально возможную прибыль. Получение достоверных сведений о стоимости недвижимого имущества необходимо и в нотариальных делах о наследовании земли и зданий, и в делах о возмещении причиненного ущерба. Справедливая оценка объектов недвижимости становится необходимой и при исчислении предприятиями различных форм собственности и направлений деятельности налоговой базы по налогу на имущество, для того, чтобы избежать штрафных санкций налоговых органов РФ в случае недооценки имущества или не произвести оплату излишне начисленных сумм.

Таким образом, необходимость оценки стоимости недвижимого имущества возникает в огромном количестве случаев: :
-при купле-продаже предметов недвижимого имущества, 
-при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, 
-при внесении предметов недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций, 
-при дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков, 
-при ликвидации предметов недвижимого имущества, 
-при сдаче недвижимого имущества в аренду, 
-при уточнении налогооблагаемой базы предметов недвижимого имущества – зданий и земельных участков, 
-при страховании конкретных предметов недвижимого имущества, 
-при кредитовании под залог предметов недвижимого имущества, 
- при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, 
- при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров. 

Рыночная стоимость недвижимого имущества определяется его уникальными характеристиками - ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения. Как правило, недвижимое имущество имеет очень высокую цену. Поэтому крайне важно иметь правильное представление о цене недвижимого имущества в случаях ее продажи и приобретения, чтобы не потерять ожидаемый доход.

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на определение стоимости принадлежащих им предметов недвижимого имущества. Право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. Проведение определения стоимости является обязательным в случае вовлечения в сделку предметов недвижимого имущества, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. На практике это означает, что предприятие может произвести оценку или переоценку принадлежащего ему недвижимого имущества в любой необходимый момент времени, воспользовавшись при этом услугами любого юридического или физического лица, оказывающего услуги оценки недвижимости.

Оценщик при проведении процедуры определения рыночной цены объекта недвижимого имущества имеет право пользоваться любым из известных методов оценки.

Актуальность избранной для представленной работы темы определяется важностью применения современных научных способов оценки стоимости недвижимого имущества для установления достоверной цены купли- продажи предмета недвижимого имущества.

Целью работы является определение стоимости недвижимого имущества .

Объектом исследования выступает офисное здание , расположенное в г. Гатчина Ленинградской области.

1. Исходные данные

Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: ХХХ.

Факторы, характеризующие местоположение объекта

Характеристика факторов

Общая характеристика местоположения

Местоположение

Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне.

Качество застройки и состояние

На территории земельного участка расположено офисное здание, в хорошем состоянии

Описание непосредственного окружения

объекты Окружения

Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения

Транспортная доступность

Характеристика доступности

Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с г. ХХХ осуществляется автобусами и маршрутными такси …

Состояние окружающей среды

Запыленность и загазованность воздуха

В пределах нормы.

уровень загрязнения активными формами энергии

Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма- излучений) в пределах допустимого.

Уровень шума

Низкий

Характеристики здания

Наименование

Показатель

Дата постройки

2001 г.

Группа капитальности

I

Площадь земельного участка, кв. м

1 920,0

Площадь застройки, кв. м

342,4

Этажность

3 этажа

Общая площадь здания, кв. м

940

Средняя высота потолка в помещениях, м

2,7

Износ по данным технического паспорта, %

-

Наличие сервитутов

не зарегистрированы

Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры

нет

Текущее использование оцениваемых помещений

офисное

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы

Материал

Фундамент

монолитные бетонные колонны

Наружные и внутренние капитальные стены

Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом

Перекрытия

ж/бетонные

Кровля

кровлелон (полимерная мембрана)

Полы

плитка, паркет, ламинат, мрамор

Проемы

Оконные

пластик, алюминий

Дверные

дубовый шпон, пластик

Отделка

плитка в с/узлах, покраска

Инженерное обеспечение

отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Список документов, представленных для проведения оценки

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
  • Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
  • Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
  • Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
  • Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2018 г.;
  • Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2018 г.

Данные по арендной плате, ценам аналогов необходимо установить на основе текущих рыночных данных с указанием источника (данные Интернет, печать).

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

Налоговые платежи:

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

Резервы на замещение

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Данные для расчета затрат на строительство оцениваемого здания

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Информация для расчета

Наименование объекта – аналога в сборниках КО-ИНВЕСТ

Сборник КО-ИНВЕСТ

№ Табл.

Единичная расценка в ценах 2009 года, руб. / м2

Поправка

Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м

Общественные здания

3.3.3.050

15 913,21

1

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в ХХХ области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Расчет износа здания

С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы

Удельный вес элемента, %

Физический износ элемента, %

Фундаменты

2,35%

5%

Каркас

1,56%

5%

Стены наружные с отделкой

5,46%

5%

Внутренние стены и перегородки

4,26%

5%

Перекрытия и покрытия

4,39%

5%

Кровля

4,15%

5%

Окна и двери

5,05%

10%

Полы

15,25%

10%

Отделка

14,62%

10%

Прочие

2,93%

10%

Спец. конструкции

7,11%

5%

Инженерные системы

32,88%

10%

Общий физический износ здания, %

100,0%

2. Расчет стоимости земельного участка в городе Гатчина ленинградской области

2.1. Обзор рынка недвижимого имущества Гатчинского района

Гатчинский муниципальный район наделен статусом муниципального района с 1 января 2006 года на основании закона Ленинградской области от 16.12.2004 года №113-ОЗ «Об установлении границ и наделении соответствующим статусом муниципального образования Гатчинский муниципальный район и муниципальных образований в его составе».

Площадь района составляет 2891,8 квадратных километра. Положение района на территории Ленинградской области представлено на рисунке 2.1.

karta_5

Рисунок 2.1.-Карта Ленинградской области

Район богат природными растительными и минеральными ресурсами и располагает благоприятными почвенно-климатическими условиями для всех видов животноводства и овощеводства. Крупные лесные массивы и торфяники раскинулись на стыке со смежными МО «Лужский район» и МО «Тосненский район». Район располагает значительными территории земель запаса, составляющими базовый инвестиционный ресурс района.

За последние годы развитие Гатчинского района набирает стремительные обороты, конкурируя лишь с крупным промышленным Всеволжским районом. Гатчинское муниципальное образование обладает крупной сетью развитого регионального транспортного сообщения. Большая часть доходов бюджета района формируется за счет поступлений от промышленных предприятий.

Постоянно производится реорганизация и оснащение новыми технологическими ресурсами предприятий сельскохозяйственного и промышленного назначения. Так, по данным на 2014 год, инвестиции со стороны Администрации Гатчинского района в сельское хозяйство составили 3 миллионов рублей. Дотации на промышленное производство составили более 50 млрд. руб.

Район привлекает не только местных девелоперов, но и инвесторов других регионов, а также покупателей из Москвы и Санкт-Петербурга. Большую популярность набирают земли ИЖС. Спрос основывается на географических, климатических и экологических условиях.

Эти места славятся, прежде всего, своей прекрасной природой и красивыми пейзажами. Множество рек и озер, густые хвойные и смешанные леса, пологие равнины формируют облик этой местности.

На территории района расположились знаменитые озера Вялье и Орлинское, реки Ижора и Оредеж. Здесь также сосредоточились несколько крупных и известных на всю страну заповедников и национальных парков. В их числе – заказники «Мшинское болото», «Ракитинский», «Глебовское болото» и прочие ценные природные объекты. Наряду с этим, негативное влияние на окружающую среду Гатчинского района оказывают расположенные на территории Ленинградской области полигоны твердых бытовых отходов, обслуживающие Санкт – Петербург.

Гатчинский муниципальный район расположен в центральной части Ленинградской области в бассейнах рек Оредеж и Ижора. На севере район граничит с Пушкинским районом Санкт Петербурга, на северо-западе – с Ломоносовским, на юге – с Лужским, на западе – с Волосовским.

Большая часть территории района расположена на Лужско-Оредежской возвышенности. В целом для территории района характерен полого-холмистый равнинный рельеф. 

Ярко выраженные возвышенные ландшафты преобладают лишь на северо-западе, где в пределы района входит восточный край Ижорской возвышенности. Для этой территории характерны краевые моренные гряды и холмы.

Климат атлантико-континентальный.

Морские воздушные массы обусловливают сравнительно мягкую зиму с частыми оттепелями и умеренно- теплое, иногда прохладное лето.

 Средняя температура января −8 °C, июля+17 °C. Годовое количество осадков 650—700 мм, в зимний период выпадают преимущественно в видеснега. Преобладают западные и южные ветры. Весной и летом наблюдается явление белых ночей.

Расчетная численность населения по состоянию на 01.01.2014 года составила 244,4 тысяч. человек.

В состав района входят 6 городских и 11 сельских поселений. Район обладает развитой сетью регионального и муниципального транспортного сообщения. Через территорию района проходят две железнодорожные магистрали и одна автомобильная магистраль федерального уровня.

Сегодня Гатчинский муниципальный район - это один из наиболее крупных развитых промышленно-аграрных районов Ленинградской области. В районе строятся высокотехнологичные предприятия. В промышленности, сельском хозяйстве, строительстве, жилищно-коммунальном комплексе проводится модернизация и реконструкция действующих производств. 

 Гатчинский муниципальный район входит в число наиболее инвестиционно -привлекательных территорий Ленинградской области, что обусловлено рядом объективных факторов:

- выгодное географическое расположение (пригородная зона Санкт-Петербурга),

-хорошая транспортная освоенность (наличие федеральных автомобильных и железнодорожных трасс, близость к международному аэропорту, морскому порту).

Одно из главных конкурентных преимуществ района – относительно невысокая стоимость земельных участков.

Прежде всего заметим, что объем предложения таких участков в Гатчинском районе велик. По данным корпорации «Адвекс. Недвижимость», более 40% выставленных на продажу земельных наделов имеют статус ИЖС. При этом разброс цен на участки огромен: от 20 до 200 тыс. рублей за 100 квадратных метров земельного участка.

По данным департамента загородной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость», самые дешевые земельные наделы ИЖС – от 20-30 тыс. рублей за 100 квадратных метров – можно приобрести на удалении от 60 до 100 км от КАД, в южной части района: поселки Новинка, Чаща, село Орлино, поселок городского типа Дружная Горка и др.

Купить участки под ИЖС по минимальной стоимости можно и в западном направлении Гатчинского района: поселке Елизаветино, Войсковицы, деревне Жабино и др. Эти населенные пункты зачастую используются и для строительства коттеджей для круглогодичного проживания.

Самую большую стоимость имеют участки на расстоянии менее 60 км от КАД. Речь идет, например, о городе Гатчине, поселке городского типа Вырица, пос. Суйда. В них купить участки под ИЖС покупателю удастся по цене 60-100 тыс. рублей за 100 квадратных метров. Свою роль играет не только удаление от Петербурга, но и популярность конкретного места. Так, поселок городского типа Сиверский расположен почти в 70 км от кольцевой автодороги, однако участки ИЖС там стоят не меньше 60 тыс. рублей за 100 квадратных метров. В ряде населенных пунктов Гатчинского района земельные участки стоят дороже. В Гатчине купить участки под ИЖС высокого качества (удобно расположенные, с пакетом инженерных коммуникаций) удастся не дешевле, чем за 150-180 тысяч рублей за сто квадратных метров. Аналогичные цены можно встретить, например, в деревне Вайя (всего 25 км от КАД). Самые дорогие участки ИЖС, до 200 тысяч рублей за 100 квадратных метров, предлагаются в Вырице на первой береговой линии реки Оредеж.

Сегодня в окрестностях Гатчины создаются новые промышленные и деловые зоны. Для этого есть несколько серьезных предпосылок.

Во-первых, резерв земель под новые проекты в черте Петербурга заканчивается. Кроме того работая, в условиях мегаполиса с его пробками и плотной застройкой, крупные компании все чаще решают вывести свои производства и офисы за городскую черту.

Во-вторых, Гатчина расположена всего в 30 километрах от Петербурга, а многие объекты на территории района находятся в непосредственной близости от КАД. Например, деловая зона «Верево» расположена в 20 километрах от кольцевой автодороги. Транспортную доступность объекта обеспечивает также его близость к железнодорожной станции Старое Мозино.

В целом район имеет развитую инфраструктуру. Несколько дорог южного направления: федеральные автодороги М-20 «Санкт-Петербург – Псков – Пустошка – Невель» и «Нарва», Московское шоссе, магистральная трасса А-120, которая очень перспективна, поскольку обеспечивает выход транспорта, как на федеральные трассы, так и к строящимся портам в Усть-Лугу.

Район имеет разветвленную сеть автомобильных дорог с асфальтовым покрытием, развито железнодорожное сообщение в Витебском, Псковском и Таллиннском направлениях. Вблизи границ района расположен международный аэропорт «Пулково-2».

Всего же по территории Гатчинского района проходят две крупные железнодорожные магистрали, связывающие его с Прибалтикой, Украиной и Белоруссией, а также две федеральные автомобильные трассы: Санкт-Петербург - Псков и А120. Более того, в проектах строительство кольцевой автодороги – КАД 2,которая обойдет Гатчинский район с севера.

Еще одним неотъемлемым плюсом является наличие трудовых ресурсов, которые можно задействовать в экономике района. По данным на 2014 год численность экономически активного населения составила 142,9 тыс. человек, из которых около 40 тысяч человек ежедневно выезжают в Санкт-Петербург на работу. Это является большим дополнительным ресурсом, который можно использовать для социально-экономического развития района.

Спрос на земли сельскохозяйственного назначения в основном обусловлен размерами участков и видом разрешенного использования. Так, например, участки для ведения садово-огороднической деятельности более ликвидны, нежели прочие земельные паи.

Что касается рынка земли под индивидуальное жилищное строительство, то его можно назвать одним из самых стабильных: около 50% запросов по землям Гатчинского района приходится именно на этот сектор, - чего нельзя сказать о землях промышленности. Тут ключевым фактором, влияющим на спрос, является размер участка, который не должен превышать 5 Га.

Структура предложения на рынке сельскохозяйственных земель Гатчинского района однородна. По состоянию на июль 2014 года, объем предложения на земли сельскохозяйственного назначения составил 36% от общего объема. Полное количество предложений - 150 шт., по землям «с/х» -53.

Превалирующий процент по категории «земли с/х» приходится на сельское поселение – Рождественское, порядка 24%.

Агропромышленный комплекс Гатчинского муниципального района по производственным и экономическим показателям стабильно занимает ведущее место в Ленинградской области и включает в себя более 30 сельскохозяйственных предприятий, 15 предприятий переработки, 139 действующих крестьянских (фермерских) хозяйств, более 34 тысяч личных подсобных хозяйств.

Основные направления деятельности: в животноводстве – производство молока, мяса, в растениеводстве – производство зерна и картофеля. Большое внимание уделяется откорму бычков, сохранено высокопродуктивное стадо крупного рогатого скота, из года в год увеличиваются площади, занятые под зерновыми культурами.

Анализ рынка земли Гатчинского района показал, что стоимость на земельные участки всех категорий увеличилась.

Сравнительная характеристика стоимости земельных участков Ленинградской области представлена в таблице 2.1.

Таблица 2.1- Сравнительная характеристика стоимости земельных участков Ленинградской области

Район

Ср. цена, руб./кв. м

Диапазон, руб./кв. м

Волосовский

300

150 - 375

Волховский

350

146 - 900

Всеволожский

3 042

700 – 10 000

Выборгский

1 428

320 – 7 000

Гатчинский

1 342

400 – 4 750

Кингисеппский

400

120 - 600 

Кировский

950

200 – 2 500

Лодейнопольский

264

200-400

Ломоносовский

1 188

600 – 3 500

Лужский

520

200 - 1 500

Приозерский

1 050

600 – 4 500

Сланцевский

200

150 - 250

Тосненский

800

250 – 1 500

Сегодня земельные участки в Гатчинском районе привлекают внимание многих покупателей, не в последнюю очередь эта тенденция обусловлена наличием широкой сети социально значимых объектов (школ, детсадов, больниц, парков и т.п.) и отличной транспортной развязки.

2.2. Расчет рыночной ценности земельного участка сравнительным способом

Произведем расчет рыночной ценности земельного участка площадью 1920 кв.м

Ровный, сухой земельный участок находится в центре г.Гатчина .

Характеристику объектов сравнения представим в табличной форме (Таблица 6).

Таблица 6.-Краткая характеристика объектов сравнения

Площадь

участка

Характеристика

участка

Цена,

рублей

20соток

Ровный, сухой.

3200 0 00

20 соток

Ровный, сухой,

3 350 000

25соток

Ровный, сухой.

4000 000

30 соток

Участок ровный, сухой, прямоугольной формы.

4500 000

18соток

Участок ровный, сухой, прямоугольной формы.

3000 000

25 соток

Сухой ровный участок.

4200000

На ценность земельного участка оказывают существенное влияние некоторые факторы- наличие коммуникаций, состояние разработанности участка, категория почв и рельеф участка. в приведенной ниже таблице 2.3покажем главные ценообразующие факторы и их кодировку.

Таблица 2.3 Выделенные ценообразующие факторы и их кодировка

Наличие коммуникаций

код

Электричество есть

2

Электричество возможно подведение

1

Состояние подъезда

Хорошее

2

Удовлетворительное

1

Состояние участка

Ровный, разработан

2

Ровный, неразработан

1

Расчет рыночной ценности земельного участка с использованием сравнительного подхода произведем в таблице 2.4.

Таблица 2.4 - Расчет рыночной ценности земельного участка с использованием сравнительного подхода

Агентство

Номер аналога

«Итака»

1

Риэлтор Павел Ткачев

2

Риэлтор Бусел Дмитрий Александрович

3

Риэлтор Павел Ткачев

4

Риэлтор Павел Ткачев

5

Риэлтор: Бусел Дмитрий Александрович

6

Показатель

Объект расчета стоимости

Объекты-аналоги

1

2

3

4

5

6

Цена предложения, руб\сотка

16000

167500

160000

150000

1666

670

168000

Корректировка на закрытие,%

15

15

15

15

15

15

Корректировка на интерес агентства

5

5

5

5

5

5

Наличие коммуникаций

Электри

чество

Электри

чество

Электри

чество

Электри

чество

Электри

чество

Электри

чество

Электри

чество

Площадь участка, соток

19,2

20

20

25

30

18

25

Состояние

подъезда

Хор.

Удовл.

Хор

Хор

Хор

Хор

Хор

Рельеф

и состояние

участка

Ровный

Разра

ботан

Ровный

Разра

ботан

Ровный

Разра

ботан

Ровны

Разра

ботан

Ровный

Разра

ботан

Ровный,

Разра

ботан

Неров

ный,

неазра

ботан

Корректировка по первой группе элементов сравнения

Корректировка на передавае-мые права

-

-

-

-

-

-

-

Корректировка на условия финансирования сделки

-

-

-

-

-

-

-

Корректировка на дату продажи

-

-

-

-

-

-

-

Цена сделки , руб\сотка

193200

202256

193200

181125

201254

202860

Наличие коммуникаций

2

2

2

2

2

2

2

Плошадь зе-мельного –участка

2

2

2

2

2

2

2

Состояние подъезда

2

1

2

2

2

2

2

Рельеф участка,

состояние

2

2

2

2

2

2

1

Нормировка кодированных факторов

Наличие коммуникаций

1

1

1

1

1

1

1

Плошадь земельного участка

1

1

1

1

1

1

1

Состояние подъезда

1

0,5

1

1

1

1

1

Рельеф участка

1

1

1

1

1

1

0,5

Взвешивание нормированных факторов

Присутствие

коммуникаций

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

Плошадь участка

земли

0,15

0,15

0,15

0,15

0,15

0,15

0,15

Состояние подъезда

0,3

0,15

0,3

0,3

0,3

0,3

0,3

Рельеф участка

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

0,1

Индекс Иа

1

0,7

0,85

0,85

0,85

0,85

0,75

Определение весовых коэффициентов

Разность Иа-Ио

0,3

0,15

0,15

0,15

0,15

0,25

1\ (Иа-Ио)

3,33

6,66

6,66

6,66

6,66

4

Расчет ценности

Иа\Ио

0,7

0,85

0,85

0,85

0,85

0,75

Откорректированная ценность

135240

171218

164475

153956

171066

152145

Расчетная ценность 1сотки

158017

Площадь участка, соток

19,2

Общая ценность участка

3033920

3. Определение стоимости недвижимости

3.1. Определение стоимости недвижимости затратным методом

Основная расчетная формула определения полной стоимости замещения зданий и сооружений оцениваемого объекта недвижимости по данным Укрупненных показателей восстановительной стоимости имеет вид:

ПСЗ =( S ´ [ПСЗ2010* И2018´] – Иф- Им +Сз )*ПР, (3.1)

где

S - площадь оцениваемого объекта, м2

ПСЗ2010- стоимость строительства единицы строительного объема (площади) объекта-аналога в ценах 2010

И2010 -индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) за период с п-го по 2010г.;

И2018- индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) за период с п-го по2018г.;

Иф –износ физический

Им-износ основных фондов моральный 

Сз- стоимость земельного участка

Пр прибыль предпринимателя

ПЗС2009=15 913,21руб/ м2 

И2018 =2,117

Стоимость возведения здания без учета износа=940* 15912,21*2,117 =31664980 руб.

Расчет физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки произведен в таблице 3.1.

Таблица 3.1.- Расчет физического износа конструкций и элементов здания

Конструктивные элементы

Удельный вес элемента, %

Физический износ элемента, %

стоимость

элемента

сумма износа

Фундаменты

2,35%

5%

744127

37206,35

Каркас

1,56%

5%

493974

24699

Стены наружные с отделкой

5,46%

5%

1728908

86445

Внутренние стены и перегородки

4,26%

5%

1348928

67446

Перекрытия и покрытия

4,39%

5%

1390092

69505

Кровля

4,15%

5%

1442222

65705

Окна и двери

5,05%

10%

1599081

159908

Полы

15,25%

10%

4828910

485891

Отделка

14,62%

10%

4629420

462842

Прочие

2,93%

10%

927784

92778

Спец. конструкции

7,11%

5%

2251380

112569

Инженерные системы

32,88%

10%

10411445

1041145

Общий физический износ здания, %

100,0%

2706139

Полная стоимость недвижимости с учетом износа =(31664980-2073139+3033920)*1,3= 42413489руб.

3.2. Определение стоимости недвижимости доходным методом

Собственник объекта получает доходы в виде арендных платежей .

Величина сдаваемых в аренду помещений- 940 кв.м

Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади здания составляет 700 руб. в месяц

Общая величина дохода= 940*500*12=7896000 руб. в год

Потери от недогрузки =7896000*0,025=197400

Потери от риска неполучения арендной платы =7896000*0,01=78960

Чистый доход от аренды= 7896000-197400-78960=7916640 руб. в год.

Прогноз доходов от аренды здания на 5 лет представим в таблице 3.2.

Таблица 3.2 - Прогноз доходов от аренды здания

показатель

2019

2020

2021

2022

2023

итого

доходы от сдачи в аренду

7916640

7916640

7916640

7916640

7916640

39583200

Прогноз расходов от аренды здания на 5 лет представим в таблице 3.3.

Таблица 3.3 - Прогноз расходов от аренды здания

год

2019

2020

2021

2022

2023

итого

затраты на ремонт

940*250=235000

235000

235000

235000

235000

1175000

налог на имущество

0,022*16 410 265.=361026

0,022*16 410 265*0,99=357416

0,022*16 410 265*0,98=353805

0,022*16 410 265*0,97=350195

0,022*16 410 265*0,96=346585

1769027

земельный налог

68407

68407

68407

68407

68407

342035

Затраты на управление объектом

228589

228589

228589

228589

228589

1142945

прочие расходы

152393

152393

152393

152393

152393

761965

Резервы на замещение

76196

76196

76196

76196

76196

380980

итого

1121611

1118001

1114390

1110780

1107170

5571952

Стоимость недвижимости, определенная доходным методом, определим по формуле 3.2.

ПСЗ= Доходы от аренды – расходы на аренду + стоимость участка (3.2)

ПСЗ=39583200-5571952+3033920=37045168

3.3. Определение стоимости недвижимости сравнительным методом

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на сравнительном анализе цен продажи аналогичных объектов. Данный подход наиболее эффективный в условиях развитого рынка недвижимости, потому что он базируется на наличии полной и достоверной информации о технических характеристиках продаж аналогичных объектов.

Сравнительный подход представлен двумя основными методами:

- сравнения продаж;

- валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж базируется на сопоставлении и анализе информации о продажах аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние несколько месяцев. Основным принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, в соответствии с которым при условии наличия на рынке нескольких схожих объектов недвижимости рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Используем метод рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1)  оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2)  определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3)  умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле 3.3

Цо=ПВДо*ВРМо = ПВДо * ∑ (Цi : ПВД ) : m , (3.3)

где 

Цо

- вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ВДо

валовой доход от оцениваемого объекта;

ВРМа

- усредненный валовой рентный мультипликатор;

Цi

- цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВДia

- потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

m

- количество отобранных аналогов.

Перечень объектов-аналогов приведен в таблице 3.4.

Таблица 3.4 - Перечень объектов-аналогов

Аналог

Цена продажи, руб

Площадь, кв.м

ПВД

Объект 1

20000000

475

19950000

Объект 2

23650000

550

23100 000

Объект 3

26500000

620

26040000

Расчет ВРМ проведем в таблице 3.5.

Таблица 3.5 - Расчет ВРМ

Аналог

Цена продажи

ПВД

ВРМ

Объект оценки

40664400

39 480 000

(1,05+1,02+1,02)/3= 1,03

1

20000000

19950000

20000000/19950000=1,05

2

23650000

23100 000

23650000/23100 000=1,02

3

26500000

26040000

26500000/26040000=1,018

Стоимость здания, рассчитанная с помощью рентного мультипликатора, составляет 40664400 руб.

Заключение

Оценку недвижимого имущества осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной ценности, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимого имущества.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта расчета стоимости. В то же время информационная база не совершенна. При расчете восстановительной ценности приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

Доходный подход к оценке объектов недвижимого имущества построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности способа является неопределенность, связанная с использованием данных по доходам и расходам, а так расчетом ставки капитализации.

Расчет стоимости недвижимого имущества – сложная задача. Чаще всего оценку земли производят согласно сравнительному подходу. Он является наиболее приоритетным и привлекательным, так как максимально ориентирован на специфику рынка.

Задачи, поставленные в начале работы, выполнены, цель достигнута. Работу можно считать выполненной.

Выражаем надежду, что выполненная нами работа дает полное представление о принципах и способах расчета стоимости недвижимого имущества.

Список литературы

  1. Федеральный закон "Об оценке недвижимого имущества» Омега-Л - Москва, 2012. - 819 c.
  2. Федеральный Закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной практики" от 13 июля 2007 года N 129-Ф3
  3. Ардзинов В. Д., Александров В. Т. Ценообразование в строительстве и расчет стоимости недвижимого имущества/ В.Д.Ардзинов// Питер - Москва, 2013. - 384 c.
  4. Асаул А. Н. Экономика недвижимого имущества/ А.Н.Асаул, Издательство Ассоциации строительных вузов, СПбГАСУ - Москва, 2014. - 384 c
  5. Барщевский М. Ю. Все о стоимости недвижимого имущества / М.Ю.Барщевский , Астрель - Москва, 2009. - 224 c.
  6. Варламов А. А., Комаров С. И. Расчет стоимости объектов недвижимого имущества/ А.А. Варламов, Форум - Москва, 2010. - 288 c.
  7. Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Расчет стоимости земли и иной недвижимого имущества/ А.А. Варламов,КолосС - Москва, 2008. - 265 c.
  8. Горемыкин А. В. Экономика недвижимого имущества,/А.В.Горемыкин Юрайт - Москва, 2012. - 928 c.
  9. Грибовский С. В. Расчет стоимости ценности недвижимого имущества/ С.В.Грибовский, Маросейка - Москва, 2014. - 432 c.
  10. Грязнова А.Г., Федотова, М.А. и др. Расчет стоимости недвижимого имущества / А.Г.Грязнова, М.: Финансы и статистика - , 2013. – 560с.
  11. Заслонов В.Н Продажа/покупка недвижимого имущества / В.Н.Заслонов , ПЕРО - Москва, 2013. - 200 c
  12. 3олотова Е. В. Современные архитектурные обмеры объектов недвижимого имущества /Е.В.Золотова, Архитектура-С - Москва, 2009. - 112 c.
  13. Иваницкая И. П., Яковлев А. Е. Введение в экономику недвижимого имущества /И.П.Иваницкая , КноРус - Москва, 2010. - 240 c.
  14. Иванова В.Н. Технология муниципального управления: Учеб. пособие / Иванова В.Н., Гузов Ю.Н., Безденежных Т.И. М.: Финансы и статистика, 2010. - 396с.
  15. Калинин В.М. Расчет стоимости технического состояния зданий: Учебник / Калинин В.М., Сокова С.Д. М.: ИНФРА-М, 2010. - 268 с.

16.Каминский A.B. Анализ практики расчета стоимости недвижимого имущества/Каминский A.B., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М.,М.: Международная академия расчета стоимости и консалтинга, 2014. — 238 с.

17.Керс Д. Совершенное сияние недвижимого имущества/ Д. Керс ,-М.: Ганга,2014. - 384 c.

18.Коупленд Т. Стоимость компании: расчет стоимости и управление. / Коупленд Т., Коллер Т., Мурин Дж., Пер. с англ. - М.: Олимп-Бизнес, 2012. - 578 с.

19. Нейман Е. И. Расчет стоимости рыночной ценности недвижимого имущества/Е.И.Нейман//. М.: Дело, 2014.-348 с.

20. Севостьянов А. В. Экономическая расчет стоимости недвижимого имущества и инвестиции/ А.В.Севостьянов , Академия - Москва, 2013. - 304 c.

22. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса/

Э.А.Уткин, М.А. Федотова- М.: ЭКМОС,2013 - 270с.

23. Федотова М. А., Тазихина Т. В., Бакулина А. А. Девелопмент в

недвижимого имущества/ М.А. Федотова, КноРус - Москва, 2010 - 264 c

24. Фридман Д., Одруэй Н. Анализ и расчет стоимости приносящей

доход недвижимого имущества /Д.Фридман, М.: Дело - Москва, 2012- 480c.

25. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости (Учебное пособие).- Пер. с англ, М., ., РИО Мособлупрполиграфиздата ,-2014 – 478с

26. Хьюлет Ч., Стратегия компаний в сфере недвижимого имущества/

Ч.Хьюлет// Альпина Паблишер - Москва, 2014- 280 c.

27. Черняк В.З. Расчет стоимости бизнеса / В.З.Черняк.- М.: Финансы и

статистика, 2015 - 94с.

28. Черняк В.З. Управление недвижимостью/ В.З.Черняк.-М: Экзамен- 2012 - 320 с.,

29. Шмырев М.В, Сухорукова Н. Все о недвижимого имущества. Рынок

загородного жилья /М. В.Шмырев. –М:Питер, 2012. - 192 c.

30. Яскевич Е.Е. Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб\ Е.Е. Яскевич.- М: Экзамен,2015 -с.32