Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Отчет об оценке рыночной стоимости Офисного здания общей площадью 750 кв.м. с земельным участком

Содержание:

Введение

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1 Основные факты и выводы

Основания для проведения оценки	Договор № ХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ
Объект оценки	Офисное здание общей площадью 750 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м, расположенное по адресу:
Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости	Отчет подготовлен для принятия управленческих решений. Заказчик не может использовать Отчет (или любую его часть) для других целей. Рыночная стоимость Объекта оценки действительная исключительно при допущениях, указанных в Разделе 1.6 настоящего Отчета.
Стоимость Объекта оценки по затратному подходу	165 611 967 руб. с НДС
Стоимость Объекта оценки по сравнительному подходу	156 461 367 руб. с НДС
Стоимость Объекта оценки по доходному подходу	151 759 316 руб. с НДС
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки округленно	156 364 774 руб.с НДС

1. Задание на оценку

Объект оценки	Офисное здание общей площадью 750 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м, расположенное по адресу: 127055, г. Москва, ул. Новослободская,39
Характеристики Объекта оценки и его оцениваемых частей	Прочие характеристики Объекта оценки представлены в разделе 2 «Описание Объекта оценки» Отчета об оценке.
Права на Объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки	Земельный участок: Долгосрочная аренда до 26.01.2025г. Здание: Право собственности
Правообладатель в отношении Объекта оценки	Право собственности, право аренды
Ограничения (обременения) оцениваемых прав	Сведения об ограничении прав отсутствуют
Цель оценки	Определение рыночной стоимости Объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки	Для целей принятия управленческих решений. Заказчик не может использовать Отчет (или любую его часть) для других целей.
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость.
Допущения и ограничения, на которых основывается оценка	В соответствии с принятой методологией, не подразумевающей получение интервальных значений стоимостей, итоговым результатом оценки является стоимость Объекта оценки, определенная в виде единых расчетных величин, без указания суждения оценщика о возможных границах интервалов, в которых, по его мнению, может находиться эта стоимость. Оценщик основывался на информации, включающей в себя, но не ограниченной: предоставленной Заказчиком, общей отраслевой информации по соответствующему сегменту рынка, а также информации, имеющейся в архивах Оценщика. Оценщик исходил из того, что предоставленная информация и данные являются точными и правдивыми. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации. Перед Оценщиком не ставилась задача по специальной проверке информации и данных. Перед Оценщиком не ставилась задача, и он не проводил как часть настоящего исследования специальные экспертизы - экспертизу правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, юридическую экспертизу на предмет является ли правообладатель Объекта оценки добросовестным приобретателем, технологическую экспертизу Объекта оценки, санитарно-гигиеническую и экологическую экспертизу, аудиторскую проверку финансовой отчетности и инвентаризацию Объекта оценки. Оценщик исходил из того, что все необходимые лицензии, ордера на собственность и иная необходимая разрешительная документация существуют или могут быть получены или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на Объекте оценки, для которого производились расчеты. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость Объекта оценки. При проведении оценки предполагалось разумное владение и компетентное управление Объектом оценки. Оценщик не гарантирует и не несет ответственность за убытки и потери Заказчика, которые явились следствием мошенничества, общей халатности или неправомочных действий третьих лиц в отношении Объекта оценки. От Оценщика не требуется, и Оценщик не принимает на себя ответственность за результаты хозяйственной деятельности, за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления Объектом оценки. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. Оценщик не несет ответственности за возможный ущерб в случае несанкционированного использования и распространения настоящего Отчета (или любой его части). Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать настоящий Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором между Заказчиком и Оценщиком. Определенная Оценщиком величина стоимости Объекта оценки действительна только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения рыночных условий (социальных, экономических, юридических, природных и иных), которые в дальнейшем могут повлиять на величину стоимости Объекта оценки. От Оценщика не требовалось, и он не принимает на себя ответственность за описание правового состояния Объекта оценки и вопросов, подразумевающих обсуждение юридических аспектов прав. Предполагается, что существует полное соответствие правового положения Объекта оценки требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Настоящая оценка проведена в предположении, что отсутствуют какие-либо обременения объекта оценки, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию объекта оценки, за исключением специально оговоренных в Отчете.
Балансовая стоимость Объекта оценки	6 990 400 рублей
Основание для проведения оценки	Договор № ХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ
Дата оценки	24.09.2018
Дата проведения осмотра Объекта оценки	23.09.2018
Дата составления Отчета	25.09.2018

1. Сведения о Заказчике

Наименование	ООО «УНИВЕРСИТЕТ»
Местонахождение	Х
ОГРН	Х

1.2 Сведения об Исполнителе, об оценщиках Исполнителя и специалистах, привлекаемых к проведению оценки

Исполнитель

Акаева Джулия Юсуповна

Сертификат качества оценки. Применяемые стандарты

Оценщик настоящим удостоверяет, что Отчет об оценке, являющийся предметом Договора на оказание услуг по оценке № ХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ г., сопровождается следующим сертификатом качества:

Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.
Оценщик самостоятельно провел анализ исходной информации, а полученные им выводы и заключения действительны исключительно в пределах, оговоренных в разделе 1.6. настоящего Отчета допущений и ограничительных условий.
Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действовал непредвзято и без предубеждения по отношению к заинтересованным в сделке сторонам.
Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами настоящего Отчета об оценке.
В процессе анализа данных ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенного давления на Оценщика, подписавшего настоящий Отчет.
Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии со следующими нормативными документами:

Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Федеральными стандартами оценки:

ФСО №1, утвержденным приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 г.

ФСО №2, утвержденным приказом Минэкономразвития России №298 от 20.05.2015 г.

ФСО №3, утвержденным приказом Минэкономразвития России №299 от 20.05.2015 г.

ФСО №7, утвержденным приказом Минэкономразвития России №611 от 25.09.2014 г.

1.3 Допущения и ограничения

В соответствии с принятой методологией, не подразумевающей получение интервальных значений стоимостей, итоговым результатом оценки является стоимость Объекта оценки, определенная в виде единых расчетных величин, без указания суждения оценщика о возможных границах интервалов, в которых, по его мнению, может находиться эта стоимость.
Оценщик основывался на информации, включающей в себя, но не ограниченной: предоставленной Заказчиком, общей отраслевой информации по соответствующему сегменту рынка, а также информации, имеющейся в архивах Оценщика. Оценщик исходил из того, что предоставленная информация и данные являются точными и правдивыми. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации. Перед Оценщиком не ставилась задача по специальной проверке информации и данных.
Перед Оценщиком не ставилась задача, и он не проводил как часть настоящего исследования специальные экспертизы - экспертизу правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, юридическую экспертизу на предмет является ли правообладатель Объекта оценки добросовестным приобретателем, технологическую экспертизу Объекта оценки, санитарно-гигиеническую и экологическую экспертизу, аудиторскую проверку финансовой отчетности и инвентаризацию Объекта оценки.
Оценщик исходил из того, что все необходимые лицензии, ордера на собственность и иная необходимая разрешительная документация существуют или могут быть получены или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на Объекте оценки, для которого производились расчеты.
При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость Объекта оценки.
При проведении оценки предполагалось разумное владение и компетентное управление Объектом оценки. Оценщик не гарантирует и не несет ответственность за убытки и потери Заказчика, которые явились следствием мошенничества, общей халатности или неправомочных действий третьих лиц в отношении Объекта оценки. От Оценщика не требуется, и Оценщик не принимает на себя ответственность за результаты хозяйственной деятельности, за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления Объектом оценки.
От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
Оценщик не несет ответственности за возможный ущерб в случае несанкционированного использования и распространения настоящего Отчета (или любой его части).
Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать настоящий Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором между Заказчиком и Оценщиком.
Определенная Оценщиком величина стоимости Объекта оценки действительна только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения рыночных условий (социальных, экономических, юридических, природных и иных), которые в дальнейшем могут повлиять на величину стоимости Объекта оценки.
От Оценщика не требовалось, и он не принимает на себя ответственность за описание правового состояния Объекта оценки и вопросов, подразумевающих обсуждение юридических аспектов прав. Предполагается, что существует полное соответствие правового положения Объекта оценки требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.
Настоящая оценка проведена в предположении, что отсутствуют какие-либо обременения объекта оценки, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию объекта оценки, за исключением специально оговоренных в Отчете.

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 Общие сведения

Земельный участок
Земельный участок, кв.м.	1520
Кадастровый номер	ХХ/01/03049/056 от 13.09.2004 г
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок	Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г.
Вид права	Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.
Здание
Функциональное назначение здания	Офисное
Общая площадь здания, кв.м.	750
Свидетельство о государственной регистрации права на здание	Серия ХХ АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.
Вид права	Право собственности на здание, право аренды на земельный участок
Функциональное назначение помещений	офисное
Год постройки здания	1977
Состояние	удовлетворительное
Этажность	3
Балансовая стоимость, руб.	6 990 400
Памятник архитектуры	нет
Другие сведения:
Данные об обременениях	нет

1. Характеристика местоположения объекта оценки

Расположение Объекта оценки на фрагменте карты

Местоположение
Адрес	127055, г. Москва, ул. Новослободская,39
Административный округ	ХХХ
Транспортная достижимость	ХХХ
Характеристика локального местоположения	первая линия домов, ближайшее окружение - жилые дома, административные здания
Другие особенности	нет

Город Москва — столица Российской Федерации, город федерального значения, административный центр Центрального федерального округа и центр Московской области, в состав которой не входит.

Площадь территории - 2561,5 кв. км. Численность населения г. Москвы составляет 12 330 126 человек.

Москва разделена на 12 административных округов, из которых Зеленоградский, Новомосковский и Троицкий полностью расположены за пределами МКАД:Центральный, Северный, Северо-восточный, Восточный, Юго-восточный, Южный, Юго-западный, Западный, Северо-западный, Зеленоградский, Новомосковский, Троицкий. г. Москва — крупнейший транспортный узел страны. Объем пассажирских перевозок в Московском транспортном узле составляет 11,5 млрд. человек. Железнодорожная сеть представлена десятью основными направлениями с девятью вокзалами: Белорусский, Казанский, Курский, Киевский, Ленинградский, Павелецкий, Рижский, Ярославский осуществляется как пригородное, так и дальнее сообщение; Савеловский — обслуживает только пригородные перевозки. На территории Москвы находятся международные аэропорты Внуково и Остафьево. Также жители и гости города пользуются услугами других международных аэропортов, расположенных на территории Московской области: Домодедово, Чкаловский, Шереметьево. Г. Москва является центром сети федеральных автомагистралей различных направлений, которые соединяют столицу с административными центрами субъектов Российской Федерации и городами сопредельных государств. В г. Москве имеется развитая транспортная инфраструктура, содержащая в частности три транспортных кольца: Садовое, Третье транспортное и Московская кольцевая автомобильная дорога, планируется строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД) в Подмосковье для разгрузки города от транзитного транспортного потока. В г. Москве действует разветвленная сеть уличного общественного транспорта: маршрутов автобусов, троллейбусов, трамваев, маршрутных такси, которые перевозят около 12 миллионов пассажиров ежедневно.

Метрополитен - является основным средством передвижения в пределах столицы. В среднем московское метро перевозит 6,824 млн. пассажиров в день. Общая протяженность линий Московского метрополитена — 320,9 км, большая часть пути и станций находится под землей.

По протяженности линий Московский метрополитен занимает шестое место в мире.

г. Москва — крупнейший в общероссийском масштабе финансовый центр, международный деловой центр и центр управления большой частью экономики страны. Так, например, в городе сосредоточено около половины банков из числа зарегистрированных в России. Кроме того, большая часть крупнейших компаний зарегистрированы и имеют центральные офисы именно в г. Москве, хотя их производство может быть расположено за тысячи километров от нее.

Тверской район

Тверской район является одним из районов Москвы, который располагается в Центральном административном округе столицы. Территория района занимает площадь более 7 квадратных километров. Число жителей Тверского района — более 70 тысяч человек. Название района возникло в честь одноименной улицы Тверской. Среди огромного числа достопримечательностей, которые располагаются в районе, наиболее известны: Большой театр, Красная площадь, ГУМ, театр «Россия», московский

Кремль, храм Николая Чудотворца у Тверской заставы, памятник Кириллу и Мефодию, храм Василия Блаженного.

2.2 Перечень документов, представленных для проведения оценки

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание серия 77 ад №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;

Договор о предоставлении участка в аренду № м-01-015857 от 26.01.2000 г. долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;

Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;

Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2015 г.

3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Стандарты оценки подчеркивают, что рыночная стоимость - это стоимость при наиболее эффективном использовании объекта оценки.

Таким образом, рыночная стоимость определяется исходя из наиболее эффективного использования оцениваемого имущества, то есть наиболее вероятного использования, являющегося:

соответствующим требованиям и нормам законодательства;
физически возможным;
экономически оправданным;
финансово осуществимым;
в результате которого расчетная величина стоимости оцениваемого имущества будет максимальной.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием объекта оценки. При определении наиболее эффективного использования объекта недвижимости принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование земельного участка; типичность застройки и перспективы развития района окружения объекта; основные технические характеристики здания/сооружения, а также существующее и возможное благоустройство.

После того, как в результате анализа выявляются один или несколько разумно оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

Анализ наиболее эффективного использования для имеющихся улучшений

Законодательно разрешенное использование

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности на Объект оценки, помещение, входящее в его состав, по назначению является нежилым помещением. Таким образом, законодательно разрешен вариант его эксплуатации под любые коммерческие цели, кроме постоянного проживания.

Физически возможное использование

Расположение помещений на нижнем этаже жилого комплекса, большие окна, отдельный вход позволяет использовать их в качестве помещений свободного назначения (офис, торговое, услуги и пр.). Смешанная планировка оцениваемого помещения, текущий уровень его отделки и наличие специально оборудованных банковских помещений наиболее подходят для использования в качестве офиса или помещения банка.

Финансовая целесообразность

Текущая рыночная ситуация показывает, что встроенные нежилые помещения коммерческого назначения пользуются на рынке г. Москвы стабильным спросом. Использовать данное помещение в качестве производственно - складского нерентабельно ввиду более низких ставок аренды на производственно-складскую недвижимость. Использовать данное помещение в качестве торгового возможно, однако после проведение работ по перепланировке, отделке и демонтажу уже имеющихся в помещениях специальных конструкций (кассовых узлов). Более высокий уровень ставок аренды на помещения с возможностью использовать под отделение банка по сравнению с стандартными офисами определяет финансовую целесообразность использования оцениваемого помещения для размещения офиса банка.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность

Учитывая конструктивные и планировочные характеристики, местоположение, а также законодательно разрешенное использование данного объекта недвижимости, максимальную доходность обеспечивает единственный вариант его использования – продолжение эксплуатации согласно текущему назначению помещений в качестве помещения для размещения офиса банка.

Вывод: принимая во внимание текущее состояние рынка коммерческой недвижимости г. Москвы, физические характеристики и местоположение Объекта оценки, наиболее экономически оправданным и приносящим максимальную прибыль для оцениваемого объекта недвижимости представляется его использование в качестве помещения для размещения офиса.

4. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

4.1. Классификация офисных помещений

Владельцы офисных площадей пользуются классификацией, в которой выделяется четыре типа помещений, каждый из которых обозначается буквой латинского алфавита: A, B, C и D. Любой из типов офисов обладает определенными характеристиками, но нужно иметь в виду, что многие из них довольно условны. Поэтому границы между категориями A и B, B и C, и D могут быть размытыми.

Для того чтобы упростить процедуру выбора офисных площадей, московские специалисты по недвижимости разработали более гибкую классификацию, в которой выделяется не четыре, а шесть типов: A+, A, A-, B+, D и C. В московских условиях эта система работает лучше, чем описанная выше типология, которая принята на большей части территории России.

Многие офисы располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 1990-х годах, т. е., по сути, в прошлом веке. Девелоперы, которые работали в том десятилетии, не имели опыта строительства современных зданий, не представляли себе тенденций дальнейшего развития страны, плохо представляли себе, что такое – соответствовать международным стандартам. Поэтому сейчас на рынок выходит много зданий, которые значительно превосходят по качеству то, что было построено раньше. Следовательно, на класс офиса влияет степень его износа, а также то, в какое время он был построен.

Категория «А»

Офисы класса А – это помещения в новых деловых центрах, для которых характерны удачное расположение, хорошая транспортная доступность, оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки, современный уровень инженерных коммуникаций, наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения.

В бизнес-центре, в котором располагается офис, обычно есть развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, а также оборудованные по последнему слову техники конференц-залы.

Бизнес-центр может обладать собственной охраной, иметь парковку (охраняемую), созданную из расчета: одно место на 60 кв. м офисных площадей.

Естественно, такой деловой центр должен содержаться в идеальном порядке, он оборудуется всеми необходимыми средствами бытового обслуживания и отдыха.

Внутренняя отделка офисов в таких зданиях обычно выполняется по заказу арендаторов.

Естественно, что многие офисные помещения, построенные в 1990-е годы и до сих пор относящиеся к категории «А», на самом деле давно не соответствуют перечисленным выше требованиям. При этом на рынке появляются современные интеллектуальные здания, характерной чертой которых является наличие максимально оптимизированных и

автоматизированных систем жизнеобеспечения. Поэтому западные арендаторы постепенно перемещаются из более старых офисов в новые, которые лучше соответствуют их представлениям о том, как должно выглядеть деловое помещение. Также в бизнес-центрах категории «А» арендуют офисы крупные российские компании.

Еще одна их отличительная черта – высокая престижность, которая дополнительно подкрепляется тем, что в таких зданиях инженерные коммуникации действительно соответствуют международным стандартам, для отделки используются высококачественные материалы, а в архитектуре реализуются оригинальные авторские решения.

Для того чтобы офис мог претендовать на категорию «А+», он должен соответствовать всем перечисленным ниже требованиям. Категория «А» означает, что какие-то из приведенных ниже требований не выполнены. Офисы класса «А-«, как правило, уступают классу «А» по нескольким незначительным параметрам.

Итак, отличительные черты офиса «А+»:

расположен в пределах кольцевой линии московского метрополитена, к нему есть удобный подъезд на наземном транспорте;
находится в новом здании;
к нему имеется вся необходимая юридическая документация (это касается как права собственности, так и правил эксплуатации здания);
управление зданием производится профессионалами и соответствует международным стандартам;
здание спланировано по принципу открытой рациональной планировки, шаг колонн – не менее 6 м;
фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не превышает 12%;
расстояние от окна до окна на каждом этаже – не более 20 м; - сами окна – современные, высококачественные, обеспечивают высокую степень естественной освещенности;
высота между перекрытиями – минимум 3,3 м; - предусмотрена возможность установки фальш-полов и подвесных потолков;
расстояние между полом и подвесным потолком – минимум 2,75 м;
допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия – не менее 400-450 кг на квадратный метр; для внутренней отделки использованы высококачественные материалы; наличествует охраняемая наземная и подземная парковка из расчета минимум одно место на 100 квадратных метров офисных площадей;
здания оборудовано современными инженерными системами; - в здании имеются современные системы климат-контроля, 4-х или 2-хтрубная система вентиляции; в нем есть оптико-волоконные телекоммуникации;
здание охраняется круглосуточной охраной, оборудовано современными системами безопасности; - перемещение между этажами осуществляется с помощью современных скоростных лифтов;
электроснабжение производится с помощью двух независимых источников, имеется источник бесперебойного питания;
наличествует широко развитая инфраструктура, включающая в себя центральную рецепцию на первом этаже, кафетерий, ресторан, банкомат, полиграфический салон и т. д.

Категория «B»

Офисы категории B по многим характеристикам близки к помещениям класса А, но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг не настолько широк. Случается и так, что в этот разряд переходят офисы категории А после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5-10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается.

Часто деловые помещения категории В находятся не в специализированных офисных центрах, а в реконструируемых особняках в самых разных уголках Москвы. Их арендуют представительства западных фирм, российские банки, издательские компании. Сейчас в Москве наблюдается следующая тенденция. Более соответствующие международным стандартам офисы класса А используются как представительские, там располагается топ-менеджмент компаний, а в помещениях класса В ведется работа (тем более, что арендная плата в помещениях этой категории заметно ниже).

Характерными особенностями офисов класса В являются качественная недорогая отделка, небольшой набор предоставляемых услуг. По отношению к ним могут использоваться такие слова, как «эконом-класс» или «бюджетный офис». Различия между «В+» и «В» обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий.

Отличительные черты офиса категории «В+»:

расположен в пределах Третьего Транспортного Кольца Москвы, до него можно добраться по одной из основных транспортных магистралей;
находится в новом или полностью реконструированном здании;
имеется вся документация, касающаяся права собственности и эксплуатации зданий, нет никаких проблем с ее оформлением;
управление производится профессионалами;
этаж может быть спланирован по-разному;
высота между перекрытиями – не меньше 3,3 м;
в здании есть возможность установки подвесных потолков и фальш-полов;
расстояние между полом и подвесным потолком не меньше 2,75 м;
установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности;
допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия;
для внутренней отделки используются недорогие качественные материалы;
имеется охраняемая парковка (чаще всего – наземная) из расчета минимум 1 место на 100 квадратных метров арендуемых площадей

Категория «С»

По своим характеристикам офисы класса С, в целом, соответствуют помещениям категории В, но у них имеются какие-либо недостатки. Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории В, включаются в этот класс. Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т. д., т. е. переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории.

Отличительные черты офисов класса С:

могут быть расположены практически где угодно;
находятся в нереконструированных зданиях, максимум – с фасадом, подвергшимся косметическому ремонту;
в здании могут быть проблемы с правильным оформлением некоторых юридических документов;
здание эксплуатируется силами владельца;
для здания характерна коридорно-кабинетная планировка;
допускаются разные значения таких показателей, как глубина и ширина этажа, расстояние между перекрытиями, между полом и подвесным потолком;
внутренний ремонт, как правило, выполняется силами самих арендаторов;
наличествует охраняемая наземная парковка, размеры которой могут быть самыми
разными;
наличествует система вентиляции, может быть установлена сплит-система кондиционирования;
коммуникации осуществляется с помощью телефонных линий МГТС или коммерческих телефонных провайдеров;
имеется круглосуточная охрана;
инфраструктура, как правило, имеется, но степень ее развитости зависит от
конкретного здания и его владельца.

Категория «D»

Существуют офисы класса D, которые обычно располагаются в административных зданиях, в которых сохранились устаревшие инженерные системы, отсутствуют современные автоматизированные системы жизнеобеспечения. Обычно их происхождение связано с 1990-ми годами, когда офисы создавались на базе нежилых помещений в НИИ, административных зданиях и т. д. Предварительно, как правило, в них проводился ремонт, но с тех пор прошло уже много лет.

Исходя из вышеизложенных характеристик категорий офисной недвижимости, предоставленных Заказчиком документов, осмотре, Оценщик классифицировал объект оценки как административно-офисное здание класса А.

4.2. Обзор макроэкономической ситуации

Для подготовки обзора макроэкономической ситуации использовались следующие данные:

Сбербанк России «Новости глобальной экономики 08 января – 14 января 2017 г.». Источник информации:

http://www.sberbank.ru/ru/about/analytics/news/article?newsID=f5c282a0-bcb7-42b2-80cad141b986562c&blockID=11004083&regionID=77&lang=ru&type=NEWS

Финансовые и товарные рынки На прошедшей неделе цены на нефть продолжили начавшийся с конца декабря рост. Средняя цена Urals составила $69,5/барр. против $67,6/барр. неделей ранее (+2,8% за неделю). В ходе торгов котировки достигали значений конца 2014 г.

Значимым фактором, поддерживающим цены, являются данные из США. Производство нефти не только не выросло до очередного рекорда, как это недавно происходило в течение нескольких недель, – оно сократилось. Добыча составила 9,49 млн барр./день (-3% за неделю). Коммерческие запасы нефти снизились на 4,9 млн барр.

Кроме этого, важным для участников рынка стало заявление министра энергетики ОАЭ, вступившего с нового года в должность президента ОПЕК. Он подтвердил намерение картеля ограничивать добычу нефти в соответствии с соглашением. Urals к пятнице – $69,6/барр.

Индекс ММВБ продолжил начавшийся с нового года рост (+2,5% за неделю). Индекс S&P500 прибавил за прошедшую неделю 1,6%, обновив в ходе торгов исторический максимум. Рубль укрепился к пятнице до 56,6 руб./$. Средний курс за неделю составил 56,8 руб./$ (против 57,3 руб./$ неделей ранее). Курс евро с начала года держится около значений 1,19-1,2.

Рост мировой экономики в 2017г. составил 3%, развивающиеся экономики выросли на 4,3%, развитые – на 2,3%. Цены на нефть увеличились почти на 24% после снижения на 47% и 16% в 2015г. и 2016г., соответственно. В 2018г., согласно ожиданиям Всемирного Банка, рост мировой экономики немного ускорится (3,1%). А рост цен на нефть будет гораздо менее существенным, чем в 2017г., и составит 9,4%

Инфляция в декабре осталась на уровне 2,5%гг. Небольшое ускорение роста цен наблюдалось на непродовольственные товары (на 0,1пп до 2,8%гг) и услуги (на 0,1пп до 4,4%гг) при стабильной динамике цен на продовольственные товары (1,1%гг). Базовая инфляция замедлилась на 0,2пп до 2,1%гг. Месячный темп роста цен с учётом сезонности в декабре также немного замедлился и составил 0,1%мм (по оценке ЦМИ). Вероятно, в ближайшие месяцы инфляция начнёт ускоряться. Давление окажет эффект от значительного снижения ключевой ставки в 4кв 2017г. Ускорение инфляции также поддержит увеличение МРОТ, индексация пенсий и повышение зарплат бюджетникам в рамках исполнения «майских указов».

Минфин увеличит объем покупок валюты в рамках бюджетного правила. Ведомство направит в резервы 257 млрд рублей в январе против 204 млрд в декабре и 123 млрд в ноябре. Рекордный объем покупок вызван высокими ценами на нефть и изменением методики расчёта. Ранее объем операции определялся как разность между фактическими и плановыми (заложенными в бюджет) нефтегазовыми доходами бюджета. Теперь операции будут определяться разницей фактических и базовых доходов, при этом базовыми считаются доходы при $40 за баррель и фактическом курсе рубля. Таким образом, суть изменения методики – учёт фактического, а не прогнозного курса рубля при расчёте базовых доходов. Новое правило устранит процикличность политики ведомства. Раньше не связанное с ценами на нефть ослабление рубля приводило к росту рублёвой цены на нефть и, соответственно, заставляло Минфин покупать валюту, усиливая давление на рубль. Теперь подобное изменение курса не вызовет реакции Минфина. Кроме того, пересмотр методики также привёл к тому, что объем покупок валюты в случае роста цен на нефть будет заметно выше. По оценкам министра Силуанова, при цене в $55 за баррель Минфин по итогам года может направить в резервы около 2 трлн рублей, а при $60 – 2,8 трлн рублей. Это окажет существенное давление на курс рубля.

Выводы по обзору макроэкономической ситуации

Добыча нефти составила 9,49 млн барр./день (-3% за неделю). Коммерческие запасы нефти снизились на 4,9 млн барр.;
Рост мировой экономики в 2017г. составил 3%, развивающиеся экономики выросли на 4,3%, развитые – на 2,3%. Цены на нефть увеличились почти на 24% после снижения на 47% и 16% в 2015г. и 2016г., соответственно;
Инфляция в декабре осталась на уровне 2,5%гг. Небольшое ускорение роста цен наблюдалось на непродовольственные товары (на 0,1пп до 2,8%гг) и услуги (на 0,1пп до 4,4%гг) при стабильной динамике цен на продовольственные товары (1,1%гг);
Минфин увеличит объем покупок валюты в рамках бюджетного правила. Ведомство направит в резервы 257 млрд рублей в январе против 204 млрд в декабре и 123 млрд в ноябре.

4.3. Обзор рынка офисной недвижимости г. Москвы^[1]

Предложение

По итогам первого полугодия 2018 г. в эксплуатацию было введено 39,4 тыс. м2 офисных площадей, что почти в два раза превышает показатель за аналогичный период 2017 г., но в то же время является одним из самых низких показателей за всю историю рынка офисной недвижимости. Согласно заявленным планам девелоперов, во втором полугодии 2018 г. в эксплуатацию введется около 270 тыс. м2 , из которых почти половина (47%) – за МКАД. Тренд на застройку офисами территории за МКАД сохранится в горизонте ближайших пяти лет в связи с тем, что география нового предложения офисных площадей во многом будет определяться местом реализации проектов комплексной жилой застройки, которые преимущественно будут локализованы либо на территории промышленных зон, либо в границах Новой Москвы. На активно застраивающейся жильем территории за МКАД в ближайшие пять лет будет построено 375 тыс. м2 офисных площадей, что составляет 19% от совокупного запланированного к вводу объема офисных площадей за данный период.

Динамика ввода в эксплуатацию офисных площадей по кварталам

Реакцией на увеличившийся дефицит предложения в офисах класса А, сопровождающийся низким объемом ввода, стало повышение запрашиваемых ставок в ряде офисных зданий, расположенных в ЦДР и ММДЦ «Москва-Сити», в результате чего средняя приведенная ставка аренды в офисах класса А выросла на 2% относительно I квартала. В офисах класса B+/- ставки в течение квартала имели разнонаправленную динамику – в ряде объектов собственники снизили ставки, в других ставки скорректировались вверх на помещения, в которых была сделана отделка. По сравнению с I кварталом средняя приведенная ставка аренды в офисах класса B+/- снизилась на 1,3%.

Динамика средних приведенных ставок аренды

Спрос

За период с января по июль 2018 г. было арендовано и куплено 661,1 тыс. м2 , что составляет 50% объема арендованных и купленных площадей в 2017 г. и что больше, чем в первом полугодии 2014–2017 гг. в 1,2–1,8 раз. Спрос в первом полугодии на новые офисы был сформирован преимущественно российскими компаниями – их доля в структуре спроса составила 81%. В то время как российские компании предпочитают старым офисам переезд в новые, зарубежные компании проявляют активность в пересогласовании условий и продлении договоров аренды: доля зарубежных компаний в общем объеме этих сделок по итогам первого полугодия 2018 г. составила 90%. Если в последние два года поглощение офисных площадей формировалось преимущественно компаниями банковского и финансового секторов, а также некоммерческими компаниями, имеющими государственное участие, то по итогам первого полугодия 2018 г. структура спроса на аренду и покупку офисов стала более диверсифицированной: по сравнению с уровнем 2016-2017 гг. увеличились доля ресурсодобывающих компаний – 14%, IT-компаний – 13%, ритейл-компаний – 11% (в основном за счет представителей онлайн- торговли) и компаний сферы фармацевтики и биомедицины – 7%.

По итогам первого полугодия объем сделок по покупке офисных помещений составил 78,3 тыс. м2 , что на 35% превышает показатель за аналогичный период предыдущего года. На фоне растущего спроса и ограниченного ввода в эксплуатацию новых объектов свободное предложение на рынке продаж офисных помещений сокращается ускоряющимися темпами: объекты, реализуемые на рынке продажи офисных помещений, зачастую вводятся в эксплуатацию частично реализованными. Как и год назад, объем спроса в сегменте продажи офисных помещений преимущественно (на 80%) сформирован сделками площадью менее 500 м2 . Цены продажи собственниками офисов по-прежнему не корректируются вверх.

Запрашиваемые цены продаж в первом полугодии 2018 г.

Прогноз

Динамика основных показателей класса А и B+/

5. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

5.1. Требования к проведению оценки

Согласно п. V «Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и

требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 г., проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление

необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Согласно пп. 24 «Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 г.: «Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов». Выбор методов Оценщик осуществлял с учетом специфики Объекта оценки, определяемого вида стоимости, и предполагаемого использования результатов оценки.

Согласно пп. 28 «Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 г.: «По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582, ст. 3618; N 52, ст. 6419, 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, N 31, ст. 4333; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1418) и федеральными стандартами оценки».

5.2. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов к оценке и обоснование выбора используемых подходов

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 г., разд. III: «Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком».

применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов».

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, разд. III: «При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком».

Таким образом, можно выделить следующие факторы, влияющие на выбор используемых подходов к оценке объектов оценки:

возможность применения подхода;
цели и задачи оценки;
предполагаемое использование результатов оценки;
допущения, полнота и достоверность исходной информации.

Оценщик проанализировал указанные факторы в отношении обоснования использования подходов к оценке объектов оценки. Выводы о возможности реализации затратного, сравнительного и доходного подходов оцениваемого имущества представлены ниже.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 г., разд. III).

Обоснование применения доходного подхода для объекта оценки

№	Наименование фактора	Обоснование
1	возможность применения подхода	существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы
2	цели и задачи оценки	согласно заданию на оценку, целью и задачей оценки объекта оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.
3	предполагаемое использование результатов оценки	итоговая величина стоимости объекта оценки соответствует предмету и условиям предполагаемой сделки с объектом оценки
4	допущения, полнота и достоверность исходной информации	информация об объекте оценки предоставлена Заказчиком, а также получена оценщиком на основании данных открытых источников путем исследования оцениваемого объекта. Таким образом, исходная информация позволяет сделать правильные выводы о характеристиках объекта оценки и считается достоверной. Допущения, на которых основывается оценка, согласованы с Заказчиком и соответствуют условиям открытого рынка. Заказчик предоставил необходимый и достаточный объем исходной информации для проведения оценки

Вывод: Для реализации доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от недвижимого имущества. Объект оценки относится офисному сегменту рынка коммерческой недвижимости. Рынок аренды таких объектов достаточно развит в настоящее время и характеризуется высокой степенью доступности ценовой информации по ставкам аренды административных помещений в Москве. Следовательно, данные рынка и анализ полученной от Заказчика информации позволяют Оценщику сделать вывод о возможности проведения расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода к оценке.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении

стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 297 от 20.05.2015 г. , разд. III).

Обоснование применения сравнительного подхода для объекта оценки

№	Наименование фактора	Обоснование
1	возможность применения подхода	имеется достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов
2	цели и задачи оценки	согласно заданию на оценку, целью и задачей оценки объекта оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки. Предложения аналогов представлены на открытом рынке на рыночных условиях финансирования, на типичных условиях сделки по рыночной стоимости объекта как наиболее вероятной цене, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства. Таким образом, цели и задачи оценки соответствуют применяемому подходу
3	предполагаемое использование результатов оценки	итоговая величина стоимости объекта оценки соответствует предмету и условиям предполагаемой сделки с объектом оценки
4	допущения, полнота и достоверность исходной информации	информация об объекте оценки предоставлена Заказчиком, а также получена оценщиком на основании данных открытых источников путем исследования оцениваемого объекта. Таким образом, исходная информация позволяет сделать правильные выводы о характеристиках объекта оценки и считается достоверной. Допущения, на которых основывается оценка, согласованы с Заказчиком и соответствуют условиям открытого рынка. Заказчикпредоставил необходимый и достаточный объем исходной информации для проведения оценки

Вывод: Анализ полученной от Заказчика информации и анализ рынка продаж коммерческой недвижимости, позволяет Оценщику сделать вывод о том, что исследуемый сегмент рынка продаж в целом достаточно развит, что позволяет Оценщику отобрать для расчетов репрезентативную выборку объектов сравнения, идентичных или близких по основным ценообразующим факторам, и определить стоимость Объекта оценки в рамках сравнительного подхода к оценке.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 г., разд. III).

Обоснование применения затратного подхода для объекта оценки

№	Наименование фактора	Обоснование
1	Возможность применения подхода	недостаточный уровень доступности достоверной информации, позволяющей определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки
2	Цели и задачи оценки	согласно заданию на оценку, целью и задачей оценки объекта оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки. В рамках подхода учитываются затраты инвестора при создании объекта. Принимая во внимание техническое состояние, наличие развитого рынка объекта оценки, цели и задачи оценки соответствуют применяемому подходу
3	Предполагаемое использование результатов оценки	итоговая величина стоимости объекта оценки соответствует предмету и условиям предполагаемой сделки с объектом оценки
4	Допущения, полнота и достоверность исходной информации	информация об объекте оценки предоставлена Заказчиком, а также получена оценщиком на основании данных открытых источников путем исследования оцениваемого объекта. Таким образом, исходная информация позволяет сделать правильные выводы о характеристиках объекта оценки и считается достоверной. Допущения, на которых основывается оценка, согласованы с Заказчиком и соответствуют условиям открытого рынка. Заказчик предоставил необходимый и достаточный объем исходной информации для проведения оценки

Вывод: Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить

объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. На основании представленной Оценщику информации применить затратный подход считаем возможным.

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке объектов предполагает, что ценность объекта определяется тем, за какую цену он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Стоимость объекта оценки рассчитывается исходя из цены продажи аналогичных объектов. Полученный результат сравнения корректируется исходя из существенных различий между сравниваемыми объектами.

Сравнительный подход может быть реализован двумя методами:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости и того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом, которые были проданы незадолго до даты оценки.

2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам.

3. Анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

4. Выбирается метод сравнительного подхода в зависимости от используемой информации. В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с достаточной развитостью рынка в регионе.

При выборе данного метода для проведения оценки, этапы №5 и №6 выглядят следующим образом:

5. Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

6. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.

В данном Отчете об оценке Оценщиком использовался метод сравнения продаж. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

Права на недвижимость. В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав на владение, пользование и распоряжение имуществом. Разница между оцениваемой недвижимостью и объектом, сопоставимым по характеристикам, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Различные права имеют различную стоимость.

Условия финансирования. Если условия финансирования сделки купли – продажи объекта недвижимости нетипичны (например, в случае полного кредитования сделки купли - продажи), то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

Условия и время продажи. То же самое можно сказать применительно к условиям самих продаж. Поскольку затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения, а также на передаваемые юридические права и ограничения, условия продажи, лучше, при наличии возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Физические характеристики. Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая, либо экономическая единица.

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:

Процентные относительные;

Процентные абсолютные;

Стоимостные относительные;

Стоимостные абсолютные.

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта - аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

Стоимостные поправки:

Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 кв. м), изменяют цену объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

Денежные поправки, вносимые к цене объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта- аналога и оцениваемого объекта.

6.1.1. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Объектом оценки является здание административно-офисного и торгового назначения, расположенные по адресу:

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов, сопоставимых по своему назначению, местоположению, площади и другим характеристикам с оцениваемыми объектами. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчетную таблицу. В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом. Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю аналог превосходит оцениваемый объект, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Стоимость объектов-аналогов была определена исходя из базовой стоимости 1 кв. м. В качестве базовой стоимости 1 кв. м принята рыночная стоимость 1 кв. м объекта, по своему размеру и местоположению соответствующего оцениваемому.

Описание объектов-аналогов.

Характеристика	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Источник информации	https://zdanie.info/2385/2470/object/20695	https://www.cian.ru/sale/commercial/188814840/	https://www.cian.ru/sale/commercial/183934078/
Тип объекта	администавтино-офисное нежилое здание	администавтино-офисное нежилое здание	администавтино-офисное нежилое здание
Местоположение	г. Москва, м. Пролетарская, Крестьянская площадь, д. 11, стр. 1.	Москва, р-н Тверской, Малый Каретный пер., 16	Москва, р-н Тверской, 1-й Щемиловский пер., 17С1
Район/Округ	ЦАО	ЦАО	ЦАО
Общая площадь земельного участка, кв. м	400	323	-
Категория земли/вид разрешенного использования	земли населенных пунктов/ для объектов коммерческого назначения	земли населенных пунктов/ для объектов коммерческого назначения	земли населенных пунктов/ для объектов коммерческого назначения
Общая площадь здания, кв. м	994	794	943
Цена предложения, руб. с учетом НДС и с учетом земельного участка	190 000 000	174 671 250	140 000 000
Вид права	собственность на здание, земельный участок в долгосрочной аренде до 2023 года	собственность на здание, земельный участок в долгосрочной аренде до 2030 года	собственность на здание, земельный участок в долгосрочной аренде на 49 лет
Наличие коммуникаций	имеются	имеются	имеются
Состояние	хорошее	хорошее (требуется косметический ремонт)	хорошее
Описание	Продается особняк площадью 994 кв. м в пешей доступности от м. Пролетарская. Адрес: Крестьянская площадь, д. 11, стр. 1. Исторический особняк представляет собой двухэтажное здание с мансардой с отделкой, ремонт был произведен в 2008 году. Земельный участок под зданием общей площадью 460 кв.м находится в долгосрочной аренде до 2023 года. Видеонаблюдение по периметру. Наличие парковки перед зданием и во внутреннем дворе. Прямые коммунальные договора с городом. Наличие столовой для арендаторов. Рассматривается любая схема сделки. Все договора с арендаторами краткосрочные. Дополнительные характеристики Объект готов к работе Кабинетная планировка Освобождение объекта менее чем через месяц 2008 год реконструкции Этаж — 1-2 из 2 Система кондиционирования — центральная Система вентиляции — приточно-вытяжная Охрана — видеонаблюдение Электроснабжение — мощность 100 кВт Земельный участок 0,04 га в аренде	Продается ОСЗ площадью 794 кв.м. Год постройки - 1917. В 2007 году проводилась полная реконструкция с заменой коммуникаций под ресторан. Здание - вновь выявленный памятник архитектуры. 2 этажа, мансарда, подвал (65 кв.м.). Потолки высотой 3 и 5 метров. Установлена приточно-вытяжная вентиляция. Горячее и холодное водоснабжение, есть бойлер. Требуется косметический ремонт. Смешанные перекрытия. Владелец юридическое лицо. Земельный участок (пятно застройки) 323 кв.м. - в аренде до 2030г. Общий двор с парковкой на 4 машиноместа.	Продам отдельностоящее здание из 2 х этажей . Общая поощадь 943 кв м . С отделкой . С арендаторами . Ставка 18 тр кв м год . Окупаемость 8 лет . Действующий бизнес . Собственность . Эл - во 55 к вт . На землю договор аренды 49 лет . Кабинетная планировка , 3 сан узла На 1 этаже магазин . Рядом метро Новослободская , 5 мин . пешком , достоевская . Парковка для авто перед зданием . Здание облицовано керамогранитом . Звоните . Оперативный показ и выход на сделку . О здании Год постройки 2009 Высота потолков 3 м Возможное назначение Свободное Состояние Типовой ремонт Мебель Нет Общая площадь 943 м² Вход Отдельный с улицы Парковка Наземная

Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог №2	Аналог № 3
Источник информации	-	https://zdanie.info/2385/2470/object/20695	https://www.cian.ru/sale/commercial/188814840/	https://www.cian.ru/sale/commercial/183934078/
Тип объекта	администавтино-офисное нежилое здание	администавтино-офисное нежилое здание	администавтино-офисное нежилое здание	администавтино-офисное нежилое здание
Местоположение	Г. МОСКВА, НОВОСЛОБОДСКАЯ,39	г. Москва, м. Пролетарская, Крестьянская площадь, д. 11, стр. 1.	Москва, ЦАО, р-н Тверской, Малый Каретный пер., 16	Москва, ЦАО, р-н Тверской, 1-й Щемиловский пер., 17С1
Общая площадь, кв. м	750	994	794	943
Цена предложения, руб. с учетом НДС и с учетом земельного участка	-	190 000 000	174 671 250	140 000 000
Передаваемые права на объект	собственность на здание, долгосрочная аренда до 26.01.2025 года	собственность на здание, земельный участок в долгосрочной аренде до 2023 года	собственность на здание, земельный участок в долгосрочной аренде до 2030 года	собственность на здание, земельный участок в долгосрочной аренде на 49 лет
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб. с учетом НДС и с учетом земельного участка		190 000 000	174 671 250	140 000 000
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб. с учетом НДС и с учетом земельного участка		190 000 000	174 671 250	140 000 000
Условия сделки	типичные	типичные	типичные	типичные
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб. с учетом НДС и с учетом земельного участка		190 000 000	174 671 250	140 000 000
Дата предложения
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб. с учетом НДС и с учетом земельного участка		190 000 000	174 671 250	140 000 000
Снижение цены в процессе торгов	возможен торг	возможен торг	возможен торг	возможен торг
Корректировка		-7%	-7%	-7%
Скорректированная стоимость, руб. с учетом НДС и с учетом земельного участка		176 700 000	162 444 263	130 200 000
Район/Округ	ЦАО	ЦАО	ЦАО	ЦАО
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб. с учетом НДС и с учетом земельного участка		176 700 000	162 444 263	130 200 000
Общая площадь, кв. м	750	994	794	943
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м с учетом НДС		176 700 000	162 444 263	130 200 000
Коммуникации	подведены	подведены	подведены	подведены
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м с учетом НДС		176 700 000	162 444 263	130 200 000
Состояние	удовлетворительное	хорошее	удовлетворительное (требуется косметический ремонт)	удовлетворительное
Корректировка		-19%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м с учетом НДС		143 127 000	162 444 263	130 200 000
Удаленность от станции метрополитена	2 минуты пешком от ст. метро Менделевская	8 минут пешком от ст.метро Пролетарская	7 мин пешком от ст. метро Цветной бульвар	5 мин пешком от ст.метро Новослободская, Менделеевская
Корректировка		11%	11%	0%
Скорректированная стоимость, руб. с учетом НДС		158 870 970	180 313 131	130 200 000
Весовые коэффициенты		0,33	0,33	0,33
Взвешенное значение, руб. с учетом НДС		52 956 990	60 104 377	43 400 000
Стоимость объекта оценки, руб с учетом НДС		156 461 367

Обоснование корректировок

Корректировка на передаваемые права на объект оценки
Корректировка не требуется, т.к. все здания – в собственности, земельные участки – на праве долгосрочной аренды.
Корректировка на условия финансирования
Условия финансирования у Объекта оценки и объектов – аналогов рыночные, корректировка не требуется.
Корректировка на условия сделки
Корректировка на дату предложения,%
Поскольку в расчетах используется актуальная на дату оценки информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на торг, %

Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся сделках купли-продажи, были использованы данные о предложениях аналогичных объектов.

Оценщиком были проанализированы данные, приведенные в справочнике расчетных данных и корректирующих коэффициентов под редакцией кандидатов технических наук Л.А. Лейфера и Е.Е., на основании которых среднее значение возможных скидок на торг при продаже объектов офисного назначения класса А, В, составляет 7%.

Таким образом, величина скидки на торг принята Оценщиком для всех аналогов на уровне - (-7%).

Корректировка на местоположение, %

Все аналоги, как и Объект оценки, расположены в ЦАО г. Москвы, корректировка по данному параметру не требуется.

Корректировка на площадь, %
Корректировка на площадь не проводилась в связи с сопоставимостью Объекта оценки и объектов-аналогов по данному критерию.
Корректировка на наличие коммуникаций,%
К Объекту оценки и объектам-аналогам коммуникации подведены, корректировка по данному параметру не требуется.
Корректировка на состояние,%
Расчет корректировки на состояние осуществляется в соответствии с данными «Справочника оценщика недвижимости - 2017» Лейфера Л.А.
Корректировка на удаленность от станции метрополитена, %

Одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость Объекта, является транспортная доступность – удаленность от ближайшей станции метрополитена.

Объект оценки, находится на удалении менее 5 минут пешком от ближайшей станции метро. Удаленность аналогов №1 и 2 составляет 5-10 минут пешком, аналога №3 – менее 5 минут пешком.

По мнению ведущих агентств недвижимости г. Москвы, таких как: «Миэль-недвижимость» (адрес: г. Москва, Ленинский проспект, д.1, этаж 6; тел.: 777-33-33), «Бест-Недвижимость» (адрес: 119146, г. Москва, Комсомольский проспект, д.28, здание МДМ; тел: 105-33-10; http://www.best-realty.ru), Инком-недвижимость (тел. 363-10-10) офисные здания, расположенные ближе к станции метро, стоят дороже из расчета за один квадратный метр. Основываясь на консультации с риелторами, была составлена таблица, на основании которой была сделана корректировка на удаленность аналогов от ближайшей станции метрополитена по сравнению с местоположением Объекта анализа.

Удаленность от метро	Величина корректировки исходя из удаленности от станции метро	Величина корректировки по отношению к Объекту анализа
до 5 минут пешком	0%	0%
5-10 минут пешком	5%	5%
10-15 минут пешком (5 минут транспортом)	10%	11%
более 15 минут пешком (более 5 минут транспортом)	15%	18%

6.2 Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость в обмен на право получать будущую прибыль от ее эксплуатации и от последующей продажи.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Данный подход применяется для оценки рыночной стоимости действующих предприятий, которые и после их перепродажи новым владельцам последними не планируется закрывать (ликвидировать). Применительно к действующему предприятию он предполагает рассмотрение результатов прогнозирования деятельности предприятия в соответствии с его деятельностью.

Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации денежного потока и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной. Другими словами, метод более применим к приносящим доход предприятиям, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Расчет стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле:

PV – текущая стоимость;

Ct – денежный поток периода t;

i – ставка дисконтирования денежного потока t;

R – стоимость реверсии;

N – длительность прогнозного периода, лет.

Метод дисконтирования денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Данный метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.

Метод капитализации прибыли используется, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны, денежный поток достаточно значительная положительная величина. Данный метод наиболее применим к предприятиям, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод капитализации базируется на приведении потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Данный метод используется, когда ожидается, что будущие чистые доходы компании или ее денежные потоки будут либо равны текущим, либо будут

стабильно расти и являться значительными положительными величинами.

Расчет стоимости объекта оценки методом капитализации производится по формуле:

V= I/R, где

V – стоимость объекта оценки,

I – чистый операционный доход,

R - ставка капитализации.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов.

Действительный валовый доход рассчитывается как потенциальный валовый доход с учетом реальной загрузки и потерь от неплатежей.

В рамках настоящего исследования целесообразным представляется использование метода дисконтирования денежных потоков. Данный метод используется в тех случаях,

когда наиболее вероятным представляется заключение договоров аренды или у Оценщика есть основания предполагать, что доход, приносимый объектом, будет относительно постоянным.

В настоящем отчете, Оценщик не учитывает факт наличия неузаконенных перепланировок. Расчет потенциального валового дохода (ПВД) производится в соответствии с площадью, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права.

Потенциальный валовый доход

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от сдачи в аренду объектов оценки при полном использовании (без учета потерь и расходов).

Потенциальный валовой доход рассчитывается по формуле:

Cа – годовая арендная ставка за 1 м2;

S – площадь, сдаваемая в аренду.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду. Для расчета среднерыночной ставки аренды были отобраны предлагаемые в аренду офисные помещения, схожие с объектом оценки по местоположению, функциональному назначению, инженерному обеспечению, качеству внутренней отделки и другим ценообразующим факторам. Определение среднерыночной ставки аренды офисных помещений, выполненное на основании результатов исследования рынка аренды соответствующих типов коммерческой недвижимости, представлено ниже в таблицах.

Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за 1 кв. м в год, в которые

далее вносятся поправки с тем, чтобы учесть их отличия от объекта - оценки. Полученная таким образом арендная ставка умножается на площадь оцениваемого объекта. В процессе сбора информации по сопоставимым объектам не была обнаружена информация по совершенным сделкам, поэтому расчет арендной ставки методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Источник информации	https://www.cian.ru/rent/commercial/180649273/	https://www.cian.ru/rent/commercial/179584586/	https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-v-arendu-moskva-255522793
Тип объекта	офисное здание	офисное здание	офисное здание
Местоположение	Москва, ЦАО, р-н Тверской, 1-й Щемиловский пер., 15	Москва, САО, р-н Беговой, ул. 1-я Ямского Поля, 17С1	Россия, Москва, Цветной бульвар, Тверской, пер Каретный Б., д. 22с4
Район/Округ	ЦАО	САО	ЦАО
Общая площадь здания, кв. м	774,2	725	647
Цена аренды, руб./кв.м /год с учетом НДС	20 140	19 000	20 958
Вид права	аренда	аренда	аренда
Наличие коммуникаций	имеются	имеются	имеются
Состояние	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
Средняя рыночная ставка арендной платы на аналогичные объекты, руб./кв.м /год	20 033

Таким образом, средняя ставка аренды оцениваемых офисных помещений составляет 20 033 руб/кв.м./год, включая ставку НДС.

Потери от неполной загрузки

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Недополучение арендной платы

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

Расходы на текущий ремонт

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

Налоговые платежи:

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Арендная плата за земельный участок определена в соответствии с Постановлением Администрации ХХХ района №540-ПП на уровне 14500 рублей в год, с последующей индексацией 12% ежегодно в соответствии с Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

Резервы на замещение

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Год постройки оцениваемого здания – 1977, капитальный ремонт был проведен в 2007 году, следующий капитальный ремонт будет проведен в 2037 году. На текуший момент капитальные резервы учтены не будут.

Расчет коэффициента капитализации и ставки дисконтирования

Величина ставки капитализации отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости и деятельностью данного объекта, и учитывает возможность альтернативных вложений капитала.

Коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

К = r + rr, где

К – коэффициент капитализации;

r – ставка дисконтирования;

rr - норма возврата капитала, связанная с конечным сроком жизни инвестиционного актива (недвижимости). Этот элемент коэффициента капитализации применяется только к

изнашиваемой части активов.

источник: http://www.arendator.ru/articles/159930-obzor_rynka_investicij_moskvy__1_kv_2018_g/

Норма возврата капитала была рассчитана, исходя из нормативного срока службы зданий и амортизационных отчислений в фонд возмещения.

Расчѐт ставки дисконтирования

Нормативный срок службы	100 лет
Норма амортизации объекта недвижимости	1
Рассчитанное значение нормы возврата капитала	1%
Общий коэффициент капитализации, %	10,5%
Рассчитанное значение ставки дисконтирования	9,5%

Таким образом, ставка дисконтирования составит 9,5 %.

Определение стоимости Объекта оценки в рамках доходного подхода

На основе полученных величин годовой арендной платы за 1 кв. м., величины коэффициента капитализации и имеющихся сведениях о величине операционных расходов и недозагрузке, производится расчет стоимости в рамках доходного подхода.

При оценке объекта оценки методом дисконтированного денежного потока весь прогнозный срок следует разделить на два периода: прогнозный период и постпрогнозный

период. Высокий уровень риска, характеризующий российский рынок, делает неоправданным рассмотрение длительного периода в качестве прогнозного. В рамках настоящего Отчета, прогнозный период составляет 7 периодов от даты оценки.

Расчет стоимости в рамках доходного подхода представлен ниже.

ПОКАЗАТЕЛЬ	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	ПП
Площадь помещений, кв.м.	750	750	750	750	750	750	750	750
Ставка арендной платы, руб./кв.м /год	20 654	21 315	21 954	22 591	23 268	23 966	24 685	25 426
Потенциальный валовый доход,руб.	15 490 260	15 985 948	16 465 526	16 943 026	17 451 317	17 974 857	18 514 103	19 069 526
Недозагрузка здания	2,5%	2,5%	2,5%	2,5%	2,5%	2,5%	2,5%	2,5%
Скорректированная стоимость, руб. с учетом НДС	15 103 003	15 586 299	16 053 888	16 519 451	17 015 034	17 525 485	18 051 250	18 592 787
Недополучение арендной платы	1%	1%	1%	1%	1%	1%	1%	1%
Скорректированная стоимость, руб. с учетом НДС	14 951 973	15 430 436	15 893 349	16 354 256	16 844 884	17 350 231	17 870 737	18 406 860
Расходы на текущий ремонт (руб.)	187 500	187 500	187 500	187 500	187 500	187 500	187 500	187 500
Скорректированная стоимость, руб. с учетом НДС	14 764 473	15 242 936	15 705 849	16 166 756	16 657 384	17 162 731	17 683 237	18 219 360
Налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости, годовая норма амортизации - 1%)	152 251	150 728	149 221	147 729	146 252	144 789	143 341	141 908
Скорректированная стоимость, руб. с учетом НДС	14 612 222	15 092 208	15 556 628	16 019 027	16 511 132	17 017 941	17 539 896	18 077 452
Арендная плата за земельный участок, руб.	124 885	139 871	156 656	175 454	196 509	220 090	246 501	276 081
Скорректированная стоимость, руб. с учетом НДС	14 487 337	14 952 336	15 399 972	15 843 573	16 314 623	16 797 851	17 293 395	17 801 371
Затраты на управление объектом+прочие расходы	5%	5%	5%	5%	5%	5%	5%	5%
Скорректированная стоимость, руб. с учетом НДС	13 762 970	14 204 720	14 629 974	15 051 394	15 498 892	15 957 959	16 428 726	16 911 302
Ставка дисконта,%	9,50%
Коэффициент капитализации для расчета реверсии								10,50%
Фактор дисконта	0,913242009	0,834010967	0,761653851	0,695574293	0,635227665	0,580116589	0,52978684	0,483823598
Приведенные доходы к текущей стоимости,руб.	12 568 923	11 846 892	11 142 976	10 469 363	9 845 325	9 257 477	8 703 723
Денежный поток от продажи объекта в постпрогнозный период, руб.								161 060 021
Текущая стоимость денежных потоков, руб.	73 834 678
Текущая стоимость денежного потока от продажи объекта в постпрогнозный период,руб.	77 924 639
Рыночная стоимость по доходному подходу с НДС, руб.	151 759 316

6.3. Затратный подход

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		ленточный железобетонный
Наружные и внутренние капитальные стены		кирпичные
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерные обеспечение		центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа.

В соответствии с представленными данными оцениваемый объект относится к 1-му типу конструктивных систем. На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ 2016 был выбран объект-аналог для оцениваемого здания.

Для определения объема оцениваемого здания умножаем площадь оцениваемого здания на среднюю высоту здания:

Vоб = S об * H об = 750 * 11 = 8 250 куб.м.

Площадь оцениваемого объекта равна 750 кв.м., средняя площадь аналога –
1850 кв.м., коэффициент на разницу в площади составляет 0,4, данному соотношению в таблице соответствует коэффициент (Ко) 1,2.

Коэффициент перехода цен определяем на основании сборника «индексы цен в строительстве (выпуск 102, январь 2018)

кв3 = 11,316/10,230 = 1,106

Прибыль предпринимателя принимается в размере 30%.

Таким образом, затраты на замещение оцениваемого объекта равны:

сзам = 12 641 РУБ.* 8 250 КУБ.М.*1,2*1,106*1,3 = 179 934 775 РУБ.

Физический износ

Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, устойчивости, надежности и пр.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Расчет физического износа произведен нормативным методом:

Ифиз = ∑ [Ифиз i *Ii], где

i=1

Ифиз i – физический износ отдельного i-ого конструктивного элемента (%);

Ii – удельный вес i-ого конструктивного элемента;

n – число конструктивных элементов оцениваемого здания.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд.вес эл-та * *Ифиз эл-та)/100
Фундаменты	2,30	30,00	0,7
Каркас	1,56	30,00	0,5
Стены наружные с отделкой	5,46	30,00	1,6
Внутренние стены и перегородки	4,26	20,00	0,9
Перекрытия и покрытия	4,39	30,00	1,3
Кровля	4,15	40,00	1,7
Окна и двери	5,05	10,00	0,5
Полы	15,25	10,00	1,5
Отделка	14,62	10,00	1,5
Прочие	2,93	20,00	0,6
Спец. конструкции	7,11	20,00	1,4
Инженерные системы	32,88	30,00	9,9
Общий физический износ здания, %	100,00		22,0

Функциональное устаревание

Наличие функционального износа обычно обусловлено устаревшим объемно-планировочным или конструктивным решением оцениваемого объекта недвижимости и приводит к снижению стоимости объекта вследствие недостатков в эксплуатационных и функциональных качествах объекта недвижимости. Такие недостатки могут быть как устранимыми, так и не устранимыми.

Внешний износ.

Признаков внешнего износа по оцениваемому объекту не выявлено.

Таким образом, стоимость объекта затратным подходом без НДС составит:

Сзат = 179 934 775 * (1- 0,22) = 140 349 125 руб.

Стоимость объекта затратным подхода с НДС составит:

Сзат = 140 349 125 *1,18 = 165 611 967 руб.

6.4. Выведение итоговой величины рыночной стоимости

В результате осуществления расчетов по оценке недвижимости в рамках сравнительного и доходного подходов получены следующие результаты:

Результаты расчета рыночной стоимости Объекта оценки по подходам, руб. с НДС

Подход к оценке	Сравнительный подход	Доходный подход	Затратный подход
Стоимость Объекта оценки в рамках подхода, руб. с учетом НДС	156 461 367	151 759 316	165 611 967

Заключение

Результат, полученный данными подходами, по мнению Оценщика, является репрезентативным и в достаточной степени соответствует понятию обоснованной рыночной стоимости, поскольку опирается на анализ существующих на момент оценки цен на рынке недвижимости.

С учетом выше перечисленных факторов, результатам оценки по сравнительному, доходному и затратному подходам был присвоен равный вес.

Итоговый расчет рыночной стоимости Объекта оценки

Подход к оценке	Стоимость Объекта оценки по подходу, руб. с учетом НДС	Вес подхода	Взвешенное значение, руб.
Сравнительный подход	156 461 367	0,33	51 632 251
Доходный подход	151 759 316	0,33	50 080 574
Затратный подход	165 611 967	0,33	54 651 949
Итоговая рыночная стоимость Объекта оценки, руб., с учетом НДС		156 364 774

Источники

http://www.colliers.com/-/media/files/emea/russia/research/2018/office_moscow_h1_2018_rus.pdf?la=ru-RU ↑