Автор Анна Евкова
Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Отчет об оценке рыночной стоимости офисного здания с земельным участком

Содержание:

1. Введение

1.1. Объект оценки. Объектом оценки является офисное здание, общей площадью 800 кв. м. с земельным участком кадастровый номер 50:01:03049:056 общей площадью 1520,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Главная, 22В.

1.2. Права на объект оценки: право собственности на здание и право аренды на земельный участок.

1.3. Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.

1.4. Предполагаемое использование результатов оценки: результаты оценки будут использованы для принятия управленческих решений.

1.5. Вид стоимости: рыночная стоимость.

1.6. Дата оценки: Оценка проведена по состоянию на 27.07.2018г.

1.7. Допущения, на которых должна основываться оценка. Оценка проводится без учета обременения.

1.8. Иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки

  • состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является офисное здание, общей площадью 800 кв. м. с земельным участком кадастровый номер 50:01:03049:056 общей площадью 1520,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Главная, 22В.
  • характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 50 АД №187200, реестровый № 50-50-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;

Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;

Кадастровый план земельного участка №50:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;

Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:050-10772 от 1.08.2015 г.

  • права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности.

Собственник объекта оценки. ООО «Заказчик».

Балансовая стоимость. 2990400 рублей.

Срок проведения оценки. 27.07.2018 г. - 04.08.2018 г.

2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

  • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
  • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
  • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
  • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)

Стандарты профессиональной практики Российского общества оценщиков (ССО РОО):

  • ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
  • ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
  • ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
  • ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.

3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета не могут являться самостоятельными документами.

В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на объект оценки не проводилась.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки, указанную в данном отчете, и лишь для целей и функций, указанных в данном отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, как следствие, на рыночную стоимость объекта.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в данном отчете.

Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в данном отчете.

Оценщик гарантирует конфиденциальность информации, полученной им в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

При проведении анализа и расчетов Оценщик использовал исходную информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной информации.

Все расчеты в рамках настоящего Отчета проводились с использованием встроенных средств программы Excel из пакета Microsoft Office. Результаты расчета приведены в удобной для восприятия форме (округление с точностью, зависящей от абсолютной величины числа), однако сами расчеты выполнялись без округления с точностью, определяющейся внутренней архитектурой указанной программы.

Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из источников, которые, по мнению оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляет гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.

Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или других уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объекта оценки.

Оценщик не несет ответственность за скрытые дефекты объекта оценки, которые возможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром. Таким образом предполагается, что скрытые дефекты отсутствуют;

Содержащиеся в отчете выводы справедливы и действительны строго в пределах допущений и ограничений, являющихся частью настоящего отчета.

4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Сведения о заказчике: Общество с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК»

ОГРН 1037789046547, дата присвоения ОГРН – 15.12.2009 г.

Адрес: 143988, Московская область, г. Балашиха, ш. Энтузиастов, д. 1.

Сведения об оценщике: Общество с ограниченной ответственностью «ОЦЕНЩИК», ИНН/КПП 2907001234 / 290701001, ОГРН 1032901234567

Почтовый адрес (местонахождение):

143988, Балашиха область, г. Балашиха,

ул. Троицкая, д. 3

Информация об оценщике:

Сведения об Оценщике

Сидоров Василий Викторович. Место нахождения оценщика: 143988, Балашиха область, г. Балашиха,

ул. Троицкая, д. 3.

Сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков

Сидоров Василий Викторович, являющаяся действующим членом НП «Саморегулируемой организации ассоциации российских магистров оценки». Членство Оценщика в саморегулируемой организации оценщиков подтверждается выпиской из Реестра саморегулируемой организации оценщиков от 29 мая 2009 года (регистрационный № 1578)

Страховой полис:

Ответственность оценщика застрахована в ОСАО «Иносстрах» Россия, Москва,

ул.ьПятницкая ,12. Договор (полис) обязательного страхования ответственности оценщика №457-457-030057/17 от 25 мая 2017г., срок действия: с 29 декабря 2017 по 29 декабря 2018г.

Образовательные документы:

Сидоров Василий Викторович

Диплом Международной академии оценки и консалтинга о профессиональной переподготовке «Оценка собственности: оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 16 сентября 2005г., серии ПП № 123456, регистрационный №1234, Москва 2005г.

Свидетельство о повышении квалификации НОУ ВПО «Московский финансово-промышленный университет «Университет», Москва, регистрационный №1234, 2013 год

Стаж работы в оценочной деятельности:

С 1 января 2007 г.

Наименование юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор:

Общество с ограниченной ответственностью «ОЦЕНЩИК».

Свидетельство о государственной регистрации юридического лица серии 29 №000612345, ОГРН 1032901234567, дата присвоения ОГРН 24 июля 2003 года, регистрирующий орган: Межрайонная инспекция Министерства российской Федерации по налогам и сборам №8 по Московской области (отдел регистрации и учета налогоплательщиков), ИНН/КПП 2907001234/290701001

5. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты (кроме указанных в разделе 4) не привлекались.

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

№ раздела

Название раздела

Источник получения

1.

Состояние и тенденции на российском рынке недвижимости

www.cbr.ru, ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway»

2.

Данные о ценах предложений и сделок с недвижимостью

Ежедневная газета «Из рук в руки», еженедельник «Недвижимость & цены», ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway», avito.ru

Кроме того, оценщиком были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.

6. Основные факты и выводы

6.1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.
Договор №23-18 на предоставление услуг по оценке от 27.07.2018г.

6.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Объектом оценки является офисное здание, общей площадью 800 кв. м. с земельным участком кадастровый номер 50:01:03049:056 общей площадью 1520,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Главная, 22В.

6.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (руб.).

Подход к оценке

Затратный

Сравнительный

Доходный

13 815 322

25 524 800

32 686 808

6.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость офисного здания, общей площадью 800 кв. м. с земельным участком кадастровый номер 50:01:03049:056 общей площадью 1520,0 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Главная, 22В по состоянию на дату оценки составляет:

29 105 804,00

(Двадцать девять миллионов сто пять тысяч восемьсот четыре) рублей

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки. Объектом оценки является офисное здание, общей площадью 800 кв. м. с земельным участком кадастровый номер 50:01:03049:056 общей площадью 1520,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Главная, 22В.

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности на здание и право аренды на земельный участок.

  • состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является офисное здание, общей площадью 800 кв. м. с земельным участком кадастровый номер 50:01:03049:056 общей площадью 1520,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Главная, 22В.
  • характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 50 АД №187200, реестровый № 50-50-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;

Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;

Кадастровый план земельного участка №50:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;

Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:050-10772 от 1.08.2015 г.

  • права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности.

Собственник объекта оценки. ООО «Заказчик».

Балансовая стоимость. 2990400 рублей.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 50 АД №187200, реестровый № 50-50-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;

Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;

Кадастровый план земельного участка №50:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;

Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:050-10772 от 1.08.2015 г.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика.

Объектом оценки является офисное здание, общей площадью 800 кв. м. с земельным участком кадастровый номер 50:01:03049:056 общей площадью 1520,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Главная, 22В., находящимся расположенное рядом с домами: 22Б, 26, 24 и 9 на той же улице, домами: 35А, 35 и 18 на улице Маяковского и домом 9/1 на улице Граничная.

Характеристика локального местоположения: первая линия домов, ближайшее окружение – жилые дома, административные здания.

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки.

Общая площадь оцениваемого помещения 800 кв. м. с земельным участком кадастровый номер 50:01:03049:056 общей площадью 1520,0 кв. м.

Оцениваемое помещение является отдельно стоящим домом, расположенным по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Главная, 22В. К зданию обеспечивается возможность подъезда автомобильного транспорта. Материал стен – ж/б плиты. Здание имеет все инженерные коммуникации: водопровод, канализация, отопление центральное от городских сетей, электричество.

Особенности местоположения объекта оценки

Микрорайон Ольгино — часть города Балашиха Московской области России, до 2015 года входил в состав города Железнодорожный. Затем город Железнодорожный был присоединен к городу Балашиха, а сам стал самостоятельный город областного подчинения и самостоятельное муниципальное образование «Городской округ Железнодорожный». Железнодорожный носил статус города с 1952 года, города областного подчинения с 1960 года. Железнодорожная станция на линии Москва — Нижний Новгород в 10 км к востоку от МКАД. Население - 151 985 (на 2015 г.).

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Социально-экономическая ситуация в Московской области за истекший период 2017 года характеризуется как стабильная. Уверенный рост в реальном секторе экономике показывает промышленное производство, положительная динамика наблюдается в сельскохозяйственном производстве, на потребительском рынке товаров и услуг.

В соответствии с прогнозом социально-экономического развития Московской области в 2020 году промышленное производство вырастет к уровню 2017 года на 28,9 процента, что обусловлено значительным ростом производства обрабатывающих отраслей. Здесь основными драйверами роста выступают машино- и приборостроение, пищевая промышленность, производство прочей неметаллической минеральной продукции, производство химических веществ и химических продуктов.

Обрабатывающие производства являются основой промышленного комплекса Московской области, их доля в объеме отгруженной промышленной продукции составляет более 85 процентов.

По итогам I полугодия 2017 года объем инвестиций в основной капитал по полному кругу предприятий в сопоставимых ценах относительно аналогичного периода прошлого года сократился на 0,4 процента и составил 196,8 млрд. рублей.

В видовой структуре доля вложений в строительство зданий и сооружений, расходы на улучшение земель составляет 39,3 процента, в приобретение машин и оборудования, включая хозяйственный инвентарь, и другие объекты – 36,4 процента, в жилищное строительство – 19,7 процента, объекты интеллектуальной собственности – 1,8 процента.

В 2020 году прогнозируется рост инвестиций в основной капитал к уровню 2017 года на 9,6 процента.

В первом полугодии 2017 года в производстве сельскохозяйственной продукции по всем категориям хозяйств отмечен рост на 2,2 процента.

Объем строительных работ по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в первом полугодии 2017 года сократился на 6,7 процента, жилищное строительство – на 0,7 процента. Вместе с тем по объемам ввода жилья Московская область продолжает сохранять лидерство среди субъектов Российской Федерации (3 место в Российской Федерации, 2 место по Центральному федеральному округу).

http://konspekta.net/lektsianew/baza17/262414380759.files/image002.png

Рис. 2. Структура валового регионального продукта, %

Наибольший объем ввода жилья в 2018 году ожидается в Ленинском, муниципальном районе, городских округах Красногорск, Мытищи, Химки и Одинцовском Муниципальном районе. Обследование конъюнктуры и деловой активности организаций розничной торговли в I полугодии 2017 года показало, что экономическая ситуация на потребительском рынке по сравнению с аналогичным периодом 2016 года улучшилась.


http://konspekta.net/lektsianew/baza17/262414380759.files/image003.png

Рисунок 3 – Промышленное производство в % к соответствующему периоду предыдущего года

Индекс предпринимательской уверенности, характеризующий деловой климат в сфере торговли, вырос на 1 процентный пункт и составил 3 процента. Индекс потребительской уверенности вырос относительно соответствующего периода 2016 года на 14 процентных пунктов, что свидетельствует о благоприятности условий для покупок.

Оборот розничной торговли Московской области в I полугодии 2017 года составил 998,5 млрд. рублей, что на 3,5 процента больше относительно аналогичного периода прошлого года.

http://konspekta.net/lektsianew/baza17/262414380759.files/image004.png

Рис. 4. Розничная торговля, млрд. руб.

В общем объеме оборота розничной торговли составляют:

70,7 процента – крупные организации (относительно I полугодия 2016 года товарооборот по ним вырос на 5,3 процента),

16,9 процента – малые предприятия, включая микропредприятия (снижение на 0,2 процента),

8,2 процента – индивидуальные предприниматели, реализующие товары вне рынка и ярмарок (снижение на 4,5 процента),

2 процента – субъекты среднего предпринимательства (снижение на 4,5 процента),

2,2 процента – розничные рынки и ярмарки (рост на 15,7 процента).

В 2020 году прогнозируется рост оборота розничной торговли к уровню 2017 года на 15,1 процента.

В I полугодии 2017 года среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников в экономике составила 45 515,3 рубля (2 место по Центральному федеральному округу), что выше уровня аналогичного периода прошлого года на 8 процентов. Реальная заработная плата выросла на 2,5 процента. В 2020 году прогнозируется рост среднемесячной заработной платы работников к уровню 2017 года на 19,2 процента и составит 54 822 тыс. рублей.

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является офисное здание, общей площадью 800 кв. м. с земельным участком кадастровый номер 50:01:03049:056 общей площадью 1520,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Главная, 22В.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- встроенные помещения нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект.

Для сравнительного анализа помещений свободного назначения были отобраны следующие объекты-аналоги.

  1. Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, улица Третья, дом 15Б, офисное помещение, площадь 810,9 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru.. Цена предложения с учетом НДС 18 000 000 руб.
  2. Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, улица Главная, дом 2, офисное помещение, площадь 714,6 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 19 000 000 руб.
  3. Московская область, г. Балашиха, микрорайон Павлино, дом 21А, офисное помещение, площадь 782 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 27 000 000 руб.
  4. Московская область, г. Балашиха, микрорайон Железнодорожный, улица Новая, дом 49, офисное помещение, площадь 632 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 26 500 000 руб.
  5. Московская область, г. Балашиха, деревня Павлино, дом 68, офисное помещение, площадь 916 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 28 000 000 руб.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

№ п/п

Объект-аналог

Ставка арендной платы,
руб. за 1 кв. м/год

1

Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Главная, дом 5, офисное помещение, площадь 972,8 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 5900 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)

5900

2

Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Главная, дом 22Б, офисное помещение, площадь 720 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 6000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)

6000

3

Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Граничная, дом 16, офисное помещение, площадь 750 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 6100 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)

6100

4

Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Главная, дом 22Б, офисное помещение, площадь 830 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 5800 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)

5800

5

Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Граничная, дом 10А, офисное помещение, площадь 850 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 6300 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)

6300

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

Отсутствие роста рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, связано с недостаточным уровнем деловой активности строительства новых объектов и крайне скромных макроэкономических показателей. Несмотря на рост инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2017 году на 27% по отношению к 2016 году, отставание объема инвестиций от докризисного уровня 2013 года является более чем двукратным. В таких условиях рынок аренды чувствует себя более уверенно, чем рынок продажи.

Реализация отложенного спроса на низком офисном рынке ввиду низкой деловой активности пока не способна привести к росту цен даже в условиях сокращения объема предложения. Положение на рынке аренды несколько лучше, однако рост ставок незначителен. Потребительский спрос остается низким в связи как с невысокими доходами населения, так и с преобладанием сберегательной модели поведения. Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок торговых помещений в целом и к затовариванию рынка продаже в частности.

Рынок коммерческой недвижимости в целом.

За исключением начала года и серьезного всплеска в октябре, объем предложения в 2017 году оставался относительно стабильным. С декабря 2016 по декабрь 2017 года объем предложения по количеству снизился на 17%, а по общей площади – на 31% и составил 1 331 объект общей площадью 1 738 тыс. кв. м.

Цены на протяжении года постепенно снижались, при этом в феврале и августе произошли две ценовые коррекции. Снижение за год рублевых цен оказалось сопоставимым с показателями 2016 года и составило 10%, а долларовых – 20%. Средневзвешенная цена на рынке коммерческой недвижимости Московской области в декабре 2017 года снизилась до 168 804 руб./кв. м, или 2 865 долл./кв. м

Снижение цен, как и в 2016 году, происходило в условиях уменьшения объема предложения, что может свидетельствовать об отсутствии роста спроса под влиянием более чем скромных макроэкономических показателей. Общий объем предложения по стоимости с 469 млрд руб. в декабре 2016 года уменьшился на 38% и в декабре 2017 года составил 293 млрд руб.

Офисная недвижимость.

По данным CBRE в I квартале 2018 года объём прироста нового предложения на рынке офисной недвижимости в Московской области показал предельно низкое значение и составил 37,1 тыс м2. В январе-марте 2018 года были введены в эксплуатацию четыре офисных здания класса В, крупнейшим из которых стал бизнес-центр «Ла-5» около аэропорта Внуково. Ограниченный ввод нового предложения будет характерен и для последующих кварталов 2018 года. Доля свободных площадей в целом на рынке продолжает снижаться десятый квартал подряд, начиная со второй половины 2015 года. По итогам I квартала этот показатель сократился еще на 1,3 п.п. по сравнению со значением на конец 2017 года и составил 12,4%. В I квартале 2018 года на рынке офисной недвижимости было арендовано и приобретено под собственное использование 365 тыс м2 офисных площадей. Это рекордное значение объема новых сделок, заключенных за первые три месяца года, с I квартала 2010 года (375,2 тыс м2). Спрос пользователей на офисном рынке по-прежнему преимущественно ориентирован на аренду офисных помещений. На сделки такого типа пришлось 83% объема новых сделок в I квартале 2018 года.

Источники: http//.cbre.ru/, аналитический журнал

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем одновременно необходимы условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта.

2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся сооружений). На данном земельном участке расположено здание, у Оценщика не имеется данных о намечаемом сроке освобождения земельного участка и вариантах его застройки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования для земельного участка не проводился, так как на земельном участке расположено здание, для строительства которого и предназначен данный участок.

Поэтому в дальнейших расчетах принимается наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как застроенного зданиями, что соответствует настоящему использованию земельного участка.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования зданий выявлено следующее:

Физически возможно: На земельном участке возведено здание офисного назначения.

Юридически допустимо: Согласно договору аренды земельного участка №М-01-015857 от 26.01.2000 г., земельный участок может использоваться только под застройку офисными зданиями.

Финансово целесообразно: Оценщик не рассматривает иного использования земельного участка, кроме физически и юридически допустимого.

ВЫВОД: учитывая специфику планировочных и конструктивных решений, месторасположение, транспортную доступность, экономическую целесообразность и максимальную эффективность, Оценщик пришел к выводу, наилучшее и наиболее эффективное использование - использование по прямому назначению, либо в качестве административного здания.

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Используемая терминология и процесс оценки

Понятие "рыночная стоимость", используемое в данном Отчете, раскрывается в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта оценки представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки, вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иных факторов, непосредственно относящихся к особенностям конкретной сделки.

Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

10.2. Обзор подходов к оценке

В соответствии со стандартами оценки при проведении оценки используются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный, в рамках которых могут использоваться различные методы оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение износа и устареваний;

- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

- данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

- данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

- сметных расчетов;

- информации о рыночных ценах на строительные материалы;

- других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Определение итогового значения рыночной стоимости объекта

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ

и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Выбор применяемых подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

В силу сложности определения стоимости части подвального помещения и первого этажа в нежилом здании с учетом недостатка информации о материалах, применяемых для строительства подземной части дома до 1897 года, а также степени износа объекта на дату оценки, затратный подход в настоящем отчете применялся справочно, без учета значения стоимости объекта, полученной в рамках затратного подхода, в согласовании результатов.

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода будет использован метод количественных корректировок, так как имеющаяся база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе 8. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в городе расположения объекта оценке. Согласно анализу рынка объекта оценки на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

В качестве единицы сравнения была принята цена 1 кв. м, что используется для сравнения объектов недвижимости на рынке продаж.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам предложений продажи объектов недвижимости, размещенной в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Из рук в руки», еженедельнике «Недвижимость & цены» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Rway».

Для сравнительного анализа помещений свободного назначения были отобраны следующие объекты-аналоги.

1. Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, улица Третья, дом 15Б, офисное помещение, площадь 810,9 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru.. Цена предложения с учетом НДС 28 000 000 руб.

2. Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, улица Главная, дом 2, офисное помещение, площадь 714,6 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 29 000 000 руб.

3. Московская область, г. Балашиха, микрорайон Павлино, дом 21А, офисное помещение, площадь 782 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 27 000 000 руб.

4. Московская область, г. Балашиха, микрорайон Железнодорожный, улица Новая, дом 49, офисное помещение, площадь 632 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 26 500 000 руб.

5. Московская область, г. Балашиха, деревня Павлино, дом 68, офисное помещение, площадь 916 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 28 000 000 руб.

Как правило, при корректировке стоимости объектов-аналогов применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи (уторговывание, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия (время продажи), на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в СВАО, являются офисными помещениями, находятся в нежилых зданиях, в качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и является завышенной, т.к. продавец желает продать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Покупатель, в свою очередь, стремится приобрести имущество за более низкую цену. При продаже помещений коммерческого назначения, расположенных в Московской области, данная поправка составляет в настоящее время от -10% до -13% для офисных помещений[1]. Здесь и далее поправка на условия продажи (уторговывание) была принята средней. В данном отчете, принято среднее значение поправки для оцениваемого объекта недвижимости -11,5%.

Поправка на отличие площадей. Поправка учитывает различие в площадях объекта оценки и объектов сравнения. Поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+». Для определения поправок на отличие площадей использовался сборник СРК 2014[2].

Результаты расчетов приведены в таблице ниже.

Результаты сравнительного анализа и корректировки стоимости объектов-аналогов

Характеристика

Объект оценки

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Объект-аналог 5

Стоимость, тыс. руб.

28000

29000

27000

26500

28000

Площадь, кв. м

800

810,9

714,6

782

632

916

Стоимость 1 кв. м, руб.

34530

40580

34530

41930

30570

Поправка на передаваемые имущественные права, руб.

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.

34530

40580

34530

41930

30570

Поправка на условия финансирования, %.

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.

34530

40580

34530

41930

30570

Поправка на условия продажи (уторговывание), %.

-11,5

-11,5

-11,5

-11,5

-11,5

Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.

30560

35910

30560

37110

27060

Поправка на рыночные условия (время продажи), %.

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.

30560

35910

30560

37110

27060

Поправка на местоположение, %

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.

30560

35910

30560

37110

27060

Поправка на дополнительные улучшения, %

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.

30560

35910

30560

37110

27060

Поправка на размещение, %.

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.

30560

35910

30560

37110

27060

Поправка на отличие площадей, %

1

-2

1

-4

2

Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.

30560

35190

30560

35620

27600

Поправка на этаж, %

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.

30560

35190

30560

35620

27600

Поправка на компоненты стоимости, не входящие в состав объекта-аналога, руб.

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.

30560

35190

30560

35620

27600

Поправка на расходы, сделанные сразу после покупки, руб.

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.

30560

35190

30560

35620

27600

Поправка на ремонт, руб.

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.

31906

30560

35190

30560

35620

27600

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, с учетом НДС, руб.

25 524 800

Коэффициент вариации скорректированных стоимостей 1 кв. м объектов-аналогов составил 10,7 %, что позволяет считать выборку однородной.

10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

В рамках доходного подхода к оценке в данном отчете будет использован метод прямой капитализации, так как объект оценки не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Метод прямой капитализации позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу прямой капитализации включала в себя следующие последовательные шаги:

  • определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;
  • определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (Кзагр);
  • определение действительного валового дохода (ДВД);

ДВД = ПВД – ПВД × Кзагр

  • определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);
  • определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

  • определение ставки капитализации (R);
  • определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде нежилых помещений, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Из рук в руки», еженедельнике «Недвижимость & цены» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Rway».

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга и являются помещениями офисного назначения. В качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и априорно предполагается завышенной, т.к. арендодатель желает сдать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Арендатор, в свою очередь, стремится снять имущество за более низкую цену. Цены предложения на коммерческие помещения, предлагающиеся к сдаче, превышают цены реальных сделок не более чем на 8-10% для офисных помещений. В отчете, принята средняя поправка на уторговывание
9%. [3]

Поправка на отличие площадей. Поправка учитывает различие в площадях объекта оценки и объекта-аналога. Поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+»[4].

После анализа объектов-аналогов производилась проверка однородности полученных стоимостей, путем расчета коэффициента вариации, который превысил 33%, что значит, что выборка не однородна.

Результаты анализа арендных платежей приведены в таблице ниже.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

№ п/п

Объект-аналог

Ставка арендной платы,
руб. за 1 кв. м/год

1

Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Главная, дом 5, офисное помещение, площадь 972,8 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 5900 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)

5900

2

Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Главная, дом 22Б, офисное помещение, площадь 720 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 6000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)

6000

3

Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Граничная, дом 16, офисное помещение, площадь 750 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 6100 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)

6100

4

Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Главная, дом 22Б, офисное помещение, площадь 830 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 5800 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)

5800

5

Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Граничная, дом 10А, офисное помещение, площадь 850 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 6300 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)

6300

Результаты расчетов арендной платы

Характеристика

Объект оценки

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Объект-аналог 5

Площадь, кв. м

800

972,8

720

750

830

850

Ставка арендной платы, руб./кв. м/год

5900

6000

6100

5800

6300

Поправка на передаваемые имущественные права, руб.

0

0

0

0

0

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

5900

6000

6100

5800

6300

Поправка на условия финансирования, %.

0

0

0

0

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

5900

6000

6100

5800

6300

Поправка на условия продажи (уторговывание), %.

-9

-9

-9

-9

-9

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

5370

5460

5550

5280

5730

Поправка на рыночные условия (время продажи), %.

0

0

0

0

0

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

5370

5460

5550

5280

5730

Поправка на местоположение, %

0

0

0

0

0

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

5370

5460

5550

5280

5730

Поправка на дополнительные улучшения, %

0

0

0

0

0

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

5370

5460

5550

5280

5730

Поправка на размещение, %.

0

0

0

0

0

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

5370

5460

5550

5280

5730

Поправка на отличие площадей,%

3,9

-2

-1,2

0,7

1,2

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

5580

5350

5480

5320

5800

Поправка на компоненты стоимости, не входящие в состав объекта-аналога, руб.

0

0

0

0

0

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

5580

5350

5480

5320

5800

Поправка на расходы, сделанные сразу после покупки, руб.

0

0

0

0

0

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

5506

5580

5350

5480

5320

5800

Коэффициент вариации стоимостей аренды объектов-аналогов составил 3,5%, что позволяет считать выборку однородной.

Среднее значение арендной ставки с учетом НДС (18%), руб./кв. м/год.

5506

Среднее значение арендной ставки без учета НДС (18%), руб./кв. м/год.

4666

Доля вакантных площадей для офисных помещений составляет 8,5-20,5% (в среднем 14,5%) (согласно данным, опубликованным в информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «RWAY» № 244 июль 2017 г., с. 61). В расчетах в качестве доли вакантных площадей принято среднее значение указанных интервалов – 14,5%. Следовательно, загрузка помещений составляет 85,5%.

К расходам, связанным с эксплуатацией объекта оценки, обычно относятся: коммунальные платежи, ремонт, затраты на управление, затраты на привлечение арендаторов, выплаты налогов на имущество, страховые платежи, плата за земельный участок (арендная плата или земельный налог) и прочие расходы.

Расчет и обоснование ставки капитализации

На основе анализа рыночной информации (Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY» № 244 июль 2017 г., с. 61) ставка капитализации для офисных помещений составляет 10,8%. В отчете принята среднерыночная ставка капитализации 10,8% для оцениваемого объекта оценки (нежилого помещения).

Результаты расчетов стоимости объекта оценки доходным подходом представлены в таблице ниже.

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Наименование показателей

Значение показателей

Общая площадь помещений, кв. м

800

Арендная плата, руб./кв. м/год

4666

Потенциальный валовой доход, руб. в год

3 732 800

Коэффициент потерь (Кп), % от ПВД

=2,5%;

Действительный валовой доход, руб. в год

3 603 085

Операционные расходы, руб..

611 411

Чистый операционный доход, руб. в год

2 991 674

Ставка капитализации, % в год

10,8

Общая стоимость, без НДС, руб.

27 700 685

Общая стоимость с учетом НДС (18%), руб.

32 686 808

Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом (с учетом НДС) округленно, руб.

32 686 808

ДВД= ПВД * (1- К(ндз)) * (1- К(н ар)),

ДВД= 3 732 800 * (1-0,025) * (1-0,01)=3 603 085 руб.

ЧОД = ДВД – ОР

ЧОД = 3 603 085 - 611 411 = 2 991 674 руб.

V = ЧОД / R

V = 2 991 674 / 0,108 = 27 700 685 руб.

Таким образом, стоимость оцениваемого офисного помещения доходным подходом методом прямой капитализации составляет: 32 686 808 (Тридцать два миллионов шестьсот восемьдесят шесть тысяч восемьсот восемь) рублей.

10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

Согласно ФСО 7, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

  1. определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
  2. расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
  3. определение прибыли предпринимателя;
  4. определение износа и устареваний;
  5. определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
  6. определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Для объекта оценки затратный подход применен справочно, поскольку объект оценки является встроенным помещением, расчет будет строится на определении стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных.

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Для оценки затрат на строительство объекта оценки были использованы укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС):

С.А. Табакова, А.В. Дидковская. Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Серия «Справочник оценщика».— М.: ООО «КО–ИНВЕСТ», 2011.—592 с. Стоимостные показатели, приведенные в УПСС, определены в уровне цен на 01.01.2011 г. для Московской области.

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Наименование объекта – аналога в сборниках КО-ИНВЕСТ

Сборник

КО-ИНВЕСТ

№ Табл.

Единичная расценка в ценах 2009 года, руб. / м2

Поправка

Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м

Общественные здания

3.3.3.050

15 913,21

1

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка (или стоимость прав на его аренду). Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Согласно этому принципу осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

• определить стоимость земельного участка (или прав его аренды) в предположении, что он не застроен;

• определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

• определить величину накопленного износа;

• вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта оценки с учетом износа;

• к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка (или прав его аренды).

Определение рыночной стоимости земельного участка

В данном случае нами был использован метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Подобраны аналоги и внесены корректировки:

Показатели

Объект

оценки

Аналог (https://www.avito.ru)

№1

№2

№3

Цена предложения

1 880 000

2 550 000

4030 000

Площадь

1520

600

500

900

В удельном весе за 1 кв.м.

3133

5100

4478

Передаваемые права

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Корректировка на передаваемые права

0

3133

0

5100

0

4478

Местоположение

Центр

В черте города

В черте города

В черте города

Корректировка на местоположение

10%

3446

10%

5610

10%

4926

Коммуникации

Есть

нет

нет

нет

Корректировка на коммуникации

-15%

2929

-15%

4768

-15%

4187

Средневзвешенная рыночная стоимость за 1 кв. м.

3961

Таким образом, в результате проведенных расчетов, средняя цена 1 кв. м. общей площади земельного участка составляет 3961 рубль с учетом НДС.

Тогда стоимость права аренды земельного участка площадью 1520 кв. м. рассчитывается:

1520 х 3961 = 6 020 720 рублей с учетом НДС

Понятие оценки стоимости замещения здания

С точки зрения потенциального Инвестора строение представляет собой объект для дальнейшего использования. В данном случае корректно рассматривать для целей оценки рыночной стоимости объектов стоимость замещения - затраты на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и данные объекты, с применением современных материалов и строительных норм.

Методология расчета полной восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта оценки

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года.

Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания или сооружения (ПВС) по состоянию на дату оценки определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства 1 куб. м. зданий или сооружений, аналогичных оцениваемому (той же группы капитальности, построенных по сходному проекту, с использованием подобных материалов и технологий).

Стоимость строительства 1 куб. м. на дату оценки определяется путем пересчета сметной стоимости строительства 1 куб. м. аналога из условий базового 2009г в условия, действующие на дату оценки, с использованием соответствующих коэффициентов. В стоимость укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; стоимость проектно-изыскательских работ; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда; стоимость содержания дирекции строящегося предприятия; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3км. при отсутствии коммунального транспорта; расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и другое.

Зсозд2*Sстр* Кн* Крегвндс ,

где Зсозд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального

строительства;

С2– стоимость 1 кв.м. площади типичного сооружения на базовую дату;

S – площадь здания (количество единиц сравнения);

Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым

объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн= 1);

Крег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание;

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-

монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС

Для расчета затрат на создание объекта капитального строительства используем данные справочников.

Необходимо учесть НДС, который составляет 18%.

Предпринимательская прибыль составляет 30 %

Таким образом, получаем следующий расчет полной стоимости замещения здания.

З(созд)= 15 913,21*800*1,0*1,0*2,117*0,3*1,18=9 540 517

Физический износ

С помощью нормативного метода рассчитаем физический износ:

Конструктивные элементы

Удельный вес элемента, %

Физический износ элемента, %

Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд.вес эл-та * Ифиз эл-та)/100

Фундаменты

2,35

30

0,705

Каркас

1,56

30

0,468

Стены наружные с отделкой

5,46

30

1,638

Внутренние стены и перегородки

4,26

20

0,852

Перекрытия и покрытия

4,39

30

1,317

Кровля

4,15

30

1,245

Окна и двери

5,05

10

0,505

Полы

15,25

10

1,525

Отделка

14,62

10

1,462

Прочие

2,93

20

0,586

Спец. конструкции

7,11

20

1,422

Инженерные системы

32,88

20

6,576

Общий физический износ здания,%

100

18,301

Оценщик определяет методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.

Определение функционального износа.

Функциональный износ может возникать из-за того, что планировка здания или функциональное назначение его частей перестают в полной мере соответствовать современным требованиям.

При обследовании объектов оценки функциональный износ не выявлен.

Определение экономического (внешнего) износа.

Внешний износ вызывается уменьшением полезности здания в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумевается экономическое местоположение, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и так далее.

При обследовании объектов оценки экономический (внешний) износ не выявлен.

Общий накопленный износ в данном случае определяется как сумма физического, внешнего и функционального износов и составляет:

9 540 517х 18,3%/100% = 1 745 915 руб.

Расчет стоимости здания в рамках затратного подхода.

В результате получаем стоимость здания в рамках затратного подхода, определенную по формуле:

V = Стоимость земли + Полная восстановительная стоимость строительства - Накопленный износ

V = 6 020 720 + 9 540 517– 1 745 915 = 13 815 322 руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода 13 815 322 (Тринадцать миллионов восемьсот пятнадцать тысяч триста двадцать два) рубля.

11. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (руб.).

Подход к оценке

Затратный

Сравнительный

Доходный

13 815 322

25 524 800

32 686 808

При подготовке данного заключения, Оценщик использовал три из трех существующих подходов по оценке. В данной ситуации, результаты расчетов каждого из трех подходов отличаются друг от друга. Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, определяется по формуле;

V = V1*Q1+ V2*Q2 + V3*Q3

где, V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.

V1, V2, V3 – стоимость объекта оценки, определенная использованием затратного, сравнительного и доходного похода, соответственно рублей;

Q1, Q2, Q3 - средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

В связи с небольшим расхождением промежуточных результатов для согласования оценок, полученных различными подходами, определены следующие весовые коэффициенты:

0,5 – сравнительный подход;

0,5 – доходный подход.

25 524 800*0,5 + 32 686 808*0,5 = 29 105 804

ВЫВОД: рыночная стоимость оцениваемого объекта на 27 июля 2018 г. составила:

29 105 804,00

(Двадцать девять миллионов сто пять тысяч восемьсот четыре) рублей.

Выводы

Рыночная стоимость офисного здания, общей площадью 800 кв. м. с земельным участком, общей площадью 1520,0 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон Ольгино, ул. Главная, 22В по состоянию на дату оценки составляет:

29 105 804,00 рублей

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

  1. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
  1. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
  1. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
  1. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
  1. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
  1. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
  1. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
  1. Стандарты РОО
  • ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
  • ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
  • ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
  • ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.
  1. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
  1. Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Серия «Справочник оценщика».— М.: ООО «КО–ИНВЕСТ», 2011.—592 с.
  1. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ, выпуск 74 (январь) 2011 г., выпуск 89 (октября) 2014 г.
  1. «Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2011.-384с.
  1. СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015
  1. Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 60.
  2. Глобальные данные сети Интернет.
  1. СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015

  2. Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 60.

  3. СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под. ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015

  4. Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 59.