Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Оценка рыночной стоимости (Здание общей площадью 800 кв.м. с земельным участком)

Содержание:

1. Задание на оценку

Таблица 1 - Задание на оценку

Объект оценки:	здание общей площадью 800 кв..м с земельным участком (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) общей площадью 1520 кв.м. расположенным по адресу: Московская область, г. Жуковский
Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки	Право собственности на здание общей площадью 800 кв.м. и Право аренды на земельный участок, общей площадью общей площадью 1520,0 кв.м
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки	Совершение сделки купли-продажи с объектом оценки
Вид стоимости:	Рыночная
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)	22.01.2019 г.
Допущения, на которых должна основываться оценка	оценщик принимает предоставляемую Заказчиком оценки информацию об объекте как есть, не проводит ее аудита и не несет ответственности за ее достоверность; ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке согласно предоставленным документам на объект оценки ограничения права не зарегистрированы
Информация в соответствие с ФСО№7
состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)	Объектом оценки является здание общей площадью 800 кв..м (Балансовая стоимость - Здание - 2990400 руб.) с земельным участком (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) общей площадью 1520 кв.м. расположенным по адресу: Московская область, г. Жуковский
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики	Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.; Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.; Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.; Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.
права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки	Право собственности на здание общей площадью 800 кв.м. и Право аренды на земельный участок, общей площадью общей площадью 1520,0 кв.м

2. Применяемые стандарты оценки

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

- Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)

- Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)

- Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)

- Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)

Стандарты профессиональной практики Российского общества оценщиков (ССО РОО)

3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Оцениваемое имущество рассматривается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке.

Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что рассматриваемый объект будет продан по указанной цене (сумма денежного выражения ценности недвижимости, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой).

Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

В процессе проведения работ по оценке рассмотрению подлежало только недвижимое имущество и оборудование, являющееся его неотъемлемой частью (инженерные сети, вентиляционное оборудование и т.д.).

Все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки.

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Таблица 2 - Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Заказчик:	Общество с ограниченной ответственностью «Заказчик», юридический адрес: ХХХ, ИНН ХХХ, КПП ХХХ, ОГРН № 1037789046547, дата присвоения 15.12.2009, расчетный счет: ХХХХ в ХХХ, корреспондентский счет ХХХ, БИК ХХХ
Оценщик:	Петров П. П.
Оценщик:	Петров П. П.
Место нахождения оценщика	124315, г.Москва, ул. Тверская, дом.8/5
Сведения о членстве оценщика в СРО:	Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО) включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 09.07.2007 г. за № 0003. Местонахождение РОО: г. Москва, 1-й Басманный пер., д. 2а, стр. 1.
Документы, подтверждающие получение оценщиком профессиональных знаний в области оценочной деятельности:	Диплом о профессиональной переподготовке ПП № ХХХХХ от ХХ ХХХХ г.
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика:	Страховой полис №010101/001/02202/2 от 21.12.2012г. выдан ОАО "АльфаСтрахование" (срок страхования с 22.12.2017г. по 21.12.2019г.) страхователь - оценщик ххх
Почтовый адрес оценщика	г. Москва. ул Строителей 25
Адрес электронной почты	ХХХХХ@yandex.ru
Телефон	ХХХХХХ
Сведения о юридическом лице, с которым оценщик ( оценщики) заключили трудовой договор	Общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания» 124315, г.Москва, ул. Тверская, дом.8/5, ОГРН 111222333444 дата присвоения 10.01.2006г.
Информация о соответствии юридического лица (Исполнителе) условиям, установленным статьей 15.1^{^[1]}	имеет в штате два оценщика, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено; соблюдает требования Федерального закона федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и обеспечивать соблюдение указанных требований своими работниками; имеет полис обязательного страхования ответственности оценщиков № ГО-ЩЦ-1285/15 от 1 июня 2015 выдан ОАО "Альфа- Страхование" (срок страхования с 1 июня 2018 года по 31 мая 2019 года), общая страховая сумма 5 000 000 (Пять миллионов) рублей.
Сведения о независимости юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор, и Оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Закона об оценке	Требование о независимости выполнено

5. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты (кроме указанных в разделе 4) не привлекались.

Таблица 3 - Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

№ п/п	Перечень использованных данных	Источники получения данных
1	Макроэкономика	http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/fe62464d-3ce6-4a54-aa8b-00e25d9ba215/181212_econ_picture.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=fe62464d-3ce6-4a54-aa8b-00e25d9ba215
2	Состояние и тенденции на российском рынке недвижимости	http://pfagroup.ru/wp-content/uploads/2018/04/Сводный-обзор-КН-МР_1кв2018_ПФК.pdf
3	Данные о ценах предложений и сделок с недвижимостью	www.cian.ru www.avito.ru

№ п/п

Перечень использованных данных

Источники получения данных

Макроэкономика

http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/fe62464d-3ce6-4a54-aa8b-00e25d9ba215/181212_econ_picture.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=fe62464d-3ce6-4a54-aa8b-00e25d9ba215

Состояние и тенденции на российском рынке недвижимости

http://pfagroup.ru/wp-content/uploads/2018/04/Сводный-обзор-КН-МР_1кв2018_ПФК.pdf

Данные о ценах предложений и сделок с недвижимостью

www.cian.ru

www.avito.ru

Кроме того, оценщиками были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.

6. Основные факты и выводы

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки - Договор № 1/О от 22.01.2019г.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - 22.01.2019г.

Дата осмотра - 22.01.2019г.

Дата составления отчета - 22.01.2019 г.

Общая информация, идентифицирующая объект оценки - Объектом оценки является здание общей площадью 800 кв..м с земельным участком (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) общей площадью 1520 кв.м. расположенным по адресу: Московская область, г. Жуковский

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости: Срок действия отчета об оценке: до 22.07.2019 г. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящем отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев^[2].

Таблица 4 - Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (руб.)

Стоимость (тыс. руб.)	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
Стоимость (тыс. руб.)	39775097	39593686	36441978
Вес	25%	25%	50%
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом округления (руб.)	38 063 000

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 800 кв. м, расположенного в нежилом здании по адресу: Московская область, г. Жуковский, по состоянию на дату оценки составляет:

38 063 000 (Тридцать восемь миллионов шестьдесят три тысячи) рублей 00 копеек

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: ±20%, включительно.

7. Описание объекта оценки

Объектом оценки является право собственности на здание общей площадью 800 кв.м. и земельный участок, общей площадью общей площадью 1520,0 кв.м по адресу: Московская область, г. Жуковский

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки: здание - право собственности, участок - право собственности.

- состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является Объектом оценки является право собственности на здание общей площадью 800 кв.м. и земельный участок, общей площадью общей площадью 1520,0 расположенное по адресу: Московская область, г. Жуковский

- характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики. Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.

- права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки - Право собственности на здание, Право собственности на участок.

Собственник объекта оценки - ООО «Заказчик».

Балансовая стоимость- Здание - 2990400 руб.

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Оцениваемый объект представляет собой офисное здание общей площадью 800 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, г. Жуковский.

Таблица 5 - Описание объекта оценки

Местоположение
Адрес	Московская область, г. Жуковский
Транспортная достижимость	Хорошая
Характеристика локального местоположения	первая линия домов, ближайшее окружение - жилые дома, административные здания
Другие особенности	нет
Земельный участок
Земельный участок, кв.м.	1520
Кадастровый номер	ХХ/01/03049/056 от 13.09.2004 г
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок	Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г.
Вид права	Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.
Здание
Функциональное назначение здания	Офисное
Общая площадь здания, кв.м.	800
Свидетельство о государственной регистрации права на здание	Серия ХХ АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.
Вид права	Право собственности на здание, право аренды на земельный участок
Функциональное назначение помещений	офисное
Год постройки здания	1977
Состояние	удовлетворительное
Этажность	2
Балансовая стоимость, руб.	2990400
Памятник архитектуры	нет
Другие сведения:
Данные об обременениях	нет

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов средний.

Таблица 6 - Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		ленточный железобетонный
Наружные и внутренние капитальные стены		кирпичные
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерные обеспечение		центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа.

Особенности местоположения объекта оценки

Московская область (Подмосковье) — субъект Российской Федерации, входит в состав Центрального федерального округа. Административный центр Московской области — город Москва. Площадь области — 44 379 кв. м.; по этому показателю область занимает 57-е место в стране. Население области составляет 7 048 084 чел. (2013).

Область расположена в центральной части Восточно-Европейской равнины в бассейне рек Волги, Оки, Клязьмы, Москвы. Граничит на северо-западе и севере с Тверской областью, на северо-востоке и востоке — с Владимирской, на юго-востоке — с Рязанской, на юге — с Тульской, на юго-западе — с Калужской, на западе — со Смоленской областями, в центре — с городом федерального значения Москвой. Также существует небольшой северный участок границы с Ярославской областью.

Московская область образована 14 января 1929 года. Исторически области предшествовала Московская губерния, образованная в 1708 году. Область была образована 14 января 1929 года как Центрально-Промышленная область в ходе укрупнения единиц административного-территориального деления РСФСР, а 3 июня 1929 года была переименована в Московскую область

Административно область состоит из 36 районов, 31 города областного подчинения и 5 закрытых административно-территориальных образований.

Своё название область получила по городу Москве, который, однако, является отдельным субъектом Российской Федерации и в состав области не входит. Органы государственной власти Московской области размещаются на территории города Москвы и Московской области; в 2007 году сдан в эксплуатацию Дом Правительства Московской области на территории городского поселения Красногорск в 350 м от МКАД, и большинство органов исполнительной власти перемещено туда.

Московская область находится в Центральном федеральном округе Российской Федерации, в центральной части Восточно-Европейской (Русской) равнины, в бассейне рек Волги, Оки, Клязьмы, Москвы. Область протянулась с севера на юг на 310 км, с запада на восток — на 340 км.

С 2006 года на территории Московской области 378 муниципальных образований, из них 36 городских округов, 36 муниципальных районов, 114 городских поселений, 192 сельских. В октябре 2009 года образованы два новых городских округа: посёлки Власиха (ЗАТО) и Звёздный городок (ЗАТО).

Жуко́вский — город в Московской области России. Наукоград. Город областного подчинения, образует одноимённый городской округ как единственный населённый пункт в его составе. Расположен в 20 км к юго-востоку от Москвы. До 1947 — посёлок Стаханово.

Население города — 108 187 чел. (2018).

Сегодня Жуковский — центр российской авиационной науки. Здесь расположены:

Центральный аэрогидродинамический институт (ЦАГИ) им. проф. Н. Е. Жуковского — государственный научный авиационный центр России, один из мировых научных центров в аэрокосмической области

Лётно-исследовательский институт имени М. М. Громова — государственный научный центр по исследованиям и испытаниям авиационной техники. На территории ЛИИ расположены лётные базы ведущих авиационных конструкторских бюро — Сухого, Ильюшина, Туполева и др. Здесь построено также новое здание, предназначенное для штаб-квартиры Объединённой авиастроительной корпорации (ОАК)

НИИ приборостроения им. В. В. Тихомирова — научно-исследовательский институт по разработке мобильных зенитных ракетных комплексов среднего действия и систем управления вооружением самолётов

Московский научно-исследовательский институт «Агат» — институт по разработке радиолокационных головок самонаведения для ракет

Научно-исследовательский институт авиационного оборудования — научно-производственный центр в области исследований и разработки комплексов и систем бортового оборудования летательных аппаратов

Экспериментальный машиностроительный завод имени В. М. Мясищева

Центр научно-технических услуг «Динамика» — предприятие, представляющее услуги в области отечественного авиационного тренажёростроения.

Также в городе расположены

Жуковский машиностроительный завод — производство авиационной спецтехники (электроагрегаты, заправщики, газозарядные станции, установки воздушного запуска), бытовых отопительных и водонагревательных аппаратов, жестяных евробанок

Вид города с правого берега Пехорки, в центре вида городской застройки — улица Анохина

Жуковский деревообрабатывающий завод — производство пиломатериалов, оконных и дверных блоков, клеёных изделий и оборудования для детских площадок

Российская стекольная компания — переработка стекла для использования в строительстве, производстве мебели, бытовой техники, производство стеклопакетов

ЗАО «Алютек» — производство конструкций из алюминиевого профиля

ООО «Завод минеральных вод „Берегиня“»

Крупнейший в Европе комбинат по художественному литью из бронзы — скульптурно-производственный комбинат ООО «Лит Арт» — изготовление скульптуры, памятников, рельефов, бюстов, фонтанов. Художественное литьё из бронзы, чугуна, алюминия и пластика.

Завод монтажных заготовок.

Пищевая промышленность представлена заводами компаний «Инко», Nestle, «Жуковский хлеб».

Среди предприятий торговли города — торговые центры «Авиатор», «Навигатор», «Океан» (вошедший в тройку лучших торговых центров России в 2006 году), представительства российских и европейских сетевых брендов: SPAR, «Пятёрочка», «Перекрёсток», «Дикси», «М-видео».

Функционирует Жуковская Торгово-промышленная палата — негосударственная, некоммерческая, общественная организация, объединяющая предприятия и предпринимателей различных форм собственности на территории города Жуковского и Раменского района Московской области.

Итоги социально-экономического развития Московской области за 9 месяцев 2018 года^{^[3]}

1. Общая оценка социально-экономической ситуации в Московской области

На протяжении 9 месяцев 2018 года экономика региона показывала уверенный рост практически во всех секторах, что стало залогом положительной динамики основных показателей, характеризующих уровень жизни населения и его занятость. В промышленности в течение года отмечалось ускорение темпов роста производств, основным драйвером которого стала обрабатывающая отрасль (более 80 процентов отгружаемой продукции). Здесь положительную динамику демонстрировали практически все виды производств, за исключением производства мебели. В целом по итогам 9 месяцев прирост промышленного производства составил 9,6 процента к аналогичному периоду прошлого года, объем отгруженной промышленной продукции практически достиг 2 трлн. рублей. Рост сельскохозяйственного производства составил 103,1 процента. Факторы, оказавшие влияние на рост производства: увеличившийся по сравнению с уровнем прошлого года сбор картофеля (на 7,4 процента) и овощей закрытого и открытого грунта (на 3,5 процента), рост на 1,4 процента производства молока и яиц. Динамичный рост продолжился в инвестиционной сфере, что связано с активностью в строительном секторе экономики. По данным 9 месяцев в экономику региона инвестировано свыше 490 млрд. рублей, что более чем на 30 процентов выше соответствующего уровня прошлого года. В структуре вложений значительная доля (60 процентов) по-прежнему приходилась на строительство жилья, коммерческих и промышленных сооружений. В строительном секторе объем выполненных работ с начала года вырос белее, чем на 6 процентов к уровню января-сентября 2017 года, площадь введенного жилья увеличилась на 18 процентов. Регион продолжает удерживать лидирующие позиции в стране по объемам жилищного строительства. На потребительском рынке также наблюдался рост основных показателей: объем оборота оптовой торговли увеличился на 5,5 процента, розничный товарооборот – на 7,6 процента, объем платных услуг – на 0,7 процента, оборот общественного питания – на 9,9 процента. Потребительские цены на товары и услуги выросли на 3,8 процента относительно января-сентября прошлого года. Увеличение внутреннего спроса населения на товары и услуги обусловлено, прежде всего, положительной динамикой доходов населения. Так, по сравнению с уровнем прошлого года среднедушевые денежные доходы населения за 9 месяцев 2018 года выросли в реальном выражении (с учетом роста цен) на 1,9 процента, реальная заработная плата по экономике – на 5,1 процента. Величина среднемесячной заработной платы работников в целом по экономике составила 49 325 рублей (в среднем по России – 42 325 рублей). В сфере занятости населения численность официально зарегистрированных безработных на конец сентября 2018 года составила 18 тыс. человек, что на 15 процентов ниже соответствующего периода 2017 года. Уровень безработицы в Московской области, рассчитанный в методологии МОТ, один из самых низких в России (2,6 процента в среднем за июль-сентябрь, или 5 место).

2. Промышленное производство

На протяжении всего 2018 года промышленное производство в Московской области показывает уверенный рост. Положительная динамика отмечалась во всех видах производств. По итогам 9 месяцев рост промышленного производства составил 109,6 процента к аналогичному периоду прошлого года. Добыча полезных ископаемых увеличилась на 8,7 процента, обрабатывающие производства – на 9,7 процента, деятельность по обеспечению электрической энергией, газом и паром – на 2,9 процента, деятельность по водоснабжению, водоотведению, организации сбора и утилизации отходов – на 7,3 процента. Объем отгруженной промышленной продукции в отчетном периоде составил 1 992,9 млрд. рублей. Добывающий комплекс региона представлен в основном добычей камня, песка и глины, прирост добычи составил 8,2 процента к уровню января-сентября 2017 года. Всего за 9 месяцев 2018 года добывающими организациями области отгружено продукции на 10,3 млрд. рублей. Обрабатывающие производства являются основой промышленного комплекса Московской области, их доля в общем объеме отгруженной промышленной продукции по итогам января-сентября превысила 86 процентов и составила 1 722,7 млрд. рублей. Положительная динамика наблюдается во всех видах обрабатывающих производств, за исключением производства мебели, снижение которого происходило на протяжении всего года и по итогам отчетного периода составило 89,7 процента. По сравнению с 9 месяцами 2017 года: почти в 2 раза выросли производства автотранспортных средств и прицепов, прочих транспортных средств и оборудования, одежды; на 19 и более процентов увеличились производства напитков, резиновых и пластмассовых изделий, прочих готовых изделий; на 17,6 процента выросло производство электрического оборудования; на 14,7 процента – производство бумаги и бумажных изделий; на 14,3 процента – производство готовых металлических изделий (кроме машин и оборудования); на 11,6 процента – производство пищевых продуктов; на 10,4 процента – химическое производство и производство кожи и изделий из кожи; на 10 процентов – металлургическое производство и производство компьютеров, электронных и оптических изделий. Объем отгруженной продукции по виду деятельности «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха» по итогам января-сентября текущего года составил 210,6 млрд. рублей. Производство, передача и распределение электроэнергии выросли на 3,1 процента, пара и горячей воды, кондиционирование воздуха – на 2,5 процента. Объем выполненных работ и услуг по виду деятельности «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» составил 49,3 млрд. рублей. Более половины объема приходилось на утилизацию отходов и обработку вторичного сырья (25,9 млрд. рублей). В сфере утилизации отходов и обработки вторичного сырья рост относительно января-сентября 2017 года составил 115,7 процента, в предоставлении услуг по ликвидации последствий загрязнений – 108,7 процента.

3. Инвестиции

По данным Единой автоматизированной системы «Перечень инвестиционных проектов» на 1 октября 2018 года на территории Московской области реализуется 1 185 инвестиционных проектов. По итогам 9 месяцев текущего года на развитие экономики и социальной сферы региона использовано 492,1 млрд. рублей инвестиций в основной капитал, что на 31,2 процента выше в сопоставимых ценах соответствующего уровня 2017 года. В видовой структуре доля вложений в строительство зданий и сооружений (кроме жилья) составила 40 процентов от общего объема инвестиций, на приобретение машин и оборудования – 38 процентов, в жилищное строительство – 20 процентов, объекты интеллектуальной собственности – около 2 процентов. Основным источником инвестиций в основной капитал продолжают оставаться собственные средства организаций – почти 60 процентов от общего объема инвестиций. В структуре привлеченных средств наибольшую долю занимают бюджетные средства (42 процента), средства организаций и населения, привлеченные для долевого строительства (23 процента), а также кредиты банков (16 процентов). В структуре вложение по видам экономической деятельности значительные объемы средств инвестируются по-прежнему в обрабатывающие производства (17 процентов от общего объема), оптовую и розничную торговлю (13 процентов), недвижимость (12 процентов), строительство и деятельность по предоставлению профессиональных услуг в различных сферах (10 процентов). С начала года Правительством Московской области рассмотрено 223 обращения инвесторов по вопросам подбора и выделения земельных участков под проект, получения статуса резидента особой экономической зоны, предоставления налоговых льгот и субсидий, оказания иных возможных мер государственной поддержки.

4. Строительство

За 9 месяцев 2018 года объем строительных работ вырос относительно соответствующего уровня прошлого года на 6,1 процента и составил 250,2 млрд. рублей. С начала года на территории Московской области введено в эксплуатацию 17,6 тыс. зданий жилого и нежилого назначения общей площадью более 9,9 млн. кв. метров. В структуре строительства зданий нежилого назначения основную долю составляли коммерческие и промышленные сооружения (29 и 17 процентов соответственно). За счет нового строительства введены в действие следующие мощности и объекты: производственного назначения тепличные комбинаты – 20,4 га, производство колбасных изделий – мощность 1 тонна в смену, комбикормовые предприятия – мощность 24 тонны в сутки, производство хлебобулочных изделий – мощность 1 тонна в сутки, производство керамзитовых блоков – мощность 15,5 тыс. куб. м, линии электропередачи напряжением 6-20 кВ – 212,6 км, линии электропередачи напряжением 0,4 кВ – 379,9 км, 2 станции технического обслуживания легковых автомобилей и 1 станция технического обслуживания грузовых автомобилей, 1 комплекс дорожного сервиса и 1 автозаправочная станция, ремонтная мастерская – 3,5 тыс. усл. ремонтов в год, 2 автомойки на 6 моечных постов, торговые предприятия – 98,5 тыс. кв. м торговой площади и торговый павильон на 60 мест, автомобильные дороги общего пользования асфальтобетонные – 10,5 км (в том числе федерального значения – 2,8 км, местного значения – 7,7 км), аэровокзалы пропускной способностью 4 110 пассажиров в час, общетоварные склады – 321,5 тыс. кв. м общей площади, предприятия общественного питания – 130 посадочных мест, 1 телевизионная станция мощностью 1 кВт и выше, городские АТС – 15,6 тыс. номеров, антенно-мачтовые сооружения для сотовой связи – 411 шт., антенно-мачтовые сооружения цифрового наземного телерадиовещания – 15 шт., башни сотовой связи – 331 шт., волоконно-оптические линии связи (передачи) – 2,5 тыс. км, капитальные гаражи – 7 ед. на 2,6 тыс. машиномест; социально-культурного назначения водопроводы – 83 тыс. куб. м воды в сутки, водопроводные сети – 9,4 км, канализация – 1 тыс. куб. м воды в сутки, канализационные сети – 1,8 км (из них в сельской местности – 1,1 км), газовые сети – 485,8 км (из них в сельской местности – 386 км), теплоснабжение – 245 Гигакал/час (из него в сельской местности – 2,1 Гигакал/час), тепловые сети – 13,8 км, амбулаторно-поликлинические организации – 2,5 тыс. посещений в смену (из них в сельской местности – 625 посещений в смену), 1 плавательный бассейн с зеркалом воды 620 кв. метров, спортивные залы – 8,5 тыс. кв. м, физкультурно-оздоровительные комплексы – 10 ед., плоскостные спортивные сооружения (футбольные поля, игровые площадки и др.) – 7,1 тыс. кв. м, образовательные организации высшего образования – 11 тыс. кв. м общей площади учебно-лабораторных зданий, общеобразовательные организации – 5,2 тыс. ученических мест, дошкольные образовательные организации – 3,1 тыс. мест, торгово-развлекательные центры – 11,1 тыс. кв. м общей площади, торгово-офисные центры – 17,1 тыс. кв. м общей площади, торгово-выставочные комплексы – 3,7 тыс. кв. м общей площади. С начала отчетного года объем введенного жилья на территории Московской области вырос относительно января-сентября прошлого года на 18 процентов и составил 6,3 млн. кв. м, из них 2,9 млн. кв. м построено населением (рост на 38,4 процента).

5. Потребительский рынок

По состоянию на 1 октября 2018 года в торговом реестре Московской области зарегистрировано 17,7 тыс. хозяйствующих субъектов и 22,8 тыс. объектов торговли. Оборот розничной торговли Московской области в январе-сентябре 2018 года составил 1 679,3 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах на 7,6 процента выше аналогичного периода прошлого года. По объемам оборота в стране регион уступает лишь городу Москве (3 414,3 млрд. рублей). В общем объеме розничного товарооборота 78 процентов приходится на крупные организации, 13 процентов – на субъекты среднего и малого предпринимательства, 8 процентов – на индивидуальных предпринимателей, реализующих товары вне рынка и ярмарок и 1 процент – на розничные рынки и ярмарки. Более 40 процентов совокупного розничного оборота дают магазины сетевого формата. В товарной структуре оборота свыше половины (54 процента) продаж обеспечивали непродовольственные товары, 46 процентов приходилось на пищевые продукты, напитки и табачные изделия. С начала года в Подмосковье проведено 2,4 тыс. ярмарок, из них большая часть носили универсальный характер (1,9 тыс. ярмарок). Также работали 404 тематических, 115 сельскохозяйственных ярмарок и 27 ярмарок «Ценопад».

За 9 месяцев 2018 года общий оборот оптовой торговли составил более 3,9 трлн. рублей с ростом относительно соответствующего периода прошлого года на 5,5 процента. В его структуре основная доля (69 процентов) приходилась на организации с основным видом деятельности «Торговля оптовая, кроме оптовой торговли автотранспортными средствами и мотоциклами» (рост относительно аналогичного периода прошлого года на 2,9 процента). Объем платных услуг населению составил 356,6 млрд. рублей, что на 0,7 процента выше уровня соответствующего периода прошлого года. В структуре услуг, в том числе на коммунальные услуги приходилось 32 процента от общего объема, на бытовые – 15 процентов, на жилищные – 13 процентов, на транспортные – 11 процентов. Наибольший рост объема платных услуг отмечен в гостиничном бизнесе – на 24,8 процента, в области образования – на 21 процент, в юридической сфере – на 19,5 процента и в сфере здравоохранения – на 12,5 процента. За 9 месяцев текущего года населению предоставлено бытовых услуг на 54,2 млрд. рублей, из них, в том числе, более половины (56 процентов) приходилось на ремонт и строительство жилья, 20 процентов – на техническое обслуживание и ремонт транспортных средств, машин и оборудования, 11 процентов – на услуги парикмахерских. По сравнению январем-сентябрем 2017 года цены на потребительском рынке товаров и услуг в Московской области выросли на 3,8 процента, в том числе продукты питания подорожали на 1,8 процента, непродовольственные товары – на 5,3 процента, услуги – на 4,3 процента. Среди продовольственных товаров, входящих в минимальный набор продуктов питания, говядина подорожала на 0,7 процента, рыба мороженая неразделанная – на 0,9 процента, масло сливочное – на 6,6 процента, молоко питьевое 2,5-3,2% жирности – на 3,3 процента, сметана – на 3,7 процента, творог – на 3,8 процента, сыры твердые и мягкие – на 0,9 процента, пшено – на 3,5 процента, чай черный – на 2,1 процента, соль – на 1,7 процента, картофель – на 3,6 процента, морковь – на 20,6 процента, яблоки – на 10,3 процента. Снизились цены на свинину – на 1,4 процента, кур – на 4,2 процента, сельдь соленую – на 1,8 процента, яйца куриные – на 6 процентов, масло подсолнечное – на 6,1 процента, муку пшеничную – на 4 процента, рис – на 0,5 процента, горох и фасоль – на 10,6 процента, вермишель – на 1,7 процента, капусту белокочанную – на 9,4 процента, лук репчатый – на 16 процентов, огурцы свежие – на 8,4 процента. Цена на хлеб ржаной и ржано-пшеничный выросла на 4 процента, хлеб и булочные изделия из пшеничной муки высшего сорта – на 2,1 процента, из пшеничной муки 1 и 2 сорта – на 6 процентов. Цена за литр автомобильного бензина марки АИ-92 выросла на 11,4 процента, марки АИ-95 – на 10,4 процента, марки АИ-98 – на 9,2 процента, дизельного топлива – на 13,4 процента, газомоторного топлива – на 14,1 процента. Проезд в городском автомобильном транспорте в среднем подорожал на 4,6 процента, городском электрическом транспорте – на 2,6 процента, воздушном транспорте – на 3,5 процента, железнодорожном транспорте – на 2,8 процента.

6. Внешняя торговля

По данным Федеральной таможенной службы России внешнеторговый оборот Московской области за 9 месяцев 2018 года составил 24 455,8 млн. долларов США, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 14,8 процента. Экспорт товаров из Московской области достиг 4 548,1 млн. долларов США (рост относительно января-сентября 2017 года на 3 процента), в том числе в государства СНГ – 2 271,8 млн. долларов США (снижение на 2,1 процента), страны дальнего зарубежья – 2 276,3 млн. долларов США (рост на 8,7 процента). Импорт товаров составил 19 907,7 млн. долларов США (рост на 17,9 процента), в том числе из государств СНГ – 1 844,8 млн. долларов США (рост на 13,9 процента), стран дальнего зарубежья – 18 062,9 млн. долларов США (рост на 18,3 процента). По сравнению с январем-сентябрем 2017 года отрицательное сальдо торгового баланса Московской области выросло на 2 891 млн. долларов США (на 23,2 процента) и сложилось в размере 15 359,6 млн. долларов США.

7. Сельское хозяйство

За 9 месяцев 2018 года рост сельскохозяйственного производства в Московской области относительно аналогичного периода прошлого года составил 103,1 процента. На начало октября в хозяйствах всех категорий по сравнению с аналогичным периодом 2017 года убрано на 7,4 процента больше картофеля (513,9 тыс. тонн) и на 3,5 процента больше овощей открытого и закрытого грунта (300,7 тыс. тонн). Поголовье крупного рогатого скота составило 207 тыс. голов (из них коров – 95,8 тыс. голов), свиней – 347,2 тыс. голов, овец и коз – 65,2 тыс. голов, птицы – 11,8 млн. голов. Прирост поголовья отмечается в свиноводстве и птицеводстве, а также в разведении мелкого рогатого скота (на 6 процентов, на 10,2 процента и на 3,1 процента соответственно). За отчетный период хозяйствами всех категорий произведено 485 тыс. тонн молока (99,6 процента к уровню января-сентября 2017 года), 224,1 тыс. тонн скота и птицы на убой (101,4 процента), 105,3 млн. штук куриных яиц (101,4 процента). В сельскохозяйственных организациях, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, на 1,6 процента увеличился средний надой молока на одну корову молочного стада – 5,1 тыс. кг молока. Средняя яйценоскость курицынесушки составила 160 яиц. На конкурсной основе начинающим фермерам Московской области с начала года предоставлено 5 грантов на общую сумму 158,2 млн. рублей на строительство новых и модернизацию действующих семейных животноводческих ферм по выращиванию рогатого скота.

8. Уровень жизни населения

В январе-сентябре 2018 года среднемесячная номинальная начисленная заработная плата по экономике в Московской области составила 49 325 рублей, что выше аналогичного уровня прошлого года на 9,1 процента, в реальном выражении (с учетом роста цен) – на 5,1 процента. Среднемесячная заработная плата отдельных категорий работников социальной сферы: педагогических работников общеобразовательных организаций – 51 252 рубля; педагогических работников дошкольных образовательных организаций – 50 710 рублей; педагогических работников образовательных, медицинских организаций или организаций, оказывающих социальные услуги детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, – 53 011 рублей; педагогических работников организаций дополнительного образования детей – 53 572 рубля; преподавателей и мастеров производственного обучения образовательных организаций начального и среднего профессионального образования – 52 615 рублей; преподавателей образовательных организаций высшего профессионального образования – 95 750 рублей; научных сотрудников – 87 300 рублей; работников учреждений культуры – 46 125 рублей; врачей – 88 679 рублей; среднего медицинского персонала – 48 584 рубля; младшего медицинского персонала – 44 043 рубля; социальных работников – 46 818 рублей. Среднедушевые денежные доходы составили 41 299 рублей (в среднем по России – 31 032 рубля), рост в реальном выражении относительно январясентября 2017 года – 101,9 процента. В целях снижения доли бедного населения в Московской области оказывается государственная социальная помощь следующим социальным группам: малоимущим семьям и малоимущим одиноко проживающим гражданам со среднедушевым доходом ниже величины прожиточного минимума, установленной в Московской области для всех категорий; семьям, состоящим из пенсионеров, и одиноко проживающим пенсионерам, среднедушевой доход которых ниже 150 процентов величины прожиточного минимума, установленной в Московской области для пенсионеров; семьям, состоящим из ветеранов ВОВ, и одиноко проживающим ветеранам ВОВ, среднедушевой доход которых ниже 200 процентов величины прожиточного минимума, установленной в Московской области для пенсионеров; семьям и одиноко проживающим гражданам, находящимся в трудной жизненной ситуации, среднедушевой доход которых ниже величины прожиточного минимума, установленной в Московской области для всех категорий.

С начала 2018 года государственная социальная помощь оказана 81 тыс. гражданам на сумму около 337 млн. рублей, экстренная социальная помощь – 38,5 тыс. гражданам на сумму более 238 млн. рублей. Продолжают действовать меры социальной поддержки для отдельных категорий граждан, введенные в 2016 году (ежемесячная денежная компенсация): в размере 700 рублей для пенсионеров Московской области, достигших возраста 70 лет и старше, при условии, что они являются одиноко проживающими и имеют доход ниже двукратной величины прожиточного минимума, установленной в Московской области для пенсионеров (18,3 тыс. рублей), или проживающих в семье, состоящей из пенсионеров с такими же доходами (число получателей – 54,6 тыс. человек); по уплате взноса на капитальный ремонт одиноко проживающим неработающим пенсионерам – собственникам жилья, в возрасте 70 лет (50 процентов), 80 лет и старше (100 процентов), а также проживающим в составе семьи, состоящей только из неработающих пенсионеров (55,6 тыс. человека); Также с 2018 года установлены дополнительные меры социальной поддержки: единовременная денежная выплата в размере 5 тыс. рублей пенсионерам, проживающим в Подмосковье и достигшим возраста 70 лет и старше (685,1 тыс. человек); бесплатный проезд на железнодорожном транспорте пригородного сообщения (кроме скорых и скоростных поездов повышенной комфортности) пенсионеров; почетных доноров; детей до 18 лет из многодетных семей (обучающихся – до 23 лет) и одного из их родителей; опекунов или приемных родителей, воспитывающих ребенка-сироту; родителей или других законных представителей детей-инвалидов; одного из родителей инвалида с детства, получающего образование вплоть до достижения им 23 лет; бесплатный проезд в г. Москве на автомобильном и городском наземном электрическом транспорте по маршрутам регулярных перевозок по регулируемым тарифам в городском и пригородном сообщении и на Московском метрополитене (включая Московскую монорельсовую транспортную систему) лицам, достигшим возраста 60 лет и старше, имеющим место жительства в Московской области. По состоянию на 01.09.2018 выдано более 218 тыс. сертификатов на региональный материнский капитал (100 тыс. рублей). Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг получили 205,3 тыс. человек или 148,7 тыс. семей.

9. Труд и занятость

Среднесписочная численность работников по полному кругу организаций в Московской области по итогам 9 месяцев текущего года составляла 2,2 млн. человек, что на 5 процентов выше соответствующего уровня прошлого года. По данным выборочных обследований по проблемам занятости (по методологии Международной организации труда) численность рабочей силы в Московской области насчитывает более 4,1 млн. человек, из них 4 млн. человек заняты в экономике региона. Уровень общей безработицы в Подмосковье один из самых низких в стране – 2,6 процента от численности рабочей силы (по России – 4,6 процента). В целях снижения уровня безработицы центрами занятости населения с начала года реализованы следующие мероприятия: временно трудоустроены на общественные работы около 2,5 тыс. безработных граждан, на временные рабочие места – 704 безработных гражданина; государственную услугу по содействию самозанятости получили 1,2 тыс. безработных; оказана единовременная финансовая помощь 326 безработным гражданам, зарегистрировавшимся в качестве индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, либо зарегистрировавших крестьянское (фермерское) хозяйство (открывших собственное дело); направлены на профессиональное обучение и дополнительное профессиональное образование с целью дальнейшего трудоустройства 4,7 тыс. человек. На конец сентября 2018 года в региональном банке вакансий находилось около 55,5 тыс. вакансий, из них 73 процента – по рабочим профессиям.

8. Анализ рынка объекта оценки

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки^[4]

По оценке Минэкономразвития России, в октябре рост ВВП ускорился до 2,5 % г/г с 1,1 % г/г в сентябре. В целом за первые 10 месяцев 2018 г. ВВП, по оценке, вырос на 1,7 % г/г.

Ускорение роста ВВП в октябре было обусловлено в первую очередь разворотом годовой динамики производства в сельском хозяйстве, которое показало существенное падение в предыдущие два месяца. Вклад в улучшение динамики ВВП в октябре также внесло ускорение роста промышленного производства и объема строительных работ. Темпы роста заработных плат постепенно нормализуются. В сентябре реальные заработные платы выросли на 4,9 % г/г по сравнению с 6,8 % г/г месяцем ранее. В октябре, по предварительной оценке Росстата, наблюдалось дальнейшее замедление их роста. Вклад в снижение темпов роста заработных плат вносит нормализация динамики оплаты труда в социальном секторе, а также ускорение потребительской инфляции. При этом безработица остается на рекордно низких уровнях. Данные Росстата указывают на дальнейшее охлаждение потребительской активности в октябре. Темп роста оборота розничной торговли продолжил снижение (до 1,9 % г/г в октябре по сравнению с 2,2 % г/г в сентябре), достигнув минимального уровня с августа 2017 года. Рост оборота организаций общественного питания также замедлился.

Вместе с тем «жесткие» индикаторы потребительского спроса демонстрируют более позитивную динамику. В октябре и ноябре наблюдалось улучшение динамики продаж новых легковых автомобилей, а также индекса потребительских настроений, рассчитываемого инФОМ по заказу Банка России (при этом оба показателя остаются существенно ниже уровней начала года). Ускоряется рост пассажирских авиаперевозок как на внутренних, так и на международных направлениях.

Рост инвестиций в основной капитал в 3кв18 ускорился до 5,2 % г/г по сравнению с 2,8 % г/г во 2кв18. Отчетные данные Росстата по инвестициям в основной капитал за июль-сентябрь существенно превзошли как оценки Минэкономразвития России на основе оперативных данных (1,8-2,3 % г/г), так и консенсус-прогноз Блумберг на 3кв18 (2,9 % г/г по состоянию на начало ноября). В ноябре инфляция ускорилась до 3,8 % г/г с 3,5 % г/г в октябре. По оценке Минэкономразвития России, в декабре темпы роста потребительских цен составят 0,5-0,6 % м/м. Годовые темпы инфляции по итогам 2018 года ожидаются на уровне 3,94,0 %. Совокупный вклад курсовой динамики в темп годовой инфляции оценивается на уровне 0,50,6 п.п. В октябре ускорился рост депозитной базы банков. Рублевые вклады населения в октябре показали уверенный рост (в помесячном выражении с устранением сезонности) после слабой динамики в предыдущие два месяца. Отток розничных валютных вкладов (с устранением сезонности и валютной переоценки) в октябре сократился. Корпоративные депозиты в октябре попрежнему демонстрировали позитивную динамику. Ускорение роста кредитования продолжается как в корпоративном, так и в розничном сегменте. Темп роста кредитов компаниям, рассчитанный по сопоставимому кругу банков, в октябре достиг 6,8 % г/г (по сравнению с 6,5 % г/г в сентябре). При этом задолженность по розничным кредитам по-прежнему растет опережающими темпами. Российский рубль, несмотря на волатильность мировых финансовых рынков и падение цен на нефть, в ноябре оставался достаточно стабильным. Наблюдаемая динамика говорит о возросшей устойчивости российской валюты к колебаниям внешнеэкономической конъюнктуры.

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- здания нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект^[5]

Сводные данные рынка купли-продажи и рынка аренды МР за пределами МКАД представлены а таблице 7.

Таблица 7 - Сводные данные рынка купли-продажи и рынка аренды МР за пределами МКАД (среднее значение по выборке)

Таблица 8 - Значения ВРМ

Средняя стоимость офисной недвижимости по экономической зоне: «от ≈10 км от МКАД до ММК (А-107)» представлена в таблице 9.

Таблица 9 - Средняя стоимость офисной недвижимости по экономической зоне: «от ≈10 км от МКАД до ММК (А-107)»

Рис. 2. Средняя стоимость офисной недвижимости по экономической зоне: «от ≈10 км от МКАД до ММК (А-107)», в зависимости от направления (руб./кв.м., с НДС)

Источник информации: составлено ООО «ПФК» Минимальное значение стоимости офисной недвижимости по экономической зоне: «от 10 км от МКАД до ММК (А-107)» представлено в восточном направлении 47 200 руб./кв.м. с НДС. Максимальное значение в северо-западном направлении 78 600 руб./кв.м. Среднее значение цены предложения по рассматриваемой экономической зоне составляет 61 800 руб./кв.м.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.^{^[6]}

9. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Оцениваемый объект –помещение нежилого назначения, вид разрешенного использования земельного участка – под строительство офисного здания делает фактическое использование объекта оценки единственным законодательно разрешенным, а значит, фактическое использование объекта оценки – является наиболее эффективным использованием.

10. Описание процесса оценки объекта оценки

10.1. Выбор применяемых подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

10.2. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода будет использован метод количественных корректировок, так как имеющаяся база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе 8. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в городе расположения объекта оценке. Согласно анализу рынка объекта оценки на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

В качестве единицы сравнения была принята цена 1 кв. м, что используется для сравнения объектов недвижимости на рынке продаж.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам предложений продажи объектов недвижимости, размещенной в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью.

В таблице ниже представлены исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учетом НДС).

Таблица 10 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты - аналоги
Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог№2
Источник		https://zhukovsky.cian.ru/sale/commercial/195685705/	https://zhukovsky.cian.ru/sale/commercial/172487764/
Местоположение		Московская область, Жуковский, ул. Гарнаева, 2Ас1	Московская область, Жуковский, мкр. Быковка, ул. Федотова, 3
Стоимость аналога, руб.	-	28 000 000	6 500 000
Общая площадь, кв.м.	800	522	115
Цена продажи/предложения, руб./м² (с учетом НДС)		53640,0	56522,0
Корректировка на торг		-10,0%	-10,0%
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Корректировка, %		0	0
Состояние помещения	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Корректировка, %		0%	0%
Площадь	800	522	115
Корректировка, %		-4%	-18%
Скорректированная цена, руб./м² (с учетом НДС)		46345	41713
Доступ	Свободный	Закрытая территория	Свободный
Корректировка, %		22%	0%
Скорректированная цена, руб./м² (с учетом НДС)		56541	41713
Удельный вес значения		0,8289	0,1711
Средневзвешенная цена, руб./м² (с учетом НДС)		38415	7137
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. м2 (с учетом НДС)	45552
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. (с учетом НДС)	36441978

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества).

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

Корректировка на время продажи.

Все объекты аналоги выставлены на интернет-ресурсах и на дату оценки содержат актуальную информацию. В ходе телефонных переговоров была получена информация о том, что цена предложения по ценам актуальны на момент оценки.

Таким образом, в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на изменение цены в процессе торгов

Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Ее величина зависит от устойчивости рынка.

По мнению оценщиков, использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг.

Таблица 11 - Снижение арендной ставки в процессе торгов^{^[7]}

Корректировка на состояние внутренней отделки

Оцениваемые помещения и объекты-аналоги находятся в разном состоянии.

Для объектов, которые в текущем состоянии могут использоваться по функциональному состоянию, применяется следующая классификация технического состояния объектов^{^[8]}:

«Евростандарт» (высококачественная отделка) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов, после ремонта с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно-техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, системами вентиляции и (или) кондиционирования, находящимися в работоспособном состоянии.

Отличное (улучшенная отделка) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов. Может не иметь высококачественного инженерно-технического оборудования.

Нормальное (простая отделка) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).

Удовлетворительное (требуется косметический ремонт) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).

Неудовлетворительное (требуется капитальный ремонт) – помещение в текущем состоянии не пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта (не включающего восстановление элементов несущих конструкций): отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой. Требуется восстановление отделки.

Величина корректировки определялась как среднее значение для торговых и офисных объектов на основе следующих коэффициентов:

Таблица 12

Корректировка на тип помещения. Влияние фактора «тип объекта недвижимости» учитывает, что величина арендных ставок для объектов в отдельно стоящих зданиях выше относительно встроенных объектов.

Таблица 13 - Влияние фактора «тип объекта недвижимости»^{^[9]}

Корректировка на общую площадь

Корректировка на размер общей площади вносится, если площадь оцениваемого объекта отличается от площади объекта-аналога.

Стоимость удельной величины объектов недвижимости зависит от площади самих объектов, то есть для помещений, при прочих равных условиях, цена единицы площади больших помещений ниже, чем меньших по площади. Это связано с тем, что меньшие объекты, как правило, более ликвидны. При сравнении аналогов эта разница устраняется введением корректировки на площадь.

Поскольку объект оценки и объекты-аналоги имеют разную площадь, то необходимо ввести соответствующие корректировки.

Величина корректировки по данному ценообразующему фактору определялась на основании информации, представленной в «Справочнике Оценщика Недвижимости», 2017 г. под ред. Л.А. Лейфера (см. табл. ниже).

Таблица 14 - Влияние фактора масштаба на величину арендной ставки на рынке недвижимости^{^[10]}

Каждому из рассматриваемых объектов были присвоены коэффициенты в соответствии с информацией, представленной в выше приведенной таблице, а итоговая величина корректировки была рассчитана на основании отношения данных коэффициентов.

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Но в данном расчете все скорректированные цены аналогов получились одинаковые, поэтому для определения стоимости 1 кв.м. объекта оценки рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов.

Корректировка на местоположение

Корректировка на местоположение не применялась, поскольку аналоги и объект оценки находятся на сопоставимом удалении от остановок общественного транспорта.

Рис. 3. Расположение объекта оценки и аналогов

Корректировка на доступ к объекту

Таблица 15 - Корректировки на доступ к объекту^{^[11]}

Корректировка на этаж расположения. Влияние фактора «этаж расположения объекта» учитывает, что величина арендных ставок для объектов на первом этаже здания выше относительно объектов расположенных на этажах ниже первого и выше первого.

Таблица 16 - Влияние фактора «этаж расположения объекта» на уровень арендных ставок на рынке недвижимости^{^[12]}

Веса аналогов

Расчет весов аналогов производился в зависимости от абсолютного отклонения первоначальной цены от скорректированной.

Вес аналога в зависимости от абсолютного отклонения первоначальной цены от скорректированной рассчитывался по формуле:

где:

d_откл – вес аналога в зависимости от отклонения первоначальной цены от скорректированной;

х_i определяется по формуле:

где:

Ц_i – цена i-ого аналога до внесения корректировок;

Ц_iкорр – цена i-ого аналога после внесения корректировок.

Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь объекта, которая равна 800 м2.

Рассчитанная величина является итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в допустимых пределах.

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью сравнительного подхода по состоянию на 22.01.2019 года (с учетом НДС), составляет:

36441978 руб.

10.3. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

В рамках доходного подхода к оценке в данном отчете будет использован метод капитализации по расчетным моделям, так как объект оценки не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.

Метод капитализации по расчетным моделям позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу капитализации по расчетным моделям включала в себя следующие последовательные шаги:

- определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;

- определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (Кзагр);

- определение действительного валового дохода (ДВД);

ДВД = ПВД – ПВД × Кзагр

- определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);

- определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

- определение ставки капитализации (R);

- определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде нежилых помещений, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью.

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга и являются помещениями офисного назначения.

Таблица 17 - Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы

Показатель	Оцениваемый объект	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Источник информации	Заказчик	https://zhukovsky.cian.ru/rent/commercial/195685949/	https://zhukovsky.cian.ru/rent/commercial/13759629/	https://zhukovsky.cian.ru/rent/commercial/195493511/
Адрес местонахождения	Московская область, Жуковский	Московская область, Жуковский, ул. Гарнаева, 2Ас1	Московская область, Жуковский, мкр. Гудкова, ул. Гудкова, 2	Московская область, Жуковский, мкр. Центр, Энергетическая ул., 7
Назначение объекта	офисы	офисы	офисы	офисы
Адрес местонахождения
Площадь объекта, кв.м.	800	522	225	45
Рассматриваемые права, условие договора	Аренда с ежемесячными платежами	Аренда с ежемесячными платежами	Аренда с ежемесячными платежами	Аренда с ежемесячными платежами
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Наличие отопления и электроснабжения	есть	есть	есть	есть
Текущее физическое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Стоимость аренды в месяц, руб.		6264000	1620000	324000
Стоимость аренды 1м² в год, руб/ м².		12000	7200	7200
Корректировка на торг		-8,4%	-8,4%	-8,4%
Скорректированная Стоимость аренды 1м² в год, руб/ м².		10992	6595	6595
Площадь объекта, кв.м.	800	522	225	45
Корректировка на площадь		-4%	-10%	-24%
Скорректированная Стоимость аренды 1м² в год, руб/ м².		10552	5936	5012
Тип помещения	Отдельно стоящее здание	Отдельно стоящее здание	Встроенное помещение	Встроенное помещение
Корректировка, %		0%	8%	8%
Скорректированная Стоимость аренды 1м² в год, руб/ м².		10552	6411	5413
Доступ	Свободный	Закрытая территория	Свободный	Свободный
Корректировка, %		22%	0%	0%
Скорректированная Стоимость аренды 1м² в год, руб/ м².		12873	6411	5413
Этаж расположения	1-2	1-2	3-4	4
Корректировка, %		0%	14%	14%
Скорректированная Стоимость аренды 1м² в год, руб/ м².		12873	7309	6171
Отклонение, руб/ м².		873	109	1029
Отклонение, в долях единицы		0,07275	0,015138889	0,142916667
Вес аналога		0,1584	0,7610	0,0806
Скорректированная стоимость аренды 1м² в год, руб/ м².	8098
Стоимость арендной платы объекта оценки в год, руб.	6478400

Корректировка на время продажи.

Корректировка на изменение цены в процессе торгов

Скидка на торг принята на основании Справочника. В соответствии с данными среднее значение корректировки на скидку для аналогичных объектов составляет 8,4% при аренде объекта.

Таблица 18 - Снижение арендной ставки в процессе торгов^{^[13]}

Корректировка на местоположение

Рис. 4. Местоположение объекта оценки и аналогов

Корректировка на общую площадь

Таблица 19 - Влияние фактора масштаба на величину арендной ставки на рынке недвижимости^{^[14]}

Корректировка на доступ к объекту

Таблица 20 - Корректировки на доступ к объекту^{^[15]}

Таблица 21 - Влияние фактора «тип объекта недвижимости»^{^[16]}

Таблица 22 - Влияние фактора «этаж расположения объекта» на уровень арендных ставок на рынке недвижимости^{^[17]}

Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

Таблица 23 - Расчет операционных расходов

№, п/п	Показатели	Величина показателя, (без учета НДС) руб.
1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год:	80289
1.1.	Налог на имущество, руб. в год - составляет 2,2% от остаточной стоимости (данные предоставлены собственником)	65 789
1.2.	Арендная плата за земельный участок определена в соответствии с Постановлением Администрации ХХХ района №540-ПП на уровне 14500 рублей в год, с последующей индексацией 12% ежегодно в соответствии с Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.	14500
2.	Условно-переменные расходы, руб. в год:	200 000
2.1.	Расходы на текущие ремонтные работы, руб. в год. (250 руб. кв. м в год)	200000
3.	Итого:	280 289,00

Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

, где

– ставка капитализации;

– ставка доходности на собственный капитал;

– норма возврата капитала;

– доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

, где

– безрисковая ставка дохода, %;

– премия за риск вложения в недвижимость, %;

– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

– премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета ставки дисконтирования методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка бескупонной доходности государственных ценных бумаг со сроком погашения более 30 лет по состоянию на 22.01.2019 г. в размере 8,4%^[18].

Рис. 5. Ставки рынка ГКО-ОФЗ по состоянию на 22.01.2019 г.^{^[19]}

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

, где

– индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект;

– индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Московская область)^[20].

Средневзвешенный индекс риска Московской области = 0,128;

Средневзвешенный индекс риска Московской области = 0,128.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна:

p₁ = (0,128/0,128-1)*8,4=0%

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

, где

– безрисковая ставка дохода, %

– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается средняя величина – 4,5 месяца, соответственно = 4,5/12 = 0,375 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна: %=8,4*0,375=3,15

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем величину премии равной 2,5%^[21].

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

,где

– норма возврата капитала;

– безрисковая ставка дохода, %;

sff (n, )– фактор фонда возмещения.

Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности. Таким образом, образом, изменение стоимости недвижимости через 30 лет = 30 % .

Норма возврата капитала будет равна: =0,084/((1+0,084)^³⁰-1)= 0,0082 (≈0,82%)

Расчет коэффициента капитализации (R) приведен в таблице ниже.

Таблица 24 - Расчет ставки капитализации

№, п/п	Наименование	Величина
1.	– безрисковая ставка процента, %	8,4
2.	–премия за риск вложения в недвижимость	0,00
3.	– премия на низкую ликвидность, %	3,15
4.	- премия за инвестиционный менеджмент, %	2,5
5.	– ставка доходности на собственный капитал, %	14,05
6.	Доля снижения стоимости недвижимости через n лет	0,3
7.	Норма возврата капитала, %	0,82
8.	- ставка капитализации для объекта оценки, %	=0,1405+0,3*0,0082= =0,1430 или 14,30%

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.

Таблица 25 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду , м2	800
2.	Рыночная арендная плата с учетом НДС, руб./м2 в год	8098,0
3.	Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год	6478400
4.	Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей КНДЗ, % от ПВД	2,5
	Коэффициент потерь от недополучения арендных площадей КНАР, % от ПВД	1
5.	Действительный валовой доход (ДВД) (с учетом НДС), руб. в год	6253276
6.	Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год	280 289
	Расходы на управление 3% од ДВД, руб.	187598
	Прочие расходы 2% од ДВД, руб.	125066
7.	Чистый операционный доход, руб. в год	5 660 323
8.	Ставка капитализации	14,30
9.	Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.	39593686

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью доходного подхода (с учетом НДС) по состоянию на 22.01.2019 г. составляет:

39593686 руб.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

Согласно ФСО 7, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

1. определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

2. расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

3. определение прибыли предпринимателя;

4. определение износа и устареваний;

5. определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

6. определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Оценка стоимости земельного участка методом сравнения продаж

При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Формирование выборки объектов-аналогов

Определения элементов сравнения.

Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

Определение корректировок по каждому из элементов.

Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчета рыночной стоимости по методу сравнения продаж была получена информация по состоявшимся сделкам купли-продажи земельных участков, максимально схожих с оцениваемым. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Таблица 26 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2
Источник		https://zhukovsky.cian.ru/sale/suburban/197561974/	https://www.avito.ru/zhukovskiy/zemelnye_uchastki/uchastok_25_sot._promnaznacheniya_1025372250
Адрес	Московская область, Жуковский	Московская область, Жуковский, Кооперативная ул.	Жуковский, Московская область, улица Анохина, 9
Площадь участка, кв.м.	1520	600	2500
Цена продажи всего участка, руб.		3500000	10500000
Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.		5833	4200
Корректировка на торг		-12,5%	-12,5%
Скорректированная стоимость		5104	3675
Права	Право аренды до 2025 г.	Право собственности	Право собственности
Корректировка		-13,0%	-13,0%
Скорректированная стоимость		4440	3197
Местоположение участка	Московская область, Жуковский	Московская область, Жуковский, Кооперативная ул.	Жуковский, Московская область, улица Анохина, 9
Корректировка, %		0,0%	0,0%
Скорректированная цена, руб./кв.м.		4440	3197
Количество внесенных поправок		2	2
Удельный вес значения		0,500	0,500
Средневзвешенная цена, руб./кв.м.	3819
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	5804592

Корректировка на время продажи.

Корректировка на изменение цены в процессе торгов

Следует отметить, что в текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако информация о реальных сделках является «закрытой» информацией. Наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные объекты, выставленные на свободную продажу. Объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов. Корректировка на торг для земельного участка принята в размере 12,5%^[22].

Корректировка на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав.

В ходе совершения сделки может быть передан различный набор прав на объект недвижимости. Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки). Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом. Фактор учитывает разницу в передаваемых правах на объект недвижимости Согласно п.8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ продолжительность договоров аренды зависит от использования земельных участков. Выявлены следующие интервалы физической шкалы данного фактора: До 3 лет (краткосрочная аренда) – в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства; в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества До 10 лет – на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений До 25 лет – в случае предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства До 49 лет – для размещения линейных объектов; в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них.

Таблица 27 - Шкала корректировок на передаваемые права на земельный участок^[23]

Корректировка на местоположение. Данная корректировке не применялась, т.к. объект оценки и аналоги расположены в г. Жуковском и имеют сопоставимое расположение.

Рис. 6. Местоположение объекта оценки и аналогов

Корректировка на вид использования и (или) зонирование

Объекты-аналоги являются свободными участками с аналогичным назначением, следовательно, введение корректировки по данному фактору не требуется.

Корректировка на доступность посещения объекта

Объект оценки имеет свободный доступ. Объекты аналоги находятся в свободном доступе. Корректировка не требуется.

Корректировка на обеспеченность коммуникациями.

Таблица 28 - Корректировка на коммуникации^{^[24]}

1.	Транспортные подъездные пути – 5-15%
2.	Электроэнергия – 10-20%
3.	Газоснабжение – 10-25%
4.	Остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5- 15%.

Поскольку объект оценки и аналоги имеют все необходимые коммуникации или имеют возможность их подключения, то корректировка не применялась.

где:

d_откл – вес аналога в зависимости от отклонения первоначальной цены от скорректированной;

х_i определяется по формуле:

где:

Ц_i – цена i-ого аналога до внесения корректировок;

Ц_iкорр – цена i-ого аналога после внесения корректировок.

Для определения стоимости земельного участка необходимо умножить скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложить полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка. Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь участка, которая равна 1520 м2.

Рыночная стоимость оцениваемого участка, принадлежащего ООО «Заказчик» полученная с помощью метода сравнения продаж по состоянию на 22.01.2019г (без учета НДС), составляет:

5804592 руб.

Расчет затрат на замещение

Расчет затрат на замещение оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника «Общественные здания» выпущенного в 2009 году в целях оценки и сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Затраты на замещение определяются как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, незавершенные строительством.

Определение полных затрат на восстановление зданий и сооружений производилось на основе проектно-сметной документации, собранной специалистами компании «КО-ИНВЕСТ» на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и укрупненных показателях стоимости строительства. Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000г. Пересчет в текущие цены производился с применением индексов «КО-ИНВЕСТ».

В справочнике «КО-ИНВЕСТ» приводится стоимость строительства единицы измерения объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах на дату 01.01.2005 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м3, 1м2 или иной проектный параметр. Показатели приведены на единицу измерения по сооружениям – в целом в рублях, по зданиям – в целом и в разрезе основных конструктивных элементов в рублях и в процентах.

При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном (рублевом) выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем зданий.

При использовании данных справочника «КО-ИНВЕСТ» подбирается здание (сооружение) в наибольшей степени соответствующее оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость строительства единицы измерения объекта и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.

Таким образом, затраты на замещение без износа на дату оценки определяется по формуле:

где

- стоимость оцениваемого здания или сооружения без износа на дату оценки;

- единица измерения оцениваемого здания или сооружения;

- скорректированный показатель стоимости строительства;

Скорректированный показатель стоимости строительства рассчитывается по формуле

где

- справочная стоимость единицы измерения объекта-аналога на дату 01.01.2009 года, руб;

- сумма поправок на отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, руб.;

- общий корректирующий коэффициент, учитывающий регионально-экономические, природно-климатические условия осуществления строительства.

Общий корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

где

- коэффициент, учитывающий различие в объеме здания оцениваемого объекта от выбранного в справочнике «КО-ИНВЕСТ», принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент на различие в сейсмичности, = 1,00 (Рекомендации по использованию справочника «КО-ИНВЕСТ»);

- коэффициент, учитывающий величину прочих и непредвиденных затрат, принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент, учитывающий уровень стоимости строительства здания (сооружения) в конкретном населенном пункте;

– коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве после 01.01.2005 года для справочника «Общественные здания».

- не учтенная в справочнике часть прибыли предпринимателя, принимается 1,30

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%.

Поправка на разницу в объеме (V₀) или площади (S₀) между оцениваемым зданием и ближайшим параметром из справочника (V_спр, S_спр) определяется с помощью коэффициентов по данным таблицы ниже.

Таблица 29 - Определение корректирующего коэффициента, учитывающего различие в объеме

На разницу в объеме		На разницу в площади

< 0,10	1,24	< 0,25	1,25
0,29 - 0,10	1,22	0,49 – 0,25	1,2
0,49 – 0,30	1,2	0,86 – 0,50	1,1
0,71 – 0,50	1,16	0,85 – 1,15	1
0,70 - 1,30	1	1,16 – 1,50	0,95
1,31 – 2,00	0,87	> 1,50	0,93
> 2,00	0,86

Территориально-экономический корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

где

- регионально-экономический коэффициент, приведенный к справочной стоимости строительства в регионе, определяется на основании данных сборника «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Регионально-экономические коэффициенты по классам конструктивных систем зданий и сооружений»;

- зонально-экономический коэффициент к среднему уровню стоимости в регионе, = 1.

Корректирующий коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве рассчитывается по формуле:

где

, - индексы цен соответственно на дату оценки и на 01.01.2009 г, определяются на основании данных ежеквартальных информационно аналитических бюллетеней «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Строительно-монтажные работы»

Коэффициенты , , – величины постоянные для расчетов производимых в рамках данного отчета.

Расчет стоимости затрат на замещение оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы.

Расчет полных затрат на восстановление оцениваемого объекта приведен в таблице ниже.

Таблица 30 - Расчет полных затрат на восстановление объекта оценки

Наименование объекта	Таблица справочника «КО-Инвест»	, руб./ м2							S, м2	, на дату оценки (без учета НДС), руб.
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	3.3.3.050	15 913,21	1	1	1	2,117	1	1,3	800	35035796

Таким образом, затрат на замещение замещения объекта оценки составляет:

С_нс=35035796*1,18 = 41342240 руб. с НДС

Оценка накопленного износа

Экономическое обесценивание имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий.

При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам оцениваемого объекта.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости выделяют следующие виды износа:

1. физический износ;

2. функциональное устаревание;

3. экономическое устаревание.

Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.

Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ (И), иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:

Расчет физического износа

Физический износ (Иф) – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

Физический износ определяется по методу срока службы, сопоставлением фактического возраста здания (сооружения) со сроком его полезной жизни. Общая формула имеет вид:

где

Тф– срок фактической эксплуатации, для оцениваемого объекта составляет 4 года;

Тэ – срок полезной жизни, для I группы капитальности составляет примерно 100 лет. Определяется в зависимости от группы капитальности зданий или сроков службы (долголетия) сооружений согласно:

- ВСН 58-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурного назначения;

- ВСН 57-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение по техническому обследованию жилых зданий;

- ВСН 53-86(р) Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий.

- Постановления от 22 января 1990г. № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».

- Группы капитальности для зданий и сроки службы (долголетие) для сооружений принимаются на основании данных техпаспортов БТИ или на основании описания объектов оценки и результатов их осмотра.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Таблица 31 - Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Износ (с НДС)
Фундаменты	2,35%	10%	97154
Каркас	1,56%	30%	193482
Стены наружные с отделкой	5,46%	30%	677186
Внутренние стены и перегородки	4,26%	20%	352236
Перекрытия и покрытия	4,39%	30%	544477
Кровля	4,15%	30%	514711
Окна и двери	5,05%	10%	208778
Полы	15,25%	10%	630469
Отделка	14,62%	10%	604424
Прочие	2,93%	20%	242266
Спец. конструкции	7,11%	20%	587887
Инженерные системы	32,88%	20%	2718666
Общий физический износ здания, %	100,00%	17,83%	7371735

Расчет функционального устаревания

Функциональное устаревание (Ифн) - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявленным к данному имуществу. Функциональное устаревание - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае устаревание считается неустранимым.

Оцениваемое здание представляет собой широко распространенные строительные конструкции применяющиеся повсеместно. Факторы и данные, определяющие функциональный износ не выявлены. На основании этого принимаем функциональное устаревание нулю.

Расчет внешнего устаревания

Экономическое устаревание (Ивн) - потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, снижения функциональной пригодности зданий и сооружений вследствие влияния внешней среды (состояние экономики, отрасли, общий упадок региона, плохое месторасположение объекта в районе или состояние рынка). Экономическое устаревание в большинстве случаев является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери арендной платы, либо методом прямого сравнительного анализа продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет.

Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем экономическое устаревание равным нулю.

Результаты расчета стоимости объекта оценки представлены в таблице ниже.

Таблица 32 - Расчет стоимости улучшения с помощью затратного подхода

Наименование объекта	С_нс, на дату оценки (с учетом НДС), руб.	И_ф, %	И_фн, %	Ив, %н	И, совокупный износ, руб.	Стоимость на дату оценки (с учетом НДС), руб.
Офисы	41342240	17,83	0	0	7371735	33970505

Рыночная стоимость улучшения, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью затратного подхода по состоянию на 22.01.2019 г. (с учетом НДС), составляет:

33970505 руб.

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью затратного подхода с учетом стоимости земельного участка по состоянию на 22.01.2019 г. составляет:

5804592+33970505= 39775097 руб. (с учетом НДС)

11. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

Применяя три подхода при оценке рыночной стоимости объекта, были получены следующие результаты:

Таблица 33 - Результаты расчета рыночной стоимости

Подход	Результаты расчетов (с учетом НДС), руб.
Затратный	39775097
Сравнительный	36441978
Доходный	39593686

В соответствии с п. 25 и п. 26 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» Оценщик помимо величины стоимости имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Необходимость указания границ интервалов, в котором может находиться стоимость объекта оценки обусловлена существованием неопределенности в оценке.

В силу вероятностной природы рынка, недостаточности исходной информации, неопределенности ожиданий рынка и неоднозначности прогнозов экспертов и других факторов неопределенности, определение стоимости не может быть выполнено абсолютно точно.

Таким образом, приведенная в Отчете стоимость, полученная в рамках применения каждого из подходов к оценке, находится с высокой долей вероятности в рамках определенного диапазона.

Таблица 34 - Основные источники и факторы неопределенности при реализации различных подходов при оценке недвижимости

Подход к оценке	Источники и факторы неопределенности
Сравнительный подход	• Ограниченность и неоднородность выборки аналогов; • Неполнота описания аналогов в доступных источниках; • Скидка на торг; • Корректировки.
Доходный подход	• Прогноз арендных ставок; • Коэффициент загрузки; • Операционные затраты; • Текущая доходность.
Затратный подход	• Затраты на строительство; • Цены на материалы; • Величина износа.

Величина возможного отклонения от рассчитанной в Отчете стоимости зависит также от типа объекта оценки и степени активности (развитости) рынка.

Диапазон стоимости по двум критериям (развитость рынка и оборачиваемость объектов) составил ± 20%^{^[25]} (развитость рынка - высокая, ликвидность - низкая).

Анализ показателя качества модели приведен в табл. 35.

Таблица 35 - Анализ качества модели

Параметр	Подход к оценке
Параметр	затратный	сравнительный	доходный
Качество исходной информации по параметрам расчета	Фактические и оценочные показатели	Фактические и оценочные показатели	Оценочные и прогнозные показатели
Количество параметров в расчетной модели	среднее	среднее	среднее
Характер взаимного влияния параметров расчета в расчетной модели	Специфика не выявлена	Специфика не выявлена	Мультипликативный эффект
Качество модели	1,0	1,0	1,2

Итоговый анализ диапазонов, определение итоговой величины рыночной стоимости и ее интервала могут быть представлены в виде, показанном в табл. 36.

Таблица 36 - Анализ диапазонов стоимости

Параметр	Подход к оценке
Параметр	затратный	сравнительный	доходный
Результат расчета, руб.	39775097	36441978	39593686
Диапазон стоимости по двум критериям, ± %	20
Показатель качества модели, ед.	1	1	1,2
Диапазон стоимости, ± %	20	20	24
Нижняя граница диапазона стоимости (Сmin), руб.	31820078	29153582	30091201
Верхняя граница диапазона стоимости (Сmax), руб.	47730116	43730373	49096170
Существенность отличий	Отличия не существенны: результат доходного подхода находится в границах диапазона стоимости, полученной сравнительным и затратным подходом, результат сравнительного подхода - в границах доходного и затратного, результат затратного подхода - в границах доходного и сравнительного.
Анализ и установление причин расхождений	Учитывая вышеизложенное, возможно для определения итоговой величины стоимости объекта оценки согласовать результаты трех подходов к оценке

Определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки

Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки является заключительным этапом проведения оценки.

Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке, осуществляется методом взвешивания результатов на основе профессионального суждения Оценщика.

Этапами расчета весов подходов являются:

1. Определение факторов согласования - критериев, учитываемых при взвешивании достоинств и недостатков примененных подходов;

2. Присвоение каждому подходу балла по 5-бальной шкале (чем больше подход удовлетворяет данному критерию, тем выше балл);

3. Определение расчетного веса подхода путем деления суммы баллов по всем критериям данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов.

Округление расчетных весов подходов с целью устранения погрешностей расчета и более корректного учета вклада каждого подхода в итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Таблица 37 - Определение веса подхода

Подход	Доходный	Сравнительный	Затратный
Промежуточные результаты оценки, руб.	39593686	36441978	39775097
Критерий	Баллы
Полнота и достоверность исходной информации	3	5	3
Способность подхода учитывать индивидуальные особенности объекта оценки	2	5	2
Способность подхода учитывать ценообразующие факторы и конъюнктуру рынка	2	5	2
Соответствие подхода целям и задачам оценки, предполагаемому использованию результатов оценки, принятым допущениям	3	5	3
Итого суммы баллов	10	20	10
Подход применялся	Да	Да	Да
Сумма баллов	40
Вес подхода округленно, %	25%	50%	25%
Итоговая рыночная стоимость с НДС, руб. (с учетом разумного округления)	38 063 000

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости.

Рис. 7. 3D-матрица интервальной стоимости ^{^[26]}

Объект оценки – стандартная недвижимость;

- результат расчета стоимости – 43 458 000 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «среднее», ликвидность объекта - низкая, развитость рынка - высокая.

В соответствии с данными рис. 4 имеем:

- ширина интервала = +/- 20%;

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: +/- 20%, включительно.

Заключение

Рыночная стоимость здания общей площадью 800 кв..м с земельным участком (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) общей площадью 1520 кв.м. расположенным по адресу: Московская область, г. Жуковский по состоянию на дату оценки составляет:

38 063 000 (Тридцать восемь миллионов шестьдесят три тысячи) рублей 00 копеек

Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).

Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
Стандарты ССО РОО
Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Серия «Справочник оценщика».— М.: ООО «КО–ИНВЕСТ», 2011.—592 с.
Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ, выпуск 74 (январь) 2011 г., выпуск 89 (октября) 2014 г.
«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2011.-384с.
СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015
Справочник оценщика недвижимости, под ред. Л. А. Лейфера, 2014 год
Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 60.

Приложение. Информация по аналогам

Аналоги для сравнительного подхода

Аналог 1

https://zhukovsky.cian.ru/sale/commercial/195685705/

Аналог 2

https://zhukovsky.cian.ru/sale/commercial/172487764/

Аналоги для доходного подхода

Аналог 1

https://zhukovsky.cian.ru/rent/commercial/195685949/

Аналог 2

https://zhukovsky.cian.ru/rent/commercial/13759629/

Аналог 3

https://zhukovsky.cian.ru/rent/commercial/195493511/

Аналоги земельного участка

Аналог 1

https://zhukovsky.cian.ru/sale/suburban/197561974/

Аналог 2

https://www.avito.ru/zhukovskiy/zemelnye_uchastki/uchastok_25_sot._promnaznacheniya_1025372250

Список литературы

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-фз «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 13 июля 2015 г) ↑
Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации», ст.12 ↑
http://mef.mosreg.ru/download/document/1849525 ↑
http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/fe62464d-3ce6-4a54-aa8b-00e25d9ba215/181212_econ_picture.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=fe62464d-3ce6-4a54-aa8b-00e25d9ba215 ↑
http://pfagroup.ru/wp-content/uploads/2018/04/Сводный-обзор-КН-МР_1кв2018_ПФК.pdf ↑
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), глава 7, пункт е http://www.labrate.ru/laws/2014_prikaz_mert_fso-7.htm ↑
«Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г. табл. 169. ↑
Источник информации: http://www.guion.spb.ru/userfiles/Модель%20аренды%20II%20квартал%202015%20г.doc ↑
«Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г.табл. 109. ↑
«Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г. табл.104. ↑
«Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г.табл. 109. ↑
«Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г. табл. 127. ↑
«Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г. табл. 169. ↑
«Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г. табл.104. ↑
«Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г.табл. 109. ↑
«Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г.табл. 109. ↑
«Справочник оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Л.А. Лейфер, НН: «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г. табл. 127. ↑
http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/zcyc/?dateto=22.01.2019 ↑
http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/zcyc/?dateto=22.01.2019 ↑
https://raexpert.ru/ratings/regions/2017/att1 ↑
http://srosovet.ru/press/news/prakticheskie-rekomendacii-po-ustanovleniyu-diapazonov-stoimosti-poluchennoj-razlichnymi-podhodami-ili-metodami/ ↑
Сборник корректировок. Сегмент «Земельные участки» 01.01.2017 г. - http://www.areall.ru/custom/analytical_materials/KqSni13EfaOm03yN.pdf ↑
Сборник корректировок. Сегмент «Земельные участки» 01.01.2017 г. - http://www.areall.ru/custom/analytical_materials/KqSni13EfaOm03yN.pdf ↑
http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm ↑
http://srosovet.ru/press/news/prakticheskie-rekomendacii-po-ustanovleniyu-diapazonov-stoimosti-poluchennoj-razlichnymi-podhodami-ili-metodami/ ↑
Методические материалы НП «СРОО «Экспертный совет» ↑

Оценка рыночной стоимости (Здание общей площадью 800 кв.м. с земельным участком)

1. Задание на оценку

2. Применяемые стандарты оценки

3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

5. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

6. Основные факты и выводы

7. Описание объекта оценки

Итоги социально-экономического развития Московской области за 9 месяцев 2018 года[3]

Корректировка на изменение цены в процессе торгов

Определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки

Заключение

Список литературы

Итоги социально-экономического развития Московской области за 9 месяцев 2018 года^{^[3]}