Понятие и значение приватизации (приватизация жилищного фонда в России)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Такое явление, как массовая приватизация жилья уже длится в России в течение двадцати лет. И в настоящий момент трудно поверить в то, что данная житейская практика могла восприниматься в качестве системной реформы, целью которой являлось – радикальное изменение отношения к собственности.

В России инициаторами закона о приватизации ставилась основная цель - возможность получить гражданами жилье в собственность, а также сократить расходы государства на содержание жилищного фонда, ведь бремя по содержанию имущества в такой ситуации ложилось на нового собственника.

Е. Гайдар считал, что «Приватизация являлась большой и серьезной работой, длящейся годами». Нельзя не отметить и большую роль А. Чубайса в формировании процессов российской приватизации. При этом, результаты его деятельности многими расценивают неоднозначно. А. Чубайс считал, что «Приватизация является единственным способом демократизаци российского общества».

В настоящее время проблема понимания процесса приватизации населением очень актуальна, так как до сих пор часть жилищного фонда остается в государственной и муниципальной собственности в связи с тем, что люди боятся ответственности за содержание переданного им в собственность имущества и не осознают необходимость участия в гражданском обороте как равные субъекты, а не с позиции власти-подчинения.

Целью курсовой работы является характеристика необходимости введения и порядка осуществления приватизации в Российской Федерации.

Данная цель предопределила необходимость решения следующих задач:

- охарактеризовать историю и теоретические основы института приватизации;

- раскрыть гражданско-правовое регулирование правоотношений в области приватизации.

Объект курсовой работы – приватизация жилищного фонда в России. Предметом курсовой работы являются нормативно-правовые акты, регламентирующие вопросы приватизация жилья в Российской Федерации.

Тема приватизации до сих пор актуальна. И, не смотря на то, что институт приватизации сравнительно молодой для Российской Федерации, многие авторы рассматривают его проблемные вопросы в своих научных статьях и монографиях, например, Г.В. Бойцов, Б.М. Бирюков, А.В. Гурин, А.П. Гусев, М.Т. Абаев, А.А. Батяев и многие другие.

Для написания работы были использованы специальные методы познания, такие как: сравнительно-правовой и логико - юридический методы.

Основной нормативно - правовой базой для написания курсовой работы явились Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс Российской Федерации и другие нормативно - правовые акты.

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ И ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНСТИТУТА ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

1.1. Становление института приватизации в России на рубеже ХХI века

Приватизация в России конца ХХ века стала новым и абсолютно нетипичным явлением для административно-командной экономике, которая 70 лет существовала в России. Связано это было с отсутствием самого понятия частная собственность и его нормативного применения в социалистическом государстве. И лишь с распадом СССР и развитием рыночных отношений появилась возможность существования данного исторического явления.

Политологи давно пытаются ответить на вопросы, почему же вообще могут распадаться государства? Не рассматривая мелочи, можно попробовать просто сказать, что они исчерпывают себя, так и СССР как государственная структура - исчерпал себя, свои внутренние ресурсы, осуществил имеющуюся программу и... следом распался. Последователи архаичной теории циклической смены политических режимов преподносят распад СССР в виде борьбы демократии с тоталитаризмом.

Можно конечно сказать, что смысл существования СССР был в том, чтобы провести скоростную индустриализацию страны и Великой Победе, которую Советский Союз одержал над фашизмом. Ведь как следствие оказалось, что СССР выполнил данную миссию и закончил свое дальнейшее существование, которое стало абсолютно бессмысленным. Ведь известно, что любая система или человек, а также общество в целом имеет цели и смысл, а утрата этого смысла и цели становится смертью общества. СССР практически утратил цель своего существования ещё к 80-м годам, дальше он пытался весьма неудачно заимствовать экономическую и государственную политику на Западе, но как говорят, размерчик оказался совсем не наш, и на этом всё закончилось.

Истинная причина распада СССР заключается в неспособности партийной верхушки, которая узурпировала власть меняться в ногу со временем. Было мало говорить о социализме и строительстве коммунизма, при этом нужно было меняться как  внешне, так и внутренне, для чего необходимо было использовать лучшие мировые достижения всех стран. То, что СССР было чрезмерно закрыто, а также хлынувший со всех сторон поток нефильтрованной информации, который появился у нас в стране после начала «курса на перестройку и ускорение» как цунами накрыл практически всё, и внутреннюю экономику, которая долго функционировала обособленно от мира, и идеологию, подменившую псевдоценностями Запада веру народа, которая у него была, в правительство и мощь Советского государства.

Данные последствия распада СССР привели в отчаяние огромное число людей и привели к резкой дифференциации общества на 2 категории, бедные и богатые, начался беспрецедентный рост потока беженцев. Потеря накопленных в течение десятилетий советской державы «человеческого капитала», выращенного поколениями нового слоя интеллигенции и ученых.

Международные последствия от того, что распался СССР в то же время рассматриваются по-разному. Большинство исследователей оценивают эти последствия как глобальные. Одни считают, крушение СССР стало геополитической катастрофой, выходящей за пределы понятия «система международных отношений»; другие отмечают, что распад СССР рассматривается как конец системы международных отношений, которые сложились после Второй мировой войны, то есть перевод от биполярного мира к многополюсному.

Территория бывшего СССР становится районом нестабильности и локальных вооруженных конфликтов. Распад СССР квалифицируется как развал ранее существовавшего единого международного правового пространства. Если же взять современность, то независимые государства, возникшие на территории бывшего Советского Союза, до настоящего времени не нашли формы эффективного политического и экономического сотрудничества, хоть СНГ и существует, но нет никакой уверенности в том, что дезинтеграция остановится. Именно по этой причине для бывших республик СССР острым остаётся вопрос и до сих пор о своем месте в новом мире, перед ними так и осталась задача суметь занять свою нишу в системе новых международных отношений.

Важная причина распада СССР заключается и в том, что ликвидация правительств социалистических стран создала прецедент для республиканских элит. Заключалась она в том, что, наблюдая за «политикой уступок», которую проводил М.С. Горбачев в области международных отношений, республики Советского Союза и их руководство также начали стремиться к получению собственного суверенитета, ожидая либерального отношения и к их волеизъявлениям. Большую роль в распаде СССР сыграл и нерешенный национальный вопрос, который привёл к тому, что обострились межэтнические конфликты и выросло стремление республик к независимости. ^[1]

Руководство страны оказалось неспособным выработать эффективные меры по решению национального вопроса. Направленная на то, чтобы развалить СССР политика руководящих работников союзных республик сыграла одну из наиболее важных ролей в деле ликвидации СССР. В октябре 2009 года в интервью с главным редактором Радио «Свобода» Людмилой Телень первый и единственный Президент СССР Михаил Сергеевич Горбачёв признал свою вину за развал СССР:

Людмила Телень: Вас до сих пор упрекают в том, что вы развалили Советский Союз? Михаил Горбачёв: Это вопрос решенный. Развалил…

Убрав стержень государственной идеологии, которую в новейшей истории пытались окрестить понятием «национальная идея» и совсем ничего не вложив в такое понятие связи, как «человек-государство», адепты перестройки полностью похоронили страну, а ведь экономика этой страны к началу XXI века в ожидаемый перспективе должна была превысить общий ВВП Европы и  самой большой на сегодняшний день экономики США. В настоящий момент место, которое принадлежит Китаю в современной экономике по праву должно было принадлежать  СССР.

В течение 70-ти лет в нашем государстве отсутствовало понятие частная собственность, тем более по отношению к недвижимому имуществу. Конечно, любой гражданин обладал в СССР определенным комплектом благ, но при этом, данный набор был ограничен по своему составу. И взамен такого понятия, как частная собственность необходимо было использовать другое, которое являлось более политкорректным и подходящим к идеологии партии и социалистического равенства, таким понятием стало «личное имущество». Под ним подразумевалась (по отношению к большинству населения) обстановка квартиры, личные вещи человека, в определенных случаях машину и дачу (подсобные хозяйства), но, при этом никто в полной мере не владел правом на главную собственность, являющуюся основанием всей современной рыночной системы, - правом на недвижимость.

И речь идет не о земельных наделах, участках леса или водоемах - в советской системе не существовало права на частное владение даже на квартиру или комнату в коммуналке, в которых многие семьи жили на протяжении нескольких поколений. Любое жилье в какой бы то не было форме принадлежало лишь государству.^[2]

Переход экономики на рыночные рельсы был бы невозможен без введения в стране права на частную собственность. Ее нужно было создавать, и с этой целью в России провели реформы. С помощью ваучерной приватизации каждый гражданин мог приобрести для себя долю в промышленном предприятии. Все мы помним результаты ваучеризации, и большая часть населения страны, как не владела коммерческой собственностью, так не владеет ею и сейчас.

Слово «приватизация», как многие другие слова из лексикона реформаторов, было заимствовано на Западе. Правда, на английском языке оно звучало несколько иначе - «реприватизация»: этим термином обозначались методы экономической политики, известной как «рейганомика» и «тэтчеризм». К этим методам обычно относились: денационализация, дерегулирование и частно-государственное партнерство.

Так как же Россия перешла к этапу перевода государственной собственности в частную и что в конечном итоге смогла получить большая часть населения нашей страны, за исключением ваучеров и финансовых пирамид?

Первый проект перехода к рыночной экономике, путем массовой приватизации государственного имущества, был предложен в рамках программы 500 дней, разработанной в 1990 году группой экономистов под руководством Станислава Шаталина. В частности, к 1 сентября 1990 года программа «500 дней» и 20 проектов законов к ней были подготовлены, утверждены Верховным Советом РСФСР и представлены на рассмотрение Верховного Совета СССР. На союзном уровне, однако, программа была отклонена.

Приватизация, с которой столкнулся практически каждый гражданин России, связана в первую очередь с приобретением право собственности на занимаемое данными гражданами жильё. До начала 90-х такого понятия, как частная собственность в СССР не существовало, а если рассматривать возможность иметь в наличие жилье в собственности, то это связано с кооперативным жильем. Или – если говорить более полно – то – это квартиры в кооперативе, так как их законными собственниками являлись кооперативы, в то время как жильцы числились в качестве пайщиков. Изменения в данной ситуации начали происходить в марте 1988 года, после того, как было принято совместное постановление ЦК КПСС и СовМина СССР «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации».

Этот документ установил, что члены кооператива, в случае полной выплаты паевого взноса, при выбытии из кооператива имеют право на получение уже выплаченного паевого взнос обратно за исключением суммы амортизации или могли передать данную квартиру любому из своих родственников или другому лицу. Необходимо было получить только согласие кооператива. Таким образом, происходит купля-продажа, которая осуществлялась в 2-а этапа. На первом этапе кооперативу необходимо было выкупить квартиру у пайщика, а на втором этапе продать её новым жильцам.

Данное правило существовало совсем недолго: с 01.07.1990 г. вступает в действие закон «О собственности в СССР», согласно которому члены кооператива, которые выплатили в полном объеме паевой взнос, признавались собственником оплаченного ими имущества. Так произошло превращение кооперативных квартир в частные. Помимо этого, новое законодательство впервые установило, что наниматели жилых помещений совместно с членами семьи имеют право на выкуп его у собственника в домах, которые относились к государственному и общественному жилищному фонду. Закон всего лишь забыл указать механизм совершения данных действий.

Новая разновидность такой собственности получает наименование «собственности граждан».

Имевшиеся ранее понятие, такое как «личная собственность» прекращают использовать, но, тем не менее, открытого употребления запретного словосочетания «частная собственность» союзной властью пока не решалась.

В то время как из текста нового законодательства следовало, что собственность граждан приобрела черты самой настоящей свободно отчуждаемой частной собственности.^[3]

Но данный законодательный акт также существовал не очень долго. С 01.01.1991г. действие данного закона отменяется согласно решения Верховного Совета РСФСР на территории России, а взамен вступает в действие Закон не СССР, а РСФСР «О собственности в РСФСР». По отношению к признанию права собственности граждан на жилые помещения формально практически ничего не менялось, так как российским законом буквально повторялись все положения, которые ранее предусматривал общесоюзный закон.

Новизна связана только с тем, что квартиры ранее отражались в законе в качестве объектов собственности граждан.

3 июля 1991 года принимается закон РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», согласно которому приватизацию государственного имущества организует Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие выводы:

1. «Создать» частную собственность на жилье при помощи изменения в действующем законе невозможно. Необходимо, чтобы органы власти дали приказ, на выделение гражданам того, что им причитается. То есть, необходимо было снять все имеющиеся запреты на то, чтобы свободно использовать частное имущество.

2. Все робкие попытки советской власти «монетизировать» жилищные права граждан России была обреченными на провал. В этом отношении весьма показательна история реализации Постановления Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 года №1440 «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного фонда».

Исторически это была первая попытка приватизации жилья.^[4]

Данный документ не декларировал, а именно разрешал местным органам власти право продажи квартир их нанимателям. Помимо этого, было разрешено продавать незаселенные квартиры в домах, которые подлежали реконструкции или кап.ремонту. Это постановление составлялись именно в качестве указания. В нём, в частности, находились рекомендация по продаже всех квартир в конкретном доме.

 На этом этапе местным Советам рекомендовалось передать нанимателям квартир государственного фонда в частную собственность лишь часть жилой площади в соответствии с установленными социальными нормами.

Излишки жилья сверх социальных норм должны быть выкуплены. Рекомендованная цена – 10 рублей за квадратный метр. Устанавливался предельный срок действия льготного порядка приватизации жилья – до 1 июля или 1 декабря 1991 года.^[5]

Далее – на завершающем этапе проводимых реформ – уже планировалось проводить выкуп жилья, только исходя из его рыночной стоимости.

Это считалось возможным, поскольку, по мнению авторов программы реформ, к этому моменту должны в массовом объеме развернуться коммерческие обмены жилья и оживиться жилищное строительство. Гарантией оживления должна была стать система жилищного кредитования. 

 Забавно то, что авторы программы реформ считали необходимым оценить объем совокупного неудовлетворенного спроса на жилье. На начало осени 1990 года он оценивался в 70-75 млрд. руб. При этом они полагали, что до 50% этих средств переключается на дефицитные товары потребительского рынка.

Подобного рода «статистика» для того времени вполне объяснима: считалось, что опережающая приватизация городского жилья должна быть «экономически обоснована». 

Решение Верховного Совета РФ от 23 декабря 1992 года о переходе к бесплатной приватизации жилья было откровенно политическим.

Разумеется, сегодня можно утверждать, что это была вынужденная экономическая мера. И все же именно политический фактор был решающим.

Обратимся к историческим фактам. 14 августа 1992 года в стране началась ваучерная приватизация. Через два месяца Президент Ельцин личным указом разрешает использовать ваучеры для расчетов в процессе приватизации жилья.

Несмотря на то, что данный указ остался на бумаге, конкретная политическая цель его была понятна – смягчить негативное восприятие ваучера населением страны.

Малые предприятия должны были распродаваться на торгах или могли быть напрямую проданы частным лицам, работающим на этих предприятиях («малая» приватизация).

Крупные предприятия, как и часть средних, должны были быть обязательно преобразованы в акционерные общества открытого типа, и затем пройти через продажу акций. При этом не менее 29% уставного капитала должны были быть проданы через публичные аукционы за ваучеры («ваучерная» приватизация).

23 декабря Верховный Совет РФ принимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики в Российской Федерации». И в тот же день вносит поправки в действующий Закон «О приватизации жилищного фонда». Бесплатная приватизация становится единственным способом передачи жилья в собственность граждан.

И поскольку граждане более не могут вложить ваучер в собственное жилье, для большинства населения ваучерная приватизация потеряла практический смысл.  Сегодня ясно, что денежная приватизация жилья была обречена на провал в любом случае.

Приватизация по твердым ценам и гиперинфляция – вещи несовместные.^[6]

Любопытно то, что до конца 1992 года сама возможность установления всеобщего бесплатного порядка приватизации жилья даже не рассматривалась, поскольку, по общему мнению, данная мера была бы вопиющей несправедливостью.

Только для реформаторов аргументом была «рыночная» несправедливость, а для коммунистов – «социальная». При этом частичная «бесплатность» приватизации устраивала всех.

10 января 1993 года в России официально началась бесплатная приватизация жилья. В этот день лишь очень немногие граждане поверили бы в то, что через двадцать лет их скромное жилище можно будет продать на рынке по цене в миллион рублей и выше.^[7]

Таблица 1 - Доли государственного и частного секторов в ВВП
в 1994 и 1996 годах (по данным ГКИ и Минэкономики), % к итогу

	1994	1996
Государственный сектор	38	23
Приватизированные предприятия, включая компании с госучастием	37	39
Частные предприятия	25	38

Разумеется, о полном провале не может быть и речи, поскольку массовая приватизация состоялась (табл. 1). Во многом этого удалось достичь потому, что ставка была сделана на осуществимость. Но до полного успеха оказалось далеко.

Доля госсектора в экономике России составляет, по разным оценкам, от 50% до 71%.

В январе 2014 года первый вице-премьер правительства Игорь Шувалов, выступая на Гайдаровском форуме, заявил что необходимо сократить долю госсектора с текущих 50% до 25% к 2018 году.

Согласно программе приватизации на 2014-16 годы, утвержденной правительством 1 июля 2013 года, приватизации (полной или частичной) подлежат госпакеты акций в 514 ФГУПах и 436 акционерных обществах. В целом, доходы от приватизации ожидаются на уровне 1,7 триллиона рублей.

1.2. Приватизация за рубежом и его особенности

Приватизация жилищного фонда по большей части незначительно распространена за рубежом и широкое распространение получила в основном в странах постсоветского пространства. Украина - лидер по количеству приватизированного жилья в Европе. Украина – лидер среди стран Европы по количеству людей, которые являются собственниками жилья.

Национальный институт стратегических исследований сообщил, что в Нидерландах всего лишь 5% домохозяйств владеет собственным жильем, в Швеции – 17%, в Германии – 24%, во Франции – 34%, в Португалии – 47%, в Чехии – 55%, в Польше – 75%, в Болгарии – 87%, а в Украине это количество равно 95%.

Это связано с тем, что в нашей стране была произведена приватизация собственности, а в той же Польше и, тем более, Голландии, этого сделано не было.

Из-за приватизации большинство украинцев стали обладателями домов и квартир. Государственное и ведомственное жилье еще тоже осталось, но в очень небольшом количестве.

По некоторым данным 0,2% украинцев сейчас проживают в ведомственном жилье, а 1,6% - в государственном. Так что украинская нация – нация собственников жилья.

Всего 4,8% семей арендует жилье у других. В Швеции это число составляет аж 36%, а во Франции 22%. Во многих странах Европы есть такая услуга как строительство жилья, которое потом сдается только в аренду. Это очень выгодно как для бизнеса, так и для арендаторов.

Продажа гражданам квартир в личную собственность стала возможной после принятия Советом Министров СССР 02.12.1988 г. постановления «О продаже гражданам в частную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда».

В Беларуси аналогичное постановление было принято 06.06.1989 г., им было утверждено Положение о порядке продажи квартир. Согласно этому Положению граждане могли купить:

- занимаемые ими квартиры;

- незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капремонту;

- освобождаемые квартиры в домах с пониженным качеством.

Продаже не подлежали комнаты в коммуналках и общежитиях, квартиры в обособленных и закрытых военных городках, служебное жилье (кроме колхозов и совхозов).

Вопросам приватизации сейчас посвящена глава 23 ЖК РБ ст. 134-135. Приватизация жилых помещений – это приобретение гражданами в собственность занимаемых жилых помещений государственного жилищного фонда.

Для приобретения занимаемого жилого помещения в собственность наниматель, несовершеннолетние члены его семьи, а также иные граждане, за которыми сохраняется равное владение и пользование этим жильем, подают заявление о приватизации в местный исполком или организацию, в чьем ведении находится это жилое помещение. Заявление подписывается всеми указанными выше гражданами, как участвующими, так и не участвующими в приватизации.

К нему необходимо приложить документы, перечень которых назовут в «одном окне».

Решение по заявлению принимается в течение месяца. Если приватизация разрешена, то оформляется и нотариально удостоверяется договор купли-продажи жилого помещения.

ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРАВООТНОШЕНИЙ В ОБЛАСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ

2.1 Правовая природа правоотношений в сфере приватизации

С понятием «приватизация» жители России первый раз столкнулись в 1991 году, с принятием закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Приватизацией считается бесплатная передача того жилья, где гражданин проживает в соответствии с договором социального найма, в собственность гражданин. Приватизация является процессом, конечный результат которого связан с превращением квартиросъемщика в полноценного владельца квартиры.

Бесплатная приватизация может быть произведена по отношению к жилью, которое находится в государственном или муниципальном жилищном фонде.^[8]

Особое место занимает передача жилого помещения в собственность не всех, а лишь некоторых проживающих в нем лиц. В этом случае граждане, давшие согласие на приватизацию данного жилья, право на бесплатную приватизацию в собственность другого жилого помещения сохраняют. Это положение закреплено в постановлении № 8 Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года. Обусловлено оно тем, что при даче согласия на приватизацию жилья другими членами семьи личное право на одноразовую приватизацию не реализуется.

Аналогичная ситуация возникает и при приобретении жилья в собственность одним из супругов. В этом случае жилое помещение становится не общей, а единоличной собственностью данного гражданина. Супруг, давший согласие на приватизацию, свое право на нее сохраняет.

Сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию и несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. Воспользоваться им они могут после достижения совершеннолетия.

В настоящее время примерно 20% граждан по всей стране правом приватизации не воспользовались. Причины разнообразные – сомнения в необходимости этого процесса, юридическая безграмотность населения, неудобство оформления документов, отсутствие полного согласия между жителями. Иногда выгоднее жить в неприватизированной квартире.

Так в чем же плюсы приватизации? Главное и неоспоримое достоинство – квартира становится собственностью владельца. Он может свободно пользоваться и распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению: продавать, завещать, дарить, сдавать в аренду, брать кредит под залог недвижимости. Только приватизированная квартира может быть подарена, передана по наследству и являться предметом залога.

Немаловажно и то, что в настоящее время собственником недвижимого имущества гражданин становится за весьма незначительную сумму – ту, что требуется для оформления документов. Для покупки потребовалось бы гораздо больше денег.^[9]

Будучи собственником приватизированного жилья, гражданин имеет право по своему усмотрению прописать или выписать кого-либо из собственной квартиры.

Государственная квартира при разводе рассматривается как собственность обоих супругов. Если же квартира была приватизирована одним из супругов до вступления в брак, то и после развода она остается в его полной собственности.

Приватизированное жилье легче продать, чем государственное, притом за ту цену, которая более выгодна владельцу. Деньги, вырученные от продажи, можно потратить на приобретение квартиры или дома, то есть на улучшение своих жилищных условий. Сдавая квартиру в аренду, можно получать стабильный доход.

Для пожилых людей приватизированная квартира может стать вкладом для заключения договора ренты или для переезда в хороший социальный дом.

При заключении договора ренты люди, которые после смерти собственника квартиры станут ее владельцами, обязаны до этого момента выплачивать ему определенную сумму.

Эта сумма, которая будет хорошей прибавкой к пенсии, определяется договором и зависит от стоимости квартиры и от возраста ее хозяина.

В договор могут быть внесены и другие условия – например, закупка определенного набора продуктов или наем сиделки. Во втором случае в обмен на жилплощадь пожилой человек получает возможность жить в хорошем социальном доме с квалифицированным персоналом и комфортными условиями. Здесь ему обеспечивается качественный уход.

Еще одним достоинством приватизации является то, что выселить гражданина из приватизированной квартиры без возмещения расходов и предоставления ему соответствующего жилья нельзя. Даже при наличии у него какой-либо задолженности по коммунальным платежам.

Приватизированная квартира может быть реализована для погашения долга только через публичные торги в исполнительном производстве. При этом разница между стоимостью квартиры и суммой долга будет гражданину возвращена.

Впрочем, если для членов семьи, проживающей в квартире, она является единственным жильем, то такая ситуация невозможна. Владелец приватизированной квартиры имеет право осуществить ее перепланировку, предварительно согласовав ее в соответствующих инстанциях, что позволит улучшить жилищные условия.^[10]

Если дом, в котором расположена принадлежащая гражданину квартира, подлежит сносу, то согласно законодательству РФ владельцу будет либо выплачена компенсация в размере рыночной стоимости данной квартиры, либо предоставлено жилье не меньшей площади и в том же районе. Жильцы муниципальных домов могут лишь рассчитывать на переселение в жилье в соответствии с принятыми нормами и там, где имеются свободные квартиры, а не там, где им бы хотелось.

Впрочем, в данной ситуации следует хорошо подумать, прежде чем проводить приватизацию. В настоящий момент социальная норма для одного человека составляет 18 кв. м. Если с учетом числа проживающих площадь квартиры превышает данную норму, то приватизация имеет смысл. В этом случае после расселения дома под снос вам обязаны предоставить квартиру не меньшей площади.

Если же площадь квартиры меньше социальных норм, то существует возможность после расселения бесплатно улучшить свои жилищные условия – ведь новая квартира нанимателю будет предоставлена в соответствии с принятыми нормами.

Поэтому стоит получить новое жилье, а уж потом проводить приватизацию. Следует учесть, что приватизация не всем выгодна. Для проживающих в коммунальных квартирах или общежитиях разумнее оставаться нанимателями жилья. Продать такое имущество крайне сложно, а если оно по-прежнему остается в собственности государства, то остается и возможность улучшить свои жилищные условия путем расселения.

Жилье в этом случае будет предоставлено по социальным нормам и с учетом всех имеющихся у нанимателей льгот.

Мало выгоды от приватизации и для одиноких людей, ограниченных в средствах. Содержание приватизированного жилья обойдется им в большую сумму, чем оплата коммунальных услуг нанимателям. Следует учесть и возможные затраты на капитальный ремонт, а также необходимость уплаты налога на имущество. Ставка налога устанавливается в процентах от инвентаризационной стоимости, указанной в техпаспорте жилья.

Лучшей гарантией того, что в случае несчастья гражданин не останется на улице, является оформление страхового полиса на квартиру. Застраховать имеющееся жилье можно на любой срок и любую сумму (в пределах рыночной стоимости данной квартиры).

В случае невыплаты кредитов или каких-либо долгов физическим лицам, приватизированная квартира может стать и средством погашения долгов. Наниматели государственного жилья в подобной ситуации не рискуют остаться без него.

Кроме того, владельцы приватизированных квартир являются и совладельцами общего инженерного оборудования дома, придомовых территорий и мест общего пользования (лестниц, подъездов, лифтов, чердаков и подвалов). Следовательно, должны нести часть расходов по их обслуживанию и ремонту (сообразно принадлежащей им доле), а также уплачивать налоги и сборы, предусмотренные в отношении данного имущества.^[11]

Расприватизацией (или деприватизацией) называют расторжение договора о приватизации и последующую передачу (возвращение) жилого помещения в собственность государства. Гражданин при этом отказывается от права собственности на данное жилье, и ему возвращается правовое положение нанимателя.

Наиболее частыми причинами расприватизации являются:

- снос данного жилья;

- аварийное состояние жилья;

- слишком большой налог на имущество и затраты на содержание дома и придомовой территории.

Для расторжения договора приватизации необходимо выполнение следующих условий:

- данное жилье - единственное место проживания граждан, приватизировавших его;

- квартира не должна быть обременена никакими обязательствами (например, долгами по квартплате или ипотечным кредитом);

- в данной квартире должны быть прописаны только собственники жилья;

- для проведения расприватизации необходимо согласие всех собственников жилья;

- при наличии несовершеннолетнего собственника или инвалида должно быть получено разрешение на отчуждение от органов опеки и попечительства;

- все проведенные ранее перепланировки должны быть официально оформлены.^[12]

Следует учесть, что если квартира получена по наследству или приобретена, то расприватизация такого жилья невозможна. Иными словами, расприватизировать человек может лишь то, что ранее приватизировал. После расприватизации жилье уже нельзя продать, передать в наследство или подарить, поскольку оно стало собственностью государства. И право на приватизацию это операция не возвращает.

Для тех, кто больше не может тянуть лямку налогового бремени, депутаты Госдумы предлагают установить четкий порядок деприватизации жилья.

Что будет особенно актуально после введения налога на недвижимость, расчет которого будут вести по рыночной цене квартиры.

Но передать собственность обратно государству можно будет только если после приватизации с квартирой не проводилось никаких сделок. В Госдуму уже внесен законопроект «О правах граждан при передаче приватизированных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность и внесении изменения в статью 76 Жилищного кодекса РФ».

Норма о деприватизации жилья существует уже не первый год. Рынок жилья еще недавно был несформировавшимся и криминальным, нужно было защищать одиноких людей и пенсионеров от посягательств на их собственность.

В последнее время, отмечает депутат, выросло количество жалоб от граждан в необоснованных отказах от деприватизации жилья. Многие приняли поспешное решение сделать жилье своей собственностью и теперь не могут справиться с текущими платежами. Правда, таких не большинство, а только один процент от количества людей, приватизировавших квартиры. И это, как правило, одинокие люди, пенсионеры, малоимущие или многодетные семьи.^[13]

2.2. Проблемы и перспективы развития института приватизации жилья в России на современном этапе

Завершение процесса приватизации жилья в России снова отложили – на 2-а года.

Тем не менее, уже сейчас можно с уверенностью предположить, что в феврале 2015 года данная стрессовая ситуация заново повторится – как для граждан, так и для государства.

Если в России ничего не изменится.

Все граждане России условно подразделяются на четыре категории.

1. К первой категории относятся граждане, уже реализовавшие своё законное право на бесплатную приватизацию фактически используемого жилья.

2. Ко второй категории относятся те граждане, которые ещё могут приватизировать жильё, но пока ещё не хотят.

3. К третьей категории относятся граждане, изъявляющие желание на участие в приватизации, но объективно они не могут в настоящий момент это сделать.

4. У четвертой категории относятся граждане, уже решившие для себя, что приватизация лично им абсолютно не нужна.

Вторая категория представленных российских граждан является наиболее «трудной» для государства, если то всё-таки однажды решится завершить приватизацию жилищного фонда. Это связано с тем, что именно такие «несознательные» граждане обычно и срывают очередной законный срок её окончания, образуя очередь в самый последний момент перед окончанием срока приватизации. И дождавшись, когда будет очередной перенос окончания приватизации, снова спокойно расходятся по домам, заново ожидая окончания срока. ^[14]

И дело в такой ситуации совсем не в «менталитете», который требует все ответственные и важные решения откладывать на будущее, на завтра.

Наоборот, российские граждане по большей части ведут себя очень рационально.

Но, в экономике любые решения можно представить как выбор: «сегодня рано – завтра поздно». И если гражданин склонен откладывать личный выбор на завтра, то это означает, что у него есть очень серьёзные аргументы на то, чтобы считать, что сегодня пока рано. Ибо «завтра» – очень неопределенное.

Никто не может быть абсолютно уверенным в том, что дом, в котором он живёт, внезапно не будет признан аварийным. Или территория, где он располагается, внезапно не включается в программу реновации – «для общественных нужд».

Сейчас достоверным является лишь то, что жильё можно продать в том случае, когда у него имеется рыночная стоимость. Всего этого вполне достаточно, так как его стоимость практически не зависит от государства.

Говоря практически, мы понимаем, что доля влияния государства определенным образом остается всегда.

К примеру, регулирую курсы валют государство автоматически снижает или повышает цены на жилье. Так государство влияет или пытается влиять на рыночную стоимость жилищного фонда. Как правило, в большинстве случаев, у государства это получается не очень хорошо: результат редко соответствует поставленным целям и намерениям. У нас в стране часто происходит так, хотели снизить цены, а получается наоборот – цены вырастают.

По этой причине лишены любого смысла различного рода экономические научные расчеты для «стоимости» жилищного фонда. Такой, как, к примеру, расчет «кадастровой стоимости». На самом деле это является стоимостью, используемой для налогообложения. От государства требуется только одного, добиться, чтобы она была справедливой.

Так как мы живём в стране «писаного права», все новые законодательные действительно необходимо разрабатывать и принимать. Тем не менее, необходимо уточнять, какие именно законы.

Это связано с тем что, следует проводить четкое различие между базовыми законами, гарантирующими собственность на жильё как таковую, и законами – приказами чиновникам, которые гарантируют предоставление гражданам всего набора необходимых средств для защиты их жилищной собственности.

К базовым законам в первую очередь относится Гражданский кодекс.

В то же время практически не упоминается о том, что ГК РФ в России, помимо прочего гарантирует защиту владения, даже, направленную против собственника, при этом ещё и вводит институт соседского права и определяет вещные права совместно проживающих в одной квартире с собственником граждан. Кроме того, вводится право застройки. И это далеко не весь список изменений.

Защита права собственности всех субъектов гражданского оборота, к которому относится и право собственности жилых помещений, производится в соответствии с положениями различных отраслей российского законодательства.

Конечно же, нельзя не отметить роль уголовного законодательства, законодательства об административных правонарушениях и гражданского законодательства, которые в большинстве случаев дополняют друг друга.

Это связано с тем, что нарушение права собственности может иметь различный характер и быть связано как с разделом недвижимости между бывшими родственниками, так и с гражданским иском о возмещении ущерба, причиненного хулиганскими действиями собственнику жилого помещения.

Поэтому спектр применяемых норм очень широк и не может быть ограничен только нормами Жилищного или Гражданского кодексов.

Конечно, основные способы защиты права собственности представлены гражданском законодательством и большая часть исследователей выделяет два способа защиты права собственности: это вещно-правовой и обязательственно-правовой способы. В то же время некоторые авторы к этим способам добавляют и другие способы защиты права собственности.

Если новая редакция ГК РФ будет принята, неизбежно последуют изменения во всем законодательстве о недвижимости. В первую очередь это касается Земельного кодекса.

Однако есть и конкретные давно назревшие вопросы, которые нельзя решить в общем виде, а требуются специальные законы – инструкции для чиновников.

Вывод: для всех случаев гарантированной приватизации будущего жилья сам термин «приватизация» применять нельзя. Закон о приватизации жилищного фонда от 4 июля 1991 года не может применяться вечно. Но для обеспечения прав тех граждан, кто уже имеет право на приватизацию по этому закону, необходимо разработать специальные целевые программы: для очередников (за исключением малоимущих), для жильцов в аварийных домах и пр.

И принять специальные «адресные» федеральные законы. Обещать бесплатное жилье всем будущим поколениям россиян невозможно. Прежде необходимо выполнить старые «исторические» обещания.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 Приватизировать или не приватизировать жилье – вопрос, который волнует граждан России на протяжении уже 2-х десятилетий. Многие данный вопрос уже для себя решили – около 80% жилья в стране к настоящему времени приватизировано. И при этом, часть населения до настоящего времени не может определиться с выбором.

Понятие «приватизация» в России впервые появилось в 1991 году, с принятием закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Приватизация связана с бесплатной передачей жилья, в котором граждане живут согласно договора социального найма, в их частную собственность. Оформив эту сделку, гражданин получает в собственность бесплатно жилье. Таким образом, приватизация является процессом, в результате которого квартиросъемщик переходит в категорию полноценного владельца квартиры.

Бесплатно приватизируется жилье, которое находится в государственном или муниципальном жилищном фонде. А вопрос, связанный с необходимостью приватизации квартиры, каждый решает для себя самостоятельно, ведь собственником никто не обязан становиться, можно по-прежнему пользоваться квартирой согласно договора социального найма.

Главным отличием между правом собственности на квартиру и правом проживания в ней в соответствии с договором социального найма является свобода при распоряжении данным жильем. После того, как квартиру приватизируют, она является собственностью гражданина, и он может владеть и распоряжаться ей согласно собственного усмотрения.

Не могут быть приватизированы квартиры:

• Которые находятся в аварийном состоянии;
• Которые находятся в домах закрытого военного городка;
• Которые относятся к жилому служебному помещению;
• Которые находятся в домах-интернатах;
• Которые относятся к маневренному жилью.

Приватизация происходит согласно Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» на основании трех главных принципов:

1. Добровольность обусловлена основным началом гражданского законодательства: граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

2. Бесплатность связана с бесплатностью процесса приватизации.

3 Одноразовость характеризует, что человек может участвовать в приватизации лишь один раз жизни.

Важное значение имеет то обстоятельство, что после участия в расприватизации жилья, гражданин теряет право на приватизацию навсегда.

 В настоящий момент около 20% граждан в России ещё не воспользовались правом приватизации по различным причинам, поэтому государство данный процесс и не останавливает, и он продолжен до 2015 года.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) //Российская газета. – 2009. - № 7
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (с изм. и доп. от 2 декабря 2013 г. N 345-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. - № 49. – Ст. 4552.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ (с изм и доп. от 2 июля 2013 г. N 185-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 14
4. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 16 октября 2012 г. N 170-ФЗ) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959
5. Абалкин Л.И. Поиск самоопределения: Отечественная школа экономической мысли на рубеже веков // НГ-Политэкономия. 2000. - № 5.
6. Андерсон Дж. О приватизации государственной собственности: Пер. А. Вереникина // Вопросы экономики. 2004. - № 12.
7. Андрефф В. Российская приватизация: Подходы и последствия // Вопросы экономики. 2004. - № 6.
8. Балацкий Е. Критерии и приоритеты приватизации государственной собственности / Е. Балацкий, В. Конышев // Общество и экономика. -2002. -№ 12. С. 147-166.
9. Василянская А.И. Неприкосновенность частной собственности: понятие, содержание, пределы // Юрист ВУЗа. 2010. № 12.
10. Василянская А.И. К вопросу о содержательном наполнении конституционного права собственности // Конституционное и муниципальное право. 2010. № 9.
11. Вольчик В.В. Экономические реформы 90-х: Между либерализмом и интервенционизмом // Либеральный консерватизм: Сборник. М.: РОС-ПЭН, 2001.
12. Гайдар Е. Тактика реформ и уровень государственной нагрузки на экономику // Вопросы экономики. 1998. - № 4.
13. Дробот Г.А. Меняющаяся роль государства в мировой экономике XX века // Международная жизнь.- 2002. № 3.
14. Костров В. Приватизация жилья: как это было? // Бюллетень недвижимости. 2011. № 27 (1545).
15. Костров В. Приватизация жилья: как стать миллионером? // Бюллетень недвижимости. 2011. № 7.
16. Костров В. Приватизация жилья – 2015: закончить, нельзя продлить // Бюллетень недвижимости. 2013. № 2.
17. Макаревич Л. Государство в России должно научиться управлять рыночными реформами // Общество и экономика. 2003. - № 9.
18. Медведев, Р.А. Жертвы ГКЧП / Р.А. Медведев // Новая и новейшая история, 2003. № 1. – 18с.
19. Найшуль В. Либерализм и экономические реформы // Мировая экономика и международные отношения. 1992. - № 8.
20. Нуреев Р., Рунов А. Россия: Неизбежна ли деприватизация? (феномен власти-собственности в исторической перспективе) // Вопросы экономики. 2002. - № 6.
21. Рябухин С.Н. Региональный аспект приватизации государственной собственности // ЭКО. 2004. - № 7.

1. Медведев, Р.А. Жертвы ГКЧП / Р.А. Медведев // Новая и новейшая история, 2003. № 1. – 18с. ↑

2. Гайдар Е. Тактика реформ и уровень государственной нагрузки на экономику // Вопросы экономики. 1998. - № 4. ↑

3. Дробот Г.А. Меняющаяся роль государства в мировой экономике XX века // Международная жизнь.- 2002. № 3. ↑

4. Найшуль В. Либерализм и экономические реформы // Мировая экономика и международные отношения. 1992. - № 8. ↑

5. Вольчик В.В. Экономические реформы 90-х: Между либерализмом и интервенционизмом // Либеральный консерватизм: Сборник. М.: РОС-ПЭН, 2001. ↑

6. Костров В. Приватизация жилья: как стать миллионером? // Бюллетень недвижимости. 2011. № 7. ↑

7. Костров В. Приватизация жилья: как это было? // Бюллетень недвижимости. 2011. № 27 (1545). ↑

8. Костров В. Приватизация жилья – 2015: закончить, нельзя продлить // Бюллетень недвижимости. 2013. № 2. ↑

9. Костров В. Приватизация жилья – 2015: закончить, нельзя продлить // Бюллетень недвижимости. 2013. № 2. ↑

10. Нуреев Р., Рунов А. Россия: Неизбежна ли деприватизация? (феномен власти-собственности в исторической перспективе) // Вопросы экономики. 2002. - № 6. ↑

11. Андрефф В. Российская приватизация: Подходы и последствия // Вопросы экономики. 2004. - № 6. ↑

12. Нуреев Р., Рунов А. Россия: Неизбежна ли деприватизация? (феномен власти-собственности в исторической перспективе) // Вопросы экономики. 2002. - № 6. ↑

13. Костров В. Приватизация жилья – 2015: закончить, нельзя продлить // Бюллетень недвижимости. 2013. № 2. ↑

14. Андрефф В. Российская приватизация: Подходы и последствия // Вопросы экономики. 2004. - № 6. ↑