Содержание:

1. Задание на оценку

1.1. Объект оценки. Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 1500 кв. м, расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14

1.2. Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности.

1.3. Цель оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.

1.4. Предполагаемое использование результатов оценки Результаты оценки используются для подтверждения стоимости залогового обеспечения банковского кредита.

1.5. Вид стоимости. Рыночная стоимость.

1.6. Дата оценки. Оценка проведена по состоянию на 23 сентября 2015 г.

1.7. Допущения, на которых должна основываться оценка. Оценка проводится без учета обременения.

1.8. Иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки

• состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 1500 кв. м, расположенное в нежилом здании по адресу: Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14
• характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
• права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Право собственности.

2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

• Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
• Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
• Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
• Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)

Стандарты профессиональной практики Российского общества оценщиков (ССО РОО):

• ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
• ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
• ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
• ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.

3. принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Оцениваемое имущество рассматривается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке.

Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что рассматриваемый объект будет продан по указанной цене (сумма денежного выражения ценности недвижимости, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой).

Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

В процессе проведения работ по оценке рассмотрению подлежало только недвижимое имущество и оборудование, являющееся его неотъемлемой частью (инженерные сети, вентиляционное оборудование и т.д.).

Все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки.

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

4.1. Сведения о Заказчике:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр Брокер Лизинг», юридический адрес: 105082, г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 58, стр. 1, ИНН 7701258988, КПП 770101001, ОГРН № 1037739314403, расчетный счет: 40702810200000001606 в «КБ «Крокус-Банк» ООО, г. Москва, корреспондентский счет 30101810000000000881, БИК 044585881.

4.2. Сведения об оценщике:

4.2.1. Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор. ООО «ФИРМА-КОНСАЛТИНГ», 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 9, стр. 4. ОГРН 1027739889649 от 25 декабря 2002 г.

Страховой полис ООО «ФИРМА-КОНСАЛТИНГ» № 1406МВ40R5492 от 23.12.2014 г. с ОАО «Военно-страховая компания». Период страхования с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2015 г.

4.2.2. Иванов Виктор Николаевич - член саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» - и включен в реестр оценщиков 31.07.2007 г. за регистрационным
№ 000502. Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 542691, выдан 21.04.2003 г. Страховой полис № 6952 от 06.05.2014 г. ОСАО «ИНГОССТРАХ», ОАО «АльфаСтрахование». Период страхования с 01 июля 2014 г. по 31 декабря 2015 г. Стаж работы в оценочной деятельности с апреля 2003 года.

4.2.3. Петров Виктор Леонидович – член саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» - и включен в реестр оценщиков 31.07.2007 г. за регистрационным № 00503. Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 559295, выдан 20.01.2003 г. Страховой полис № 2349 от 06.05.2014 г. ОСАО «ИНГОССТРАХ», ОАО «АльфаСтрахование». Период страхования с 01 июля 2014 г. по 31 декабря 2015 г. Стаж работы в оценочной деятельности с января 2003 года.

4.2.4. Сведения об организации, являющейся саморегулируемой организацией оценщиков.

Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО) включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 09.07.2007 г. за № 0003. Местонахождение РОО: г. Москва, 1-й Басманный пер., д. 2а, стр. 1.

5. информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты (кроме указанных в разделе 4) не привлекались.

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

№ п/п	Перечень использованных данных	Источники получения данных
1	Состояние и тенденции на российском рынке недвижимости	www.cbr.ru, ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway»
2	Данные о ценах предложений и сделок с недвижимостью	Ежедневная газета «Из рук в руки», еженедельник «Недвижимость & цены», ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway», интернет-сайты организаций, занимающихся операциями с недвижимостью

Кроме того, оценщиками были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.

6. Основные факты и выводы

6.1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.
Договор № 1/ОЦ-1 от 23.09.2018 г.

6.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 1500 кв. м, расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14

6.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (руб.).

Подход к оценке
Сравнительный	Доходный
133 614 000	128 140 875

6.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 1500 кв. м, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Москва, Огородный проезд, дом 5,
стр. г. Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14, по состоянию на дату оценки составляет:

131 096 362

(Сто тридцать один миллион девяносто шесть тысяч триста шестьдесят два ) руб.

6.5. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 125 852 207 руб. – 136 340 816 руб., включительно.

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки. Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 1500 кв. м, расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности.

• состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 1500 кв. м, расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14
• характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
• права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности.

Собственник объекта оценки. ООО «Центр Брокер Лизинг».

Балансовая стоимость. 28 410 265 рублей.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права НА№0067346 от 04.07.2006 г.

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика.

Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 1500 кв. м, расположенное на третьем этаже в нежилом здании по адресу: г. Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14, находящемся в районе Рязанский Юго-Восточного административного округа г. Москвы.

Здание находится в ~5 км от станции метро «Текстильщики» и в ~2 км от станции метро «Рязанский проспект».

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Общая площадь оцениваемого помещения 1500 кв. м.

Оцениваемое помещение находится на третьем этаже нежилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14. К зданию обеспечивается возможность подъезда автомобильного транспорта. Материал стен – ж/б плиты. Здание имеет все инженерные коммуникации: отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Особенности местоположения объекта оценки

Юго-Восточный административный округ (ЮВАО) - округ, расположенный на севере столицы. Территория округа составляет 111,55 кв. км.

Численность населения ЮВАО - 1405,6 тыс. человек. Это 11,24% всех жителей Москвы. Округ является пятой по населенности частью города.

В Юго-Восточный административный округ (ЮВАО) входят 12 районов.

Юго-восток Москвы исторически был рабочей окраиной. Здесь сосредоточен большой промышленный потенциал: Московский нефтеперерабатывающий завод, автозавод «Автофрамос» и технополис «Москва» (бывший АЗЛК) и многие другие. В связи с этим, а также с традиционной для Москвы западной розой ветров, Юго-Восточный округ считается некоторыми специалистами экологически неблагоприятным. В то же время в округе много зелёных зон, крупных парков и скверов: Кузьминки — Люблино, Лефортово, Парк имени 850-летия Москвы и др.

На территории Юго-Восточного округа располагается мощный промышленный потенциал, который ориентирован в основном на машиностроение, металлургию, нефтепереработку и химическую отрасльНа территории ЮВАО действуют 15799 малых предприятий с численностью работающих 120133 чел. В их числе 1449 предприятий строительной отрасли, на которых занято 16415 человек.

Сфера потребительского рынка и услуг представлена 805 магазинами продовольственных и промышленных товаров, 422 павильонами быстровозводимых конструкций, 250 предприятиями общественного питания открытой сети, 552 предприятиями бытового обслуживания, где оказывается 120 видов услуг, 2 сельскохозяйственными, 11 мелкооптовыми и 13 малыми рынками.

Жилищно-коммунальное хозяйство округа представлено 3204 жилыми строениями общей площадью 18,9 млн. кв. м. Население округа проживает в 409641 квартире общей площадью 20887,5 тыс. кв. м.

Протяженность улично-дорожной сети в Северо-Восточном административном округе составляет 299 км, в том числе 94,5 км - магистрали общегородского значения и 51 км - магистрали районного значения. Общая протяженность дорог в СВАО (с внутриквартальными и местными подъездами) составляет 525 км. Территория, занимаемая дворами, парками и газонами - около 26 млн. кв. м.

По данным МосгорБТИ, средняя обеспеченность одного жителя округа 19,5 кв. м общей и 12,3 кв. м жилой площадью ниже среднемосковских показателей (соответственно 20,7 и 13,1).

Рязанский район находится в составе Юго-Восточного административного округа города Москвы. Рязанский район занимает площадь в 6,49 км² на которой проживает 88,4 тыс. человек (на 1 января 2010 года). В Рязанском районе насчитывается 37 улиц. Образование Рязанского района пришлось на 5 июля 1995 года, а внутригородского муниципального образования Рязанское на 15 октября 2003 года.

Рязанский район располагает одной станцией метрополитена «Рязанский проспект» Таганско-Краснопресненской линии и тремя железнодорожными станциями Москвоской железной дороги — платформы «Вешняки» и «Плющево» Казанского направления и платформа «Чухлинка» Горьковского направления.

Границы Рязанского района соприкасаются с границами — района Текстильщики, Нижегородским районом, района Перово(Восточный округ (ВАО)), района Вешняки (Восточный округ (ВАО)), района Выхино-Жулебино и района Кузьминки.

Основными автомобильными магистралями Рязанского района являются — Рязанский проспект, 2-й Грайвороновский проезд, улица Академика Скрябина, 1-я Новокузьминская улица и улица Паперника.

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

По оценке Минэкономразвития России, темп роста ВВП в августе снизился до 1,0 % г/г с 1,8 % г/г месяцем ранее. Основной вклад в замедление роста в августе внесло сельское хозяйство. Резкое ухудшение его годовой динамики было обусловлено в первую очередь высокой базой августа прошлого года, когда из-за смещения календарного графика уборки урожая наблюдался догоняющий рост сбора основных сельскохозяйственных культур. Среди базовых отраслей некоторое замедление роста наблюдалось в промышленности и транспорте. Рост ВВП за январь–август, по оценке, составил 1,6 % г/г1 . В августе темп роста промышленного производства несколько замедлился. Основной причиной вновь стала повышенная волатильность в металлургическом комплексе (в результате темп роста обрабатывающей промышленности замедлился до 2,2 % г/г в августе с 4,6 % г/г в июле). В то же время по-прежнему высокие темпы роста демонстрировали ключевые обрабатывающие отрасли – химический комплекс, пищевая промышленность, деревообработка, машиностроение. Темп роста выпуска в добывающей промышленности ускорился, что было обусловлено увеличением добычи нефти в результате изменения параметров сделки ОПЕК+ в конце июня. Рост потребительского спроса демонстрирует тенденцию к замедлению, несмотря на сохранение позитивной динамики на рынке труда. Оборот розничной торговли в августе продолжал расти умеренными темпами. Также в последние месяцы наметилась стабилизация в динамике продаж легковых автомобилей, авиаперевозок, онлайн-покупок в зарубежных Интернетмагазинах – сегментах потребительского рынка, которые в 2017 – начале 2018 года демонстрировали активный рост. Ситуация на рынке труда по-прежнему остается благоприятной. Рост заработных плат в реальном выражении в июле ускорился до 7,5 % г/г с 7,2 % г/г месяцем ранее (в августе – по предварительной оценке Росстата, он составил 7,0 % г/г). По оценке Минэкономразвития России, увеличение темпов роста оплаты труда наблюдалось как в социальном, так и во внебюджетном секторе. Безработица в августе пятый месяц подряд сохранилась на исторически низком уровне (4,8 % SA). По оценке, рост инвестиций в основной капитал (по отношению к предыдущему году) в августе остановился, о чем свидетельствуют снижение объема строительных работ и значительное падение инвестиционного импорта. При этом в структуре инвестиционного спроса наблюдаются процессы импортозамещения: растет доля машин и оборудования отечественного производства (выпуск машин и оборудования инвестиционного назначения растет двузначными темпами в годовом выражении). В сентябре годовые темпы инфляции продолжили расти – до 3,4 % г/г с 3,1 % г/г в августе. Увеличение темпов роста потребительских цен (в помесячном выражении с устранением сезонности) наблюдалось во всех основных товарных группах, за исключением плодоовощной продукции. В результате монетарная2 инфляция в сентябре ускорилась до 5,03% м/м SAAR (по сравнению с 3,34% м/м SAAR в августе) и превысила целевой уровень Банка России впервые с ноября 2016 года.

Основной вклад в замедление роста в августе внесло резкое ухудшение годовой динамики сельского хозяйства (-10,8 % г/г после слабого роста в июне−июле). Снижение выпуска сельскохозяйственной продукции в августе было обусловлено негативной динамикой растениеводства из-за снижения урожайности и сокращения посевных площадей ряда культур по сравнению с 2017 годом (см. врезку «О ситуации в сельском хозяйстве»). Кроме того, вклад в ухудшение годовой динамики растениеводства внесла высокая база августа прошлого года, когда из-за смещения календарного графика уборки урожая наблюдался догоняющий рост сбора основных сельскохозяйственных культур. Слабые показатели растениеводства в августе не были компенсированы ростом выпуска животноводческой продукции, который замедляется на протяжении нескольких месяцев подряд. Помимо сельского хозяйства, снижение годовых темпов роста в августе продемонстрировали грузооборот транспорта (2,5 % г/г после 4,1 % г/г в июле) и промышленное производство (2,7 % г/г после 3,9 % г/г в июле). Темпы роста оборота розничной торговли в августе незначительно увеличились по сравнению с предыдущим месяцем (2,8% г/г и 2,7 % г/г4 соответственно).

В структуре промышленного производства рост добычи полезных ископаемых в августе продолжил ускоряться, в то время как темпы роста обрабатывающей промышленности снизились. Ускорение роста выпуска добывающей промышленности (до 4,5 % г/г в августе с 3,2 % г/г в июле) было обусловлено в первую очередь позитивной динамикой нефтяной отрасли в результате изменения параметров сделки ОПЕК+ в конце июня. По данным Минэнерго России, среднесуточная добыча сырой нефти выросла до 11,21 млн. баррелей в июле и августе после 10,98 млн. баррелей в среднем за первое полугодие. Производство сжиженного природного газа продолжает демонстрировать двузначные годовые темпы роста. В то же время рост добычи естественного природного газа, по данным Росстата, в августе замедлился до 0,1 % г/г с 5,9 % г/г в июле. Ухудшение годовой динамики по данному виду деятельности обусловлено в том числе высокой базой августа прошлого года, когда наблюдался рост спроса на российский газ со стороны зарубежных потребителей из-за аномальной жары в ряде европейских стран. Рост обрабатывающей промышленности в августе замедлился до 2,2 % г/г по сравнению с 4,6 % г/г в июле. По-прежнему высокие темпы роста демонстрировали химическая и пищевая промышленность, деревообработка, производство прочей неметаллической минеральной продукции. Позитивная динамика наблюдается и в машиностроительном комплексе (в августе выпуск увеличился на 10,0 % г/г, за период с начала года – на 5,8 % г/г). В то же время металлургическая отрасль, динамика которой в последние месяцы демонстрирует повышенную волатильность, в августе снова внесла отрицательный вклад в рост обрабатывающей промышленности.

Рост потребительского спроса демонстрирует тенденцию к замедлению, несмотря на сохранение позитивной динамики на рынке труда. Оборот розничной торговли в августе продолжал расти умеренными темпами (на 2,8 % г/г по сравнению с 2,7 % г/г в июле5 ). Как и в предшествующие месяцы, оборот организаций общественного питания рос опережающими темпами (4,1 % г/г в августе), несмотря на замедление по сравнению с июнем и июлем (5,8 % г/г и 5,3 % г/г соответственно), когда динамике показателя оказывало поддержку проведение в России чемпионата мира по футболу. Рост расходов домашних хозяйств на покупку товаров и услуг, рассчитанных по методологии баланса доходов и расходов населения, в августе составил 4,1 % г/г (по сравнению с 3,9 % г/г в июле и 4,2 % г/г во 2кв18).

В августе численность рабочей силы показала максимальный рост за последние 11 месяцев. В августе совокупная численность рабочей силы, скорректированная на сезонность, увеличилась на 100,4 тыс. чел. SA. Численность занятых (с исключением сезонного фактора) увеличилась на 131,9 тыс. чел. SA после трех месяцев отрицательной динамики, в то время как численность безработных возобновила снижение (-31,5 тыс. чел. SA). В результате безработица в августе пятый месяц подряд осталась на исторически низком уровне (4,8 % SA).

Из-за снижения курса рубля долларовый индекс стоимости жилья в Москве, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, в сентябре потерял 4,1%. Рублевый индекс за тот же период вырос на 1%. В наибольшим плюсе снова оказались самые дешевые сегменты – панельные пятиэтажки, типовая советская панель (9- и 14-этажные дома) и однокомнатные квартиры. Спрос на доступное жилье стимулирует ожидание роста ипотечных ставок (напомним, 14 сентября Центробанк повысил ключевую ставку) и укрепление доллара - на рынок вышли покупатели, копившие на квартиру в иностранной валюте. Кроме того, продавцы традиционно пытаются играть на повышение, когда рубль дешевеет.
В последние месяцы цены на вторичном рынке жилья постепенно растут, однако как долго будет продолжаться этот тренд – большой вопрос. В целом факторы, толкающие рынок вверх, носят временный характер. Ослабление рубля и ситуация с ипотекой заставили покупателей поспешить со сделками, однако такая искусственная стимуляция спроса, не сопровождаемая увеличением доходов населения, приводит к вымыванию спроса будущих периодов. При этом темпы роста экономики вновь замедляются (1% в августе против 1,8% в июле), а удорожание ипотеки еще больше снизит доступность жилья для населения.

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 1500 кв. м, расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, Огородный проезд, дом 5, стр. 6.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- встроенные помещения нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Для сравнительного анализа помещений свободного назначения были отобраны следующие объекты-аналоги.

1. Москва, ЮВАО, р-н Южнопортовый, 6-я Кожуховская ул., 29Б, офисное помещение, расположенное на 5-м этаже нежилого здания, площадь 380,7 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.cian.ru.. Цена предложения с учетом НДС 28 500 000 руб.
2. Москва, ЮВАО, р-н Нижегородский, Нижегородская ул., 84к1, офисное помещение, расположенное на 1-м этаже нежилого здания, площадь 468 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.cian.ru. Цена предложения с учетом НДС 60 000 000 руб.
3. Москва, ЮВАО, р-н Южнопортовый, ул. Симоновский Вал, 9, офисное помещение, расположенное на 1 и 2-м этаже нежилого здания, площадь 775 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.cian.ru. Цена предложения с учетом НДС
   78 000 000 руб.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

№ п/п	Объект-аналог	Ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м/год
1	Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, 1-й Вешняковский проезд, 1С8, офисное помещение на 4-м этаже нежилого здания, площадь 1381 м² кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 10700 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт cian.ru)	10 700
2	Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп.,24к2, офисное помещение на 15-м этаже нежилого здания, площадь 530 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 15 000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт cian.ru)	15 000
3	Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп.,24к1, офисное помещение на 8-м этаже нежилого здания, площадь 300 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 13 000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт cian.ru)	13 000

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

Во 2 квартале 2018 г. на рынке продажи при снижении объема предложения наблюдался незначительный рост цены, а на рынке аренды ни объем предложения, ни цены существенно не изменились. 

Во 2 кв. 2018 года объем предложения снизился на 18% по количеству и на 22% по общей площади. За год, по сравнению c 2 кв. 2017 года, объем предложения уменьшился на 5% по количеству и 8% по общей площади. 

Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 2 073 объекта общей площадью 2 826 тыс.кв.м.

Рынок коммерческой недвижимости в целом

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	2 073	471 240	2 826	1,36	166 734
к I кв.2018	− 18%	− 20%	− 22%	− 5%	+ 2%
к II кв. 2017	− 5%	− 14%	− 8%	− 3%	− 7%

Офисная недвижимость

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с  первым по офисной недвижимости сократился на 14%. 

Средневзвешенная цена на офисные помещения во втором квартале снизилась на 2% и составила 183 979 руб./кв.м. По сравнению со 2 кварталом 2017 года средневзвешенная цена по офисной недвижимости снизилась на 12%.

Офисные	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	1 227	308 320	1 676	1,37	183 979
к I кв.2018	− 13%	− 15%	− 14%	− 1%	− 2%
к II кв. 2017	− 5%	− 20%	− 9%	− 4%	− 12%

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Оцениваемый объект – встроенное помещение нежилого назначения, вид разрешенного использования земельного участка – под строительство офисного здания делает фактическое использование объекта оценки единственным законодательно разрешенным, а значит, фактическое использование объекта оценки – является наиболее эффективным использованием.

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Используемая терминология и процесс оценки

Понятие "рыночная стоимость", используемое в данном Отчете, раскрывается в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта оценки представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки, вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иных факторов, непосредственно относящихся к особенностям конкретной сделки.

Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Обзор подходов к оценке

В соответствии со стандартами оценки при проведении оценки используются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный, в рамках которых могут использоваться различные методы оценки.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

10.2.2 Определение итогового значения рыночной стоимости объекта

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ

и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Выбор применяемых подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода будет использован метод количественных корректировок, так как имеющаяся база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе 8. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в городе расположения объекта оценке. Согласно анализу рынка объекта оценки на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

В качестве единицы сравнения была принята цена 1 кв. м, что используется для сравнения объектов недвижимости на рынке продаж.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам предложений продажи объектов недвижимости, размещенной в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Из рук в руки», еженедельнике «Недвижимость & цены» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Rway».

Для сравнительного анализа помещений свободного назначения были отобраны следующие объекты-аналоги.

1. Москва, ЮВАО, р-н Южнопортовый, 6-я Кожуховская ул., 29Б, офисное помещение, расположенное на 5-м этаже нежилого здания, площадь 380,7 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.cian.ru.. Цена предложения с учетом НДС 28 500 000 руб.
2. Москва, ЮВАО, р-н Нижегородский, Нижегородская ул., 84к1, офисное помещение, расположенное на 1-м этаже нежилого здания, площадь 468 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.cian.ru. Цена предложения с учетом НДС 60 000 000 руб.
3. Москва, ЮВАО, р-н Южнопортовый, ул. Симоновский Вал, 9, офисное помещение, расположенное на 1 и 2-м этаже нежилого здания, площадь 775 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.cian.ru. Цена предложения с учетом НДС 78 000 000 руб.

№ п/п	Объект-аналог	Ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м/год
1	Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, 1-й Вешняковский проезд, 1С8, офисное помещение на 4-м этаже нежилого здания, площадь 1381 м² кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 10700 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт cian.ru)	10 700
2	Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп.,24к2, офисное помещение на 15-м этаже нежилого здания, площадь 530 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 15 000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт cian.ru)	15 000
3	Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп.,24к1, офисное помещение на 8-м этаже нежилого здания, площадь 300 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 13 000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт cian.ru)	13 000

Как правило, при корректировке стоимости объектов-аналогов применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи (уторговывание, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия (время продажи), на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в ЮВАО, являются офисными помещениями, находятся в нежилых зданиях, в качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и является завышенной, т.к. продавец желает продать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Покупатель, в свою очередь, стремится приобрести имущество за более низкую цену. При продаже помещений коммерческого назначения, расположенных в г. Москве, данная поправка составляет в настоящее время от -10% до -13% для офисных помещений. Здесь и далее поправка на условия продажи (уторговывание) была принята средней. В данном отчете, принято среднее значение поправки для оцениваемого объекта недвижимости -11,5%.

Поправка на отличие площадей. Поправка учитывает различие в площадях объекта оценки и объектов сравнения. Поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+».

Результаты расчетов приведены в таблице ниже.

Результаты сравнительного анализа и корректировки стоимости объектов-аналогов

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Стоимость, тыс. руб.		28500	60000	78000
Площадь, кв. м	1500	380,7	468	775
Стоимость 1 кв. м, руб.		60 897	128 205	100 645
Поправка на передаваемые имущественные права, руб.		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		60 897	128 205	100 645
Поправка на условия финансирования, %.		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		60 897	128 205	100 645
Поправка на условия продажи (уторговывание),, %.		-11,5	-11,5	-11,5
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.
Поправка на рыночные условия (время продажи), %.		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		60 897	128 205	100 645
Поправка на местоположение, %		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		60 897	128 205	100 645
Поправка на дополнительные улучшения, %		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		60 897	128 205	100 645
Поправка на размещение, %.		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		60 897	128 205	100 645
Поправка на отличие площадей, %		- 12	- 10,3	-2
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		53589	114 999	98 632
Поправка на этаж, %		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		53589	114 999	98 632
Поправка на компоненты стоимости, не входящие в состав объекта-аналога, руб.		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		53589	114 999	98 632
Поправка на расходы, сделанные сразу после покупки, руб.		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		53589	114 999	98 632
Поправка на ремонт, руб.		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.	89 076	53 589	114 999	98 632
Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, с учетом НДС, руб.	133 614 000

10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

В рамках доходного подхода к оценке в данном отчете будет использован метод прямой капитализации, так как объект оценки не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Метод прямой капитализации позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу прямой капитализации включала в себя следующие последовательные шаги:

• определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;
• определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (К_загр);
• определение действительного валового дохода (ДВД);

ДВД = ПВД – ПВД × К_загр

• определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);
• определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

• определение ставки капитализации (R);
• определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде нежилых помещений, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Из рук в руки», еженедельнике «Недвижимость & цены» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Rway».

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга и являются помещениями офисного назначения. В качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и априорно предполагается завышенной, т.к. арендодатель желает сдать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Арендатор, в свою очередь, стремится снять имущество за более низкую цену. Цены предложения на коммерческие помещения, предлагающиеся к сдаче, превышают цены реальных сделок не более чем на 8-10% для офисных помещений. В отчете, принята средняя поправка на уторговывание
9%.

Поправка на отличие площадей. Поправка учитывает различие в площадях объекта оценки и объекта-аналога. Поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+».

После анализа объектов-аналогов производилась проверка однородности полученных стоимостей, путем расчета коэффициента вариации, который не должен превышать 33%.

Результаты анализа арендных платежей приведены в таблице ниже.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

№ п/п	Объект-аналог	Ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м/год
1	Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, 1-й Вешняковский проезд, 1С8, офисное помещение на 4-м этаже нежилого здания, площадь 1381 м² кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 10700 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт cian.ru)	10 700
2	Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп.,24к2, офисное помещение на 15-м этаже нежилого здания, площадь 530 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 15 000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт cian.ru)	15 000
3	Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп.,24к1, офисное помещение на 8-м этаже нежилого здания, площадь 300 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 13 000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт cian.ru)	13 000

Результаты расчетов арендной платы

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Площадь, кв. м	1500	1381	530	300
Ставка арендной платы, руб./кв. м/год		10 700	15 000	13 000
Поправка на передаваемые имущественные права, руб.		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		10 7002	15 000	13 000
Поправка на условия финансирования, %.		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		10 7002	15 000	13 000
Поправка на условия продажи (уторговывание), %.		-9	-9	-9
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		9737	13 650	11 830
Поправка на рыночные условия (время продажи), %.		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		9737	13 650	11 830
Поправка на местоположение, %		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		9737	13 650	11 830
Поправка на дополнительные улучшения, %		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		9737	13 650	11 830
Поправка на размещение, %.		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		9737	13 650	11 830
Поправка на отличие площадей,%		-0,4	-13	-19
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		10 657	13 274	10 924
Поправка на компоненты стоимости, не входящие в состав объекта-аналога, руб.		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		10 657	13 274	10 924
Поправка на расходы, сделанные сразу после покупки, руб.		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год	11 618	10 657	13 274	10 924

Среднее значение арендной ставки с учетом НДС (20%), руб./кв. м/год.	11 618
Среднее значение арендной ставки без учета НДС (20%), руб./кв. м/год.	9681

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 3,5%. Следовательно, загрузка помещений составляет 96,5 %.

К расходам, связанным с эксплуатацией объекта оценки, обычно относятся: коммунальные платежи, ремонт, затраты на управление, затраты на привлечение арендаторов, выплаты налогов на имущество, страховые платежи, плата за земельный участок (арендная плата или земельный налог) и прочие расходы. В настоящее время операционные расходы для офисных помещений, расположенных в Москве, составляют 2570 руб. за 1 кв. м в год с учетом НДС. В расчетах приняты операционные расходы в размере 2178 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС (2570/1,18).

Расчет и обоснование ставки капитализации

На основе анализа рыночной информации) ставка капитализации для офисных помещений составляет 10%-12% (среднее значение 11%). В отчете принята среднерыночная ставка капитализации 11% для оцениваемого объекта оценки (нежилого помещения).

Результаты расчетов стоимости объекта оценки доходным подходом представлены в таблице ниже.

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Наименование показателей	Значение показателей
Общая площадь помещений, кв. м	1500
Арендная плата, руб./кв. м/год	9681
Потенциальный валовой доход, руб.в год	14 521 500
Потери от недзагрузки помещений, %	3,5 %
Действительный валовой доход, руб.в год	14 013 247
Операционные расходы, руб..	3 267 000
Чистый операционный доход, руб.в год	10 746 247
Ставка капитализации, % в год	11
Общая стоимость, без НДС , руб.	106 784 063
Общая стоимость с учетом НДС (20 %), руб.	128 140 875
Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом (с учетом НДС) округленно, руб	128 140 875

1. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов

(с учетом НДС), руб.

Подход к оценке
Сравнительный	Доходный
133 614 000	128 140 875

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

В силу сложности определения стоимости встроенного помещения и первого этажа в нежилом здании затратный подход в настоящем отчете применялся справочно, без дальнейшего учета значения стоимости объекта, полученной в рамках затратного подхода, в согласовании результатов.

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

Согласование результатов оценки

Подход	Сравни­тельный	Доходный
Величина стоимости, р.	133 614 000	128 140 875
Критерий	Баллы
1. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	3	2
2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	3	3
3. Способность подхода отразить мотивацию и/или действительные намерения типичного покупателя/продавца	4	3
4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости	4	4
ИТОГО СУММА БАЛЛОВ ДЛЯ ПОДХОДА	14	12
Сумма баллов	26
Вес подхода округленно, проц.	0,54	0,46
ИТОГО РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ОКРУГЛЕННО, р.

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

В результате проведенных расчетов по определению весов каждого подхода с использованием метода иерархий для согласования оценок, полученных различными подходами, определены следующие весовые коэффициенты:

для доходного подхода – 0,46;

для сравнительного подхода – 0,54.

133 614 000×0,54 + 128 140 875×0,46 =131 096 362

Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки округленно

131 096 362 рублей.

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Объект оценки – стандартная недвижимость;

результат расчета стоимости – 131 096 362 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое».

В соответствии с данными имеем:

- ширина интервала = +/- 5% * 0,8 = 4%;

- нижняя граница = 131 096 362 - 131 096 362*4% = 125 852 507 руб. ;

- верхняя граница = 131 096 362 + 131 096 362*4% = 136 340 816 руб.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 125 852 207 руб. – 136 340 816 руб., включительно.

Выводы

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 1500 кв. м, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14 по состоянию на дату оценки составляет:

131 096 362

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 125 852 207 руб. – 136 340 816 руб., включительно.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

	Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
	Стандарты РОО ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки; ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки; ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке; ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.
	Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.