Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

Содержание:

Введение

Право иметь землю, в том числе право гражданина на земельный участок, ─ одно из неотъемлемых условий экономической свободы, жизненно необходимой для успешного развития рыночной экономики.

Взаимосвязь земельных отношений с общественным производством выражается в том, что земельные отношения являются особым видом имущественных отношений, которые возникают, изменяются и прекращаются по поводу земли и регулируются земельным законодательством. Особый характер имущественных отношений по поводу земли обусловлен указанными выше особенностями земельных отношений, отличающими их от иных имущественных отношений. Природа земельных отношений определяет публично-правовой характер их регулирования.

У правоприменителей и субъектов прав на землю возникает немало практических вопросов, связанных непосредственно с использованием и охраной земельных участков, находящихся на правах собственности, аренды, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения и т.д. Массовый интерес к подобным вопросам понятен и обусловлен использованием и необходимостью охраны своих земельных участков, толкования земельного и гражданского права, разъяснения пробелов, противоречий и коллизий, присущих любому законодательству, находящемуся в динамике и развитии. Именно поэтому изучение вопросов, связанных с правами на земельные участки, являются остается актуальным.

Важнейшими источниками нормативного регулирования прав на земельные участки являются Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, другие федеральные законы и подзаконные правовые акты.

Объект работы - собственники земельных участков.

Предмет работы - исследование особенностей прав земельного участка.

Цель работы: исследование прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Задачи работы:

• Охарактеризовать договор аренды земельного участка
• Рассказать о правах на землю лиц несобственников земельных участков
• Описать право пожизненного наследуемого владения земельным участком
• Дать определение праву постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
• Рассмотреть право безвозмездного пользования земельным участком
• Изучить обязанности собственников земельных участков.

Глава 1. Теоретические особенности договора аренды земельного участка в РФ

1.1. Понятие, признаки и особенности договора аренды земельных участков

Аренда земли – это тип финансового соглашения, в котором земля передается во временное пользование другому лицу, а не продается.

Аренда земельного участка - процесс достаточно простой, но имеет при этом ряд особенностей. Таковые в первую очередь зависят именно от типа самой земли, а также целого ряда дополнительных факторов [12, c.193].

Процесс аренды земли - это передача во временное пользование объекта недвижимости на определенных условиях. Причем после окончания срока действия договора недвижимость передается обратно собственнику.

Статья 22 ЗК РФ содержит нормы, определяющие земельно-правовые особенности аренды земельных участков, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к общим нормам ГК РФ об аренде имущества. Например, согласно п. 1 указанной статьи, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ [19, c.28].

Предмет договора аренды — земельный участок как часть земной поверхности, который имеет характеристики, позволяющие признать его в качестве индивидуально определенной вещи. Земельный участок должен быть точно описан:

- надлежащим образом определены его площадь, целевое назначение, местоположение его границ, разрешенное использование, присвоен кадастровый номер [5, c.18];

- в результате проведенного кадастрового учета установлена кадастровая оценка его, проведена государственная регистрация прав на него.

Прежде всего, для того, чтобы предмет договора был согласован, необходимо указать данные относительно предмета договора таким образом, чтобы эти данные позволили конкретно определить имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренда, к таким сведениям относятся: наименование и индивидуальные характеристики.

В качестве индивидуальных характеристик выступают следующие данные о земельном участке:

- кадастровый номер,

- адрес,

- площадь,

- категория земель,

- вид разрешенного использования [12, c.143].

Все указные сведения можно получить посредством получения выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Данная выписка удостоверяет государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимость.

Так же для того, чтобы сторонам договора обезопасить себя от каких-либо рисков относительно несогласования предмета договора, не лишним будет указать в договоре права и обязанности сторон по передаче объекта аренды за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Данное условие позволит избежать сомнений относительно того, что стороны заключили именно договор аренды [19, c.28].

Кроме того, по общему правилу п. 11 ст. 22 ЗК РФ не могут предоставляться в аренду российским и иностранным гражданам, лицам без гражданства земельные участки, которые изъяты из гражданского оборота. Перечень этих участков установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Следует обратить внимание на то, что буквальное толкование положений п. 1 ст. 22 ЗК РФ не позволяет применить установленные в нем правила в отношении иностранных юридических лиц [19, c.28].

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды такого участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ. Данное правило п. 3 ст. 22 ЗК РФ основывается на диспозитивной норме, содержащейся в первом предложении п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не установлено законом или договором аренды. В пункте 3 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено иное, т.е. исключено условие, ставящее решение вопроса о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в зависимость от того, насколько добросовестно исполнял свои обязанности арендатор, для случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ [1].

Необходимо отметить, что существует исключение, в соответствии с которым, договор всё-таки будет считаться заключённым, несмотря на то, что характеристики земельного участка не описаны должным образом, когда сторона подтвердила действие договора, иными словами приняла исполнение. В данном случае, признание договора незаключённым будет нарушать принцип добросовестности участником гражданских правоотношений.

Субъектный состав договора аренды земельного участка составляют арендодатель и арендатор советующего земельного участка.

Арендодателем в данных правоотношениях является субъект, у который обладает правом собственности на соответствующий земельный участок, также данным субъектом может являться уполномоченное лица [21, c.383].

Арендатор, обладающий указанным преимущественным правом, обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - то в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель откажет такому арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков [9, c.83].

Арендаторами в данных гражданско-правовых правоотношениях могут быть любые частные российские или иностранные субъекты (юридические и физические лица), апатриды, кроме тех случаев, которые регламентированы нормами гражданского и земельного законодательства. В данном контексте необходимо отметить, что собственники объектов недвижимости, которые расположены в границах, не принадлежащих им земельных участок наделены земельным законодательством преимущест венным правом аренды земельного участка, на котором расположены их объекты недвижимости.

Договор аренды земельного участка может быть заключен исключительно в письменной форме, данный договор также подлежит обязательной государственно регистрации в том случае, если срок договора аренды превышает один год. По соглашению сторон устанавливает срок действия договора аренды земельного участка, при условии отсутствие указания срока его действия, данный договор является бессрочным [19, c.28].

Определение размера арендной платы осуществляется по соглашению сторон в договоре аренды земельного участка. Это следует из правил первого абзаца п. 1 ст. 424, п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ, согласно которым порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах [6, c.115].

Согласно п. 2-4 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды [15, c.15].

Если иное не установлено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имуществаСогласно ст. 609 ГК РФ форма договора — письменная. Он оформляется путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит госрегистрации при заключении его на срок свыше одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Срок договора определяется по соглашению сторон, кроме случаев, предусмотренных законом. При отсутствии срока договора он считается заключенным на неопределенный срок. В законе могут быть установлены предельные сроки договора аренды [14, c.87].

1.2. Особенности процесса заключения и продления договора аренды земельного участка

Процесс заключения договора аренды стандартный. Но имеются некоторые отличия в зависимости от типа недвижимости и ряда иных моментов. Со всеми ними нужно будет ознакомиться предварительно.

Обычный список действий включает в себя следующее:

- устанавливаются базовых параметров договора - величина арендной платы, а также объект недвижимости;

- формируется непосредственно сам договор аренды;

- далее, после того, как осуществлено ознакомление сторонами подписывается в двустороннем порядке;

- по необходимости - осуществляется его регистрация в Россреестре.

Важно отметить, что в ряде случаев процесс регистрации должен быть осуществлен обязательно. Сегодня вопрос регистрации определяется ст. 609 ГК РФ. В данной статье также определен основной порядок осуществления таковых действий.

Он включает в себя следующие базовые этапы:

- если таковой договор заключается на период более года, то он обязательно составляется в письменной форме и регистрируется;

- сам договор обязательно нужно регистрировать в Росреестре - если иное по какой-то причине не определено законодательством Российской Федерации;

- в случае, если в дальнейшем после регистрации будет осуществлен процесс купли-продажи, по окончании периода действия соглашения, то договор должен быть оформлен соответствующим образом [20, c.89].

Порядок заключения таковых соглашений опять же должен быть составлен и оформлен в соответствии с определенными законодательными нормами [2].

Причем несоблюдение такового правила может стать причиной возникновения достаточно существенных затруднений. Вплоть до аннулирования действия такового договора.

Величина арендной платы может быть различной. Определяется этот момент в первую очередь как раз по договоренности между гражданами. Причем устанавливаться аренда может отдельно за каждый объект или же целиком за все, что присутствует на конкретном земельном участке.

Сам форма оплаты может быть следующей:

- в фиксированной денежной сумме - вносится единовременно или же периодически, в соответствии со сроками, обозначенными в договоре;

- некоторая доля от доходов, продукции - которая была получена в результате ведения определенной деятельности;

- другим способом [8, c.99].

Срок оформления имущества во временную собственность (в аренду) может быть различным. Все зависит от типа территории, а также статуса получателя имущества. Например, для многодетных семей действуют специализированные программы, в рамках которых можно будет получить земельный участок на безвозмездных условиях на неограниченное количество времени.

Договор аренды земельного участка в большинстве случаев подписывается по результатам проведенного аукциона. Но по окончании срока у каждого арендатора имеется возможность продлить его действие – с торгами или без, что в большей степени зависит от социального статуса самого арендатора [12, c.144].

На основании статьи 22 Земельного Кодекса РФ у арендатора остается преимущественное право аренды участка на новый срок. Правда, при этом требуется пройти стандартную процедуру торгов – на общих основаниях.

Процедура продления договора аренды земельного участка называется пролонгация, которая разрешена на территории России и осуществляется на основании действующего законодательства. Здесь имеются свои сроки и условия, которые регулируются Земельным и Гражданским кодексом РФ.

При условии, если собственником земельного участка выступает местная администрация, а у арендатора имеется особый социальный статус, значит, достаточно написать заявление на продление договора аренды – пролонгация возможна без торгов.

Возможен и такой вариант событий, когда арендатор не сдал участок администрации по окончании срока действия договора. Если администрация не имеет претензий, а арендатор также вносит арендные платежи, значит, договор претерпевает автоматическую пролонгацию.

Условия пролонгации представляются следующие образом:

- для продления договора аренды должно иметься согласие двух сторон;

- продление может произойти вследствие вынесенного судебного разбирательства – такое осуществляется при наличии разногласий между сторонами;

- продление договора возможно на основании действующего законодательства [6, c.115].

Чтобы администрация не смогла выставить земельный участок на торги, арендатор должен заранее подать соответствующее заявление.

В зависимости от ситуации возможны следующие способы продления соглашения об аренде земельного участка без торгов:

- повторное перезаключение договора на новый срок;

- заключение дополнительного соглашения – подразумевает описание новых прав и обязанностей сторон;

- автоматическая пролонгация – была описана выше [9, c.83].

В каждом индивидуальном случае выделяют собственные условия, которые необходимы для выполнения с обеих сторон соглашения.

Не следует пренебрегать законодательными актами, поскольку в случае судебного разбирательства договор могут и вовсе признать недействительным. Это повлечет расторжение сделки без погашения компенсации.

Таким образом, без торгов можно продлить договор аренды только в двух случаях. Первый – договор аренды земельного участка был оформлен ранее физическому или юридическому лицу без предварительного проведения торгов.

Гражданские лица могут относиться к особому социальному статусу, а юридические пожелать начать коммерческую деятельность, соответствующую нормативным актам.

Второй же случай – это если договор был ранее подписан по результатам аукциона, но для ведения арендатором сельскохозяйственной деятельности. Арендатор может попросту запросить выделение участка для садоводства – если такой объект был предоставлен даже на основании проведения аукциона, наниматель имеет право продления договора без торгов [11, c.59].

Самое важное, чтобы арендатор являлся добросовестным. По смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в случае если строительство не ыло закончено в установленный в договоре аренды срок.

Наниматель также вправе при отрицательном решении и передаче прав пользования иному физическому лицу в течение года подать в суд на действия администрации.

Отказ может последовать только в случаях:

- земельный надел за время аренды был изъят из оборота, расформирован. Нередко в отказе указывается изменение статуса участка, поэтому его нельзя использовать по назначению, оговоренному ранее;

- земельный участок находится в резерве государства – это подтверждается соответствующими документами и приказами, о чем конкретно указывают в отказе;

- на земельный участок уже наложен запрет на приватизацию земельного участка [16, c.160].

Представленные основания указываются в уведомлении, которое выдается на руки заявителю. При этом уточняется, что в течение года администрация не может заключить новый договор с юридическим или физическим лицом.

В противном случае бывший арендатор обращается в суд для признания сделки недействительной. Поскольку это нарушение закона, администрацию обязуют продлить договор аренды по поданному ранее заявлению.

Арендатор может обращаться в суд при получении отказа в пролонгации в любом случае – исковое заявление подается в течение 10 дней после получения отказа.

В заявлении говорят о намерениях продлить аренду и незаконном получении отказа от администрации. В данном случае в точности указывают причины отказа и прилагают копии полученного в администрации уведомления.

Судебное разбирательство для арендатора-истца оказывается куда более выгодным, если к заявлению истец прилагает доказательства надлежащего пользования земельным участком [5, c.18].

К примеру, если участок выдавался для ведения коммерческой деятельности, значит, требуется доказать использование объекта по назначению – представить бумаги по финансовой деятельности организации с указанием деятельности именно на участке.

Нередко в суд приводят свидетелей – это распространено при соглашении между физическим лицом и администрацией. В заявлении также следует указать, что надлежащее использование объекта может быть подтверждено показаниями свидетелей [19, c.28].

Если суд принимает решение в пользу истца, администрация будет вынуждена заключить новый договор аренды на земельный участок. Решение можно видоизменить, и по настоянию истца администрация удовлетворит его требования.

При отрицательном решении для истца, его обязуют оплатить расходы администрации, которые она понесла на время судебной тяжбы.

Таким образом, договор аренды земельного участка является довольно сложной конструкцией правового регулирования, имеющей свои особенности и проблемные моменты. Законодательство в данной сфере имущественных отношений меняется постоянно, поэтому очень важно в целях обеспечения защиты интересов обеспечивать его мониторинг.

1.3 Особенности прекращения договора аренды земельного участка

Проблема прекращения договора аренды земельного участка была неоднократным объектом исследования в современной правовой литературе. В связи с внесением в 2015 году многочисленных изменений в земельное законодательство РФ, аспекты расторжения договора аренды земельного участка вновь стали предметом дискуссий в области права [10, c.200].

Нормы гражданского (ст. 260 ГК РФ) и земельного (ст. 22 ЗК РФ) права предусматривают право собственника земельного участка сдавать его в аренду, кроме случаев, когда оно ограничено или исключено из обращения. Договорные обязательства при аренде земельного участка прекращаются в порядке и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Основания прекращения аренды земельного участка регламентированы в ст. 46 ЗК РФ.

Их классифицирует их следующим образом:

− прекращение аренды земельного участка по соглашению сторон;

− прекращение аренды земельного участка по решению суда;

− прекращение аренды земельного участка по истечении срока аренды по письменному заявлению арендодателя;

− прекращение аренды земельного участка по инициативе арендодателя в соответствии с нормами ст. 46 ЗК РФ [1].

При расторжении договора аренды по взаимному согласию составляется в письменной форме двустороннее соглашение о расторжении, в котором оговариваются условия расторжения договора аренды и последствия для каждой из сторон. Инициатором процедуры может быть как арендатор, так и арендодатель, предложение о расторжении договора направляется им другой стороне с пояснением причин такого решения. Данный способ с юридической точки зрения представляется самым простым способом прекращения арендных правоотношений, при котором условия сделки согласуются и оформляются без дополнительных сложностей и претензий

При применении общих норм гражданского права о расторжении договора аренды земельного участка по требованию арендодателя на основании судебного решения существуют свои особенности.

Реализация права арендодателя на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не может зависеть от специальных ограничений. Его нельзя ограничить в праве на отказ от договора и установить для аренды бессрочный режим.

Если арендатор по истечении срока договора аренды продолжает без согласия арендодателя использовать земельный участок, то последний имеет право требования дополнительного внесения арендных платежей за время такой просрочки. Когда указанный размер не покрывает убытков, понесенных арендодателем, он вправе претендовать на их возмещение в установленном порядке. Если арендодатель не предупредил арендатора о правах на земельных участок у третьих лиц, последний может требовать снижения размера арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). Арендатор обязан вернуть земельный участок в состоянии, которое определено договором аренды, или в первоначальном состоянии в момент получения «с учетом нормального износа» (ст. 622 ГК РФ) [12, c.144].

Прекращение договора аренды земельного участка имеет свою специфику в соотношении норм земельного и гражданского права. В ст. 46 ЗК РФ, устанавливающей основания прекращения данного договора, содержится как отсылка к общим, предусмотренным ст. 619-620 ГК РФ основаниям, так и указание на дополнительные основания, предусмотренные п. 2 ст. 45 ЗК РФ. Наличие дополнительных оснований прекращения договорных обязательств при аренде земельных участков направлено на усиление публично-правовой направленности правового регулирования отношений в сфере земельного права. В специальной литературе по юриспруденции они называются средствами, устремленными на охрану и пресечение ненадлежащего использования земельных участков.

Договор аренды земельного участка может быть прекращен в принудительном порядке в случае, когда арендатор использует участок с нарушением норм российского законодательства. В частности, к таким случаям пп.1 п. 2. cт. 45 ЗК РФ относит нецелевое использование земельного участка, порчу земли, возведение самовольной постройки, случаи, когда в результате использования участка значительно снижается плодородие сельскохозяйственных земель или наносится вред окружающей среде [7, c.55].

В числе причин принудительного прекращения арендных обязательств земельное законодательство устанавливает и невыполнение арендатором ряда возложенных на него обязанностей:

- по улучшению и рекультивации земель,

- охране почв, приведению участка в пригодное для его целевого использования состояние,

- снос в установленные сроки самовольной постройки,

- неиспользование в течение 3 лет по назначению земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства или жилищного строительства [22, c.85].

При этом основания, предусмотренные в абз. 2 подп. 1 ст. 45 ЗК РФ, не могут применяться в период полевых сельскохозяйственных работ или в иных случаях, установленных законом.

Изъятие земельного участка для публичных нужд как основание прекращения договора аренды земельного участка предусмотрено положениями земельного законодательства. В ст. 619 ГК РФ о досрочном прекращении договора аренды по инициативе арендодателя такое основание отсутствует. При досрочном прекращении договора аренды рыночная стоимость данного права для целей возмещения убытков определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия договора. Распространение правовой нормы о возмещении убытков на участников договора аренды земельного участка при его изъятии для муниципальных или государственных нужд способствует закреплению государственных гарантий в таких ситуациях [6, c.115].

Таким образом проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что Гражданский и земельный кодексы Российской Федерации устанавливают общие требования к аренде земельных участков. Однако учитывая особенность правового регулирования аренды земельных участков, основания прекращения арендных отношений в большей части регулируются договором аренды.

Глава 2. Характеристика прав лиц на землю

2.1. Право ограниченного пользования чужим земельным участком

Право собственности в качестве правового института, является совокупностью правовых норм, которые призваны урегулировать отношения в области владения, пользования и распоряжения собственниками принадлежащих им вещей на усмотрение самих собственников в их интересах, а помимо этого по устранению вмешательства любого третьего лица в область их хозяйственного господства. Данный институт обладает межотраслевым характером.

На основании п. 3 ст. 8 Конституции РФ, в России признается и защищается в одинаковой степени частная, государственная, муниципальная и другие формы собственности. В ГК РФ (ст. 212) дается подробная классификация форм собственности в нашей стране:

− частную собственность подразделяют на собственность граждан и юридических лиц;

− государственную подразделяют на федеральную собственность и собственность субъектов РФ;

− муниципальная собственность относится к различным видам муниципальных образований [5, c.17].

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Как говорилось в древности, сущность сервитута в том, что лицо что-то терпит, или чего-то не делает. Сервитут может быть частным или публичным.

Сразу же необходимо отметить, что публичный сервитут (ст. 23 Земельного кодекса РФ) продолжает оставаться отдельным институтом.

Принципиальное различие заключается в том, что публичный сервитут предназначен для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, а «частный» сервитут, предусмотренный новой главой V.3. Земельного кодекса РФ, - для обеспечения интересов частного лица [10, c.199].

Частный сервитут устанавливается в отношении одного лица или группы лиц и только по взаимному согласию или по решению суда. Частный сервитут устанавливается, как правило, в отношении смежных земельных участков для предотвращения возможных спорных ситуаций.

Публичные сервитуты устанавливаются по закону либо другим нормативно-правовым актам РФ, нормативно-правовым актам субъектов РФ, нормативно-правовым актам органов местного самоуправления когда, это нужно в целях обеспечения интересов страны, местного самоуправления либо местных граждан, без изъятия земельного участка [15, c.11].

Установление публичных сервитутов осуществляют при учете результата общественных слушаний.

Частные сервитуты на основании гражданского законодательства устанавливают по соглашениям между лицами, требующими установления сервитутов, и собственниками земельных участков.

Земельный Кодекс РФ предоставляет право Российской Федерации, субъектам РФ и органу местного самоуправления установить публичные сервитуты своим нормативно-правовым актом без согласования с собственниками земельных участков. Что составляет первое отличие частных сервитутов от публичных сервитутов [19, c.28].

Вторая особенность состоит в том, что если при частных сервитутах собственники земельных участков не согласны с установлением сервитутов, то в суд с исками могут обращаться лица, требующие установление сервитутов, а при установлении публичных сервитутов напротив – несогласные собственники земельных участков должны защитить свои права в суде [22, c.84].

Частные сервитуты устанавливают в пользу одного определенного лица, а публичные сервитуты для обеспечения интересов страны, местного самоуправления либо местных граждан.

Публичный сервитут, возможно, установить для:

− прохода либо проезда через земельные участки;

− применения земельных участков с целью ремонта коммунальной, инженерной, электрической и иной линии, а также сети, а кроме этого объекта транспортной инфраструктуры;

− размещения на земельных участках межевого и геодезического знака и подъездов к нему;

− проведения дренажной работы на земельных участках;

− забора (изъятия) водного ресурса из водного объекта и водопоя;

− прогона сельскохозяйственных животных через земельные участки;

− сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в определенном порядке на земельном участке в период времени, продолжительность которого будет соответствовать местным условиям и обычаям;

− применения земельных участков для охоты и рыболовства;

− временного использования земельными участками с целью проведения изыскательских, исследовательских и иных работ;

− свободного доступа к прибрежной полосе [5,c .18].

В остальном частные и публичные сервитуты не имеют один от другого и установлены на основании статей 274-277 Гражданского кодекса РФ (правила определения соразмерной оплаты за использование чужими земельными участками, регистрация сервитутов, условия их сохранения и прекращения) [1].

На основании п. 2 ст. 23 Земельное кодекса РФ публичные сервитуты устанавливают на основании закона либо иных нормативноправовых актов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в случае, если это нужно с целью обеспечения интересов страны, местного самоуправления либо местных граждан без изъятия земельного участка.

Сервитуты бывают срочными либо постоянными.

Осуществление сервитутов должно быть менее обременительным для земельных участков, в отношении которых их устанавливают.

Собственники земельных участков, обремененных частными сервитутам, могут потребовать соразмерную оплату от лица, в интересах которого устанавливают сервитуты.

В случае, когда установление публичных сервитутов приводит к невозможностям применения земельных участков, собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы могут требовать изъятия, в том числе при помощи выкупа, у них данных земельных участков с возмещением органами государственной власти либо органами местного самоуправления, которые установили публичные сервитуты, убытка либо предоставления равноценных земельных участков с возмещением убытка [8, c.99].

В случае, когда установление публичных сервитутов приводит к существенному затруднению в применении земельных участков, их собственников могут требовать от органов государственной власти либо органов местного самоуправления, которые установили публичные сервитуты, соразмерную плату [10, c.195].

Соглашение о сервитуте может заключить, в частности, лицо, обладающее участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также арендатор участка, если договор аренды заключен на срок более года.

Сервитут зависит от договора аренды земельного участка: срок соглашения о сервитуте не может превышать срок аренды, досрочное расторжение договора аренды влечет за собой и прекращение действия сервитута [19, c.29].

Если соглашение о сервитуте заключается на срок до трех лет, индивидуализация части земельного участка может осуществляться без кадастрового учета, в этом случае соглашение о сервитуте может не регистрироваться.

Плата по соглашению о сервитуте должна определяться в порядке, установленном публичным собственником в отношении своих земель (например, Правительством РФ для земель, находящихся в федеральной собственности) и субъектами федерации в отношении земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности.

Вещные права на землю выражаются в праве:

- пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- в праве постоянного (бессрочного) пользования участком и в праве сервитута (ограниченного пользования соседним земельным участком) [22, c.87].

Вещные права являются производными от права собственности на земельный участок, обладая при этом определенной самостоятельностью и независимостью от права собственности. Разнообразие вещных прав обусловлено их целевых назначением. В частности, пожизненное наследуемое владение преследует цель обеспечить реализацию конституционных прав граждан на свободное хозяйственное использование земель, сохранение преемственности в ведении крестьянского (фермерского) хозяйства.

2.2. Право на постоянное (бессрочное) пользование и пожизненно наследуемое владение земельным участком

Право постоянного (бессрочного) пользования и право ПНВ было закреплено еще в советском законодательстве. В РСФСР, правопреемницей которой является Российская Федерация, право собственности на землю, в соответствии с Конституцией СССР и Конституцией РСФСР, было исключительным правом государства. Иные субъекты в рамках законодательства, регулирующий право землепользования, приобретали исключительно лишь право пользования земельным участком. В соответствии со ст. 9 Земельного Кодекса РСФСР от 1970 года, земля передавалась в пользование [15, c.11]:

1. колхозам, совхозам, другим сельскохозяйственным государственным, кооперативным, общественным предприятиям, организациям и учреждениям;

2. промышленным, транспортным, другим несельскохозяйственным государственным, кооперативным, общественным предприятиям, организациям и учреждениям;

3. гражданам СССР [18, c.813].

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком впервые было закреплено в Земельном Кодексе РСФСР от 1970 года. В соответствии со ст. 11 ЗК РСФСР от 1970 г., в бессрочное пользование, т. е. пользование без заранее установленного срока, земли передавались колхозам. Для остальных субъектов были закреплены сроки — долгосрочное и краткосрочное пользование.

В современном законодательстве, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком закреплено в Земельном Кодексе РФ (далее — ЗК РФ), и субъектом такого права является исключительно государство.

Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ [19, c.27].

Что касается физических лиц, то законодатель оставил за ними право, сохранить такой вид пользования, если оно приобретено до принятия данного закона.

Передача в бессрочное пользование земельного участка, из земель, находящихся в собственности государства (муниципалитетов), строго ограничено законом. Полномочия на передачу государственных и муниципальных земель в такой вид пользования — исключительное право государства и муниципалитетов. В соответствии со ст. 39.9 ЗК РФ, государственные и муниципальные земли могут передаваться в бессрочные пользования:

1) органам государственной власти и органам местного самоуправления;

2) государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);

3) казенным предприятиям;

4) центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий [20, c.89].

Пожизненное наследуемое владение — это вид права пользования земельным участком без заранее установленного срока, при котором правообладатель имеет право пользования землей, а право распоряжаться ограниченно лишь правом наследования.

Право ПНВ было закреплено в нормативных актах «О земле СССР», где ПНВ предусматривалась как вид права ограниченной собственности на землю, в условиях исключительной принадлежности государству права собственности на землю, т. е. предоставлялось право ограниченного распоряжения земельным участком в виде наследования.

В законодательстве РСФСР данный вид пользования был закреплен в 1991 году. На тот момент, для граждан существовали три вида прав пользования земельным участком:

1) право на собственность;

2) аренда;

3) право наследуемого владения, т. е. ПНВ [19, c.28].

В условиях масштабных приватизаций земельных участков, данный вид права, соответственно статья ЗК РСФСР, закрепляющих право ПНВ, было признано не действительным. Однако, ПНВ снова нашло свое отражение в Гражданском кодексе от 2001 года. А 2015 году, в связи с масштабными изменениями в земельном законодательстве, такой вид права не предоставляется [21, c.384].

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до вступления в силу ЗК РФ, сохраняется. Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается.

В соответствии со ст. 266 ГК РФ «если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка, на праве ПНВ, вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности» [22, c.84].

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству производится на основании свидетельства о праве на наследство. Переход права пожизненного наследуемого владения от одного лица к другому осуществляется исключительно путем наследования по закону [22, c.87].

Право постоянного (бессрочного) пользования и ПНВ — это право пользования земельным участком, где не установлены сроки пользования. Именно неограниченный срок пользования — главное сходство прав постоянного (бессрочного) пользования и ПНВ. Главным же отличием данных видов пользования, является право ограниченного распоряжения в виде наследования, где в ПНВ закреплено такое право, а в постоянном (бессрочном) пользовании нет. Право ПНВ предусмотрено исключительно для граждан, которые приобрели данное право до вступления ЗК РФ. Право постоянного бессрочного пользования предусмотрено для государственных и муниципальных органов [19, c.29].

Исходя из вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

–право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право ПНВ были закреплены еще в советском законодательстве;

–право предоставления земельных участков в ПНВ не закреплено в современном законодательстве РФ;

–право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной и муниципальной собственности исключительное право самого государства (муниципалитетов);

–главной особенностью права ПНВ, является право наследования;

- право ПНВ и постоянного (бессрочного) пользования — это права пользования земельным участком без заранее установленного срока [11, c.56].

2.3. Безвозмездное пользование земельным участком

Деление прав на вещные и обязательственные является неотъемлемой частью правовой системы РФ. Оно отражает сущность имущественных отношений. Данная классификация сохранилась еще со времен римского частного права и является актуальной на сегодняшний день.

Для определения сущности правоотношения необходимо обратить внимание на его объект. Если такой объект представляет собой непосредственно вещь, то правоотношение вещное, если же объектом является совокупность действий (бездействий), поведение другого лица, в данном случае должника, то складывающееся правоотношение обязательственное. Это основное отличие вещного права от обязательственного [5, c.17].

Однако существует еще ряд известных нам различий между данными правоотношениями:

— абсолютность вещного права и относительность обязательственного;

— бессрочность вещного и срочность обязательственного права;

— неисключительность обязательного и исключительность вещного права [16, c.160].

Одним из важных признаков вещного права также является право следования. Таким образом, необходимо рассмотреть безвозмездное пользование земельным участком с точки зрения совокупности признаков вещного и обязательственного права.

В ст. 216 ГК РФ изложен перечень ограниченных вещных прав (вещных прав наряду с правом собственности). Однако безвозмездное пользование там не указано, это может навести на мысль о его обязательственном характере, однако стоит заметить, что признак исчерпывающего указания в законе всех вещных прав не является основополагающим для определения сущности правоотношения [18, c.811].

Если же брать основной признак вещных правоотношений — их объектом является вещь, — то нельзя не отметить, что при обладании правом безвозмездного пользования земельным участком лицо направляет свое правовое воздействие именно на объект данного права, на земельный участок. Конечно, у него возникает обязанность использовать данный участок по назначению, однако это скорее соблюдение законодательства России в целом, чем условий договора, на основании которого и возникает данное право [19, c.28].

Наличие договора как юридического факта, который порождает изучаемые правоотношения, также может свидетельствовать об обязательственном характере права безвозмездного пользования земельным участком. Однако, проанализировав ст. 689 ГК РФ, посвященную договору безвозмездного пользования (договору ссуды), следует отметить, что при возникновении права безвозмездного пользования земельным участком она применяется в уникальном виде, т. к. порождает особые правовые последствия. Возникновение права безвозмездного пользования земельным участком обусловлено фактом заключения особого по своей правовой природе договора, предметом которого выступает передача вещи лицу для владения и пользования [9, c.83].

Согласно ст. 24 ЗК РФ, в безвозмездное пользование предоставляются земельные участки, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц. Отсюда следует, что касательно данной категории правоотношений возможно применение договора ссуды. В свою очередь, указание в содержании договоре ссуды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности возможно в строго определенных случаях. Это следует из смысла п. 2, статьи 39.10 ЗК РФ, где говорится, что земельные участки именно предоставляются в безвозмездное пользование, тем самым договору, заключаемому после принятие решения о предоставлении земельного участка, отводится второстепенная роль [7, c.55].

Нормы этой же статьи раскрывают положения о заключении договора безвозмездного пользования земельным участком с лицами, которым предоставлен земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования. Тем самым законодатель уходит от данного ограниченного вещного права (права постоянного бессрочного пользования) на землю.

Что касается абсолютности вещных прав, то следует отметить, при возникновении права безвозмездного пользования земельным участком лицу будет противостоять неограниченное число третьих лиц, и, при нарушении его права пользования или владения земельным участком, для защиты данных прав будут применяться вещные иски. Именно с помощью таких исков можно будет эффективней защитить свои права на данный участок [5, c.19].

Следующим признаком вещных правоотношений является их бессрочность. Однако этот признак не всегда имеет место. Так, например, сервитут может действовать ограниченное время, пока не исчезнет необходимость в данном ограниченном вещном праве. Сервитут, в соответствии с ГК РФ, может возникать на основании соглашения сторон, а соглашение сторон является договором в чистом виде [20, c.89].

По своей природе право безвозмездного пользования земельным участком является исключительным, никто, кроме определенного лица, не может обладать в том же объеме данной вещью. В случае проведения параллели с правоотношениями, вытекающими из договора аренды земельного участка, то следует отметить, что, в силу не исключительности отношений аренды, могут возникнуть обязательственные отношения собственника земельного участка с несколькими лицами. Так, одному лицу определенный земельный участок может быть сдан в аренду для одних целей, другому лицу — совершенно для других. Однако некоторые ученые аренду все равно относят к ограниченным вещным правам [22, c.87].

Согласно пункту 1 ст. 700 ГК РФ при смене собственника вещи, которая является предметом договора ссуды, к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования. Применительно к земельным участкам это означает, что право безвозмездного пользования земельным участком следует за своим обладателем при смене собственника, а это подтверждает его вещную природу [12, c.143].

Глава 3. Практические особенности функционирования договора аренды земельного участка

3.1. Особенности судебной практики в отношении определения существенных условий договора аренды земельного участка

Предполагается, что согласование таких условий договора как предмет и арендная плата не представляет сложностей, однако на практике возникает немало сложностей.

Очень часто, на практике возникает ситуация, когда в связи с изменением законодательства в части изменения размера арендной платы, арендодатель выступает с требованием заключить дополнительное соглашение к договору, а когда арендатор отказывается от данного предложения, обращается в суд с целью понудить своего контрагента к заключению дополнительного соглашения [15, c.11].

Однако суд, в большинстве случаев, отказывает в удовлетворении требований в связи с тем, что установление арендной платы не может определяться соглашением сторон, так как если ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма её изменения, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта [16, c.162].

Так, например, между департаментом (арендодатель) и ПАО (арендатор) заключён договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставил арендатору во временное пользование земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется в порядке, установленном постановлением Правительства Хабаровского края.

Письмом ПАО обратилось к департаменту с предложением изменить размер арендной платы в соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ от 22.09.2011 № 507 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей)» [2].

Департамент сообщил, что размер арендной платы может быть рассчитан, исходя из предельной ставки арендной платы для Хабаровского края, равной 5,59 руб. за кв. м.

В результате переписки стороны не пришли к соглашению в отношении определения размера арендной платы, что послужило основанием для обращения общества в суд с рассматриваемыми требованиями.

Однако суд установил, что в данном конкретном случае установление размера арендной платы не может определяться соглашением сторон и, как следствие, быть предметом спора о внесении изменений в договор аренды.

Относительно проблемных аспектов в связи с определением предмета договора аренды земельного участка, были выявлены следующие проблемы [13, c.77].

К примеру, если в ходе судебного разбирательства будет выявлено, что договор аренды земельного участка не является заключённым, то все заявленные требование в ходе судебного разбирательства, такие как требования о взыскании убытков, реального ущерба, упущенной выгоды, будут являться несостоятельными и не подлежащими удовлетворению 3 К примеру, ООО обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к ИП – главе КФХ о взыскании убытков в размере 834 917,50 руб., в том числе 202 603 руб. 50 коп. реального ущерба и 632 314 руб. упущенной выгоды. Решением Арбитражного суда в удовлетворении исковых требований отказано [16, c.159].

Суды установили, что предметом спорного договора аренды является земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 39 га, расположенный по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район.

В пункте 1.5 договора указано на принадлежность земельного участка Тамбовской области на праве собственности и ИП глава КФХ Власкину В.М. на праве аренды.

Между тем, согласно договору аренды от 03.06.2010 № 5/1-163 земельного участка с кадастровым номером 68:05:40 01 059:3, площадью 25,8 га, местоположение: Тамбовская область, Инжавинский район, в центральной части кадастрового квартала 68:05:40 01 059, заключенному между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области (арендодателем) и ИП главой КФХ Власкиным В.М. (арендатором), срок его действия определен до 02.06.2015. Договор зарегистрирован 15.07.2010 [22, c.83].

Согласно пункту 4.3.5 арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, из договора аренды от 03.06.2010 N 5/1-163 следует, что ответчику передан в аренду земельный участок площадью 25,8 га, тогда как в аренду истцу передан земельный участок площадью 39 га.

Истец в обоснование требований указал, что переданный ему в аренду земельный участок площадью 39 га состоит из двух частей: земельного участка с кадастровым номером 68:05:4001059:9, площадью 17,7 га, принадлежащего ответчику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 30.07.2013 68 АБ 659584), и земельного участка с кадастровым номером 68:05:4001059:3, площадью 25,8 га, являющегося собственностью Тамбовской области (выписка из ЕГРН от 16.05.2018), принадлежащего ответчику на праве аренды по договору аренды от 03.06.2010 N 5/1-163 [19, c.29].

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды верно указали, что:

- суммарная площадь указанных земельных участков составляет 43,5 га и превышает площадь земельного участка, указанную в договоре аренды от 06.06.2012-39 га;

- реквизиты договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Тамбовской области в пункте 1.5 договора аренды от 06.06.2012 не указаны;

- из содержания спорного договора аренды от 06.06.2012 не усматривается, что переданный ответчику во владение и пользование земельный участок состоит из земельных участков (их частей) с кадастровыми номерами 68:05:4001059:9 и 68:05:4001059:3 и один из них (его часть) передан в субаренду, а другой участок (его часть) передана в аренду;

- границы передаваемого земельного участка не описаны ни словесно ни графически;

- акт приема-передачи земельного участка в рамках договора аренды от 06.06.2012 в материалы дела сторонами не представлен [1].

С учетом изложенного, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований считать указанный договор заключенным.

Таким образом, автор пришел к выводу, что не смотря на то, что казалось бы, определение таких условий в договоре аренды земельного участка как предмет и арендная плата, в теории видится не проблематичным, однако на практике возникает множество спорных ситуаций, разрешить которые возможно, только прибегнув к судебной защите.

3.2. Правовые проблемы арендной платы за землю в Российской Федерации

Одной из важнейших проблем является проблема, которая возникает при заключении договора аренды земельной доли в общей собственности на земельный участок – это низкий уровень установленной арендатором арендной платы. Это происходит из-за экономической зависимости собственников земельный долей как работников сельскохозяйственных организаций, арендующих их земельный доли [12, c.143]. Собственники земельных долей бояться идти на конфликт с руководителем сельскохозяйственной организации, чтобы не потерять работу или ту минимальную арендную плату, выплачиваемую этой организацией [12, c.144].

Предлагается собственникам земельных долей использовать следующие рекомендации при заключении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя:

а) обязательно указывать в договоре размер арендной платы и ее индексацию в соответствии с ростом минимального размера оплаты труда;

б) указать накопительный вариант формирования арендной платы на случай недобросовестности арендатора;

в) предусмотреть виды и размер имущественной ответственности сельскохозяйственной организации за задержку и неуплату арендной платы, а также в случае не использования всего земельного участка находящегося в общей долевой собственности [6, c.115].

Единовременные платежи по сделкам с земельными долями.

Собственник земельной доли в праве общей собственности на земельный участок вправе без согласия других участников долевой собственности подарить земельную долю своим родственникам другим лицам, юридическим лицам, государству. Одаряемыми могут быть как собственники единого земельного участка, так и посторонние лица. Лица, которые не могут иметь в собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения, могут быть одаряемыми при условии, что они после получения земельной доли оформят ее не в собственность, а в аренду [18, c.811].

Налог уплачивается со стоимости земельной доли, если ее стоимость, согласно справке о нормативной или кадастровой цене, превышает 80 МРОТ.

Размер налога зависит от степени родства дарителя с одаряемым, а также от стоимости земельной доли. При дарении земельной доли супругу налог со стоимости земельной доли не взимается. Указанный налог оплачивается в течении 3-х месяцев со дня получения от налоговых органов платежного извещения. После оплаты одаряемому выдается справка из налоговых органов, и теперь новый собственник земельного доли в праве общей долевой собственности на земельный участок может распоряжаться ею в соответствии с действующим земельным и гражданским законодательством [19, c.28].

Собственник земельной доли вправе завещать свою земельную долю любым физическим и юридическим лицам, а также государству. При этом соблюдая правило ст. 8 ФЗ «О введении в действия ЗК РФ», согласно которому иностранные физические и юридические лица, лица без гражданства вправе владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. В случае передачи таким лицам земельной доли по наследству они должны переоформить ее на праве аренды или продать [13, c.75].

После получения наследства земельной доли наследник должен уплатить налог со стоимости наследуемой земельной доли, если ее стоимость согласно выписки из кадастровой палаты превышает 850 МРОТ согласно закону РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Правила по уплате такого налога аналогичны, как и при дарения земельной доли.

Налоговые органы выдают новому собственнику справку об уплате налога, после чего собственник земельной доли может по своему усмотрению и в рамках законодательства распоряжаться земельной долей в праве общей собственности на земельный участок [10, c.199].

Земельный налог на земельные доли в общей долевой собственности на земельный участок.

Учет налогоплательщиков и исчисление налога производится ежегодно по состоянию на 1 июля. Налоговые органы ежегодно не позднее 1 августа вручает физическим лицам налоговые уведомления об уплате налога, где указываются размер налога, подлежащего уплате, расчет налоговой базы, а также сроки уплаты налога [9, c.84].

Налоговое уведомление передается физическому лицу лично под расписку или иным способом, подтверждающим факт и дату его получения. При уклонении от получения налогового уведомления, оно направляется по почте заказным письмом и считается полученным по истечению шести дней с даты направления.

В случае неуплаты земельного налога в срок налогоплательщику направление требование об уплате налога. Требование об уплате – это направленное налогоплательщику письменное извещение о неуплаченной сумме налога, а также об обязанности уплатить в установленной срок неуплаченной сумме налога, а также об обязанности уплатить в установленный срок неуплаченную сумму налога и соответствующие пени [15, c.13].

К сожалению, на практике уплата земельного налога за пользование земельными долями не всегда осуществляется. Это связано, в первую очередь, с тем, что описанная выше процедура применяется только для уплаты земельного налога за пользование земельными участками, а налогообложение земельных долей в праве общей собственности на земельный участок, в настоящее время, не урегулировано. Налог за использование земельных долей уплачивается сельскохозяйственной организацией лишь в том случае, если собственники внесли свои земельные доли в уставной капитал сельскохозяйственной организации, заключили с ней договор аренды, где прописана обязанность сельскохозяйственной организации платить налог за земельные доли. В противном случае налоговые органы не предъявляют к сельскохозяйственным организациям никаких претензий [21, c.384].

Сельскохозяйственные организации специально не включают в договор пункт о земельном налоге за земельные доли, чтобы его не платить. Тем самым государство теряет значительное количество денежных средств.

Налоговые органы не могут предъявлять налоговые претензии непосредственно и к собственникам земельных долей. Как отмечают практические работники Федеральной службы земельного кадастра России, трудности возникают из-за того, что порядок ведения списка налогоплательщиков земельного налога, согласованный с Госналогслужбой в 1995 г., предполагает включение списки граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, пожизненном наследуемом владении земельные участки, а не земельную долю. Поэтому в списках налогоплательщиков собственники земельных долей и не значатся [9, c.83].

Хотя, как уже отмечалось выше, земельная доля в общей долевой собственности на земельный участок является объектом налогообложения. В тоже время, ни в одном нормативно-правовом акте не указывается на налогообложение именно собственников земельных долей [19, c.28].

А налоговый кодекс Российской Федерации содержит положение о том, что «неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборов толкуются в пользу налогоплательщика [9, c.85].

Таким образом, государство отказываясь от налогообложения собственников земельных долей ежегодно не получает значительные суммы денежных средств.

На мой взгляд, необходимо внести изменения в списки налогоплательщиков по земельному налогу и вписать туда собственников земельных долей в качестве обязательных налогоплательщиков земельного налога, а также внести дополнение в Налоговый кодекс РФ и прописать там процедуру налогообложения собственников земельных долей в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Заключение

Все земли делятся на определенные категории в соответствии с их основным целевым назначением. Лицо, использующее земельный участок, не вправе по своему усмотрению изменить основное целевое назначение использования земли. Целевое использование земельного участка предполагает также, что такое использование - не только право, но и важнейшая обязанность лица-пользователя.

Необходимым условием обеспечения рационального использования земли, стабильности хозяйственной деятельности является соблюдение принципа устойчивости права на земельный участок.

Закон устанавливает практически абсолютную свободу собственника распоряжаться своим земельным участком, при этом нарушаются права и гарантии интересов будущих владельцев природных объектов. Было бы целесообразно пересмотреть вопрос упрощения процедуры оформления прав граждан и юридических лиц на земельные участки, так как требуется значительное время для оформления землеустроительной документации. Действующее законодательство в сфере правового регулирования возникновения и прекращения права собственности на земельные участки не является совершенным и требует значительных изменений и дополнений. Так, например, необходимо, во-первых, преодолеть двойственное правовое регулирование данного института нормами земельного и гражданского права, которые порой дублируют друг друга, а в некоторых случаях и противоречат между собой. Развитию данного института препятствует и чрезмерное наличие иных нормативно-правовых актов в этой сфере, в которых тяжело ориентироваться даже специалистам.

К сожалению законодательство не содержит в себе конкретного рядка изъятия земли у собственников, не ухаживающих за ней. В большинстве случае суды отказывают в удовлетворении исков о признании права собственности в силу давностного владения, поскольку считают, что применение правил ст. 234 ГК РФ возможно только в отношении тех участков, которые находятся в частной собственности граждан и юридических лиц. Представляется допустимым приобретение права собственности по рассматриваемому основанию, если участок был передан гражданину на законных основаниях. Представляется необходимым урегулировать порядок приобретения права собственности на земельный участок в силу давности владения более подробно.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) №51-ФЗ от 30.11.1994 г. // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. - Ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) №14-ФЗ от 26.01.1996 г. // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5. - Ст. 410.

3. Земельный кодекс Российской Федерации №136-ФЗ от 25.10.2001 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29.10.2001. - №44. - Ст. 4147.

4. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) // Бюллетень Верховного Суда РФ, № 8, август 2019г.

5. Владимиров Н.Н. Земельный участок как объект аренды в Российском законодательстве// В сборнике: Современная наука: вопросы теории и практики. Сборник статей по материалам Всероссийской научно-практической конференции. Под редакцией Н.М. Швецова. 2019. С. 16-19.

6. Владимиров Н.Н. Договор аренды земельного участка: межотраслевые связи гражданского и семейного права по стадиям развития обязательственного отношения // Правовое государство: теория и практика. – 2018. - №4. – С. 112-117.

7. Долгачев А.О., Пучков К.А. Максимальные и минимальные сроки договора аренды земельного участка// Научный поиск. 2016. № 1.3. С. 53-55.

8. Змиевский Д.В., Владимиров Н.Н. Актуальные проблемы и пути совершенствования договора аренды земельных участков в системе частного права// Вестник Российского университета кооперации. 2017. № 1 (27). С. 97-100.

9. Иванова А.И. К вопросу о правовой природе договора аренды земельного участка// Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2017. № 5-3. С. 82-85.

10. Каленков А.Ю. Оценка возмещения убытков вследствие изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд: проблемы правового регулирования // Актуальные проблемы российского права. – 2018. - №4. – С. 195-200.

11. Клименко С.А. Современные тенденции правового регулирования аренды земельных участков в РФ// В сборнике: Научные исследования и разработки последнего десятилетия: взаимодействие прошлого и современного. Материалы XXII Всероссийской научно-практической конференции. 2019. С. 56-59.

12. Кобылинская С.В., Василенко А.В. О некоторых теоретических аспектах правового регулирования аренды земельного участка// Аграрное и земельное право. 2020. № 6 (186). С. 142-144.

13. Менис Е.В. Договор аренды земельного участка: общие и специальные существенные условия// Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2016. № 5 (112). С. 73-77.

14. Мустафин Р.Ф., Мустафина С.А. Договор аренды земельного участка// Аграрное и земельное право. 2018. № 4 (160). С. 86-91.

15. Нарышева Н.Г. Особенности применения инструментального метода в земельно-правовых исследованиях // Экологическое право. - 2017. - № 2. - С. 11-18.

16. Надорова Ю.Г. Проблемы определения существенных условий договора аренды земельного участка// Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2019. № 6. С. 158-162.

17. Николюк О.В. Права и обязанности собственников земельных участков// В сборнике: актуальные вопросы модернизации гражданского законодательства. Материалы заочной научно-практической конференции. 2016. С. 158-161.

18. Семин А.О. Правовые проблемы платы за землю в Российской Федерации// Аллея науки. 2018. Т. 4. № 10 (26). С. 810-814.

19. Токарева К.Г., Нагимова А.П. Понятие, признаки и условия договора аренды земельных участков// Тенденции развития науки и образования. 2017. № 29-1. С. 27-29.

20. Цыбуленко З.И. Договор аренды земельных участков по законодательству Российской Федерации // Вестник Саратовской государственной юридической академии. – 2018. - №5. – С. 88-96.

21. Чушкина Т.С., Плакса Ю.В. Аренда земельных участков// В сборнике: Молодежь и системная модернизация страны. Сборник научных статей 3-й Международной научной конференции студентов и молодых ученых. В 4-х томах. Ответственный редактор А.А. Горохов. 2018. С. 383-386.

22. Чекулаев С.С., Дулов Д.К. Сравнительно-правовой анализ договоров аренды земельного участка России и Китае// Теория и практика общественного развития. 2017. № 7. С. 83-87.