Виды договоров

Содержание:

Введение

Актуальность темы. Договор - одна из наиболее древних правовых конструкций. Ранее его в истории складывавшегося обязательственного права возникли только деликты.

Развитие различных форм общения между людьми выдвинуло потребность в предоставлении им возможности по согласованной сторонами воле использовать предложенные законодателем или самим создать правовые модели. Такими моделями и стали договоры (контракты).

В течение определенного времени деликты, и договоры были единственными признаваемыми государством основаниями возникновения обязательств.

В нашей стране вплоть до недавнего времени основная масса договоров - те, которые связывали между собой главных участников тогдашнего экономического оборота - государственные, а также кооперативные и иные общественные организации, - заключалась во исполнение или для исполнения плановых актов. Воля контрагентов в таких договорах складывалась под прямым или косвенным влиянием исходящих от государственных органов заданий.

Тем самым договор утрачивал свой основной, конституирующий признак: он лишь с большой долей условности мог считаться результатом достигнутого контрагентами согласия. Иного и быть не могло, если учесть, что плановый акт предопределял в виде общего правила, какие именно организации, о чем, когда и в каком объеме должны были заключать договоры на передачу товаров, выполнение работ или оказание услуг. Наглядным примером служили, в частности, договоры, непосредственно опосредствовавшие движение товаров в обороте.

Тенденция к повышению роли договора, характерная для всего современного гражданского права, стала проявляться в последние годы во все возрастающем объеме и в современной России. Эта тенденция в первую очередь связана с коренной перестройкой экономической системы страны. Ключевое значение для такой перестройки имело признание частной собственности и постепенное занятие ею командных высот в экономике, сужение до необходимых пределов государственного регулирования хозяйственной сферы, установление свободы выбора контрагентов и реализация других основ нового гражданского законодательства, о которых идет речь в п. I ст. 1 Гражданского кодекса 1994-1995 гг. (в дальнейшем - ГК).

Новый ГК не только провозгласил «свободу договоров», но и создал необходимые гарантии для ее осуществления. Признание со стороны ГК возросшей значимости договоров нашло свое формальное выражение в том, что только во второй его части из общего числа 656 статей, регулирующих отдельные виды обязательств, около 600 посвящено отдельным видам договоров.

Ключевую роль в договорном регулировании по ГК играют, прежде всего, нормы, помещенные в его разделы I «Общие положения», а также III «Общая часть обязательственного права». Оба указанных раздела содержат немало норм, которые целиком или по крайней мере преимущественно рассчитаны на применение их к договорам, а нередко именно им непосредственно адресованы.

Наряду с этим такие же нормы, имеющие в виду договоры или, по крайней мере, рассчитанные главным образом на применение к соответствующим договорам, находятся в разделе II ГК «Право собственности и другие вещные права». Они, несомненно, составят основу будущей третьей части ГК (имеется в виду, прежде всего его раздел, посвященный интеллектуальной собственности).

ГК прямо называет около 30 законов, из которых примерно 20 приходится на долю актов, посвященных договорам (законы об ипотеке, поставках товаров для государственных нужд, энергоснабжении, подряде для государственных нужд, страховании, а также транспортные уставы и кодексы и др.).

Наряду с ними предстоит принять с целью развития правового регулирования договоров большое число и других законов, а также указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, актов министерств и иных федеральных органов исполнительной власти.

Предмет исследования – виды договора. Объект исследования – гражданско-правовая характеристика договора и его видов. Цель данной работы – изучить виды договоров. Исходя из поставленной цели, можно определить следующие задачи:

1. Определить понятия правового договора

2. Изучить правовое регулирование договоров

3. Рассмотреть виды договоров

4. Проанализировать договор поставки

5. Охарактеризовать договор залога недвижимости

6. Дать анализ договору аренды

При написании данной работы использовались методы научного анализа и сравнения. Работа состоит из введения, основной части, заключения и списка используемой литературы.

Глава 1.Понятие и виды правовых договоров

Понятие правовой договор

Понятие и общая характеристика значения гражданско-правовых договоров. Одной из наиболее распространенных в гражданском обороте категорий выступают договоры, позволяющие упорядочивать взаимодействие между различными субъектами. Данный факт обуславливает повышенный интерес исследователей к проведению характеристики понятия и содержания договоров, а также особенностей их юрисдикции.

В наиболее общем виде, нашедшем свое отражение, в том числе и в нормах действующего гражданского законодательства, определение договора может быть сформулировано следующим образом:

Договор – это гражданско-правовое соглашение двух или нескольких лиц, направленное на установление, изменение или прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей. Иными словами, основное назначение договора, оказывающее влияние на содержание его юрисдикции, как свойство оказываемого регулятивного воздействия, выступает упорядочение разнообразные общественных отношений. При этом следует обратить внимание на то, что обозначенный признак раскрывается в следующих факторах:

Договор, выступая основанием возникновения прав и обязанностей его сторон, во всех случаях выступает формой установления хозяйственных связей между участниками экономического оборота, поскольку именно рассматриваемое соглашение наполняет обозначенные связи конкретизированным содержанием, способным обеспечивать их практическую реализацию. В том числе, посредством установления мер ответственности за допускаемые нарушения воспринятых сторонами обязательств;

Договор как форма установления хозяйственных связей позволяет его сторонам определять и согласовывать элементы их правового статуса как с учетом текущей экономической ситуации и потребностей рынка, так и руководствуясь индивидуальными потребностями и возможностями каждого из них;

Договор позволяет определять и гарантировать обязательные для его субъектов способы обеспечения исполнения обязательств, в числе которых, в частности, выступает установленная действующим законодательством обязательность исполнения договора, недопустимость одностороннего отказа от подобного исполнения, а также возможность привлечения нарушителя договора к гражданско-правовой ответственности выражающейся, например, в обязанности возместить другой стороне причиненных подобным нарушением убытки в полном объеме. ^[1]

Юрисдикция международных договоров. Вопросы юрисдикции договоров, сферы их действия и применимого права особенно актуализируются при правовом регулировании международных договоров (контрактов):

Международный договор – это гражданско-правовое соглашение, заключаемое между двумя или более сторонами, находящимися в разных странах, направленное на совершение сделок купли-продажи, поставку товаров, выполнение работ, и иных хозяйственные операции, в строгом соответствии с согласованными сторонами условиями.

Иными словами, основным содержательным признаком, позволяющим квалифицировать гражданско-правовое соглашение как международный договор, выступает факт его заключения сторонами, находящимися под юрисдикцией разных стран.

Для подобных ситуаций, действующим международным правом предусматривается правило, в силу которого, обязательным сущностным условием международного договора выступает факт нахождения сторон в разных странах. Юридической основой регулирования отношений, связанных с принятием и реализацией международных договоров выступает институт международной коммерческой сделки, как совокупность требований гражданско-правового характера, призванных регулировать процедуру и форму совершения международных сделок, в том числе, посредством описания их содержания и условий.

В действующем международном праве большая роль принадлежит Венской Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров 1980 года, принятие которой преследовало цель унификации правил международной торговли.

Содержанием обозначенного акта охватываются вопросы заключения международного договора, конкретизации обязательств продавца и покупателя, особенностей перехода разного рода рисков, и т.д. При этом прямо обращается внимание на то, что при отсутствии в Конвенции положений, прямо разрешающих вопросы заключения и реализации международных договоров, в том числе, связанные с определением их юрисдикции, упорядочение таких вопросов производится в соответствии с общими принципами и коллизионными нормами.

Содержание юрисдикции договора Юрисдикция договоров преимущественно связывается с решением двух основных вопросов – о субъектном составе лиц, на которых распространяются положения того или иного соглашения, и о территориальной сфере их действия. При этом если субъектный состав договора прямо устанавливается в его содержании, и, в большинстве случаев ограничивается лицами его подписавшимися, то территориальные особенности юрисдикции договора не всегда установлены однозначно.

Иными словами, многие гражданско-правовые соглашения не имеют четко определенной территориальной сферы действия, что нередко вызывает проблемы в правоприменительной деятельности и определении юрисдикции соответствующих соглашений. Так, по общему правилу, направленному на определение юрисдикции гражданско-правовых соглашений договорного характера, территориальная сфера действия гражданско-правовых договоров должна совпадать с территорией суверенитета его сторон.

Однако в силу действия принципа свободы договора, по взаимному волеизъявлению сторон, территориальная юрисдикция договора может быть изменена посредством включения в его содержание специального указания об этом.

Правовое регулирование договорного права

Правовое регулирование договорного права заключается в учреждении порядка при заключении и исполнении сторонами взятых на себя обязательств, а также ответственности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения таковых обязательств.

Договорное право, если применять терминологию уголовного права, может называться институтом особенной части исследуемой отрасли права.

Соответственным образом вопросы, которые связаны с динамикой договорного правового отношения, урегулированы, кроме подраздела 3 раздела «Общие положения о договоре» и глав 4 раздела ГК РФ «Отдельные виды обязательств», также и нормами, входящими в общую часть Гражданского кодекса в общем, а равно общей части обязательственного права. В виду имеются статьи 1 раздела «Общие положения» и 1 подраздела 3 раздела «Общие положения об обязательствах». ^[2]

Перечисленными нормами правовое урегулирование договоров не исчерпано. По сущности, в каком-либо ином разделе ГК РФ, включая «Общие положения», «Право собственности и другие вещные права», и, как ожидаемо, во всех остальных разделах части 3 ГК РФ – «Исключительные права», «Наследственное право» и «Международное частное право» – содержатся помимо иных нормы, относящиеся к договорам.

Достаточным является указание на то, что договор - особый предмет регулирования при одной из более распространенных моделей гражданско-правовой нормы – той, что включила формулу: «Если иное не предусматривается договором». В то, что можно называть договорным правом, вошел и широчайший набор разного рода актов за гранями Гражданского кодекса.

В алфавитном указателе книги «Гражданское законодательство России» содержится список законов, к которым прямым образом отсылает Кодекс. Из 30 законов в главах, которые посвящены договорам, их предусматривается одиннадцать. Но и в оставшиеся девятнадцать, упоминание окоторых находится за пределами глав о договорах, уже вошли отдельные нормы, которые регулируют договорные отношения. ГК РФ и перечисленные в нем законы призывают составить только базис гражданского права в целом, договорного в частности.

Определение того, что представляет собой право, которое регулирует договоры, предположило отделение от его состава общих положений. В последнем варианте необходимо опираться на статьи 1-ой главы ГК РФ, которые по-особенному воздействуют применимо к договорам. ^[3]

Речь в данном случае идет преимущественно о нормах, которые посвящены базисным положениям гражданского законодательства, как то: выделению отношений, урегулированных гражданским законодательством, списку источников гражданского права, осуществлению действия гражданского законодательства по лицам и во времени, использованию гражданского законодательства по аналогии, слиянию гражданского законодательства с нормами международного права.

Виды правовых договоров

Гражданско – правовой договор на территории Российской Федерации – это установленное соглашение между одним физическим лицом и другими физическими лицами.

Кроме того, гражданско – правовой договор может быть заключен между физическим и юридическим лицом или же двумя юридическими лицами.

Как правило, такие гражданско – правовые договоры позволяют определить все необходимые изменения, возникновения и прекращения имеющихся правовых отношений в обществе и между конкретными сторонами.

Само по себе понятие гражданско – правового договора определяется в статьях Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно в статье 420. Здесь речь идет об установлении, прекращении или изменении гражданских обязанностей и прав. Стоит отметить, что все прописанные условия в договоре могут быть определены только по усмотрению обеих сторон, если на основании закона не определены иные условия.

По своему внутреннему и внешнему содержанию гражданско – правовые договоры на территории Российской Федерации могут быть разделены на следующие виды:

- Имущественные гражданско – правовые договоры. Здесь имеются в виду те договоры, которые направлены на процесс передачи определенного имущества. Например, это может быть договор дарения, договор поставки, договор обмена или договор купли – продажи.

- Договоры, которые говорят о выполнении определенных условий договора. Например, это может быть договор подряда с рабочими или компаниями.

- Договоры, которые описывают и регулируют условия об оказании услуг. Чаще всего, это следующие договоры: перевозка, страхование и хранение.

Процесс заключения гражданско – правового договора на территории Российской Федерации регламентирован статьей 432 Гражданского кодекса.

Процесс состоит всего из трех основных частей:

- Во-первых, это условия, которые говорят о том, что договор может быть рассмотрен как заключенный, если в соответствии с условиями достигнут результат.

- Во-вторых, договор может быть рассмотрен как заключенный, если используется оферта, как вариант предложения заключить тот самый или иной договор. В таком случае, одна из сторон должна принять предложенные условия.

- В-третьих, та сторона, которая приняла условия, должна выполнять в полной степени все подписанные условия и требования. Кроме того, здесь активное участие принимают и обязанности обеих сторон.

Изменение и расторжение гражданско – правового договора Встречаются случаи в юридической практике, когда необходимо внести какие – либо изменения в условия гражданско – правового договора, а иногда его необходимо прекратить, то есть разорвать на лояльных условиях.

В законодательных актах, которые приняты и существуют на территории Российской Федерации, выявлены определенные требования к подобным действиям:

Расторжение или частичное изменение условий в гражданско – правовом договоре могут быть осуществлены исключительно по обоюдному соглашению действующих и заинтересованных лиц. Исключениями из этого правила могут быть только случаи, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации. ^[4]

Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон. Например, в результате выявления нарушений условий подписанного договора или в тех случаях, которые опять же предусмотрены на законодательном уровне в России.

Договор автоматически считается расторгнутым, если он утратил свою законную силу. Определение законности гражданско – правого договора определяется Федеральным законом №42 от 08.03.2015 года.^[5]

Таким образом, юрисдикция договора характеризуется особенностями и объемом устанавливаемых его положениями прав и обязанностей участников гражданских правоотношений, порядком и условиями исполнения обязательства, применяемыми мерами ответственности.

Глава 2. Характеристика некоторых видов договоров

2.1 Договор поставки

Договор поставки является одним из договоров, наиболее часто применяемых в предпринимательской деятельности. Он составляет основу любых современных торговых операций, что и определяет его особый статус в когорте других хозяйственных договоров.

Сфера применения договора поставки в настоящее время очень широка. Это, прежде всего, такая отрасль экономики, как промышленность, поскольку именно в форме поставки в основном реализуются результаты деятельности промышленных предприятий - изготовителей товаров.

Строительные, сельскохозяйственные, транспортные и другие организации применяют договор поставки при покупке машин, оборудования, строительных материалов и иных товаров, используемых в предпринимательской деятельности.^[6]

При написании данной дипломной работы были использованы примеры результатов рассмотрения арбитражными судами конкретных дел, связанных с отношениями из договора поставки, сделана попытка обобщения судебной практики по некоторым категориям дел.

Целью этого являлось желание не столько установить те обстоятельства, при наличии которых дела в судах разрешаются единообразно, сколько обозначить моменты, которые до сих являются спорными, и на которые необходимо обращать пристальное внимание при составлении и подписании договоров поставки.

Договор поставки является важным документом в деятельности всех организаций и ИП. Этот документ значительно отличается от обычного договора купли-продажи, поэтому особенно важно корректно прописать в нем ответственность сторон за нарушение договора поставки.

Договор поставки является разновидностью договора купли-продажи. Его составление и содержание регулируют нормы статей 506–534 Гражданского кодекса РФ. В статье 506 ГК РФ этому документу дано такое определение:

По договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать покупателю в обусловленный срок производимые или закупаемые товары для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Из этого явно видно, что такой договор могут заключать только организации и индивидуальные предприниматели. Обычные граждане сторонами такого соглашения не являются. В свою очередь, государственные и муниципальные органы тоже могут быть сторонами такого договора, хотя их деятельность предпринимательской не является.

Например, именно договор поставки является результатом тендера в госзакупках. В связи с тем, что этот документ содержит сделку купли-продажи, то к нему применяются общие нормы, предусмотренные статьями454–491 ГК РФ наряду со специальными нормами именно в отношении поставки товаров, работ или услуг, в их число входит ответственность за нарушение договора поставки.

Предметом договора поставки являются исключительно товары, работы или услуги, предназначенные для коммерческого использования. При этом характер этих товаров, работ и услуг законодательство дополнительно не оговаривает.

Важное значение в таком соглашении имеет роль поставщика. Именно он является ответственным лицом за правильное определение характера предмета договора.

Дело в том, что такая продажа всегда признается оптовой, даже если по договору была поставлена всего одна единица товара. Поэтому у продавца нет права применять такие специальные режимы налогообложения, как патентная система или единый налог на вмененный доход (ЕНВД).

При этом ни поставщик, ни иные лица не должны контролировать, как именно покупатель будет применять приобретенные по соглашению товары: в личных целях или в предпринимательской деятельности .

Первой особенностью договора поставки считается его субъектный состав. В качестве поставщика может выступать исключительно лицо, ведущее предпринимательскую деятельность .

Традиционно под ней понимают действия, направленные на получение экономической выгоды. Вести предпринимательскую деятельность, согласно законодательству, могут коммерческие предприятия и ИП. Некоммерческие структуры могут извлекать выгоду и выступать в роли поставщиков только в том случае, если это прямо закреплено в уставе. При этом их предпринимательская деятельность должна быть направлена на реализацию целей, ради которых они были созданы.

Представляется, что поставщиком по договору может выступать организация, которая занимается не какой-либо абстрактной деятельностью, а профессиональным производством товаров или их закупкой.

Одной из ключевых особенностей заключения договора поставки товара является его цель. Приобретатель покупает продукцию в целях, не связанных с домашним, личным или другим подобным использованием. Эта особенность договора поставки свидетельствует о том, что в качестве покупателя может выступать коммерческая организация или ИП, осуществляющие профессиональную деятельность по закупке товара. ^[7]

Особенности договора поставки раскрываются в постановлении ВАС № 18 от 1997 года.^[8] В 5 пункте этого акта указано, что целями, не связанными с личным или иным аналогичным использованием, следует считать покупку продукции для обеспечения деятельности приобретателя.

Итак, в договоре поставки участвуют физ. лица - предприниматели или коммерческие предприятия. Свой статус эти субъекты приобретают в результате государственной регистрации .

Учитывая особенности договора поставки товаров, перед его заключением рекомендуется запросить у контрагента подтверждающие бумаги. Ими, в частности, являются свидетельство о госрегистрации и учредительная документация. Эта проверка позволит в будущем избежать проблем.

К примеру, после оформления соглашения покупатель выяснит, что поставщик не прошел госрегистрацию в установленном порядке и, соответственно, в качестве хозяйствующего субъекта юридически не существует.

Однако обязать недобросовестного контрагента выплатить сумму, оговоренную в договоре, или исполнить обязательства, установленные условиями следки, будет весьма затруднительно даже в суде. Запрашивать необходимые документы следует сначала у контрагента.

Если потенциальный партнер их не предоставил, то можно обратиться в регистрирующий орган. В соответствии с действующим законодательством, в качестве него выступает ФНС. Сведения о лицах, прошедших госрегистрацию и получивших статус ИП или юрлица, присутствуют в специальных реестрах. Информация предоставляется по письменному обращению заинтересованного лица. Запрос можно составить в произвольной форме.

2.2 Договор залога недвижимости

Залог недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди иных способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, поскольку обладает определенной степенью надежности и преимуществами.

Одним из наиболее важных правовых инструментов, с помощью которого участники отношений (начиная с финансирования ипотечного строительства жилья до обеспечения кредитных сделок) минимизируют возможность своих правовых рисков, является договор ипотеки (залог недвижимости).

В связи с этим особое значение приобретает выявление и анализ путей совершенствования существующего правового механизма регулирования договора ипотеки. Для решения данного вопроса необходимо детально рассмотреть основы правового регулирования, определить четкое понятие, предмет, признаки и виды договора, установить точное содержание субъектного состава, взаимоотношение прав и обязанностей сторон договора ипотеки, рассмотреть особенности существенных условий и порядка заключения договора, ответственность за нарушение прав и обязанностей, существующих в рамках данного обязательственного правоотношения.

Согласно официальной версии историков, понятие «ипотека» впервые появилось в Древней Греции за 5000 лет до н.э. Этим словом называли столб, стоящий на участке должника. На столбе помещалась основная залоговая информация. Оформление в залог недвижимого имущества практиковалось также в Древнем Египте.

В современной России ипотечное кредитование имеет относительно недолгую историю. Приобретать жильё под залог граждане РФ стали только в конце 90-х.

Именно тогда (в 1998) был принят закон, который так и назывался «Об ипотеке». Данный акт выступает основным документом, которым сегодня руководствуются при оформлении ипотечных договоров.^[9]

Под термином «ипотека» юристы понимают особый способ обеспечения исполнения обязанностей должника по договору – залог недвижимости. Для неспециалистов же под данным термином скрывается способ покупки жилья в кредит.

Ипотечное кредитование – это предоставление банком или финансовым учреждением денег заемщику, под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит, очень часто называют ипотекой, но это не так. Ипотека – это залог, который в случае не уплаты долга заемщиком переходит в собственность кредитора.

Последний имеет право его реализовать и таким образом удовлетворить свои финансовые претензии. Залогом служит недвижимое имущество, которое на время кредитования остается в пользовании заемщика. А ипотечный кредит – это форма финансовых отношений, в которой залог, то есть ипотека, служит гарантией возврата заемщиком денежных средств кредитору.

Обе точки зрения верны, ведь банк выдает кредит на приобретение квартиры под обеспечение – залог (ипотеку). Это значит, что на весь срок кредита, квартира служит гарантией того, что банк получит назад свои средства, переданные в долг. Залог – это обременение, то есть продать, подарить или разделить квартиру можно только с согласия банка. Только после полного расчета с банком владелец может распоряжаться своим жильем свободно. ^[10]

Ипотека означает и то, что, если заемщик не будет выполнять свои обязанности, то есть вовремя возвращать долг, он может лишиться квартиры. При возникновении просрочек банк может ее продать и из вырученных средств вернуть выданный кредит и набежавшие проценты. При этом не имеет значения, есть ли у должника другое жилье.

Структура кредитного договора. Он состоит из семи разделов:

1) Участники сделки;

2) Предмет договора и обеспечение;

3) Порядок предоставления кредита;

4) Порядок пользования деньгами и их возврата;

5) Права и обязанности сторон;

6) Ответственность сторон;

7) Прочие условия.

Первая часть включает данные участников сделки: реквизиты ответственного лица со стороны банка - и заёмщика/созаёмщика.

Ипотечное кредитование предполагает одновременное заключение двух договоров: собственно, кредитного и залога (ипотеки). Регулирование таких отношений производится сразу несколькими законами: Гражданским кодексом ; Законом об ипотеке (№ 102-ФЗ от 16.07.1998 г.)^[11] Законом о госрегистрации прав на недвижимость (№ 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).^[12]

Положения главы 42 ГК устанавливают правила отношений между банком и заемщиком по поводу кредита; статьи 334-356 касаются залога имущества; ст. 131 устанавливает обязательность госрегистрации ипотеки .

В статье 9.1 закона об ипотеке раскрываются особенности кредитного договора с физическим лицом, если по нему предусмотрен залог недвижимого имущества (ипотека). Порядок регистрации права собственности и залога (ипотеки), требуемые документы, сроки оформления и размер госпошлины подробно изложены в законе о госрегистрации.

Сторонами отношений в договоре ипотеки выступают банк и его клиенты. В большинстве случаев это граждане, получающие кредит на покупку: дома; квартиры; гаража или дачи. Такие объекты покупаются для личного пользования.

Если же речь идет о покупке коммерческой недвижимости, то действуют уже другие правила. Банк выступает не только в качестве займодавца-кредитора, но и как залогодержатель. Гражданин, соответственно, как заемщик-должник и залогодатель. Отношения ипотеки оформляются договором, к которому закон предъявляет требование обязательной письменной формы и государственной регистрации обременения.^[13]

Содержанием любого договора являются права и обязанности сторон, его заключивших. Договор ипотеки не исключение. Рекомендации по включению тех или иных условий сдержаться в Гражданском кодексе и законе об ипотеке. Помимо обязательных, прописанных в статьях этих законов пунктов, можно включить и другие по усмотрению сторон и их согласию. Также в содержание договора включаются положения о праве банка использовать заложенное имущество для возврата суммы долга принарушении должником своих обязанностей и возникновении просрочки платежа. Эта возможность дана кредитору законом.

Главным среди требований к ипотечному договору является соблюдение письменной формы. Составляется один документ, который затем подписываться сторонами и подается на госрегистрацию. Второе обязательное требование – государственная регистрация. Договор ипотеки подлежит ей в обязательном порядке. Несоблюдение этого требования делает договор недействительным.

Третье требование касается размещения информации о полной стоимости кредита строго на первой странице договора. Без этого становится невозможной регистрация, а значит оказывается недействительным договор. Еще одно требование касается страхования. Закон устанавливает его обязательность только для заложенного имущества. Требовать от заемщика в обязательном порядке оформить страховку на случай смерти или потери работоспособности банк не может.

Существенные условия названы так потому, что без их указания договор становится недействительным. Так же, как и при несоблюдении формы договора. Для договора ипотеки существенными условиями будут: Предмет залога, то есть квартира, дом или другой объект, который передается в залог.

Необходимо указать признаки, безошибочно позволяющие выделить это имущество: адрес, количество комнат, площадь. Оценка недвижимости. Такое требование является обязательным. Это значит, что заемщику придется оплатить услуги оценщика и приложить акт к необходимым для заключения договора документе.

Размер обязательства, то есть полная стоимость кредита, выдаваемого под залог. Срок погашения кредита. У кого остается заложенная недвижимость. По общему правилу заемщик имеет полное право владеть и пользоваться своей недвижимостью.

Ипотека – разновидность залога, который служит страховкой для кредитора, дающего деньги в долг. Залогом выступает приобретаемое заемщиком имущество – как правило, это недвижимость (квартира, дом, коттедж, доля в квартире).^[14]

Само имущество остаётся в собственности покупателя, но кредитор в случае нарушения долговых обязательств вправе отсудить его в свою пользу. Собственник не имеет права распоряжаться жильём (продавать, дарить, обменивать) без разрешения кредитодателя на подобные операции.

Ипотека, согласно статье 131 ГК РФ и статье 19 ФЗ № 102 должна обязательно регистрироваться. Проводит госрегистрациюРосреестр, в отделение которого необходимо представить: заявление; сам договор; ряд приложений. Заявление подписывают обе стороны: заемщик и банк .

Ипотечный договор может быть расторгнут в любой момент по соглашению сторон. Но это нечастый случай. Гораздо более распространенной причиной расторжения является недобросовестность одной из сторон.

В этом случае договор расторгается при участии суда. Чаще всего требование расторгнуть договор исходит от банка: это делается в том случае, когда заемщик допускает просрочки; расторжение дает банку право требовать погашение всей суммы долга и положенных процентов сразу (статья 811 ГК РФ) .

Другое название ипотеки – залог недвижимости. Так называется способ, посредством которого обеспечиваются обязательства, когда должник предоставляет кредитору преимущество в удовлетворении своих требований из стоимости залога, каковым становится недвижимое имущество. В системе этих отношений должник выступает в качестве залогодателя, а кредитор – в роли залогодержателя.В самом общем случае ипотека может служить обеспечением денежных обязательств разного вида. Предполагается при этом, что обязательства могут быть уже существующими к моменту заключения ипотечного договора, а могут возникнуть и в будущем. В настоящее время ипотека получила свое развитие в области предоставления займов и кредитов гражданам.

Ипотека может возникнуть как в силу закона, так и по ипотечному договору. В силу закона залог возникает, когда совершается сделка по купле-продаже недвижимого имущества без его оплаты покупателем в полном объеме. При этом продавец выступает залогодержателем, а покупатель – залогодателем. Ипотека по договору предполагает совершение письменной сделки между двумя или даже несколькими сторонами. По такому договору залогодателем становится собственник или лицо, на законных основаниях осуществляющее хозяйственное ведение объектом.

Ипотечный договор заключается в соответствии с общими правилами и принципами гражданского законодательства. В документе должны быть прописаны сведения о предмете соглашения, о его оценке, других существенных моментах исполнения обязательств. Стороны могут внести в документ конкретные условия, предусматривающие возможность обращения на имущество взыскания. Эти сведения разрешается оформить в виде отдельного соглашения .

Ипотечный договор содержит наименование объекта и место, в котором он расположен. Приводимое в документе описание должно быть достаточным для идентификации объекта. Прописывается в документе и право, на основании которого объект принадлежит кредитору. Если предметом выступает аренда, требуется указать ее срок.

Оценка предмета договора определяется выработанным его сторонами соглашением и приводится в денежном выражении. Оценка объекта незавершенного строительства осуществляется по его рыночной стоимости.То обязательство, которое обеспечивается ипотекой, указывается в договоре вместе с основанием его возникновения и сроком, на который оно устанавливается. Договор может предусматривать, что размер денежных обязательств будет установлен позже; в этом случае необходимо прописать условия определения суммы обязательств.

Если по соглашению сторон требования могут осуществляться частично, в договор необходимо внести сроки и периодичность платежей. Если конкретный размер суммы платежей не установлен, необходимо прописать условия для их определения.

Ипотека подлежит непременной государственной регистрации. Она приобретает силу лишь с момента внесения записи в соответствующий государственный реестр. В выписке из реестра запись о залоге недвижимости отражается в виде обременения прав собственника на то или иное имущество.

Частный случай залога недвижимости – ипотека на квартиру. Эта форма залога получила широкое распространение после начала осуществления государственных программ, нацеленных на поддержку тех граждан, которые приобретают жилье.

По ипотечному соглашению данного типа залогодатель передает в залог квартиру, чтобы тем самым обеспечить взятые на себя финансовые обязательства. Договор залога квартиры подписывает кредитор и собственник жилья. Регистрация договора производится в срок, который не превышает пяти рабочих дней.^[15]

Таким образом, закон об ипотеке устанавливает, что стороны, которые вступают в правовые отношения, заключают между собой соответствующий договор. По условиям этого документа одна из сторон (кредитор по обязательству), имеет право удовлетворить свои денежные требования. Их источником становится стоимость объекта, выступающего предметом залога. Договор подписывается относительно имущества, которым владеет и пользуется должник. 

2.3 Договор аренды

В настоящее время договор аренды является очень важным звеном в мире, помогая многим людям дать или взять в свою временную собственность определенную вещь, которая так нужна, но покупать нет денег или смысла. Договор аренды является очень популярным сейчас, но он был таким и до современности.

В теории гражданского права проблемы связанные с заключением, правовым регулированием, реализацией, изменением и расторжением договора аренды занимают центральное место, они достаточно дискуссионны и постоянно находятся в центре внимания законодательных и правоприменительных органов.

Имеет также место отметить, что правовые анализы судебной практики, значение которых резко возросло за последние несколько лет в связи с участившимися случаями возникновения споров связанных с неосвещенными моментами договора аренды.

Договор аренды ( или как его ещё называют – договор имущественного найма) – такое соглашение, по которому одна из сторон - арендодатель (наймодатель), обязан предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю), имущество для временного владения и пользования или для временного пользования за плату, а арендатор обязуется за это уплачивать регулярную арендную плату.^[16]

Данный договор возник уже несколько тысяч лет назад. Такие древние цивилизации, как древнегреческая, римская и египетская активно использовали между собой аренду земельных участков, потому что в то время это был хороший, а иногда даже единственный доступный способ, чтобы получить нужные средства для работе на земле. Упоминалась аренда и в актах Древнего Вавилона и Египта.

Последующее развитие аренда получила в Риме. В римском праве договор аренды рассматривали как 1 из видов договора найма. Специфика аренды в то время была в том, что смена собственника влекла за собой расторжение договора. В дальнейшем времени менялись только незначительные части правового регулирования, но основы его оставались прежними.

Договор аренды — соглашение о передаче собственности во временное пользование за определенную плату. Например, при аренде сельскохозяйственной земли, арендатор выплачивает ренту и плату за амортизацию материальных активов, а доходы от использования становятся его собственностью .

Арендовать можно движимое и недвижимое имущество, которое не теряет в процессе использования своих свойств. В договоре должно бытьподробно указано, что именно передается в аренду. Если хотя бы одно из сторон договора является юридическим лицом или срок действия более одного года, документ необходимо составить в письменной форме. Аренда недвижимости требует государственной регистрации.

Арендный договор – это гражданско-правовой договор, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное пользование и владение, а арендатор в свою очередь за это платит арендную плату. Регулирует такой договор в большинстве своем Гражданский Кодекс РФ, но также могут его регулировать и такие кодекса как Земельный, Водный, Лесной и другие законы.

Арендный договор несет в себе определенные признаки, такие как:

Он относится к договорам на передачу имущества во владение и пользование или только в пользование, тем самым создавая обязательства по передаче имущества в пользование наряду с иными видами договоров.

По данному договору арендатор наделяется статусом титульного владельца, что дает ему право использовать вещно-правовые способы защиты.

Согласно действующему российскому законодательству предмет аренды является единственным существенным условием договора аренды. Исходя из положений пункта 3 статьи 607 ГК РФ, договор аренды должен содержать информацию, которая способствует конкретному установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Если такая информация в договоре отсутствует, условие об объекте аренды принято считать не согласованным, а сам договор будет считаться незаключенным. Объектами аренды могут выступать земельные участки и иные природные обособленные объекты, здания, оборудование, предприятия, сооружения, транспортные средства и другие предметы, не теряющие свои натуральные свойства в результате их использования.Договор аренды обладает также следующими характеристиками:

Договор является консенсуальным, так как он считается заключенным с того момента, как стороны достигнут соглашения по его существенным условиям, а момент, когда договор вступает в свое действие, не связывают с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор является возмездным, потому что арендодатель должен получить от арендатора за выполнение своих обязанностей по передаче ему имущества во владение и пользование арендную плату.^[17]

Договор является двусторонним и взаимным, так как каждая из сторон этого договора несет свои обязанности по отношению к другой стороне и является ее должником в том, что должна сделать в ее пользу, и также считается одновременно с этим ее кредитором, так как имеет право от нее требовать.

Правоотношения, связанные с заключением, исполнением и расторжением договора аренды регулируются Главой 34 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Отдельные виды аренды (найма) регулируются законами, другими кодексами (например, Земельным кодексом относительно аренды земельных участков) и подзаконными актами .

Статья 606 ГК РФ определяет договор аренды как сделку, согласно положениям, которой наймодатель обязуется представить нанимателю за плату во временное пользование или во временное владение и пользование имущество.

Имущество в контексте договора аренды рассматривается в широком понимании. Не может быть передано в аренду только имущество, исключённое из гражданского оборота или имущество, ограниченное в таком обороте. Перечень таких видом устанавливается законом (к ним, например, принадлежат некоторые виды оружия и боеприпасов, наркотические вещества и т.д.).

Рассматривая виды имущества, которые могут быть переданы в аренду, имеет смысл отметить, что может быть передано в найм только имущество, которое не теряет свои свойства после его использования.

То есть брать в найм, например, еду не имеет никакого смысла. Таким образом, объектом договора найма могут быть любые виды имущества, кроме перечня, установленного законом. Кроме того, объект аренды должен быть достаточно чётко определён в условиях сделки. Обязательным является обозначение характерных признаков (например, для жилья, это адрес, площадь, этаж и т.д.).

По своей правовой природе договор может быть как реальным, так и консенсуальным. То есть право пользования имуществом может переходить к нанимателю, как в момент заключения договора, так и в момент непосредственной передачи имущества ему в пользование.

Указанный момент может быть детерминирован самими сторонами сделки непосредственно в тексте договора.

Таким образом, договор аренды является:

- на платной основе;

- консенсуальным или реальным;

- письменным (преимущественно);

- срочным;

- двусторонним.

Предметом договора является любое индивидуально-определенное имущество, которое при пользовании не теряет своих свойств.

Доходы, которые получены арендатором в процессе пользования арендованным имуществом, принадлежат ему и являются его собственностью. ^[18]

Из этого следует, что под имуществом понимается не потребляемая индивидуально-определенная вещь в том состоянии, которое соответствует условиям договора и назначению вещи со всеми нужными принадлежностями и нужными документами.

Заключая договор аренды нужно обязательно очень подробно описать арендуемое имущество. Стороны договора – арендодатель и арендатор. В их роли могут быть любые субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, и государство.

Заключение

Упорядочением взаимодействия сторон, состоит в том, что он придает результатам такого согласования обязательное для сторон значение, и содержит необходимые для обеспечения стабильного оборота способы надлежащего исполнения договорных обязанностей.

Значение гражданско-правовых договор наряду с собственно туре отмечаются, что в подобном контексте договоры будучи экономико-правовыми категориями, в момент согласования и придания им юридической силой, обеспечивают конкретный акт товарообмена объективно необходимым для него юридическим оформлением и закреплением.

Исходя из выше изложенного, определение гражданско-правовой договора для целей последующего анализа видов договорного права, может быть сформулировано следующим образом:

Договор – взаимосогласованное волеизъявление двух или нескольких лиц, призванное установить, изменить, а в необходимых случаях, также, прекратить те или иные гражданские права и обязанности.

При этом, как известно, сфера договорно-правового регулирования в действующем законодательстве упорядочивается специальной подотраслью гражданского права – договорным правом.

Однако в результате более подробного анализа можно также говорить о видах договорного права, или тех институтах, которые составляют содержание обозначенной подотрасли. Чаще всего, в гражданско-правовой доктрине, в качестве подобных институтов принято выделять отдельные крупные блоки самостоятельных гражданско-правовых соглашений.

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)// Собрание законодательства РФ. - 03.03.2018. - N 2. - Ст.432
2. Федеральный закон "Об обеспечении единства измерений" от 26.06.2008 N 102-ФЗ (последняя редакция)
3. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция)
4. Постановление Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением Положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки"
5. Федеральный закон "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" от 08.03.2015 N 42-ФЗ (последняя редакция)

Научная литература

1. Белов, В.А. Гражданское право. Том 4. Особенная часть. Относительные гражданско-правовые формы. – М.: Юрайт, 2013. – 1088 с.
2. Воронцов, Г.А. Гражданское право. Краткий курс. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2013. – 192 с.
3. Гомола, А.И. Гражданское право. – М.: Академия, 2017. – 416 с.
4. Джабуа, С.Г. Гражданское право. Часть 2.– М.: Щит-М, 2016. – 400 с.
5. Иринова, Р.С. Гражданское право. В 3 томах. Том 2. – М.: ТК Велби, 2018. – 880 с.
6. Милославская, Е.Г. Гражданское право. Части 3, 4. – М.: РГ-Пресс, 2013. – 128 с.
7. Сурикова, П.Н. Гражданский процесс. Практикум. – М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2016. – 160 с.
8. Темников, П.Р. Гражданское право. – М.: Проспект, 2013. – 928 с.
9. Уварова, И.Н. Гражданское право. Конспекты.– СПб.: Астрель, Сова, 2016. – 192 с.
10. Филиппов, П.С. Гражданское право. В 3 томах. Том 2. – М.: Проспект, Институт частного права, 2018. – 712 с.

1. Белов, В.А. Гражданское право. Том 4. Особенная часть. Относительные гражданско-правовые формы. – М.: Юрайт, 2013. – 68 с. ↑

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)// Собрание законодательства РФ. - 03.03.2018. - N 2. - Ст.280 ↑

3. Белов, В.А. Гражданское право. Том 4. Особенная часть. Относительные гражданско-правовые формы. – М.: Юрайт, 2013. – 56 с. ↑

4. Воронцов, Г.А. Гражданское право. Краткий курс. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2013. – 49 с. ↑

5. Федеральный закон "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" от 08.03.2015 N 42-ФЗ (последняя редакция) ↑

6. Воронцов, Г.А. Гражданское право. Краткий курс. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2013. – 67 с. ↑

7. Джабуа, С.Г. Гражданское право. Часть 2.– М.: Щит-М, 2016. – 316 с. ↑

8. Постановление Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением Положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки" ↑

9. Джабуа, С.Г. Гражданское право. Часть 2.– М.: Щит-М, 2016. – 198 с. ↑

10. Милославская, Е.Г. Гражданское право. Части 3, 4. – М.: РГ-Пресс, 2013. – 67 с. ↑

11. Федеральный закон "Об обеспечении единства измерений" от 26.06.2008 N 102-ФЗ (последняя редакция) ↑

12. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция) ↑

13. Сурикова, П.Н. Гражданский процесс. Практикум. – М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2016. – 46 с. ↑

14. Темников, П.Р. Гражданское право. – М.: Проспект, 2013. – 516 с. ↑

15. Уварова, И.Н. Гражданское право. Конспекты.– СПб.: Астрель, Сова, 2016. – 76 с. ↑

16. Филиппов, П.С. Гражданское право. В 3 томах. Том 2. – М.: Проспект, Институт частного права, 2018. – 476 с. ↑

17. Воронцов, Г.А. Гражданское право. Краткий курс. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2013. – 58 с. ↑

18. Уварова, И.Н. Гражданское право. Конспекты.– СПб.: Астрель, Сова, 2016. – 97 с. ↑