Автор Анна Евкова
Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Содержание:

Введение

Чтобы лучше понять, что такое «перепланировка», а что такое «переустройство», необходимо обратиться к статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Переустройство - это установка, замена или перенос технических сетей, сантехнического, электрического или любого другого оборудования, требующего изменений в техническом паспорте жилого помещения. Так что же такое перепланировка и какие работы не относятся к ней?

Перепланировка - это действие, предусмотренное сводом правил Жилищного кодекса РФ, проводимое в жилых помещениях зданий с изменением расположения или размера помещений, их функционального назначения, а такие действия требуют изменения технического паспорта жилых помещений. В термине «перепланировка» заложен смысл действия - изменение плана пространства. Изменение планировки помещения, перемещение дверных проемов, сочетание жилых помещений, расширение или разделение помещений-все это относится к перепланировке.

Перепланировка (реконструкция) может частично или полностью включать в себя следующие работы:

  • Организация дополнительных помещений для ванных комнат и туалетов, а также их соединения;
  • Увеличение жилой площади за счет вспомогательных и подсобных помещений;
  • Расширение кухонной зоны за счет других помещений;
  • Перемещение, установка или удаление дверных и оконных проемов;
  • Демонтаж и перенос перегородок, в том числе тех, которые не являются несущими.

Если ремонт предполагает проведение одного из вышеперечисленных пунктов, то требуется разрешение на выполнение таких работ от государственных органов.

Разрешение требуется в таких случаях, как:

  • Изменение первоначальных контуров жилого помещения с передачей технического оборудования (сантехнического, газового или отопительного оборудования);
  • Передача и (или) организация новых дверных и оконных проемов, остекление балконов и лоджий;
  • Внедрение новых технических решений, не предусмотренных ранее в проекте (приточные и вытяжные системы, организация камина и т. д.).

Разрешение не требуется в следующих случаях:

  • Косметический ремонт (оклеивание обоями, повторное покрытие пола, электропроводка и др.);
  • Организация или разборка встроенной мебели или конструкций (например, кладовых), которые не образуют полную площадь помещения, подлежащего учету;
  • Замена (не перенос) технического оборудования (например, газового котла) с тем же по соответствующим параметрам;

• Другие работы, связанные с ремонтом (звукоизоляция, которая не уменьшает площадь квартиры, теплые полы, натяжные потолки).

Таким образом, перепланировка может быть проведена, если собственник заранее оформил все документы и согласовал их в соответствующих органах, при этом перепланировка не нарушает установленных строительных норм (СНиПов), соблюдаются права других собственников соседних помещений и не нарушается безопасность домовых конструкций. После получения разрешения на реконструкцию в утвержденном состоянии в муниципальной администрации (обычно БТИ), строительные работы могут быть начаты. Без этого разрешения перепланировка была бы незаконной. За незаконную деятельность собственник может быть привлечен к административному штрафу вплоть до исключительной меры-конфискации жилой площади.

В случае переустройства проект реконструкции не требуется, если выполняются незначительные работы, не требующие разрешения. В других случаях переустройство, также, как и перепланировка относятся к мерам, требующим одинакового рассмотрения и утверждения.

1. Утверждение плана

Есть два способа утверждения планировки: независимый и по проекту. Самостоятельное утверждение возможно в некоторых случаях, когда запланированные мероприятия не являются сложными и не влияют на расширение помещений, снос несущих перегородок, сочетание балконов и лоджий с жилыми помещениями. В этом случае утверждение упрощается. В случае упрощенной процедуры нет необходимости разрабатывать проектную документацию, а также договариваться с надзорными органами о техническом заключении, а разрешение на реконструкцию осуществляется на заявочной основе. Упрощенно также можно использовать стандартные проекты перепланировки, одобренные жилищным надзором района и разработанные застройщиками или дизайнерскими институтами. Изменения модели можно найти в каталогах разработчика или обратиться за помощью в Жилищную инспекцию.

Однако стандартные проекты предназначены не для всех домов, а только для определенных серий, поэтому не всегда можно найти его для конкретного жилого помещения. Еще один недостаток перепланировки по умолчанию - план должен точно совпадать с планом каталога, и, кроме того, моделирование должно точно совпадать с проектом перепланировки жилого помещения. Поэтому чаще всего новый проект реконструкции создается с учетом всех потребностей.

Стоит также отметить, что список работ, требующих одобрения уведомлением, не очень велик. Это работы по сантехнике-проводке в существующих помещениях, установке гипсокартонных перегородок, электропроводке (добавление / удаление розеток, ламп, выключателей и т.д.). Большинство видов ремонта относятся к категории сложных изменений:

  • Соединение балкона с гостиной с разборкой подоконника комнаты;
  • Расширение кухонного пространства;
  • Изменение положения газовой печи-даже если она движется всего на один метр, уже необходимо координировать такую компоновку для проекта;
  • Изменения отверстий в несущих конструкциях полов или стен;
  • Изменения конструкции полов (заполнение стяжки, добавление новых элементов и слоев пола);
  • Установка тяжелых конструкций, увеличивающих нагрузку на перекрытия.

Для такого рода работы проект должен выполняться организацией с разрешениями СРО. Часто в том же БТИ, где согласовывается перепланировка жилого помещения, есть проектный отдел, который поможет с проектом.

Незаконная перепланировка может быть опасна для соседей. Снос несущих перегородок вызывает обвалы, пожары и другие несчастные случаи. Ошибки в технической документации значительно снижают рыночную стоимость квартиры и затрудняют куплю-продажу.

Статья 7.21 Административного кодекса РФ предусматривает ответственность за незаконные перепланировки в виде штрафа. Контрольный орган издает приказ об устранении правонарушения, предполагающий восстановление прежнего технического состояния квартиры за счет собственника. Более серьезные случаи могут быть чреваты судебными разбирательствами и выселением жильцов из квартиры. Такие случаи возможны, когда перепланировка небезопасна не только для самих жителей, но и для соседей.

2. Проект перепланировки: порядок разработки и утверждения

Проект перепланировки называется проектной документацией, состав и содержание которой определяются в соответствии с действующими стандартами. Эта документация может быть разработана только специализированной компанией, которая имеет разрешения на этот вид проектной деятельности. Перепланировка в рамках проекта дизайн-студии не может быть разрешительным документом, если дизайн-студия не имеет соответствующего разрешения СРО, но на основании такого планировки другая проектная организация может подготовить необходимый проект и оформить его по всем правилам и стандартам ГОСТа.

Проект обычно включает в себя следующие разделы:

  • Обложка, титульная Страница.

Обложка обычно содержит название проектной организации с атрибутами фирменного стиля и дату исполнения, на первой странице перечислены ответственные лица, осуществившие проект, с подписями. Оба листа могут быть объединены в один.

  • Общие Данные.

- чертежи;

- список документов, упомянутых проектировщиком (это может включать государственные стандарты, СНиПы и СанПиНы);

- излагается ответственность главного инженера проекта за то, чтобы решения соответствовали всем действующим нормам.

  • Пояснение.

Перечисляются плановые работы, различные технические решения и архитектурно-строительные участки.

  • Первоначальный план до реструктуризации.

План должен соответствовать плану разработчика в соответствии с реестром БТИ. Уточняются названия помещений и площадей. Проектные оси должны присутствовать в планах.

  • План после планировки.

По этим планам ясно, как будут выглядеть новые помещения. Возможно увидеть размещение мебели с указанием на оборудование и техническое оборудование. Необходимо указывать, что новые участки будут демонтированы после ремонта и контрольного измерения сотрудником БТИ. Рисунок не должен быть перегружен информацией, но его читаемость не должна быть нарушена.

  • План этажа с разъяснением.

Здесь можно указать типы напольных покрытий и отобразить участки пола «пирога» с отображением всех компонентов.

• Гидроизоляция.

Если новое «мокрое» пространство выходит за его пределы и находится, например, над коридором, оно должно быть хорошо герметизировано. Прокладываемая гидроизоляция также проверяется особым актом скрытых работ.

  • Секция ВК (водоснабжение и канализация).

При внесении изменений в первоначальную компоновку сантехнических сооружений фиксируются новые связи и разрабатываются санитарные узлы.

  • Структурные единицы.

Если несущие стены затронуты, проект должен разработать структурные компоненты, которые укрепляют затрагиваемые элементы.

  • Допуски СРО.

К проекту перепланировки прилагается копия разрешения организации (разрешение СРО) с печатью.

Разделы проекта могут варьироваться. В каждом отдельном случае состав проектной документации может меняться в зависимости от объема работ и затронутых областей реконструкции. Стоимость разработки проекта реконструкции варьируется в зависимости от региона

Согласование перепланировки после ремонта

Как это должно быть, если ремонт действительно уже сделан, но не получено никакого разрешения? К сожалению, самовольный ремонт с реновацией нельзя считать законным, даже если он был выполнен по всем правилам и нормам. Раскрыть незаконную перепланировку довольно просто. Это может быть проверено сотрудниками жилищно-коммунального хозяйства во время плановой проверки (газовый счетчик, пломбировочный счетчик воды, пожарная инспекция и др.), по просьбе соседей, при продаже или аренде квартиры. Рано или поздно придется привести документацию в порядок, лучше решить эту проблему до того, как возникнут серьезные проблемы.

Перепланировка после выполнения всех работ возможна, если все ремонтные работы были проведены без ущерба для СНиПов, и не было никаких критических изменений, которые могли бы представлять угрозу безопасности для людей, проживающих в здании.

Договор может быть заключен после ремонта только при одном условии. Собственник должен получить документ, именуемый «технический отчет о безопасности выполняемых работ». Аналогичный отчет выпускается в проектных офисах, занимающихся проектами реконструкции. При таком договоре «обратной силы» все равно может понадобиться проект плана перепланировки, поэтому собственник жилья будет слишком много платить за дополнительные работы, чтобы составить техническое заключение, и поэтому выгоднее согласовать планирование до выполнения всех работ.

4. Согласование реконструкции несущих стен в домах различных типов

Несущие стены играют важную роль-они переносят нагрузку на фундамент перекрытий и свой собственный вес, поддерживают другие конструкции-потолки, балконные панели, лестницы. Как при реконструкции, так и при перепланировке вопрос часто «упирается» в несущие стены. Сложилось мнение, что их нельзя трогать. Однако это мнение верно частично: снос несущей стены во время ремонта запрещен, но возможен дверной проем. Если такая стена будет снесена, то работоспособность здания ухудшится и может стать причиной аварийного состояния квартиры или всего дома. При этом правильно сделанное отверстие никак не влияет на прочность всей конструкции дома. Однако в большинстве случаев необходимо укрепить этот проем с помощью металлических конструкций, если нет проектных ниш.

Согласование перепланировки несущей стены также проходит по вышеупомянутому алгоритму. Граждане, желающие провести реконструкцию с воздействием несущих стен, должны получить техническое заключение от автора проекта о состоянии строительных конструкций здания и о возможности или допустимости проведения работ. Узнать, кто является автором проекта, можно из технического паспорта БТИ.

В Москве за многие проекты домов отвечает МНИИТЭП-Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования. До сих пор можно отличить ЦНИИЭП от жилых и общественных зданий — Центрального научно-исследовательского Института экспериментального проектирования. Если дом старый и компании, разработавшей проект дома, уже нет, или автор дома неизвестен, нужно обратиться в специальную организацию — ГБУ «Экспертный центр».

Все эти вопросы должны обсуждаться при подготовке проекта реновации-общество, которое занимается проектной документацией, может взять на себя координацию изменений.

Кстати, прежде чем обращаться за разрешением на создание проема в несущей стене, следует узнать у соседей сверху и снизу, есть ли такие же проемы в ваших квартирах. В этом случае компетентный орган может отказать в согласии.

Реновация несущей стены имеет свои особенности, в зависимости от типа дома, в котором она проводится.

Монолитный дом. В таких домах перегородки обычно делаются из пеноблоков. Перегородки тоньше 20 см, скорее всего, не будут нести никакой дополнительной нагрузки. Однако толщина не является самым важным показателем, поскольку более толстые перегородки в монолитных домах также не могут быть несущими. В любом случае, необходимо изучить проект и убедиться, что это так. Обязательно связаться с разработчиком или управляющей компанией для реализации проекта.

Кирпичный дом. В кирпичных домах наружные стены, на которых лежат плиты перекрытия, являются несущими. Иногда опорой может служить «средняя» стена, разделяющая две квартиры, если она толще 30 см. Перегородки внутренних стен обычно не являются несущими, то есть на них нет нагрузки. Их толщина обычно не превышает 12 см.

Исключение составляют старые дома, где есть деревянные перекрытия,-так называемые «сталинки». В домах такого типа имеются незагруженные перегородки. Это означает, что стена может быть тонкой, но частично несет нагрузку. В таких стенах разрешается делать новые проемы только по согласованию с автором проекта дома. Можно сформулировать такое правило: если потолки в кирпичном доме выполнены в виде бетонных плит, то ни одна стена в квартире не будет поддерживаться, а если потолки выполнены из дерева, то нужно сомневаться в какой-либо перегородке и обращаться к автору проекта дома.

Важно не забывать и о таком моменте, как вентиляционная система во время ремонта: запрещается демонтировать вентиляционные шахты и уменьшать их размеры.

Блочный дом. Строится из бетонных блоков-они толще, чем панели, из которых построены «панельки». В блочных домах несущих стен мало, что позволяет значительно упростить процесс ремонта. Между тем, есть нюансы: так в домах из блоков несущие стены достаточно толстые — по этой причине будет сложнее устроить в них проем.

Панельный дом. Как и блочный, собирается из сборных, но более тонких конструкций-плит. В таких домах большое количество несущих панелей в квартире, обычно они могут быть основаны на толщине-она должна быть между 12 см безопаснее проверить эту информацию в проекте дома. Широко распространено мнение, что в квартирах «панелек» планировка является самой неудобной — владельцы часто прибегают к перепланировке помещений. Необходимо учитывать, что в таких домах большое количество несущих стен, так что договор может затянуться.

Требования законодательства

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

  • заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;
  • правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  • технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных в данном пункте документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, являются памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление каких-либо других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Случаи отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения перечислены в ст. 27 ЖК РФ.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

  • непредставления необходимых документов (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ):
  • представления документов в ненадлежащий орган;
  • несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на допущенные нарушения. Также решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии (ст. 28 ЖК РФ). Произведенные изменения в жилом помещении, как следует из ст. 25 ЖК РФ, вносятся в технический паспорт жилого помещения.

Федеральным законом от 27.12.2018 № 558-Φ3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ст. 26 и 27 ЖК РФ внесены изменения, которые связаны с переходом к обслуживанию населения, в частности по вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений, в электронной форме.

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ (без согласования с органом местного самоуправления), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, суд по иску этого органа принимает решение:

  • в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
  • в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, то оно подлежит продаже с публичных торгов в установленном порядке.

Согласно разъяснению Верховного Суда РФ, в этих случаях собственник жилого помещения в праве проживать в нем и не может быть выселен из занимаемого жилого помещения до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе на момент проведения торгов. Вместе с тем по заявлению гражданина орган местного самоуправления или суд может «узаконить» самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Предусмотрена и административная ответственность за указанные неправомерные действия: самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан (ст. 7.21 и 7.22 КоАП РФ). В зависимости от правонарушения ответственность может наступить в виде предупреждения, а размер штрафа может составить от 1 тыс. до 2,5 тыс. руб. При этом переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если эти действия существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилых помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4 тыс. до 5 тыс. руб.; на юридических лиц – от 40 тыс. до 50 тыс. руб.

Главой 4 (ст. 24–28) ЖК РФ определены основания и условия переустройства и перепланировки жилых помещений на федеральном уровне, что следует из п. 10 ст. 12 ЖК РФ. В связи с этим должны быть признаны утратившими силу (пересмотрены) действующие акты, принятые субъектами РФ и муниципальными образованиями. Например, в г. Москве были приняты постановления Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-ПП "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы" и от 15.11.2005 № 883-ПП "О реализации положений ЖК РФ и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах". Эти акты, как и другие правовые акты, принимаемые на региональном и местном уровнях, не могут определять вопросы, отнесенные к полномочиям федеральных органов государственной власти, в частности предусматривать дополнительный (иной) перечень документов, которые обязан представлять заявитель (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Заключение

В результате изучения законодательной базы было определено, что любая реконструкция, перепланировка или переустройство должны быть согласованы и узаконены. В законодательстве четко прописаны условия и порядок проведения, а также ответственность граждан в случае самовольных действий. Причина этого вовсе не намеренное препятствование государства гражданам или какая-либо выгода, а то, что подавляющее большинство людей, затеявших переустройство, перепланировку или реконструкцию не имеют соответствующих квалификации и знаний в строительной области и не в состоянии объективно оценить последствия своих манипуляций.

Проанализировав нормативно-правовую базу, можно отметить, что наблюдается положительная тенденция в сфере законного проведения переустройства, перепланировки, реконструкции. Законодательство четко и ясно регулирует порядок, условия, ответственность и другие тонкости. Также, обновление законодательной базы постепенно решает проблемы с самовольными действиями граждан.

Список литературы

  1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ

(ред. от 25.05.2020)

  1. Федеральный закон от 03.12.2011 № 383-Φ3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
  2. Федеральный закон от 27.12.2018 № 558-Φ3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
  3. «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 24.04.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2020)
  4. Батычко В.Т. Учебник: Переустройство и перепланировка жилого помещения. 2015. 68 с.
  5. Крюкова Е.С. Учебник: Последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения. // Юридический вестник Самарского государственного университета. – 2015. 79 с.