Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое (УСЛОВИЯ НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

В наше время достаточно часто можно стать свидетелем того, как хозяйствующие субъекты, будь то организации или индивидуальные предприниматели, организуют свою деятельность в жилых домах.

Однако действующее законодательство запрещает таким субъектам осуществлять свою предпринимательскую деятельность в жилых помещениях за некоторым исключением.

Поэтому в законодательстве посвящена специальная глава по регулированию перевода жилых помещений в нежилые, а именно Жилищный кодекс РФ - глава 3, а также положения п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ. в соответствии с этими статьями жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в нежилые помещения.

Для того, чтобы благополучно достичь перевода помещения из одного типа в другой, необходимо выполнить ряд требований, а именно:

1. Выяснить условия, которые необходимы для перевода жилого помещения в нежилое;

2. Выяснить, какая требуется документация для правильного оформления перевода жилого помещения в нежилое;

3. Указать какая существует юридическая ответственность за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилое;

УСЛОВИЯ НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

Основания для перевода жилого помещения в нежилое являются: 

1. Решения государственных органов (в том числе суда)
2. Решение органов местного самоуправления в случае если жилое помещение признано непригодным для проживания; 
3. Различные договоры, например, договор социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое и иные сделки; 
4. Решение собственников (владельцев) жилого помещения.

Важно отметить, что не каждому жилому помещению можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс устанавливает ряд требований и условий к квартирам для перевода их в состав нежилого фонда.

Согласно статье 22 ЖК РФ в нежилое помещение можно перевести жилое помещение если:

на жилое помещение отсутствует обременение права собственности;

имеется отдельный вход, то есть не нужно использовать проход, по которому обеспечивается доступ к иным жилым помещениям;

помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено на первом этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под "переводимой" квартирой, не являются жилыми;

жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленном п. 4 ст. 15 ЖК РФ

Если хотя бы одно из условий, предусмотренных статьей 22 ЖК РФ, не выполняется, то это является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое

ДОКУМЕНТАЦИЯ И ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

Перед тем как рассмотреть вопрос о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, необходимо отметить, что в определенных случаях жилищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в своей предпринимательской деятельности налогоплательщика, но только с условием, что занятие этой деятельности это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Например, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 Федерального Закона N 63-ФЗ от 31.05.2002 - адвокат имеет право использовать в профессиональной деятельности свое жилое помещение для размещения в нем адвокатского кабинета, это жилое помещение должно принадлежать ему или членам его семьи на праве собственности, или если жилое помещение съёмное, то с согласия квартиродателя.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен включать:

1. Заявление о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда.

Так как, форма заявления законодательством не утверждена, то соответственно, оно может быть составлено в произвольной форме. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы.

Заявление можно составить на фирменном бланке организации с печатью за подписью генерального директора или уполномоченного лица (представителя организации), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.

2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение.

Главным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены полномочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен зарегистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.

Жилищный кодекс предоставляет собственникам переводимого помещения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих документов или их копии, заверенные нотариусом.

3. Технический паспорт переводимого помещения (квартиры), а также поэтажный план дома, в котором находится данное помещение.

Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратиться в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о составлении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное письмо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое помещение и доверенность представителя организации.

4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Проект собственник помещения готовит самостоятельно, однако его окончательный вариант необходимо согласовать с органом местного самоуправления по месту нахождения помещения.

Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:

1. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

2. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

3. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).

После принятия решения о согласовании проекта, в течение трех дней заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Формы заявления и документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266.

Согласно п. 3 ст. 23 ЖК РФ, после представления всех документов, заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам.

Если орган местного самоуправления дает разрешение на перевод помещения и у него нет дополнительных требования, то отправленный заявителю документ служит основанием для использования помещения в качестве нежилого (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).

Если же орган местного самоуправления разрешает перевод помещения, но требуется выполнение определенного перечня работ, например, «проведение переустройства, или перепланировки, или иных работ», то документ (уведомление) должен содержать перечень таких работ. В этом случае документ (уведомление) является промежуточным. Получив его, заявитель должен выполнить все указанные в нем предписания.

Отказ в переводе в нежилое помещение регулирует п.1 статьи 24 ЖК РФ, только в определенных случаях, а именно:

1. непредставление указанных документов;
2. представление документов в орган местного самоуправления не по месту нахождения жилого помещения (квартиры);
3. переводимое помещение не соответствует критериям ст. 22 ЖК РФ, например, отсутствует техническая возможность организовать отдельный вход в помещение.

Согласно п. 2 ст. 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения.

Завершение переустройства, перепланировки или иных работ оформляется актом приемочной комиссии, созданной главой администрации органа местного самоуправления. Этот акт администрация органа местного самоуправления направляет в Государственное учреждение технической инвентаризации субъекта Российской Федерации.

3. ЮРИДИЧЕСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ПОРЯДКА ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

В случае, когда в качестве арендодателя или собственника жилого помещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражданин (физическое лицо), то его могут привлечь к административной ответственности по ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» КоАП РФ.

Ему грозит либо предупреждение, либо штраф, размер которого составляет от 1 000 до 1 500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или индивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится - нет законных оснований.

Индивидуальные предприниматели согласно ст. 2.4 КоАП РФ приравниваются к должностным лицам. Однако если арендодателем или собственником выступает другая организация (индивидуальный предприниматель), то в соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно, изменить данные налогового и бухгалтерского учета.

Вместе с тем организацию могут привлечь и к административной ответственности, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ.

Если организация или индивидуальный предприниматель переоборудуют жилое помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате существенно изменятся условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, то хозяйствующий субъект рискует быть привлеченным к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ.

Размер штрафа в данном случае может составить:

1. для индивидуальных предпринимателей (должностных лиц) - от 4 000 до 5 000 руб.;
2. для организаций - от 5 000 до 10 000 руб.

4. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ДЕЛАМ ПЕРВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

Решение № 2А-3619/2019 2А-3619/2019~М-3746/2019 А-3619/2019 М-3746/2019 от 29 ноября 2019 г. по делу № 2А-3619/2019

Гражданин обратился в суд с административно исковым заявлением к Администрации г. Махачкала и градостроительства о признании незаконным решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, указывая, что он является собственником жилого в площадью 328.8 кв.м, на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Росреестра по РД.

Административным истцом в Администрацию г.Махачкала-Управление архитектуры и градостроительства по месту нахождения переводимого помещения было подано заявление о переводе указанного жилого помещения в нежилое. К заявлению были приложены документы, предусмотренные ч.2.2.1 ст.23 ЖК РФ: правоустанавливающие документы, технический паспорт жилого помещения, проект жилого дома, который переводится в нежилое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки переводимого помещения, что подтверждается заявлением. Обстоятельств, препятствующих переводу из жилого в нежилое помещение, указанные в ст.22 Жилищного кодекса РФ отсутствуют. Обстоятельства, оговоренные в письме-ответе ответчика, по которым перевод жилого помещения в нежилое невозможен также отсутствует, не соответствует действительности, а именно: объект недвижимости представляет собой объект капитального строительства с этажностью 4 этажа «в связи с тем, что объект недвижимости возведен с нарушением действующего градостроительство законодательства» Подтверждением этажности возведенного дома является вышеуказанное свидетельство о госрегистрации права собственности. Заключение экспертизы, а также фактическая обозримость дома -3 этажа. В силу заключения экспертизы произведенной экспертным учреждением ООО Республиканский центр судебной экспертизы указано, что при возведении трехэтажного жилого дома с площадью №8 кв.м, существенные нарушения градостроительных и строительных санитарных противопожарных норм предъявляемых к жилым домам. Жилой дом не является аварийным для дальнейшей эксплуатации.

С учетом указанных оснований, считает отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещениепоскольку он противоречит ст.22, 23, 24 ЖК РФ и нарушает права и законные интересы административного истца, а именно ответчик ошибочно ссылается на норму закона не соответствующего фактическим обстоятельствам что подтверждается заключением экспертизы, техническим планом объекта недвижимости. Просит суд признать незаконным отказ Администрации г.Махачкала в переводе жилого помещения, обязать Администрацию. г.Махачкала перевести жилое помещение по вышеуказанному адресу в нежилое.

Представитель истца в судебном заседании требования иска поддержал, просил его удовлетворить по указанным в нем основаниям.

Представитель ответчика Администрации в судебное заседание не явились, уважительных причин неявки в суд не представили. Суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика, так как его явка по закону не является обязательной и не признана таковой судом, согласно ст.150, ч.6 ст.226 КАС РФ,

Согласно части 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения), поэтажный план дома, вкотором находится переводимое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

В соответствии со статьей 24 Жилищного кодекса РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае: непредставления определенных частью 2 статьи 23 данного Кодекса документов, представления документов в ненадлежащий орган, несоблюдения предусмотренных статьей 22 данного Кодекса условий перевода помещений, несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, ст. ст.226-228 КАС РФ, суд решил:

Административное исковое заявление к Администрации г.Махачкала, признании незаконным решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое -удовлетворить.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Источниками регулирования отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот является ЖК РФ, ГК РФ и другие федеральные нормативные правовые акты, законы и иные нормативные правовые акты субъектов федерации, а также муниципальные правовые акты.

Устанавливается запрет на перевод жилого помещения в нежилое в случаях если: 1. отсутствует отдельный вход в переводимое помещение и вход в него и жилые помещения является общим и при этом отсутствует техническая возможность его оборудования; 2. переводимое помещение является частью жилого помещения, например, комната в квартире; 3. если в переводимом помещении постоянно проживают собственник или иные лица, например, члены его семьи; 4. если переводимое помещение обременено правами третьих лиц, например, находится в залоге, является предметом договора коммерческого найма.

Предусматривается специальное условие перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение: во-первых, переводимая квартира должна располагаться на первом этаже; во-вторых, для переводимой квартиры последующих этажей обязательно отсутствие жилых помещений непосредственно под данной квартирой.

Ст. 23 ЖК детально регулирует порядок перевода жилых помещений в категорию нежилых или наоборот, определяет формальные условия такого перевода в дополнение к материальным условиям, закрепленным в ст.22 ЖК, а также устанавливает правовые последствий принятия соответствующих актов о переводе.

Решение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое относится к компетенции органа местного самоуправления по месту нахождения переводимого имущества независимо от формы собственности на переводимые помещения (подп.6 п.1 ст.14 ЖК).

В п.2 данной статьи предусматривается полный перечень документов, которые необходимо представить в орган, осуществляющий перевод помещений.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме вышеуказанных. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Срок принятия решения о переводе или отказе в переводе помещения не позднее сорока пяти дней со дня представления документов. Срок выдачи направления заявителю установленного документа, подтверждающего принятое решение не позднее трех дней со дня принятия решения.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Ст.24 ЖК содержит основания, по которым может быть отказано в переводе помещений. Решение об отказе должно быть законным и обоснованным, оно должно содержать основание, по которому компетентный орган местного самоуправления отказывает в переводе.

Данное решение в трехдневный срок со дня его принятия выдается или направляется заявителю, который может обжаловать его в судебном порядке (ст.13 ГК РФ).

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.
2. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» с изм. и доп. от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г.
3. Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
4. Конституция Российской
5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»