Правовой статус ТСЖ ( Понятие товарищества собственников жилья, создание и государственная регистрация ТСЖ)

Содержание:

Введение

С появлением права собственности на жилье в многоквартирных домах и в результате приватизации и строительства новых домов на долевых началах с финансовым участием будущих жильцов стали возникать товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) для управления жилым фондом. Это явление потребовало законодательного оформления и новой документальной подготовки при создании, регистрации и организации деятельности малоизученного юридического лица.

Актуальность данной темы состоит в том, что жилище для человека – необходимое условие для существования. Отсюда – важность жилищного законодательства, призванного регулировать жилищные отношения. Товарищество собственников жилья помогает достичь следующих целей в жизни жильцов:

- совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- обеспечения эксплуатации этого комплекса;

- владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

1. Понятие товарищества собственников жилья, создание и государственная регистрация ТСЖ

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.^[1]

Товарищество собственников жилья является разновидностью некоммерческой организации, основной целью создания которых не может быть извлечение прибыли. Товарищество собственников жилья объединяет собственников помещений в многоквартирном доме и преследует цели:

1.совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2.обеспечения эксплуатации этого комплекса;

3.владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Учредительным документом ТСЖ является устав, который принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем заочного голосования.

Устав ТСЖ принимается на общем собрании и принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Создание и государственная регистрация ТСЖ.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетные и иные счета в банке, другие реквизиты. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком же доме.

ТСЖ может быть создано при объединении:

- нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

- нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.^[2]

Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Основой формирования оптимальных взаимоотношений между ТСЖ и управляющей организацией служит качество эксплуатации жилищного фонда при наилучшей цене. В связи с этим рассмотрим два основных блока предоставляемых услуг при эксплуатации жилищного фонда.

Первый блок связан с необходимостью поддержания безопасности дома как единой и сложной инженерной системы. Он включает в себя такие основные виды работ, как техническое обслуживание внутридомовых инженерных коммуникаций, несущих конструкций здания, технических помещений строения. Правила и нормы эксплуатации преследует цель защиты законных прав и интересов потребителей в жилищной сфере, обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, проведения единой технической политики, обеспечивающей выполнение требований по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий.

Второй блок оказываемых услуг носит дополнительный характер и связан с обеспечением повышенной комфортности и качества условий проживания. Необходимость этих услуг определяется общим собранием членов ТСЖ, а затраты несут собственники жилья в полном объеме.

Еще одной стороной деятельности ТСЖ как юридического лица, заинтересованного в своей безубыточности, является рациональное расходование имеющихся финансовых ресурсов. Одним из способов оптимизации расходов является разумная организация управленческого аппарата4. Управление должно стремиться к максимальной эффективности при наименьших затратах. Следует помнить, что содержание управленческого аппарата не должно осуществляться в ущерб надлежащей эксплуатации дома. То есть средства на техническое обслуживание не должны отвлекаться на содержание управленцев.

Подводя итоги вышесказанному, хочу отметить, что основным смыслом деятельности ТСЖ является участие жителей в обеспечении безопасности, надлежащего использования, содержания, ремонта дома в целом как инженерной системы и постоянное стремление к повышению уровня комфортности своего проживания.

2. Права и обязанности товарищества собственников жилья.

Товарищество собственников жилья вправе:^[3]

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законом и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья обязано:^[4]

1) обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, безусловно, основная задача товарищества – это исполнение функции эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан. ^[5] Управление, обслуживание и эксплуатация жилых и нежилых помещений могут осуществляться как своими силами, так и силами других организаций. Еще раз следует обратить внимание на то, что товарищества собственников жилья являются некоммерческими организациями, они вправе заниматься лишь той деятельностью, которая предусмотрена в уставе.

3. Правовая природа ТСЖ

Товарищество собственников жилья может быть создано в любом многоквартирном доме, как находящемся полностью в частной собственности, так и в таком, где часть квартир находится в государственной или муниципальной собственности, а часть - принадлежит гражданам или юридическим лицам. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 136 ЖК товарищество собственников жилья может быть создано при объединении: ) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры; ) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. В соответствии с ч. 1 ст. 139 ЖК в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Правда, на практике, как правило, застройщик заключает договор с управляющей организацией, которая обеспечивает жизнедеятельность дома в тот период, когда он фактически уже заселяется, но застройщиком еще юридически не оформлено окончание строительства.

4. Прекращение деятельности ТСЖ.

4.1. Реорганизация товарищества собственников жилья.

Товарищества собственников жилья могут прекращать свою деятельность путем реорганизации.

Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.^[6]

В соответствии со ст. 142 ЖК РФ два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Реорганизация осуществляется в форме разделения, выделения, слияния, присоединения, преобразования. Разделение или выделение товарищества собственников жилья возможно лишь при условии, что ранее товариществом были объединены собственники помещений двух или более многоквартирных домов. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Слияние и присоединение товариществ собственников жилья необходимо отличать от объединения товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

Слияние происходит, когда два, три и более товариществ решили организовать одно. Такие организации иногда называют объединенными кооперативами. На основании ст. 142 ЖК РФ два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

Присоединение возможно, когда одно товарищество присоединяется к другому, как правило, более крупному или ранее организованному.

И слияние, и присоединение происходит в целях более оптимального эксплуатирования жилищного фонда и придомовых территорий. В обоих случаях происходит правопреемственность, то есть переход прав и обязанностей прекратившего свою деятельность товарищества , в первом случае – к вновь возникшему товариществу, во втором – к присоединяемому. Правопреемство происходит на основании передаточного акта.

4.2. Ликвидация товарищества собственников жилья.

Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано:

- по решению общего собрания его членов, в том числе в связи с истечением срока, на которое создано товарищество;

- товарищество может быть ликвидировано в связи со сносом дома;

- по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без лицензии либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ;

- в случае приобретения права собственности на все помещения многоквартирного дома одним собственником;

- а также в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов.

Сокращение количества голосов, которыми обладают члены ТСЖ, возможно в следующих случаях:

- выход из членов товарищества;

- смерть членов товарищества;

- отчуждение помещений, принадлежащих члену товарищества.

Требование о ликвидации товарищества может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом. При этом решением суда о ликвидации товарищества на его членов могут быть возложены обязанности по осуществлению ликвидации юридического лица. Общее собрание членов товарищества, принявшее решение о ликвидации юридического лица, обязано незамедлительно письменно сообщить об этом в налоговые органы для внесения в Единый государственный реестр юридических сведений о том, что товарищество находится в процессе ликвидации.^[7]

Общее собрание назначает ликвидационную комиссию и устанавливает порядок и сроки ликвидации. С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами товарищества. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого товарищества выступает в суде.

Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации товарищества.

После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов товарищества.

Ликвидация считается завершенной, а товарищество – прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.

При отказе ликвидационной комиссии в удовлетворении требований кредитора либо при уклонении от их рассмотрения, кредитор вправе до утверждения ликвидационного баланса товарищества обратиться в суд с иском к ликвидационной комиссии. По решению суда требования кредитора могут быть удовлетворены за счет оставшегося имущества ликвидированного товарищества.

Требования кредиторов, заявленные после истечения срока, установленного ликвидационной комиссией для их предъявления, удовлетворяются из имущества ликвидируемого товарищества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, заявленных в срок.

Требования кредиторов, не удовлетворенные из-за недостаточности имущества ликвидируемого товарищества, считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные ликвидационной комиссией, если кредитор не обращался с иском в суд, а также требования, в удовлетворении которых решением суда кредитору отказано.

При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном уставом товарищества. ^[8] Ликвидация ТСЖ не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги для бывших членов товарищества.

Заключение

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетные и иные счета в банке, другие реквизиты.

ТСЖ имеет различные права и обязанности, но, безусловно, основная задача товарищества – это исполнение функции эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан. Управление, обслуживание и эксплуатация жилых и нежилых помещений могут осуществляться как своими силами, так и силами других организаций. Еще раз следует обратить внимание на то, что товарищества собственников жилья являются некоммерческими организациями, они вправе заниматься лишь той деятельностью, которая предусмотрена в уставе.

Товарищества собственников жилья могут прекращать свою деятельность путем реорганизации.

Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Реорганизация товарищества собственников жилья может осуществляется в форме разделения, выделения, слияния, присоединения, преобразования.

Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано:

- по решению общего собрания его членов, в том числе в связи с истечением срока, на которое создано товарищество;

- товарищество может быть ликвидировано в связи со сносом дома;

- по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без лицензии либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ;

- в случае приобретения права собственности на все помещения многоквартирного дома одним собственником;

- а также в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов.

Без преувеличения можно сказать, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. Каждый день, знает об этом человек или нет, его «житие-бытие» регулируется нормами жилищного законодательства. И от того, какие это нормы, какого их наполнение и содержание в значительной жизни зависит его жизнь.^[9]

Список используемой литературы

1. Жилищное право: под ред. П. В. Крашенникова- М.: 2000. С.281.

2. Жилищное право России: Л. Ю. Грудцына.- М.: Эксмо, 2005. С.318.

3. Жилищное право России: Л. Ю. Грудцына.- М.: Эксмо, 2005. С. 320.

4. Актуальные проблемы жилищного права: отв.ред. Е. С. Гетман, П. В. Крашенников.- М.: 2003. С. 328.

5. Жилищное право РФ: И. Л. Корнееваа.- М.: Юрист, 2004. С. 314.

6. Жилищное право России: Э. Б. Лыкова: Учебное пособие. Воронеж, 2002. С. 405.

7. Жилищное право РФ: И. Л. Корнееваа.- М.: Юрист, 2004. С. 385.

8. Жилищное право: П. И. Седугин.- М.: НОРМА, 2004. С. 264.

9. Актуальные проблемы жилищного права: отв.ред. Е. С. Гетман, П. В. Крашенников.- М.: 2003. С. 14.

1. Жилищное право: под ред. П. В. Крашенникова- М.: 2000. С.281. ↑

2. Жилищное право России: Л. Ю. Грудцына.- М.: Эксмо, 2005. С.318. ↑

3. Жилищное право России: Л. Ю. Грудцына.- М.: Эксмо, 2005. С. 320. ↑

4. Актуальные проблемы жилищного права: отв.ред. Е. С. Гетман, П. В. Крашенников.- М.: 2003. С. 328. ↑

5. Жилищное право РФ: И. Л. Корнееваа.- М.: Юрист, 2004. С. 314. ↑

6. Жилищное право России: Э. Б. Лыкова: Учебное пособие. Воронеж, 2002. С. 405. ↑

7. Жилищное право РФ: И. Л. Корнееваа.- М.: Юрист, 2004. С. 385. ↑

8. Жилищное право: П. И. Седугин.- М.: НОРМА, 2004. С. 264. ↑

9. Актуальные проблемы жилищного права: отв.ред. Е. С. Гетман, П. В. Крашенников.- М.: 2003. С. 14. ↑