Правовой статус жилищного кооператива (ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Жилищный кооператив — это юридическое лицо, обычно корпорация, которая владеет недвижимостью, состоящей из одного или нескольких жилых домов. Каждому акционеру юридического лица предоставляется право занимать одну жилую единицу, иногда по договору найма, который аналогичен договору аренды. В договоре найма определяются правила кооператива. Кооператив также используется для описания модели неакционерного кооператива, в которой плательщики взносов получают право занимать спальню и совместно использовать коммунальные ресурсы дома, который находится в собственности кооперативной организации. ^[1]

Как юридическое лицо кооператив может заключать договоры с другими компаниями или нанимать физических лиц для оказания ему услуг, например, подрядчика по техническому обслуживанию или управляющего зданием. Он также может нанимать сотрудников, например, менеджера или смотрителя, для решения конкретных задач, которые волонтеры могут предпочесть не выполнять или могут не выполнять, например, техническое обслуживание электрооборудования. Однако, поскольку многие жилищные кооперативы стремятся к самообеспечению, их члены выполняют как можно больше работы. Акционер кооператива владеет не недвижимостью, а долей юридического лица, которое владеет недвижимостью. Кооперативная собственность довольно сильно отличается от кондоминиумов, где люди "владеют" отдельными единицами и практически не имеют права голоса в отношении того, кто переезжает в другие единицы. Поэтому в большинстве юрисдикций разработано отдельное законодательство, аналогичное законам, регулирующим деятельность компаний, для регулирования того, как функционируют кооперативы, а также прав и обязанностей акционеров.

Правовое регулирование отношений собственности на жилые помещения, содержащееся в действующем законодательстве, основано на результатах плодотворной научной разработки общих проблем собственности и проблем правового регулирования жилищных отношений. Что касается права собственности на жилые помещения, в том числе в жилищно-строительных кооперативах, то эта проблема затрагивалась многими авторами - "жильцами" - в цивилистической литературе. В то же время до сих пор в гражданском праве не существует специальных монографических работ, посвященных изучению права собственности на жилые помещения, за исключением некоторых работ прошлых лет на право личной собственности на жилой дом. ^[2]

Актуальность работы обусловлена значимостью выбранной темы. Проблема права собственности на жилище в том числе в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, должна быть отнесена к числу актуальных и недостаточно исследованных. Сейчас эта проблема требует всестороннего изучения, учитывая практику применения новейшего законодательства о праве собственности на жилье, а также тот факт, что многие аспекты права собственности на жилье еще не урегулированы должным образом законодательством. Что касается существующих правовых решений, то в ряде случаев они нуждаются в разработке и совершенствовании - научном обосновании, разработке концепции регулирования имущественных отношений в жилищной сфере.

Предмет исследования. Жилищное право в контексте рассмотрения правового статуса.

Объект исследования. Правовой статус жилищного кооператива.

Цель работы. Рассмотреть теоретические основы жилищного кооператива, в частности обратить внимание на правовой статус кооператива.

Задачи работы:

• Рассмотреть сущностные основы жилищного кооператива;
• Проанализировать правовой статус жилищного кооператива.

Структура работы. Работа состоит из введения, теоретической части в виде двух пунктов, заключения и библиографического списка, включающего в себя нормативно-правовую базу.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА

Покупка дома и аренда квартиры представляют собой только два из возможных вариантов проживания, и оба они могут быть непомерно дорогими. Кооперативное жилье является альтернативой традиционным методам приобретения первичного жилья.^[3]

Жилищный кооператив или "кооператив" — это вид жилищного строительства, который фактически является корпорацией, в которой владельцы не владеют своими единицами напрямую. Вместо этого каждый житель является акционером корпорации, частично основываясь на относительном размере жилой единицы, в которой он живет. Здесь мы более подробно рассмотрим совместное проживание.

Владельцы кооператива владеют акциями кооператива вместо того, чтобы прямо владеть их долей, как это было бы в кондоминиуме. В некоторых кооперативах собственникам разрешается продавать принадлежащие им акции кооператива на открытом рынке, в зависимости от рыночного курса кооператива в этом населенном пункте, с согласия совета кооператива.

Кооперативы часто дешевле, чем арендные квартиры, потому что они работают на платной основе, собирая деньги с жильцов для оплаты неоплаченных счетов. В районах с высокой стоимостью жизни, таких как Нью-Йорк, кооперативы могут быть привлекательным вариантом с финансовой точки зрения. Однако общая плата, выплачиваемая кооперативу, может быть несколько выше, чем плата, выплачиваемая ассоциации кондоминиумов.^[4]

В дополнение к финансовому аспекту владения кооперативом, существуют также социальные аспекты, которые необходимо учитывать. Небольшие кооперативы управляются исключительно жителями, и каждый из них берет на себя обязанности по содержанию, озеленению и установлению правил. Крупные кооперативы могут управляться советом директоров, состоящим из подмножества жителей.

В любом случае, существуют правила, которым необходимо следовать, и определенная степень социального взаимодействия. Если вам не нравится разделение полномочий по принятию решений, проживание в кооперативе может не понравиться вам.^[5]

Поскольку вы, по сути, покупаете акции компании, обязательно ознакомьтесь с финансовым положением кооператива и познакомьтесь с другими жильцами. Они будут как вашими деловыми партнерами, так и будущими соседями. Перед покупкой вы захотите рассмотреть следующее:

• Местонахождение
• Преимущества
• Стоимость
• Возможность арендовать ваше устройство
• Политика в отношении домашних животных
• Страховые требования

Для приобретения долей в кооперативе каждый покупатель получает "кредит на акции" вместо традиционной ипотеки. Эти кредиты действуют в основном как ипотека, но в дополнение к кредитным платежам, сделанным кредитору, жильцы кооператива несут ответственность за оплату пропорциональной доли общих расходов по эксплуатации и содержанию здания.^[6]

Известные как "содержание", эти расходы, как правило, выплачиваются товариществу ежемесячно и выставляются по счетам на основе себестоимости. Расходы на содержание могут включать или не включать налоги на недвижимость, а ежегодные взносы, выплачиваемые на содержание, как правило, увеличиваются каждый год с ростом инфляции.^[7]

Стоимость ипотеки также может быть включена в ежемесячный платеж: даже если индивидуальный арендатор выплатил свою долю кредита, возможно, что в самом здании имеется ипотека, принадлежащая корпорации, а не индивидуальному партнеру. Кредит на покупку доли оплачивает стоимость покупки в товарищество. Он не имеет никакого отношения к основной ипотеке на саму недвижимость. Покупатели имеют право на все налоговые вычеты, которыми пользуются домовладельцы, включая вычеты по процентам и налогам на недвижимость.

Кооперативы должны соблюдать законы, регулирующие справедливое жилье, но они могут быть более ограничительными, чем другие варианты жилья, когда речь идет о требованиях в отношении собственности. Поскольку нет хозяина жилья и нет нанимателей, правила приобретения долей в товариществе устанавливаются партнерами.

Например, от новых покупателей может потребоваться наличие определенного чистого капитала или определенного соотношения долга к доходам в дополнение к демонстрации способности выполнять финансовые обязательства при покупке кооператива.

Также может потребоваться проверка биографии. Как и другие виды жилья, некоторые кооперативы предназначены только для пожилых людей или других конкретных групп. Эти более строгие требования к имуществу придают кооперативу чувство безопасности и эксклюзивности. В обмен на эту эксклюзивность кооперативы, как правило, управляются более ограничительным образом, чем кондоминиумы. Высококачественные квартиры, например, могут запрещать субаренду. Все партнеры участвуют в расходах по эксплуатации здания.^[8]

Дефолт или неуплата одного партнера может потребовать от других партнеров покрытия расходов этого партнера, хотя строгие требования к владельцам, как правило, сводят дефолт к минимуму.^[9]

В Советском Союзе жилищный фонд в основном находился в государственной собственности: в городах доля государственной собственности составляла 79%, в крупнейших городах - до 90% жилого фонда. В соответствии с социалистической идеологией арендная плата и стоимость жилья для граждан были номинальными, а жилье в значительной степени субсидировалось государством. В городах жилье выделялось в соответствии с так называемыми санитарными нормами, которые регулировали количество жилой площади на человека. Система санитарных норм была введена в 1920-е годы для облегчения проблемы нехватки жилья, вызванной урбанизацией и массовой иммиграцией в города. Большую часть советской эпохи санитарная норма составляла около 9 квадратных метров на человека, а меньшая жилая площадь давала право на большую квартиру для человека или семьи. Однако средняя жилая площадь, как правило, не соответствовала стандарту, и люди в итоге жили в условиях крайней перенаселенности. Например, в Москве в 1940 году средняя жилая площадь составляла чуть более четырех квадратных метров на человека.^[10]

Нехватка жилья оставалась постоянной проблемой в городах с 1930-х по 1980-е годы, несмотря на многочисленные попытки решить ее на протяжении десятилетий. В 1930-е годы на проблему нехватки жилья была принята политика под названием "консолидация", означающая, что большая квартира, в которой превышались санитарные нормы, заселялась новыми жильцами, иногда выселяя первоначальных, которые обычно были буржуазными. В результате был создан новый тип жилья - коммунальная квартира, т.е. квартира, в которой несколько несвязанных между собой людей проживали вместе в общих помещениях квартиры, т.е. кухня, туалет, коридор и так далее. Коммунальные квартиры стали доминирующим типом городского жилья в 1930-е годы, характеризовавшим советское жилье в городах до 1990-х годов.

Советский Союз проводил своеобразную жилищную политику, которая обычно опиралась на идеологическую основу, которая на практике получалась иной, иногда почти противоположной социалистическому идеалу. Коммунальная квартира может рассматриваться как один из примеров неудач жилищной политики.^[11]

Коммунальная квартира должна была представлять "социализм в одном доме", как широко цитируемые описательные знаки Ричарда Стайтса. Однако вынужденное сосуществование разных людей в одной квартире привело к совершенно противоположной ситуации. Этнографическое исследование коммунальных квартир, проведенное Ильей Утехиным, показывает, что жители, как правило, стремятся получить больше уединения и расширить свое личное пространство в квартире. Сохранение общественной и частной жизни как можно более изолированной друг от друга, по-видимому, сильно характеризует жизнь коммунальной квартиры/

В 1950-60-е годы президент Хрущев начал амбициозную реформу, чтобы предоставить каждой семье отдельную квартиру и через 10-12 лет покончить с нехваткой жилья. Новые пятиэтажные многоквартирные дома, известные как "хрущевки", были построены в спешке с минимальными затратами на строительство. Это означало строительство небольших квартир с низкими потолками (нормой была двухкомнатная квартира площадью 40-45 кв. м и высотой 2,5-2,2 м) (там же, 175-176). Тяжелые сроки привели также к низкому качеству строительных работ (там же, 177), а нелюбимые "хрущевки" с момента их возведения требовали частого ремонта (там же, 189-190). Сегодня они составляют наиболее изношенную часть жилищного фонда, которая нуждается в срочном ремонте.^[12]

Последние изменения в жилищном секторе вносятся новым пакетом жилищного законодательства, который запланирован для развития рынка жилья и увеличения фонда доступного жилья. Новое законодательство состоит из 27 законов, которые вступили в силу в 2005 году и, как ожидается, привнесут значительные изменения в жилищный сектор. Новый закон вызвал широкий общественный интерес и в последние месяцы широко освещался в российских СМИ. Вероятно, наиболее обсуждаемым из них является новый Жилищный кодекс, вступивший в силу 1 марта 2005 года. Новый Жилищный кодекс заменил, прежде всего, явно устаревший Жилищный кодекс 1983 года, в котором учитывалось только государственное жилье.^[13]

Вкратце, основная задача нового жилищного законодательства - развивать хорошо функционирующий рынок жилья, предлагающий доступное жилье для среднего класса, и предоставлять социальное жилье малоимущим. Представляется, что в газетах жилой фонд, занимаемый владельцем, как правило, рассматривается как важная предпосылка развития среднего класса, поскольку владение жильем рассматривается как признак стабильного общества и хорошо функционирующей рыночной экономики.

Система ипотечного кредитования считается очень важной для развития жилищного рынка. Ипотечное кредитование до сих пор является довольно редким явлением в России, так как процентные ставки и налоги очень высоки (Российская газета, 14.1.2005), и в настоящее время только самые состоятельные 10% россиян могут позволить себе взять ипотечный кредит. Новое законодательство включает в себя амбициозную цель сделать ипотечное кредитование доступным для трети россиян к 2010 году. Планируется снизить процентную ставку до 7-8%.^[14]

В некоторых газетах новая жилищная реформа представлена в достаточно скептическом свете. Хорошо запомнились неудачи прошлых жилищных реформ 1960-х и 1980-х годов, а также неудачная жилищная политика Советского Союза, и отношение к новым реформам в основном подозрительное.

До тех пор, пока реформа не создала психологические ограничения для заимствований, а высокие риски кредитования не вызывали у людей подозрений по отношению к банкам и рыночным механизмам в целом. Отсутствие гарантий сохранения рабочего места также не способствует получению ипотечного кредита. Несмотря на снижение процентных ставок, они все еще слишком высоки для того, чтобы ипотечное кредитование стало "массовым явлением". Для того чтобы реформа увенчалась успехом, инфляция должна снизиться, а заработная плата – повыситься.

В новом законодательстве усиливается юридическая позиция потребителя. Владельцам жилья будут предложены льготы по налогообложению, а положение ипотечных кредиторов, а также участников программ жилищных кооперативов будет более гарантированным. Это снижает риск обмана потребителя со стороны банка или строительной компании и потери сбережений. Закон о кредитных историях (О кредитных историях) вступит в силу в июне 2005 года, пока кредитные истории в России не были подконтрольны. Ответственность строителя в "долевом строительстве" в законе увеличена, так что строительная компания будет нести ответственность за объект недвижимости до тех пор, пока он не будет передан участнику, например, в случае банкротства компании.^[15]

2. ПРАВОВОЙ СТАТУС ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА

Одной из самых серьезных социально-экономических проблем современной России является жилищный вопрос. Не секрет, что значительная часть населения страны, особенно в крупных городах, нуждается в улучшении жилищных условий и даже в приобретении хотя бы части собственного жилья. Уровень обеспеченности жильем лежит в основе многих других серьезных проблем российского общества - кризиса института семьи, снижения рождаемости, просто комфорта и благополучия российских граждан. Когда значительная часть населения не обеспечена достаточным количеством жилья, это наносит ущерб не только этим конкретным людям, но и государству в целом, в том числе его безопасности, перспективам развития и укреплению позиций в мире. Ведь жилищные проблемы напрямую связаны с социально-демографическими проблемами, с проблемами социальной поляризации населения, то есть задают определенный вектор социального развития российского государства и общества.^[16]

На российском рынке жилья наблюдается очень существенная ценовая поляризация - цены на жилье в Москве, в крупных городах страны, в малых городах и селах различаются в разы. В некоторых депрессивных регионах России жилье можно купить за сотни и даже десятки тысяч рублей, а в столице, крупных городах, даже жилье эконом-класса стоит как минимум несколько миллионов рублей. Таким образом, огромная часть населения лишена возможности приобрести собственное жилье в крупных городах, и если учесть, что в настоящее время большая часть населения сконцентрирована в городах, то следует обратить внимание на прямую связь между рождаемостью и жилищной безопасностью. В сельской местности вопросы приобретения жилья легче решать, но отсутствие работы и низкий уровень социальной инфраструктуры делают покупку жилья "в сельской местности" бессмысленной, особенно для молодых специалистов.^[17]

Кооперативная организация - это объединение лиц, как правило, ограниченных в средствах, которые добровольно объединились для достижения общих экономических целей путем создания демократически контролируемой организации, справедливого распределения необходимого капитала и принятия на себя справедливой доли рисков и выгод, связанных с предприятием.^[18]

Приобретая долю участия или членство в жилищном кооперативе, вы платите за это: долю в жилищном кооперативе. Цена покупки будет варьироваться в зависимости от площади, размера квартиры, если кооператив ограничивает цены перепродажи и если кооператив имеет основную ипотеку на всю недвижимость.

Налоги будут начисляться на кооперативную корпорацию как на владельца недвижимости. Ваши ежемесячные выплаты кооперативу частично используются кооперативом для уплаты налогов на недвижимость. Несмотря на то, что Вы не платите налоги на недвижимость напрямую, федеральный налоговый закон позволяет Вам вычитать Вашу долю налоговых платежей кооператива, а также проценты по ипотеке из Вашей декларации о подоходном налоге с физических лиц.^[19]

Как и любая другая форма жилищного строительства, кооперативы не могут проводить дискриминацию по защищенным классам, перечисленным в Законе о справедливом жилье, к которым относятся раса, цвет кожи, религия, пол, семейное положение, национальное происхождение или инвалидность. Исторически сложилось так, что основные кооперативные принципы включают как открытое членство без ограничений, предусмотренных законом, так и открытое отношение к политике и неконфессиональное отношение к религии. Однако многие кооперативы избирательно претендуют на членство. Как общинам людей, на которых лежат финансовые обязательства и ответственность за управление тем, как они хотят жить вместе, кооперативам важно обеспечить, чтобы их члены могли выполнять свои финансовые обязательства и соблюдать правила общины.

Кооперативы могут быть практически любым видом жилья, и их внешний вид и размеры весьма разнообразны. Жилищными кооперативами могут быть многоэтажные многоквартирные дома, квартиры в садовом стиле, таунхаусы, дома на одну семью и дома престарелых.

Существуют и другие типы жилищных кооперативов. Кооперативы передвижных домов-парков обычно владеют землей, коммунальными и общественными помещениями; их члены владеют индивидуальными передвижными домами. Некоторые другие жилищные кооперативы владеют землей и коммунальными помещениями и используют юридические документы, в том числе зарегистрированные ковенанты, в качестве основы для поддержания желаемого кооперативного контроля над функционированием кооперативной общины.^[20]

На фоне многих стран со стабильными правовыми нормами и прагматизмом деятельность кооперативных организаций в Российской Федерации регулируется комплексом правовых актов, не отмеченных порядком и логической гармонией.^[21]

Гражданский кодекс Российской Федерации обеспечивает общую нормативно-правовую базу (статья 50, часть 3, статья 6). Другие действующие законы "О потребительской кооперации в Российской Федерации"^[22], "О сельскохозяйственной кооперации"^[23], "О кредитных потребительских кооперативах граждан"^[24], "О жилищно-коммунальных кооперативах" являются обширными и не регулируют многообразие множественных форм кооперации. Законы "О сельскохозяйственной кооперации".

Отсутствие единых нормативных требований к кооперативным организациям затрудняет применение единых стандартов к их деятельности, например, агрегирование и отчетность в соответствии со стандартными правилами, в большом агрегированном банке данных об этих организациях и мониторинге на федеральном уровне.

В последние годы был принят ряд федеральных законов, направленных на улучшение правового статуса оперативных структур и их деятельности. Однако сложившаяся правовая среда не обеспечивает конкурентоспособности и устойчивого развития кооперативов. Многие из принятых законов требуют внесения изменений и дополнений.^[25]

В настоящее время правовой основой формирования и развития кредитных кооперативов являются Гражданский кодекс Российской Федерации, федеральные законы "О сельскохозяйственной кооперации", "О потребительской кооперации" и "О кредитных потребительских кооперативах граждан". Однако ни один из этих законов не отвечает современным требованиям правовой среды для кредитных кооперативов, а разделение правового регулирования их деятельности строго ограничено их сферизацией.

Деятельность жилищно-строительных кооперативов регулируется главой 11 Жилищного кодекса РФ^[26]. Следует отметить, что до его принятия отсутствовал правовой акт, достаточно детально регулирующий их деятельность. Важно отметить, что глава 11 Кодекса применяется исключительно к жилищно-строительным кооперативам. Порядок создания и деятельности, а также права и обязанности членов других специализированных потребительских кооперативов, созданных для удовлетворения жилищных потребностей граждан, определяются специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса Российской Федерации^[27] жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением граждан и (или) юридических лиц на основе членства для удовлетворения жилищных потребностей граждан и управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем обслуживании многоквартирного дома. Эти положения показывают, что конечной целью договора является приобретение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива права собственности на недвижимое имущество.^[28]

Жилищно-строительный кооператив выступает застройщиком в соответствии с законодательством о градостроительстве и осуществляет строительство и реконструкцию многоквартирного дома на принадлежащем ему земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным такому кооперативу. Что касается жилищного кооператива, то речь идет о распределении квартир в уже завершенном многоквартирном доме. Термин "жилищный кооператив" применяется к кооперативам обоих типов.

Согласно ст. 113 Жилищного кодекса Российской Федерации, устав жилищного кооператива должен содержать сведения о наименовании кооператива, предмете и цели его деятельности, порядке вступления в кооператив, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительного и паевого взносов, и ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, состав и компетенция органов управления и контроля кооператива, порядок их принятия, в том числе по вопросам, по которым решения принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядок возмещения убытков, понесенных членами кооператива, порядок реорганизации и ликвидации кооператива.

Следует отметить, что жилые помещения будут находиться в собственности кооператива до полной уплаты паевого взноса и только после этого, в соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекс^[29]а, член жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на ведение коллективных переговоров и полностью уплатившие паевой взнос за квартиру, дачу, гараж или другое помещение, предоставленное кооперативом этим лицам, приобретают право собственности на указанное имущество.

Особенностью данного способа является то, что первоначальный владелец помещения никак не проявляет своей воли и, соответственно, не заключен договор отчуждения, не предусмотрена передача помещения и регистрация права собственности на это помещение. Это право также не связано с государственной регистрацией помещения. Таким образом, право собственности члена кооператива автоматически возникает из самого факта выплаты доли. Соответственно, переход права собственности на жилое помещение к члену кооператива влечет за собой прекращение обязательства кооператива по возврату уплаченного членом кооператива паевого взноса.

Возникает вопрос о том, кто будет владельцем многоквартирного дома, построенного ЖСК, когда все члены кооператива полностью оплатят паевой взнос. Поскольку собственниками жилого помещения, а также нежилого помещения (на праве общей собственности) являются сами члены кооператива, кооператив как юридическое лицо больше не имеет права собственности на сам дом.^[30]

Ситуация будет иной, если только отдельные члены кооператива заплатят свою долю авансом. В таких случаях возникает совместная собственность кооператива и члена (членов), оплативших долю. Поэтому полномочия по владению, пользованию и управлению многоквартирным домом, в котором проживают члены кооператива, должны осуществляться с согласия всех совладельцев. Из этого следует, что нежилые помещения в доме могут быть сданы в аренду только с согласия плательщиков - членов кооператива.

Помимо волеизъявления учредителей жилищного или жилищно-строительного кооператива для его создания в качестве юридического лица требуется наличие юридического факта - государственная регистрация юридического лица в момент его создания. Последняя осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (статья 114 Жилищного кодекса РФ^[31]). Это означает, что регистрирующим органом выступает Федеральная налоговая служба.

Пунктом 1 статьи 112 ЖК РФ установлены следующие границы численности членов кооператива:^[32]

— не менее пяти;

— не более количества жилых помещений в кооперативном доме.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Согласно ст. 115 ЖК органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Членом жилищного кооператива может быть:

1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;

2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;

3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.^[33]

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Особые требования предъявляются к должностным лицам жилищного кооператива. Согласно ст. 116.1 ЖК^[34] членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:^[35]

1) имеющие судимость за умышленные преступления;

2) в отношении которых не истёк срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;

3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.^[36]

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Жилье является одной из основных жизненных потребностей, составляющих основу условий жизни человека. С более широкой точки зрения, жилье является центральным сектором общества, который тесно связан с другими секторами, в частности с экономикой. Состояние жилищного сектора отражает экономическую ситуацию в стране, и средние жилищные условия могут быть использованы для оценки уровня жизни в стране. Жилищная политика страны может иметь сильный идеологический акцент и может быть использована для построения государства всеобщего благосостояния или коммунистического общества. Жилье в современной России до сих пор четко характеризуется наследием жилищной политики Советского Союза.

Жилищный кооператив создается, когда люди вступают в него на демократической основе для того, чтобы владеть или контролировать жилье и/или связанные с ним общинные объекты, в которых они проживают. Обычно они образуют некоммерческую кооперативную корпорацию. Каждый месяц они платят взнос для покрытия своей доли эксплуатационных расходов. Вычеты из подоходного налога с физических лиц, более низкие ставки оборота, более низкие оценки налога на недвижимость (в некоторых местных районах), контролируемые расходы на содержание, а также участие и контроль со стороны резидентов — вот некоторые из преимуществ выбора кооперативного жилья в собственность.

Основное различие между жилищным кооперативом и другими формами собственности на жилье заключается в том, что в жилищном кооперативе Вы не являетесь непосредственным владельцем недвижимости. Но если вы не владеете недвижимостью, что именно вы покупаете? Вы покупаете акции или членство в кооперативной жилищной корпорации. Корпорация владеет или арендует всю недвижимость. Как часть Вашего членства (как акционера) в кооперативе Вы имеете эксклюзивное право жить в определенной единице (это установлено тщательным договором найма или аренды собственности) столько, сколько Вы хотите, при условии, что Вы будете придерживаться правил и положений кооператива. Как часть вашего членства, вы имеете право голоса в делах корпорации.

Новое жилищное законодательство коренным образом меняет российский жилищный сектор, меняя способы получения жилья на рынке и в государственном секторе. Изменения в жилищном секторе означают большие изменения и для экономики, так как отрасли тесно взаимосвязаны. Рост жилищного строительства создаст рабочие места, и ожидается, что он окажет положительное влияние на экономику, а также стимулирует конкуренцию на рынке. Банковский сектор также вовлечен в реформу, так как меняются принципы ипотечного кредитования.

Помимо этих изменений, реформа касается также общего социального благополучия и уровня жизни. Реформа может привести к тому, что жилье станет социально отличительным фактором, поскольку в государственном секторе останутся только бедные слои населения, так как социальное жилье предоставляется только беднейшим из них.

Однако наиболее слабые позиции на рынке жилья могут занимать "промежуточные" группы, которые не могут позволить себе купить квартиру или являются "достаточно бедными", чтобы иметь право на социальное жилье. Несмотря на то, что эта группа имеет право на субсидии, вполне могут возникнуть сомнения в том, что у местных администраций будут ресурсы для фактической выплаты субсидий.

Новый Жилищный кодекс направлен на активизацию граждан для организации управления своим домом, либо напрямую, путем создания ТСЖ, либо путем разрешения частной компании (Жилищный кодекс, ст. 161). Таким образом, законодательство касается организации на низовом уровне и гражданского общества, поскольку люди обязаны принимать меры на уровне жилья. Следующие несколько лет покажут, как это будет реализовано на практике, но, по крайней мере, многие препятствия на пути самоорганизации были устранены новым законодательством, которое предлагает более благоприятные предпосылки для управления жильем.

Реформы, проведенные в 1990-х годах, можно рассматривать как подготовку к новой реформе и переходу к рыночной экономике в жилищном секторе. Новое жилищное законодательство находится в процессе реализации, что делает изучение вопросов организации и управления жильем особенно актуальным.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020)
2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020)
3. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.10.2020)
4. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)
5. Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 (ред. от 02.07.2013) "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации"
6. Федеральный закон от 08.12.1995 N 193-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О сельскохозяйственной кооперации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.10.2020)
7. Федеральный закон от 18.07.2009 N 190-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "О кредитной кооперации"

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Андреев, Ю. Н. Судебная защита жилищных прав граждан. Теория, законодательство, практика / Ю.Н. Андреев. - М.: Юридический центр, 2017. - 139 c.
2. Батяев, А.А. Жилищные вопросы. Справочник / А.А. Батяев. - М.: Дашков и К°, 2015. - 199 c.
3. Беспалов Ю. Ф., Егорова О. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Постатейный научно-практический. — М.: Проспект, 2014. 704 с.
4. Беспалов Ю.Ф. Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: научно-практическое пособие. М.: Проспект, 2018. 368 с.
5. Беспалов Ю.Ф. Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике. Научно-практич.пос. — М.: Проспект, 2020. 368 с.
6. Беспалов Ю.Ф., Беспалов А.Ю., Касаткина А.Ю. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике / отв. ред. Ю.Ф. Беспалов. Москва: Проспект, 2018. 912 с.
7. Брунгильд, А.Г. Покупка и продажа квартиры / А.Г. Брунгильд. - М.: АСТ, 2015. - 118 c.
8. Вылегжанин, В. Н. Как правильно продать / купить квартиру. Памятка для продавца и покупателя недвижимости / В.Н. Вылегжанин. - М.: Проспект, 2016. - 160 c.
9. Грудцына, Л. Ю. Научно-практический комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации / Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор, Е.С. Филиппова. - М.: Юркомпани, 2015. - 261 c.
10. Данилов, Е. П. Жилищные споры. Комментарии. Практика. Образцы документов / Е.П. Данилов. - М.: КноРус, 2018. - 259 c.
11. Данилов, Е. П. Защита жилищных прав / Е.П. Данилов. - М.: АСТ, Зебра Е, 2018. - 256 c.
12. Жилищное право. Краткий курс. — М.: Рипол Классик, 2016.
13. Жилищное право. Учебник. — М.: Закон и право, Юнити-Дана, 2014. 528 с.
14. Жилищное право: учебник / И.В. Балтутите, В.Р. Витвицкая, А.И. Гончаров и др. М.: Юриспруденция, 2016. 528 с.
15. Кириченко О.В., Накушнова Е.В. Права и обязанности граждан — собственников жилых помещений в многоквартирных домах: учебное пособие. М.: Юстицинформ, 2019. 636 с.
16. Крашенинников П.В. Жилищное право. 12-е изд., перераб. и доп. Москва: Статут, 2020. 432 с.
17. Невоструев А.Г. Процессуальные особенности рассмотрения и разрешения жилищных дел: учебное пособие. М.: Статут, 2015. 174 с.
18. Николюкин С. В. Жилищное право. Практикум. Учебное пособие. — М.: Юрайт, 2018. 276 с.
19. Правовое обеспечение системы государственного жилищного надзора в Российской Федерации / Петюков А. Ю., Баранов В. А. — М.: Проспект, 2018. 148 с.
20. Формакидов Д. А. Жилищное право. Учебник. — М.: Проспект, 2020. 192 с.

1. Андреев, Ю. Н. Судебная защита жилищных прав граждан. Теория, законодательство, практика / Ю.Н. Андреев. - М.: Юридический центр, 2017. - 139 c. ↑

2. Батяев, А.А. Жилищные вопросы. Справочник / А.А. Батяев. - М.: Дашков и К°, 2015. - 199 c. ↑

3. Беспалов Ю. Ф., Егорова О. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Постатейный научно-практический. — М.: Проспект, 2014. 704 с. ↑

4. Беспалов Ю.Ф. Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: научно-практическое пособие. М.: Проспект, 2018. 368 с. ↑

5. Беспалов Ю.Ф. Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике. Научно-практич.пос. — М.: Проспект, 2020. 368 с. ↑

6. Беспалов Ю.Ф., Беспалов А.Ю., Касаткина А.Ю. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике / отв. ред. Ю.Ф. Беспалов. Москва: Проспект, 2018. 912 с. ↑

7. Брунгильд, А.Г. Покупка и продажа квартиры / А.Г. Брунгильд. - М.: АСТ, 2015. - 118 c. ↑

8. Вылегжанин, В. Н. Как правильно продать / купить квартиру. Памятка для продавца и покупателя недвижимости / В.Н. Вылегжанин. - М.: Проспект, 2016. - 160 c. ↑

9. Грудцына, Л. Ю. Научно-практический комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации / Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор, Е.С. Филиппова. - М.: Юркомпани, 2015. - 261 c. ↑

10. Данилов, Е. П. Жилищные споры. Комментарии. Практика. Образцы документов / Е.П. Данилов. - М.: КноРус, 2018. - 259 c. ↑

11. Данилов, Е. П. Защита жилищных прав / Е.П. Данилов. - М.: АСТ, Зебра Е, 2018. - 256 c. ↑

12. Жилищное право. Краткий курс. — М.: Рипол Классик, 2016. ↑

13. Жилищное право. Учебник. — М.: Закон и право, Юнити-Дана, 2014. 528 с. ↑

14. Жилищное право: учебник / И.В. Балтутите, В.Р. Витвицкая, А.И. Гончаров и др. М.: Юриспруденция, 2016. 528 с. ↑

15. Кириченко О.В., Накушнова Е.В. Права и обязанности граждан — собственников жилых помещений в многоквартирных домах: учебное пособие. М.: Юстицинформ, 2019. 636 с. ↑

16. Правовое обеспечение системы государственного жилищного надзора в Российской Федерации / Петюков А. Ю., Баранов В. А. — М.: Проспект, 2018. 148 с. ↑

17. Крашенинников П.В. Жилищное право. 12-е изд., перераб, и доп. Москва: Статут, 2020. 432 с. ↑

18. Невоструев А.Г. Процессуальные особенности рассмотрения и разрешения жилищных дел: учебное пособие. М.: Статут, 2015. 174 с. ↑

19. Николюкин С. В. Жилищное право. Практикум. Учебное пособие. — М.: Юрайт, 2018. 276 с. ↑

20. Правовое обеспечение системы государственного жилищного надзора в Российской Федерации / Петюков А. Ю., Баранов В. А. — М.: Проспект, 2018. 148 с. ↑

21. Крашенинников П.В. Жилищное право. 12-е изд., перераб, и доп. Москва: Статут, 2020. 432 с. ↑

22. Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 (ред. от 02.07.2013) "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" ↑

23. Федеральный закон от 08.12.1995 N 193-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О сельскохозяйственной кооперации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.10.2020) ↑

24. Федеральный закон от 18.07.2009 N 190-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "О кредитной кооперации" ↑

25. Крашенинников П.В. Жилищное право. 12-е изд., перераб, и доп. Москва: Статут, 2020. 432 с. ↑

26. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.10.2020) ↑

27. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.10.2020) ↑

28. Крашенинников П.В. Жилищное право. 12-е изд., перераб, и доп. Москва: Статут, 2020. 432 с. ↑

29. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) ↑

30. Правовое обеспечение системы государственного жилищного надзора в Российской Федерации / Петюков А. Ю., Баранов В. А. — М.: Проспект, 2018. 148 с. ↑

31. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.10.2020) ↑

32. Правовое обеспечение системы государственного жилищного надзора в Российской Федерации / Петюков А. Ю., Баранов В. А. — М.: Проспект, 2018. 148 с. ↑

33. Правовое обеспечение системы государственного жилищного надзора в Российской Федерации / Петюков А. Ю., Баранов В. А. — М.: Проспект, 2018. 148 с. ↑

34. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.10.2020) ↑

35. Николюкин С. В. Жилищное право. Практикум. Учебное пособие. — М.: Юрайт, 2018. 276 с. ↑

36. Николюкин С. В. Жилищное право. Практикум. Учебное пособие. — М.: Юрайт, 2018. 276 с. ↑