Проблемы защиты прав участников общей долевой собственности на жилое помещение (Право общей долевой собственности)

Содержание:

Введение

Актуальность темы реферата. Собственность как экономическая категория существовала в обществе на протяжении всей его истории. Отношения собственности оказывают большое влияние на развитие общества, отражают и закрепляют существующий в государстве социально-экономический строй. Институт права собственности является одним из основных институтов гражданского права и важнейшим институтом в системе вещных прав.

Значимость отношений собственности подтверждается тем, что Конституция РФ содержит ряд основополагающих норм, затрагивающих данный правовой институт. Статья 8 Конституции устанавливает, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Однако наряду с наличием различных форм собственности, существует еще и специфические виды собственности, также требующие особого правового регулирования.

Объект реферата: общественные отношения, складывающиеся при осуществлении права общей долевой собственности.

Предмет реферата: нормы гражданского права, регулирующие институт осуществления права общей долевой собственности.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Таким образом, Конституция предусматривает наличие такого института как право общей собственности, когда объект един, а субъектами права собственности на него являются одновременно несколько лиц. Детального правового регулирования в данном институте требуют в большей степени не отношения между этими собственниками с третьими лицами, а специфические отношения между самими собственниками, поскольку именно наличие данных правоотношений вызвало возникновение института общей собственности.

Право общей собственности включает в себя два самостоятельных вида: право общей долевой собственности и право общей совместной собственности.

Целью работы является изучение сущности права общей долевой собственности и особенностей его правового регулирования.

Задачами работы является:

1. изучить понятие долевая собственность и ее виды;

2. исследовать особенности осуществления правомочий участника общей долевой собственности;

3. проанализировать особенности определение долей в праве долевой собственности;

4. исследовать осуществление и прекращение права долевой собственности.

Актуальность данной темы заключается в том, что в современном обществе отношения общей долевой собственности широко распространены.

Теоретическую основу данной работы составляет действующее законодательство, а также труды ученых в области гражданского права.

Проблемы общей собственности исследовались в работах В.А. Белова, Э.П. Гаврилова, Б.Г. Гончикнимаевой, А.А. Жирова, Р.П. Козлова, О.Г. Козьменко, П.В. Крашенинникова, Л.В. Кузнецовой, Н.Н. Мисника, В.П. Мозолина, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, А.Д. Сидоренко, К.И. Скловского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Н.К. Толчеева, А.П. Фокова, А.П. Черных, Е.А. Чефрановой и др.

Глава 1. Право общей долевой собственности

1.1 Понятие общей долевой собственности

Долевая собственность в соответствии со статьей 244 ГК РФ^[1] имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Если доли каждого участника общей собственности определены, то такая собственность считается долевой.

В настоящее время понятие собственность прочно вошло в жизнь каждого человека. В результате приватизации очень многие стали собственниками своих квартир, домов, земельных участков. Когда собственник один, он сам владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом. Если же собственников несколько, то такая собственность называется общей и очень часто при пользовании и распоряжении таким имуществом появляются проблемы и споры. Долевой собственности в Гражданском Кодексе РФ посвящена 16 глава.

Общая собственность бывает 2 видов:

• совместная, когда доли каждого из сособственников не определены
• долевая, когда каждому совладельцу принадлежит определенная доля.

Очень часто сособственники неправильно истолковывают понятие «доля», считая, что доля имеет конкретное имущественное выражение. Но это не так. Доля - понятие идеальное, она представляет собой долю в праве, т.е. некую часть правомочий, составляющих понятие право собственности. Долю в праве нельзя потрогать. Порядок пользования общим имуществом сособственники устанавливают сами, договариваясь между собой или обращаясь за помощью в суд, если не удается достичь согласия. Каждый участник долевой собственности вправе требовать, чтобы ему было предоставлено в его владение и пользование часть общего имущества, соразмерная его доле в праве. Если же доля сособственника настолько незначительна, что ему невозможно предоставить часть имущества, то он вправе требовать у других собственников, которые пользуются этим имуществом, компенсацию за это.

Некоторые ошибочно считают, что, определив порядок пользования, они прекратили долевую собственность и теперь имеют право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться этой частью, которая выделена им в пользование. Следует различать определение порядка пользования и раздел имущества, находящегося в долевой собственности (либо выдел из него доли). Само по себе определение порядка пользования общим имуществом, даже если этот порядок был определен решением суда, не является основанием прекращения долевой собственности и все ограничения по распоряжению этим имуществом сохраняются. Собственник, разумеется, может продать свою долю, но при продаже постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, за которую продавец хочет ее продать, и на прочих равных условиях. Таким образом, если один из сособственников решить продать свою долю, то закон его обязывает известить в письменной форме остальных собственников о своем намерении с указанием всех условий продажи. Если они откажутся либо никак не отреагируют на это извещение в течение месяца, если речь идет о недвижимом имуществе, и в течение 10 дней, если продается доля в движимом имуществе, то продавец может совершать сделку с любым лицом, но только на тех условиях, которые предлагал своим совладельцам. Если же продавец меняет условия продажи (например, снижает цену), то он снова должен извещать своих совладельцев. Для защиты права преимущественной покупки законодательно предусмотрен срок в 3 месяца после продажи доли, в течение которого сособственник, который считает, что его право нарушено, может обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя.

Различают два вида общей собственности:

1. Общая долевая собственность - т.е. собственность с определением размеров доли каждого собственника.

2. Общая совместная собственность - собственность без определения долей, например, совместная собственность супругов, не оговоривших иное в брачном контракте.

При этом, исключая оговоренные законом случаи, общая собственность всегда долевая - т.е. каждый собственник имеет определенный размер доли в общем имуществе.

В случае необходимости участник долевой собственности может требовать выдела его доли из общего имущества в натуре. Осуществить такой раздел можно как по договоренности сособственников, так и в случае, если не удается достичь согласия через суд. Собственник тогда получает в свое пользование какие-то конкретные помещения в доме: определенную изолированную часть жилого дома и нежилых построек соразмерно его доле. При одном условии - если не будет нанесен несоразмерный ущерб хозяйственному назначению строений, т.е. не ухудшится техническое состояние дома, например, жилые помещения не будут переоборудованы в нежилые. Хотя и в последнем случае, если переоборудование затрагивает только интересы собственника, требующего выдела его доли в натуре, то выдел доли возможен. Кстати, изначально определенные размеры долей могут изменяться. Например, если кто-то из собственников произвел за свой счет переоборудование или значительное улучшение имущества, то он вправе требовать увеличения размеров его доли.

Если часть дома, выделяемая в натуре участнику долевой собственности, не соответствует его доле, т.е. - значительно меньше, то он может согласиться на денежную компенсацию. В этом случае он теряет право собственности на дом и право проживания в доме без согласия со стороны остальных хозяев. Если же наоборот - выделяемая в натуре доля оказывается слишком большой, то здесь уже остальные участники получают денежную компенсацию и, соответственно, изменяются размеры их долей в общем имуществе. После выдела доли в натуре право общей собственности на дом не прекращается. При определении порядка пользования домом каждому собственнику передается конкретная часть строения исходя из его доли. Выделенное помещение может не быть изолированным и не всегда точно соответствует размеру доли собственника. Если в пользование собственника передается помещение, превышающее по размеру его долю в общем имуществе, то остальные участники общей собственности могут требовать компенсацию - плату за пользование излишком. И наоборот, собственник, получивший в реальное пользование меньшее помещение, может требовать такую плату с остальных собственников. Суд при определении порядка пользования домом учитывает уже сложившийся порядок пользования, который может точно не соответствовать размерам долей. Если дело дошло до суда, то при рассмотрении любого из указанных исков сторонам необходимо представить доказательства права собственности на дом и размер долей собственников:

• правоустанавливающие документы с указанием размеров долей собственников;
• план дома;
• план земельного участка;
• другие документы, имеющие значение для дела.

Очень важную роль играют свидетельские показания, подтверждающие сложившийся порядок пользования домом.

Также важны будут экспертные заключения соответствующих комиссий о возможности выдела доли в натуре с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм о стоимости каждой, предполагаемой к выделу доли и т.д.^[2]

1.2 Осуществление правомочий участника общей долевой собственности

долевой собственность право имущество

Статья 247 ГК устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Предполагается, что сособственники могут установить фактически любой порядок владения и пользования имуществом вплоть до отказа от осуществления данных правомочий на общее имущество одним из сособственников, например, жилым домом по соглашению может пользоваться одно лицо, несмотря на наличие таких прав у второго участника общей долевой собственности на этот жилой дом. Форма такого соглашения законом не установлена.

При не достижении соглашения между сособственниками порядок владения и пользования определяется судом. В.А. Белов высказывает сомнения относительно целесообразности вмешательства суда в решение такого вопроса, аргументируя это необходимостью стремления к прекращению права общей собственности в ситуации, когда сами участники не в состоянии разрешить подобный спор. Кроме того, следует отметить сложность принудительного исполнения такого решения суда в случае, если какой-либо из сособственников не согласен с установленным судом порядком пользования имуществом, что свидетельствует о недостаточной эффективности такого способа разрешения спора.

Несмотря на то что, исходя из сущности права общей собственности, правомочия каждого собственника распространяются на все имущество в целом, он вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При невозможности такого предоставления участник общей долевой собственности вправе требовать компенсацию от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю. Как следует из нормы закона, компенсация может быть установлена как при невозможности вообще предоставить лицу часть имущества, так и при невозможности предоставить имущество, полностью соразмерное принадлежащей ему доле. Также если в пользование собственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей его долю.^[3]

Рассмотрим практическую реализацию норм о такой компенсации. Д. обратилась в суд с иском к Г. о взыскании компенсации за пользование общим имуществом. Д. и Г. являются собственниками квартиры по Ѕ доли каждый. Ранее решением суда был определен порядок пользования указанной квартирой, в соответствии с которым Г. была выделена комната, площадь которой превышает идеальную долю на 3,3 кв. м. В первой и апелляционной инстанции в удовлетворении требований истицы судами было отказано в связи с тем, что указания на присуждение такой компенсации не было при постановлении решения об определении порядка пользования квартирой. Однако суд кассационной инстанции посчитал отказ в удовлетворении требований незаконным, указывая, что определение порядка пользования имуществом не лишает лицо в дальнейшем требовать компенсации за пользование имуществом, так как такая компенсация не является элементом определения порядка пользования имуществом. Кроме того, суд отметил правомерность требований истицы о компенсации, которая состоит не только из ежемесячной компенсации за пользование частью жилого помещения, но и из компенсации за уже прошедший период с момента вынесения решения об определении порядка пользования имуществом до настоящего времени, то есть за тот период, когда истица не имела возможности пользоваться своим имуществом.

Закон не ограничивает указанную компенсацию только денежной суммой, в связи с чем предполагается, что данная компенсация может устанавливаться и в виде другого встречного предоставления. Эту компенсацию следует отличать от компенсации при разделе общего имущества или выделе из него доли, установленной ст. 252 ГК, так как при определении порядка пользования общим имуществом право общей собственности не прекращается, а компенсация может быть назначена не только единовременная, но и периодическая, о чем свидетельствует приведенная выше судебная практика.

Размер доли влияет и на ряд других отношений, возникающих между сособственниками. Установленное ст. 248 ГК правило предусматривает распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, соразмерно долям сособственников, однако соглашением может быть установлен иной порядок их распределения. Расходы по содержанию общего имущества, в частности налоги, сборы, иные платежи, издержки по содержанию и сохранению общего имущества, также возлагаются на всех соразмерно принадлежащим им долям.

Распоряжение общим имуществом тоже осуществляется по соглашению всех ее участников, но при этом вмешательство суда в эти отношения законодательством не предусмотрено. То есть вопрос о распоряжении имуществом нельзя решать большинством голосов и, тем более, ставить решение этого вопроса в зависимость от долей, принадлежащих сособственникам.^[4]

В отличие от распоряжения общим имуществом, распоряжение долей одного из сособственников может осуществляться им самостоятельно. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Однако для защиты прав остальных сособственников необходимо соблюсти нормы о преимущественном праве покупки. При продаже своей доли или при отчуждении ее по договору мены одним из сособственников постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право приобретения отчуждаемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением продажи доли с публичных торгов. Существование данного института обоснованно тем, что участникам общей собственности не безразлично, кто займет место собственника, отчуждающего свою долю.^[5] Кроме того, они могут быть заинтересованы в увеличении собственных долей, а государство - в уменьшении числа сособственников для упрощения гражданского оборота. Следует отметить, что преимущественное право возникает только при отчуждении доли постороннему лицу, а не одному из сособственников.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Срок для реализации сособственниками своего права составляет десять дней со дня извещения при продаже доли в праве собственности на движимое имущество и месяц - на недвижимое имущество. Право продавца продать свою долю любому лицу возникает, если в течение этого срока остальные участники не откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю, то есть предполагается возможность как прямого отказа лиц от своего преимущественного права, так и их молчаливое согласие на отчуждение доли постороннему лицу. ^[6]Дискуссионным является вопрос о том, является ли извещение о намерении продать долю офертой. Например, Э.П. Гаврилов считает, что предполагаемого покупателя может фактически не существовать, а правовое значение извещения заключается в том, что продавец информирует сособственников о своем намерении продать свою долю и предлагает им приобрести эту долю на определенных условиях, что можно рассматривать как оферту. Л.В. Кузнецова говорит о возможности признания извещения офертой в случае, если она содержит формулировки, позволяющие считать его офертой, то есть если она адресована одному или нескольким конкретным лицам и содержит существенные условия договора.^[7] Кроме того, если сособственники выразили желание приобрести долю, но на иных условиях, чем указаны в извещении, то есть не совершили акцепта, то у продавца сохраняется право заключить договор с третьим лицом на первоначальных условиях. Б.Г. Гончикнимаева, в свою очередь, сущность извещения видит именно в уведомлении сособственников о том, что предполагается возмездное отчуждение своей доли постороннему лицу, в котором не содержится важного признака оферты - направленности, то есть выражения намерения лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом. Более того, она рассматривает извещение как приглашение делать оферты, несмотря на то, что ст. 437 ГК прямо предусматривает, что при этом такое приглашение должно направляться неограниченному кругу лиц.

Так как извещение должно содержать все существенные условия отчуждения имущества, то предполагается, что в случае желания продавца изменить эти условия, он обязан направить сособственникам новое извещение.

Также в литературе высказывались несколько мнений по вопросу определения покупателя в случае, если при направлении извещения лицом, отчуждающим свою долю в общем имуществе, своим преимущественным правом пожелают воспользоваться сразу несколько сособственников. В соответствии с первой точкой зрения (Н.К. Толчеев)^[8], которая представляется мне наиболее правильной, продавец в таком ситуации сам вправе выбрать одного из участников и заключить с ним договор об отчуждении доли. Другая точка зрения (А.П. Фоков)^[9] предполагает необходимость разделить отчуждаемую долю между сособственниками, выразившими свое желание приобрести ее, пропорционально уже принадлежащим им долям, однако такое мнение противоречит положениям закона, в соответствии с которыми извещение должно содержать окончательные условия договора, в том числе касающиеся субъектного состава и размера продаваемой доли, которые не подлежат изменению. Третья точка зрения (Л.В. Кузнецова)^[10] заключается в том, что продавец должен заключить договор с тем лицом, кто первым выразил намерение приобрести долю.

В случае если доля была продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Требование именно перевода прав и обязанностей обусловлено сущностью преимущественного права, так как лицо, защищая свои права в судебном порядке, утверждает не о незаконности совершенной сделки в целом, а о том, что его лишили возможности реализовать имевшееся у него право. Хотя А.П. Черных, анализируя данную норму, считает, что защита нарушенного права проявляется в том, что первоначальный договор квалифицируется как недействительный, и происходит заключение нового договора в принудительном судебном порядке на ранее согласованных условиях, что представляется неверным, учитывая легальную формулировку.

Следует отметить, что установленный трехмесячный срок является по своей сути сроком исковой давности, который течет со дня, когда лицу стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, что подтверждается п. 14 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Глава 2. Особенности права общей долевой собственности на отдельные виды имущества

2.1 Право общей долевой собственности на жилые помещения

Нормы ГК подробно регулируют правовой режим общей долевой собственности. Однако применение на практике рассмотренных норм к отдельным видам имущества имеет свои особенности. В частности, определённые сложности возникают при урегулировании правоотношений общей долевой на жилые помещения. Ст. 15 ЖК жилое помещение определяет, как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) и комната.

Владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями, как и любым иным общим имуществом, должно осуществляться по общему согласию всех участников общей долевой собственности. Особого внимания требует реализация правомочия по распоряжению таким имуществом. Однако если распоряжение всем общим имуществом по решению собственников особых сложностей не вызывает, то при желании одного собственника распорядиться своей долей возникают существенные затруднения.

Проблема выдела в натуре доли жилого помещения или его раздела носит острый характер. В соответствии со ст. 252 ГК участник вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, однако в большинстве случаев выдел доли в квартире или жилом доме затруднителен. В соответствии с разъяснениями Пленума ВС РФ, выдел участнику общей собственности на жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При этом для правильного разрешения дела о выделе части жилого дома в ряде случаев необходимо повести экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома в соответствии с долями собственников с соблюдением требований технических регламентов, о всех допустимых вариантах выдела, о затратах, необходимых на переоборудование с целью формирования изолированных частей дома. Однако очевидно, что если выдел в натуре доли жилого дома еще представляется допустимым, то в подавляющем большинстве случаев выдел в натуре доли квартиры невозможен, в связи с чем требование о выделе доли или о разделе квартиры фактически невыполнимо. Судебная практика идёт именно по такому пути. Так, Черемушкинским районным судом г. Москвы было отказано в удовлетворении заявленных истцом требований о выделе в натуре доли в виде комнаты в трехкомнатной квартире, несмотря на то, что ответчик в судебном заседании признал заявленные требования. В кассационной инстанции решение было оставлено без изменений в связи с невозможностью технического обособления комнаты от иных помещений квартиры. Кроме того, судом было указано на возможность в таком случае по требованию истца определить порядок пользования квартирой.

В литературе высказана и иная точка зрения, в соответствии с которой запрет на выделение в натуре доли в праве собственности на квартиру в случае невозможности формирования полностью изолированных помещений противоречит нормам действующего ЖК. Ст. 16 ЖК определяет комнату как самостоятельное жилое помещения, не ставя возможность ее существования в зависимость от технической возможности выдела изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений. Таким образом, комната как объект права легально существует, а возможность выдела комнаты в квартире отсутствует. Однако представляется, что судебная практика всё же является правильной, так как норма п. 2 ст. 252 ГК предполагает, что при выделе в натуре доли из общего имущества лицо полностью выходит из категории сособственников того имущества, которым он обладал ранее. Данная же точка зрения предполагает сохранение долевой собственности на места общего пользования. Кроме того, образование фактически коммунальных квартир не способствует улучшению гражданского оборота, а приводит к усложнению уже существующих отношений.

Особого внимания заслуживает вопрос о правах владельцев микродолей в жилых помещениях. В настоящее время возможность приобретения незначительной доли в праве собственности на жилое помещение вызывает целый комплекс проблем при использовании собственниками этого жилого помещения, а неоднозначные формулировки в законодательстве приводят к возникновению противоречивой судебной практики.

П. 2 ст. 288 предоставляет собственнику помещения и членам его семьи использовать данное жилое помещение для проживания. Однако специфика микродоли заключается в том, что собственник такой доли фактически не может реализовать свое право, предусмотренное п. 2 ст. 247 ГК, и получить во владение и пользование часть имущества, соразмерную его доле, так как такая доля была бы слишком мала и непригодна для проживания. По ряду дел, суды, ссылаясь на нормы ЖК и ГК, удовлетворяют требования о вселении собственника в жилое помещение, несмотря на незначительность принадлежащей ему доли. Например, Московский городской суд отменил решение Никулинского районного суда г. Москвы в части определения порядка пользования квартирой, так как жилого помещения, соразмерного принадлежащей истице 1/8 доле в праве собственности, в спорной квартире не имеется, а отступление от равенства долей возможно в случае сложившегося порядка пользования жилым помещением. Однако в части обязания ответчиков не чинить препятствия в пользовании жилым помещением истице решение было оставлено без изменений, так как незначительный размер доли не может служить основанием для отказа в требовании о вселении в жилое помещение.

Однако в других случаях, суды приходят к противоположному выводу о том, что если в квартире отсутствует обособленное жилое помещение, соответствующее доле в праве собственности, и совместное проживание в силу сложившихся отношений невозможно, то вселение владельца микродоли не допускается. Так, было оставлено без изменения решение суда об отказе в удовлетворении встречных требований ответчицы о вселении в квартиру. Судом кассационной инстанции было установлено, что ответчице принадлежит 1/6 доли в праве собственности на квартиру, однако ответчица в квартире не проживает. Ответчица в квартире никогда не проживала, а в квартире не имеется соответствующего доле изолированного помещения. Кроме того, совместное проживание в квартире невозможно ввиду неприязненных отношений между сторонами и хронического заболевания ответчицы. Таким образом, суд пришел к выводу, что право на вселение собственника в квартиру не является безусловным, а право выбора гражданином места жительства не должно порождать нарушение прав собственников жилых помещений.

На рассмотрение Государственной Думы в 2011 году был внесен законопроект о внесении изменений в ЖК с целью ограничить минимально возможную долю в праве собственности на жилое помещение, за исключением случаев наследования данного помещения. Представляется, что данные изменения могут способствовать противодействию злоупотреблению своими правами при приобретении незначительной доли в праве собственности на жилое помещение, однако дальнейшего развития данный законопроект не получил.

2.2 Право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома

ГК устанавливает режим общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Более детально данные отношения урегулированы в нормах главы 6 ЖК. При анализе этих норм, можно заметить их существенные отличия от общего регулирования права долевой собственности, что обусловлено спецификой объекта регулирования. В связи с этими принципиальными отличиями, ряд авторов предлагает отказаться от отнесения данных отношений к категории общей долевой собственности, а выделить самостоятельный вид общей собственности, которую можно охарактеризовать как «общая неделимая долевая собственность».

Под многоквартирным домом понимается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Ст. 289 ГК устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. ЖК расширяет круг субъектов, имеющих права на общее имущество многоквартирного дома, включая в него собственников любых помещений (ст. 36 ЖК), как жилых так и нежилых.

Состав общего имущества многоквартирного дома определяется различным образом в ГК и ЖК. Норма ст. 290 ГК к общему имуществу относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Ст. 36 ЖК конкретизирует указанный перечень, дополняя его земельным участком с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом, а также предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на данном участке объектами. Важными признаками общего имущества является то, что оно не является частью помещений и, следовательно, не принадлежит конкретному собственнику, и то, что оно предназначено для обслуживания более одного помещения. Кроме того, ст. 36.1 ЖК устанавливает права собственников помещений на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, предназначенных для проведения капитального ремонта общего имущества, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт и иных источников.^[11]

Отношения по приобретению собственниками помещений права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, урегулированы ФЗ от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действия ЖК РФ». Ст. 16 Закона устанавливает, что если земельный участок сформирован до введения в действие ЖК и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. При этом специального решения органов государственной власти или местного самоуправления о предоставлении этого земельного участка в собственность и государственной регистрации перехода права собственности на него не требуется. Если земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК, лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений, (или любое иное лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме) вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. После формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Размеры доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещения прямо пропорциональны размеры общей площади принадлежащего ему помещения. Ст. 15 Закона №189-ФЗ предусматривает возможность сохранения действия решения общего собрания собственников помещений или иного соглашения всех участников долевой собственности на общее имущество, устанавливающего иной порядок определения долей в праве на общее имущество, если такое решение было принято до вступления в силу указанного ФЗ.

Доля в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение. Таким образом, при приобретении помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, равная доле предшествующего собственника этого помещения. Условия договора о том, что переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве собственности на общее имущество, ничтожны.

Из правовой природы доли вытекают особенности ее правового режима. Закон прямо запрещает осуществление выдела в натуре или отчуждение доли в праве собственности на общее имущество, совершение любых иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение. Несмотря на отсутствие прямого запрета, предполагается, что собственник не вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доле, или соответствующей компенсации, так как это могло бы привести, например, к запрету для остальных собственников помещений пользоваться лифтом. Правовой природе общего имущества в многоквартирном доме противоречит применение норм о выплате собственнику стоимости его доли в праве общей собственности другими участниками, а из запрета на отчуждение доли следует неприменение норм ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки.

Бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома также несут собственники помещений пропорционально принадлежащим им долям.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По общему правилу, владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников. Однако очевидно, что такой способ реализации правомочий в многоквартирном доме практически невозможен. Поэтому ЖК предусматривает, что управление многоквартирным домом может осуществляться непосредственно собственниками помещений на общем собрании, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, либо управляющей организацией. Таким образом, решение вопросов об управлении многоквартирным домом, в том числе и общим имуществом, принимается большинством голосов участников, что позволяет решить проблему осуществления правомочий по соглашению сособственников.

Следует заметить, что собственники комнат в коммунальной имеют право как на общее имущество в коммунальной квартире, размер которого определяется пропорционально размеру принадлежащих им комнат, так и на общее имущество в многоквартирном доме, определенного в зависимости от общего размера принадлежащей им доли в квартире.

Глава 3. Прекращение права общей долевой собственности

Каждый сособственник «вправе требовать выдела своей доли из общего имущества» (п. 2 ст. 252 ГК). Если сособственников было не более двух, такой выдел становится одновременно разделом и, как всякий раздел общего имущества, приводит к прекращению общей собственности. В других случаях выдела доли общая собственность остальных участников сохраняется.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности - это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество. Выдел доли из общего имущества - это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли. Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.

Прекращение общей долевой собственности возможно по договоренности между сособственниками или по решению суда. Не всегда участникам общей долевой собственности удается достигнуть согласия о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, в связи с чем заинтересованным лицам предоставлено право обратиться в суд (п. 3 ст. 252 ГК). В тех случаях, когда выдел доли в натуре может нанести несоразмерный ущерб имуществу или запрещен законом, выделяющийся собственник может требовать выплаты стоимости своей доли другими сособственниками (п. 4 ст. 252 ГК). Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выдела части имущества допускается с его согласия. Кроме того, законодатель предусмотрел случаи, когда суд по своему усмотрению, без согласия выделяющегося субъекта, может принять решение о выплате компенсации: если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и субъект не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4 ст. 252 ГК). При невозможности выдела соответствующей доли или соразмерного долям раздела имущества суды учитывают не только соотношение долей в праве общей собственности, но и личное положение каждого участника. Принимаются во внимание трудоспособность, наличие семьи и несовершеннолетних детей, другие обстоятельства, имеющие существенное значение, в частности, профессиональная деятельность. Допустим, речь идет о разделе антикварной библиотеки, полученной в наследство несколькими лицами, в то время как только один из них профессиональный филолог. Суд может принять решение о передаче ему всех книг, признав библиотеку неделимой вещью и обязав его выплатить остальным субъектам компенсацию.

В случае неадекватного долям раздела имущества также приходится прибегать к выплате компенсации за недополученную часть. Следует отметить, что при разделе или выделе «в натуре» - если это возможно - суды, как правило, учитывают, какую часть имущества постоянно использует каждый субъект спора. Однако если раздела или выдела в установленном порядке не было, условное разграничение не меняет действующего правового режима общего имущества.

Особым основанием прекращения права общей долевой собственности является законное обращение взыскания на долю в общем имуществе субъекта, оказавшегося должником, не имеющим другого имущества, достаточного для погашения его долга кредитору. Далеко не всегда доля такого должника может быть реально выделена из единого имущества, а продажа доли посторонним лицам с публичных торгов способна ущемить интересы других собственников. В связи с этим им предоставляется преимущественное право покупки.

Право общей собственности, основанное на договоре о совместной деятельности, прекращается в связи с прекращением самого договора; если завершена деятельность, ради которой было объединено имущество; либо если ее продолжение нецелесообразно или невозможно, допустим, из-за разорения.

Раздел и выдел доли могут осуществляться и по желанию членов товарищества - это зависит от условий договора. Когда договор простого товарищества носит бессрочный характер, желающий выделиться товарищ должен в соответствии со ст. 1051 ГК за три месяца подать заявление о выходе и нести имущественную нагрузку по обязательствам, которые возникли у товарищества при его участии (ст. 1053 ГК). В соответствии с п. 2 ст. 1050 ГК раздел имущества, находящегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном ст. 252 ГК. Если товарищ внес в общую собственность индивидуально-определенную вещь, ему предоставлено право требовать в судебном порядке ее возврата, однако при этом должны быть соблюдены интересы остальных товарищей и кредиторов.

Большие сложности возникают при разделе квартиры, находящейся в долевой собственности, а также при выделе из нее доли. Прежде всего необходимо ответить на вопрос, является ли квартира неделимым имуществом или же это делимое имущество, раздел которой возможен без изменения ее назначения. Существенное разъяснение, касающееся этого вопроса, имеется в постановлении Пленума ВС РФ от 24.08.93 №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В названном Постановлении указывается, что «выдел участнику общей собственности на приватизируемую жилую площадь, представляющую собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой». Пленум ВС РФ, давая это разъяснение, исходил из того, что все части квартиры, представляют собой единое целое. Раздел квартиры в натуре между сособственниками, как и выдел в натуре части квартиры, допустим лишь при технической возможности создания на ее основе двух или нескольких квартир. При определении порядка пользования квартирой отношения общей долевой собственности на эту квартиру сохраняются. На практике право общей собственности на квартиру прекращается путем ее обмена на две или более квартиры или путем ее продажи и распределения полученной платы между бывшими сособственниками. Поскольку выдел доли в натуре в общей квартире, как правило, невозможен, то выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Допускается и продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления своего права преимущественной покупки.

Заключение

Право общей собственности - это право нескольких лиц владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, которое выступает в гражданском обороте как единый объект вещных прав. Субъектами права общей собственности могут быть как физические лица, так и юридические лица и публично-правовые образования. Объектом права общей собственности по общему правилу является неделимая вещь, а на делимую вещь право общей собственности может возникнуть только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Законодательство выделяет два вида общей собственности: общая долевая собственности, когда доли каждого из участников в праве собственности определены, и общая совместная собственность, когда такие доли не определены. При этом в случае поступления имущества в собственность нескольких лиц установлена презумпция возникновения общей долевой собственности, а возникновение общей совместной собственности допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе.

Под долей участника общей долевой собственности понимается доля в праве собственности на общее имущество, а не доля в самом имуществе, так как сущность данного правового института предполагает, что правомочия каждого из сособственников распространяются на всё имущество в целом, а не на его отдельную часть. Однако участник долевой собственности имеет право требовать предоставления в его владение и пользование конкретной части общего имущества, соразмерного доле в праве собственности на него.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. При не достижении такого соглашения порядок владения и пользования может быть установлен судом. Распоряжение каждым участником долевой собственности своей долей осуществляется самостоятельно, однако при продаже доли или отчуждении ее по договору мены необходимо соблюсти нормы о праве преимущественной покупки этой доли остальными сособственниками. В случае несоблюдения этих норм, лицо, чьи права были нарушены, вправе в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей приобретателя по договору.

Особыми способами прекращения права долевой собственности является раздел общего имущества и выдел из него доли. В случае, если такой раздел повлечет за собой несоразмерный ущерб имуществу, то лицо, желающее выйти из состава участников общей собственности, имеет право на выплату ему стоимости доли другими участниками.

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ [принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.: по состоянию на 2014 г.]

2. Гражданский Кодекс РФ [федер. Закон РФ: принят Гос. Думой 21.10.1994 г.: по состоянию на 03.02.2014 г.]

Литература

1.Васькин В.В. Мустафин Р.Р. К вопросу о выделе доли в праве собственности на квартиру в натуре // Жилищное право.- 2013, №12.-С.33-35.

2.Гаврилов Э. Исключительное право, принадлежащее нескольким лицам // Хозяйство и право.- 2013, №9.- С.58-74.

3.Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция.- 2011, №2.- С.16.

4.Гончикнимаева Б. Извещение о намерении передать долю в праве общей собственности // Хозяйство и право.- 2012, №12.- С. 111-115.

5.Белов В.А. Гражданское право [том 3], Особенная часть // Учебник для бакалавров.- М.: Юрайт, 2013.1189с.

6.Гражданское право: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. - М.: Юристъ, 2014. - 719с.

7.Гражданское право [том1]: Учебник /Под ред. Н.Н. Агафонова, С.В. Артеменков, В.В. Безбах; отв. ред. В.П. Мозолин. - 2-е изд., перераб. и доп. - Москва: Проспект, 2012. - 816с.

8.Гражданское право: Учебник/ С.С. Алексеев, И.З. Аюшеева, А.С. Васильев [и др.]; под общ. ред. С.А. Степанова. - М.: Проспект; Екатеринбург: институт частного права, 2010. - 640с.

9.Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1. - 7-е изд., перераб. и доп. / В.В. Байбак, Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев [и др.]; под ред. Ю.К. Толстого. - М: Проспект, 2013. -784с.

10.Дедов Д.И. Дробные акции // Законодательство. -2013, №9.- С.51-59.

11.Козлов Р.П. Доля в общей долевой собственности: понятие и актуальные вопросы // Право и образование. -2013, №7. С.23-26.

12.Кузнецова Л.В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Журнал российского права.- 2012, №4. С.81-89.

13.Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Правоведение.- 2013, №1. С. 24-34.

14.Михеева Н. На одну акцию несколько наследников // Корпоративный юрист.- 2012, №5. С. 16-17.

15.Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М.: Статут, 2013, С.731.

16.Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2011. - 958с.

17.Сидоренко А.Д. Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право.- 2014, №4. С 8-22.

18.Скловский К.И. Дробные акции и акции в общей собственности // ЭЖ-Юрист.- 2014, №40.С11-19.

19.Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. - М.: Статут, 2013. - С365.

20.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве -М: Статут, 2012. - 893с.

21.Степанов Д.И. Дробные акции // ЭЖ-Юрист.- 2011, №32.-С.2-3.

22.Толчеев Н. Является ли извещение о преимущественном праве покупки офертой? // Российская юстиция.- 2013, №7.-С.36-40.

23.Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист,- 2012, №12.-С.37-39.

24.Фоков А.П. Правовая природа общей долевой собственности: исторические и гражданско-правовые аспекты преимущественного приобретения доли // История государства и права.- 2013, №5.-С.20-24.

25.Фоков А.П. Проблемы права общей собственности: Теоретические и практические аспекты: диссертация доктора юридических наук.-2013,-С.6-14.

26.Черных А.П. Защита преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности //Адвокатская практика. 2012,№3.-С.2-5.

27.Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон.- 2013, №6.С.15-25.

1. Гражданский Кодекс РФ [федер. Закон РФ: принят Гос. Думой 21.10.1994 г.: по состоянию на 03.02.2014 г.] ↑

2. Васькин В.В. Мустафин Р.Р. К вопросу о выделе доли в праве собственности на квартиру в натуре // Жилищное право. - 2013, №12. -С.33-35. ↑

3. Белов В.А. Гражданское право [том 3], Особенная часть // Учебник для бакалавров. - М.: Юрайт, 2013.1189с. ↑

4. Гражданское право: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. - М.: Юристъ, 2014. - 719с. ↑

5. Гражданское право [том1]: Учебник /Под ред. Н.Н. Агафонова, С.В. Артеменков, В.В. Безбах; отв. ред. В.П. Мозолин. - 2-е изд., перераб. и доп. - Москва: Проспект, 2012. - 816с. ↑

6. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1. - 7-е изд., перераб. и доп. / В.В. Байбак, Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев [и др.]; под ред. Ю.К. Толстого. - М: Проспект, 2013. -784с. ↑

7. Кузнецова Л.В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Журнал российского права.- 2012, №4. С.81-89. ↑

8. Толчеев Н. Является ли извещение о преимущественном праве покупки офертой? // Российская юстиция. - 2013, №7.-С.36-40. ↑

9. Фоков А.П. Правовая природа общей долевой собственности: исторические и гражданско-правовые аспекты преимущественного приобретения доли // История государства и права.- 2013, №5.-С.20-24. ↑

10. Кузнецова Л.В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Журнал российского права.- 2012, №4. С.81-89. ↑

11. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве -М: Статут, 2012. - 893с. ↑