Определите а) потенциальный валовый доход; б) действительный валовый доход; в) чистый операционный доход; г) коэффициент капитализации; д) оценочную стоимость объекта недвижимости

		Экономическая теория
		Решение задачи
		18 февраля 2021
		Выполнен, номер заказа №17603
		Прошла проверку преподавателем МГУ
		245 руб.

Инвестор планирует купить жилой комплекс и сдавать его в аренду. В жилом комплексе насчитывается А квартир (таблица 3). Месячная ставка арендной платы составляет в среднем по одной квартире Б р. Все арендные договора заключаются на один год. Среднегодовая оборачиваемость квартир составляет 40%. Период времени, необходимый в среднем для того, чтобы новый арендатор занял пустующую квартиру, равен одному месяцу. Одну квартиру в доме занимает управляющий, который не платит арендной платы и получает месячное вознаграждение В р. Безнадежные долги оцениваются в половину процента задолженности по арендной плате. Постоянные расходы по комплексу равны Г р., переменные -Д р на каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3% действительного валового дохода. От вложений в жилой комплекс инвестор стремится получить Е% дохода. Для финансирования сделки инвестор планирует взять кредит под Ж% годовых. Кредит покроет З% инвестиций, оставшаяся часть будет оплачена за счет собственных средств. В течение 7 лет должна быть погашена основная сумма долга и процент по ипотечному кредиту. Определите а) потенциальный валовый доход; б) действительный валовый доход; в) чистый операционный доход; г) коэффициент капитализации; д) оценочную стоимость объекта недвижимости. Показатель 21 1 Количество квартир в жилом комплексе 300 2 Месячная ставка арендной платы одной квартиры, р 17000 3. Вознаграждение управляющего в месяц, р. 22000 4 Постоянные расходы жилого комплекса тыс. р. 3500 5 Переменные расходы на одну занятую квартиру в год, р. 30000 6. Желаемый доход на инвестиции, % 15 7. Годовой процент по кредиту, % 20 8. Доля инвестиции, оплаченных за счет кредита, % 60

РЕШЕНИЕ

а) Потенциальный валовой доход  – доход, который можно получить от недвижимости, при %ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:  где  – количество квартир - арендная плата в месяц  р. б) Действительный валовой доход  – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:  – Потери Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Рассчитаем коэффициент недоиспользования  объекта недвижимости:  где – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора; Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна; На – число арендных периодов в году.  Коэффициент потерь при сборе платежей  (половина процента от арендной платы)  Потери от арендной платы квартиры, занятой управляющим:  р. Потери от недоиспользования:  р. в) Чистый операционный доход  – действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год (за исключением амортизационных отчислений):  Операционные расходы включают: - условно-постоянные; - условно-переменные, или эксплуатационные; - расходы на замещение, или резервы. Условно-постоянные расходы:  р. Условно-переменные -р на каждую занятую квартиру в расчете на год. Определим среднее число занятых квартир:  Условно-переменные расходы:  р. Расходы на замещение:  р. г) коэффициент капитализации.  где  – доля заемного капитала в инвестиции  – желаемый доход на инвестиции -ставка капитализации заемного капитала Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и определяется по таблице исходя из условий кредита.  д) оценочная стоимость объекта недвижимости:  млн. р. ОТВЕТ: