Договорные конструкции (Общие положения договора аренды).

Содержание:

Введение

Актуальность темы исследования. На сегодняшний день, договор аренды (имущественного найма) в деловой сфере выступает в виде социального взаимодействия, которое формируется на добровольно-согласительной основе. Необходимо учитывать, что в условиях рыночного развития государство не является главной и единственной организацией, ответственной за обеспечение порядка. Поскольку значительно возрастает роль юридических и физических лиц, упорядочивающих в обществе деловые отношения договорным путем, который является наиболее удобным средством социального регулирования.

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы, что выгодно для обеих сторон. Причины возникновения арендных отношений могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендатора купить необходимое имущество из-за его высокой цены. Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать в гражданский оборот имущество без перехода права собственности на него.

Современные тенденции свидетельствуют о значительном усложнении содержания арендных правоотношений, так как увеличено число объектов материального мира, которые можно сдавать аренду, значительно расширен круг участников арендных отношений и их правомочий в данной области, выделены новые виды договора аренды. Институт аренды выполняет не только функцию правового закрепления возможности собственника извлечь выгоду из своего имущества посредством передачи последнего во временное владение или (и) пользование, но и функцию определения принадлежащих сторонам правомочий и гарантий по их осуществлению.

Все вышеуказанное обуславливает актуальность исследования и необходимость дальнейшего изучения общих положений об аренде, ведь именно они применяются в различных видах договора аренды при отсутствии специальных положений.

Степень разработанности темы. Аренда является объектом исследования многих авторов, таких как С.А. Абаева, В.В. Витрянский, В.В. Васильева, Е.С. Гречихо, Г.Г. Иванов, Г.А. Корнийчук, Л.В. Криволапова, Н.С. Герасимова, В.И. Макарьева, О.М. Оглоблина, А. Смирнов, Е.А. Суханов, М.Ю. Тихомиров и др. Большинство из них, как правило, освещают отдельные виды договора аренды. В то же время противоречивость судебной практики требует выработки научных рекомендаций по совершенствованию действующих нормативных правовых актов, регулирующих арендные отношения, и таких рекомендаций пока еще недостаточно.

Объект исследования – это те общественные отношения, которые возникают при вступлении в арендные договорные отношения.

Предметом исследования является сущность договора аренды, специфика его элементов и особенности содержания.

Основной целью исследования является проведение комплексного анализа понятия, элементов и содержания договора аренды и на основе судебной практики определение тенденций правового регулирования в данной сфере.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

• определить правовую природу договора аренды на основе анализа его легального определения;
• выявить характерные особенности указанного договора;
• исследовать существенные и иные условия договора аренды (общие требования);
• определить возможные (необходимые) требования к форме договора аренды;
• определить правовой статус субъектов договора аренды;
• изучить особенности содержания данного договора.

Гипотеза исследования: к любой разновидности арендных отношений и спорам, возникшим при его нарушении или расторжении (изменении), применяются как нормы ГК РФ, так и иного законодательства. Поэтому необходимо правильное установление правовой квалификации как самого правоотношения, так и его разновидности в целях определения конкретных норм, подлежащих применению.

Нормативная база исследования включает в себя Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ, Кодекс торгового мореплавания РФ, Земельный кодекс РФ, ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и др.

Теоретическая база исследования представлена трудами таких авторов как Абаева С.А., Васильева В.В., Витрянский В.В., Гречихо Е.С., Оглоблина О.М., Степнов С.А., Тихомиров М.Ю. и др.

Методологическая база исследования. Теоретико-методологическую основу исследования составляет общенаучные методы (историко-логический, системно-аналитический), а также такие специальные методы, как исторический, формально-юридический, структурно-функциональный.

Эмпирическую базу исследования составили решения и материалы Высшего Арбитражного Суда РФ.

Практическая значимость исследования определяется тем, что проведенное исследование базируется на самых последних изменениях в данной сфере и подтверждено материалами судебной практики.

Структура работы детерминирована выдвинутой целью и поставленными задачами и состоит из введения, двух глав, заключения, глоссария, списка использованных источников, списка сокращений и приложений.

В первой главе проанализированы общие положения договора аренды в российском законодательстве. Во второй главе дан правовой анализ порядка и особенностей заключения, исполнения и прекращения договора аренды.

Глава 1 Общие положения договора аренды

1.1 Юридическая природа договора аренды

Прежде чем начать анализ становления договора аренды как гражданско-правового обязательства, необходимо дать его современное легальное определение, содержащееся в статье 606 Гражданского кодекса РФ [3]: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Анализ законодательной базы по вопросам правового регулирования договора аренды показывает, что существует несколько терминов, обозначающих правовую форму этих отношений: «аренда», «имущественный наем», «прокат», «лизинг».

Если говорить о первых двух, то на сегодняшний день в гражданском законодательстве «аренда» и «имущественный наем» существуют как синонимы. Употребление в литературе и нормативных правовых актах то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов договоров, сколько со сложившейся практикой их применения в определенных сферах, отмечает О.Н. Садиков [21, С. 187]. Гражданским законодательством эти понятия поставлены на одну ступень, юридическую силу имеет и понятие аренда, и понятие имущественный найм, что закреплено статьей 606 Гражданского кодекса РФ, которая была процитирована ранее.

Единственным исключением правового разграничения аренды и найма проводится лишь в отношении жилых помещений. Так, договор найма жилого помещения выделен как самостоятельный вид договора и регламентирован нормами главы 35 ГК РФ. При этом нанимателем будет именно гражданин, а цель использования жилого помещения - проживание в нем. В случае же, если жилое помещение сдается юридическому лицу с условием его использования для проживания, его отношения с арендодателем будут строиться по правилам договора аренды (п.2 ст. 671 ГК РФ).

Для выявления признаков договора аренды необходимо снова обратиться к его легальному определению: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, доходы и продукция, ставшие результатом использования арендованного имущества поступают в собственность арендатора, что соответствует и общему правилу статьи 136 ГК РФ о том, что лицо, использующее имущество на законных основаниях (а арендатор именно таковым и является), обладает правом собственности на поступления, полученные в результате такого использования.

На основе этой статьи и можно выделить основные признаки договора аренды:

• передача арендодателем арендатору имущества во временное владение и пользование или только временное пользование;
• передача имущества за плату.

Договор аренды, считает Е.А. Суханов, - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного пользования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества [26, С. 368].

Цель такого договора - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Как утверждают А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, то, что в ч.1 ст. 606 ГК РФ указывается не только на временное пользование, но также и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда. Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные (допустим, отмечает А.П. Сергеев, сервитуты), так и обязательственные (например, права пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему). Поэтому, считает вышеуказанный автор, надо четко представлять особенности временного пользования арендатора [17, С. 165].

Выясняя юридическую природу договора аренды по действующему законодательству, необходимо отметить, что правомочия арендатора обеспечиваются вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК РФ) и соответственно в этой части приравниваются к правам вещного характера (приложение А).

В регулировании арендных отношений Гражданский кодекс РФ является актом прямого действия, но также предусматривает возможность применения в определенных случаях и других законодательных, иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений. Так, в п. 2 ст. 607 ГК РФ определено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Правовая регламентация арендных отношений носит развернутый характер: договору аренды в ГК РФ посвящена специальная глава (гл. 34), которая включает в себя 65 статей и содержит общие нормы, применимые ко всем видам аренды, и специальные правила, относящиеся к конкретным видам этого договора (аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, аренда транспорта и т.д.).

Договор аренды имеет пять основных видов: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Вышеуказанные виды договоров аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК РФ). Следовательно, в первую очередь подлежат применению специальные правила о договоре соответствующего вида, а по вопросам, не урегулированным специальными правилами, применяются общие положения об аренде в сочетании с общими нормами ГК об обязательствах.

Использованные на практике договоры, подчиняясь общим правилам об аренде, имеют особенности, отражаемые в специальных нормах. Они касаются регулирования арендных отношений, важную роль для которой имеет отнесение имущества к движимому и недвижимому. В зависимости от установления данного фактора решается вопрос о необходимости государственной регистрации договора (для недвижимого имущества она, как правило, является обязательной), о порядке расторжения договора, если он заключается без указания срока действия.

Необходимо отметить, ГК РФ известны отдельные виды договоров аренды и аренда отдельных видов имущества (п.3 ст. 610, п.3 ст. 611, ст. 625 ГК РФ) (приложение Б). Однако необходимо отметить, что проводимое в ГК РФ разграничение является не очень удачным и в определенной мере спорным.

Отсутствие единого критерия приводит к тому, что аренда некоторых вещей одновременно может подпадать под регулирование противоположных по содержанию положений закона. Например, автомобиль может быть предметом договора проката (§ 2 глава 34 ГК РФ), договора аренды транспортных средств без экипажа (§ 3 глава 34 ГК РФ) и договора финансовой аренды (лизинга) (§ 6 глава 34 ГК РФ). В таких случаях установление специальных правил, подлежащих применению к конкретному правоотношению, должно производиться исходя из имеющихся условий данного договора, свидетельствующих о намерениях сторон и соответствие этих условий требованиям того или иного параграфа главы 34 ГК РФ.

1.2 Характерные черты договора аренды

Как показал проведенный анализ, результаты которого отражены в предыдущем параграфе, договор аренды является самостоятельным типом гражданско-правового договора, что позволяет выделить характерные особенности его правовой регламентации.

Это договор по передаче имущества, сопровождаемый переходом правомочий владения и пользования имуществом иному лицу (не его собственнику) на определенный период времени без перехода самого права собственности, включая обязательную третью составляющую - правомочие распоряжения в широком смысле этого слова (определение юридической судьбы имущества, включая его продажу, уничтожение, передачу по наследству и т.д.). Данный признак позволяет отграничивать аренду от купли-продажи, мены, дарения.

Это договор, правовая регламентация которого очень обширна и построена по принципу выделения сначала общих положений, а затем уже и особенностей каждой его разновидности. При этом следует указать на то, что большинство норм о договоре аренды носят диспозитивный характер и не умаляют принципа свободы договора.

В гражданском законодательстве отсутствует единый критерий, позволяющий классифицировать разновидности договора аренды. Например, договор проката выделен исходя из особенностей своего субъектного состава и целей использования имущества - арендодателем признается только предприниматель, а цель использования имущества должна носить только потребительский характер. Договор лизинга (финансовой аренды) выделен ввиду присутствия в лизинговых отношениях третьего лица - продавца имущества, передаваемого в аренду. Выделение договора аренды предприятия обусловлено самим предметом договора - предприятия как имущественного комплекса с особым правовым режимом.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Общепринято считать договор аренды консенсуальным договором, поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось. На практике встречаются случаи, когда арендодатель требует исполнения обязательств арендатором, не исполнив свои обязательства в полной мере. Согласно статье 307 ГК РФ одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги), а кредитор имеет право потребовать от должника исполнения его обязанности.

Несомненно, договор аренды является возмездным договором, поскольку наниматель обязан уплачивать определенное вознаграждение арендодателю, даже если конкретный его размер не оговорен договором. Возмездность проявляется не только в уплате какой-либо денежной суммы, но и встречном предоставлении вещи, выполнении работ, оказании услуг и т.п.

Иногда, заключая договор аренды помещения с некоммерческими организациями, арендодатель освобождает их от арендной платы на какой-либо промежуток времени или даже на весь срок действия договора, либо устанавливая арендную плату в размере, покрывающем расходы на содержание передаваемого объекта.

В тех же ситуациях, когда в условиях договора закреплено освобождение от наемной платы, можно говорить об отсутствии арендных отношений, даже если производится возмещение коммунальных расходов: имеет место договор ссуды, возлагающий на ссудополучателя по общему правилу обязанность по содержанию имущества (ст. 695 ГКРФ). При внесении платы за содержание вещи ссудодателю происходит «сочетание различных по своей природе договоров - договора по безвозмездной передачи имущества в пользование и договора на возмездное оказание услуг».

Так, в постановлении ФАС Московского округа указано: «...Спорные правоотношения возникли у сторон в связи с неисполнением ответчиком договора от 5.06.2002 N 095/170, согласно которому он получил авиадвигатель на безвозмездной основе. Ссылка ответчика на то, что данный договор является договором аренды противоречит статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой имущество может быть сдано в аренду за плату.

Выводы арбитражного суда первой инстанции и апелляционной инстанции о применении норм права соответствуют установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам...» [30]

Договор аренды - это взаимный договор, так как «праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества».

Следует отметить, что закон допускает существование договоров аренды как исключительно связанных с пользованием имущества, так и направленных на владение и пользование вещью. Также в связи с возможностью передачи правомочий пользования и владения не в полном объеме, допускается совместное владение и пользование вещью.

Таким образом, можно сделать вывод, что арендные отношения по существу являются практическим применением «расщепления» права собственности, при котором возникают два вида права: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по истечении срока арендного договора) и право арендатора на владение и пользование объектом в течение срока аренды.

1.3 Условия договора аренды в России

Анализ законодательства показывает, что к существенным условиям договора относятся условия о его предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Важное практическое и теоретическое значение имеет вопрос о предмете договора аренды. Под предметом в широком смысле слова понимают то, по поводу чего заключен конкретный договор. Применительно к аренде им традиционно признается тот объект материального мира, который передается во временное владение и пользование, либо во временное пользование (приложение В).

Поскольку сдача в аренду - это элемент гражданского оборота, поэтому изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных правил. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам или целей использования.

Однако здесь следует указать на особенности объекта аренды. Исходя из статьи 607 ГК РФ в качестве объекта аренды могут выступать только непотребляемые вещи, т.е. те, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Следовательно, объектом аренды не могут быть имущественные права, денежные средства, продукты питания, топливо и т.д.

В аренду также не могут быть переданы следующие объекты:

а) доли в праве. Невозможность аренды данной категории объясняется прежде всего тем, что доля в праве не является материальной субстанцией - вещью. В аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них. Заключение договора аренды доли в праве без выдела ее в натуре является превышением полномочий по распоряжению объектом общей долевой собственности и влечет ничтожность договора;

б) акции. Акции, являясь именными эмиссионными ценными бумагами, существуют в бездокументарной форме. А коль скоро так, то акция, не являясь вещью, уже исключительно в силу данного обстоятельства не может выступать объектом договора аренды;

в) доли участника в уставном капитале. Доля в уставном капитале общества, хотя и не поименована в ст. 128 ГК в качестве объекта гражданского права, по сути им является. Сказанное относительно акций в равной степени можно распространить и на долю в уставном капитале.

Таким образом, объектами аренды могут выступать:

• земельные участки;
• обособленные природные объекты;
• предприятия и другие имущественные комплексы;
• здания, сооружения, нежилые и жилые помещения;
• оборудование;
• транспортные средства;
• инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи.

Согласно норме п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Эти документы являются неотъемлемой частью договора, например, акт приема-передачи. Условие о предмете договора может содержаться в поэтажных планах, схемах и экспликациях, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды. Более того, при передаче объекта аренды в самом договоре или акте приема-передачи необходимо не только подробно описать имущество, но и его техническое состояние, включая выявленные недостатки. При аренде отдельных видов имущество составление передаточного акта является обязательным (ст. 655 ГК РФ применительно к аренде зданий и сооружений).

При этом несоответствие характеристик объекта, указанных в договоре, характеристикам объекта, фактически переданного в аренду, свидетельствует о незаключенности договора, что подтверждается судебной практикой: «...Учитывая, что предметом спорного договора аренды является имущество, которое не может быть индивидуализировано и выделено из состава другого недвижимого имущества, соответственно, требования статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации о предмете договора аренды не соблюдены, договор аренды от 29.10.2007 N 02-01-1199 правомерно признан судом незаключенным» [29]

Для отдельных видов договора аренды в законодательстве России установлены дополнительные существенные (необходимые) условия, нарушение которых влечет за собой недействительность договора. Для договора аренды зданий и сооружений таким существенным условием является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ), при отсутствии условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

Поскольку договор аренды является возмездным выплата арендной платы признается обязательным требованием данного договора, однако, по общему правилу, конкретный размер наемной платы может быть и не указан в договоре, а определяется по условиям п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Для определения порядка и сроков внесения арендной платы в этих случаях используются порядок и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

В отличие от этого общего правила в соответствии со статьей 654 ГК РФ для договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы должен быть предусмотрен в договоре под угрозой признания договора незаключенным.

Для договора аренды участков лесного фонда размер арендной платы признается существенным (необходимым) условием. Помимо него в соответствии со статьей 33 Лесного кодекса РФ в договоре аренды участков лесного фонда должны быть также указаны такие существенные условия как: границы участка лесного фонда; виды лесопользования; объем (размер) лесопользования; срок аренды; порядок внесения арендной платы; обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводства лесов; порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ; иные условия, предусмотренные лесным законодательством РФ и определенные по усмотрению сторон.

Как видно из приведенного перечня, существенным условием договора аренды участка лесного фонда является наряду с другими и срок аренды, что нехарактерно для других видов договора аренды.

Что касается срока аренды, то, договор аренды может быть заключен как на определенный срок (п.1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи).

Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. При этом срок действия договора аренды определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года признается равным году.

При этом срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.

Статья 610 ГК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Необходимо отметить, что отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, даже «вечно».

Законами РФ для отдельных видов договора аренды и аренды отдельных видов имущества могут вводиться максимальные сроки аренды. Так, например, в отношении договора проката установлен максимальный срок договора - один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ). В соответствии со ст. 14 ВК РФ 5 предельный срок предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем 20 лет, участки лесного фонда могут передаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет (п. 3 ст. 72 ЛК РФ 4).

При заключении договора аренды на срок, превышающий установленный в законе, договор считается заключенным на предельный срок, а при истечении этого предельного срока договор автоматически прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, в результате проведенного исследования можно сделать несколько выводов: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом на сегодняшний день в гражданском законодательстве «аренда» и «имущественный наем» существуют как синонимы.

Глава 2 Специфика заключения, исполнения и прекращения договора аренды

2.1 Форма договора аренды

Применительно к договорам аренды формы таких сделок традиционны – может использоваться устная, простая письменная и нотариальная форма договора (каждая со своими особенностями).

Статья 609 ГК РФ снова подтверждает общее правило о письменной форме договора в случаях, когда хотя бы одна из сторон – юридическое лицо (приложение Г). Между физическими же лицами договоры аренды должны заключаться в письменной форме на срок аренды более 1 года.

Следует обратить внимание, что независимо от срока, на который заключается договор аренды, а также от того, кто является сторонами договора, в письменной форме должны заключаться следующие договоры:

• аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ);
• аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 650 ГК РФ);
• аренды предприятий (п. 1 ст. 658 ГК РФ);
• проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ);
• аренды участков лесного фонда (ч.2 ст. 32 Лесного кодекса РФ.) и др.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор считается заключенным с момента получения отправителем оферты акцепта. В то же время для договоров, подлежащих государственной регистрации, момент внесения записи в государственный реестр будет считаться датой его заключения (п. 3 т. 433 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ заключение договора аренды в письменной форме означает, что должен быть составлен определенный документ, выражающий содержание данной сделки и подписанный лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Если говорить о последствиях несоблюдения формы договора аренды, то по общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора аренды не влечет его недействительность, а только усложняет разрешение споров: при их возникновении стороны лишены возможности ссылаться на показания свидетелей согласно п. 1 ст. 162 ГК РФ, но вправе будут предоставить письменные и другие доказательства. Недействительность договора аренды вследствие несоблюдения требований к ее форме возможна лишь в тех случаях, когда это прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Пример - договор аренды зданий и сооружений, а также предприятий признается недействительным, если не соблюдена его письменная форма (п. 1 ст. 651 ГК РФ и п. 3 ст. 658 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Основания, порядок и ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлены ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ [12]. При этом необходимо упомянуть, что недвижимые вещи включают в себя земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Сторонам договора аренды необходимо знать о том, что срок действия договора аренды нежилых помещений начинает течь не со дня передачи имущества в пользование, а с даты регистрации договора. Если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее проведения, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона, необоснованно уклонявшаяся от ее осуществления, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3, 4 ст. 165 ГК РФ).

Исследование договора аренды было бы неполным без рассмотрения вопросов об участниках договорных отношений и предъявляемых к ним требованиях. Особенности субъектного состава влияют и на форму договора и на многие его существенные условия.

Сторонами (субъектами) в договоре аренды (имущественного найма) выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. При этом сдача имущества в аренду является одним из способов реализации арендодателем принадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество, а именно правомочия распоряжения (определения юридической судьбы имущества: отчуждать в собственность другим лицам, отдавать в залог и обременять другими способами и т.п.).

Определение того, кто является собственником недвижимого имущества, можно осуществить по выписке из Единого государственного реестра прав, в которой содержится описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником.

Анализируя характер таких специальных полномочий, следует, в первую очередь, исходить из вида вещного права, на котором лицо обладает имуществом и его организационно-правовой формой. Исходя из этого к иным лицам, управомоченным законом сдавать имуществ в аренду, можно отнести, в первую очередь, субъекта права хозяйственного ведения: это государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества в соответствии со статьей 295 ГК РФ они могут осуществлять свое право по сдаче внаем только с согласия собственника имущества в лице его уполномоченного органа, а в отношении движимого имущества договор аренды может заключаться без согласия собственника на срок не более 1 года.

Арендатором является лицо, которое заинтересовано в получении имущества в пользование и по общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Однако они могут быть предопределены особым правовым режимом имущества, сдаваемого в аренду, например, имущества, ограниченного в гражданском обороте, подчеркивает Ф.А. Богацкий [14, С.109]. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.

По С.А. Абаевой, арендаторами могут быть граждане и юридические лица РФ, иностранные граждане и юридические лица. Арендаторы независимо от форм собственности могут образовывать различные ассоциации, союзы, концерны и другие объединения, финансировать их деятельность и свободно выходить из них согласно принятым уставам [13, С.79].

2.2 Права и обязанности по договору аренды и последствия их нарушения

Содержание договора аренды составляют права и обязанности сторон. В связи с этим, обращая внимание на понятие договора аренды как соглашения, обратим внимание на то, что права и обязанности арендодателя и арендатора по своей природе не одинаковы, а по этому они должны быть взаимосвязанными, взаимообусловленными, дабы достичь определенный правовой результат.

Необходимо обратить внимание на существование двух способов формулирования арендодателем и арендатором правила их поведения: выработка собственного варианта правила либо принятие варианта, предложенного законодателем в диспозитивной правовой норме. Что касается императивных норм, то они, по замечанию В.В. Витрянского “устанавливают правила, которые должны соблюдаться участниками имущественного оборота, и находятся за рамками понятия “договор”[16, С.90].

Так, в отношении обязанностей арендодателя следует согласиться с мнением Агафоновой М.Н. что «первейшей его обязанностью является предоставление нанимателю имущества, обусловленного договором».

Предоставление может состоять в передаче имущества арендатору во владение и пользование, либо только в пользовании нанятым имуществом. Передачей вещи считается указание места нахождения, символичное действие (например, передача ключей). Предоставление вещи является важнейшим фактором нормального развития арендного обязательства.

Новеллой гражданского законодательства является то, что арендатор должен обнаружить недостатки имущества во время его осмотра или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Это направлено на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.

В данном случае речь идет о явных недостатках, определение которых не требует специальных познаний и возможно при обычном осмотре получаемых в аренду вещей. Следовательно, на арендатора возлагается не менее значимая обязанность - осмотреть передаваемое имущество на предмет наличия (отсутствия) каких-либо недостатков. Если имущество, являющееся объектом аренды, имеет видимые (явные) недостатки, которые могли быть обнаружены путем визуального осмотра, то отсутствие замечаний арендатора при приемке может привести к неблагоприятным последствиям в дальнейшем.

Предоставление имущества должно производиться в срок, указанный в договоре аренды, а если он в нем не определен, то в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Под разумным сроком в литературе понимается реально выполнимый срок. К примеру, если для договора проката передача вещи может иметь место практически сразу за заключением договора, то для аренды, предусматривающей получение имущества со склада арендодателя, срок увеличивается на время оформления передачи вещи. Л.В. Соцуро отмечает, что разумный срок в объеме не более тридцати дней со дня предъявления требования исполнения обязательства устанавливается применением систематического приема толкования норм права. Пункт 2 ст. 819 ГК РФ корреспондирует с п. 2 ст. 810 ГК РФ, т. е. п. 2 ст. 819 ГК РФ прямо отсылает к правилам, изложенным в п. 2 ст. 810 ГК РФ. Сопоставляя отмеченные нормы права, получаем понятие разумного срока - не более тридцати дней [25, С.80].

Важной обязанностью арендодателя (наймодателя) считается обязанность по обеспечению нанимателю (арендатору) возможности оптимально использовать арендованное имущество. Эта обязанность имеет многогранный характер.

Обязанность арендодателя обеспечить возможность арендатору нормально использовать арендованное имущество включает в себя требование к арендодателю не препятствовать арендатору в пользовании имуществом, а в случае, когда аренда не сопряжена с владением вещью, должен совершать активные действия, необходимые для нормального пользования имуществом (например, обеспечивая допуск в определенное время).

На арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта и содержанию сданного внаем имущества.

Такой ремонт состоит «в замене и восстановлении основных составных частей элементов вещи в связи с их износом и разрушением» и имеет целью сохранение целостности вещи и ее стоимости. Перечень работ, относимых к капитальным работам, определяется в отношении различных объектов с учетом существующей нормативно-технической документации, как правило, по соглашению сторон. В связи с этим, в спорных случаях, возможно, передать рассмотрение вопроса о характере и объеме ремонта в соответствующий суд. Невыполнение обязанности арендодателем по осуществлению капитального ремонта приводит к возникновению у арендатора права по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; или потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Дополнительной обязанностью арендодателя в исключительных случаях является обязанность по страхованию. В частности, по договору фрахтования на время он должен застраховать транспортное средство и (или) застраховать ответственность за ущерб, который может быть причинен третьим лицам в связи с его эксплуатацией, если это страхование необходимо в силу закона или договора (ст. 637 ГК РФ).

Обязанности арендодателя по предоставлению вещи в надлежащем состоянии, по предупреждению о правах третьих лиц на арендованное имущество, по невоспрепятствованию пользованию имуществом носят императивный характер, как и предоставление экипажа и содействие в защите прав. Остальные обязанности входят в число диспозитивных и могут по соглашению сторон быть возложены на арендатора.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды в случаях существенного нарушения договора арендодателем. Так, сдача имущества в субаренду без разрешения арендодателя является существенным нарушением договора и достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды (приложение Д).

Среди обязанностей арендатора необходимо назвать обязанность принять имущество от арендодателя. Это «кредиторская обязанность, являющаяся условием выполнения обязанности должника по передаче имущества».

Несвоевременная приемка имущества влечет последствия, установленные статьей 406 ГК РФ: арендодатель получает право на возмещение убытков, вызванных просрочкой арендатора в приемке имущества.

Приемка нанятого имущества подразумевает не просто получение объекта аренды во временное владение и пользование, но и проведение осмотра имущества или проверку его исправности, а в необходимых случаях также подписания документа о передаче объекта (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Главным основным правом арендатора является право пользоваться объектом аренды, но одновременно в его обязанность входит надлежащее пользование арендованной вещью.

В то же время у арендатора достаточно широкие возможности использования арендуемого имущества. Так, по общему правилу, с согласия арендодателя арендатор вправе сдавать такое имущество в субаренду, оформлять перенаем (передачу своих прав и обязанностей по договору другому лицу), предоставлять его в безвозмездное пользование, закладывать арендные права, а также вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Согласие арендодателя в таких случаях отражается или непосредственно в самом договоре или дополнительном соглашении к нему. Следовательно, согласие арендодателя может быть выражено самым разнообразными способами - как начиная от отдельного письменного разрешения, так и заканчивая письменной распиской, учиняемой на самом договоре субаренды. Единственно, согласие арендодателя не может быть выражено устно. К такому действию (выражение согласия) должны применяться нормы Кодекса о форме сделок (ст. 158, 160, 162 ГК).

Важно отметить, что заключение договора представляет собой совершение распорядительных действий в отношении имущества. Ограниченный объем правомочий распоряжения арендодатель передает вместе с правомочием пользования и, во многих случаях, владения. В связи с этим, арендатор с согласия арендодателя вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование и т.п. (п. 2 ст. 615 ГК РФ), что было указано ранее.

В случае, когда у арендатора исчезает потребность в пользовании нанятым объектом или его части, но расторжение договора по ряду причин нецелесообразно, наилучшим выходом для нанимателя является передача объекта аренды в пользование третьим лицам с сохранением за собой прав и обязанностей по отношению к арендодателю.

Договор субаренды не должен предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор, более того в ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ прямо указано, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

При этом, если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя

Особенностью отношений, связанных с выкупом арендованного имущества, является то, что вещь считается переданной арендатору-покупателю с момента установления сторонами условия о выкупе (см. п. 2 ст. 224 ГК), а право собственности на вещь переходит к арендатору-покупателю после выполнения им обязанности покупателя по оплате цены (см. ст. 491 ГК).

Необходимо отметить, что в некоторых случаях законодательно установлены запреты на сдачу имущества в поднаем. Подобное ограничение установлено в отношении вещей, взятых в прокат (п. 2 ст. 631 ГК РФ), участков лесного фонда.

Из обязанности по надлежащему пользованию нанятой вещью вытекает обязанность по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, проведение за свой счет текущего ремонта и несению расходов на содержание.

Эти обязанности установлены в п. 2 ст. 616 ГК РФ. Они тесно переплетены между собой. Поддержание арендованного имущества в надлежащем, исправном состоянии означает «необходимость его постоянного обслуживания, вытекающего из назначения имущества, соблюдения требований по пользованию и хранению имущества (например, замена масла в автомобиле, кормление животных, поддержание необходимой температуры и уборка нежилых помещений и т.д.)» [20, С. 470]. Речь идет о такой «физической исправности арендованного имущества, которую можно поддержать без прекращения его использования по назначению». Достигается она путем проведения периодических осмотров нанятой вещи, регулировкой и подгонкой ее составных частей.

Текущий ремонт состоит в систематическом проведении работ по предотвращению преждевременного износа имущества и по устранению естественных поломок и неисправностей (например, замена ремней генератора в двигателе автомобиля, ремонт полов в здании, починка замков в дверях и т.д.). Текущий ремонт включает побелку, покраску имущества, оклейку обоями стен в здании и т.д., в связи с чем эти работы, выполняемые по необходимости, следует отличать от неотделимых улучшений имущества (ст. 623 ГК).

Одной из основных обязанностей арендатора является обязанность по своевременному внесению платы за пользование нанятым объектом (арендную плату). Эта обязанность указана в статье 614 ГК РФ.

Помимо порядка, условий и срока внесения арендной платы в Гражданском кодексе РФ применяется также понятие «размер» и «форма (вид)» арендной платы, что возможно определить в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Если договором аренды не установлено иное, то плата должна рассчитываться и выплачиваться с момента передачи объекта арендатору с учетом правила статьи 406 ГК РФ «Просрочка кредитора». В тех случаях, когда необходимо составление акта о передаче арендованного объекта, ориентиром может служить дата составления такого акта. Взиматься арендная плата должна до возврата объекта найма либо гибели или утраты его не по вине арендатора.

Как правило, арендная плата вносится вне зависимости от факта пользования вещью и от того, как она эксплуатируется. Недостаточно активное применение арендатором (нанимателем) имущества не освобождает его от уплаты арендных платежей в полном объеме, несмотря на то, что в этом случае происходит меньший износ имущества.

Согласно п.3 ст. 614 ГК РФ один раз в год сторонами может быть изменен размер арендной платы. Поэтому в зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону.

Законодательством предусмотрены также случаи, когда размер арендной платы может быть уменьшен по требованию арендатора в одностороннем порядке. Во-первых, когда условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Примером могут служить явления стихийного характера (наводнения, заносы, пожары), военные действия. Во-вторых, при обнаружении арендатором недостатков, ответственность за которые несет арендодатель (п. 1 ст. 612 ГК РФ). В-третьих, когда арендатор не поставлен в известность арендодателем об обременении объекта аренды правами третьих лиц (ст. 613 ГК РФ). В-четвертых, в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель в соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд. Представляется справедливым отнести эту ситуацию к разовой мере оперативного воздействия, которую арендодатель вправе применить при существенном нарушении сроков платежей.

Кроме того, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ требовать досрочного расторжения договора, указывает М.Е. Мещерякова [22, С.72]

По окончании срока действия договора аренды, а если он заключен без указания срока, то по истечении установленного законом или договором срока, после предупреждения контрагентом об отказе от договора, арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

Возврат представляет собой передачу имущества от арендатора обратно арендодателю. Он совершается, как правило, с соблюдения тех же требований, что и предоставление имущества арендатору (нанимателю).

Вещь возвращается со всеми принадлежностями и документами, которые были переданы вместе с ней. Передача производится в месте, указанном договором или правовыми актами. На практике, во многих случаях, возврат движимого имущества производится арендатором в месте нахождения арендодателя, т.е. кредитора. Поскольку сомнительно признание такого положения в качестве обычая делового оборота, то необходимо в законодательном порядке установить данный порядок возврата для ряда договоров аренды, в частности, для проката.

Если наниматель не возвратил арендованное имущество или возвратил его позже установленного срока, то арендодатель имеет право потребовать внесение арендной платы за все время просрочки (ч. 2 ст. 622 ГК РФ). Если имущество возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки (ст. 393 ГК РФ).

Арендатор надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок (ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды. Т.е. при заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

И в заключение нельзя не рассмотреть особенности изменения и расторжения договора аренды. Соглашение об этом совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК РФ). Обращаться в суд с требованием изменить или расторгнуть договор следует только после того, как получен отказ одной из сторон на предложение изменить или расторгнуть договор, либо если ответ так и не был получен в срок, указанный в предложении (если срок не определен, то в течение 30 дней). Однако данная обязанность снимается с арендодателя, если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд.

Расторгнуть заключенный договор аренды можно несколькими способами. Статья 450 Гражданского кодекса РФ предоставляет три варианта:

- по соглашению сторон;

- по решению суда, если того требует одна из сторон, в случаях, если контрагенты существенно нарушили условия договора;

- в других случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или самим договором.

Заключение

Проведенный комплексный анализ особенностей правовой регламентации договора аренды позволил сделать несколько обобщающих выводов.

Согласно легальному определению по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом на сегодняшний день в гражданском законодательстве «аренда» и «имущественный наем» существуют как синонимы. Единственным исключением правового разграничения аренды и найма проводится лишь в отношении жилых помещений.

К любой разновидности арендных отношений и спорам, возникшим при его нарушении или расторжении (изменении), применяются как нормы ГК РФ, так и иного законодательства. Поэтому необходимо правильное установление правовой квалификации как самого правоотношения, так и его разновидности в целях определения конкретных норм, подлежащих применению.

Характерные черты договора аренды вытекают из самого определения и состоят в следующем – это: а) передача арендодателем арендатору имущества во временное владение и пользование или только временное пользование; б) срочный договор, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю; в) консенсуальный договор - поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось; г) возмездный договор - поскольку наниматель обязан уплачивать определенное вознаграждение арендодателю, даже если конкретный его размер не оговорен договором; д) взаимный договор - так как праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества.

Существенным условием договора аренды признается его предмет – непотребляемые вещи, т.е. те, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, оборот которых разрешен: земельные участки; обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы; здания, сооружения, нежилые и жилые помещения; оборудование; транспортные средства; инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи.

Применительно к договорам аренды формы таких сделок традиционны – может использоваться устная, простая письменная и нотариальная форма договора, использование которых регламентировано ст. 609 ГК РФ. Данная статья подтверждает общее правило о письменной форме договора в случаях, когда хотя бы одна из сторон – юридическое лицо. Между физическими же лицами договоры аренды должны заключаться в письменной форме на срок аренды более 1 года. Независимо от срока, на который заключается договор аренды, а также от того, кто является сторонами договора, в письменной форме должны заключаться следующие договоры: аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ); аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 650 ГК РФ); аренды предприятий (п. 1 ст. 658 ГК РФ); проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ); аренды участков лесного фонда (ч.2 ст. 32 Лесного кодекса РФ.) и др. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Сторонами (субъектами) в договоре аренды (имущественного найма) выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие и не коммерческие организации, административно-территориальные и муниципальные образования.

Содержание договора аренды составляют права и обязанности сторон.

Обязанности арендодателя: а) предоставление нанимателю имущества, обусловленного договором; б) обеспечение нанимателю (арендатору) возможности оптимально использовать арендованное имущество; в) проведение капитального ремонта и содержанию сданного внаем имущества; г) страхование (в отдельных случаях).

Права арендодателя на: а) своевременное получение арендных платежей; досрочное расторжение договора аренды при существенных нарушениях условий договора арендатором; получение имущество в том состоянии, в котором оно было при его передаче по договору аренды по истечении договора аренды.

Обязанности арендатора: а) принятие имущества от арендодателя; б) обнаружение недостатков имущества во время его осмотра или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду; в) надлежащее пользование арендованной вещью; г) поддержание имущества в надлежащем состоянии, проведение за свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание; д) своевременное внесение платы за пользование нанятым объектом; е) возврат арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Права арендатора: а) пользоваться объектом аренды; б) с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование и т.п.

Таким образом, институт аренды выполняет не только функцию правового закрепления возможности собственника извлечь выгоду из своего имущества посредством передачи последнего во временное владение или (и) пользование, но и функцию определения принадлежащих сторонам правомочий и гарантий по их осуществлению. При этом оптимальным может быть признано более широкое использование участниками соглашения диспозитивных норм для фиксации в самом договоре всех видов обременения объекта аренды правами третьих лиц, распределения затрат по содержанию арендуемого имущества и др.

Список использованных источников

	Конституция Российской Федерации Текст: принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. (с изм. от 30.12.2008 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 4. - Ст. 445.
	Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) [Текст]: кодекс от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 27.07.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.
	Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) [Текст]: кодекс от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (с изм. от 08.05.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
	Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: кодекс от 04.12.2006 г. № 200-ФЗ (с изм. от 29.12.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.
	Водный кодекс Российской Федерации [Текст]: кодекс от 03.06.2006 г. № 74-ФЗ (с изм. от 28.12.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381.
	Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации [Текст]: кодекс от 07.03.2001 г. № 24-ФЗ (с изм. от 05.04.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 11. - Ст. 1001.
	Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации [Текст]: кодекс от 30.04.1999 г. № 81-ФЗ (с изм. от 22.11.2010 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 18. - Ст. 2207.
	Воздушный кодекс Российской Федерации [Текст]: кодекс от 19.03.1997 г. (с изм. от 05.04.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 12. - Ст. 1383.
	Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: кодекс от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (с изм. от 29.12.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. - № 44. - Ст. 4147.
	О государственных и муниципальных унитарных предприятиях [Текст]: федеральный закон от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ (с изм. от 02.07.2010 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 48. - Ст. 4746.
	О финансовой аренде (лизинге) [Текст]: федеральный закон от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ (с изм. 08.05.2015 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.
	О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (с изм. от 29.12.2010 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
	Абаева, С.А. Аренда недвижимости и транспорта [Текст] / С.А. Абаева. – М.: Проспект, 2016. – 256 с. – ISBN 5-482-056891-7.
	Богацкий, Ф.А. Форма и срок как составные элементы договора аренды зданий и сооружений в российском гражданском праве [Текст]: Вестник Калининградского юридического института МВД России. – Калининград: Калининградский юридический институт МВД Российской Федерации, 2008. – ISSN 1993-7970. 2008, № 2-1, С. 109-116.
	Васильева, В.В. Договор аренды: юридические аспекты [Текст] / В.В. Васильева. – М.: ГроссМедиа, 2014. – 200 с. – ISBN 978-5-476-00503-2.
	Витрянский, В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг [Текст] / В.В. Витрянский. – М.: Статут, 2014. – 304 с. – ISBN 5-8354-0061-6.
	Гражданское право [Текст]: учебник / А.П. Сергеев [и др.]. В 3 т. Т. 2. - 4-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2015. - 848 с. – ISBN 978-5-482-02055-5.
	Гречихо, Е.С. Договор аренды (имущественного найма) [Текст] / Е.С. Гречихо. – М.: Эксмо, 2015. – 160 с. – ISBN 5-699-12302-4.
	Иванов, Г.Г. Комментарий к Кодексу торгового мореплавания Российской Федерации [Текст] / Г.Г. Иванов. – М.: Спарк, 2016. – 734 с. – ISBN 5-88914-136-8.
	Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая [Текст] / С.А. Степанов [и др.]. – 2-е изд., перераб. и доп. –М.: Проспект, 2015. – 1504 с. – ISBN 978-5-392-01516-0.
	Комментарий к гражданскому кодексу РФ Ч. 2 (постатейный) [Текст] / О.Н. Садиков [и др.]. - 5-е изд., испр. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики. – М.: Инфра-М, 2015. – 987 с. – ISBN 5-16-002500-6.
	Мещерякова, М.Е. Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя [Текст]: Имущественные отношения в Российской Федерации. – Краснодар: Международная академия оценки и консалтинга, 2016. – ISSN 2072-4098. 2016, № 3, С. 72-74.
	Оглоблина, О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие [Текст] / О.М. Оглоблина. - М.: Юринформцентр, Изд-во Тихомирова М.Ю., 2013. – 288 с. – ISBN 5-89194-133-3.
	Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации части 1 [Текст] / В.А. Белов [и др.]. – М.: Юрайт, 2014. – 999 с. – ISBN 978-5-9916-0131-3.
	Соцуро, Л.В. Толкование договора судом [Текст] / Л.В. Соцуро. –М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2014. – 216 с. – ISBN 978-5-482-01903-0.
	Суханов, Е.А. Гражданское право в 4-х томах. Обязательственное право [Текст]: учебник / Е.А. Суханов. – Т. 3. – М.: Волтерс Клувер, 2015. – 800 с. – ISBN 5-466-00100-7.
	Тихомиров, М.Ю. Аренда [Текст] / М.Ю. Тихомиров. – М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2016. – 196 с. –ISBN 978-5-89194-265-3.
	Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст]: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 4.
	Постановление ФАС Поволжского округа от 08.09.2009 г. № А55-18258/2008 [Электронный ресурс] // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: – Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/data/pdf/6cfed492-6404-4270-893c-c3abe9b9abfb/A55-18258-2008_20090908_Postanovlenie+kassacii.pdf
	Постановление ФАС Московского округа от 05.03.2009 г. № КГ-А40/1372-09 [Электронный ресурс] // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: – Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/data/pdf/784f092e-ea1d-450e-833e-8bccbbac870b/A40-1372-2009_20090709_Postanovlenie+apelljacii.pdf

Приложение 1

Аренда как вещное право

Понятие	по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ)
Синонимы	имущественный наем
Особенности аренды как вида вещного права	возникает путем владения чужим имуществом
	права арендатора по содержанию уже нежели право собственника
	арендное право возникает только на основе договора, заключенного с согласия собственника
	в арендных отношениях право собственности сохраняется за собственником и не переходит к арендатору
	арендатор имеет полное право самостоятельно владеть и пользоваться арендованным имуществом, а полученной выгодой распоряжаться по своему усмотрению
Права арендатора в отношении третьих лиц являются вещными, так как:	право арендатора на произведенные им улучшения арендованного имущества
	арендатор вправе требовать возврата арендованного имущества из всякого незаконного владения
	арендатор вправе предъявить иск о возмещении убытков, причиненных ему в результате изъятия имущества
	арендатор может требовать от недобросовестного владельца возмещения доходов, которые данный субъект извлек или должен был извлечь от эксплуатации имущества за все время неосновательного владения им
	Арендатор имеет право требовать устранения любого нарушения его прав в отношении арендованного имущества