Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Оценка рыночной стоимости: Здание, реконструированное под офис в 2003 году, общей площадью 800 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м

Содержание:

1. Задание на оценку

Таблица 1 - Задание на оценку

Объект оценки:	здание общей площадью 800 кв..м с земельным участком (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) общей площадью 1520 кв.м. расположенным по адресу: г. Москва, м. Динамо
Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки	Право собственности на здание общей площадью 800 кв.м. и Право аренды на земельный участок, общей площадью общей площадью 1520,0 кв.м
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки	Совершение сделки купли-продажи с объектом оценки
Вид стоимости:	Рыночная
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)	01.11.2019 г.
Допущения, на которых должна основываться оценка	оценщик принимает предоставляемую Заказчиком оценки информацию об объекте как есть, не проводит ее аудита и не несет ответственности за ее достоверность; ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке
Информация в соответствие с ФСО№7
состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)	Объектом оценки является здание общей площадью 800 кв..м (Балансовая стоимость - Здание - 2990400 руб.) с земельным участком (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) общей площадью 1520 кв.м. расположенным по адресу: г. Москва, м. Динамо.
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики	Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.; Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.; Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.; Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.
права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки	Право собственности на здание общей площадью 800 кв.м. и Право аренды на земельный участок, общей площадью общей площадью 1520,0 кв.м

2. Применяемые стандарты оценки

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

- Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)

- Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)

- Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)

- Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)

Стандарты профессиональной практики Российского общества оценщиков (ССО РОО):

- ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;

- ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;

- ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;

- ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.

3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Оцениваемое имущество рассматривается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке.

Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что рассматриваемый объект будет продан по указанной цене (сумма денежного выражения ценности недвижимости, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой).

Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

В процессе проведения работ по оценке рассмотрению подлежало только недвижимое имущество и оборудование, являющееся его неотъемлемой частью (инженерные сети, вентиляционное оборудование и т.д.).

Все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки.

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Таблица 2 - Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Заказчик:	Общество с ограниченной ответственностью «Заказчик», юридический адрес: ХХХ, ИНН ХХХ, КПП ХХХ, ОГРН № 1037789046547, дата присвоения 15.12.2009, расчетный счет: ХХХХ в ХХХ, корреспондентский счет ХХХ, БИК ХХХ
Оценщик:	ФИО
Оценщик:	ФИО
Место нахождения оценщика	124315, г.Москва, ул. Тверская, дом.8/5
Сведения о членстве оценщика в СРО:	Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО) включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 09.07.2007 г. за № 0003. Местонахождение РОО: г. Москва, 1-й Басманный пер., д. 2а, стр. 1.
Документы, подтверждающие получение оценщиком профессиональных знаний в области оценочной деятельности:	Диплом о профессиональной переподготовке ПП № ХХХХХ от ХХ ХХХХ г.
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика:	Страховой полис №010101/001/02202/2 от 21.12.2012г. выдан ОАО "АльфаСтрахование" (срок страхования с 22.12.2014г. по 21.12.2015г.) страхователь - оценщик ххх
Сведения о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключили трудовой договор	Общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания» 124315, г.Москва, ул. Тверская, дом.8/5, ОГРН 111222333444 дата присвоения 10.01.2006г.
Информация о соответствии юридического лица (Исполнителе) условиям, установленным статьей 15.1^{^[1]}	имеет в штате два оценщика, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено; соблюдает требования Федерального закона федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и обеспечивать соблюдение указанных требований своими работниками; имеет полис обязательного страхования ответственности оценщиков № ГО-ЩЦ-1285/15 от 1 июня 2018 выдан ОАО "Альфа- Страхование" (срок страхования с 1 июня 2018 года по 31 мая 2020 года), общая страховая сумма 5 000 000 (Пять миллионов) рублей.

5. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты (кроме указанных в разделе 4) не привлекались.

Таблица 3 - Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

№ п/п	Перечень использованных данных	Источники получения данных
1	Состояние и тенденции на российском рынке недвижимости	www.cbr.ru, ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway»
2	Данные о ценах предложений и сделок с недвижимостью	Ежедневная газета «Из рук в руки», еженедельник «Недвижимость & цены», ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway», интернет-сайты организаций, занимающихся операциями с недвижимостью (http://realty.dmir.ru/)

Кроме того, оценщиками были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.

6. Основные факты и выводы

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки - Договор № 1/О от 01.11.2019г.

Общая информация, идентифицирующая объект оценки - Объектом оценки является здание общей площадью 800 кв..м с земельным участком (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) общей площадью 1520 кв.м. расположенным по адресу: г. Москва, м. Динамо.

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости: Ограничен круг пользователей Отчета, ограничены условия использования Отчета пользователями. Оценщик не несет ответственности за распространение заказчиком оценки данных Отчета, на использование которого были наложены соответствующие ограничения.

Таблица 4 - Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (руб.)

Стоимость (тыс. руб.)	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
Стоимость (тыс. руб.)	94327973	90504510	88038304
Вес	0,189	0,266	0,545
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом округления (руб.)	89883000

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 800 кв. м, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Москва, м. Динамо, по состоянию на дату оценки составляет:

89883000 руб.

(Восемьдесят девять миллионов восемьсот восемьдесят три тысячи ) рублей.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 86288000 руб. – 93478000 руб., включительно.

7. Описание объекта оценки

Объектом оценки является право собственности на здание общей площадью 800 кв.м. и земельный участок, общей площадью общей площадью 1520,0 кв.м по адресу: г. Москва, м. Динамо.

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки: здание - право собственности, участок - право собственности.

- состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является Объектом оценки является право собственности на здание общей площадью 800 кв.м. и земельный участок, общей площадью общей площадью 1520,0 расположенное по адресу: г. Москва, м. Динамо.

- характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики. Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.

- права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки - Право собственности на здание, Право собственности на участок.

Собственник объекта оценки - ООО «Заказчик».

Балансовая стоимость- Здание - 2990400 руб.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Оцениваемый объект представляет собой Здание, реконструированное под офис в 2003 году, общей площадью 800 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, м. Динамо..

Таблица 5 - Описание объекта оценки

Местоположение
Адрес	г. Москва, м. Динамо.
Транспортная достижимость	ХХХ
Характеристика локального местоположения	первая линия домов, ближайшее окружение - жилые дома, административные здания
Другие особенности	нет
Земельный участок
Земельный участок, кв.м.	1520
Кадастровый номер	ХХ/01/03049/056 от 13.09.2004 г
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок	Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г.
Вид права	Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.
Здание
Функциональное назначение здания	Офисное
Общая площадь здания, кв.м.	800
Свидетельство о государственной регистрации права на здание	Серия ХХ АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.
Вид права	Право собственности на здание, право аренды на земельный участок
Функциональное назначение помещений	офисное
Год постройки здания	1927
Состояние	удовлетворительное
Этажность	2
Балансовая стоимость, руб.	2990400
Памятник архитектуры	нет
Другие сведения:
Данные об обременениях	нет

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов средний.

Таблица 6 - Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		ленточный железобетонный
Наружные и внутренние капитальные стены		кирпичные
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерные обеспечение		центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа.

Особенности местоположения объекта оценки

Москва — столица Российской Федерации, город федерального значения, административный центр Центрального федерального округа и центр Московской области, в состав которой не входит. Крупнейший по численности населения город России и её субъект — 12 325 387 чел. (2016), самый населённый из городов, полностью расположенных в Европе, входит в первую десятку городов мира по численности населения. Центр Московской городской агломерации.

Се́верный администрати́вный о́круг — один из 12 административных округов города Москвы. Сокращённое название — САО. Включает в себя 16 районов. На территории округа расположены станции трёх линий метро: Замоскворецкой, Серпуховско-Тимирязевской и Таганско-Краснопресненской. В то же время в нескольких крупных районах округа, занимающих в общей сложности около четверти его территории, метро отсутствует вовсе. В перспективе в районы Бескудниковский, Восточное Дегунино, Дмитровский будет продлена Люблинско-Дмитровская линия, которая пройдёт вдоль Дмитровского шоссе. В САО расположены два железнодорожных депо: локомотивное депо «Лихоборы» ТЧЭ-2 (ранее ТЧ-15); принадлежит Московской окружной железной дороге и локомотивное депо «Подмосковная ТЧ-16» (является памятником архитектуры).

Описание региона Объекта оценки. Краткая характеристика региона.

В январе - сентябре 2019 года в Москве отмечен рост промышленного производства по полному кругу организаций на 1.8% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года^{^[2]}.

По итогам 8 месяцев 2019 года общий сальдированный финансовый результат организаций города Москвы составил 2 077,6 млрд рублей.

В Москве в январе - сентябре 2019 года в сфере производства и распределения электроэнергии, газа и воды наблюдается рост на 5% к аналогичному периоду 2018 года.

Потребление электроэнергии в г. Москве и Московской области за январь - сентябрь 2019 увеличилось на 3% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, составив 75.4 млрд Квтч.

В январе - августе 2019 года в Москве отмечен рост объемов строительства на 6%.

Уровень безработицы (по методологии МОТ) в Москве в августе 2019 г. составил 1,7%.

Уровень занятости в Москве в июле 2019 года вырос по сравнению с июнем 2019 года и составил 75.1%.

Среди субъектов Российской Федерации в сентябре 2019 года г. Москва и Московская область занимают 1 позицию по потреблению электроэнергии (8006.2 млн Квтч).

В январе - августе 2019 года доля Москвы в суммарном объеме экспорта ($123.6 млрд) 10 лидирующих субъектов РФ составила 58% ($72 млрд) - преимущественно в страны дальнего зарубежья (87%).

Поступление налога на доходы физических лиц в бюджет Москвы по итогам восьми месяцев 2019 года возросло на 7.4% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составило 469 705 млн рублей.

Поступления налога на прибыль в бюджет Москвы в январе - августе 2019 года выросли на 13.7% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года и составили 402 714 млн рублей.

Доходы бюджета города Москвы в январе - августе 2019 года увеличились на 8.7% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и исполнены в объеме 1 214 млрд рублей.

На 1 августа 2019 г. средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в рублях снизилась в Москве по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года с 14,0% до 13,0%, в иностранной валюте с 10,7% до 8,0%.

8. Анализ рынка объекта оценки

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Таблица 7 - Основные показатели развития экономики России^{^[3]}

2018 г. 2019 г.

По оценке Минэкономразвития России, сезонно сглаженный индекс ВВП после стабилизации в мае-июле в августе вышел в положительную область, составив 0,3 % м/м. Позитивную динамику с сезонной корректировкой показали обрабатывающие производства, сельское хозяйство, платные услуги населению.

В годовом выражении, по оценке Минэкономразвития России, в августе 2019 г. произошла остановка спада экономической активности – динамика ВВП составила 0,0 % г/г после -0,8 % в июле. За восемь месяцев текущего года ВВП сократился на 0,7 % г/г.

Рассчитываемый Минэкономразвития России сезонно сглаженный индекс промышленного производства (ИПП) показывает, что ситуация в промышленном производстве улучшилась: ИПП вырос в августе на 0,3 % м/м (в июле: – снижение на 0,5 % м/м). Добыча полезных ископаемых третий месяц подряд находится в околонулевой области: 0,0 % м/м в августе, обрабатывающие производства показали рост на 0,5 % м/м, производство и распределение электроэнергии, газа и воды снизилось на 0,1 % м/м.

В секторе промежуточного спроса в августе восстановился рост в обработке древесины и производстве изделий из дерева, в производстве кокса и нефтепродуктов, в химическом производстве, в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий; продолжился рост в целлюлозно-бумажном производстве; издательской и полиграфической деятельности; сократилось производство резиновых и пластмассовых изделий и производство прочих неметаллических минеральных продуктов.

Из потребительских отраслей в августе продолжился рост в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака, в производстве кожи, изделий и кожи и производстве обуви; сократилось текстильное и швейное производство.

В отраслях машиностроительного комплекса продолжилось сокращение в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования; сократился рост в производстве транспортных средств и оборудования и в производстве машин и оборудования.

Продолжает показывать положительную динамику производство сельского хозяйства. Темп прироста производства сельскохозяйственной продукции с исключением сезонности в августе 2019 г. составил 0,5 % м/м.

Сезонно сглаженный индекс объема работ по виду деятельности «Строительство» вновь вернулся в отрицательную область (-0,1 % м/м против 1,2 % м/м в июле).

В августе безработица снизилась до 5,2 %, с исключением сезонного фактора – до 5,5 % от рабочей силы.

Реальная заработная плата с исключением сезонного фактора в августе, по предварительным данным, снизилась на 0,7 % относительно июля (по уточненным данным в июле сезонно очищенное снижение составило 1,2 % м/м).

Реальные располагаемые доходы с исключением сезонного фактора демонстрируют усугубление негативных тенденций: после снижения на 0,6 % м/м в июле, в августе доходы сократились на 1,1 % соответственно.

Несмотря на существенное сокращение доходов населения, оборот розничной торговли с исключением сезонного фактора после нулевой динамики в июле снизился незначительно – на 0,1 % м/м.

Платные услуги с исключением сезонного фактора демонстрируют рост на 0,2 % м/м второй месяц подряд.

Экспорт товаров в январе-августе 2019 г., по оценке, составил 173,6 млрд. долл. США (снижение на 25,8 % к январю-августу к 2019 г.).

Импорт товаров в январе-августе 2019 г., по оценке, составил 118,0 млрд. долл. США (снижение на 5,9 % к январю-августу 2018 года).

Положительное сальдо торгового баланса в январе-августе 2019 г., по оценке, составило 55,6 млрд. долл. США, относительно января-августа 2018 г. снизилось на 48,8 процента.

По данным Росстата, инфляция в августе составила 0,0 %, с начала года – 3,9 %, за годовой период – 6,9 процента.

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- здания нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Совокупный объем рынка качественных офисных помещений в Москве по итогам первого полугодия 2019 г. превысил отметку 19,2 млн. м². Структура общего объема распределения площадей по классам сохраняется: 21 % этих помещений составляет класс А (4,1 млн. м²), 38 % — класс Б+ (7,3 млн. м²), остальное относится к объектам класса Б- (7,8 млн. м²).

Объемы ввода нового предложения по-прежнему остаются низкими, темпы строительства значительной доли объектов замедляются.

Во 2 квартале 2019 г. в эксплуатацию было введено 103 тыс. м² качественных офисных площадей, что на 7 % меньше чем за аналогичный период прошлого года. Самыми крупными объектами, введенными в эксплуатацию в течение 2 квартала, стали: 1-я фаза бизнес парка G10 (офисной площадью 30 000 м²) и 2-я фаза бизнес центра «Отрадное» (офисной площадью 25 300 м²).

Рис. 2.

Всего за 1 полугодие 2019 г. на рынок вышло 184 тыс. м² офисных площадей, что составляет менее половины объема нового строительства аналогичного периода прошлого года. Это оказалось рекордно низким показателем полугодового ввода за последние 10 лет.

Таким образом, за счет нового строительства общий объем рынка офисных помещений в Москве в течение шести месяцев увеличился всего на 0,9 %. Для объектов класса А прирост составил 1,5 %, для класса Б прирост составил 0,8 %.

Процесс децентрализации территориального распределения ввода новых объектов сохраняется. Весь объем нового предложения в 1 полугодии 2019 г. пришелся на удаленные от ЦАО территории.

По нашим ожиданиям, до конца 2019 г. на рынок будет введено еще не более 400 тыс. м². Причем на 50 % общий объем ожидаемых к вводу площадей в текущем году будет сформирован из объектов, строительство по которым в условиях высокого уровня невостребованных помещений и ограничения привлечения финансирования, было перенесено с 2018 г. на 2019 г.

В некоторых случаях собственники замораживают стройку и откладывают ввод здания в эксплуатацию в ожидании якорных арендаторов. Все это может привести к снижению темпов прироста новых площадей в ближайшие 3 года, когда объемы ввода могут стать минимальными.

Суммарный объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, по итогам 1 полугодия 2019 г. составил 146 тыс. м². Это почти в 4 раза превышает показатель за аналогичный период 2018 г. Увеличение показателя достигнуто, в первую очередь, благодаря росту спроса на дополнительные офисные помещения в объектах высокого класса.

Из структуры общего объема чистого поглощения видно, что на рынке продолжается тенденция миграции арендаторов в качество, в дешевеющие офисы класса А/Б+.

На фоне снижения ставок аренды, компании продолжают переезжать в высококачественные здания, оставляя незанятыми помещения классами ниже. Об этом свидетельствует отрицательное значение показателя в классе Б-.

Однако, стоит отметить, что общее значение показателя за 1 полугодие сформировано несколькими крупными сделками в объектах класса А/Б+ в течение 1 квартала. Во 2 квартале показатель продемонстрировал отрицательное значение. На фоне продолжающегося высвобождения площадей в классе Б-, чистое поглощение в среднем по рынку составило –42 тыс. м². Также во 2 квартале снизился спрос на дополнительные офисные помещения в объектах класса А/ Б+. По итогам трех последних месяцев чистое поглощение здесь составило всего 12 тыс. м².

В свою очередь, самые крупные сделки первого полугодия прошли с офисами без отделки, поэтому фактическое высвобождение занимаемых в настоящий момент помещений состоится позднее, что также даст отрицательный вклад в общий объем чистого поглощения.

По-прежнему, значительную долю на текущем рынке занимают сделки по пересогласованию условий аренды. Арендаторы вступают в новые переговоры по пересмотру условий аренды и фиксации курса рубля к иностранным валютам. Целью таких действий является желание компаний оптимизировать свои расходы, снизив затраты на аренду насколько это возможно, и зафиксировать новые условия на более длительный срок.

Структура спроса по профилю компаний-пользователей офисных площадей сохраняется в течение последнего года практически без изменений. Основным потребителем качественных офисных помещений остаются компании сферы услуг.

В течение квартала количество запросов со стороны таких компаний выросло на 2 п.п, до 23 % на конец июня 2019 г. Уверенный спрос продолжают демонстрировать компании производственного сектора, на их долю приходится около 17 % от всех запросов. Количество запросов со стороны компаний финансового сектора продолжает уменьшаться, в течение квартала показатель снизился на 2 п. п., упав до 4 %.

Рис. 3.

В начале года, в условиях сокращения объемов поглощения и высокой конкуренции между объектами, собственники были вынуждены корректировать стоимость аренды до уровня платежеспособного спроса.

Впрочем, по сравнению с 1 кварталом 2019 года на протяжение 2 квартала снижения среднего уровня ставок аренды не наблюдалось.

В течение июня на фоне снижения курса доллара, некоторые собственники помещений класса А повысили заявленную стоимость аренды. На конец июня средние запрашиваемые базовые ставки аренды на объекты класса А в рублевом эквиваленте вернулись к уровню начала 2019 г. и составили 32 000 руб. за м² в год. Также на увеличение среднего уровня ставок аренды по таким объектам повлияло изменение структуры предложения: высококачественные помещения по более низким условиям и ставкам в рублевом выражение пользуются наибольшим спросом и постепенно уходят.

Площади стоимостью выше, а также объекты, где сохранено долларовое ценообразование, остаются незанятыми. В долларовом выражение арендные ставки на конец 2 квартала составили $505 за м² в год.

В объектах класса Б+ и Б- средняя стоимость аренды в рублях в течение квартала не изменилась и сохранилась на уровне 17 000 руб. за м² в год и 13 000 руб. за м² в год соответственно. Полугодовое снижение составило 11 % для каждого класса.

Рис. 4.

Реальная стоимость аренды по закрытым сделкам значительно отличается от изначально запрашиваемой собственником ставки: дисконт, который может получить крупный арендатор в процессе переговоров, в большинстве случаев достигает 25-30% от первоначальной стоимости аренды.

Дальнейшее развитие тренда по формирование рынка, действующего в российской валюте, продолжится. Значительная часть владельцев помещений, стараясь максимально сократить долю свободных площадей, номинируют стоимость аренды в рублях.

Многие собственники объектов класса А готовы идти на уступки арендаторам, фиксируя верхнюю границу валютного коридора.

Однако, имея валютные кредитные обязательства, они не готовы к радикальному изменению коммерческих условий.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

- условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

- условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

- местоположение объекта;

- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

- экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

- наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

- другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.^[4]

9. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Оцениваемый объект –помещение нежилого назначения, вид разрешенного использования земельного участка – под строительство офисного здания делает фактическое использование объекта оценки единственным законодательно разрешенным, а значит, фактическое использование объекта оценки – является наиболее эффективным использованием.

10. Описание процесса оценки объекта оценки

10.1. Выбор применяемых подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

10.2. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода будет использован метод количественных корректировок, так как имеющаяся база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе 8. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в городе расположения объекта оценке. Согласно анализу рынка объекта оценки на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

В качестве единицы сравнения была принята цена 1 кв. м, что используется для сравнения объектов недвижимости на рынке продаж.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам предложений продажи объектов недвижимости, размещенной в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Из рук в руки», еженедельнике «Недвижимость & цены» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Rway».

В таблице ниже представлены исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учетом НДС).

Таблица 8 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты - аналоги
Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог№2	Аналог №3	Аналог №4
Источник		http://realty.dmir.ru/sale/zdanie-moskva-ulica-yunnatov-149144480/	http://realty.dmir.ru/sale/zdanie-moskva-ogorodnyy-proezd-150024816/	http://realty.dmir.ru/sale/zdanie-moskva-ulica-mishina-145275094/	http://realty.dmir.ru/sale/zdanie-moskva-skladochnaya-ulica-147594210/
Местоположение	Москва, м. Динамо	Москва, м. Динамо, улица Юннатов, 13С1	Москва, м. Дмитровская, Огородный проезд, 10	Москва, м. Динамо, улица Мишина, 26	Москва, м. Савеловская, Складочная улица, 1С11
Стоимость аналога, руб.	-	21 000 000	144 688 442	174 960 000	23 000 000
Общая площадь, кв.м.	800	198,9	985,2	1200	210
Цена продажи/предложения, руб./м² (с учетом НДС)		105581,0	146862,0	145800,0	109524,0
Корректировка на торг		-11,5%	-11,5%	-11,5%	-11,5%
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Корректировка, %		0	0	0	0
Состояние помещения	Хорошее	Хорошее	Отличное	Отличное	Хорошее
Корректировка, %		0%	-7%	-7%	0%
Площадь	800	198,9	985,2	1200	210
Корректировка, %		-8%	5%	5%	-8%
Скорректированная цена, руб./м² (с учетом НДС)		85964	126919	126001	89174
Удельный вес значения		0,211	0,289	0,289	0,211
Средневзвешенная цена, руб./м² (с учетом НДС)		18138	36679	36414	18816
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. м2 (с учетом НДС)	110048
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. (с учетом НДС)	88038304

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества).

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

Корректировка на изменение цены в процессе торгов

Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Ее величина зависит от устойчивости рынка.

По мнению оценщиков, использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг.

Скидка на торг принята на основании Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД №16 (2015 г.)^{^[5]} и представленными в таблице ниже. Поскольку объект оценки в рамках настоящего отчета оценивается как помещение офисного назначения, Оценщиком было принято решение величину корректировки определять как среднее значение. В соответствии с данными Справочника среднее значение корректировки на скидку для аналогичных объектов составляет 9,5% при продаже объекта.

Таблица 9 - Корректировки на торг

Корректировка на состояние внутренней отделки

Оцениваемые помещения и объекты-аналоги находятся в разном состоянии.

Для объектов, которые в текущем состоянии могут использоваться по функциональному состоянию, применяется следующая классификация технического состояния объектов^{^[6]}:

«Евростандарт» (высококачественная отделка) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов, после ремонта с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно-техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, системами вентиляции и (или) кондиционирования, находящимися в работоспособном состоянии.

Отличное (улучшенная отделка) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов. Может не иметь высококачественного инженерно-технического оборудования.

Нормальное (простая отделка) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).

Удовлетворительное (требуется косметический ремонт) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).

Неудовлетворительное (требуется капитальный ремонт) – помещение в текущем состоянии не пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта (не включающего восстановление элементов несущих конструкций): отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой. Требуется восстановление отделки.

Величина корректировки определялась как среднее значение для торговых и офисных объектов на основе следующих коэффициентов:

Рис. 5.

Корректировка на общую площадь

Корректировка на размер общей площади вносится, если площадь оцениваемого объекта отличается от площади объекта-аналога.

Стоимость удельной величины объектов недвижимости зависит от площади самих объектов, то есть для помещений, при прочих равных условиях, цена единицы площади больших помещений ниже, чем меньших по площади. Это связано с тем, что меньшие объекты, как правило, более ликвидны. При сравнении аналогов эта разница устраняется введением корректировки на площадь.

Поскольку объект оценки и объекты-аналоги имеют разную площадь, то необходимо ввести соответствующие корректировки.

Величина корректировки по данному ценообразующему фактору определялась на основании информации, представленной в «Справочнике Оценщика Недвижимости», 2014 г. под ред. Л.А. Лейфера, том 1, таблица 8.1.1 (см. табл. ниже).

Таблица 10 - Корректирующие коэффициенты на площадь объекта

Общая площадь (фактор масштаба)
Площадь, м2	<100	100-300	300-1000	>1000
<100	1,0	0,98	0,91	0,86
100-300	1,02	1,0	0,93	0,88
300-1000	1,1	1,08	1,0	0,95
>1000	1,16	1,14	1,06	1,0

Каждому из рассматриваемых объектов были присвоены коэффициенты в соответствии с информацией, представленной в выше приведенной таблице, а итоговая величина корректировки была рассчитана на основании отношения данных коэффициентов.

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Но в данном расчете все скорректированные цены аналогов получились одинаковые, поэтому для определения стоимости 1 кв.м. объекта оценки рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов.

Корректировка на местоположение

Корректировка на местоположение не применялась, поскольку аналоги и объект оценки находятся на сопоставимом удалении от станций метро.

Веса аналогов

Расчет весов аналогов производился в зависимости от абсолютного отклонения первоначальной цены от скорректированной.

Вес аналога в зависимости от абсолютного отклонения первоначальной цены от скорректированной рассчитывался по формуле:

где:

d_откл – вес аналога в зависимости от отклонения первоначальной цены от скорректированной;

х_i определяется по формуле:

где:

Ц_i – цена i-ого аналога до внесения корректировок;

Ц_iкорр – цена i-ого аналога после внесения корректировок.

Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь объекта, которая равна 800 м2.

Рассчитанная величина является итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в допустимых пределах.

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью сравнительного подхода по состоянию на 01.10.2016 года (с учетом НДС), составляет:

88038304 руб.

10.3. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

В рамках доходного подхода к оценке в данном отчете будет использован метод прямой капитализации, так как объект оценки не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Метод капитализации по расчетным моделям позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу капитализации по расчетным моделям включала в себя следующие последовательные шаги:

- определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;

- определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (Кзагр);

- определение действительного валового дохода (ДВД);

ДВД = ПВД – ПВД × Кзагр

- определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);

- определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

- определение ставки капитализации (R);

- определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде нежилых помещений, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Из рук в руки», еженедельнике «Недвижимость & цены» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Rway».

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга и являются помещениями офисного назначения.

Таблица 11 - Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы

Показатель	Оцениваемый объект	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Источник информации	Заказчик	http://realty.dmir.ru/rent/zdanie-moskva-ulica-mnevniki-148553296/	http://realty.dmir.ru/rent/zdanie-moskva-ulica-mishina-132618596/	http://realty.dmir.ru/rent/zdanie-moskva-ulica-mnevniki-128808193/
Назначение объекта	офисы	офисы	офисы	офисы
Адрес местонахождения		Москва, м. Полежаевская, улица Мневники	Москва, м. Динамо, улица Мишина	м. Полежаевская, улица Мневники, 17
Площадь объекта, кв.м.	800	1318	1500	1335
Рассматриваемые права, условие договора	Аренда с ежемесячными платежами	Аренда с ежемесячными платежами	Аренда с ежемесячными платежами	Аренда с ежемесячными платежами
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Наличие отопления и электроснабжения	есть	есть	есть	есть
Текущее физическое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Стоимость аренды в месяц, руб.		2 416 333	30750000	32040000
Стоимость аренды 1м2 в год, руб/ м2.		22000	20 500	24000
Корректировка на торг		-9%	-9%	-9%
Корректировка на площадь		5%	5%	5%
Скорректированная Стоимость аренды 1м2 в год, руб/ м2.		21021	19588	22932
Скорректированная стоимость аренды 1м2 в год, руб/ м2.	21180
Стоимость арендной платы объекта оценки в год, руб.	16944266,67

Корректировка на изменение цены в процессе торгов

Скидка на торг принята на основании Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД №16 (2015 г.)^{^[7]} и представленными в таблице ниже. Поскольку объект оценки в рамках настоящего отчета оценивается как помещение офисного назначения, Оценщиком было принято решение величину корректировки определять как среднее значение. В соответствии с данными среднее значение корректировки на скидку для аналогичных объектов составляет 9% при аренде объекта.

Корректировка на местоположение

Корректировка на общую площадь

Поскольку объект оценки и объекты-аналоги имеют разную площадь, то необходимо ввести соответствующие корректировки. Для аналогов № 1-3 она составляет 5%.

Таблица 12 - Корректирующие коэффициенты на площадь объекта

Общая площадь (фактор масштаба)
Площадь, м2	<100	100-300	300-1000	>1000
<100	1,0	0,98	0,91	0,86
100-300	1,02	1,0	0,93	0,88
300-1000	1,1	1,08	1,0	0,95
>1000	1,16	1,14	1,06	1,0

Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

Таблица 13 - Расчет операционных расходов

№, п/п	Показатели	Величина показателя, (без учета НДС) руб.
1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год:	80289
1.1.	Налог на имущество, руб. в год - составляет 2,2% от остаточной стоимости (данные предоставлены собственником)	65 789
1.2.	Арендная плата за земельный участок определена в соответствии с Постановлением Администрации ХХХ района №540-ПП на уровне 14500 рублей в год, с последующей индексацией 12% ежегодно в соответствии с Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.	14500
2.	Условно-переменные расходы, руб. в год:	200 000
2.1.	Расходы на текущие ремонтные работы, руб. в год. (250 руб. кв. м в год)	200000
3.	Итого:	280 289,00

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

где

R– ставка капитализации;

r_e – ставка доходности на собственный капитал;

r₁ – норма возврата капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

где

r_f – безрисковая ставка дохода, %;

p₁– премия за риск вложения в недвижимость, %;

p₂– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

p₃ – премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета ставки дисконтирования методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

Безрисковая ставка дохода в данном отчете принята на основе кривой бескупонной доходности государственных ценных бумаг со сроком до погашения 30 лет в размере 8,0% по состоянию на 30.09.2016 г. (рис. 6)^{^[8]}. Кривая бескупонной доходности – это индикативный показатель. Расчеты бескупонной доходности осуществляются ММВБ на основании результатов торгов ОФЗ по методике, разработанной совместно с Банком России. В расчете кривой бескупонной доходности участвуют все государственные облигации обращающиеся на рынке.

Рис. 6. Кривая бескупонной доходности на 30.09.2019

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

где

P_рег – индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Москва);

Р_мин – индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Краснодарский край)^{^[9]}.

Средневзвешенный индекс риска P_рег= 0,208;

Средневзвешенный индекс риска Краснодарского края Р_мин= 0,150.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна:

p₁ = (0,208/0,150-1)*8=3,09%

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии P₂ по формуле:

где

r_f – безрисковая ставка дохода, %

Т_эксп– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается средняя величина – 4,5 месяца, соответственно

Т_эксп = 4,5/12 = 0,375 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна:

P₂=8*0,375=3%

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии P₃ равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

где

r₁ – норма возврата капитала;

r_f – безрисковая ставка дохода, %;

sff (n, r_f)– фактор фонда возмещения.

Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности. Таким образом, образом, изменение стоимости недвижимости через 30 лет dep = 30 % .

Норма возврата капитала будет равна: =8/((1+0,08)^{^30}-1)= 0,88%

Расчет коэффициента капитализации (R) приведен в таблице ниже.

Таблица 14 - Расчет ставки капитализации

№, п/п	Наименование	Величина
1.	r_f – безрисковая ставка дохода, %;	8
2.	p₁– премия за риск вложения в недвижимость, %;	3,09
3.	p₂– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;	3,00
4.	p₃ – премия за инвестиционный менеджмент, %.	2,5
5.	r_e – ставка доходности на собственный капитал;	16,59
6.	Доля снижения стоимости недвижимости через n лет	0,3
7.	Норма возврата капитала, %	0,88
8.	R - ставка капитализации для объекта оценки, %	=0,1659+0,3*0,0088= =0,1686 или 16,86%

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.

Таблица 15 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду , м2	800
2.	Рыночная арендная плата с учетом НДС, руб./м2 в год	21180,3
3.	Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год	16944266,67
4.	Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей КНДЗ, % от ПВД	2,5
	Коэффициент потерь от недополучения арендных площадей КНАР, % от ПВД	1
5.	Действительный валовой доход (ДВД) (с учетом НДС), руб. в год	16355453
6.	Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год	280 289
	Расходы на управление 3% од ДВД, руб.	490664
	Прочие расходы 2% од ДВД, руб.	327109
7.	Чистый операционный доход, руб. в год	15 257 392
8.	Ставка капитализации	16,86
9.	Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.	90504510

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью доходного подхода (с учетом НДС) по состоянию на 01.10.2016 г. составляет:

90504510 руб.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

Согласно ФСО 7, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

1. определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

2. расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

3. определение прибыли предпринимателя;

4. определение износа и устареваний;

5. определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

6. определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Оценка стоимости земельного участка методом сравнения продаж

При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Формирование выборки объектов-аналогов

Определения элементов сравнения.

Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

Определение корректировок по каждому из элементов.

Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчета рыночной стоимости по методу сравнения продаж была получена информация по состоявшимся сделкам купли-продажи земельных участков, максимально схожих с оцениваемым. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Таблица 16 - Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Источник
Адрес	Москва, м Динамо	Москва, м Динамо	Москва, м Динамо	Москва, м Динамо
Назначение объекта	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
различия		0	0	0
Разрешенное использование	Для содержания офисного здания	Для содержания офисного здания	Для содержания административного здания	Для содержания офисного здания
различия		0	0	0
Право собственности на землю	аренда	аренда	аренда	аренда
различия		0	0	0
Условия финансирования	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж
различия		0	0	0
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
различия
Площадь участка, кв.м.	1520	1900	1800	1500
различия		0	0	0
Условия рынка (время продажи/предложения)	01.05.2015г	01.05.2015г	01.05.2015г	01.05.2015г
различия		0	0	0
Местоположение участка	Москва, м Динамо	Москва, м Динамо	Москва, м Динамо	Москва, м Динамо
различия		0	0	0
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
различия		0	0	0
Наличие свободного въезда	Въезд свободный	Въезд свободный	Въезд свободный	Въезд свободный
различия		0	0	0
Наличие электроснабжения	есть	есть	есть	есть
различия		0	0	0
Наличие водопровода и канализации	есть	есть	есть	есть
различия		0	0	0
Интернет, телефон	есть	есть	есть	есть
различия		0	0	0
Цена продажи всего участка, руб.		86 600 000	92 300 000	70 612 000
различия		0	0	0
Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.		45579	51278	47075
различия		0	0	0
Количество различий		0	0	0

Таблица 17 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.		45579	51278	47075
Местоположение участка	Москва, м Динамо	Москва, м Динамо	Москва, м Динамо	Москва, м Динамо
Корректировка, %		0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, руб./кв.м.		45579	51278	47075
Количество внесенных поправок		0	0	0
Удельный вес значения		0,333	0,333	0,333
Средневзвешенная цена, руб./кв.м.	47975
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	72921901

Умножив скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка. Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь участка, которая равна 1520 м2.

Рыночная стоимость оцениваемого участка, принадлежащего ООО «Заказчик» полученная с помощью метода сравнения продаж по состоянию на 01.10.2016г (без учета НДС), составляет:

72921901 руб.

Расчет затрат на замещение

Расчет затрат на замещение оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника «Общественные здания» выпущенного в 2009 году в целях оценки и сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Затраты на замещение определяются как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, незавершенные строительством.

Определение полных затрат на восстановление зданий и сооружений производилось на основе проектно-сметной документации, собранной специалистами компании «КО-ИНВЕСТ» на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и укрупненных показателях стоимости строительства. Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000г. Пересчет в текущие цены производился с применением индексов «КО-ИНВЕСТ».

В справочнике «КО-ИНВЕСТ» приводится стоимость строительства единицы измерения объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах на дату 01.01.2005 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м3, 1м2 или иной проектный параметр. Показатели приведены на единицу измерения по сооружениям – в целом в рублях, по зданиям – в целом и в разрезе основных конструктивных элементов в рублях и в процентах.

При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном (рублевом) выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем зданий.

При использовании данных справочника «КО-ИНВЕСТ» подбирается здание (сооружение) в наибольшей степени соответствующее оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость строительства единицы измерения объекта и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.

Таким образом, затраты на замещение без износа на дату оценки определяется по формуле:

где

- стоимость оцениваемого здания или сооружения без износа на дату оценки;

- единица измерения оцениваемого здания или сооружения;

- скорректированный показатель стоимости строительства;

Скорректированный показатель стоимости строительства рассчитывается по формуле

где

- справочная стоимость единицы измерения объекта-аналога на дату 01.01.2009 года, руб;

- сумма поправок на отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, руб.;

- общий корректирующий коэффициент, учитывающий регионально-экономические, природно-климатические условия осуществления строительства.

Общий корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

где

- коэффициент, учитывающий различие в объеме здания оцениваемого объекта от выбранного в справочнике «КО-ИНВЕСТ», принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент на различие в сейсмичности, = 1,00 (Рекомендации по использованию справочника «КО-ИНВЕСТ»);

- коэффициент, учитывающий величину прочих и непредвиденных затрат, принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент, учитывающий уровень стоимости строительства здания (сооружения) в конкретном населенном пункте;

– коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве после 01.01.2005 года для справочника «Общественные здания».

- не учтенная в справочнике часть прибыли предпринимателя, принимается 1,30

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%.

Поправка на разницу в объеме (V₀) или площади (S₀) между оцениваемым зданием и ближайшим параметром из справочника (V_спр, S_спр) определяется с помощью коэффициентов по данным таблицы ниже.

Таблица 18 - Определение корректирующего коэффициента, учитывающего различие в объеме

На разницу в объеме		На разницу в площади

< 0,10	1,24	< 0,25	1,25
0,29 - 0,10	1,22	0,49 – 0,25	1,2
0,49 – 0,30	1,2	0,86 – 0,50	1,1
0,71 – 0,50	1,16	0,85 – 1,15	1
0,70 - 1,30	1	1,16 – 1,50	0,95
1,31 – 2,00	0,87	> 1,50	0,93
> 2,00	0,86

Территориально-экономический корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

где

- регионально-экономический коэффициент, приведенный к справочной стоимости строительства в регионе, определяется на основании данных сборника «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Регионально-экономические коэффициенты по классам конструктивных систем зданий и сооружений»;

- зонально-экономический коэффициент к среднему уровню стоимости в регионе, = 1.

Корректирующий коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве рассчитывается по формуле:

где

, - индексы цен соответственно на дату оценки и на 01.01.2009 г, определяются на основании данных ежеквартальных информационно аналитических бюллетеней «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Строительно-монтажные работы»

Коэффициенты , , – величины постоянные для расчетов производимых в рамках данного отчета.

Расчет стоимости затрат на замещение оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы.

Расчет полных затрат на восстановление оцениваемого объекта приведен в таблице ниже.

Таблица 19 - Расчет полных затрат на восстановление объекта оценки

Наименование объекта	Таблица справочника «КО-Инвест»	, руб./ м2							S, м2	, на дату оценки (без учета НДС), руб.
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	3.3.3.050	15 913,21	1	1	1	1,334	1	1,3	800	22077351

Таким образом, затрат на замещение замещения объекта оценки составляет:

С_нс=22077351*1,18 = 26051274 руб. с НДС

Оценка накопленного износа

Экономическое обесценивание имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий.

При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам оцениваемого объекта.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости выделяют следующие виды износа:

1. физический износ;

2. функциональное устаревание;

3. экономическое устаревание.

Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.

Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ (И), иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:

Расчет физического износа

Физический износ (Иф) – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

Физический износ определяется по методу срока службы, сопоставлением фактического возраста здания (сооружения) со сроком его полезной жизни. Общая формула имеет вид:

где

Тф– срок фактической эксплуатации, для оцениваемого объекта составляет 4 года;

Тэ – срок полезной жизни, для I группы капитальности составляет примерно 100 лет. Определяется в зависимости от группы капитальности зданий или сроков службы (долголетия) сооружений согласно:

- ВСН 58-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурного назначения;

- ВСН 57-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение по техническому обследованию жилых зданий;

- ВСН 53-86(р) Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий.

- Постановления от 22 января 1990г. № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».

- Группы капитальности для зданий и сроки службы (долголетие) для сооружений принимаются на основании данных техпаспортов БТИ или на основании описания объектов оценки и результатов их осмотра.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Таблица 20 - Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Износ (с НДС)
Фундаменты	2,35%	10%	61220
Каркас	1,56%	30%	121920
Стены наружные с отделкой	5,46%	30%	426720
Внутренние стены и перегородки	4,26%	20%	221957
Перекрытия и покрытия	4,39%	30%	343095
Кровля	4,15%	30%	324338
Окна и двери	5,05%	10%	131559
Полы	15,25%	10%	397282
Отделка	14,62%	10%	380870
Прочие	2,93%	20%	152660
Спец. конструкции	7,11%	20%	370449
Инженерные системы	32,88%	20%	1713132
Общий физический износ здания, %	100,00%	17,83%	4645203

Расчет функционального устаревания

Функциональное устаревание (Ифн) - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявленным к данному имуществу. Функциональное устаревание - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае устаревание считается неустранимым.

Оцениваемое здание представляет собой широко распространенные строительные конструкции применяющиеся повсеместно. Факторы и данные, определяющие функциональный износ не выявлены. На основании этого принимаем функциональное устаревание нулю.

Расчет внешнего устаревания

Экономическое устаревание (Ивн) - потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, снижения функциональной пригодности зданий и сооружений вследствие влияния внешней среды (состояние экономики, отрасли, общий упадок региона, плохое месторасположение объекта в районе или состояние рынка). Экономическое устаревание в большинстве случаев является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери арендной платы, либо методом прямого сравнительного анализа продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет.

Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем экономическое устаревание равным нулю.

Результаты расчета стоимости объекта оценки представлены в таблице ниже.

Таблица 21 - Расчет стоимости улучшения с помощью затратного подхода

Наименование объекта	С_нс, на дату оценки (с учетом НДС), руб.	И_ф, %	И_фн, %	Ив, %н	И, совокупный износ, руб.	Стоимость на дату оценки (с учетом НДС), руб.
Офисы	26051274	17,83	0	0	4645203	21406072

Рыночная стоимость улучшения, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью затратного подхода по состоянию на 01.10.2016 г. (с учетом НДС), составляет:

21406072 руб.

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью затратного подхода с учетом стоимости земельного участка по состоянию на 01.10.2016 г. (с учетом НДС), составляет:

72921901+21406072= 94327973 руб.

11. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

Применяя три подхода при оценке рыночной стоимости объекта, были получены следующие результаты:

Таблица 22 - Результаты расчета рыночной стоимости

Подход	Результаты расчетов (с учетом НДС), руб.
Затратный	94327973
Сравнительный	88038304
Доходный	90504510

Для обобщения результатов применялся метод анализа иерархии.

Метод анализа иерархии является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы.

Метод анализа иерархии состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшем представлении суждений по парным сравнениям. В результате определяются численные значения интенсивности взаимодействия элементов в иерархии.

Структурирование проблемы согласования результатов и представление ее в виде иерархии.

Иерархия строится с вершины, через промежуточные уровни, к набору альтернатив.

ЦЕЛЬ

Критерий А1

Критерий А2

Критерий …

Критерий Аn

Альтернатива 1

Альтернатива …

Альтернатива k

Рис. 7. Схема иерархии.

где: - верхний уровень - цель (определение рыночной стоимости акций);

- промежуточный уровень - критерии согласования.

- нижний уровень - набор альтернатив (результаты, полученные затратным - З, доходным – Д, сравнительным - С подходами).

Оценщиком принимались четыре наиболее значимых критерия А1, А2, А3, А4.

С помощью критериев: А1, А2, А3, А4, определялись весовые значения каждого из подходов, используемых при оценке:

А1) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца;

А2) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

А3) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

А4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

В методе анализа иерархий элементы сравниваются попарно по отношению к их воздействию на рассматриваемую характеристику.

На данном этапе попарно сравниваем критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель (таблица 26). Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом этой матрицы α(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено α(i,j) = β, то при сравнении второго фактора j с первым - i получаем α(j,i) = 1/β.

Таблица 23 - Матрица сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет весов критериев

j	А1	А2	А3	А4	Расчет		вес критериев
i	А1	А2	А3	А4	алгоритм	значение	алгоритм	значение
А1	1	0,333333333	0,333333333	0,333333333	(1 × 0,333 × 0,333 × 0,333)^1/4	0,438691338	0,439 / 5,034	0,087
А2	3	1	1	0,333333333	(3 × 1 × 1 × 0,333)^1/4	1	1 / 5,034	0,199
А3	3	3	1	0,333333333	(3 × 3 × 1 × 0,333)^1/4	1,316074013	1,316 / 5,034	0,261
А4	3	3	3	1	(3 × 3 × 3 × 1)^1/4	2,279507057	2,280 / 5,034	0,453
ИТОГО						5,034272408		1,000

В данной таблице наибольший вес присвоен критерию А4, поскольку он отражает способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). Следующим по важности является критерий А2, поскольку стоимость имущества, прежде всего, должна быть отражена в качестве и обширности данных предоставленных с учетом внешней среды и специфических особенностей объекта оценки.

Следующими по важности являются критерии А3 и А1, поскольку стоимость имущества, в том числе, должна быть отражена в возможности отразить действительные намерения потенциального инвестора и конъюнктурные колебания, т.е. колебания наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Построение матриц сравнения альтернатив по отношению к каждому из критериев и расчет весов альтернатив

На данном этапе попарно сравниваем альтернативы (результаты, полученные затратным – З, сравнительным - С и доходным - Д подходами) по каждому из критериев (таблица 24 - таблица 27). Система парных сравнений приводит к результату, который также представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Таблица 24 - Критерий А1 – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца

j	С	Д	З	Расчет		вес альтернатив по критерию А1
i	С	Д	З	алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	3	(1 × 2 × 3,0)^1/3	1,817120593	1,823 / 3,308	0,549945607
Д	0,5	1	1	(0,5 × 1 × 1)^1/3	0,793700526	0,794 / 3,308	0,24021087
З	0,333333333	1	1	(0,33 × 1 × 1)^1/3	0,693361274	0,691 / 3,308	0,209843523
ИТОГО					3,304182393		1

Таблица 25 - Критерий А2 – тип, качество, обширность данных на основе которых проводится анализ

j	С	Д	З	Расчет		вес альтернатив по критерию А2
i	С	Д	З	алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	3	(1 × 2 × 3,0)^1/3	1,817120593	1,823 / 3,308	0,549945607
Д	0,5	1	1	(0,5 × 1 × 1)^1/3	0,793700526	0,794 / 3,308	0,24021087
З	0,333333333	1	1	(0,33 × 1 × 1)^1/3	0,693361274	0,691 / 3,308	0,209843523
ИТОГО					3,304182393		1

Таблица 26 - Критерий А3 – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

j	С	Д	З	Расчет		вес альтернатив по критерию А3
i	С	Д	З	алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	3	(1 × 2 × 3,0)^1/3	1,817120593	1,823 / 3,308	0,549945607
Д	0,5	1	1	(0,5 × 1 × 1)^1/3	0,793700526	0,794 / 3,308	0,24021087
З	0,333333333	1	1	(0,33 × 1 × 1)^1/3	0,693361274	0,691 / 3,308	0,209843523
ИТОГО					3,304182393		1

Таблица 27 - Критерий А4 – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность)

j	С	Д	З	Расчет		вес альтернатив по критерию А4
i	С	Д	З	алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	3	(1 × 2 × 3,0)^1/3	1,817120593	1,823 / 3,372	0,53961455
Д	0,5	1	2	(0,5 × 1 × 2)^1/3	1	1 / 3,372	0,296961331
З	0,333333333	0,5	1	(0,33 × 0,5 × 2)^1/3	0,550321208	0,548 / 3,372	0,163424119
ИТОГО					3,367441801		1

Итоговое согласование результатов представлено ниже в таблице. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.

Таблица 28 - Расчет итоговых весов по каждой альтернативе

Критерий	А1	А2	А3	А4	Расчет
Альтернатива	0,087	0,199	0,261	0,453	алгоритм	значение
С	0,550	0,550	0,550	0,540	0,087×0,550 + 0,199×0,550 + 0,261×0,550 + 0,453×0,540	0,545
Д	0,240	0,240	0,240	0,297	0,087×0,240 + 0,199×0,240 + 0,261×0,240 + 0,453×0,297	0,266
З	0,210	0,210	0,210	0,163	0,087×0,210 + 0,199×0,210 + 0,261×0,210 + 0,453×0,163	0,189
ИТОГО						1

Рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как взвешенная, полученная каждым из подходов стоимость, результаты согласования приведены в таблице ниже.

Таблица 29 - Рыночная стоимость оцениваемого имущества

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Стоимость, полученная затратным подходом (с учетом стоимости земельного участка и НДС) руб.	94327973
2.	Стоимость, полученная сравнительным подходом (с учетом НДС), руб.	88038304
3.	Стоимость, полученная доходным подходом (с учетом НДС), руб.	90504510
4.	Согласованная стоимость объекта (с учетом НДС), руб.	905045100,266 + 880383040,545 + 94327973*0,189 = 89883062
5.	Рыночная стоимость (с учетом допустимых округлений, с учетом НДС), руб.	89883000

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на 01.10.2019 года, составляет с учетом округления:

89883000 руб.

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости.

Рис. 8. 3D-матрица интервальной стоимости ^{^[10]}

Объект оценки – стандартная недвижимость;

- результат расчета стоимости – 89883000 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое».

В соответствии с данными рис. 4 имеем:

- ширина интервала = +/- 5% * 0,8 = 4%;

- нижняя граница = 89883000- 89883000*4% = 86288000 руб. ;

- верхняя граница = 89883000+ 89883000*4% = 93478000 руб.

Выводы

Рыночная стоимость здания общей площадью 800 кв..м с земельным участком (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) общей площадью 1520 кв.м. расположенным по адресу: г. Москва, м. Динамо. по состоянию на дату оценки составляет:

89883000 руб.

(Восемьдесят девять миллионов восемьсот восемьдесят три тысячи ) рублей.

Список использованной литературы

Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.
Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Серия «Справочник оценщика».— М.: ООО «КО–ИНВЕСТ», 2016.—592 с.
Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ, выпуск 74 (январь) 2011 г., выпуск 89 (октября) 2014 г.
«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2011.-384с.
СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015
Справочник оценщика недвижимости, под ред. Л. А. Лейфера, 2014 год
Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 60.

Приложение. Информация по аналогам

Аналог 1 http://realty.dmir.ru/sale/zdanie-moskva-ulica-yunnatov-149144480/

Аналог 2 http://realty.dmir.ru/sale/zdanie-moskva-ogorodnyy-proezd-150024816/

Аналог 3 http://realty.dmir.ru/sale/zdanie-moskva-ulica-mishina-145275094/

Аналог 4 http://realty.dmir.ru/sale/zdanie-moskva-skladochnaya-ulica-147594210/

Доходный подход

Аналог 1 http://realty.dmir.ru/rent/zdanie-moskva-ulica-mnevniki-148553296/

Аналог 2 http://realty.dmir.ru/rent/zdanie-moskva-ulica-mishina-132618596/

Аналог 3 http://realty.dmir.ru/rent/zdanie-moskva-ulica-mnevniki-128808193/

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-фз «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 13 июля 2015 г) ↑
http://depr.mos.ru/economics-fact-and-figures/?prot=http ↑
Источники информации: Министерство экономического развития и торговли РФ http://www.economy.gov.ru ↑
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), глава 7, пункт е http://www.labrate.ru/laws/2014_prikaz_mert_fso-7.htm ↑
Источник информации: СРД №16 (2015 г.), табл. 1.3.2, стр. 16. ↑
Источник информации: http://www.guion.spb.ru/userfiles/Модель%20аренды%20II%20квартал%202015%20г.doc ↑
Источник информации: СРД №16 (2015 г.), табл. 1.3.2, стр. 16. ↑
Источник http://www.cbr.ru/GCurve/Curve.asp?Dt=01.03.2016 ↑
http://raexpert.ru/rankingtable/region_climat/2015/tab02/ (Рейтинги регионов за 2015 г.). ↑
Методические материалы НП «СРОО «Экспертный совет» ↑