Оценка стоимости ценных бумаг (АО «Управление капитального строительства г. Орла»)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Обыкновенные именные бездокументарные акции в количестве 23 367 штук, составляющие 100% уставного капитала АО «Управление капитального строительства г. Орла"

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

1.1 Объект оценки	Обыкновенные именные бездокументарные акции в количестве 23 367 штук, составляющие 100% уставного капитала АО «Управление капитального строительства г. Орла»
1.2 Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки	Право собственности без обременений.
1.3 Цель оценки	Определение стоимости объекта оценки
1.4 Предполагаемое использование результатов оценки	Результат оценки будет использован Заказчиком для целей приватизации.
1.5 Вид стоимости	Рыночная
1.6 Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки)	01 апреля 2019 года
1.7 Допущения, на которых должна основываться оценка	1. В рамках действующего законодательства в оценочной деятельности. 2. Перед оценщиком не ставилась задача по определению диапазона стоимости объекта оценки
1.8 Дополнительная информация в соответствии с п. 5 ФСО-8
1.8.1 Данные об объекте оценки	Количество акций, представленных для оценки, шт: 23 367 Категория: обыкновенные Государственный регистрационный: номер 1-01-84497-Н Дата государственной регистрации выпуска акций: 26.09.2016г.
1.8.2 Полное и сокращенное фирменное наименование Эмитента (включая организационно-правовую форму), акции, которой оцениваются, а также ее место нахождения, основной государственный регистрационный номер (ОГРН)	Акционерное общество «Управление капитального строительства г. Орла» (АО «УКС г. Орла») 302040, г. Орел, ул. Ломоносова, д. 6 ОГРН 1165749059013

2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

2.1. Информация о стандартах оценки

Оценщики при проведении оценки руководствуются положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №297 от 20.05.2015г.;

Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №298 от 20.05.2015г.;

Федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №299 от 20.05.2015г.;

Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №611 от 25.09.2014г.;

Федерального стандарта «Оценка бизнеса (ФСО №8)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 326 от 01.06.2015г.;

Федерального стандарта «Оценка для целей залога (ФСО №9)», утвержденного Минэкономразвития РФ № 327 от 01 июня 2015 г.;

Федерального стандарта оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №328 от 01.06.2015г.;

Федерального стандарта оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО №11)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №385 от 22.06.2015г.

Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости» (ФСО №12), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №721 от 17.11.2016г.;

Федерального стандарта оценки «Определение инвестиционной стоимости» (ФСО №13), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ №722 от 17.11.2016г.

Стандартов и правил оценочной деятельности, обязательных к применению специалистами-оценщиками, являющимися членами Ассоциации «Межрегиональный Союз Оценщиков» (Ассоциация "МСО"), утверждены Наблюдательным советом Ассоциации «МСО» Протокол № 19 от 11.07.2016 г.

2.2 Стандарты оценки, применяемые при определении соответствующего вида стоимости объекта оценки

Стоимость объекта оценки будет определяться в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998, Федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности СРО.

1. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. №297,

2. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. №298,

3. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. №299.

4. Федеральный стандарт «Оценка бизнеса (ФСО №8)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ № 326 от 01.06.2015г.,

5. Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ №328 от 01.06.2015г.,

6. Стандарты и правила оценочной деятельности» СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», утвержденные Наблюдательным советом Ассоциация «МСО», Протокол № 19 от 11.07.2016 г.

3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ

3.1 Допущения, принятые при проведении оценки

Выводы и заключения, сделанные Оценщиком в настоящем Отчете, ограничиваются следующими условиями и допущениями:

1. Содержащееся в настоящем Отчете итоговое значение стоимости действительно только по состоянию на дату оценки

2. Оценщик основывается на информации, предоставленной Заказчиком, общей информации по соответствующему сегменту рынка, а также на информации, имеющейся в архивах Оценщика и полученной за время проведения настоящей оценки.

3. Финансовые отчеты и другая необходимая информация, предоставленная заказчиком оценки или его представителями в ходе проведения оценки, были приняты без какой-либо проверки, как в полной мере и корректно отражающие результаты деятельности предприятия в течение соответствующих периодов.

4. Используя информацию, предоставленную Заказчиком, Оценщик применял предоставленные данные только в рамках имеющегося объема информации, не делая необоснованных выводов и дополнений. В случае если о каких-либо характеристиках или составляющих объекта оценки данные представлены не были, Оценщиком делался вывод об отсутствии данных характеристик или составляющих.

5. Общедоступная отраслевая и статистическая информация была получена из источников, которые Оценщик считает достоверными.

6. Оценщик не гарантирует точного достижения результатов, прогнозируемых заказчиком оценки, так как события и обстоятельства часто реализуются не так, как ожидается вначале. Различие между планируемыми и фактическими результатами может быть существенным. Достижение прогнозируемых результатов зависит от действий, планов и предположений менеджмента, а также внешних условий.

7. Сделанное Оценщиком заключение об итоговой величине стоимости основывается на допущении, что текущий уровень компетентности и эффективности управления предприятием будет сохраняться и в дальнейшем и что характер деятельности предприятия существенно не изменится в случае продажи, реорганизации, изменения или уменьшения доли участия владельцев.

8. От Оценщика не требовалось и он не принимает на себя ответственности за описание правового состояния объекта оценки и вопросов, подразумевающих обсуждение юридических аспектов права.

9. Предполагается, что существует полное соответствие правового положения объекта оценки требованиям законодательства, либо такое соответствие может быть установлено без непреодолимых затруднений, если иное не оговорено специально.

10. Ни Отчет целиком, ни любая из его частей не могут распространяться посредством рекламы, СМИ, почты, прямой пересылки и любых других средств коммуникации без предварительного письменного согласия и одобрения Оценщика.

11. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта оценки

12. Будущее сопровождение проведенной оценки, в том числе дача показаний и явка в суд иначе как по его вызову, не будет требоваться от Оценщика, если предварительные договоренности по данному опросу не были достигнуты заранее в письменной форме.

13. Оценщик не является экологическим консультантом или инспектором и не несет ответственности за любые фактические или потенциальные обязательства, связанные с этим.

14. Для расчетов корректирующих коэффициентов в отчете в ряде случаев использованы данные материалов справочников: «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода», под ред. Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2018г. и «Справочника оценщика машин и оборудования. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка машин и оборудования», под. ред. Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, 2019 г.

15. Оценка будет производиться исходя из допущения о продолжении деятельности организации, согласно текущему профилю. Сценарий ликвидации организации не рассматривался.

16. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение специалиста относительно стоимости объекта оценки в указанных целях и по состоянию на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за мнение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могут произойти после этой даты и повлиять на стоимость объекта.

17. Полученная стоимость является расчетной величиной, отражающей отношение рынка к объекту оценки, и является рекомендуемой для целей настоящего отчета, если с даты составления отчета об оценке прошло не более 6 месяцев.

18. При проведении оценки Оценщик использовал общепринятое программное обеспечение – электронные таблицы Microsoft Excel. Все расчеты, проведенные в настоящем отчете, выполнены в соответствии с принятыми в данном программном продукте округлениями и ограничениями. Цифры, приведенные в расчетных таблицах, могут не совпадать с конечным результатом, указанным там же, что не является арифметической ошибкой, т.к. все числовые значения приведены в удобном для визуального восприятия виде, в то время как для расчетов использовались значительно более точные числовые данные.

4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ (ОЦЕНЩИКАХ), ПОДПИСАВШЕМ (ПОДПИСАШИХ) ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

Заказчик:	Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла 302000,Орловская область, г. Орел, ул. Пролетарская гора, д.1 ОГРН 1025700826502 ИНН 5701000921
Оценщик:	Никифорова Екатерина Юрьевна
Место нахождения оценщика, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика	Адрес местонахождения: г. Орел, ул. Московское шоссе ХХХ, подъезд№Х, офис № ХХХ; Почтовый адрес: 302025, г. Орел, ул. Московское шоссе ХХХ, подъезд №Х, а/я №Х номер контактного телефона: +7(9ХХ)ХХХ-ХХ-ХХ
Сведения о членстве оценщика в СРО	Никифороваа Екатерина Юрьевна – член саморегулируемой Ассоциация «Межрегиональный Союз Оценщиков» 03.04.2014г. г. за №ХХХХ (включена Федеральной регистрационной службой в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 11.12.2007г. за №ХХХХ).
Документы, подтверждающие получение оценщиком профессиональных знаний в области оценочной деятельности:	Никифорова Екатерина Юрьевна - Профессиональная переподготовка по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса); диплом ПП №203741 (регистрационный номер ХХХ) от 13.11.2005 г. Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №ХХХ от 06.03.2018г. по направлению «Оценка бизнеса» Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №ХХХХ от 18.01.2018г. по направлению «Оценка недвижимости» Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №ХХХХХ от 18.01.2018г. по направлению «Оценка движимого имущества»
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика:	Никифоровва Екатерина Юрьевна - Профессиональная деятельность Оценщика застрахована в ООО Страховая компания «Гелиос» на сумму 3 000 000,00 (Три миллиона) рублей - Полис обязательного страхования ответственности оценщика №ХХХ-ХХХХ-ХХХ, срок действия до 30.11.2019г.
Сведения о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключили трудовой договор	Общество с ограниченной ответственностью «Ника» 302025, РФ, г. Орел, ул. Московское шоссе, ХХХ, оф. ХХ. ОГРН ХХХХХХ, дата присвоения 08.06.2011г.
Сведения о независимости оценщика в соответствии с требованиями ст. 16 ФЗ 135	Соответствует независимости в соответствии со статьей 16 ФЗ – 135 в полном объеме. Не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником Заказчика, также не является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценке.
Информация о соответствии юридического лица (Исполнителя) условиям, установленным статьей 15.1	- имеет в штате двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено; - соблюдает требования Федерального закона, Федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и обеспечивает соблюдение указанных требований своими работниками; - имеет полис обязательного страхования ответственности оценщиков №ХХХХХХХХХот 21 ноября 2018 г., выдан ООО Страховая компания «Геххххс» (срок страхования с 01 декабря 2018 года по 30 ноября 2019 года), общая страховая сумма 5 000 000 (Пять миллионов) рублей.
Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор (в соответствии с требованиями ст. 16 ФЗ 135)	Соответствует независимости в соответствии со статьей 16 ФЗ-135

5. ИНФОРМАЦИЯ ОБО ВСЕХ ПРИВЛЕЧЕННЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ И ПОДГОТОВКЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОРГАНИЗАЦИЯХ И СПЕЦИАЛИСТАХ

5.1 Наименование привлеченных организаций и степень их участия.

Не привлекались.

5.2 Фамилии, имена и отчества привлеченных специалистов с указанием их квалификации и степени участия.

Не привлекались.

6. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

6.1 Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

Договор № 73 об оказании услуг по оценке рыночной стоимости пакета акций от 17.06.2019г.

6.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки

№ п/п	Наименование объекта
1	Обыкновенные именные бездокументарные акции в количестве 23 367 штук, составляющие 100% уставного капитала АО «Управление капитального строительства г. Орла»

6.3 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Объект оценки	Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
	Затратный подход, руб.	Сравнительный подход, руб.	Доходный подход, руб.
Обыкновенные именные бездокументарные акции в количестве 23 367 штук, составляющие 100% уставного капитала АО «Управление капитального строительства г. Орла»	37 797 470	0,00	19 373 000

6.4 Итоговая величина стоимости объекта оценки

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки п.п. 6.2 по состоянию на 01 апреля 2019г. составляет:

37 797 470 рублей 00 копеек

Тридцать семь миллионов семьсот девяносто семь тысяч четыреста семьдесят рублей 00 копеек

6.5 Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Согласно информации, полученной от Заказчика, результаты определения рыночной стоимости имущества, Заказчик предполагает использовать для целей приватизации. Иное использование результатов оценки возможно только с письменного разрешения Оценщика.

6.6 Порядковый номер отчета: №252/06/19

6.7 Дата составления отчета: 18.06.2019г.

Специалист - Оценщик _________________________ Е.Ю.Никифорова

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С УКАЗАНИЕМ ПЕРЕЧНЯ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕТСВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

7.1 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Устав АО «УКС г. Орла»

Свидетельство о государственной регистрации юридического лица

Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе

Выписка из Реестра акционеров по состоянию на 28.05.2018г.

Решение о выпуске ценных бумаг от 21.09.2016г.

Отчет об итогах выпуска ценных бумаг от 16.11.2016г.

Бухгалтерская отчетность за 2016г., 2017г., 2018г., первый квартал 2019г.

Штатное расписание на период с 01.06.2018г.

Среднесписочная численность

Расшифровка запасов

Расшифровка основных средств

Расшифровка внеоборотных активов

Паспорт ТС

Свидетельство о регистрации ТС

Отчет о дебиторской и кредиторской задолженности по состоянию на 01.04.2019г.

7.2 Описание объекта оценки со ссылкой на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Характеристика объекта оценки

Наименование объекта оценки	Именные бездокументарные акции
Категория	Обыкновенные
Правоустанавливающие документы	Решение о выпуске акций
Правоподтверждающие документы	Выписка из Реестра акционеров
Государственный регистрационный номер	1-01-84497-Н
Размер уставного капитала, руб	23 367 000
Количество акций, представленных для оценки, шт	23 367
Доля оцениваемых акций в уставном капитале, %	100,0
Общее количество размещенных акций, шт	23 367
Количество голосующих акций, шт	23 367
Номинальная стоимость одной акции, руб.	1 000,0
Акции, выкупленные обществом, шт	0
Количество оплаченных акций, шт	23 367
Обременения акций (залог, судебное решение)	Представленные акции на дату оценки обременений не имеют
Распорядительные права акций, в голосующей доле оцениваемых акций	100% доля обладает всеми правами
Информация о сделках с акциями эмитента на организованных торгах	-
Информация о распределении прибыли	-
Информация о выплате дивидендов за последние 3-5 лет	-
Реестродержатель, местонахождение	АО «Реестр», филиал «Орел-Реестр». Адрес: 302028, г. Орел, ул. Сурена Шаумяна, д. 37

Информация об Эмитенте

Полное наименование Эмитента	Акционерное общество «Управление капитального строительства г. Орла»
Сокращенное наименование Эмитента	АО «УКС г. Орла»
Адрес местонахождения	302040, Орловская область, г. Орел, ул. Ломоносова, д. 6, лит. Ю, пом. 24
Юридический адрес	302040, Орловская область, г. Орел, ул. Ломоносова, д. 6, лит. Ю, пом. 24
Телефон	(4862) 59-89-04
Руководитель	Директор: Боев А.С.
ИНН	5753066289
Дата регистрации	04.10.2016г.
Регистрационный номер (ОГРН)	1165749059013
ОКОПФ	Акционерное общество
Сведения о видах деятельности Эмитента	Основной вид деятельности Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления Дополнительные виды деятельности Разработка гравийных и песчаных карьеров, добыча глины и каолина Производство изделий из бетона для использования в строительстве Производство гипсовых изделий для использования в строительстве Производство товарного бетона Производство сухих бетонных смесей Производство прочих изделий из гипса, бетона или цемента Производство изделий из асфальта или аналогичных материалов Строительство жилых и нежилых зданий Строительство автомобильных дорог и автомагистралей Строительство водных сооружений Строительство прочих инженерных сооружений, не включенных в другие группировки Разборка и снос зданий Производство земляных работ Разведочное бурение Производство электромонтажных работ Производство санитарно-технических работ, монтаж отопительных систем и систем кондиционирования воздуха Производство прочих строительно-монтажных работ Производство штукатурных работ Работы столярные и плотничные Работы по устройству покрытий полов и облицовке стен Производство малярных и стекольных работ Производство прочих отделочных и завершающих работ Производство кровельных работ Работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки Работы гидроизоляционные Деятельность агентов по оптовой торговле лесоматериалами и строительными материалами Торговля оптовая машинами и оборудованием для добычи полезных ископаемых и строительства Торговля оптовая лесоматериалами, строительными материалами и санитарно-техническим оборудованием Торговля оптовая санитарно-техническим оборудованием Торговля оптовая лакокрасочными материалами Торговля оптовая листовым стеклом Торговля оптовая прочими строительными материалами и изделиями Торговля оптовая скобяными изделиями, водопроводным и отопительным оборудованием и принадлежностями Хранение и складирование прочих грузов Капиталовложения в уставные капиталы, венчурное инвестирование, в том числе посредством инвестиционных компаний Покупка и продажа собственного недвижимого имущества Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе Деятельность в области архитектуры, связанная с созданием архитектурного объекта Инженерные изыскания в строительстве Землеустройство Деятельность рекламных агентств

Местоположение Эмитента на карте

АО «УКС г. Орла» расположено по адресу: г. Орел, ул. Ломоносова, д. 6, лит. Ю, пом. 24.

Схема расположения Эмитента представлена ниже:

Предметом оценки выступает экономическая деятельность: АО «УКС г. Орла».

7.3 Анализ информации, характеризующей деятельность организации, ведущей бизнес, в соответствии с предполагаемым использованием результатов оценки

7.3.1 Информация о создании и развитии бизнеса, условиях функционирования организации, ведущей бизнес

Данные о государственной регистрации акционерного общества «УКС г. Орла»:

- дата государственной регистрации Общества: 04.10.2016 год

- орган, осуществивший государственную регистрацию: ИФНС по г. Орлу

- отраслевая принадлежность Общества: строительство.

7.3.2. Производственно-хозяйственные показатели Эмитента

7.3.2.1 Информация о выпускаемой продукции (товарах) и (или) выполняемых работах, оказываемых услугах.

АО «УКС г. Орла» занимается строительством жилых многоквартирных домов. Количественные показатели не предоставлены заказчиком.

7.3.2.2 Информация о среднесписочной численности работников

№ п/п	Дата	Количество работников, чел
1	01.01.2017г.	13
2	01.01.2018г.	12
3	01.01.2019г.	9
4	01.04.2019г.	8

7.3.2.3 Информация об имуществе и обязательствах Эмитента

Информация об имуществе и обязательствах Эмитента

№ п/п	Наименование показателя	Балансовая (остаточная) стоимость на 01.04.19г., тыс. руб.	Специализированный / неспециализированный актив
ИМУЩЕСТВО
1	Нематериальные активы	0	неспециализированный
2	Недвижимое имущество	0	неспециализированный
3	Машины и оборудование*	102	неспециализированный
4	Транспортные средства	0	неспециализированный
4.1	Автомобиль SSANGYONG STAVIC (АО)	0	неспециализированный
5	Производственный и хозяйственный инвентарь, мебель и иные основные средства	0	неспециализированный
6	Долгосрочные финансовые вложения	0	неспециализированный
7	Запасы*	14 319	неспециализированный
8	Дебиторская задолженность*	36 289	неспециализированный
9	Краткосрочные финансовые вложения	0	неспециализированный
10	Денежные средства	7 045	неспециализированный
11	Прочие внеоборотные активы	60 945	неспециализированный
11.1	Строящийся МКД в г. Орел, ул. Коллективная, д.3, общей площадью 1586,67 кв. м., этажность 6	1 198	неспециализированный
11.2	Строящийся МКД в г. Орел, ул. Кузнецова, д. 11, общей площадью 6 922,08 кв.м., этажность 9 + технический этаж	59 705	неспециализированный
11.3	этаж	42	неспециализированный
12	Прочие оборотные активы	36	неспециализированный
13	Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	8	неспециализированный
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
14	Долгосрочные обязательства	0	-
15	Краткосрочные обязательства	96 149	-
15.1	Краткосрочные кредиты и займы	0	-
15.2	Кредиторская задолженность*	59 244	-
15.3	Доходы будущих периодов	36 780	-
15.4	Оценочные обязательства	126	-

*Расшифровка машин и оборудования АО «УКС г. Орла»

№ п/п	Наименование показателя	Балансовая (остаточная) стоимость на 01.04.19г., тыс. руб.
3	Машины и оборудование	102 077,13
3.1	Компьютер в сборе (Гл бух) АО УКС	33 468,14
3.2	Компьютер в сборе (инженер) АО УКС	22 560,92
3.3	Компьютер в сборе (инженер2) АО УКС	22 560,92
3.4	Компьютер в сборе (референт) АО УКС	23 487,15

*Расшифровка запасов АО «УКС г. Орла»

№ п/п	Наименование показателя	Балансовая (остаточная) стоимость на 01.04.19г., тыс. руб.
7	Запасы	14 319 218,29
7.1	Автомашина R17, 225/60 Матадор	24 280,0
7.2	Стеллаж 2-х стор.	685,16
7.3	Открытка	215,4
7.4	Питьевая вода	1 200,0
7.5	Журнал регистрации	246,0
7.6	Бутыль под питьевую воду	800,0
7.7	Дизельное топливо	6 651,57
7.8	Гараж (АО)	226 231,78
7.9	Склад (АО)	710 211,48
7.10	Земельный участок 57:25:0020804	13 348 696,9

*Расшифровка дебиторской задолженности АО «УКС г. Орла» приведена в Приложении

*Расшифровка кредиторской задолженности АО «УКС г. Орла» приведена в Приложении

7.3.3 Финансовая информация, включая годовую и промежуточную (в случае необходимости) финансовую (бухгалтерскую) отчетность организации, ведущей бизнес, информацию о результатах финансово-хозяйственной деятельности за репрезентативный период

ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ПРЕДПРИЯТИЯ

Финансовое состояние предприятия характеризуется совокупностью показателей, отражающих процесс формирования и использование его финансовых средств. В рыночной экономике финансовое состояние предприятия по сути дела отражает конечные результаты его деятельности.

Выводы, полученные в результате финансового анализа, должны быть тем фундаментом, на основе которого возводится здание оценки, доказательной базой, подтверждающей выводы оценщика относительно определяемой стоимости предприятия. Все это предопределяет важность проведения финансового анализа предприятия и повышает роль такого анализа в экономическом процессе. Финансовый анализ является непременным элементом как финансового менеджмента на предприятии, так и его экономических взаимоотношений с партнерами, финансово-кредитной системой.

При оценке бизнеса можно выделить следующие основные стороны хозяйственной деятельности предприятия, информация о которых влияет на величину определяемой стоимости:

• перспективы продолжительности функционирования предприятия;
• качество управления;
• рискованность ведения бизнеса;
• эффективность использования капитала.

Информационной базой для проведения финансового анализа является главным образом бухгалтерская документация. В первую очередь это бухгалтерский баланс и приложения к балансу: «Отчет о финансовых результатах». Баланс отражает состояние имущества, собственного капитала и обязательств на определенную дату. Основное предназначение информации, представленной в отчете о финансовых результатах, - характеристика масштабов доходообразующих поступлений и расходов, обусловленных использованием ресурсов организации. Показатели прибыли отражают эффективность делового оборота организации во всех существенных аспектах использования ресурсного потенциала организации.

Отчет об изменении капитала отражает общее изменение размера капитала и его составляющих (уставного, добавочного, резервного, нераспределенной прибыли прошлых лет, целевого финансирования и поступлений), резервов предстоящих расходов, оценочных резервов в отчетном году.

Четвертый раздел отчета позволяет проанализировать факторы, под влиянием которых произошло изменение капитала: за счет дополнительного выпуска акций или уменьшения их количества, уменьшения номинала акций; за счет переоценки активов; прироста имущества; реорганизации, а также других доходов и расходов.

Отчет о движении денежных средств содержит сведения о денежных потоках (поступление, выбытие) в процессе текущей инвестиционной и финансовой деятельности организации и остатка денежных средств на начало и конец отчетного периода.

Из приложения к бухгалтерскому балансу (форма № 5) можно получить дополнительную информацию для проведения аналитических исследований, в которых отражаются данные о движении заемных средств, кредиторской и дебиторской задолженности, амортизируемом имуществе, источниках средств для финансирования инвестиций, финансовых вложениях, расходах по обычным видам деятельности, социальных показателях.

Общая схема финансового анализа выглядит следующим образом.

В настоящем отчете финансовый анализ предприятия включает последовательное проведение следующих видов анализа:

1. Предварительную (общую) оценку финансового состояния предприятия и изменений его финансовых показателей за отчетный период.

2. Анализ кредитоспособности предприятия и ликвидности его баланса.

3. Корректировку бухгалтерской отчетности.

В качестве инструментария для финансового анализа широко используются финансовые коэффициенты - относительные показатели финансового состояния предприятия, которые выражают отношения одних абсолютных финансовых показателей к другим.

Финансовый анализ является ключевым этапом оценки, он служит основой понимания истинного положения предприятия и степени финансовых рисков. Результаты финансового анализа непосредственно влияют на выбор методов оценки, прогнозирование доходов и расходов предприятия; на определение ставки дисконтирования, применяемой в методе дисконтированных денежных потоков; на величину мультипликатора, используемого в методах, применяемых в сравнительном подходе к оценке. В случае расчета ликвидационной стоимости проведение финансового анализа необходимо для заключения о достаточности имущества для покрытия судебных расходов и расходов по ликвидации предприятия, возможности или невозможности восстановления платежеспособности предприятия.

Таким образом, основной целью проведения финансового анализа является получение информации, позволяющей не только оценить финансовые риски и спрогнозировать уровень доходности капитала, но и рассмотреть резервы укрепления финансового состояния, повышения доходности и наращивания собственного капитала.

Анализ финансового состояния предприятия включает в себя анализ бухгалтерских балансов и отчетов о финансовых результатах работы оцениваемого предприятия за прошедшие периоды для выявления тенденций в его деятельности и определения основных финансовых показателей.

В процессе анализа финансовые документы предприятия использовались без их дополнительной проверки и подтверждения.

ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОТЕНЦИАЛА ПРЕДПРИЯТИЯ

Согласно действующим нормативным документам баланс показывает ориентировочную оценку суммы средств, находящихся в распоряжении предприятия. Эта оценка является учетной и ни в коем случае не отражает реальной суммы денежных средств, которую можно выручить за имущество, например в случае ликвидации коммерческой организации. Текущая стоимость активов предприятия определяется рыночной конъюнктурой и может отклоняться в любую сторону от учетной.

Для анализа баланса аналитики, как правило, пользуются одним из приведенных ниже способов:

- проводят анализ непосредственно по балансу без предварительного изменения состава балансовых статей;

- строят уплотненный аналитический баланс путем агрегирования некоторых однородных по составу элементов балансовых статей и их перекомпоновки;

- проводят дополнительную очистку баланса от имеющихся в нем регулятивов с последующим агрегированием статей в необходимых аналитических разрезах.

ВЕРТИКАЛЬНЫЙ АНАЛИЗ БАЛАНСА

Расчет и анализ динамики финансовых ресурсов, находящихся в распоряжении предприятия, в общей сумме и в разрезе основных групп позволяют сделать лишь самые общие выводы о его имущественном положении.

Следующей аналитической процедурой является вертикальный анализ: иное представление отчетной формы, в частности баланса, в виде относительных показателей. Такое представление позволяет увидеть удельный вес каждой статьи баланса в общем итоге. Обязательный элемент анализа– динамические ряды этих величин, посредством которых можно отслеживать и прогнози-

ровать структурные изменения в составе активов и источников их покрытия.

ГОРИЗОНТАЛЬНЫЙ АНАЛИЗ БАЛАНСА

Горизонтальный анализ баланса заключается в построении значений, характеризующих темпы роста абсолютных показателей. Таким образом, балансовые показатели дополняются относительными темпами роста (снижения). Степень агрегирования показателей определяет аналитик. Как правило, берут базисные темпы роста за ряд лет (смежных периодов), что позволяет не только анализировать изменение отдельных балансовых статей, но и прогнозировать их значения.

Горизонтальный и вертикальный анализ взаимно дополняют один другого. Оба эти вида особенно ценны при межхозяйственных сопоставлениях, т.к. позволяют сравнивать отчетность совершенно разных по роду деятельности и объектам производства предприятиям.

Итак, структура источников и распределение средств в активе оцениваемого предприятия свидетельствует о стабильном положении предприятия, т.к. с уменьшением оборотных активов происходит постепенное уменьшение кредиторской задолженности.

АНАЛИЗ КАЧЕСТВЕННЫХ СДВИГОВ В ИМУЩЕСТВЕННОМ ПОЛОЖЕНИИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Устойчивость финансового положения предприятия в значительной степени зависит от целесообразности и правильности вложения финансовых ресурсов в активы. Активы динамичны по своей природе. В процессе функционирования предприятия и величина активов, и их структура претерпевают постоянные изменения.

Выводы об имевших место качественных изменениях в имущественном положении предприятия, их прогрессивности делают на основании ряда критериев. В качестве формализованных критериев выступают показатели динамики и структуры хозяйственных средств.

Структура хозяйственных средств предприятия существенно зависит от вида ее деятельности, объемов производства, других факторов. Поэтому формализованные критерии должны дополняться неформальными, которые устанавливают исходя из природы бизнеса данной конкретной коммерческой организации, субъективных оценок прогрессивности тех или иных структурных сдвигов в его имущественном положении.

Балансовые отчеты АО «УКС г. Орла» представлены в таблице 2, отчет финансовых результатах - в таблице 3.

Таблица 2 Ретроспектива балансовых отчетов оцениваемого бизнеса, тыс. руб.

АКТИВ	01.01.2017г.	01.01.2018г.	01.01.2019г.	01.04.2019г.
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы	-	-	-	-
Результаты исследований и разработок	-	-	-	-
Нематериальные поисковые активы	-	-	-	-
Материальные поисковые активы	-	-	-	-
Основные средства	221	15321	14483	102
Оборудование требующего монтажа	-	-	-	-
Доходные вложения в материальные ценности	-	-	-	-
Финансовые вложения	-	-	-	-
Отложенные налоговые активы	-	-	-	-
Прочие внеоборотные активы	93913	33825	45544	60945
ИТОГО по разделу I	94134	49146	60027	61047
П. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы в т.ч.:	14970	30	43	14319
товары для перепродажи	-	-	-	-
НДС по приобретенным ценностям	37	8	8	8
Дебиторская задолженность	72160	51019	43913	36289
Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов)	-	-	-	-
Денежные средства и денежные эквиваленты	2152	554	88	7045
Прочие оборотные активы	346	402	25	36
ИТОГО по разделу II	89665	52013	44077	57698
БАЛАНС (сумма строк 1100+1200)	183799	101159	104104	118745

ПАССИВ	01.01.2017г.	01.01.2018г.	01.01.2019г.	01.04.2019г.
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ
Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей)	23367	23367	23367	23367
Собственные акции, выкупленные у акционеров	-	-	-	-
Переоценка внеоборотных активов	-	-	-	-
Добавочный капитал (без переоценки)	-	-	-	-
Резервный капитал	-	71	115	115
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	710	436	-945	-886
ИТОГО по разделу III	24077	23874	22537	22595
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Заемные средства	-	-	-	-
Отложенные налоговые обязательства	-	-	-	-
Оценочные обязательства	-	-	-	-
Прочие обязательства	-	-	-	-
ИТОГО по разделу IV	-	-	-	-
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Заемные средства	-	-	-	-
Кредиторская задолженность	46258	54103	44662	59244
в том числе: по расчетам с поставщиками и по подрядчиками	-	-	-	-
Резервы предстоящих расходов	-	-	-	-
Доходы будущих периодов	113464	23182	36780	36780
Оценочные обязательства	-	-	126	126
Прочие обязательства	-	-	-	-
ИТОГО по разделу V	159722	77285	81568	96149
БАЛАНС (сумма строк 1300+1400+1500)	183799	101159	104104	118745

Табл. 3 Ретроспектива отчета о финансовых результатах, тыс. руб.

Таблица 3.1 Ретроспектива отчета о финансовых результатах без учета инфляции, тыс .руб.

Наименование показателя	01.01.2017г.	01.01.2018г.	01.01.2019г.
Выручка	11767	33536	6183
Себестоимость продаж	0	-3181	-86
Валовая прибыль (убыток)	11767	30355	6097
Коммерческие расходы	-	-	-
Управленческие расходы	-10937	-9664	-6859
Прибыль (убыток) от продаж	830	20691	-762
Доходы от участия в других организациях	-	-	-
Проценты к получению	-	-	-
Проценты к уплате	-	-	-
Прочие доходы	184	3873	719
Прочие расходы	-178	-24057	-1126
Прибыль (убыток) до налогообложения	836	507	-1169
Текущий налог на прибыль	-126	-	-62
в т.ч. постоянные налоговые обязательства (активы)	-	-	-
Изменение отложенных налоговых обязательств	-	-	-
Изменение отложенных налоговых активов	-	-	-
Прочее	-	-71	-
Чистая прибыль (убыток)	710	436	-1231
СПРАВОЧНО
Результат от переоценки внеоборотных активов, не включаемый в чистую прибыль (убыток)	-	-	-
Совокупный финансовый результат периода	710	436	-1231
Базовая прибыль (убыток) на акцию	-	-	-
Разводненная прибыль (убыток) на акцию	-	-	-

Таблица 3.2 Ретроспектива отчетов о финансовых результатов (показатели, скорректированные с учетом уровня инфляции), тыс. руб.

Наименование показателя	01.01.2017г.	01.01.2018г.		01.01.2019г.
			Темп прироста/ уменьшения, %		Темп прироста/ уменьшения, %
Выручка	11767	31041	163,8	5489	-53,4
Себестоимость продаж	-	-2944	-	-76	-
Валовая прибыль (убыток)	11767	28097	138,8	5412	-54,0
Коммерческие расходы	-	-	-	-	-
Управленческие расходы	-10937	-8945	-18,2	-6089	-44,3
Прибыль (убыток) от продаж	830	19152	2207,4	-676	-181,5
Доходы от участия в других организациях	-	-	-	-	-
Проценты к получению	-	-	-	-	-
Проценты к уплате	-	-	-	-	-
Прочие доходы	184	3585	1848,3	638	246,9
Прочие расходы	-178	-22267	12409,6	-1000	461,5
Прибыль (убыток) до налогообложения	836	469	-43,9	-1038	-224,1
Текущий налог на прибыль	-126	0	-100,0	-55	-56,3
в т.ч. постоянные налоговые обязательства (активы)	-	-	-	-	-
Изменение отложенных налоговых обязательств	-	-	-	-	-
Изменение отложенных налоговых активов	-	-	-	-	-
Прочее	-	-66	-	-	-
Чистая прибыль (убыток)	710	404	-43,2	-1093	-253,9
СПРАВОЧНО
Результат от переоценки внеоборотных активов, не включаемый в чистую прибыль (убыток)	-	-	-	-	-
Совокупный финансовый результат периода	710	404	-43,2	-1093	-253,9
Базовая прибыль (убыток) на акцию	-	-	-	-	-
Разводненная прибыль (убыток) на акцию	-	-	-	-	-

Темпы инфляции по годам*

2017г.	2018г.
2,52	4,27
0,9256	0,8877

*Приложение №1

Анализ структуры и динамики балансовых отчетов

Структурные изменения статей баланса АО «УКС г. Орла» отражены в таблицах 4, 5, 6, 7 содержащих результаты горизонтального и вертикального анализа балансовых отчетов.

Таблица 4 Горизонтальный анализ трансформированного бухгалтерского баланса (актив).

АКТИВ	01.01.2017г.	01.01.2018г.		01.01.2019г.		01.04.2019г.
Статьи баланса, темп прироста
Текущие активы			Темп прироста/ уменьшения, %		Темп прироста/ уменьшения, %		Темп прироста/ уменьшения, %
1. Денежные средства и денежные эквиваленты	2152	554	-74,3	88	-95,9	7045	227,4
2. Финансовый вложения (за исключением денежных эквивалентов)	-	-	-	-	-	-	-
3. Дебиторская задолженность	72160	51019	-29,3	43913	-39,1	36289	-49,7
4. Запасы	14970	30	-99,8	43	-99,7	14319	-4,3
В том числе:
товары для перепродажи	-	-	-	-	-	-	-
5. Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	37	8	-78,4	8	-78,4	8	-78,4
6. Прочие оборотные активы	346	402	16,2	25	-92,8	36	-89,6
ИТОГО: текущие активы	89665	52013	-42,0	44077	-50,8	57698	-35,7
Основные средства и прочие внеоборотные активы
1. Основные средства	221	15321	6832,6	14483	6453,4	102	-53,8
2. Доходные вложения в материальные ценности	-	-	-	-	-	-	-
3. Финансовые вложения	-	-	-	-	-	-	-
4. Нематериальные активы	-	-	-	-	-	-	-
5. Отложенные налоговые активы	-	-	-	-	-	-	-
6. Прочие внеоборотные активы	93913	33825	-64,0	45544	-51,5	60945	-35,1
ИТОГО: внеоборотные активы	94134	49146	-47,8	60027	-36,2	61047	-35,1
ВСЕГО: активы	183799	101159	-45,0	104104	-43,4	118745	-35,4

Таблица 5 Горизонтальный анализ трансформированного бухгалтерского баланса (пассив).

ПАССИВ	01.01.2017г.	01.01.2018г.		01.01.2019г.		01.04.2019г.
Статьи баланса, темп прироста
Краткосрочные пассивы			Темп прироста/ уменьшения, %		Темп прироста/ уменьшения, %		Темп прироста/ уменьшения, %
1. Заемные средства	-	-	-	-	-	-	-
2. Кредиторская задолженность	46258	54103	17,0	44662	-3,5	59244	28,1
В том числе:
по расчетам с поставщиками и подрядчиками	-	-	-	-	-	-	-
Резервы предстоящих расходов	-	-	-	-	-	-	-
3. Доходы будущих периодов	113464	23182	-79,6	36780	-67,6	36780	-67,6
4. Оценочные обязательства				126		126
5. Прочие обязательства	-	-	-	-	-	-	-
ИТОГО: краткосрочные пассивы	159722	77285	-51,6	81568	-48,9	96149	-39,8
Долгосрочные пассивы
1. Заемные средства	-	-	-	-	-	-	-
2. Отложенные налоговые обязательства	-	-	-	-	-	-	-
3. Прочие обязательства	-	-	-	-	-	-	-
ИТОГО: долгосрочные пассивы	-	-	-	-	-	-	-
Капитал и резервы
1. Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей)	23367	23367	0,0	23367	0,0	23367	0,0
2. Добавочный капитал (без переоценки)	-	-	-	-	-	-	-
3. Резервный капитал		71		115		115
5. Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	710	436	-38,6	-945	-233,1	-886	-224,8
ИТОГО: капитал и резервы	24077	23874	-0,8	22537	-6,4	22595	-6,2
ВСЕГО: пассивы	183799	101159	-45,0	104104	-43,4	118745	-35,4

Выводы по горизонтальному анализу:

1. Вывод по анализу активов:

За анализируемый период прослеживается следующие тенденции:

- уменьшение стоимости основных средств,

- уменьшение стоимости запасов,

- увеличение величины денежных средств,

- уменьшение величины дебиторской задолженности.

2. Вывод по анализу пассивов:

За анализируемый период прослеживается следующие тенденции:

- увеличение величины кредиторской задолженности,

- уменьшение величины собственного капитала.

3. Вывод по анализу отчета о финансовых результатах:

За анализируемый период прослеживается следующие тенденции:

- уменьшение объема выручки,

- уменьшился показатель валовой прибыли,

- уменьшились управленческие расходы.

Таблица 6 Вертикальный анализ трансформированного бухгалтерского баланса (актив).

АКТИВ	01.01.2017г.		01.01.2018г.		01.01.2019г.		01.04.2019г.
Статьи баланса, удельный вес
Текущие активы		Удельный вес, %		Удельный вес, %		Удельный вес, %		Удельный вес, %
1. Денежные средства и денежные эквиваленты	2152	1,17	554	0,5	88	0,1	7045	5,9
2. Финансовый вложения (за исключением денежных эквивалентов)	-	-	-	-	-	-	-	-
3. Дебиторская задолженность	72160	39,3	51019	50,4	43913	42,2	36289	30,6
4. Запасы	14970	8,1	30	0,0	43	0,0	14319	12,1
В том числе:
товары для перепродажи	-	-	-	-	-	-	-	-
5. Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	37	0,0	8	0,0	8	0,0	8	0,0
6. Прочие оборотные активы	346	0,2	402	0,4	25	0,0	36	0,0
ИТОГО: текущие активы	89665	48,8	52013	51,4	44077	42,3	57698	48,6
Основные средства и прочие внеоборотные активы
1. Основные средства	221	0,1	15321	15,1	14483	13,9	102	0,1
2. Доходные вложения в материальные ценности	-	-	-	-	-	-	-	-
3. Финансовые вложения	-	-	-	-	-	-	-	-
4. Нематериальные активы	-	-	-	-	-	-	-	-
5. Отложенные налоговые активы	-	-	-	-	-	-	-	-
6. Прочие внеоборотные активы	93913	51,1	33825	33,4	45544	43,7	60945	51,3
ИТОГО: внеоборотные активы	94134	51,2	49146	48,6	60027	57,7	61047	51,4
ВСЕГО: активы	183799	100,0	101159	100,0	104104	100,0	118745	100,0

Таблица 7 Вертикальный анализ трансформированного бухгалтерского баланса (пассив).

ПАССИВ	01.01.2017г.		01.01.2018г.		01.01.2019г.		01.04.2019г.
Статьи баланса, удельный вес
Краткосрочные пассивы		Удельный вес, %		Удельный вес, %		Удельный вес, %		Удельный вес, %
1. Заемные средства	-	-	-	-	-	-	-	-
2. Кредиторская задолженность	46258	25,2	54103	53,5	44662	42,9	59244	49,9
В том числе:
по расчетам с поставщиками и подрядчиками	-	-	-	-	-	-	-	-
Резервы предстоящих расходов	-	-	-	-	-	-	-	-
3. Доходы будущих периодов	113464	61,7	23182	22,9	36780	35,3	36780	31,0
4. Оценочные обязательства	-	-	-	-	-	-	-	-
5. Прочие обязательства	-	-	-	-	-	-	-	-
ИТОГО: краткосрочные пассивы	159722	86,9	77285	76,4	81568	78,4	96149	81,0
Долгосрочные пассивы
1. Заемные средства	-	-	-	-	-	-	-	-
2. Отложенные налоговые обязательства	-	-	-	-	-	-	-	-
3. Прочие обязательства	-	-	-	-	-	-	-	-
ИТОГО: долгосрочные пассивы	-	-	-	-	-	-	-	-
Капитал и резервы
1. Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей)	23367	12,7	23367	23,1	23367	22,4	23367	19,7
2. Добавочный капитал (без переоценки)	-	-	-	-	-	-	-	-
3. Резервный капитал			71	0,1	115	0,1	115	0,1
5. Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	710	0,4	436	0,4	-945	-0,9	-886	-0,7
ИТОГО: капитал и резервы	24077	13,1	23874	23,6	22537	21,6	22595	19,0
ВСЕГО: пассивы	183799	100,0	101159	100,0	104104	100,0	118745	100,0

Выводы по вертикальному анализу:

1. Вывод по анализу активов:

Большую долю активов составляют дебиторская задолженность – 30,6% и прочие внеоборотные активы – 51,3%.

2. Вывод по анализу пассивов:

Основную часть пассивов составляют краткосрочные пассивы – 81,0%.

Общий вывод: На протяжении последних лет происходит снижение выручки и уменьшение валовой прибыли предприятия.

АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ АКТИВОВ ПРЕДПРИЯТИЯ

АКТИВ	01.04.2019г.
Статьи баланса, удельный вес
Текущие активы		Удельный вес, %
1. Денежные средства и денежные эквиваленты	7045	5,9
3. Дебиторская задолженность	36289	30,6
4. Запасы	14319	12,1
5. Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	8	0,0
6. Прочие оборотные активы	36	0,0
ИТОГО: текущие активы	57698	48,6
Основные средства и прочие внеоборотные активы
1. Основные средства	102	0,1
6. Прочие внеоборотные активы	60945	51,3
ИТОГО: внеоборотные активы	61047	51,4
ВСЕГО: активы	118745	100,0

Вывод: Большую часть активов составляют прочие внеоборотные активы - 51,3% и дебиторская задолженность - 30,6%.

АНАЛИЗ ФИНАНСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ

Финансовое состояние организации можно оценивать с точки зрения краткосрочной и долгосрочной перспективы.

В первом случае критерий оценки – ликвидность и платежеспособность предприятия, т.е. способность своевременно и в полном объеме произвести расчеты по краткосрочным обязательствам. Примеры подобных операций – расчеты с работниками по оплате труда, с поставщиками за полученные товарно-материальные ценности и оказанные услуги, с банком по ссудам и т.п.

Оценка стабильности деятельности предприятия в долгосрочной перспективе связана с общей финансовой структурой организации, степенью ее зависимости от внешних кредиторов и инвесторов, условиями, на которых привлечены и обслуживаются внешние источники средств.

Существуют различные методики анализа финансового состояния. В нашей стране по опыту экономически развитых стран все большее распространение получает методика, основанная на расчете и использовании в пространственно-временном анализе системы коэффициентов. Показатели могут быть рассчитаны непосредственно по данным бухгалтерской отчетности. Однако удобнее преобразовать баланс путем агрегирования статей и их перегруппировки: в активе – по степени убывания ликвидности активов, в пассиве – по степени возрастания сроков погашения обязательств.

За основу анализа финансово-экономических и финансово-хозяйственных показателей были взяты рекомендации «Положения о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг» (утв. Банком России 30.12.2014 N 454-П) (ред. от 25.05.2018) (Зарегистрировано в Минюсте России 12.02.2015 №35989)».

Согласно данному Положению, выделяют следующие показатели финансово-экономической деятельности эмитента и финансово-хозяйственной деятельности эмитента:

Показатели финансово-экономической деятельности эмитента

Эмитенты, не являющиеся кредитными организациями, приводят следующие показатели своей финансово-экономической деятельности:

Наименование показателя	Рекомендуемая методика расчета	Рекомендуемая методика расчета в соответствии с МСФО
Производительность труда, руб./чел	Выручка / Средняя численность работников	Объем продаж / Средняя численность работников
Отношение размера задолженности к собственному капиталу	(Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства) / Капитал и резервы	Совокупные обязательства / Собственный (акционерный) капитал
Отношение размера долгосрочной задолженности к сумме долгосрочной задолженности и собственного капитала	Долгосрочные обязательства / (Капитал и резервы + Долгосрочные обязательства)	Долгосрочная задолженность / (Собственный (акционерный) капитал + Долгосрочная задолженность)
Степень покрытия долгов текущими доходами (прибылью)	(Краткосрочные обязательства – Денежные средства) / (Выручка – Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг – Коммерческие расходы – Управленческие расходы + Амортизационные отчисления)	(Краткосрочная задолженность – Денежные средства и их эквиваленты) / (Прибыль до вычета расходов по процентам, уплаты налогов и амортизационных отчислений)
Уровень просроченной задолженности, %	Просроченная задолженность / (Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства) * 100	(Просроченная задолженность / Совокупные обязательства) * 100

Результаты финансово-хозяйственной деятельности эмитента

Эмитенты, не являющиеся кредитными организациями, приводят следующие показатели, характеризующие результаты финансово-хозяйственной деятельности эмитента, в том числе ее прибыльность и убыточность:

Наименование показателя	Рекомендуемая методика расчета	Рекомендуемая методика расчета в соответствии с МСФО
Норма чистой прибыли, %	(Чистая прибыль / Выручка от продаж) * 100	(Чистая прибыль / Объем продаж) * 100
Коэффициент оборачиваемости активов, раз	Выручка от продаж / Балансовая стоимость активов	Объем продаж / Средняя величина активов
Рентабельность активов, %	(Чистая прибыль / Балансовая стоимость активов) * 100	((Чистая прибыль + Проценты уплаченные * (1 – (налог на прибыль / прибыль до уплаты налогов)) / Средняя величина активов * 100
Рентабельность собственного капитала, %	(Чистая прибыль / Капитал и резервы) * 100	(Чистая прибыль / Средняя величина собственного капитала ) * 100
Сумма непокрытого убытка на отчетную дату, руб.	Непокрытый убыток прошлых лет + Непокрытый убыток отчетного года	Непокрытый убыток прошлых лет + Непокрытый убыток отчетного года
Соотношение непокрытого убытка на отчетную дату и балансовой стоимости активов, %	(Сумма непокрытого убытка на отчетную дату / Балансовая стоимость активов) * 100	(Сумма непокрытого убытка на отчетную дату / Средняя величина активов) * 100

ОЦЕНКА ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЭМИТЕНТА

Производительность труда

Этот показатель определяет эффективность использования трудовых ресурсов организации и уровень производительности труда. Выработка дополнительно характеризует финансовые ресурсы организации для ведения хозяйственной деятельности и исполнения обязательств, приведенные к одному работающему в анализируемой организации.

Производительность труда = Выручка / Средняя численность работников

Наименование показателя	01.01.2017г.	01.01.2018г.	01.01.2019г.
Производительность труда, руб./чел	905 154	2 794 667	687 000

Вывод: Производительность труда снижается.

Отношение размера задолженности к собственному капиталу

Отношение задолженности к собственному капиталу – это показатель, который указывает уровень задолженности компании внешним заимодателям по сравнению со средствами, инвестированными в нее основными собственниками и акционерами.

Коэффициент заемные/собственные средства (финансового левериджа, финансового рычага) показывает, в каком соотношении для финансирования своего бизнеса компания использует кредиты и собственный капитал. Он также говорит о возможности компании привлекать заемные средства. Математически коэффициент равный 1 означает равенство размера задолженности и собственного капитала. Чем выше этот коэффициент, тем выше доля заемных средств - и, значит, выше риск.

Некоторые специалисты называют соотношение заемных и собственных средств «превосходной финансовой проверкой» долгосрочного финансового здоровья компании, поскольку наличие заемных средств означает необходимость через определенное время возвращать долг. Коммерческие кредиторы и заимодатели полагаются на этот коэффициент для оценки платежеспособности своих должников.

Отношение размера задолженности к собственному капиталу = (Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства) / Капитал и резервы

Наименование показателя	01.01.2017г.	01.01.2018г.	01.01.2019г.
Отношение размера задолженности к собственному капиталу	6,6	3,24	3,62

Вывод:

1. Показатель отношения размера задолженности к собственному капиталу больше 1.

2. Доля заемных средств у оцениваемого предприятия значительно выше доли собственного капитала.

ОЦЕНКА ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЭМИТЕНТА

Норма чистой прибыли

Норма чистой прибыли характеризует не только прибыльность основной деятельности организации (как рентабельность продаж), а эффективность деятельности в целом. Т.е. учитывается не только прибыль от реализации продукции (работ, услуг), но и выплаты по кредитам, курсовые разницы и прочие прибыли и убытки.

В теории не существует нормативного значения нормы чистой прибыли, так как она сильно зависит от отрасли, этапа развития, на котором находится конкретное предприятие, может значительно колебаться от периода к периоду по причине возникновения у предприятия прочих, не связанных с реализацией продукции прибылей или убытков. Например, в периоды сильного колебания курса рубля к иностранным валютам у организации может возникать положительная или отрицательная курсовая разница, которая значительно повлияет на финансовый результат периода. Тем не менее, чтобы предприятие приносило собственникам  дивиденды норма чистой прибыли должна быть как минимум положительной (т.е. больше 0).

Норма чистой прибыли = (Чистая прибыль / Выручка от продаж) * 100

Наименование показателя	01.01.2017г.	01.01.2018г.	01.01.2019г.
Норма чистой прибыли, %	0,06	0,013	-0,199

Вывод:

1. Норма чистой прибыли предприятия за период 2016 – 2017 гг. положительная (больше 0). В 2018г. показатель отрицательный.

2. Значение показателя нормы чистой прибыли в рассматриваемом периоде (2016 – 2017гг.) снижается.

Показатели оборачиваемости

Данные показатели позволяют изучить отдельные компоненты оборотных средств. Несмотря на то, что в отечественной практике эти показатели относятся к группе показателей деловой активности, они также отражают ликвидность предприятия.

1. Коэффициент оборачиваемости активов - показывает количество полных циклов обращения продукции за период анализа, или сколько денежных единиц реализованной продукции принесла каждая денежная единица активов. Или иначе показывает количество оборотов одного рубля активов за анализируемый период.

КОА = Выручка от продаж / Балансовая стоимость активов

Нормативного значения показателя не существует. В частном случае определяется спецификой анализируемого предприятия. Этот коэффициент также сильно зависит от отрасли. Чем выше значение этого коэффициента, тем быстрее оборачивается капитал, и тем больше прибыли приносит каждый рубль актива организации.

Оборачиваемость активов в днях = 365 / К_ОА

2. Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности показывается количество оборотов дебиторской задолженности в год.

Медленная оборачиваемость дебиторской задолженности, с одной стороны, ограничивает краткосрочную ликвидность компании, с другой стороны, короткий период сбора задолженности может указывать на кредитную политику, ограничивающую продажи. Ориентировочное нормативное значение коэффициента - 8 (45 дней).

К_ОДЗ = Выручка от реализации за год / Дебиторская задолженность

Величина дебиторской задолженности может рассчитываться на конец периода или как среднее на начало и конец периода (в случае значительного изменения объема продаж в течение года).

Оборачиваемость дебиторской задолженности в днях = 365 / К_ОДЗ

3. Коэффициент оборачиваемости запасов показывается скорость, с которой запасы переходят в разряд дебиторской задолженности в результате продажи готовой продукции.

К_ОЗ = Себестоимость реализованной продукции / Стоимость запасов

Стоимость запасов рассчитывается как средняя на начало и конец периода или на конец периода (если нет значительного изменения запасов за год).

Медленная оборачиваемость товарно-материальных запасов указывает на наличие устаревших запасов. В то же время высокий показатель оборачиваемости запасов может быть связан с их дефицитом. Ориентировочное нормативное значение показателя – 3,5.

Оборачиваемость запасов в днях = 365 / К_ОЗ

4. Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности показывает, сколько раз (количество оборотов) в отчетном периоде (как правило, это  год, но может быть и месяц, квартал) предприятие погасило свои долги перед кредиторами.

Кокз = Себестоимость реализованной продукции / Кредиторская задолженность

Чем выше значение данного коэффициента, тем более высокая скорость оплаты долгов перед кредиторами предприятием.

Оборачиваемость запасов в днях = 365 / К_ОКЗ

Наименование	Коэффициент оборачиваемости	Оборачиваемость в днях (из расчета 365 дней в году)
Активы	0,06	6 083
Дебиторская задолженность	0,14	2 607
Запасы	2,0	183
Кредиторская задолженность	0,002	182 500

Вывод:

1. Оборачиваемость активов низкая.

1. Оборачиваемость дебиторской задолженности низкая.

2. Оборачиваемость запасов высокая.

3. Оборачиваемость кредиторской задолженности низкая.

Показатели рентабельности

Рентабельность активов

Рентабельность активов (ROA) - относительный показатель эффективности деятельности, частное от деления чистой прибыли, полученной за период, на общую величину активов организации за период. Один из финансовых коэффициентов, входит в группу коэффициентов рентабельности. Показывает способность активов компании порождать прибыль. Рентабельность активов - индикатор доходности и эффективности деятельности компании, очищенный от влияния объема заемных средств.

Дать оценку полученному значению можно, основываясь на установленных нормативных значениях рентабельности. Для финансовой организации нормальным считается показатель, равный 10% и более, для производственной - 15-20%, для торговой - 15-40%.

ROA = (Чистая прибыль / Балансовая стоимость активов) * 100

Рентабельность собственного капитала

Показатель рентабельности всего капитала (ROE) характеризует эффективность использования собственных источников финансирования предприятия и показывает, сколько чистой прибыли зарабатывает компания с 1 рубля собственных средств.

ROE позволяет определить эффективность использования капитала, инвестированного собственниками, и сравнить этот показатель с возможным получением дохода от вложения этих средств в другие виды деятельности.

По мнению многих экономистов-аналитиков, при расчете коэффициента целесообразно использовать показатель чистой прибыли. Это объясняется тем, что рентабельность собственного капитала характеризует уровень прибыли, которую получают собственники на единицу вложенного капитала.

ROE = Балансовая прибыль / Среднегодовая стоимость капитала * 100%

где:

Среднегодовая стоимость капитала = (Пассив на начало года +

Пассив на конец года) / 2

Наименование показателя	01.01.2018г.	01.01.2019г.
Рентабельность активов (ROA), %	0,43	-1,18
Рентабельность капитала (ROE), %	0,31	1,2

Вывод:

1. Рентабельность активов значительно ниже нормативных значений.

2. Рентабельность капитала низкая.

ОЦЕНКА ЛИКВИДНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Под ликвидностью какого-либо актива следует понимать способность его трансформироваться в денежные средства, а степень ликвидности определяется продолжительностью временного периода, в течение которого эта трансформация может быть осуществлена. Чем короче период, тем выше ликвидность данного вида активов.

Говоря о ликвидности коммерческой организации, имеют в виду наличие у нее оборотных средств в размере, теоретически достаточном для погашения краткосрочных обязательств хотя бы и с нарушением сроков погашения, предусмотренных контрактами. Количественно ликвидность характеризуется специальными относительными показателями – коэффициентами ликвидности.

Платежеспособность означает наличие у коммерческой организации денежных средств и их эквивалентов, достаточных для расчетов по кредиторской задолженности, требующей немедленного положения.

Таким образом, основными признаками платежеспособности являются:

• наличие в достаточном объеме средств на расчетном счете;
• отсутствие просроченной кредиторской задолженности.

Ликвидность и платежеспособность не тождественны друг другу. Коэффициенты ликвидности могут характеризовать финансовое положение как удовлетворительное, однако по существу эта оценка может быть ошибочной, если в текущих активах значительный удельный вес приходится на неликвидные активы и просроченную дебиторскую задолженность.

Коэффициенты ликвидности применяются для оценки способности фирмы выполнять свои краткосрочные обязательства. Все рассчитанные коэффициенты, как правило, сравниваются со среднеотрслевыми показателями, хотя существуют и общие нормативы.

В зависимости от того, какие виды оборотных активов принимаются во внимание, ликвидность оценивается при помощи различных коэффициентов. Общая идея такой оценки заключается в сопоставлении текущих обязательств и активов, используемых для их погашения. К текущим активам относятся активы (обязательства) со временем обращения (сроком погашения) до одного года. С позиции мобильности текущие (оборотные) активы могут быть разделены на три группы.

I. Первая группа:	денежные средства;
	финансовые вложения.
II. Вторая группа:	запасы;
	товары для перепродажи;
	дебиторская задолженность
III. Третья группа:	отложенные налоговые активы
	прочие внеоборотные активы

Исходя из описанной классификации текущих активов, можно рассчитать коэффициенты ликвидности:

1. Коэффициент текущей ликвидности (или Коэффициент покрытия) показывает, сколько рублей текущих активов предприятия приходится на 1 руб. текущих обязательств. Ориентировочное нижнее значение показателя – 2 (рекомендованный диапазон от 1,5 до 2,0).

К_ЛТ = ТА / КП

где:

ТА (Текущие активы) – Оборотные активы

КП – Краткосрочные пассивы

В этом показателе не учитывается степень ликвидность отдельных компонентов оборотного капитала, поэтому необходимо рассчитать коэффициенты быстрой и абсолютной ликвидности.

Коэффициент текущей ликвидности дает общую оценку ликвидности коммерческой организации, показывая, в какой мере текущие кредиторские обязательства обеспечиваются материальными оборотными средствами. Его экономическая интерпретация очевидна: сколько рублей финансовых ресурсов, вложенных в оборотные активы, приходится на 1 рубль текущих пассивов.

Значение коэффициента в среднем зависит от отраслевой принадлежности предприятия. В экономически развитых странах считается нормальным, когда КЛТ варьирует около 2. Данное значение ни в коем случае не является нормативным, это аналитическая средняя. Во многих отраслях значение коэффициента текущей ликвидности может существенно отклоняться в любую сторону. Рост показателя в динамике рассматривается как положительная характеристика финансово-хозяйственной деятельности.

2. Коэффициент быстрой ликвидности показывает, какие средства могут быть использованы, если срок погашения всех или некоторых текущих обязательств наступит немедленно.

К_ЛБ = (ДС + ДБ) / КП

где:

ДС – денежные средства;

ДБ - дебиторская задолженность;

КП – краткосрочные пассивы.

При расчете данного коэффициента не учитываются товарно-материальные запасы, так как их перевод в денежные средства осуществляется, как правило, значительно медленнее, чем других видов оборотных средств. К денежным средствам и дебиторской задолженности в числителе можно добавить легкореализуемые ценные бумаги. Ориентировочное нижнее значение коэффициента – 1 (рекомендованный диапазон 0,5 – 1,0).

Коэффициент быстрой ликвидности исчисляется по более узкому кругу оборотных активов, когда из расчета исключается наименее ликвидная их часть - материально-производственные запасы. Это вызвано тем, что трансформация этих активов в денежные средства может быть продолжительной во времени, а денежные средства в сопоставимых ценах, вырученные в случае вынужденной реализации производственных запасов, часто существенно ниже затрат по их приобретению.

3. Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно. Ориентировочное нижнее значение коэффициента – 0,2 (ориентировочный диапазон для значения от 0,05 до 0,2).

К_ЛА = (ДС + Краткосрочные финансовые вложения) / КП

где:

ДС - денежные средства

КП – краткосрочные пассивы.

Коэффициент абсолютной ликвидности является наиболее жестким критерием платежеспособности, показывающий, какая часть краткосрочных заемных обязательств может быть погашена немедленно. Какие-либо более или менее обоснованные ориентиры о нормативном значении этого коэффициента отсутствуют, т.к. управление денежными средствами, в частности определение оптимально остатка средств на счете и в кассе, особенно в условиях становления полнокровных рыночных отношений, вряд ли поддается стандартизации. Оптимальным для показателя быстрой ликвидности до кризиса считалось значение «1,00».

Наименование показателя	01.01.2017г.	01.01.2018г.	01.01.2019г.
Коэффициент текущей ликвидности (КЛТ)	0,56	0,67	0,54
Коэффициент быстрой ликвидности (КЛБ)	0,46	0,67	0,54
Коэффициент абсолютной ликвидности (КЛА)	0,013	0,007	0,001

Вывод:

1. Коэффициент текущей ликвидности ниже допустимых значений.

2. Коэффициент быстрой ликвидности выше допустимых значений.

3. Коэффициент абсолютной ликвидности ниже допустимых значений.

Таким образом, после анализа бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах, а также коэффициентов, характеризующих финансовое состояние организации, оценщик сделал вывод: финансовое положение АО «УКС г. Орла» удовлетворительное, т.к. организация имеет потенциал для погашения своих обязательств. Жилые квартиры, которые строит АО « УКС г. Орла» , являются ликвидным товаром на рынке.

Потенциальные покупатели объекта оценки

Предприятие АО «УКС г. Орла» имеет в собственности два объекта (многоквартирные жилые дома) незавершенного строительства (без документарного оформления) и финансовую возможность для продолжения своей деятельности. В случае продажи данного предприятия, это могло бы заинтересовать инвесторов внутри области, связанных со строительством многоквартирных домов.

7.3.4 Прогнозные данные, включая бюджеты, бизнес-планы и иные внутренние документы организации, ведущей бизнес, устанавливающие прогнозные величины основных показателей, влияющих на стоимость объекта исследования

Данные не предоставлены.

7.3.5 Информация о структуре уставного капитала организации, ведущей бизнес, в частности, при оценке стоимости акций - номинальную стоимость и количество размещенных и голосующих обыкновенных акций, номинальную стоимость и количество голосующих и неголосующих привилегированных акций, при оценке долей в уставном капитале - размер уставного капитала, количество и номинальную стоимость долей.

7.3.6 Информация о структуре распределения уставного капитала организации, ведущей бизнес, на дату исследования.

Таблица. Информация об акционерах

№ п/п	Владельцы именных ценных бумаг	Количество акций, шт	% от общего количества
1	Муниципальное образование «Город Орел» в лице Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла	23 367	100

7.3.7 Информация о правах, предусмотренных учредительными документами организации, ведущей бизнес, в отношении владельцев обыкновенных и привилегированных акций, паев в паевом фонде производственного кооператива, долей в уставном (складочном) капитале

1. Все акции Общества являются обыкновенными именными. Акции Общества выпускаются в бездокументарной форме в виде записей в системе ведения реестра акционеров Общества.

2. Акционеры общества – владельцы обыкновенных акций Общества имеют право:

- участвовать в общем собрании акционеров Общества с правом голоса по вопросам его компетенции;

- на получение дивидендов;

- на получение части имущества Общества в случае его ликвидации;

- на получение информации о деятельности Общества в порядке, установленном законодательством Российской Федерацией.

Акционеры могут иметь иные права, предусмотренные настоящим Уставом и законодательством Российской Федерации.

Акции, которые общество вправе размещать дополнительно к размещенным акциям (объявленные акции) предоставляют права одинаковые с правами, предоставленными размещенными обыкновенными именными акциями Общества.

3. Каждая обыкновенная акция Общества предоставляет акционеры – ее владельцу одинаковый объем прав.

Акция, принадлежащая учредителю Общества, предоставляет ему право голоса до момента ее полной оплаты.

4. При оплате дополнительных акций неденежными средствами денежная оценка имущества. вносимого в оплату акций, производится Советом директоров Общества исходя из их рыночной стоимости, которая определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

5. Акции, право собственности на которые перешло к Обществу, не предоставляют право голоса, не учитываются при подсчете голосов, по ним не начисляются дивиденды. Такие акции должны быть реализованы Обществом не позднее года с момента их приобретения Обществом, в противном случае общее собрание акционеров должно принять решение об уменьшении уставного капитала Общества путем погашения указанных акций.

7.3.8 Информация о распределении прибыли организации, ведущей бизнес, в частности, при оценке стоимости акций - о дивидендной истории (дивидендных выплатах) организации за репрезентативный период, при оценке долей в уставном (складочном) капитале - о размере части прибыли организации, распределяемой между участниками организации

Сведения о выплате дивидендов не предоставлены.

7.4. Сведения об имущественных правах на объект оценки

7.4.1. Наименование имущественного права

Собственность

7.4.2 Данные о правообладателе:

Полное наименование

Муниципальное образование «Город Орел» в лице Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла

Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)

1025700826502

Дата присвоения ОГРН

11.10.2002г.

7.5. Сведения о балансовой стоимости объекта оценки

№ п/п	Наименование объекта	Балансовая стоимость, руб.
1	Обыкновенные именные бездокументарные акции в количестве 23 367 штук, составляющие 100% уставного капитала АО «Управление капитального строительства г. Орла»	23 367 000

7.6. Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки

По данным Заказчика, под арестом и в спорах с участием третьих лиц объект оценки не состоит. Обременения права – отсутствуют.

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

8.1 Информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости

8.1.1. Влияние общей политической обстановки в стране и регионе

Таблица: Состояние основных политических факторов.

№ п/п	Наименование фактора	Состояние	Источник информации
1	Нормативные акты центрального правительства	Поддержка рыночной экономики Стимулирование предпринимательской активности	Постановление Правительства РФ от 15 апреля 2014 г. N 316 (ред. от 13.02.2019) «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Экономическое развитие и инновационная экономика»
2	Нормативные акты местных органов власти	Не противоречит федеральному. Поддержка малого и среднего бизнеса	Об утверждении государственной программы Орловской области "Развитие предпринимательства и деловой активности в Орловской области" (с изменениями на: 16.11.2018г.)
3	Уровень развития правового регулирования экономики	Актуально Совершенствуется	Министерство экономического развития РФ остается ключевым федеральным органом исполнительным власти в разработке экономической политики и решении экономических проблем. Положение о Министерстве экономического развития Российской Федерации было утверждено Постановлением Правительства РФ от 05 июня 2008 г. № 437. (с изменениями на 21 декабря 2018 года)
4	Отношение государства и ведущих политиков к антимонопольному законодательству	Законы антимонопольной направленности работают. Своевременная реакция на ситуацию	Федеральный закон "О защите конкуренции" от 26.07.2006 N 135-ФЗ (с изменениями на 27 декабря 2018 года, действующая редакция)
5	Кредитная политика местных властей	Направлена на стимулирование коммерческой активности населения	Об утверждении государственной программы Орловской области "Развитие предпринимательства и деловой активности в Орловской области" (с изменениями на: 16.11.2018г.)
6	Ограничения на получение ссуд и наем рабочей силы	Нет	Правительство Орловской области Распоряжение от 24 мая 2017 года N 203-р «Об утверждении инвестиционной стратегии Орловской области "Открытый Орел" на период до 2020 года»

Выводы: Политическая обстановка в РФ и Орловской области благоприятная для ведения бизнеса. Существующая нормативная база упростила процесс запуска бизнеса и улучшила ситуацию с реализацией инвестпроектов.

8.1.2 Информация о макроэкономических факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки

При анализе экономических факторов оказывающих влияние стоимость объекта оценки была использована информация с официальных сайтов Министерства экономического развития РФ, Центрального банка России, Росстата.

Значения и динамика изменения экономических показателей страны приведены в таблице:

Таблица Анализ макроэкономических показателей Российской Федерации

№ п/п	НАИМЕНОВАНИЕ ФАКТОРА	Год					Динамика	Источник информации
		2014	2015	2016	2017	2018
		Показатели стабильности экономики РФ
1	Изменение уровня ВВП, промышленного и сельскохозяйственного производства в регионе относительно предыдущего периода, %	100,7	97,5	1,03	101,6	102,3	Увеличение	http://www.gks.ru/
2	Торговый баланс (соотношение экспорт/импорт) (млрд. дол. США)	189,7	148,5	90,3	115,4	195,0	Увеличение	http://www.cbr.ru/
3	Дефицит государственного бюджета (трлн. рублей)	0,32	1,96	2,96	1,33	1,27	Увеличение	https://www.minfin.ru/
4	Уровень инфляции, %	11,4	12,9	5,4	2,5	4,3	Уменьшение	http://www.gks.ru/
5	Темп инфляции		+1,5	-7,5	-2,9	+1,8
6	Индекс потребительских цен (в % к декабрю предыдущего года)	111,4	112,9	105,4	102,5	104,2	Уменьшение	http://www.gks.ru/
7	Соотношение доллар/рубль ( на начало года)	32,65	56,23	72,92	60,65	57,60	Увеличение	https://www.minfin.ru/ http://www.cbr.ru/
8	Ставка Центробанка (на конец года), %	8,25	8,25	10	7,75	7,75	Уменьшение	http://www.cbr.ru/
9	Ставки банков, принимаемых в качестве безрисковой, %	8,25	8,25	10	7,75	7,75	Уменьшение	http://www.cbr.ru/
10	Золотовалютный резерв ЦБ, млрд. долл.	509,59	385,46	368,39	377,74	432,74	Уменьшение	http://www.cbr.ru/
		Федеральный (региональный) уровень налогов
1	Налог на имущество	2,2	2,2	2,2	2,2	2,2	Без изменений	http://nalog.ru
2	Ставка аренды за землю % (от кадастровой стоимости)	-	-	-	-	-	-	Информация не предоставлялась
3	НДС %	18	18	18	18	18	Без изменений	ИФНС РФ
		Показатели рынка недвижимости
1	Рыночный уровень недозагрузки недвижимости % (Низкокласные офисно-торговые объекты)	10	10	12,3	11,1	12,1	Увеличение	Справочники оценщика под редакцией Лейфера 2014-2018гг.
2	Рыночные данные неуплаты арендных платежей	-	-	-	-	-	-
3	Уровень коммунальных платежей, % (от конкретной величины)	-	-	-	-	-	-
4	Затраты на безопасность	-	-	-	-	-	-
5	Рыночные показатели затрат на замещение	-	-	-	-	-	-
		Показатели доходов населения
1	Среднемесячная денежная плата работников, руб	32 495	34 030	36 709	39 167	43 445	Увеличение	http://www.gks.ru/
2	Денежные доходы на душу населения	27 767	30 467	30 747	31 422	-	Увеличение	http://www.gks.ru/
3	МРОТ	5 554	5 965	6 204	7 800	11 163	Увеличение	http://www.consultant.ru/
4	Отношение средней зарплаты к прожиточному минимуму, %	4,04	3,51	3,74	3,88	4,21	Увеличение

Вывод: В 2018 году основные макроэкономические показатели не показали снижения по сравнению с предыдущими периодами. Под давлением мировых санкций, экономика РФ в прошедшем году замедлила темп роста.

В 2019 в России начали проводиться структурные преобразования, поэтому текущий год можно охарактеризовать как «адаптационный» к принятым решениям в макроэкономической политике, без ярко выраженного экономического роста. В перспективе экономический подъем ожидается к концу 2019 года, когда будет полностью восстановлена финансовая защита российского бюджета.

Среднесрочные перспективы российской экономики зависят от ожидаемой динамики мировых цен на энергоресурсы и первичное сырье, от изменения предпринимательской уверенности и реальных параметров проводимой макроэкономической политики, а также, в значительной степени, от мировых санкций, введенных Евросоюзом и США.

8.1.3 Информация о социальных факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки

Таблица Анализ динамики социальных показателей Российской Федерации

№ п/п	НАИМЕНОВАНИЕ ФАКТОРА	Год					Динамика	Источник информации
		2014	2015	2016	2017	2018
	Население
1	Общая численность населения, тыс. чел. (на начало года)	143641	146267	146519	146804	146880	рост	http://www.gks.ru/
2	Ожидаемая продолжительность жизни при рождении, лет	70,93	71,39	71,87	72,7	72,76	рост
3	Коэффициент число родившихся на 1000 человек населения	13,3	13,3	12,9	11,5	10,9	снижение
4	Коэффициент естественного прироста населения на 10 000 человек населения	18,78	16,76	17,86	14,43	-	снижение
5	Миграционный прирост населения, тыс. человек	270	245	261	220	228	снижение
	Социальные условия
1	Уровень безработицы, %	5,2	5,6	5,5	5,2	4,9	снижение	http://www.gks.ru/
2	Численность занятых в экономике, тыс. человек	71391	71539	76739	75900	72 569	рост
3	Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя, кв.м.	23,7	24,4	24,9	25,2	-	рост	http://www.gks.ru/ http://crimestat.ru/
4	Число зарегистрированных преступлений, тыс.	2190,6	2388,5	2160,1	2058,5	1991,5	снижение
5	Число зарегистрированных убийств и покушений на убийство, тыс.	11,9	11,5	10,4	9,7	8,5	снижение
6	Политика местных властей на рынке объекта оценки
	Ориентация: рыночно-социальная
	Активность: активная

Выводы: По данным за период 2014-2018г. можно зафиксировать следующие тенденции: в прошедшем году произошло небольшое увеличение численности населения, снизилась рождаемость, а так же снизился уровень безработицы. В 2019 году общее социально-экономическое положение РФ остается непростым.

Социально-экономические показатели региона (Орловская область)

Наименование показателя	2014	2015	2016	2017	2018	Источник
Численность населения (чел)	769 980	765 231	759 721	754 816	747 247	http://orel.gks.ru/
Среднедушевые денежные доходы в месяц, руб.	19 981	22 819	22 346	26 478	23 449
Индекс потребительских цен (в % к предыдущему году)	112,7	112,8	106,3	102,0	-
ВРП в млрд. руб	164,8	179,7	205,8	213,9	-

Вывод: Социально-экономическая ситуация в Орловской области во многом определяется общероссийской макроэкономической ситуацией, но при этом остается достаточно стабильной. Большинство отраслей региональной экономики не показало спада в 2018 году..

Объект оценки находится в Орловской области, которая является субъектом РФ и входит в состав Центрального федерального округа и Центрального экономического района. Политический строй в РФ сочетает в себе черты смешанной президентско-парламентской республики.

8.1.4. Информация о состоянии и перспективах развития отрасли, в которой функционирует Эмитент

АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ОТРАСЛИ СТРОИТЕЛЬСТВА

В 2018 году в стране было введено 75,7 млн кв.м общей площади жилья, что составляет 95,6% к тому же периоду 2017 г. Причем из них 32,45 млн кв. м построено населением (индивидуальное жилищное строительство) или 98,4% относительно 2017 г.

Рис. 1. Темпы роста жилищного строительства, в % к предшествующему году

Таблица 1. Ввод в действие жилых домов в РФ

Падение объемов строительства жилья зафиксировано в большинстве федеральных округов:

Федеральный округ	Введено жилья в 2018 г, млн кв. м	В % по отношению к 2017 г.	Из них ИЖС, млн кв. м
ЦФО	23,33	96,1	9,96
СЗФО	9,45	105,4	2,33
ЮФО	8,97	93,3	4,09
СКФО	3,42	67,3	2,16
ПФО	15,15	96,9	7,7
УФО	5,9	93,9	2,27
СФО	6,6	97,4	2,8
ДФО	2,23	89	0,96
г. Москва	3,54	103,6	0,22
г. Санкт-Петербург	3,95	111,7	0,31

В тройку лидеров по этим показателям вошли Московская область с построенными 8,7 млн кв. м или 96,8% относительно 2017 г., из которых 3,7 млн кв. м введено населением; Краснодарский край – с 4,3 млн кв. м или 92,9%, из них 1,5 млн кв. м населением; г. Санкт-Петербург – с 3,9 млн кв. м или 111,7%, в том числе 0,3 млн кв. м населением.

В числе отстающих оказались Ненецкий АО – 14,1 тыс. кв. м или 50,4% от 2017 г., из них 8,2 тыс. кв. м построено населением; Магаданская область – 4,3 тыс. кв. м или 67,5%, все из которых введены населением; Чукотский АО – 1,6 тыс. кв. м или 38,3%, данных о построенном населением жилье нет.

Что касается января текущего года, то в целом в стране уже построено 4,1 млн кв. м общей площади жилых помещений, что соответствует 83,2% к январю прошлого года. Из них 2,01 млн кв. м введено населением, а это 86% относительно аналогичного периода 2018 г.

В ЦФО в январе 2019 г. введено 1,7 млн кв. м, из них 731,2 тыс. кв. м населением; в СЗФО - 332,1 тыс. кв. м, населением – 149,4 тыс. кв. м; в ЮФО - 432,5 тыс. кв. м, в том числе 225,5 тыс. кв. м населением; в СКФО - 123,9 тыс. кв. м, из них 67,8 тыс. кв. м населением; в ПФО - 968,2 тыс. кв. м, населением – 487,1 тыс. кв. м; в УФО- 194 тыс. кв. м, из них 117,8 тыс.кв. м населением; в СФО – 265,8 тыс. кв. м, в том числе 182,5 тыс. кв. м населением, в ДФО – 146,9 тыс. кв. м, населением – 50,3 тыс. кв. м населением.

Пока лидирующие позиции занимают г. Москва с построенными 568 тыс. кв. м, из которых 16,9 тыс. кв. м населением; Московская область – с 438,8 тыс. кв. м, из них 225,1 тыс. кв. м населением; Республика Татарстан – с 232,18 тыс. кв. м, населением – 90,9 тыс. кв. м.

Замыкает список Магаданская область с 0,1 тыс. кв. м, из которых все введены населением.

Всего в 2018 г. в России было введено 259,5 тыс. зданий, из которых жилого назначения – 242,1 тыс., а нежилого – соответственно 17,4 тыс. Их общий строительный объем составил 570 млн куб. м, в том числе жилого назначения – 379 млн куб. м, а общая площадь зданий – 129,2 млн кв. м, жилых из которых – 100,6 млн кв. м.

Причем 54,5 млн кв. м пришлось на городскую местность, 20,8 млн кв. м – на сельскую. Из них населением за счет собственных и привлеченных средств в городской местности построено 1,9 млн кв. м, а в сельской – 17,6 млн кв. м.

Говоря о введенных нежилых зданиях, необходимо уточнить, что на долю промышленных пришлось 2,4 тыс., сельскохозяйственных – 2,3 тыс., коммерческих – 6,1 тыс., административных – 1,2 тыс., учебных – 0,6 тыс., системы здравоохранения – 0,6 тыс., других – 4,2 тыс. Общий строительный объем нежилых зданий составил 191 млн куб. м, а общая площадь – 28,6 млн кв. м.

Как показывает статистика, средняя площадь сдаваемого жилья сократилась. В 2016-ом она была 68,7 кв. м, это на 16% ниже уровня 2010 года. В 2018-ом среднее значение общей площади достигло 70,3 кв. м.

Рис. 2. Изменение среднего размера введенных квартир, кв. м

По итогам 2018 г. 46,1% составляла малоэтажная застройка – одно-трехэтажные дома. На долю многоэтажек (от 9 этажей и выше) приходится 48,5%, причем больше половины из зданий высотные (17 и более). По сравнению с 2010-м вдвое выросла доля 17-тиэтажных строений и более, а также немного сократилась малоэтажная застройка.

Рис. 4. Изменение структуры введенных жилых домов по этажности, в % к итогу

При этом все больше стало строиться однокомнатных квартир. Их доля выросла с 34% в 2010 г. до 47% в 2018-м.

Рис. 5. Изменение видов квартир, в % от общего ввода кв. м

Что касается материалов стен, в жилищном строительстве 2018 года меньше стало домов кирпичных, деревянных и панельных. Зато практически вдвое больше стало вводиться монолитных зданий, а в 3,4 раза – из прочих материалов.

Рис. 6. Изменение структуры жилых домов по материалам стен, в % от общего ввода кв. м

На конец 2018-го в РФ оставалось 7,9 тыс. домов, незавершенных строительством (не считая тех, что строились населением). Их общая площадь 52,9 млн кв. м.

Средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых и нежилых зданиях без учета жилых домов, построенных населением, в России составила 41 291 руб., при этом в городской местности – 41 581 руб., а в сельской – 37 553 руб.

Примечательно, что в ЦФО средняя стоимость 1 кв. м – 41 163 руб., в СЗФО – 37 549 руб., в ЮФО – 45 621 руб., в СКФО – 30 826 руб., в ПФО – 37 859 руб., в УФО – 40 516 руб., в СФО – 43 045 руб., в ДФО – 55 730 руб.

Максимальная средняя стоимость квадратного метра зафиксирована в Чукотском АО – 113 911 руб., в том числе в сельской местности, немного отстает Камчатский край – 95 662 руб., причем в сельской местности – 105 469 руб., а в городах – 87 593 руб. В Санкт-Петербурге цена составила 60 800 руб., в Москве – 53 951 руб., в Московской области – 44 947 руб.

В тройку минимальных средних цен вошли Ивановская область – 26 857 руб., Республика Дагестан – 25 335 руб., Республика Ингушетия – 21 548 руб.

Средняя стоимость 1 кв. м общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых домах, построенных за счет средств федерального бюджета, по стране составила 44 654 руб., за счет средств бюджетов субъектов и местных бюджетов – 65 706 руб.

Что касается недостроенных жилых домов без учета построенных населением, то данных по 2018 г. пока нет, но на конец 2017 г. их насчитывалось 6,3 тыс., в том числе 2,7 млн кв. м законсервированных, а общая площадь составляла 37,5 млн кв. м.

В целом по стране объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство» за январь-ноябрь 2018 г. составил 6,8 трлн руб., что сопоставимо 100,5% к такому же периоду 2017 г. По предварительным данным, за весь 2018 г. – 8,4 трлн руб. Причем в феврале-марте и с июля по август относительно 2017 г. отмечался спад – на уровне 90,3-99,8%. Максимальный рост зафиксирован в мае - 105,6%. Относительно предыдущего месяца в 2018 г. был стабильный прирост, максимальный в марте – 122,5% относительно февраля 2018 г.

В ЦФО объем работ по деятельности «строительство» составил 1,67 трлн руб. или 92,8% относительно 2017 г.; в СЗФО – 1,08 трлн руб. или 106,7%; в ЮФО – 557499,8 млн руб. или 95,2%; в СКФО – 270677,0 млн руб. или 116,5%; в ПФО – 1044004,2 млн руб. или 89,2%; в УФО – 948255,4 млн руб. или 130,1%; в СФО – 620333,2 млн руб. или 89,3%; в ДФО – 500417,5 млн руб. или 96,1%.

В ЦФО в ноябре наметился спад относительно 2017 г. и составил 79,6%. По сравнению с предыдущим месяцем в 2018 г. максимальный рост был в марте –109,3%.

В СЗФО к тому же периоду 2017 г. объем работ составил 75-101,8%, но в ноябре произошел скачок до 123,5%. Относительно предыдущего месяца максимальный рост был в ноябре - 122,1%.

В ЮФО отметка держалась на 75,8-90,7%, но в апреле и мае был рост до 124,8% и 105,3% соответственно. Относительно предыдущего месяца – прирост с февраля по июнь составил 107,3-133,4%, но в июле произошел спад до 79,5%.

В СКФО – максимальный объем работ был в апреле - 209,8%, уменьшившись к ноябрю до 86,8%. В сравнении с предыдущим месяцем пик зафиксирован в марте – 175,1%, снизившись в октябре до 69,1%.

В ПФО – относительно 2017 г. был уровень 71,5-90,6%. Максимальный рост в июне – 118,3% в сравнении с предыдущим месяцем, упав в ноябре до 90,3%.

В УФО наблюдался стабильный прирост, за исключением апреля и октября, максимальная отметка достигнута в ноябре – 208,6%. Тогда же относительно октября – 212,7%.

В СФО зафиксирован уровень 78-95,5%. Максимальный рост в сравнении с предыдущим месяцембыл в феврале - 116,6%, но в октябре произошел спад до 86,4%.

В ДФО в январе, феврале, апреле и июле прирост составил от 105,8 до 131,7%, снизившись в ноябре до 69,6%. Относительно предыдущего месяца максимум был достигнут в июне – 136,8%, упав в сентябре до 73,3%.

Средний уровень использования производственных мощностей строительных организаций в I квартале 2018 г. составил 58%, во II квартале – 59%, в III квартале – 61%, в IV квартале – 59%. Для сравнения: поквартально в 2017 г. эти показатели были на уровне 61%, 62%, 64% и 64% соответственно.

В 2018 г. было введено в действие производственных мощностей и объектов в России: по добыче угля – 3,950 млн т, все в Кемеровской области; руды медной – 300 тыс. т, все из них в Красноярском крае; щебня – 716,6 тыс. куб. м, из них в Республике Карелии – 362,6 тыс. куб. м, в Кемеровской области – 354 тыс. куб. м. Пиломатериалов – 1,0 тыс. куб. м, из них 552,6 тыс. куб. м – в СЗФО; фанеры – 178,1 тыс.куб. м, из которых 81 тыс.куб. м в Республике Мордовия, 97,1 тыс.куб. м в Кировской области.

Конструкции сборные деревянные строительные (здания сборные деревянные) – 0,2 тыс. кв. м общей площади введены в Краснодарском крае. Конструкции деревянные клееные – 350 тыс. куб. м в Ленинградской области.

Сухие смеси – 405,8 тыс. т, из них 220,6 тыс. т в ПФО. Плитки керамические – 1000 тыс. кв. м, все из них в Калужской области. Керамзитовые блоки – 42,7 тыс. куб. м, из них в Калужской области – 27,2 тыс. куб. м, в Московской области – 15,5 тыс. куб. м.

Конструкции и изделия сборные железобетонные – 752,1 тыс. куб. м, из них 707 тыс. куб. м в Республике Саха (Якутия). Здания сборные из бетона – 1,2 тыс. кв. м общей площади, из них 0,8 тыс. кв. м в Мурманской области, 0,4 тыс. кв. м в г. Севастополь. Конструкции легкие металлические – 0,7 тыс. кв. м – все в Республике Башкортостан.

Сборные здания/модули/ (из металла) - 10 единиц, из них 9 – в Сахалинской области, 1 – в Мурманской области. Их площадь составила 4175,8 кв. м, из них в Сахалинской области - 4128,8кв. м, в Мурманской области – 47кв. м.

На 1 января 2018 г. в России насчитывалось 279 496 действующих строительных организаций, включая 17 093 организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, а также 1693 средних и 262 403 малых.

Общее количество предприятий в области: государственных – 759 предприятий, из которых 3 средних. Муниципальных – 442, из них 1 среднее предприятие. Частных – 276 944, в том числе 14 541 организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, из них 1622 средних и 276 944 малых. Смешанных российских – 283, из которых 9 средних, а также 1068 прочих, из них 58 средних предприятий.

Ввод в действие домов в 2019 году

За два месяца текущего 2019 г. введено в действие 9,2 млн кв. м жилых помещений: в январе – 4,2 млн; в феврале – 5,0 млн. Это 123,1 тыс. новых квартир. На долю индивидуальных жилищных строений в январе-феврале 2019-го приходится 51,8% от общего объема жилья, или 4,8 млн кв. м.

Единый Реестр Застройщиков прогнозирует объем ввода жилья на 2019 год не более 77,1 млн кв. м, из которых 32,5 млн – ИЖС.

Рис. 7. Прогноз ЕРЗ до 2024 г

При этом ожидается дальнейшее снижение темпов возведения многоквартирных домов. Главная причина – новая система работы в отрасли, которая заключается в замене долевого строительства проектным финансированием.

Источники: Отраслевой журнал «Строительство». Выпуск 3-2019г. http://ancb.ru/publication/read/7894

https://yakapitalist.ru/finansy/skolko-v-rossii-stroyat-zhilya/

Строительство в Орловской области

Объем работ, выполненный собственными силами по виду деятельности «Строительство» в первом квартале 2019 г. составил 3044,7 млн. рублей, или 100,5% (в сопоставимой оценке) к уровню соответствующего квартала предыдущего года.

Источник: Орелстат. http://orel.gks.ru/

Стоимость квартир на первичном и вторичном рынке

Источник: Ко-Инвест Индексы цен в строительстве, выпуск №106

8.1.5 Информация об экологических факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки

Влияние экологических факторов на стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки Оценщиком не выявлено.

8.1.6 Информация о прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки

Прочих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, не выявлено

8.2 Информация о спросе и предложениях на рынке, к которому относится объект оценки

8.2.1. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

В 2018 году на мировых фондовых площадках наблюдалось большое количество негативных событий и потрясений: введение нескольких пакетов антироссийских санкций, валютные колебания, высокая волатильность нефтяных котировок, ужесточение риторики ФРС США, замедление темпов глобального экономического роста, давление на развивающиеся рынки и торговые конфликты. Несмотря на это, годовая доходность индекса МосБиржи достигла 12%.

Российский рынок начал 2018 год положительно и только за первый месяц вырос на 8,5%. Однако уже в начале февраля рост рынка замедлился, и индекс МосБиржи растерял часть потенциала на фоне коррекции на западных площадках. 5 февраля 2018 года индекс Dow Jones опустился на 1175,21 пункта, что стало максимальным падением в пунктах в рамках одного дня за все время наблюдения индекса.

В свою очередь, индекс волатильности VIX за один день продемонстрировал рекордный за всю историю рост на 115%. В совокупности за первые 9 дней февраля американский индекс S&P 500 снизился на 7,2%, в то время как российский рынок – лишь на 4,1% за счет поддержки со стороны растущих цен на нефть.

Годовая доходность индекса МосБиржи с 2000 по 2018 гг.

Источник: Московская Биржа (данные на 28 декабря), расчет QBF

24 июля в третьем чтении Госдума приняла закон о повышении НДС до 20% с 1 января 2019 года. В результате данного нововведения ЦБ РФ прогнозирует, что инфляция в России в 2019 году может повыситься до 5,5% годовых. Также 24 июля был принят законопроект о налоговом маневре в нефтяной отрасли. Согласно тексту документа, с 2019 по 2024 гг. экспортная пошлина на нефть и нефтепродукты снизится с текущих 30% от цены нефти до нуля, а НДПИ соразмерно вырастет.

Перенос налоговой нагрузки из экспортных пошлин в НДПИ позволит увеличить налогооблагаемую базу и принесет госбюджету дополнительные доходы в размере 1,6 трлн руб. в течение последующих 6 лет. Однако последствия для бизнеса могут быть неоднозначными, поскольку налоговая реформа лишает НПЗ таможенной субсидии, вследствие чего снижается чистая рентабельность нефтепереработки.

Динамика индекса МосБиржи в 2018 году

Источник: Московская Биржа (данные на 26 декабря), расчет QBF

В конце июля подошел к концу дивидендный сезон, когда компании выплачивали дивиденды по итогам 2017 года. В этом году дивидендный сезон в России принес инвесторам одни из самых высоких дивидендов за последние годы. Дивидендная доходность индекса МосБиржи с мая по июль 2018 года составила 3,9%, а годовая доходность превысила 5%. Из 52 компаний, выплачивавших дивиденды, 17 компаний закрыли дивидендный гэп в первые два торговых дня после отсечки, и еще 16 компаний – до середины сентября.

В начале октября индекс МосБиржи достиг исторического максимума выше отметки 2500 пунктов на фоне удорожания нефти до рекордных 5,6 тыс. руб. за баррель. Одновременно с этим 9-10 октября на американских площадках наблюдалась коррекция в результате ужесточения денежно- кредитной политики ФРС и роста доходности 10-летних гособлигаций США до максимума за последние 7,5 лет в 3,26% годовых. Косвенными причинами краткосрочной просадки также стали опасения относительно торговых противоречий между КНР и США и снижение прогноза роста мировой экономики в 2018-2019 гг. на 0,2 п.п. до 3,7% в год.

Российский рынок за этот период отметился умеренной просадкой, показав себя лучше американских и европейских индексов. 4 ноября США ввели ограничения на экспорт иранской нефти, но это практически не отразилось на динамике цен на «черное золото». 30 ноября - 1 декабря проходил саммит G20 в Аргентине, в рамках которого Пекин и Вашингтон договорились об отсрочке повышения таможенных пошлин на китайские товары на сумму $200 млрд с 10% до 25% на 90 дней.

Динамика отраслевых индексов МосБиржи в 2018 году

Источник: Московская Биржа (данные на 26 декабря), расчет QBF

В разрезе секторов лучше индекса МосБиржи оказались только компании нефтегазового сектора благодаря росту нефтяных котировок с января по октябрь на 25,7%. Так, акции «Лукойла», «Роснефти», «Газпрома», «Газпром нефти» и «Новатэка» выросли в среднем на 35-40%. По итогам года доходность индекса ММВБ Нефть и газ составила больше 30%. Также на положительной территории завершают год большинство металлургов: «Алроса», «Норильский никель», «Полюс золото», «Северсталь» и «НЛМК». Основным драйвером роста акций экспортоориентированных металлургических компаний стало ослабление рубля на 21% за год, которое способствовало улучшению финансовых показателей, что, в свою очередь, позволило компаниям выплатить рекордные дивиденды летом 2018 года.

По итогам года доходность индекса ММВБ Металлы и добыча достигла 5%. Компании химического сектора продемонстрировали годовую доходность на уровне 3%. Остальные отраслевые индексы завершили год в красной зоне. Транспортный сектор просел на 20-25%, повторяя динамику акций «Аэрофлота», которые падали на фоне растущей нефти. Финансовый сектор вторую половину года находился под давлением на фоне введения санкций на российский госдолг.

Динамика и волатильность нефти марки Brent в 2018 году

Источник: Московская Биржа (данные на 26 декабря), расчет QBF

С января по октябрь стоимость нефти в долларах выросла на 25,7% до $86 за баррель на фоне постепенного сокращения добычи нефти в рамках сделки ОПЕК+, ухода с рынка Венесуэлы и на ожиданиях введения санкций против Тегерана. Также удорожанию «черного золота» способствовало сокращение буровой активности в США и Канаде. В октябре стоимость нефти в рублях превысила 5600 руб. за баррель, что стало историческим рекордом, в то время как в долларах котировки достигли максимума за 3,5 года.

После этого с октября по декабрь цены на нефть упали более чем на 40% до $50 за баррель ввиду заявления Дональда Трампа о необходимости снижения стоимости углеводородов и роста буровой активности. Продление сделки ОПЕК+ по сокращению добычи на саммите 5-7 декабря не смогло поддержать цены на нефть, которые продолжили падение до уровня июля 2017 года. Однако ожидается, что эффект от продления сделки будет заметен через полгода. Российская валюта за год ослабла относительно доллара на 21%. Поскольку геополитика является одним из определяющих детерминантов валютного курса, можно заметить, что было два резких повышения курса доллара: в апреле и в августе на фоне введения антироссийских санкций.

Динамика и волатильность курса USD/RUB в 2018 году

Источник: Московская Биржа (данные на 26 декабря), расчет QBF

Немаловажную роль сыграла денежно-кредитная политика ЦБ РФ. В первой половине года регулятор дважды (9 февраля и 23 марта) понижал ключевую ставку на 0,25 п.п. Однако уже в сентябре ЦБ перешел к курсу поднятия ставок на фоне ослабления рубля и ожиданий, что инфляция в 2019 году ускорится. Ключевая ставка была повышена на заседаниях 14 сентября и 14 декабря и в настоящий момент находится на уровне 7,75% годовых так же, как и в декабре 2017 года.

Ключевая ставка ЦБ РФ и уровень официальной инфляции в 2016-2018 гг.

Источник: ЦБ РФ, Росстат, расчет QBF

Можно ожидать, что 2019 год также окажется нелегким для российского фондового рынка. Прежде всего, сохранится неопределенность на мировых финансовых рынках на фоне торговых противоречий (маловероятно, что они будут решены в ближайшее время), замедления экономического роста развивающихся экономик и выхода Великобритании из состава ЕС. Все это может косвенно повлиять на российский рынок и сформировать внешний фон с негативным оттенком. Если цены на нефть приостановят стремительное падение и зафиксируются на уровне $55-60 за баррель, то нефтегазовый сектор может оказать поддержку российскому фондовому рынку, как это было в I полугодии 2018 года.

Самым ожидаемым событием на российском рынке станет дивидендный сезон в мае-июле 2019 года. Средняя дивидендная доходность акций индекса МосБиржи достигнет рекордного значения и составит около 7% годовых.

Источник: https://qbfin.ru/analytics/reviews/itogi-2018-goda-na-rossiyskom-fondovom-rynke-i-perspektivy-na-2019-god/

Т.к. объектом оценки являются акции непубличного акционерного общества, оценщиком были проанализированы сайты по продаже готового бизнеса:

- http://rosim.ru - сайт Федерального агентства по управлению государственным имуществом Бюллетень «Государственное имущество»;

- http://www.mgb.ru - сайт Московской палаты готового бизнеса;

- http://www.mizzona.ru - интернет-портал «Покупка и продажа готового бизнеса», ООО «Бизнес зона»;

- http://www.bportal.ru - сайт «Готовый бизнес в России»;

- ПАО «Московская биржа ММВБ-РТС», ОАО «Санкт-Петербургская биржа» и др.

Вывод по результатам анализа:

Объявлений о продаже 100%-ых долей организаций (непубличных акционерных обществ), схожих по отраслевому признаку с оцениваемым Эмитентом, обнаружить не удалось.

8.3 Информация о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов.

При оценке оценщик рассматривал экономическую деятельность и имущество АО «УКС г. Орла».

8.4 Обоснование значений (диапазонов) ценообразующих факторов

Проанализировав предоставленные заказчиком документы, оценщик сделал вывод, что основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость объекта оценки, является:

1) рыночная стоимость имущества, принадлежащего предприятию,

2) эффективность экономической деятельности,

3) конъюнктура на рынке первичного жилья.

9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАТРАТНОГО, СРАВНИТЕЛЬНОГО И ДОХОДНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

9.1 Описание применения затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке

Методика оценки

При определении рыночной стоимости бизнеса (предприятия, как действующего, контрольного или неконтрольного пакета акций) в соответствии с Федеральным стандартом оценки №8, стандартами Ассоциации «МСО» могут использоваться 3 принципиально различных подхода (затратный, рыночный и доходный), внутри которых могут быть варианты и различные методы расчетов. В наглядной форме все подходы и методы приведены в Таблице 1. При проведении оценки исходно рассматривается каждый из этих подходов, однако то, какой подход или подходы являются оптимальными в каждом конкретном случае, определяется характером и спецификой предприятия.

Таблица 1. Подходы и методы определения стоимости действующего предприятия (бизнеса)

ПОДХОДЫ	ЗАТРАТНЫЙ Стоимость чистых Активов	СРАВНИТЕЛЬНЫЙ Компания-аналог: рынок капитала, сделки. Отраслевые коэффициенты	ДОХОДНЫЙ Дисконтированные будущие доходы Капитализация доходов
МЕТОДЫ	Стоимость чистых активов Ликвидационная стоимость Избыточные прибыли	Отношение цены к прибыли Отношение цены к денежному потоку Отношение цены к прибыли до уплаты налогов Отношение цены к балансовой стоимости Отношение рыночной стоимости капитала к прибыли до вычета амортизации, процентов и налогов (EBDIT) Отраслевые мультипликаторы	Дисконтированный будущий поток доходов КАПИТАЛИЗАЦИЯ ПОТОКА ДОХОДОВ Примечание: под потоком могут пониматься денежный поток для собственного капитала, бездолговой денежный поток, на номинальной и реальной основе, и т.д.
УРОВЕНЬ СТОИМОСТИ	Стоимость контрольного пакета акций	Рынок капитала = стоимость неконтрольного пакета акций Сделки, отраслевая формула = стоимость контрольного пакета акций	КАК ПРАВИЛО, СТОИМОСТЬ КОНТРОЛЬНОГО ПАКЕТА АКЦИЙ

Подходы и методы, которые будут применяться в данном отчете

В данном отчете определение рыночной стоимости объекта оценки будет проводиться затратным и доходным подходами.

Для применения затратного подхода имеется достоверная информация об имуществе и обязательствах оцениваемого предприятия.

Имеется финансовая информация для применения доходного подхода.

Не обнаружены данные по продаже долей в уставных капиталах аналогичных предприятий( акционерные общества занимающиеся строительством многоквартирных домов). Сравнительный подход не будет применяться.

После получения результата стоимости каждым подходом необходимо применить скидку (надбавку) за неконтрольный (контрольный) размер доли и скидку на неликвидность

9.1.2. Задачи оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным и доходным подходами.

9.1.3. Вывод о достаточности и достоверности информации, которая будет использована в процессе оценки.

В соответствии с требованиями действующего законодательства, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (ФСО № 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Настоящим оценщик заявляет, что для оценки объекта оценки использована вся имеющаяся в его распоряжении существенная информация, перечисленная/представленная в настоящем отчете.

На момент написания отчета какой-либо дополнительной информацией Оценщик не располагал. Поэтому Оценщик полагает, что информация, использованная при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достаточности.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Для проведения оценки были использованы предоставленные и заверенные Заказчиком копии документов. Поэтому Оценщик полагает, что информация, используемая при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достоверности. В соответствии с требованиями действующего законодательства, информация, используемая при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Таким образом, на момент подготовки отчета, у оценщика отсутствуют основания утверждать обратное.

9.2 Применение подходов к оценке объекта оценки с приведением расчетов.

9.2.1 Затратный подход

9.2.1.1 Описание применения затратного подхода к оценке

В рамках затратного подхода стоимость объекта оценки определяется на основе стоимости принадлежащих организации, ведущей бизнес, активов и принятых обязательств.

Применение затратного подхода носит ограниченный характер и данный подход, как правило, применяется, когда прибыль и (или) денежный поток не могут быть достоверно определены, но при этом доступна достоверная информация об активах и обязательствах организации, ведущей бизнес.

При использовании затратного подхода конкретный метод проведения оценки объекта оценки применяется с учетом ожиданий относительно перспектив деятельности организации (как действующая или как ликвидируемая).

В случае наличия предпосылки ликвидации организации, ведущей бизнес, стоимость объекта оценки определяется как чистая выручка, получаемая после реализации активов такой организации с учетом погашения имеющейся задолженности и затрат, связанных с реализацией активов и прекращением деятельности организации, ведущей бизнес.

При определении стоимости объекта оценки с использованием методов проведения оценки объекта оценки затратного подхода необходимо произвести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в том числе:

- изучить и представить в отчете состав активов и обязательств организации, ведущей бизнес;

- выявить специализированные и неспециализированные активы организации, ведущей бизнес. Необходимо проанализировать специализированные активы на предмет наличия у них признаков экономического устаревания;

- рассчитать стоимость активов и обязательств, а также, в случае необходимости, дополнительные корректировки в соответствии с принятой методологией их расчета;

- провести расчет стоимости объекта оценки.

Существует 2 момента определения стоимости бизнеса в рамках затратного подхода:

Методы стоимости чистых активов.

Методы ликвидационной стоимости.

9.2.1.2 Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного подхода

Этапы проведения затратного подхода (согласно ФСО 8):

1) изучить и представить в отчете состав активов и обязательств организации, ведущей бизнес;

2) выявить специализированные и неспециализированные активы организации, ведущей бизнес. Специализированным активом признается актив, который не может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением и другими свойствами актива. Оценщику необходимо проанализировать специализированные активы на предмет наличия у них признаков экономического устаревания;

3) рассчитать стоимость активов и обязательств, а также, в случае необходимости, дополнительные корректировки в соответствии с принятой методологией их расчета;

4) провести расчет стоимости объекта оценки;

9.2.1.3 Расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках затратного подхода.

Информация об имуществе и обязательствах Эмитента приведена в п. 7.3.2.3 Отчета.

Расчет рыночной стоимости активов и обязательств

1. Нематериальные активы. Расчет не производился, т.к. балансовая стоимость равна 0.

2. Недвижимое имущество. Расчет не производился, т.к. балансовая стоимость равна 0.

3. Машины и оборудование.

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость, руб.
3	Машины и оборудование	102 077,13
3.1	Компьютер в сборе (Гл бух) АО УКС	33 468,14
3.2	Компьютер в сборе (инженер) АО УКС	22 560,92
3.3	Компьютер в сборе (инженер2) АО УКС	22 560,92
3.4	Компьютер в сборе (референт) АО УКС	23 487,15

Проанализировав рынок продажи б/у компьютерной техники (Приложение №2) оценщик пришел выводу, что рыночная стоимость машин и оборудования можно принять в размере балансовой стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость машин и оборудования на дату оценки составляет 102 тыс. руб.

4. Транспортные средства.

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость, руб.
4	Транспортные средства	1 209 000
4.1	Автомобиль SSANGYONG STAVIC (АО) (2013 г.в.)	1 209 000

Расчет произведен в Приложении №3.

Таким образом, рыночная стоимость транспортного средства на дату оценки составляет 1 209 тыс. руб.

5. Производственный и хозяйственный инвентарь, мебель и иные основные средства. Расчет не производился, т.к. балансовая стоимость равна 0.

6. Долгосрочные финансовые вложения. Расчет не производился, т.к. балансовая стоимость равна 0.

7. Запасы.

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость, руб.
7	Запасы	34 078,13
7.1	Автомашина R17, 225/60 Матадор	24 280,0
7.2	Стеллаж 2-х стор.	685,16
7.3	Открытка	215,4
7.4	Питьевая вода	1 200,0
7.5	Журнал регистрации	246,0
7.6	Бутыль под питьевую воду	800,0
7.7	Дизельное топливо	6 651,57
7.8	Гараж (АО)*	0
7.9	Склад (АО)*	0
7.10	Земельный участок 57:25:0020804*	0

* Позиции 7.8, 7.9, 7.10 на дату оценки проданы (04 марта 2019 г., Договор №121), но права на данные объекты к новому собственнику еще не перешли. По этой причине данное недвижимое имущество отражено не по статье основные средства, а по статье запасы. По этой причине считаем возможным исключить данное имущество из расчетов.

Рыночная стоимость остальных запасов принимается в размере балансовой стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость запасов по состоянию на дату оценки составляет 34 тыс. руб.

8. Дебиторская задолженность.

Дебиторская задолженность организации составляет 36 289 тыс. руб.

По данным бухгалтерии вероятность получения дебиторской задолженности составляет 100%. Оценка будет осуществляться с предположением, что вся дебиторская задолженность является текущей.

Оценщик принял решение определить рыночную стоимость дебиторской задолженности путем дисконтирования по следующей формуле:

P = N / (1 + r)^T, где:

Р - рыночная стоимость дебиторской задолженности;

N - номинальная (балансовая) стоимость дебиторской задолженности;

T- ориентировочный средний срок возврата дебиторской задолженности (1 год*);

R - ставка дисконтирования.

В качестве ставки дисконтирования оценщики использовали значение ставки доходности 7,55% (в качестве ставки дисконтирования взяты данные по доходности ГКО на дату оценки) (Приложение №4).

№	Показатель	Значение показателя
1	Балансовая стоимость дебиторской задолженности, тыс. руб.	36 289
2	Период оборачиваемости дебиторской задолженности, лет*	1,00
3	Ставка дисконтирования, %	7,55%
4	Фактор дисконтирования	0,9298
5	Стоимость кредиторской задолженности на дату оценки, тыс. руб.	33 742

* По данным, бухгалтерии АО «УКС г. Орла» дебиторская задолженность подлежит закрытию в текущем году (Приложение).

Таким образом, рыночная стоимость дебиторской задолженности по состоянию на дату оценки составляет 33 742 тыс. руб.

9. Краткосрочные финансовые вложения. Расчет не производился, т.к. балансовая стоимость равна 0.

10. Денежные средства. По данным бухгалтерского баланса компании по состоянию на дату оценки стоимость денежных средств составляет 7 045 тыс. руб. Денежные средства являются абсолютно ликвидными средствами, поэтому оцениваются по балансовой стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость денежных средств на дату оценки составит 7 045 тыс. руб.

11. Прочие оборотные активы.

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость. тыс. руб.
11	Прочие оборотные активы	36

Рыночная стоимость прочих оборотных активов принимается в размере балансовой стоимости.

12. Прочие внеоборотные активы

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость. тыс.руб.
12	Прочие внеоборотные активы	85 627
12.1	Строящийся МКД в г. Орел, ул. Коллективная, д.3, общей площадью 1586,67 кв. м., этажность 6	1 480
12.2	Строящийся МКД в г. Орел, ул. Кузнецова, д. 11, общей площадью 6 922,08 кв.м., этажность 9 + технический этаж	84 147

Проанализировав структуру внеоборотных активов, оценщик пришел к выводу о необходимости определения рыночной стоимости капитальных вложений в строительство жилых домов по адресу: ул. Коллективная д. 3 и ул. Кузнецова, д. 11.

Новостройка по ул. Коллективная, д. 3

Для определения рыночной стоимости, к размеру капитальных вложений необходимо прибавить среднерыночную прибыль предпринимателя, характерную для данной отрасли («Справочник оценщика недвижимости – 2018. Квартиры», под ред. Лейфера Л.А., 2018г. Стр. 252). Согласно справочнику, прибыль предпринимателя при строительстве многоквартирных жилых домов составляет 23,5%.

Определение рыночной стоимости новостройки по ул. Коллективная, д. 3:

1 198 326,79 + 23,5 % = 1 479 933,6 руб.

Новостройка по ул. Кузнецова 11

Новостройка по ул. Кузнецова. д. 11 имеет высокую степень готовности (47,24%). Оценщик считает возможным определить рыночную стоимость данного строительства исходя из рыночно обоснованной стоимости квартир.

Определение удельных показателей стоимости квартир по ул. Кузнецова, д. 11:

Среднерыночная стоимость 1 кв.м в 1-комнатных квартирах - 41 477,75 рублей (данные об уже заключенных муниципальных контрактах на покупку квартир в данной новостройке)

Среднерыночная стоимость 2-х комнатных квартир составляет 41 477,75 * 0,98^*= 40 648,19 рублей.

*Соотношение стоимости 1 и 2-х комнатных квартир («Справочник оценщика недвижимости – 2018. Квартиры», под ред. Лейфера Л.А., 2018г. Стр. 184)

Квартиры	Кол-во квартир	Общая площадь, кв.м	Стоимость 1 кв.м, руб.	Общая стоимость квартир, руб.
1-комнатные	63	2 288,07	41 477,75	94 903 995,4
2-х комнатные	36	2 047,41	40 648,19	83 223 510,7
Итого по дому ул. Кузнецова, 11 (100-% готовность)				178 127 506,1
Итого по дому ул. Кузнецова, 11 (47,24-% готовность)				84 147 433,9

Таким образом, рыночная стоимость внеоборотных активов на дату оценки составит 85 627 тыс. руб.

13. Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость. тыс. руб.
13	Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	8

Рыночная стоимость налога на добавленную стоимость по приобретенным ценностям принимается в размере балансовой стоимости.

14. Долгосрочные обязательства. Расчет не производился, т.к. балансовая стоимость равна 0.

15. Краткосрочные обязательства.

15.1. Краткосрочные кредиты и займы. Расчет не производился, т.к. балансовая стоимость равна 0.

15.2. Кредиторская задолженность.

Балансовая стоимость кредиторской задолженности организации составляет 59 244 тыс. руб.

Часть кредиторской задолженности в размере 14 285 тыс.руб., возникшая в результате получения денежных средств от покупателя (АО «Орелстрой») по договору купли-продажи недвижимого имущества (04 марта 2019 г., Договор №121) и невозможностью принятия доходов в отчетном периоде, будет покрыта в результате перехода права собственности на недвижимое имущество.

59 244 тыс. руб. – 14 285 тыс. руб. = 44 959 тыс. руб.

По данным бухгалтерии вероятность возврата кредиторской задолженности составляет 100%. Оценка будет осуществляться с предположением, что вся кредиторская задолженность является текущей.

Оценщик принял решение определить рыночную стоимость кредиторской задолженности путем дисконтирования по следующей формуле:

P = N / (1 + r)^T, где:

Р - рыночная стоимость кредиторской задолженности;

N -номинальная (балансовая) стоимость кредиторской задолженности;

T- ориентировочный средний срок погашения кредиторской задолженности (1 год*);

R - ставка дисконтирования.

В качестве ставки дисконтирования оценщики использовали значение ставки доходности 7,55% (в качестве ставки дисконтирования взяты данные по доходности ГКО на дату оценки) (Приложение №4).

№	Показатель	Значение показателя
1	Балансовая стоимость кредиторской задолженности, тыс. руб.	44 959
2	Период оборачиваемости кредиторской задолженности, лет	1,00
3	Ставка дисконтирования, %	7,55%
4	Фактор дисконтирования	0,9298
5	Стоимость кредиторской задолженности на дату оценки, тыс. руб.	41 803

* По данным, бухгалтерии АО «УКС г. Орла» кредиторская задолженность подлежит закрытию в текущем году.

Таким образом, рыночная стоимость кредиторской задолженности по состоянию на дату оценки составляет 41 803 тыс. руб.

15.3. Доходы будущих периодов.

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость. тыс.руб.
15.3	Доходы будущих периодов	36 780

Рыночная стоимость доходов будущих периодов принимается в размере балансовой стоимости, т.к. данная статья баланса включает в себя денежные средства, полученные по договорам долевого строительства с зафиксированной стоимостью.

15.4. Оценочные обязательства.

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость. тыс.руб.
15.4	Оценочные обязательства	126

Рыночная стоимость оценочных обязательств принимается в размере балансовой стоимости.

Таблица - Результаты расчета рыночной стоимости чистых активов оцениваемого предприятия

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость, тыс. руб.
Активы
1	Нематериальные активы	0,000
2	Основные средства*	1 311,000
3	Финансовые вложения	0,000
4	Прочие внеоборотные активы	85 627,000
5	Запасы	34,000
6	Дебиторская задолженность	33 742,000
7	Денежные средства	7 045,000
8	Отложенные налоговые активы	0,000
9	Прочие оборотные активы	36,000
10	Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	8,000
Итого: активы, принимаемые к расчету		127 803,000
Пассивы
11	Долгосрочные заемные средства	0,000
12	Отложенные налоговые обязательства	0,000
13	Оценочные долгосрочные обязательства	0,000
14	Краткосрочные заемные средства	0,000
15	Краткосрочная кредиторская задолженность	41 803,000
16	Краткосрочные оценочные обязательства	126,000
17	Прочие обязательства	36 780,000
Итого: пассивы, принимаемые к расчетам		78 709,000
Стоимость чистых активов акционерного общества (100% уставного капитала)		49 094,000
Стоимость 1 акции		2,100
Стоимость объекта оценки (23 367 акций)		49 094,000
Скидка на неконтрольный характер**, %		0,00
Скидка на неликвидность**, %		23,01
Рыночная стоимость объекта оценки		37 797,470

*Стоимость основных средств включает в себя: стоимость машин и оборудования (102 тыс. руб.) + стоимость транспортного средства (1 209 тыс. руб.) = 1 311 тыс. руб.

** Скидка (надбавка) за неконтрольный (контрольный) характер и скидка на неликвидность

В данном отчете расчет скидки (надбавки) за неконтрольный (контрольный) характер и скидки на неликвидность будет осуществляться на основании методики, изложенной в: «Методические аспекты обоснования скидки на недостаточный контроль и низкую ликвидность в оценке бизнеса». Социально-экономические явления и процессы. Вып. 11. 2012г. Сутягин В.Ю., к.э.н, доцент кафедры «Финансы и банковское дело» Тамбовский государственный университет им. Г.Р. Державина Кафедра «Финансы и банковское дело» Академии экономики и управления.

Скидки на неконтрольный характер оцениваемой доли отражает разные возможности у разных, по размеру долей

Таблица. Возникновение прав с ростом пакета акций

№	Описание прав	Основание	Размер пакета (% голосующих акций)
1	Право доступа к реестру акционеров	ФЗ-39 от 22.04.1996г. «О рынке ценных бумаг»	1
2	Право обжаловать в суде действия членов совета директоров акционерного общества	ст. 71 ФЗ-203 от 26.12.1995г. «Об акционерных обществах»	1
3	Право вносить свои предложения по повестке годового собрания акционеров общества и выдвигать своих кандидатов на управляющие посты в совете директоров, ревизионной комиссии и других органах управления	ст. 53 ФЗ-203 от 26.12.1995г. «Об акционерных обществах»	2
4	Право требовать проведения внеочередного общего собрания акционеров	ст. 55 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	10
5	Право требовать проведения проверки финансово-хозяйственной деятельности общества	ст. 55 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	10
6	Право доступа к документам (протоколы заседаний коллегиального исполнительного органа общества (правления, дирекции); документы бухгалтерского учета)	ст. 91 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	25
7	Обеспечение кворума на повторном собрании акционеров	ст. 58 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	30
8	Право направления публичной оферты о выкупе акций	ст. 84.1 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	30
9	Определение количественного состава совета директоров (наблюдательного совета) общества, избрание его членов и досрочное прекращение их полномочий	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
10	Увеличение уставного капитала общества путем увеличения номинальной стоимости акций или путем размещения дополнительных акций	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
11	Уменьшение уставного капитала общества путем уменьшения номинальной стоимости акций, путем приобретения обществом части акций в целях сокращения их общего количества, а также путем погашения приобретенных или выкупленных обществом акций	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
12	Образование исполнительного органа общества, досрочное прекращение его полномочий	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
13	Избрание членов ревизионной комиссии общества и досрочное прекращение их полномочий	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
14	Утверждение аудитора общества	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
15	Утверждение годовых отчетов, годовой бухгалтерской отчетности, в том числе отчетов о прибылях и убытках общества, а также распределение прибыли, в том числе выплата (объявление) дивидендов	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
16	Определение порядка ведения общего собрания акционеров	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
17	Избрание членов счетной комиссии общества и досрочное прекращение их полномочий	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
18	Дробление и консолидация акций	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
19	Принятие решений об одобрении крупных сделок (25-50% от балансовой стоимости имущества)	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
20	Принятие решений об участии в холдинговых компаниях, финансово-промышленных группах, ассоциациях и иных объединениях коммерческих организаций	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
21	Утверждение внутренних документов, регламентирующих деятельность органов общества	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
22	Внесение изменений и дополнений в устав общества или утверждение устава общества в новой редакции	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	75
23	Реорганизация общества	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	75
24	Ликвидация общества, назначение ликвидационной комиссии и утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	75
25	Определение количества, номинальной стоимости, категории (типа) объявленных акций и прав, предоставляемых этими акциями	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	75
26	Приобретение обществом размещенных акций	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	75
27	Принятие решений об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 % балансовой стоимости активов	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	75
28	Размещение акций (эмиссионных ценных бумаг общества, конвертируемых в акции) посредством закрытой подписки	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	75
29	Размещение акций (эмиссионных ценных бумаг общества, конвертируемых в акции), составляющих более 25 % ранее размещенных обыкновенных акций посредством открытой подписки	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	75
30	Выкуп ценных бумаг общества	ст. 84.8 ФЗ-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	95

Различные исследования, как в России, так и на примерах стран ЕС и США показывают различные диапазоны скидки на недостаточный контроль.

Исследования Яскевича Е. Е. позволяют сформировать наиболее общие диапазоны.

Таблица. Общие диапазон скидок (надбавок)

Источники информации	Надбавки за контрольный характер, %	Скидки за неконтрольный характер, %	Скидки за неликвидность, %	Другие виды скидок
Зарубежные	0…75	0…50	0…50	0…11
Отечественные	0…65	0…40	0…70	-

Несмотря на обилие различных исследований и рекомендаций по диапазонам скидки, ни одна из этих методик не указывает в каждом конкретном случае какую величину следует выбрать. Действительно, диапазон скидки на недостаточный контроль 0...40% предполагает значительный разброс. Еще больший диапазон рекомендаций скидки на низкую ликвидность 0...70%.

Российские исследования показывают, что скидки за ликвидность активов могут находиться в диапазоне 0...70 %. Таким образом, общий диапазон скидки на низкую ликвидность согласно таблице можно свести к диапазону 0...70 % (Яскевич Е.Е.).

Условно все методы расчета скидки на недостаточный контроль можно разделить на аналитические и экспертные. Экспертные методы основаны на экспертной оценке величины премии в границах рекомендуемого диапазона. Несмотря на тот факт, что экспертные оценки применяются сравнительно часто, методология содержит существенный недостаток – субъективность оценки.

Аналитические методы повышают субъективность оценок, вместе с тем, основная сложность - корректность предлагаемого алгоритма рыночным данным. Среди аналитических методов особо следует выделить методику Диева С.Б. В основе методики лежит анализ действующей структуры капитала. Автор отмечает, что управленческий контроль возникает не всегда линейно, а зависит от действующей структуры капитала. Иными словами, один и тот же размер пакета для разных структур капитала может обладать или не обладать контрольным характером.

Например, пакет в размере 30% акций в структуре, где есть другой акционер с пакетом в 50%, вряд ли будет обладать контрольным характером. С другой стороны, те 30% акций в структуре, где другие акционеры владеют не более 1%, скорее всего, будет носить контрольные права.

В рамках данного отчета предлагаем следующую методику для определения скидки (надбавки) за неконтрольный характер.

Общий алгоритм метода предусматривает следующую последовательность:

1. По данным реестра акционеров на дату оценки выбираются акционеры, за исключением собственника оцениваемого пакета (владельцы 1 и более процентов акций). Оценщик рассматривает их как вероятных покупателей оцениваемого пакета. Кроме того, оцениваемый пакет, возможно, приобретет стороннее лицо, либо акционер - владелец ничтожного пакета акций оцениваемого предприятия. Таким образом, определяется количество вероятных исходов;

2. Для каждого из вероятных исходов определяется размер пакета, который будет иметь акционер в результате приобретения оцениваемого пакета;

3. Степень контроля для каждого исхода определяется как средневзвешенная вероятность осуществления прав, дающих контроль над предприятием. Вероятность осуществления каждого права определяется как отношение размера пакета при данном вероятном исходе к размеру пакета, гарантирующему осуществление данного права контроля.

4. Степень контроля оцениваемого пакета определяется как средневзвешенная (для всех вероятных исходов) степень контроля, который дает приобретение оцениваемого пакета.

В рамках данного отчета предлагаем балльный подход для определения скидки на неликвидность. Общую последовательность метода можно представить в несколько этапов:

1 этап. Выявление факторов, влияющих на уровень ликвидности пакета акций. Обычно на ликвидность пакета оказывают влияние следующие факторы:

1. Размер дивидендов (или других форм распределения прибыли);

2. Перспективы продажи акций (долей) компании;

3. Наличие ограничений на операции с акциями (долями) компании;

4. Степень открытости информации по компании;

5. Объем торговли акциями (долями) предприятия;

6. Наличие или отсутствие спрэда при торговле акциями предприятия;

7. Конъюнктура финансового рынка;

8. Зависимость операционной деятельности от ключевой фигуры в менеджменте;

9. Зависимость операционной деятельности от специального разрешения (лицензии) и т.д.;

10.Размер реализуемого пакета акций (доли);

11.Степень монополизации отраслевого рынка;

12.Наличие или отсутствие конкурентных преимуществ (уровень диверсификации);

13.Организационно-правовая форма.

2 этап. Балльная оценка факторов. Все факторы имеют качественную оценку, которая напрямую количественно не формализуется. В этой связи предлагаем произвести качественную оценку каждого фактора тремя вариантами ответа: «максимальная скидка», «умеренная скидка», «минимальная скидка». Каждой оценке соответствует определенное количество баллов. Например, «максимальной скидке» соответствует 2 балла, «умеренной скидке» – 1 балл; «минимальной скидке» – 0 баллов.

3 этап. Расчет величины скидки на низкий контроль. Расчет величины скидки осуществляется исходя из следующих допущений: 100%-ой доле соответствует нулевая скидка (0%); при стремлении размера доли к нулю, размер скидки стремится к максимальному значению (70%). Максимальное количество баллов 26, при условии, что количество баллов описывается натуральным числом из диапазона от 0 до 26 включительно.

Далее рассчитывается сумма полученных баллов. Учитывая, что при 13 факторах и 2-х баллах, максимальной скидке соответствует 26 баллов. В наиболее простом виде зависимость размера скидки на низкую ликвидность от количества баллов выражается линейной функцией.

При линейной зависимости размер скидки описывается:

,

при условии, что {x ∈ N │ ≪ 0x ≪ 26}.

Определение скидки/надбавки за неконтрольный характер

В данном отчете скидка за неконтрольный характер применяться не будет, т.к. объектом оценки являются акции, составляющие 100%-ую долю в уставном капитале.

Определение скидки на неликвидность

Таблица. Расчет скидки на неликвидность

№	Параметр	Количество баллов			Комментарии
		«максимальная скидка»	«умеренная скидка»	«минимальная скидка»
		2	1	0
1	Размер дивидендов (или других форм распределения прибыли)	Наличие или их отсутствие	Умеренные	Высокие и стабильные	За последний год дивиденды не распределялись
		х
2	Перспективы продажи акций (долей) компании	Неблагоприятные	Умеренные	Благоприятные	Перспективы продажи акций умеренны
			х
3	Наличие ограничений на операции с акциями (долями) компании	Существенные ограничения	Незначительные ограничения	Ограничения отсутствуют	Ограничения отсутствуют
				х
4	Степень открытости информации по компании	Закрытость информации	Открытость и публичность информации	Открытость, публичность и открытость информации	В соответствии с требованиями законодательства информация ОАО открыта и публичная
			х
5	Объем торговли акциями (долями) предприятия	Низкий или отсутствие торговли акциями	Средний	Высокий	За последний год акции не торговались
		х
6	Наличие или отсутствие спрэда при торговле акциями предприятия	Большой спрэд	Умеренный спрэд	Низкий спрэд	Спрэда между обычными и привилегированными акциями нет
				х
7	Конъюнктура финансового рынка	Негативная	Нейтральная	Благоприятная	Конъюнктура финансового рынка оценивается как нейтральная
			х
8	Зависимость операционной деятельности от ключевой фигуры в менеджменте	Высокая зависимость от одного менеджера	В менеджменте несколько ключевых фигур	Отсутствие ключевых фигур в менеджменте	Отсутствует ярко выраженная фигура
				х
9	Зависимость операционной деятельности от специального разрешения (лицензии т.д.)	Вся операционная деятельность связана с наличием одного или нескольких разрешений	Часть операционной деятельности связана с наличием одного или нескольких разрешений	Нет необходимости получения лицензии или других разрешений	Необходимость получения лицензии отсутствует
				х
10	Размер реализуемого пакета акций (доли)	Миноритарный (до 2%)	От 2 до 50%	Контрольный (50% + 1 акция)	Оценивается 1 акция в 100% пакете
				х
11	Степень монополизации отраслевого рынка	Высокая	Умеренный уровень монополизации	Низкий уровень монополизации	В отрасли нет лидера (лидеров)
				х
12	Наличие или отсутствие конкурентных преимуществ (уровень диверсификации)	Отсутствие конкретных преимуществ (низкий уровень диверсификации)	Средний уровень конкурентных преимуществ	Высокий уровень конкурентоспособности компаний (наличие уникального производимого товара, высокий уровень диверсификации производства)	Номенклатура продукции предприятия слабо диверсифицирована
			х
13	Организационно-правовая форма	Предприятие организовано в нераспространенных организационно-правовых формах (производственный кооператив, товарищества и т.д.)	Предприятие организовано в общераспространенных формах (общество с ограниченной ответственностью и закрытое акционерное общество)	Предприятие организовано в форме акционерного общества	Акционерное общество
				х
Количество наблюдений		2	4	7
Количество баллов		4	4	0
Итоговое значение баллов			6
Максимальное количество баллов			26
Минимальный порог скидки, %			0
Максимальный порог скидки, %			70
Расчетное значение скидки, %			23,01

Таблица - Итоговые результаты затратного подхода, руб.

№ п/п	Наименование	Рыночная стоимость с учетом округления, руб.
1	Обыкновенные именные бездокументарные акции в количестве 23 367 штук, составляющие 100% уставного капитала АО «Управление капитального строительства г. Орла»	37 797 470,00

9.2.2 Сравнительный подход

9.2.2.1 Описание применения сравнительного подхода к оценке

В рамках сравнительного подхода оценщик определяет стоимость акций, на основе информации о ценах сделок с акциями, организаций-аналогов с учетом сравнения финансовых и производственных показателей деятельности организаций-аналогов и соответствующих показателей организации, ведущей бизнес, а также на основе ценовой информации о предыдущих сделках с акциями, организации, ведущей бизнес.

Организацией-аналогом признается:

- организация, осуществляющая деятельность в той же отрасли, что и организация, ведущая бизнес;

- организация, сходная с организацией, бизнес которой оценивается, с точки зрения количественных и качественных характеристик, влияющих на стоимость объекта оценки.

При определении стоимости объекта оценки с использованием методов проведения оценки объекта оценки сравнительного подхода необходимо произвести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в частности:

- рассмотреть положение организации, ведущей бизнес, в отрасли и составить список организаций-аналогов;

- выбрать мультипликаторы (коэффициенты, отражающие соотношение между ценой и показателями деятельности организации), которые будут использованы для расчета стоимости объекта оценки. Выбор мультипликаторов должен быть обоснован;

- провести расчет базы (100 процентов собственного капитала или 100 процентов инвестированного капитала) для определения мультипликаторов по организациям-аналогам с учетом необходимых корректировок;

- рассчитать значения мультипликаторов на основе информации по организациям-аналогам. Если расчет производится на основе информации по двум и более организациям-аналогам, оценщик должен провести обоснованное согласование полученных результатов расчета;

- провести расчет стоимости собственного или инвестированного капитала организации, ведущей бизнес, путем умножения мультипликатора на соответствующий финансовый или производственный показатель организации, ведущей бизнес. Если расчет производится с использованием более чем одного мультипликатора, оценщик должен провести обоснованное согласование полученных результатов расчета;

- в случае наличия информации о ценах сделок с акциями, ведущей бизнес, оценщик может произвести расчет на основе указанной информации без учета мультипликаторов.

В рамках данного отчета сравнительный подход не применялся.

9.2.3 Доходный подход

9.2.3.1 Описание применения доходного подхода к оценке

При определении стоимости объекта оценки с использованием методов проведения оценки объектов оценки доходного подхода производится поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в частности:

- выбирается метод (методы) проведения оценки объекта оценки,

- определяется продолжительность периода, на который будет построен прогноз денежных потоков или иных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес (прогнозный период);

- на основе анализа информации о деятельности организации, ведущей бизнес, которая велась ранее в течение репрезентативного периода, рассмотриваются макроэкономические и отраслевые тенденции и проводится прогнозирование денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности такой организации, используемых в расчете согласно выбранному методу проведения оценки объекта оценки;

- определяется ставка дисконтирования и (или) ставка капитализации, соответствующая выбранному методу проведения оценки объекта оценки. Расчет ставки капитализации, ставки дисконтирования должен соответствовать выбранному методу проведения оценки объекта оценки и виду денежного потока (или иного потока доходов, использованного в расчетах), а также учитывать особенности построения денежного потока в части его инфляционной (номинальный или реальный денежный поток) и налоговой (доналоговый или посленалоговый денежный поток) составляющих;

В качестве безрисковой ставки доходности может быть использовано значение эффективной доходности к погашению облигаций ОФЗ Российской Федерации на дату оценки со сроком погашения через три года (источник: http://www.cbr.ru/GCurve/Isoterm.asp, http://www.cbr.ru/hd_base/Default.aspx?Prtid=gkoofz_mr).

Для расчета ставки дисконтирования могут быть использованы сайты: http://www.kopart.ru, http://www.damodaran.com

- если был выбран один из методов проведения оценки объекта оценки, при которых используется дисконтирование, определяется постпрогнозная (терминальная) стоимость.

- проводится расчет стоимости собственного или инвестированного капитала организации, ведущей бизнес, с учетом рыночной стоимости неоперационных активов и обязательств, не использованных ранее при формировании денежных потоков, или иных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес, выбранных в рамках применения доходного подхода;

- проводится расчет стоимости объекта оценки.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедура оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость бизнеса непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный бизнес. Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколь много готов заплатить за оцениваемое предприятие потенциальный инвестор.

Данный подход является основным для оценки рыночной стоимости действующих предприятий, которые и после их перепродажи новым владельцам последними не планируется закрывать (ликвидировать). Применительно к действующему предприятию он предполагает рассмотрение результатов прогнозирования деятельности предприятия в соответствии с доступными ему технологиями выпуска продукции.

Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации денежного потока и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

При использовании метода прямой капитализации сумма дохода за нормальный (типичный) год функционирования объекта делится на соответствующую норму дохода или умножается на соответствующий коэффициент дохода. В любом случае эта норма дохода (коэффициент дохода) называется коэффициентом капитализации.

Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью аналогичных объектов.

В качестве показателя годового дохода может быть принят потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход и другие виды дохода. Выбор показателя дохода зависит от наличия доступной информации и традиций рынка.

Метод капитализации дохода наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными и предсказуемыми суммами доходов и расходов и продолжительным сроком экономической жизни. При применении метода дисконтирования доходов будущие потоки доходов каждого периода пересчитываются в текущую стоимость путем дисконтирования с использованием соответствующей ему нормы дисконтирования. Норма (ставка) дисконтирования представляет собой меру оценки инвесторами своих требований к отдаче на вложенный капитал с учетом риска получения дохода, характерного для данного рода объекта недвижимости.

Метод дисконтирования доходов обычно применяется к объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Использование любого из методов при доходном подходе предполагает прогнозирование будущих доходов и пересчет их в текущую стоимость.

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Способность бизнеса приносить доход считается самым важным показателем в оценке права владения предприятием. Отсюда один из основных подходов к оценке бизнеса - доходный.

Доходный подход к оценке стоимости предприятия считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов.

В рамках доходного подхода стоимость объекта оценки может быть определена:

• как стоимость капитализированного денежного потока;
• как стоимость, полученная дисконтированием будущих денежных потоков (прибыли.)

Прямая капитализация денежного потока (прибыли)

Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственника в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой:

Оцененная стоимость = годовой денежный поток (чистая прибыль) / коэффициент капитализации

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянны), то есть предприятие работает устойчиво и доходы стабильны.

9.2.3.2 Обоснование выбора примененных методов оценки в рамках доходного подхода

В рамках доходного подхода, в нашем случае будет применен метод капитализации годового дохода, так как при ретроспективном анализе была выявлена стабильность финансовых показателей.

9.2.3.3 Расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках доходного подхода.

Определение метода расчетов

Расчеты будут проводиться с использованием денежного потока (после налогового) на собственный капитал.

Определение ставки капитализации

Ставка капитализации - ожидаемая норма отдачи прибыли на доступные альтерна­тивные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками.

Ставка капитализации будет определена методом кумулятивного построения:

r = r_f + ∑r_i + C,

где:

r_f – безрисковая ставка;

r_i – i-ая премия за риск вложения в объект оценки;

С – страновой риск.

Риски, которые учитываются при построении ставки капитализации:

- Ключевая фигура в руководстве,

- Размер компании,

- Финансовая структура (источники финансирования компании),

-Товарная и территориальная диверсификация,

- Диверсификация клиентуры,

- Доходы: рентабельность и предсказуемость,

- Прочие особые риски.

Таблица - Расчет ставки капитализации

Показатели	Значение	Пояснения
Безрисковая ставка (на 01.04.2019)	7,91 (на 3 года)*	ставка ГКО (Приложение)
Ключевая фигура в руководстве	3	Роль ключевой фигуры - высокая
Размер компании	1	Ниже среднего
Источник финансирования	0	Собственные средства
Товарная и территориальная диверсификация	3	Ниже среднего, т.к. деятельность организации - узкоспециализированная
Диверсификация клиентуры	1	Выше среднего, т.к. потенциальными клиентами могут быть любые физические и юридические лица
Рентабельность и предсказуемость	1	Согласно бухгалтерской отчетности, предприятие приносит достаточно стабильные доходы
Прочие риски	0	Прочие риски минимальные
Итого	16,9

*Приложение №4

Ставка капитализации принимается в размере 16,9%.

Нормализация финансовых показателей

В расчетах рыночной стоимости обыкновенных именных бездокументарных акций в количестве 23 367 штук, составляющих 100% уставного капитала АО «УКС г. Орла» будут использоваться экономические показатели из бухгалтерской отчетности за 2016г., 2017г. и 2018г. (Приложение). В процессе расчетов будет проведена нормализация бухгалтерской отчетности с целью определения доходов и расходов, характерных для нормальной деятельности организации Эмитента. С этой целью были выбраны показатели, наиболее характерные для нормальной деятельности.

1. Выручка – 22 651 500 рублей (Средний показатель 2016г. и 2017г. Показатель 2018 г. не участвовал в расчетах, т.к. не является типичным).

2. Себестоимость: 1 633 500 рублей (Средний показатель 2016г., 2017г. и 2018г.).

3. Управленческие расходы: 9 153 333 рублей (Средний показатель 2016г., 2017г. и 2018г.).

4. Прочие доходы: 1 592 000 рублей (Средний показатель 2016г., 2017г. и 2018г.)

5. Прочие расходы: 8 453 667 рублей (Средний показатель 2016г., 2017г. и 2018г.)

6. Расчетный налог на прибыль: 750 450 рублей (15% от Доходы - Расходы).

Таблица - Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

№ п/п	Наименование	Показатель
1	Выручка, руб.	22 651 500,0
2	Себестоимость, руб.	1 633 500,0
3	Управленческие расходы, руб.	9 153 333,00
4	Прочие доходы, руб.	1 592 000,0
5	Прочие расходы, руб.	8 453 667,0
6	Сальдо прочих доходов и расходов, руб.	- 6 861 667
7	Прибыль до вычета процентов, налога на прибыль, руб.	5 003 000,0
8	Расчетный налог на прибыль, руб.	750 450,0
9	Чистая прибыль, руб.	4 252 550,0
10	Ставка капитализации, %	0,169
11	Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	25 163 018
12	Скидка на неконтрольный характер*, %	0,00
13	Скидка на неликвидность*, %	23,01
14	Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	19 373 007,6

*расчеты произведены в пункте …..

Таблица - Итоговые результаты доходного подхода, руб.

№ п/п	Наименование	Рыночная стоимость с учетом округления, руб.
1	Обыкновенные именные бездокументарные акции в количестве 23 367 штук, составляющие 100% уставного капитала АО «Управление капитального строительства г. Орла»	19 373 000,00

10. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

10.1 Описание процедуры согласования результатов расчетов, полученных с применением различных подходов

Задача согласования результатов оценки, полученных на основе затратного, сравнительного и доходного подходов, вызвана необходимостью сведения нескольких вариантов решения к единственному и уменьшения его погрешности.

Процесс согласования сводится к количественному выражению надежности примененных подходов и методов оценки, полученных промежуточных результатов, степени достоверности использованной информации и уровня учета рыночной конъюнктуры путем присвоения весовых коэффициентов и получению средневзвешенной величины стоимости.

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке объекта оценки, определяются по следующим критериям:

1. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты;

2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов;

3. Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца;

4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости.

10.2 Обоснование выбора использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода

Проанализировав результаты, полученные каждым из подходов, затратному подходу был присвоен удельный вес 100%, т.к. данный подход является доминирующим при оценке компаний, работающих по тендерам (Источник: Косорукова И.В., Секачев А.С., Шуклина М.А. «Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса», 2016г.). Также для применения затратного подхода оценщику доступна достоверная информация об активах и обязательствах организации.

Результат, полученный доходным подходом, не участвовал в согласовании, т.к. при существующем режиме функционирования организации АО «УКС г. Ора» (тендерная система получения заказов) невозможно достоверно спрогнозировать будущие доходы.

В данном отчете согласование результатов не проводилось, так как при определении рыночной стоимости затратному подходу был присвоен 100%-ый удельный вес.

10.3 Итоговое значение стоимости объекта оценки

Таким образом, итоговая рыночная стоимость объекта оценки: Обыкновенные именные бездокументарные акции в количестве 23 367 штук, составляющие 100% уставного капитала АО «Управление капитального строительства г. Орла» составляет с учетом округления, по состоянию на 01 апреля 2019г.:

37 797 470 рублей 00 копеек

Тридцать семь миллионов семьсот девяносто семь тысяч четыреста семьдесят рублей 00 копеек

Настоящая оценка рекомендуется для целей совершения сделки с объектом оценки в течение периода не более 6 месяцев с даты составления отчета.

Специалист - Оценщик

Е.Ю. Никифорова

Генеральный директор ООО «Ника»

А.А. Иванов

М.П.

ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ МАТЕРИАЛЫ

11.1 Копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные характеристики объекта оценки.

Приложение №1. Уровень инфляции в РФ

Приложение №2. Расчет рыночной стоимости машин и оборудования

Информация о продаже аналогичных объектов

Диапазон стоимости аналогичного б/у оборудования составляет от 20 000 руб. до 30 000 руб.

Средняя стоимость аналогичного б/у оборудования - 25 000 руб.

Приложение №3. Расчет рыночной стоимости транспортного средства

Информация о продаже аналогичных объектов

Описание транспортного средства:

Автомобиль SSANGYONG STAVIC, 2013 г.в.: г/н О 999 СС 57 RUS. Находится в рабочем, удовлетворительном состоянии; не имеет нетипичных дефектов эксплуатации.

Рыночная стоимость автомобиля SSANGYONG STAVIC, 2013 г.в.:

(1 280 000 руб. + 1 050 000 руб. + 1 297 000 руб.) / 3 = 1 209 000 руб.

Приложение 4. Значение кривой бескупонной доходности государственных облигаций

Источник: https://www.cbr.ru/

Среднесписочная численность работников АО «УКС г. Орла»

Период	Среднесписочная численность
1 кв. 2016	11
1 п/г 2016	13
9 мес 2016	13
2016 год	13
1 кв. 2017	15
1 п/г 2017	12
9 мес 2017	11
2017 год	12
1 кв. 2018	11
1 п/г 2018	8
9 мес 2018	11
2018	9
1кв. 2019	8

Расшифровка запасов на 31.03.2019 года
№	Наименование	Сальдо на конец периода, (руб.)	Дата образования	Планируемый срок списания	Удельный вес,%
1	Автошина R17, 225/60 Матадор	24 280,00	2018г.	2021г.	0,17%
2	Стеллаж 2-х стор.	685,16	2018г.	2019г	0,00%
3	Открытка	215,40	2018г.	2019г	0,00%
4	Питьевая вода	1 200,00	2019г.	2019г	0,01%
5	Журнал регистрации	246,00	2019г.	2019г	0,00%
6	Бутыль под питьевую воду	800,00	2017г.	2019г	0,01%
7	Дизельное топливо	6 651,57	2019г.	2019г.	0,05%
8	Гараж (АО)	226 231,78	2017г.	2019г.	1,58%
9	Склад (АО)	710 211,48	2017г.	2019г.	4,96%
10	Земельный участок 57:25:0020804	13 348 696,90	2017г.	2019г.	93,22%
Прочие:					0,00%
	Итого:	14 319 218,29			100,00%
	Расшифровка основных средств на 31.03.2019 года
№	Подразделение,основное средство	Стоимость, (рублей)	Амортизация, (рублей)	Остаточная стоимость, (рублей)
1	Автомобиль SSANGYONG STAVIC (АО)	393 024,38	393 024,38	0,00
4	Компьютер в сборе (Гл бух) АО УКС	75 667,20	42 199,06	33 468,14
5	Компьютер в сборе (инженер) АО УКС	51 007,60	28 446,68	22 560,92
6	Компьютер в сборе (инженер2) АО УКС	51 007,60	28 446,68	22 560,92
7	Компьютер в сборе (референт) АО УКС	53 101,08	29 613,93	23 487,15
9
Прочие:
	Итого:	623 807,86	521 730,73	102 077,13

Расшифровка внеоборотных активов c классификацией на 31.03.2019 года
№	Наименование	Сальдо на конец периода, (руб.)	Планируемый срок окупаемости	Удельный вес,%	Плановая себестоимость, (руб)	Степень готовности, %
1	Строящийся МКД в г. Орел, ул. Коллективная, д.3, общей площадью 1586,67 кв. м., этажность 6	1 198 326,79	2020г.	1,97%	35 000 000,00	3,42
2	Строящийся МКД в г. Орел, ул. Кузнецова, д. 11, общей площадью 6 922,08 кв.м., этажность 9 + технический этаж	59 705 332,66	2019г	97,97%	126 379 600,00	47,24
3	этаж	41 762,89	2019г	0,07%	0,00	0,00
Прочие:				0,00%
	Итого:	60 945 422,34		100,00%

11.2. Документы ООО «Ника»

11.3. Документы Оценщика