Оценка стоимости ценных бумаг

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Бездокументарные ценные бумагами - обязательственные и иные права, которые закреплены в решении о выпуске или ином акте лица, выпустившего ценные бумаги в соответствии с требованиями Федерального закона от 22 апреля 1996 года № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг».

Акция – это эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Акция является именной ценной бумагой (ст. 2 Закона о рынке ценных бумаг).^[1]

Оценка бизнеса регламентируется положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, а также Федеральными стандартами оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) и, в частности, «Оценка бизнеса» (ФСО №8), который «содержит требования к проведению оценки: акций, паев в паевых фондах производственных кооперативов, долей в уставном (складочном) капитале».

Рынок ценных бумаг - это часть финансового рынка, где осуществляется привлечение и перераспределение капитала за счет выпуска и обращения ценных бумаг. Рынок ценных бумаг позволяет формировать справедливое ценообразование финансовых инструментов. В структуре современного фондового рынка выделяют также рынок производных финансовых инструментов.

Рынок ценных бумаг образуют субъекты торгово-расчетной и учетной инфраструктуры, финансовые посредники, дилеры, информационные и аналитические агентства, инвесторы и эмитенты.

Выход инвесторов на рынок ценных бумаг, как правило, доступен через финансовых посредников - профессиональных участников рынка ценных бумаг. Профессиональные участники рынка ценных бумаг - это брокеры, дилеры, доверительные управляющие, инвестиционные советники, регистраторы и депозитарии. По данным на конец 2019 года на российском рынке ценных бумаг действует 482 организации, из них 46% - кредитные организации, 54% - некредитные финансовые организации.^[2]

Бездокументарные бумаги упрощают процесс их обращения и передачи прав собственности и снижают издержки эмитента на их выпуск.

Базовым документом, закрепляющим основы законодательства о ценных бумагах, является Гражданский кодекс РФ, определяющий понятие ценных бумаг, их виды, требования к ним, субъекты прав, закрепленных ценной бумагой, общий порядок передачи и осуществления прав по ценным бумагам, особенности фиксации прав, вытекающих из бездокументарных ценных бумаг и их обращения.

Основным специальным актом, определяющим устройство и регулирующим фондовый рынок, является Федеральный закон "О рынке ценных бумаг". Этим Федеральным законом регулируются отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных бумаг независимо от типа эмитента, а также особенности создания и деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг.^[3]

Цели курсовой работы - систематизация, закрепление и расширение теоретических знаний, углубленное изучение оценки стоимости ценных бумаг, развитие и овладение навыками расчета и творческого решения задачи.

Объект курсовой работы - обыкновенные именные бездокументарные акции в количестве 10 823 штук, составляющие 100% долю уставного капитала АО «Гостиничный комплекс «Орел-Отель».

Задачи курсовой работы:

- составить задание на оценку;

- перечислить применяемые стандарты оценки;

- привести принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- указать сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке;

- представить информацию обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах;

- сформулировать основные факты и выводы;

- описать объект оценки, а также указать перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качетсвенные характеристики объекта оценки;

- провести анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

- описать процесс оценки объекта оценки в части применения затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке;

- описать процедуру согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам;

- привести приложения к отчету об оценке.

РАЗДЕЛ 1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

1.1 Объект оценки	Обыкновенные именные бездокументарные акции в количестве 10 823 штук, составляющие 100% долю уставного капитала АО «Гостиничный комплекс «Орел-Отель»
1.2 Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки	Право собственности без обременений
1.3 Цель оценки	Определение стоимости объекта оценки
1.4 Предполагаемое использование результатов оценки	Результат оценки будет использован Заказчиком для целей приватизации.
1.5 Вид стоимости	Рыночная
1.6 Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки)	01 октября 2019 года
1.7 Допущения, на которых должна основываться оценка	1. В рамках действующего законодательства в оценочной деятельности. 2. Перед оценщиком не ставится задача по определению диапазона стоимости объекта оценки
1.8 Дополнительная информация в соответствии с п. 5 ФСО-8
1.8.1 Данные об объекте оценки	Количество акций, представленных для оценки, шт: 10 823 Категория: обыкновенные Государственный регистрационный: номер 1-01-43653-А Дата государственной регистрации выпуска акций: 21.04.2009г.
1.8.2 Полное и сокращенное фирменное наименование Эмитента (включая организационно-правовую форму), акции, которой оцениваются, а также ее место нахождения, основной государственный регистрационный номер (ОГРН)	Акционерное общество «Гостиничный комплекс «Орел-Отель» (АО «ГК «Орел-Отель») 302030, г. Орел, пл. Мира, д. 4 ОГРН 1095742000265

РАЗДЕЛ 2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

2.1. Информация о стандартах оценки

Оценщики при проведении оценки руководствуются положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №297 от 20.05.2015г.;

Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №298 от 20.05.2015г.;

Федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №299 от 20.05.2015г.;

Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №611 от 25.09.2014г.;

Федерального стандарта «Оценка бизнеса (ФСО №8)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 326 от 01.06.2015г.;

Федерального стандарта «Оценка для целей залога (ФСО №9)», утвержденного Минэкономразвития РФ № 327 от 01 июня 2015 г.;

Федерального стандарта оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №328 от 01.06.2015г.;

Федерального стандарта оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО №11)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №385 от 22.06.2015г.

Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости» (ФСО №12), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №721 от 17.11.2016г.;

Федерального стандарта оценки «Определение инвестиционной стоимости» (ФСО №13), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ №722 от 17.11.2016г.

Стандартов и правил оценочной деятельности, обязательных к применению специалистами-оценщиками, являющимися членами Саморегулируемой организации «ХХХ», утверждены Наблюдательным советом СРО «ХХХ» (протокол № ХХ от ХХ.ХХ.20ХХ г.)

2.2 Стандарты оценки, применяемые при определении соответствующего вида стоимости объекта оценки

Стоимость объекта оценки будет определяться в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998, Федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности СРО.

1. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. №297,

2. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. №298,

3. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. №299.

4. Федеральный стандарт «Оценка бизнеса (ФСО №8)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 01.06.2015г. № 326.

5. Стандарты и правила оценочной деятельности» СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», утвержденные Наблюдательным советом Ассоциация «МСО», Протокол № 19 от 11.07.2016 г.

РАЗДЕЛ 3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ

3.1 Допущения, принятые при проведении оценки

Выводы и заключения, сделанные Оценщиком в настоящем Отчете, ограничиваются следующими условиями и допущениями:

1. Содержащееся в настоящем Отчете итоговое значение стоимости действительно только по состоянию на дату оценки

2. Оценщик основывается на информации, предоставленной Заказчиком, общей информации по соответствующему сегменту рынка, а также на информации, имеющейся в архивах Оценщика и полученной за время проведения настоящей оценки.

3. Финансовые отчеты и другая необходимая информация, предоставленная заказчиком оценки или его представителями в ходе проведения оценки, были приняты без какой-либо проверки, как в полной мере и корректно отражающие результаты деятельности предприятия в течение соответствующих периодов.

4. Используя информацию, предоставленную Заказчиком, Оценщик применял предоставленные данные только в рамках имеющегося объема информации, не делая необоснованных выводов и дополнений. В случае если о каких-либо характеристиках или составляющих объекта оценки данные представлены не были, Оценщиком делался вывод об отсутствии данных характеристик или составляющих.

5. Общедоступная отраслевая и статистическая информация была получена из источников, которые Оценщик считает достоверными.

6. Оценщик не гарантирует точного достижения результатов, прогнозируемых заказчиком оценки, так как события и обстоятельства часто реализуются не так, как ожидается вначале. Различие между планируемыми и фактическими результатами может быть существенным. Достижение прогнозируемых результатов зависит от действий, планов и предположений менеджмента, а также внешних условий.

7. Сделанное Оценщиком заключение об итоговой величине стоимости основывается на допущении, что текущий уровень компетентности и эффективности управления предприятием будет сохраняться и в дальнейшем и что характер деятельности предприятия существенно не изменится в случае продажи, реорганизации, изменения или уменьшения доли участия владельцев.

8. От Оценщика не требовалось и он не принимает на себя ответственности за описание правового состояния объекта оценки и вопросов, подразумевающих обсуждение юридических аспектов права.

9. Предполагается, что существует полное соответствие правового положения объекта оценки требованиям законодательства, либо такое соответствие может быть установлено без непреодолимых затруднений, если иное не оговорено специально.

10. Ни Отчет целиком, ни любая из его частей не могут распространяться посредством рекламы, СМИ, почты, прямой пересылки и любых других средств коммуникации без предварительного письменного согласия и одобрения Оценщика.

11. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта оценки

12. Будущее сопровождение проведенной оценки, в том числе дача показаний и явка в суд иначе как по его вызову, не будет требоваться от Оценщика, если предварительные договоренности по данному опросу не были достигнуты заранее в письменной форме.

13. Оценщик не является экологическим консультантом или инспектором и не несет ответственности за любые фактические или потенциальные обязательства, связанные с этим.

14. Для расчетов корректирующих коэффициентов в отчете в ряде случаев использованы данные материалов справочников: «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода», под ред. Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2018г. и «Справочника оценщика машин и оборудования. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка машин и оборудования», под. ред. Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, 2019 г.

15. Оценка будет производиться исходя из допущения о продолжении деятельности организации, согласно текущему профилю. Сценарий ликвидации организации не рассматривался.

16. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение специалиста относительно стоимости объекта оценки в указанных целях и по состоянию на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за мнение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могут произойти после этой даты и повлиять на стоимость объекта.

17. Полученная стоимость является расчетной величиной, отражающей отношение рынка к объекту оценки, и является рекомендуемой для целей настоящего отчета, если с даты составления отчета об оценке прошло не более 6 месяцев.

18. При проведении оценки Оценщик использовал общепринятое программное обеспечение – электронные таблицы Microsoft Excel. Все расчеты, проведенные в настоящем отчете, выполнены в соответствии с принятыми в данном программном продукте округлениями и ограничениями. Цифры, приведенные в расчетных таблицах, могут не совпадать с конечным результатом, указанным там же, что не является арифметической ошибкой, т.к. все числовые значения приведены в удобном для визуального восприятия виде, в то время как для расчетов использовались значительно более точные числовые данные.

РАЗДЕЛ 4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ (ОЦЕНЩИКАХ), ПОДПИСАВШЕМ (ПОДПИСАВШИХ) ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

Заказчик:	Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла 302000,Орловская область, г. Орел, ул. Пролетарская гора, д.1 ОГРН 1025700826502 ИНН 5701000921
Оценщик:	Еремина Кристина Сергеевна
Место нахождения оценщика, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика	Адрес местонахождения: г. Орел, Московское шоссе, д. ХХХ, подъезд ХХ, офис ХХХ; Почтовый адрес: 3020ХХ, г. Орел, ул. Московское шоссе 137, подъезд №2, а/я №2 Адрес электронной почты: i-ocenka@mail.ru., номер контактного телефона: +7(961)621-20-59
Сведения о членстве оценщика в СРО	Еремина Кристина Сергеевна – член саморегулируемой организации «ХХХ» ХХ.ХХ.20ХХг. г. за №ХХХХ (включена Федеральной регистрационной службой в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков ХХ.ХХ.200Хг. за №00ХХ).
Документы, подтверждающие получение оценщиком профессиональных знаний в области оценочной деятельности:	Профессиональная переподготовка по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса); диплом №ХХХХХХХХ (регистрационный номер ХХХ) от ХХ.ХХ.200Х г. Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №00ХХХХ-Х от ХХ.ХХ.20ХХг. по направлению «Оценка бизнеса» Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №00ХХХХ-Х от ХХ.ХХ.20ХХг. по направлению «Оценка недвижимости» Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №00ХХХХ-Х от ХХ.ХХ.20ХХг. по направлению «Оценка движимого имущества»
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика:	Профессиональная деятельность Оценщика застрахована в ООО «ХХХХХХ» на сумму 3 000 000,00 (Три миллиона) рублей - Полис обязательного страхования ответственности оценщика №700-000ХХХХ-ХХХХХ, срок действия до ХХ.ХХ.20ХХг.
Сведения о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключили трудовой договор	Общество с ограниченной ответственностью «Оценщик» 3020ХХ, РФ, г. Орел, Московское шоссе, д. ХХХ, оф. ХХХ. ОГРН 12574ХХХХХХХ, дата присвоения ХХ.ХХ.20ХХг. ИНН 5754ХХХХХХ
Сведения о независимости оценщика в соответствии с требованиями ст. 16 ФЗ 135	Соответствует независимости в соответствии со статьей 16 ФЗ – 135 в полном объеме. Не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником Заказчика, также не является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценке.
Информация о соответствии юридического лица (Исполнителя) условиям, установленным статьей 15.1	- имеет в штате двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено; - соблюдает требования Федерального закона, Федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и обеспечивает соблюдение указанных требований своими работниками; - имеет полис обязательного страхования ответственности оценщиков №700-000ХХХХ-ХХХХХ от ХХ.ХХ.20ХХ г., выдан ООО «ХХХХХХ» (срок страхования с ХХ.ХХ.20ХХ года по ХХ.ХХ.20ХХ года), общая страховая сумма 10 000 000 (Десять миллионов) рублей.
Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор (в соответствии с требованиями ст. 16 ФЗ 135)	Соответствует независимости в соответствии со статьей 16 ФЗ-135

РАЗДЕЛ 5. ИНФОРМАЦИЯ ОБО ВСЕХ ПРИВЛЕЧЕННЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ И ПОДГОТОВКЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОРГАНИЗАЦИЯХ И СПЕЦИАЛИСТАХ

5.1 Наименование привлеченных организаций и степень их участия.

Не привлекались.

5.2 Фамилии, имена и отчества привлеченных специалистов с указанием их квалификации и степени участия.

Не привлекались.

РАЗДЕЛ 6. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

6.1 Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

Договор № ХХХ об оказании услуг по оценке рыночной стоимости акций от 09.01.2020г., заключенный между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла и Обществом с ограниченной ответственностью «Оценщик».

6.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки

№ п/п	Наименование объекта
1	Обыкновенные именные бездокументарные акции в количестве 10 823 штук, составляющие 100% долю уставного капитала АО «Гостиничный комплекс «Орел-Отель»

6.3 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Объект оценки	Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
	Затратный подход, руб.	Сравнительный подход, руб.	Доходный подход, руб.
Обыкновенные именные бездокументарные акции в количестве 10 823 штук, составляющие 100% долю уставного капитала АО «Гостиничный комплекс «Орел-Отель»	842 185 911,00	0,00	41 241 553,00

6.4 Итоговая величина стоимости объекта оценки

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки п.п. 6.2 по состоянию на 01 октября 2019г. составляет:

842 185 911 рублей 00 копеек

Восемьсот сорок два миллиона сто восемьдесят пять тысяч девятьсот одиннадцать рублей 00 копеек

6.5 Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Согласно информации, полученной от Заказчика, результаты определения рыночной стоимости имущества, Заказчик предполагает использовать для целей приватизации. Иное использование результатов оценки возможно только с письменного разрешения Оценщика.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

6.6 Порядковый номер отчета: №01/01/20

6.7 Дата составления отчета: 09.01.2020г.

РАЗДЕЛ 7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С УКАЗАНИЕМ ПЕРЕЧНЯ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕТСВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

7.1 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Устав АО «ГК «Орел-Отель»

Выписка из Реестра акционеров по состоянию на 20.05.2009г.

Решение о выпуске ценных бумаг от 26.02.2009г.

Отчет об итогах выпуска ценных бумаг от 26.02.2009г.

Бухгалтерская отчетность за 2017г., 2018г., первое полугодие 2019г., январь-сентябрь 2019г.

Показатели хозяйственной деятельности АО «ГК «Орел-Отель»

Справка-расчет амортизации за сентябрь 2019 г.

Договор аренды земли №6869 от 04.04.2005г.

Договор аренды земли №2515 от 23.11.1999г.

Свидетельство о государственной регистрации права 57-АБ №420621 от 19.04.2013г.

Свидетельство о государственной регистрации права 57-АБ №033391 от 15.09.2010г.

Свидетельство о государственной регистрации права 57-АБ №183274 от 25.07.2011г.

Свидетельство о государственной регистрации права 57-АБ №183273 от 25.07.2019г.

Свидетельство о государственной регистрации права 57-АБ №075844 от 08.11.2010г.

Свидетельство о государственной регистрации права 57-АБ №183296 от 25.07.2019г.

7.2 Описание объекта оценки со ссылкой на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Характеристика объекта оценки

Наименование объекта оценки	Именные бездокументарные акции
Категория	Обыкновенные
Правоустанавливающие документы	Решение о выпуске ценных бумаг
Правоподтверждающие документы	Выписка из Реестра акционеров
Государственный регистрационный номер	1-01-43653-А
Размер уставного капитала, руб	10 823 000
Количество акций, представленных для оценки, шт	10 823
Доля оцениваемых акций в уставном капитале, %	100,0
Общее количество размещенных акций, шт	10 823
Количество голосующих акций, шт	10 823
Номинальная стоимость одной акции, руб.	1 000,0
Акции, выкупленные обществом, шт	0
Количество оплаченных акций, шт	10 823
Обременения акций (залог, судебное решение)	Представленные акции на дату оценки обременений не имеют
Распорядительные права акций, в голосующей доле оцениваемых акций	Права соответствуют 100%-ой доле
Информация о сделках с акциями эмитента на организованных торгах	-
Информация о распределении прибыли	-
Информация о выплате дивидендов за последние 3-5 лет	-
Реестродержатель, местонахождение	АО «Реестр», филиал «Орел-Реестр». Адрес: 302028, г. Орел, ул. Сурена Шаумяна, д. 37

Информация об Эмитенте

Полное наименование Эмитента	Акционерное общество «Гостиничный комплекс «Орел-Отель»
Сокращенное наименование Эмитента	АО «ГК «Орел-Отель»
Адрес местонахождения	302030, Орловская область, г. Орел, пл. Мира, д. 4
Юридический адрес	302030, Орловская область, г. Орел, пл. Мира, д. 4
Телефон	(4862) 43-69-68
Руководитель	Генеральный директор: Сафонова И.И.
ИНН	5751036948
Дата регистрации	18.02.2009г.
Регистрационный номер (ОГРН)	1095742000265
ОКОПФ	Акционерное общество
Сведения о видах деятельности Эмитента	Основной вид деятельности Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания Дополнительные виды деятельности Деятельность стоянок для транспортных средств Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания Деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания Деятельность ресторанов и баров по обеспечению питанием в железнодорожных вагонах-ресторанах и на судах Подача напитков Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом Деятельность по предоставлению прочих вспомогательных услуг для бизнеса, не включенная в другие группировки Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты

Местоположение Эмитента на карте

АО «ГК «Орел-Отель» расположено по адресу: 302030, Орловская область, г. Орел, пл. Мира, д. 4.

Схема расположения Эмитента представлена ниже:

Предметом оценки выступает экономическая деятельность: АО «ГК «Орел-Отель».

7.3 Анализ информации, характеризующей деятельность организации, ведущей бизнес, в соответствии с предполагаемым использованием результатов оценки

7.3.1 Информация о создании и развитии бизнеса, условиях функционирования организации, ведущей бизнес

Данные о государственной регистрации акционерного общества «ГК «Орел-Отель»:

- дата государственной регистрации Общества: 18.02.2009 год;

- орган, осуществивший государственную регистрацию: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №9 по Орловской области;

- отраслевая принадлежность Общества: гостиничный бизнес.

7.3.2. Производственно-хозяйственные показатели Эмитента

7.3.2.1 Информация о выпускаемой продукции (товарах) и (или) выполняемых работах, оказываемых услугах.

АО «ГК «Орел-Отель» осуществляет деятельность в области гостиничного бизнеса.

Таблица - Показатели хозяйственной деятельности АО «ГК «Орел-Отель»

Период	Оборачиваемость койко-места	Кол-во постояльцев всего, чел
01.01.2017-30.06.2017	36	6438
01.01.2018-30.06.2018	32	5857
01.01.2019-30.06.2019	34	6123

7.3.2.2 Информация о среднесписочной численности работников

№ п/п	По состоянию на	Количество работников, чел
1	01.01.2017г.	144
2	01.07.2017г.	101
3	01.01.2018г.	103
4	01.07.2018г.	95
5	01.01.2019г.	95
6	01.07.2019г.	92

7.3.2.3 Информация об имуществе и обязательствах Эмитента

Информация об имуществе и обязательствах Эмитента

№ п/п	Наименование показателя	Балансовая (остаточная) стоимость на 01.10.19г., тыс. руб.	Специализированный / неспециализированный актив
ИМУЩЕСТВО
1	Нематериальные активы	0	неспециализированный
2	Недвижимое имущество*	15 885	неспециализированный
3	Машины и оборудование*	1 614	неспециализированный
4	Транспортные средства	499	неспециализированный
4.1	Автомобиль RENAULT LOGAN светло-серый	48	неспециализированный
4.2	Автомобиль ГАЗ-27527 груз. фургон цельн. мет	451	неспециализированный
5	Производственный и хозяйственный инвентарь, мебель и иные основные средства*	722	неспециализированный
6	Долгосрочные финансовые вложения	0	неспециализированный
7	Запасы	2 025	неспециализированный
8	Дебиторская задолженность	3 239	неспециализированный
9	Краткосрочные финансовые вложения	0	неспециализированный
10	Денежные средства	5 982	неспециализированный
11	Прочие внеоборотные активы	0	неспециализированный
12	Прочие оборотные активы	193	неспециализированный
13	Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	0	неспециализированный
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
14	Долгосрочные обязательства	0	-
15	Краткосрочные обязательства	4 545	-
15.1	Краткосрочные кредиты и займы	0	-
15.2	Кредиторская задолженность	3 918	-
15.3	Доходы будущих периодов	0	-
15.4	Оценочные обязательства	627	-

*Расшифровка недвижимого имущества АО «ГК «Орел-Отель»

№ п/п	Наименование показателя	Балансовая (остаточная) стоимость на 01.10.19г., руб.
2	Недвижимое имущество	15 884 811,45
2.1	Сарай кирпичный, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 5,60 кв.м, инв.№ 54:401:001:100190440:0003, лит.В, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, пл. Мира, д. 4	0,00
2.2	Помещение: здание гостиницы «Орел», назначение: нежилое, общая площадь 10 110,3 кв.м, этаж 1, 2, 3, 4, подвал, адрес (местонахождение) объекта: Орловская область, г. Орел, пл. Мира, д. 4, пом. 500	13 017 425,61
2.3	Здание гостиницы «Русь», назначение: нежилое, 5-этажый (подземных этажей - 1), общая площадь 4 924,60 кв.м, инв.№ 54:401:002010083580:0001, лит. А, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 37	2 328 539,21
2.4	Помещение для сторожа, назначение: нежилое, общая площадь 4,6 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 37	1 955,92
2.5	Сооружение: сарай, назначение: нежилое, общая площадь 23,24 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 37	8 857,48
2.6	Сарай-гараж кирпичный, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 139,80кв.м, инв.№ 54:401:001:100190440:0017, лит.С, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, пл. Мира, д. 4	14 144,46
2.7	Право пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельных участков	-
2.8	Дополнительные улучшения земельных участков (асфальтированные покрытия, ограждения и т.д.)	513 888,77

*Расшифровка машин и оборудования АО «ГК «Орел-Отель» приведена в Приложении 11.1

*Расшифровка производственный и хозяйственный инвентаря, мебели и иных основных средств АО «ГК «Орел-Отель» приведена в Приложении 11.1

7.3.3 Финансовая информация, включая годовую и промежуточную (в случае необходимости) финансовую (бухгалтерскую) отчетность организации, ведущей бизнес, информацию о результатах финансово-хозяйственной деятельности за репрезентативный период

ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ПРЕДПРИЯТИЯ

Финансовое состояние предприятия характеризуется совокупностью показателей, отражающих процесс формирования и использование его финансовых средств. В рыночной экономике финансовое состояние предприятия по сути дела отражает конечные результаты его деятельности.

Выводы, полученные в результате финансового анализа, должны быть тем фундаментом, на основе которого возводится здание оценки, доказательной базой, подтверждающей выводы оценщика относительно определяемой стоимости предприятия. Все это предопределяет важность проведения финансового анализа предприятия и повышает роль такого анализа в экономическом процессе. Финансовый анализ является непременным элементом как финансового менеджмента на предприятии, так и его экономических взаимоотношений с партнерами, финансово-кредитной системой.

При оценке бизнеса можно выделить следующие основные стороны хозяйственной деятельности предприятия, информация о которых влияет на величину определяемой стоимости:

• перспективы продолжительности функционирования предприятия;
• качество управления;
• рискованность ведения бизнеса;
• эффективность использования капитала.

Информационной базой для проведения финансового анализа является главным образом бухгалтерская документация. В первую очередь это бухгалтерский баланс и приложения к балансу: «Отчет о финансовых результатах». Баланс отражает состояние имущества, собственного капитала и обязательств на определенную дату. Основное предназначение информации, представленной в отчете о финансовых результатах, - характеристика масштабов доходообразующих поступлений и расходов, обусловленных использованием ресурсов организации. Показатели прибыли отражают эффективность делового оборота организации во всех существенных аспектах использования ресурсного потенциала организации.

Отчет об изменении капитала отражает общее изменение размера капитала и его составляющих (уставного, добавочного, резервного, нераспределенной прибыли прошлых лет, целевого финансирования и поступлений), резервов предстоящих расходов, оценочных резервов в отчетном году.

Четвертый раздел отчета позволяет проанализировать факторы, под влиянием которых произошло изменение капитала: за счет дополнительного выпуска акций или уменьшения их количества, уменьшения номинала акций; за счет переоценки активов; прироста имущества; реорганизации, а также других доходов и расходов.

Отчет о движении денежных средств содержит сведения о денежных потоках (поступление, выбытие) в процессе текущей инвестиционной и финансовой деятельности организации и остатка денежных средств на начало и конец отчетного периода.

Из приложения к бухгалтерскому балансу (форма № 5) можно получить дополнительную информацию для проведения аналитических исследований, в которых отражаются данные о движении заемных средств, кредиторской и дебиторской задолженности, амортизируемом имуществе, источниках средств для финансирования инвестиций, финансовых вложениях, расходах по обычным видам деятельности, социальных показателях.

В настоящем отчете финансовый анализ предприятия включает последовательное проведение следующих видов анализа:

1. Предварительную (общую) оценку финансового состояния предприятия и изменений его финансовых показателей за отчетный период.

2. Анализ кредитоспособности предприятия и ликвидности его баланса.

3. Корректировку бухгалтерской отчетности.

В качестве инструментария для финансового анализа широко используются финансовые коэффициенты - относительные показатели финансового состояния предприятия, которые выражают отношения одних абсолютных финансовых показателей к другим.

Финансовый анализ является ключевым этапом оценки, он служит основой понимания истинного положения предприятия и степени финансовых рисков. Результаты финансового анализа непосредственно влияют на выбор методов оценки, прогнозирование доходов и расходов предприятия; на определение ставки дисконтирования, применяемой в методе дисконтированных денежных потоков; на величину мультипликатора, используемого в методах, применяемых в сравнительном подходе к оценке. В случае расчета ликвидационной стоимости проведение финансового анализа необходимо для заключения о достаточности имущества для покрытия судебных расходов и расходов по ликвидации предприятия, возможности или невозможности восстановления платежеспособности предприятия.

Таким образом, основной целью проведения финансового анализа является получение информации, позволяющей не только оценить финансовые риски и спрогнозировать уровень доходности капитала, но и рассмотреть резервы укрепления финансового состояния, повышения доходности и наращивания собственного капитала.

Анализ финансового состояния предприятия включает в себя анализ бухгалтерских балансов и отчетов о финансовых результатах работы оцениваемого предприятия за прошедшие периоды для выявления тенденций в его деятельности и определения основных финансовых показателей.

В процессе анализа финансовые документы предприятия использовались без их дополнительной проверки и подтверждения.

ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОТЕНЦИАЛА ПРЕДПРИЯТИЯ

Согласно действующим нормативным документам баланс показывает ориентировочную оценку суммы средств, находящихся в распоряжении предприятия. Эта оценка является учетной и ни в коем случае не отражает реальной суммы денежных средств, которую можно выручить за имущество, например в случае ликвидации коммерческой организации. Текущая стоимость активов предприятия определяется рыночной конъюнктурой и может отклоняться в любую сторону от учетной.

Для анализа баланса аналитики, как правило, пользуются одним из приведенных ниже способов:

- проводят анализ непосредственно по балансу без предварительного изменения состава балансовых статей;

- строят уплотненный аналитический баланс путем агрегирования некоторых однородных по составу элементов балансовых статей и их перекомпоновки;

- проводят дополнительную очистку баланса от имеющихся в нем регулятивов с последующим агрегированием статей в необходимых аналитических разрезах.

ВЕРТИКАЛЬНЫЙ АНАЛИЗ БАЛАНСА

Расчет и анализ динамики финансовых ресурсов, находящихся в распоряжении предприятия, в общей сумме и в разрезе основных групп позволяют сделать лишь самые общие выводы о его имущественном положении.

Следующей аналитической процедурой является вертикальный анализ: иное представление отчетной формы, в частности баланса, в виде относительных показателей. Такое представление позволяет увидеть удельный вес каждой статьи баланса в общем итоге. Обязательный элемент анализа– динамические ряды этих величин, посредством которых можно отслеживать и прогнози-

ровать структурные изменения в составе активов и источников их покрытия.

ГОРИЗОНТАЛЬНЫЙ АНАЛИЗ БАЛАНСА

Горизонтальный анализ баланса заключается в построении значений, характеризующих темпы роста абсолютных показателей. Таким образом, балансовые показатели дополняются относительными темпами роста (снижения). Степень агрегирования показателей определяет аналитик. Как правило, берут базисные темпы роста за ряд лет (смежных периодов), что позволяет не только анализировать изменение отдельных балансовых статей, но и прогнозировать их значения.

Горизонтальный и вертикальный анализ взаимно дополняют один другого. Оба эти вида особенно ценны при межхозяйственных сопоставлениях, т.к. позволяют сравнивать отчетность совершенно разных по роду деятельности и объектам производства предприятиям.

Итак, структура источников и распределение средств в активе оцениваемого предприятия свидетельствует о стабильном положении предприятия, т.к. с уменьшением оборотных активов происходит постепенное уменьшение кредиторской задолженности.

АНАЛИЗ КАЧЕСТВЕННЫХ СДВИГОВ В ИМУЩЕСТВЕННОМ ПОЛОЖЕНИИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Устойчивость финансового положения предприятия в значительной степени зависит от целесообразности и правильности вложения финансовых ресурсов в активы. Активы динамичны по своей природе. В процессе функционирования предприятия и величина активов, и их структура претерпевают постоянные изменения.

Выводы об имевших место качественных изменениях в имущественном положении предприятия, их прогрессивности делают на основании ряда критериев. В качестве формализованных критериев выступают показатели динамики и структуры хозяйственных средств.

Структура хозяйственных средств предприятия существенно зависит от вида ее деятельности, объемов производства, других факторов. Поэтому формализованные критерии должны дополняться неформальными, которые устанавливают исходя из природы бизнеса данной конкретной коммерческой организации, субъективных оценок прогрессивности тех или иных структурных сдвигов в его имущественном положении.

Балансовые отчеты АО «ГК «Орел-Отель» представлены в таблице 2, отчет о финансовых результатах - в таблице 3.

Таблица 2 Ретроспектива балансовых отчетов оцениваемого бизнеса, тыс. руб.

АКТИВ	01.01.2017г.	01.01.2018г.	01.01.2019г.	01.07.2019г.	01.10.2019г.
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы	-	-	-	-	-
Результаты исследований и разработок	-	-	-	-	-
Нематериальные поисковые активы	-	-	-	-	-
Материальные поисковые активы	-	-	-	-	-
Основные средства	18582	18358	18856	18611	18720
Оборудование требующее монтажа	-	-	-	-	-
Доходные вложения в материальные ценности	-	-	-	-	-
Финансовые вложения	-	-	-	-	-
Отложенные налоговые активы	-	-	-	-	-
Прочие внеоборотные активы	-	-	-	-	-
ИТОГО по разделу I	18582	18358	18856	18611	18720
П. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы в т.ч.:	2078	1993	1346	1589	2025
товары для перепродажи	-	-	-	-	-
НДС по приобретенным ценностям	-	-	-	-	-
Дебиторская задолженность	2595	1573	1492	1695	3239
Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов)	-	-	-	-	-
Денежные средства и денежные эквиваленты	7673	8279	8056	7056	5982
Прочие оборотные активы	219	174	193	109	193
ИТОГО по разделу II	12565	12019	11087	10449	11439
БАЛАНС (сумма строк 1100+1200)	31147	30377	29943	29060	30159

ПАССИВ	01.01.2017г.	01.01.2018г.	01.01.2019г.	01.07.2019г.	01.10.2019г.
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ
Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей)	10823	10823	10823	10823	10823
Собственные акции, выкупленные у акционеров	-	-	-	-	-
Переоценка внеоборотных активов	-	-	-	-	-
Добавочный капитал (без переоценки)	-	-	-	-	-
Резервный капитал	3324	3579	3814	3814	4015
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	10434	9817	8186	9878	10143
ИТОГО по разделу III	24581	24219	22823	24515	24981
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Заемные средства	-	-	-	-	-
Отложенные налоговые обязательства	59	84	95	-	-
Оценочные обязательства	-	-	-	-	-
Прочие обязательства	-	-	-	-	-
ИТОГО по разделу IV	59	84	95	-	-
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Заемные средства	-	-	-	-	-
Кредиторская задолженность	6385	6074	6793	3918	4827
в том числе: по расчетам с поставщиками и по подрядчиками	-	-	-	-	-
Резервы предстоящих расходов	-	-	-	-	-
Доходы будущих периодов
Оценочные обязательства	122	-	232	627	351
Прочие обязательства	-	-	-	-
ИТОГО по разделу V	6507	6074	7025	4545	5178
БАЛАНС (сумма строк 1300+1400+1500)	31147	30377	29943	29060	30159

Табл. 3 Ретроспектива отчета о финансовых результатах, тыс. руб.

Таблица 3.1 Ретроспектива отчета о финансовых результатах без учета инфляции, тыс .руб.

Наименование показателя	01.01.2017г.	01.01.2018г.	01.01.2019г.
Выручка	73023	66171	65807
Себестоимость продаж	-47252	-37373	-38048
Валовая прибыль (убыток)	25771	28798	27759
Коммерческие расходы	-9419	-8818	-7944
Управленческие расходы	-13299	-13201	-13115
Прибыль (убыток) от продаж	3053	6779	6700
Доходы от участия в других организациях	-	-	-
Проценты к получению	-	-	-
Проценты к уплате	-	-	-
Прочие доходы	2848	108	40
Прочие расходы	-2383	-3490	-4232
Прибыль (убыток) до налогообложения	3518	3397	2958
Текущий налог на прибыль	-915	-1027	-929
в т.ч. постоянные налоговые обязательства (активы)	-260	-372	-348
Изменение отложенных налоговых обязательств	-48	-25	-11
Изменение отложенных налоговых активов	-	-	-
Прочее	-3	-2	-1
Чистая прибыль (убыток)	2552	2343	2017
СПРАВОЧНО
Результат от переоценки внеоборотных активов, не включаемый в чистую прибыль (убыток)	-	-	-
Совокупный финансовый результат периода	2552	2343	2017
Базовая прибыль (убыток) на акцию	-	-	-
Разводненная прибыль (убыток) на акцию	-	-	-

Таблица 3.2 Ретроспектива отчетов о финансовых результатов (показатели, скорректированные с учетом уровня инфляции), тыс. руб.

Наименование показателя	01.01.2017г.	01.01.2018г.		01.01.2019г.
			Темп прироста/ уменьшения, %		Темп прироста/ уменьшения, %
Выручка	73023	61248	-16,1	58417	-20,0
Себестоимость продаж	-47252	-34592	-26,8	-33775	-28,5
Валовая прибыль (убыток)	25771	26655	3,4	24642	-4,4
Коммерческие расходы	-9419	-8367	-11,2	-7052	-25,1
Управленческие расходы	-13299	-12219	-8,1	-11642	-12,5
Прибыль (убыток) от продаж	3053	6275	105,5	5948	94,8
Доходы от участия в других организациях	-	-	-	-	-
Проценты к получению	-	-	-	-	-
Проценты к уплате	-	-	-	-	-
Прочие доходы	2848	100	-96,5	36	-98,8
Прочие расходы	-2383	-3230	35,6	-3757	57,6
Прибыль (убыток) до налогообложения	3518	3144	-10,6	2626	-25,4
Текущий налог на прибыль	-915	-951	3,9	-825	-9,9
в т.ч. постоянные налоговые обязательства (активы)	-260	-353	35,8	-322	23,9
Изменение отложенных налоговых обязательств	-48	-24	-50,6	-10	-78,8
Изменение отложенных налоговых активов	-	-	-	-	-
Прочее	-3	-2	-38,3	-1	-69,1
Чистая прибыль (убыток)	2552	2169	-15,0	1790	-29,8
СПРАВОЧНО
Результат от переоценки внеоборотных активов, не включаемый в чистую прибыль (убыток)	-	-	-	-	-
Совокупный финансовый результат периода	2552	2169	-15,0	1790	-29,8
Базовая прибыль (убыток) на акцию	-	-	-	-	-
Разводненная прибыль (убыток) на акцию	-	-	-	-	-

Темпы инфляции по годам*

2017г.	2018г.
2,52	4,27
0,9256	0,8877

*Приложение №2

Анализ структуры и динамики балансовых отчетов

Структурные изменения статей баланса АО «ГК «Орел-Отель» отражены в таблицах 4, 5, 6, 7 содержащих результаты горизонтального и вертикального анализа балансовых отчетов.

Таблица 4 Горизонтальный анализ трансформированного бухгалтерского баланса (актив).

АКТИВ	01.01.17г.	01.01.18г.		01.01.19г.		01.07.19г.		01.10.19г.
Статьи баланса, темп прироста
Текущие активы	Показатель		Темп прироста/ уменьшения, %	Показатель	Темп прироста/ уменьшения, %	Показатель	Темп прироста/ уменьшения, %	Показатель	Темп прироста/ уменьшения, %
1. Денежные средства и денежные эквиваленты	7673	8279	7,9	8056	5,0	7056	-8,0	5982	-22,0
2. Финансовый вложения (за исключением денежных эквивалентов)	-	-	-	-	-	-	-	-	-
3. Дебиторская задолженность	2595	1573	-39,4	1492	-42,5	1695	-34,7	3239	24,8
4. Запасы	2078	1993	-4,1	1346	-35,2	1589	-23,5	2025	-2,6
В том числе:
товары для перепродажи	-	-	-	-	-	-	-	-	-
5. Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	-	-	-	-	-	-	-	-	-
6. Прочие оборотные активы	219	174	-20,5	193	-11,9	109	-50,2	193	-11,9
ИТОГО: текущие активы	12565	12019	-4,3	11087	-11,8	10449	-16,8	11439	-9,0
Основные средства и прочие внеоборотные активы
1. Основные средства	18582	18358	-1,2	18856	1,5	18611	0,2	18720	0,7
2. Доходные вложения в материальные ценности	-	-	-	-	-	-	-	-	-
3. Финансовые вложения	-	-	-	-	-	-	-	-	-
4. Нематериальные активы	-	-	-	-	-	-	-	-	-
5. Отложенные налоговые активы	-	-	-	-	-	-	-	-	-
6. Прочие внеоборотные активы	-	-	-	-	-	-	-	-	-
ИТОГО: внеоборотные активы	18582	18358	-1,2	18856	1,5	18611	0,2	18720	0,7
ВСЕГО: активы	31147	30377	-2,5	29943	-3,9	29060	-6,7	30159	-3,2

Таблица 5 Горизонтальный анализ трансформированного бухгалтерского баланса (пассив).

ПАССИВ	01.01.2017г.	01.01.2018г.		01.01.2019г.		01.07.2019г.		01.10.2019г.
Статьи баланса, темп прироста
Краткосрочные пассивы	Показатель		Темп прироста/ уменьшения, %	Показатель	Темп прироста/ уменьшения, %	Показатель	Темп прироста/ уменьшения, %	Показатель	Темп прироста/ уменьшения, %
1. Заемные средства
2. Кредиторская задолженность	6385	6074	-4,9	6793	6,4	3918	-38,6	4827	-24,4
В том числе:
по расчетам с поставщиками и подрядчиками	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Резервы предстоящих расходов	-	-	-	-	-	-	-	-	-
3. Доходы будущих периодов	-	-	-	-	-	-	-	-	-
4. Оценочные обязательства	122	-	-	232	90,2	627	413,9	351	187,7
5. Прочие обязательства
ИТОГО: краткосрочные пассивы	6507	6074	-6,7	7025	8,0	4545	-30,2	5178	-20,4
Долгосрочные пассивы
1. Заемные средства	-	-	-	-	-	-	-	-	-
2. Отложенные налоговые обязательства	59	84	42,4	95	61,0	-	-100,0	-	100,0
3. Прочие обязательства
ИТОГО: долгосрочные пассивы	59	84	42,4	95	61,0	-	-100,0	0	-100,0
Капитал и резервы
1. Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей)	10823	10823	0,0	10823	0,0	10823	0,0	10823	0,0
2. Добавочный капитал (без переоценки)	-	-	-	-	-	-	-	-	-
3. Резервный капитал	3324	3579	7,7	3814	14,7	3814	14,7	4015	20,8
5. Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	10434	9817	-5,9	8186	-21,5	9878	-5,3	10143	-2,8
ИТОГО: капитал и резервы	24581	24219	-1,5	22823	-7,2	24515	-0,3	24981	1,6
ВСЕГО: пассивы	31147	30377	-2,5	29943	-3,9	29060	-6,7	30159	-3,2

Выводы по горизонтальному анализу:

1. Вывод по анализу активов:

За анализируемый период прослеживается следующие тенденции:

- увеличение стоимости основных средств,

- уменьшение стоимости запасов,

- уменьшение величины денежных средств,

- увеличение величины дебиторской задолженности.

2. Вывод по анализу пассивов:

За анализируемый период прослеживается следующие тенденции:

- уменьшение величины кредиторской задолженности,

- увеличение величины собственного капитала.

3. Вывод по анализу отчета о финансовых результатах:

За анализируемый период прослеживается следующие тенденции:

- уменьшение объема выручки,

- уменьшился показатель валовой прибыли,

- уменьшились управленческие и коммерческие расходы.

Таблица 6 Вертикальный анализ трансформированного бухгалтерского баланса (актив).

АКТИВ	01.01.2017г.		01.01.2018г.		01.01.2019г.		01.07.2019г.		01.10.2019г.
Статьи баланса, удельный вес
Текущие активы	Показатель	Удельный вес, %	Показатель	Удельный вес, %	Показатель	Удельный вес, %	Показатель	Удельный вес, %	Показатель	Удельный вес, %
1. Денежные средства и денежные эквиваленты	7673	24,63	8279	27,3	8056	26,9	7056	24,3	5982	19,8
2. Финансовый вложения (за исключением денежных эквивалентов)	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
3. Дебиторская задолженность	2595	8,3	1573	5,2	1492	5,0	1695	5,8	3239	10,7
4. Запасы	2078	6,7	1993	6,6	1346	4,5	1589	5,5	2025	6,7
В том числе:
товары для перепродажи	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
5. Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
6. Прочие оборотные активы	219	0,7	174	0,6	193	0,6	109	0,4	193	0,6
ИТОГО: текущие активы	12565	40,3	12019	39,6	11087	37,0	10449	36,0	11439	37,9
Основные средства и прочие внеоборотные активы
1. Основные средства	18582	59,7	18358	60,4	18856	63,0	18611	64,0	18720	62,1
2. Доходные вложения в материальные ценности	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
3. Финансовые вложения	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
4. Нематериальные активы	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
5. Отложенные налоговые активы	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
6. Прочие внеоборотные активы	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
ИТОГО: внеоборотные активы	18582	59,7	18358	60,4	18856	63,0	18611	64,0	18720	62,1
ВСЕГО: активы	31147	100,0	30377	100,0	29943	100,0	29060	100,0	30159	100,0

Таблица 7 Вертикальный анализ трансформированного бухгалтерского баланса (пассив).

ПАССИВ	01.01.2017г.		01.01.2018г.		01.01.2019г.		01.07.2019г.		01.10.2019г.
Статьи баланса, удельный вес
Краткосрочные пассивы	Показатель	Удельный вес, %	Показатель	Удельный вес, %	Показатель	Удельный вес, %	Показатель	Удельный вес, %	Показатель	Удельный вес, %
1. Заемные средства	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
2. Кредиторская задолженность	6385	20,5	6074	20,0	6793	22,7	3918	13,5	4827	16,0
В том числе:
по расчетам с поставщиками и подрядчиками	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Резервы предстоящих расходов	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
3. Доходы будущих периодов	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
4. Оценочные обязательства	122	0,4			232	0,8	627	2,2	351	1,2
5. Прочие обязательства	-	-	-	-	-	-	-	-
ИТОГО: краткосрочные пассивы	6507	20,9	6074	20,0	7025	23,5	4545	15,6	5178	17,2
Долгосрочные пассивы
1. Заемные средства	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
2. Отложенные налоговые обязательства	59	0,2	84	0,3	95	0,3	-	-	-	-
3. Прочие обязательства	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
ИТОГО: долгосрочные пассивы	59	0,2	84	0,3	95	0,3	-	-	-	-
Капитал и резервы
1. Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей)	10823	34,7	10823	35,6	10823	36,1	10823	37,2	10823	35,9
2. Добавочный капитал (без переоценки)	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
3. Резервный капитал	3324	10,7	3579	11,8	3814	12,7	3814	13,1	4015	13,3
5. Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	10434	33,5	9817	32,3	8186	27,3	9878	34,0	10143	33,6
ИТОГО: капитал и резервы	24581	78,9	24219	79,7	22823	76,2	24515	84,4	24981	82,8
ВСЕГО: пассивы	31147	100,0	30377	100,0	29943	100,0	29060	100,0	30159	100,0

Выводы по вертикальному анализу:

1. Вывод по анализу активов:

Большую долю активов составляют основные средства – 62,1% и денежные средства – 19,8%.

2. Вывод по анализу пассивов:

Основную часть пассивов составляют собственный капитал – 82,8% и краткосрочная кредиторская задолженность – 16%.

Общий вывод: На протяжении последних лет происходит снижение выручки и валовой прибыли предприятия.

АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ АКТИВОВ ПРЕДПРИЯТИЯ

АКТИВ	01.10.2019г.
Статьи баланса, удельный вес
Текущие активы		Удельный вес, %
1. Денежные средства и денежные эквиваленты	5982	19,8
3. Дебиторская задолженность	3239	10,7
4. Запасы	2025	6,7
6. Прочие оборотные активы	193	0,67
ИТОГО: текущие активы	11439	37,9
Основные средства и прочие внеоборотные активы
1. Основные средства	18720	62,1
ИТОГО: внеоборотные активы	18720	62,1
ВСЕГО: активы	30159	100,0

Вывод: Большую часть активов составляют прочие основные средства – 62,1% и денежные средства - 19,8%.

АНАЛИЗ ФИНАНСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ

Финансовое состояние организации можно оценивать с точки зрения краткосрочной и долгосрочной перспективы.

В первом случае критерий оценки – ликвидность и платежеспособность предприятия, т.е. способность своевременно и в полном объеме произвести расчеты по краткосрочным обязательствам. Примеры подобных операций – расчеты с работниками по оплате труда, с поставщиками за полученные товарно-материальные ценности и оказанные услуги, с банком по ссудам и т.п.

Оценка стабильности деятельности предприятия в долгосрочной перспективе связана с общей финансовой структурой организации, степенью ее зависимости от внешних кредиторов и инвесторов, условиями, на которых привлечены и обслуживаются внешние источники средств.

Существуют различные методики анализа финансового состояния. В нашей стране по опыту экономически развитых стран все большее распространение получает методика, основанная на расчете и использовании в пространственно-временном анализе системы коэффициентов. Показатели могут быть рассчитаны непосредственно по данным бухгалтерской отчетности. Однако удобнее преобразовать баланс путем агрегирования статей и их перегруппировки: в активе – по степени убывания ликвидности активов, в пассиве – по степени возрастания сроков погашения обязательств.

За основу анализа финансово-экономических и финансово-хозяйственных показателей были взяты рекомендации «Положения о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг» (утв. Банком России 30.12.2014 N 454-П) (действующая редакция) (Зарегистрировано в Минюсте России 12.02.2015 №35989)».

Согласно данному Положению, выделяют следующие показатели финансово-экономической деятельности эмитента и финансово-хозяйственной деятельности эмитента:

Показатели финансово-экономической деятельности эмитента

Эмитенты, не являющиеся кредитными организациями, приводят следующие показатели своей финансово-экономической деятельности:

Наименование показателя	Рекомендуемая методика расчета	Рекомендуемая методика расчета в соответствии с МСФО
Производительность труда, руб./чел	Выручка / Средняя численность работников	Объем продаж / Средняя численность работников
Отношение размера задолженности к собственному капиталу	(Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства) / Капитал и резервы	Совокупные обязательства / Собственный (акционерный) капитал
Отношение размера долгосрочной задолженности к сумме долгосрочной задолженности и собственного капитала	Долгосрочные обязательства / (Капитал и резервы + Долгосрочные обязательства)	Долгосрочная задолженность / (Собственный (акционерный) капитал + Долгосрочная задолженность)
Степень покрытия долгов текущими доходами (прибылью)	(Краткосрочные обязательства – Денежные средства) / (Выручка – Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг – Коммерческие расходы – Управленческие расходы + Амортизационные отчисления)	(Краткосрочная задолженность – Денежные средства и их эквиваленты) / (Прибыль до вычета расходов по процентам, уплаты налогов и амортизационных отчислений)
Уровень просроченной задолженности, %	Просроченная задолженность / (Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства) * 100	(Просроченная задолженность / Совокупные обязательства) * 100

Результаты финансово-хозяйственной деятельности эмитента

Эмитенты, не являющиеся кредитными организациями, приводят следующие показатели, характеризующие результаты финансово-хозяйственной деятельности эмитента, в том числе ее прибыльность и убыточность:

Наименование показателя	Рекомендуемая методика расчета	Рекомендуемая методика расчета в соответствии с МСФО
Норма чистой прибыли, %	(Чистая прибыль / Выручка от продаж) * 100	(Чистая прибыль / Объем продаж) * 100
Коэффициент оборачиваемости активов, раз	Выручка от продаж / Балансовая стоимость активов	Объем продаж / Средняя величина активов
Рентабельность активов, %	(Чистая прибыль / Балансовая стоимость активов) * 100	((Чистая прибыль + Проценты уплаченные * (1 – (налог на прибыль / прибыль до уплаты налогов)) / Средняя величина активов * 100
Рентабельность собственного капитала, %	(Чистая прибыль / Капитал и резервы) * 100	(Чистая прибыль / Средняя величина собственного капитала ) * 100
Сумма непокрытого убытка на отчетную дату, руб.	Непокрытый убыток прошлых лет + Непокрытый убыток отчетного года	Непокрытый убыток прошлых лет + Непокрытый убыток отчетного года
Соотношение непокрытого убытка на отчетную дату и балансовой стоимости активов, %	(Сумма непокрытого убытка на отчетную дату / Балансовая стоимость активов) * 100	(Сумма непокрытого убытка на отчетную дату / Средняя величина активов) * 100

ОЦЕНКА ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЭМИТЕНТА

Производительность труда

Этот показатель определяет эффективность использования трудовых ресурсов организации и уровень производительности труда. Выработка дополнительно характеризует финансовые ресурсы организации для ведения хозяйственной деятельности и исполнения обязательств, приведенные к одному работающему в анализируемой организации.

Производительность труда = Выручка / Средняя численность работников

Наименование показателя	01.01.2017г.	01.01.2018г.	01.01.2019г.
Производительность труда, руб./чел	507 104	642 437	692 705

Вывод: Производительность труда увеличивается.

Отношение размера задолженности к собственному капиталу

Отношение задолженности к собственному капиталу – это показатель, который указывает уровень задолженности компании внешним заимодателям по сравнению со средствами, инвестированными в нее основными собственниками и акционерами.

Коэффициент заемные/собственные средства (финансового левериджа, финансового рычага) показывает, в каком соотношении для финансирования своего бизнеса компания использует кредиты и собственный капитал. Он также говорит о возможности компании привлекать заемные средства. Математически коэффициент равный 1 означает равенство размера задолженности и собственного капитала. Чем выше этот коэффициент, тем выше доля заемных средств - и, значит, выше риск.

Некоторые специалисты называют соотношение заемных и собственных средств «превосходной финансовой проверкой» долгосрочного финансового здоровья компании, поскольку наличие заемных средств означает необходимость через определенное время возвращать долг. Коммерческие кредиторы и заимодатели полагаются на этот коэффициент для оценки платежеспособности своих должников.

Отношение размера задолженности к собственному капиталу = (Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства) / Капитал и резервы

Наименование показателя	01.01.2017г.	01.01.2018г.	01.01.2019г.
Отношение размера задолженности к собственному капиталу	0,27	0,25	0,31

Вывод:

1. Показатель отношения размера задолженности к собственному капиталу меньше 1.

2. Доля заемных средств у оцениваемого предприятия значительно ниже доли собственного капитала.

ОЦЕНКА ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЭМИТЕНТА

Норма чистой прибыли

Норма чистой прибыли характеризует не только прибыльность основной деятельности организации (как рентабельность продаж), а эффективность деятельности в целом. Т.е. учитывается не только прибыль от реализации продукции (работ, услуг), но и выплаты по кредитам, курсовые разницы и прочие прибыли и убытки.

В теории не существует нормативного значения нормы чистой прибыли, так как она сильно зависит от отрасли, этапа развития, на котором находится конкретное предприятие, может значительно колебаться от периода к периоду по причине возникновения у предприятия прочих, не связанных с реализацией продукции прибылей или убытков. Например, в периоды сильного колебания курса рубля к иностранным валютам у организации может возникать положительная или отрицательная курсовая разница, которая значительно повлияет на финансовый результат периода. Тем не менее, чтобы предприятие приносило собственникам  дивиденды норма чистой прибыли должна быть как минимум положительной (т.е. больше 0).

Норма чистой прибыли = (Чистая прибыль / Выручка от продаж) * 100

Наименование показателя	01.01.2017г.	01.01.2018г.	01.01.2019г.
Норма чистой прибыли, %	3,50	3,54	3,06

Вывод:

1. Норма чистой прибыли предприятия за период 2016 – 2018 гг. положительная (больше 0).

2. Значение показателя нормы чистой прибыли в рассматриваемом периоде (2016 – 2018гг.) снижается.

Показатели оборачиваемости

Данные показатели позволяют изучить отдельные компоненты оборотных средств. Несмотря на то, что в отечественной практике эти показатели относятся к группе показателей деловой активности, они также отражают ликвидность предприятия.

1. Коэффициент оборачиваемости активов - показывает количество полных циклов обращения продукции за период анализа, или сколько денежных единиц реализованной продукции принесла каждая денежная единица активов. Или иначе показывает количество оборотов одного рубля активов за анализируемый период.

КОА = Выручка от продаж / Балансовая стоимость активов

Нормативного значения показателя не существует. В частном случае определяется спецификой анализируемого предприятия. Этот коэффициент также сильно зависит от отрасли. Чем выше значение этого коэффициента, тем быстрее оборачивается капитал, и тем больше прибыли приносит каждый рубль актива организации.

Оборачиваемость активов в днях = 365 / К_ОА

2. Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности показывается количество оборотов дебиторской задолженности в год.

Медленная оборачиваемость дебиторской задолженности, с одной стороны, ограничивает краткосрочную ликвидность компании, с другой стороны, короткий период сбора задолженности может указывать на кредитную политику, ограничивающую продажи. Ориентировочное нормативное значение коэффициента - 8 (45 дней).

К_ОДЗ = Выручка от реализации за год / Дебиторская задолженность

Величина дебиторской задолженности может рассчитываться на конец периода или как среднее на начало и конец периода (в случае значительного изменения объема продаж в течение года).

Оборачиваемость дебиторской задолженности в днях = 365 / К_ОДЗ

3. Коэффициент оборачиваемости запасов показывается скорость, с которой запасы переходят в разряд дебиторской задолженности в результате продажи готовой продукции.

К_ОЗ = Себестоимость реализованной продукции / Стоимость запасов

Стоимость запасов рассчитывается как средняя на начало и конец периода или на конец периода (если нет значительного изменения запасов за год).

Медленная оборачиваемость товарно-материальных запасов указывает на наличие устаревших запасов. В то же время высокий показатель оборачиваемости запасов может быть связан с их дефицитом. Ориентировочное нормативное значение показателя – 3,5.

Оборачиваемость запасов в днях = 365 / К_ОЗ

4. Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности показывает, сколько раз (количество оборотов) в отчетном периоде (как правило, это  год, но может быть и месяц, квартал) предприятие погасило свои долги перед кредиторами.

Кокз = Себестоимость реализованной продукции / Кредиторская задолженность

Чем выше значение данного коэффициента, тем более высокая скорость оплаты долгов перед кредиторами предприятием.

Оборачиваемость запасов в днях = 365 / К_ОКЗ

Наименование	Коэффициент оборачиваемости	Оборачиваемость в днях (из расчета 365 дней в году)
Активы	2,2	166
Дебиторская задолженность	44,1	8
Запасы	28,3	13
Кредиторская задолженность	5,6	65

Вывод:

1. Оборачиваемость активов высокая.

1. Оборачиваемость дебиторской задолженности очень высокая.

2. Оборачиваемость запасов очень высокая.

3. Оборачиваемость кредиторской задолженности в пределах нормы.

Показатели рентабельности

Рентабельность активов

Рентабельность активов (ROA) - относительный показатель эффективности деятельности, частное от деления чистой прибыли, полученной за период, на общую величину активов организации за период. Один из финансовых коэффициентов, входит в группу коэффициентов рентабельности. Показывает способность активов компании порождать прибыль. Рентабельность активов - индикатор доходности и эффективности деятельности компании, очищенный от влияния объема заемных средств.

Дать оценку полученному значению можно, основываясь на установленных нормативных значениях рентабельности. Для финансовой организации нормальным считается показатель, равный 10% и более, для производственной - 15-20%, для торговой - 15-40%.

ROA = (Чистая прибыль / Балансовая стоимость активов) * 100

Рентабельность собственного капитала

Показатель рентабельности всего капитала (ROE) характеризует эффективность использования собственных источников финансирования предприятия и показывает, сколько чистой прибыли зарабатывает компания с 1 рубля собственных средств.

ROE позволяет определить эффективность использования капитала, инвестированного собственниками, и сравнить этот показатель с возможным получением дохода от вложения этих средств в другие виды деятельности.

По мнению многих экономистов-аналитиков, при расчете коэффициента целесообразно использовать показатель чистой прибыли. Это объясняется тем, что рентабельность собственного капитала характеризует уровень прибыли, которую получают собственники на единицу вложенного капитала.

ROE = Балансовая прибыль / Среднегодовая стоимость капитала * 100%

где:

Среднегодовая стоимость капитала = (Пассив на начало года +

Пассив на конец года) / 2

Наименование показателя	01.01.2017г.	01.01.2018г.	01.01.2019г.
Рентабельность активов (ROA), %	8,2	7,7	6,7
Рентабельность капитала (ROE), %	8,1	7,6	6,7

Вывод:

1. Рентабельность активов ниже нормативных значений. За период 2016-2018гг. наблюдается снижении показателя.

2. Рентабельность собственного капитала снизилась за период 2016-2018гг.

ОЦЕНКА ЛИКВИДНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Под ликвидностью какого-либо актива следует понимать способность его трансформироваться в денежные средства, а степень ликвидности определяется продолжительностью временного периода, в течение которого эта трансформация может быть осуществлена. Чем короче период, тем выше ликвидность данного вида активов.

Говоря о ликвидности коммерческой организации, имеют в виду наличие у нее оборотных средств в размере, теоретически достаточном для погашения краткосрочных обязательств хотя бы и с нарушением сроков погашения, предусмотренных контрактами. Количественно ликвидность характеризуется специальными относительными показателями – коэффициентами ликвидности.

Платежеспособность означает наличие у коммерческой организации денежных средств и их эквивалентов, достаточных для расчетов по кредиторской задолженности, требующей немедленного положения.

Таким образом, основными признаками платежеспособности являются:

• наличие в достаточном объеме средств на расчетном счете;
• отсутствие просроченной кредиторской задолженности.

Ликвидность и платежеспособность не тождественны друг другу. Коэффициенты ликвидности могут характеризовать финансовое положение как удовлетворительное, однако по существу эта оценка может быть ошибочной, если в текущих активах значительный удельный вес приходится на неликвидные активы и просроченную дебиторскую задолженность.

Коэффициенты ликвидности применяются для оценки способности фирмы выполнять свои краткосрочные обязательства. Все рассчитанные коэффициенты, как правило, сравниваются со среднеотрслевыми показателями, хотя существуют и общие нормативы.

В зависимости от того, какие виды оборотных активов принимаются во внимание, ликвидность оценивается при помощи различных коэффициентов. Общая идея такой оценки заключается в сопоставлении текущих обязательств и активов, используемых для их погашения. К текущим активам относятся активы (обязательства) со временем обращения (сроком погашения) до одного года. С позиции мобильности текущие (оборотные) активы могут быть разделены на три группы.

I. Первая группа:	денежные средства;
	финансовые вложения.
II. Вторая группа:	запасы;
	товары для перепродажи;
	дебиторская задолженность
III. Третья группа:	отложенные налоговые активы
	прочие внеоборотные активы

Исходя из описанной классификации текущих активов, можно рассчитать коэффициенты ликвидности:

1. Коэффициент текущей ликвидности (или Коэффициент покрытия) показывает, сколько рублей текущих активов предприятия приходится на 1 руб. текущих обязательств. Ориентировочное нижнее значение показателя – 2 (рекомендованный диапазон от 1,5 до 2,0).

К_ЛТ = ТА / КП

где:

ТА (Текущие активы) – Оборотные активы

КП – Краткосрочные пассивы

В этом показателе не учитывается степень ликвидность отдельных компонентов оборотного капитала, поэтому необходимо рассчитать коэффициенты быстрой и абсолютной ликвидности.

Коэффициент текущей ликвидности дает общую оценку ликвидности коммерческой организации, показывая, в какой мере текущие кредиторские обязательства обеспечиваются материальными оборотными средствами. Его экономическая интерпретация очевидна: сколько рублей финансовых ресурсов, вложенных в оборотные активы, приходится на 1 рубль текущих пассивов.

Значение коэффициента в среднем зависит от отраслевой принадлежности предприятия. В экономически развитых странах считается нормальным, когда КЛТ варьирует около 2. Данное значение ни в коем случае не является нормативным, это аналитическая средняя. Во многих отраслях значение коэффициента текущей ликвидности может существенно отклоняться в любую сторону. Рост показателя в динамике рассматривается как положительная характеристика финансово-хозяйственной деятельности.

2. Коэффициент быстрой ликвидности показывает, какие средства могут быть использованы, если срок погашения всех или некоторых текущих обязательств наступит немедленно.

К_ЛБ = (ДС + ДБ) / КП

где:

ДС – денежные средства;

ДБ - дебиторская задолженность;

КП – краткосрочные пассивы.

При расчете данного коэффициента не учитываются товарно-материальные запасы, так как их перевод в денежные средства осуществляется, как правило, значительно медленнее, чем других видов оборотных средств. К денежным средствам и дебиторской задолженности в числителе можно добавить легкореализуемые ценные бумаги. Ориентировочное нижнее значение коэффициента – 1 (рекомендованный диапазон 0,5 – 1,0).

Коэффициент быстрой ликвидности исчисляется по более узкому кругу оборотных активов, когда из расчета исключается наименее ликвидная их часть - материально-производственные запасы. Это вызвано тем, что трансформация этих активов в денежные средства может быть продолжительной во времени, а денежные средства в сопоставимых ценах, вырученные в случае вынужденной реализации производственных запасов, часто существенно ниже затрат по их приобретению.

3. Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно. Ориентировочное нижнее значение коэффициента – 0,2 (ориентировочный диапазон для значения от 0,05 до 0,2).

К_ЛА = (ДС + Краткосрочные финансовые вложения) / КП

где:

ДС - денежные средства

КП – краткосрочные пассивы.

Коэффициент абсолютной ликвидности является наиболее жестким критерием платежеспособности, показывающий, какая часть краткосрочных заемных обязательств может быть погашена немедленно. Какие-либо более или менее обоснованные ориентиры о нормативном значении этого коэффициента отсутствуют, т.к. управление денежными средствами, в частности определение оптимально остатка средств на счете и в кассе, особенно в условиях становления полнокровных рыночных отношений, вряд ли поддается стандартизации. Оптимальным для показателя быстрой ликвидности до кризиса считалось значение «1,00».

Наименование показателя	01.01.2017г.	01.01.2018г.	01.01.2019г.
Коэффициент текущей ликвидности (КЛТ)	1,93	1,98	1,58
Коэффициент быстрой ликвидности (КЛБ)	1,58	1,62	1,36
Коэффициент абсолютной ликвидности (КЛА)	1,18	1,36	1,15

Вывод:

1. Коэффициент текущей ликвидности ниже допустимых значений.

2. Коэффициент быстрой ликвидности выше допустимых значений.

3. Коэффициент абсолютной ликвидности выше допустимых значений.

Таким образом, после анализа бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах, а также коэффициентов, характеризующих финансовое состояние организации, оценщик сделал вывод: финансовое положение АО «ГК «Орел-Отель» удовлетворительное.

Потенциальные покупатели объекта оценки

Предприятие АО «ГК «Орел-отель» имеет в собственности недвижимое имущество (здания, сооружения), транспортные средства и оборудование, право пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельных участков, а также финансовую возможность для продолжения своей деятельности. В случае продажи данного предприятия, это могло бы заинтересовать инвесторов, осуществляющих деятельность в сфере гостиничного бизнеса.

7.3.4 Прогнозные данные, включая бюджеты, бизнес-планы и иные внутренние документы организации, ведущей бизнес, устанавливающие прогнозные величины основных показателей, влияющих на стоимость объекта исследования

Данные не предоставлены.

7.3.5 Информация о структуре уставного капитала организации, ведущей бизнес, в частности, при оценке стоимости акций - номинальную стоимость и количество размещенных и голосующих обыкновенных акций, номинальную стоимость и количество голосующих и неголосующих привилегированных акций, при оценке долей в уставном капитале - размер уставного капитала, количество и номинальную стоимость долей.

7.3.5.1 Информация о структуре распределения уставного капитала организации, ведущей бизнес, на дату исследования.

Таблица. Информация об акционерах

№ п/п	Владельцы именных ценных бумаг	Количество акций, шт	% от общего количества
1	Муниципальное образование «Город Орел» в лице Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла	10 823	100

7.3.5.2 Информация о правах, предусмотренных учредительными документами организации, ведущей бизнес, в отношении владельцев обыкновенных и привилегированных акций, паев в паевом фонде производственного кооператива, долей в уставном (складочном) капитале

1. Все акции Общества являются обыкновенными именными. Акции Общества выпускаются в бездокументарной форме в виде записей в системе ведения реестра акционеров Общества.

2. Акционеры общества – владельцы обыкновенных акций Общества имеют право:

- участвовать в общем собрании акционеров Общества с правом голоса по вопросам его компетенции;

- на получение дивидендов;

- на получение части имущества Общества в случае его ликвидации;

- на получение информации о деятельности Общества в порядке, установленном законодательством Российской Федерацией.

Акционеры могут иметь иные права, предусмотренные настоящим Уставом и законодательством Российской Федерации.

Акции, которые общество вправе размещать дополнительно к размещенным акциям (объявленные акции) предоставляют права одинаковые с правами, предоставленными размещенными обыкновенными именными акциями Общества.

3. Каждая обыкновенная акция Общества предоставляет акционеры – ее владельцу одинаковый объем прав.

Акция, принадлежащая учредителю Общества, предоставляет ему право голоса до момента ее полной оплаты.

4. При оплате дополнительных акций неденежными средствами денежная оценка имущества. вносимого в оплату акций, производится Советом директоров Общества исходя из их рыночной стоимости, которая определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

5. Акции, право собственности на которые перешло к Обществу, не предоставляют право голоса, не учитываются при подсчете голосов, по ним не начисляются дивиденды. Такие акции должны быть реализованы Обществом не позднее года с момента их приобретения Обществом, в противном случае общее собрание акционеров должно принять решение об уменьшении уставного капитала Общества путем погашения указанных акций.

7.3.5.3 Информация о распределении прибыли организации, ведущей бизнес, в частности, при оценке стоимости акций - о дивидендной истории (дивидендных выплатах) организации за репрезентативный период, при оценке долей в уставном (складочном) капитале - о размере части прибыли организации, распределяемой между участниками организации

Сведения о выплате дивидендов не предоставлены.

7.4. Сведения об имущественных правах на объект оценки

7.4.1. Наименование имущественного права

Собственность

7.4.2 Данные о правообладателе:

Полное и сокращенное наименование

Муниципальное образование «Город Орел» в лице Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (УМИЗ)

Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)

1025700826502

Дата присвоения ОГРН

11.10.2002г.

Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН)

5701000921

Юридический адрес

302028, Орловская область, город Орёл, улица Пролетарская Гора, 1

7.5. Сведения о балансовой стоимости объекта оценки

№ п/п	Наименование объекта	Балансовая стоимость, руб.
1	Обыкновенные именные бездокументарные акции в количестве 10 823 штук, составляющие 100% долю уставного капитала АО «Гостиничный комплекс «Орел-Отель»	10 823 000

7.6. Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки

По данным Заказчика, под арестом и в спорах с участием третьих лиц объект оценки не состоит. Обременения права – отсутствуют.

РАЗДЕЛ 8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

8.1 Информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости

8.1.1. Влияние общей политической обстановки в стране и регионе

Таблица: Состояние основных политических факторов.

№ п/п	Наименование фактора	Состояние	Источник информации
1	Нормативные акты центрального правительства	Поддержка рыночной экономики Стимулирование предпринимательской активности	Постановление Правительства РФ от 15 апреля 2014 г. N 316 (ред. от 13.02.2019) «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Экономическое развитие и инновационная экономика»
2	Нормативные акты местных органов власти	Не противоречит федеральному. Поддержка малого и среднего бизнеса	Об утверждении государственной программы Орловской области "Развитие предпринимательства и деловой активности в Орловской области" (с изменениями на: 16.11.2018г.)
3	Уровень развития правового регулирования экономики	Актуально Совершенствуется	Министерство экономического развития РФ остается ключевым федеральным органом исполнительным власти в разработке экономической политики и решении экономических проблем. Положение о Министерстве экономического развития Российской Федерации было утверждено Постановлением Правительства РФ от 05 июня 2008 г. № 437. (с изменениями на 21 декабря 2018 года)
4	Отношение государства и ведущих политиков к антимонопольному законодательству	Законы антимонопольной направленности работают. Своевременная реакция на ситуацию	Федеральный закон "О защите конкуренции" от 26.07.2006 N 135-ФЗ (с изменениями на 27 декабря 2018 года, действующая редакция)
5	Кредитная политика местных властей	Направлена на стимулирование коммерческой активности населения	Об утверждении государственной программы Орловской области "Развитие предпринимательства и деловой активности в Орловской области" (с изменениями на: 16.11.2018г.)
6	Ограничения на получение ссуд и наем рабочей силы	Нет	Правительство Орловской области Распоряжение от 24 мая 2017 года N 203-р «Об утверждении инвестиционной стратегии Орловской области "Открытый Орел" на период до 2020 года»

Выводы: Политическая обстановка в РФ и Орловской области благоприятная для ведения бизнеса. Существующая нормативная база упростила процесс запуска бизнеса и улучшила ситуацию с реализацией инвестпроектов.

8.1.2 Информация о макроэкономических факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки

При анализе экономических факторов оказывающих влияние стоимость объекта оценки была использована информация с официальных сайтов Министерства экономического развития РФ, Центрального банка России, Росстата.

Значения и динамика изменения экономических показателей страны приведены в таблице:

Таблица Анализ макроэкономических показателей Российской Федерации

№ п/п	НАИМЕНОВАНИЕ ФАКТОРА	Год					Динамика	Источник информации
		2014	2015	2016	2017	2018
		Показатели стабильности экономики РФ
1	Изменение уровня ВВП, промышленного и сельскохозяйственного производства в регионе относительно предыдущего периода, %	100,7	97,5	1,03	101,6	102,3	Увеличение	http://www.gks.ru/
2	Торговый баланс (соотношение экспорт/импорт) (млрд. дол. США)	189,7	148,5	90,3	115,4	195,0	Увеличение	http://www.cbr.ru/
3	Дефицит государственного бюджета (трлн. рублей)	0,32	1,96	2,96	1,33	1,27	Увеличение	https://www.minfin.ru/
4	Уровень инфляции, %	11,4	12,9	5,4	2,5	4,3	Уменьшение	http://www.gks.ru/
5	Темп инфляции		+1,5	-7,5	-2,9	+1,8
6	Индекс потребительских цен (в % к декабрю предыдущего года)	111,4	112,9	105,4	102,5	104,2	Уменьшение	http://www.gks.ru/
7	Соотношение доллар/рубль ( на начало года)	32,65	56,23	72,92	60,65	57,60	Увеличение	https://www.minfin.ru/ http://www.cbr.ru/
8	Ставка Центробанка (на конец года), %	8,25	8,25	10	7,75	7,75	Уменьшение	http://www.cbr.ru/
9	Ставки банков, принимаемых в качестве безрисковой, %	8,25	8,25	10	7,75	7,75	Уменьшение	http://www.cbr.ru/
10	Золотовалютный резерв ЦБ, млрд. долл.	509,59	385,46	368,39	377,74	432,74	Уменьшение	http://www.cbr.ru/
		Федеральный (региональный) уровень налогов
1	Налог на имущество	2,2	2,2	2,2	2,2	2,2	Без изменений	http://nalog.ru
2	Ставка аренды за землю % (от кадастровой стоимости)	-	-	-	-	-	-	Информация не предоставлялась
3	НДС %	18	18	18	18	18	Без изменений	ИФНС РФ
		Показатели рынка недвижимости
1	Рыночный уровень недозагрузки недвижимости % (Низкокласные офисно-торговые объекты)	10	10	12,3	11,1	12,1	Увеличение	Справочники оценщика под редакцией Лейфера 2014-2018гг.
2	Рыночные данные неуплаты арендных платежей	-	-	-	-	-	-
3	Уровень коммунальных платежей, % (от конкретной величины)	-	-	-	-	-	-
4	Затраты на безопасность	-	-	-	-	-	-
5	Рыночные показатели затрат на замещение	-	-	-	-	-	-
		Показатели доходов населения
1	Среднемесячная денежная плата работников, руб	32 495	34 030	36 709	39 167	43 445	Увеличение	http://www.gks.ru/
2	Денежные доходы на душу населения	27 412	30 254	30 865	31 896	33 178	Увеличение	http://www.gks.ru/
3	МРОТ	5 554	5 965	6 204	7 800	11 163	Увеличение	http://www.consultant.ru/
4	Отношение средней зарплаты к прожиточному минимуму, %	4,04	3,51	3,74	3,88	4,21	Увеличение

Вывод: В 2018 году основные макроэкономические показатели не показали снижения по сравнению с предыдущими периодами. Под давлением мировых санкций, экономика РФ в прошедшем году замедлила темп роста.

В 2019 в России начали проводиться структурные преобразования, поэтому текущий год можно охарактеризовать как «адаптационный» к принятым решениям в макроэкономической политике, без ярко выраженного экономического роста. В перспективе экономический подъем ожидается к концу 2019 года, когда будет полностью восстановлена финансовая защита российского бюджета.

Среднесрочные перспективы российской экономики зависят от ожидаемой динамики мировых цен на энергоресурсы и первичное сырье, от изменения предпринимательской уверенности и реальных параметров проводимой макроэкономической политики, а также, в значительной степени, от мировых санкций, введенных Евросоюзом и США.

8.1.3 Информация о социальных факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки

Таблица Анализ динамики социальных показателей Российской Федерации

№ п/п	НАИМЕНОВАНИЕ ФАКТОРА	Год					Динамика	Источник информации
		2014	2015	2016	2017	2018
	Население
1	Общая численность населения, тыс. чел. (на начало года)	143641	146267	146519	146804	146880	рост	http://www.gks.ru/
2	Ожидаемая продолжительность жизни при рождении, лет	70,93	71,39	71,87	72,7	72,76	рост
3	Коэффициент число родившихся на 1000 человек населения	13,3	13,3	12,9	11,5	10,9	снижение
4	Коэффициент естественного прироста населения на 10 000 человек населения	18,78	16,76	17,86	14,43	-	снижение
5	Миграционный прирост населения, тыс. человек	270	245	261	220	228	снижение
	Социальные условия
1	Уровень безработицы, %	5,2	5,6	5,5	5,2	4,9	снижение	http://www.gks.ru/
2	Численность занятых в экономике, тыс. человек	71391	71539	76739	75900	72 569	рост
3	Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя, кв.м.	23,7	24,4	24,9	25,2	25,8	рост	http://www.gks.ru/ http://crimestat.ru/
4	Число зарегистрированных преступлений, тыс.	2190,6	2388,5	2160,1	2058,5	1991,5	снижение
5	Число зарегистрированных убийств и покушений на убийство, тыс.	11,9	11,5	10,4	9,7	8,5	снижение
6	Политика местных властей на рынке объекта оценки
	Ориентация: рыночно-социальная
	Активность: активная

Выводы: По данным за период 2014-2018г. можно зафиксировать следующие тенденции: в прошедшем году произошло небольшое увеличение численности населения, снизилась рождаемость, а так же снизился уровень безработицы. В 2019 году общее социально-экономическое положение РФ остается непростым.

Социально-экономические показатели региона (Орловская область)

Наименование показателя	2014	2015	2016	2017	2018	Источник
Численность населения (чел)	769 980	765 231	759 721	754 816	747 247	http://orel.gks.ru/
Среднедушевые денежные доходы в месяц, руб.	19 981	22 819	22 346	26 478	23 449
Индекс потребительских цен (в % к предыдущему году)	112,7	112,8	106,3	102,0	104,0
ВРП в млрд. руб	178,8	208,2	215,3	215,1	230,7

Вывод: Социально-экономическая ситуация в Орловской области во многом определяется общероссийской макроэкономической ситуацией, но при этом остается достаточно стабильной. Большинство отраслей региональной экономики не показало спада в 2018 году.

Объект оценки находится в Орловской области, которая является субъектом РФ и входит в состав Центрального федерального округа и Центрального экономического района. Политический строй в РФ сочетает в себе черты смешанной президентско-парламентской республики.

8.1.4. Информация о состоянии и перспективах развития отрасли, в которой функционирует Эмитент

АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ОТРАСЛИ ГОСТИНИЧНОГО БИЗНЕСА

Отечественный рынок гостиничного бизнеса переживает не самые лучшие времена. Проблемами развития, которые озвучивают аналитики отрасли, считаются слабая вовлеченность в сферу профессионалов и ощутимый разбег с индустрией туризма. Основным катализатором поддержки гостиничного бизнеса в России остается размещение номерного фонда в зонах повышенной проходимости. За подтверждением таких данных далеко ходить не нужно. Согласно официальным данным, почти 70 процентов отрасли принимают на себя отели и гостиницы двух городов федерального значения – Москвы и Санкт-Петербурга.

Согласно официальным данным, Россия по общим показателям обеспеченности номерным фондом в расчете на душу населения продолжает отставать от европейских партнеров. Вместе с тем большинство предпринимателей сетует на низкий уровень клиентского спроса. Результатом низкого потребления становится резкое сокращение расходов на содержание гостиниц и, как следствие, ухудшение качества обслуживания.

Согласно прогнозам экспертов, соотношение оборота гостиничного рынка в ближайшие года будет ощутимо менять в сторону регионального потребления. Интерес со стороны инвесторов обусловливается привлекательностью крупных индустриальных городов, которые в состоянии принимать значимые конференции, этапы мероприятий мирового масштаба. Согласно анализу рынка гостиниц, проводимых рейтинговыми агентствами, региональный гостиничный бизнес имеет серьезный потенциал к привлечению деловой активности в условиях высокой конкуренции.

Большинство исследований, проводимых в отношении российского гостиничного бизнеса, опираются на показатели Москвы и Санкт-Петербурга. Анализ рынка хостелов Москвы позволяет сформировать реальные ключевые показатели, которые могут использоваться в качестве основы для принятия решений в среде девелоперов и потенциальных инвесторов. В помощь сектору услуг в 2010 году была запущена программа «Развитие внутреннего и въездного туризма в российской федерации (2011 - 2018 годы). Уже сегодня можно оценить действительные результаты выполнения семилетнего плана:

Как видно из анализа рынка хостелов, в начале запуска программы целевого развития потенциал гостиничного бизнеса по размещению внутреннего потока туристов составлял 70 процентов от максимально возможного уровня. Что примечательно, именно на таком же уровне находится доля рынка городов федерального значения. В своих предположениях эксперты отмечают, что большего успеха удалось добиться именно в развитии гостиничного бизнеса регионального уровня.

Аналогичные темпы роста достигнуты в повышении потенциала приема иностранцев. А вот так удалось добиться увеличения квадратуры номерного фонда. На диаграмме отчетливо видно, что активный рост строительства пришелся на 2016-2018 годы, в период, предстоящий проведению чемпионата мира.

Наиболее активные темпы роста квадратуры номерного фонда произошел к чемпионату мира по футболу, что еще раз подтверждает зависимость отрасли от знаковых событий. Согласно опросам арендаторов, стоимость проживания в квартирах, находящихся в районе размещения принимающих стадионов, на летний период увеличивалась в десятки раз. Бывали случаи, когда постоянным арендаторам резко отказывали в размещении в пользу туристов из числа болельщиков.

Что касаемо Москвы и Санкт-Петербурга, то развитие средств размещения туристического потока является несколько ограниченным жилым фондом и объектами культурного значения. В регионах ситуация обстоит несколько иначе, поскольку потенциал строительства нового номерного фонда девелоперами остается.

Проводя анализ гостиничного рынка, стоит принимать во внимание один из таких показателей уровня спроса на гостиничные услуги как загрузка. Средний параметр по отрасли составляет не более 49 процентов. С внедрением программы целевого развития к 2018 году удалось повысить этот показатель не более чем на 5 процентов. Следует отметить, что гостиничный бизнес в России по статистике гораздо лучше развивается в регионах. Все объясняется опять же активностью градоначальников, которые сегодня делают упор на развитие туризма. С притоком новых посетителей регионов возрастает и потребность в номерном фонде.

Несмотря на то, что в целом по отрасли наблюдается недостаток номерного фонда среднего класса, девелоперы продолжают строить гостиницы классов 4-5. Следование тенденции связано с тем, что средний период окупаемости номерного фонда, а в особенности нового, составляет как минимум 10 лет. Тут прослеживается прямая зависимость, - чем выше класс гостиницы, тем быстрее инвестиции начнут возвращаться к капиталистам.

Особое внимание в среде представителей отрасли приковано к сезонности бизнеса. Особенно чувствительным в этом отношении остается Санкт-Петербург, а более всего выигрывают более южные районы, где туристический поток может сохраняться на протяжении как минимум 5 месяцев.

Если спрос в индустрии со стороны потребителя в целом понятен, - наблюдается чувствительность у стоимости и качеству, то инвесторы еще более капризны. В ориентации на развитие гостиничного бизнеса капиталисты ориентируются на показатели рентабельности отрасли. Согласно исследованиям и статистике гостиничного рынка, доходность этой сферы услуг может достигать уровня ниши арендуемой недвижимости на нужды корпоративов (размещение офисов, складских помещений).

Рентабельность по Москве, регионам и Европе:

Результаты изучения рентабельности явно показывают привлекательность гостиничной недвижимости для размещения не только проживающих, но и серьезных инвестиций. Это не удивительно, ведь Москва считается одним из самых дорогих городов в Европе.

В числе последних тенденций, дающих реальный толчок к поддержанию и развитию отрасли – строительство комплексов широкой функциональности. В числе направлений, которые будут охватывать такие центры, - создание средств размещения отдыхающих.

Источник: https://alterainvest.ru/rus/blogi/analiz-rynka-gostinits-2018/

Высокая интенсивность гостиничного бизнеса представлена в регионах высокой проходимости туристического потока. Это федеральные столицы Москва, Санкт-Петербург, а теперь и Симферополь. Всегда много постояльцев и командированных в курортной зоне – Сочи, Калининград и побережье черного моря. Не менее востребовано направление бизнеса в индустриальных центрах – Екатеринбурге, Красноярске и Новосибирске. В составе ожидающих клиентского потока десятая часть регионов, встречающих гостей, приехавших на различные фестивали или с целью изучения культурного наследия.

О сетевом ритейле гостиничного бизнеса в России говорить пока рано. В каждом регионе существуют свои лидеры. Между тем в анализах рынка хостелов ведущих рейтинговых агентств все чаще выделяются четыре бренда: «Азимут», отель Heliopark, группа компаний «Русские отели» и «Интурист». В исследования пока что не попадает достаточно крупная динамично развивающаяся сеть гостиниц и отелей «Амакс», представленная в 22 российских городах.

Структура бизнеса остается достаточно разнообразной. По примеру зарубежных стран российский потребитель подходит к выбору номерного фонда достаточно практично – под имеющийся бюджет. Состав участников и уровень сервиса на 2019 год уже корректируется по результатам закончившейся программы «Развития внутреннего и въездного туризма в РФ» на 2011-2018 годы. Также при составлении рейтинга учтены требования обязательной с 2019 года классификации гостиниц, имеющих более 15 номеров.

Анализ гостиничного рынка по типам номерного фонда показывает различные предпочтения потребителей и соответствие уровня, обеспечиваемого предпринимателями. В подробной классификации разобраться достаточно трудно, поэтому к ней чаще прибегают организаторы массовых поездок, командированные работники.

В России статистика гостиничного рынка поддерживается всеми типами услуг, при этом предприятия выбирают единую стратегию «компоновки» тарифов. Это различные виды номерного фонда в одной точке продаж, наличие дополнительных услуг, оплачиваемых отдельно. Ярким примером такого обслуживания является питание или предоставления лечения (в санаториях). Таким образом потребитель оставляет за собой право выбрать необходимый ему набор сервиса, который ему доступен по потребностям и бюджету.

Гостиничный бизнес в России согласно статистике, сильно отстает от мирового уровня. И дело здесь не столько в сервисе, сколько умелом управлении предприятиями. Аналитическими агентствами часто указывается на такой недостаток как отсутствие взаимодействия с очевидно смежными отраслями, такими как туризм и проведение культурных, спортивных и других массовых мероприятий. Недостаток потенциала кроется в низком уровне готовности к лавированию сервисом. К примеру группа корпоративных туристов перед отправлением запрашивает в месте будущего пребывания определенное количество номеров определенного уровня. При отсутствии предложения в полном объеме компания, обрабатывающая заявку, сможет обеспечить либо часть потребности, либо рискует совсем потерять клиента. В этом отношении «звездность» гостиниц согласно классификации, имеет двойственную эффективность.

Немалых успехов в отрасли удалось добиться и по направлению привлечения иностранцев. Привлечение транспортных компаний для организации трансфертов, местных властей и работников культуры еще раз доказывает, что гостиничный бизнес работает идеально в состоянии симбиоза.

Согласно данным 2018 года, средняя загрузка номерного фонда составила 54%. Таких показателей в отрасли удалось добиться благодаря активности предпринимателей и внедрения ряда государственных программ. С точки зрения инвестиционной привлекательности горизонты окупаемости бизнеса находятся в диапазоне от 5 до 15 лет. Несмотря на явную рентабельность не хватающего фонда среднего класса девелоперы продолжают делать упор именно на обновление гостиниц до высшего класса или постройку новых зданий.

Гостиничный бизнес в России остается привлекательным и для предпринимателя, и для инвесторов. Дополнительными катализаторами отрасли выступают поддержка государственных органов и взаимодействие со смежными видами бизнеса.

Источник: https://alterainvest.ru/rus/blogi/analiz-gostinichnogo-rynka-2019/

8.1.5 Информация об экологических факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки

Влияние экологических факторов на стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки Оценщиком не выявлено.

8.1.6 Информация о прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки

Прочих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, не выявлено

8.2 Информация о спросе и предложениях на рынке, к которому относится объект оценки

8.2.1. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

В 2018 году на мировых фондовых площадках наблюдалось большое количество негативных событий и потрясений: введение нескольких пакетов антироссийских санкций, валютные колебания, высокая волатильность нефтяных котировок, ужесточение риторики ФРС США, замедление темпов глобального экономического роста, давление на развивающиеся рынки и торговые конфликты. Несмотря на это, годовая доходность индекса МосБиржи достигла 12%.

Российский рынок начал 2018 год положительно и только за первый месяц вырос на 8,5%. Однако уже в начале февраля рост рынка замедлился, и индекс МосБиржи растерял часть потенциала на фоне коррекции на западных площадках. 5 февраля 2018 года индекс Dow Jones опустился на 1175,21 пункта, что стало максимальным падением в пунктах в рамках одного дня за все время наблюдения индекса.

В свою очередь, индекс волатильности VIX за один день продемонстрировал рекордный за всю историю рост на 115%. В совокупности за первые 9 дней февраля американский индекс S&P 500 снизился на 7,2%, в то время как российский рынок – лишь на 4,1% за счет поддержки со стороны растущих цен на нефть.

Годовая доходность индекса МосБиржи с 2000 по 2018 гг.

Источник: Московская Биржа (данные на 28 декабря), расчет QBF

24 июля в третьем чтении Госдума приняла закон о повышении НДС до 20% с 1 января 2019 года. В результате данного нововведения ЦБ РФ прогнозирует, что инфляция в России в 2019 году может повыситься до 5,5% годовых. Также 24 июля был принят законопроект о налоговом маневре в нефтяной отрасли. Согласно тексту документа, с 2019 по 2024 гг. экспортная пошлина на нефть и нефтепродукты снизится с текущих 30% от цены нефти до нуля, а НДПИ соразмерно вырастет.

Перенос налоговой нагрузки из экспортных пошлин в НДПИ позволит увеличить налогооблагаемую базу и принесет госбюджету дополнительные доходы в размере 1,6 трлн руб. в течение последующих 6 лет. Однако последствия для бизнеса могут быть неоднозначными, поскольку налоговая реформа лишает НПЗ таможенной субсидии, вследствие чего снижается чистая рентабельность нефтепереработки.

Динамика индекса МосБиржи в 2018 году

Источник: Московская Биржа (данные на 26 декабря), расчет QBF

В конце июля подошел к концу дивидендный сезон, когда компании выплачивали дивиденды по итогам 2017 года. В этом году дивидендный сезон в России принес инвесторам одни из самых высоких дивидендов за последние годы. Дивидендная доходность индекса МосБиржи с мая по июль 2018 года составила 3,9%, а годовая доходность превысила 5%. Из 52 компаний, выплачивавших дивиденды, 17 компаний закрыли дивидендный гэп в первые два торговых дня после отсечки, и еще 16 компаний – до середины сентября.

В начале октября индекс МосБиржи достиг исторического максимума выше отметки 2500 пунктов на фоне удорожания нефти до рекордных 5,6 тыс. руб. за баррель. Одновременно с этим 9-10 октября на американских площадках наблюдалась коррекция в результате ужесточения денежно- кредитной политики ФРС и роста доходности 10-летних гособлигаций США до максимума за последние 7,5 лет в 3,26% годовых. Косвенными причинами краткосрочной просадки также стали опасения относительно торговых противоречий между КНР и США и снижение прогноза роста мировой экономики в 2018-2019 гг. на 0,2 п.п. до 3,7% в год.

Российский рынок за этот период отметился умеренной просадкой, показав себя лучше американских и европейских индексов. 4 ноября США ввели ограничения на экспорт иранской нефти, но это практически не отразилось на динамике цен на «черное золото». 30 ноября - 1 декабря проходил саммит G20 в Аргентине, в рамках которого Пекин и Вашингтон договорились об отсрочке повышения таможенных пошлин на китайские товары на сумму $200 млрд с 10% до 25% на 90 дней.

Динамика отраслевых индексов МосБиржи в 2018 году

В разрезе секторов лучше индекса МосБиржи оказались только компании нефтегазового сектора благодаря росту нефтяных котировок с января по октябрь на 25,7%. Так, акции «Лукойла», «Роснефти», «Газпрома», «Газпром нефти» и «Новатэка» выросли в среднем на 35-40%. По итогам года доходность индекса ММВБ Нефть и газ составила больше 30%. Также на положительной территории завершают год большинство металлургов: «Алроса», «Норильский никель», «Полюс золото», «Северсталь» и «НЛМК». Основным драйвером роста акций экспортоориентированных металлургических компаний стало ослабление рубля на 21% за год, которое способствовало улучшению финансовых показателей, что, в свою очередь, позволило компаниям выплатить рекордные дивиденды летом 2018 года.

Источник: Московская Биржа (данные на 26 декабря), расчет QBF

По итогам года доходность индекса ММВБ Металлы и добыча достигла 5%. Компании химического сектора продемонстрировали годовую доходность на уровне 3%. Остальные отраслевые индексы завершили год в красной зоне. Транспортный сектор просел на 20-25%, повторяя динамику акций «Аэрофлота», которые падали на фоне растущей нефти. Финансовый сектор вторую половину года находился под давлением на фоне введения санкций на российский госдолг.

Динамика и волатильность нефти марки Brent в 2018 году

Источник: Московская Биржа (данные на 26 декабря), расчет QBF

С января по октябрь стоимость нефти в долларах выросла на 25,7% до $86 за баррель на фоне постепенного сокращения добычи нефти в рамках сделки ОПЕК+, ухода с рынка Венесуэлы и на ожиданиях введения санкций против Тегерана. Также удорожанию «черного золота» способствовало сокращение буровой активности в США и Канаде. В октябре стоимость нефти в рублях превысила 5600 руб. за баррель, что стало историческим рекордом, в то время как в долларах котировки достигли максимума за 3,5 года.

После этого с октября по декабрь цены на нефть упали более чем на 40% до $50 за баррель ввиду заявления Дональда Трампа о необходимости снижения стоимости углеводородов и роста буровой активности. Продление сделки ОПЕК+ по сокращению добычи на саммите 5-7 декабря не смогло поддержать цены на нефть, которые продолжили падение до уровня июля 2017 года. Однако ожидается, что эффект от продления сделки будет заметен через полгода. Российская валюта за год ослабла относительно доллара на 21%. Поскольку геополитика является одним из определяющих детерминантов валютного курса, можно заметить, что было два резких повышения курса доллара: в апреле и в августе на фоне введения антироссийских санкций.

Динамика и волатильность курса USD/RUB в 2018 году

Источник: Московская Биржа (данные на 26 декабря), расчет QBF

Немаловажную роль сыграла денежно-кредитная политика ЦБ РФ. В первой половине года регулятор дважды (9 февраля и 23 марта) понижал ключевую ставку на 0,25 п.п. Однако уже в сентябре ЦБ перешел к курсу поднятия ставок на фоне ослабления рубля и ожиданий, что инфляция в 2019 году ускорится. Ключевая ставка была повышена на заседаниях 14 сентября и 14 декабря и в настоящий момент находится на уровне 7,75% годовых так же, как и в декабре 2017 года.

Ключевая ставка ЦБ РФ и уровень официальной инфляции в 2016-2018 гг.

Источник: ЦБ РФ, Росстат, расчет QBF

Можно ожидать, что 2019 год также окажется нелегким для российского фондового рынка. Прежде всего, сохранится неопределенность на мировых финансовых рынках на фоне торговых противоречий (маловероятно, что они будут решены в ближайшее время), замедления экономического роста развивающихся экономик и выхода Великобритании из состава ЕС. Все это может косвенно повлиять на российский рынок и сформировать внешний фон с негативным оттенком.

Если цены на нефть приостановят стремительное падение и зафиксируются на уровне $55-60 за баррель, то нефтегазовый сектор может оказать поддержку российскому фондовому рынку, как это было в I полугодии 2018 года.

Самым ожидаемым событием на российском рынке станет дивидендный сезон в мае-июле 2019 года. Средняя дивидендная доходность акций индекса МосБиржи достигнет рекордного значения и составит около 7% годовых.

Источник: https://qbfin.ru/analytics/reviews/itogi-2018-goda-na-rossiyskom-fondovom-rynke-i-perspektivy-na-2019-god/

Т.к. объектом оценки являются акции непубличного акционерного общества, оценщиком были проанализированы сайты по продаже готового бизнеса:

- http://rosim.ru - сайт Федерального агентства по управлению государственным имуществом Бюллетень «Государственное имущество»;

- http://www.mgb.ru - сайт Московской палаты готового бизнеса;

- http://www.mizzona.ru - интернет-портал «Покупка и продажа готового бизнеса», ООО «Бизнес зона»;

- http://www.bportal.ru - сайт «Готовый бизнес в России»;

- ПАО «Московская биржа ММВБ-РТС», ОАО «Санкт-Петербургская биржа» и др.

Вывод по результатам анализа:

Объявлений о продаже 100%-ых долей организаций (непубличных акционерных обществ), схожих по отраслевому признаку с оцениваемым Эмитентом, обнаружить не удалось.

8.3 Информация о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов.

При оценке оценщик рассматривал экономическую деятельность и имущество АО «ГК «Орел-Отель».

8.4 Обоснование значений (диапазонов) ценообразующих факторов

Проанализировав предоставленные заказчиком документы, оценщик сделал вывод, что основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость объекта оценки, является:

1) рыночная стоимость имущества, принадлежащего предприятию,

2) эффективность экономической деятельности,

3) конъюнктура на рынке гостиничного бизнеса.

РАЗДЕЛ 9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАТРАТНОГО, СРАВНИТЕЛЬНОГО И ДОХОДНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

9.1 Описание применения затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке

Методика оценки

При определении рыночной стоимости бизнеса (предприятия, как действующего, контрольного или неконтрольного пакета акций) в соответствии с Федеральным стандартом оценки №8, стандартами и правилами СРО «ХХХ» могут использоваться 3 принципиально различных подхода (затратный, рыночный и доходный), внутри которых могут быть варианты и различные методы расчетов. В наглядной форме все подходы и методы приведены в Таблице 1. При проведении оценки исходно рассматривается каждый из этих подходов, однако то, какой подход или подходы являются оптимальными в каждом конкретном случае, определяется характером и спецификой предприятия.

Таблица 1. Подходы и методы определения стоимости действующего предприятия (бизнеса)

ПОДХОДЫ	ЗАТРАТНЫЙ Стоимость чистых Активов	СРАВНИТЕЛЬНЫЙ Компания-аналог: рынок капитала, сделки. Отраслевые коэффициенты	ДОХОДНЫЙ Дисконтированные будущие доходы Капитализация доходов
МЕТОДЫ	Стоимость чистых активов Ликвидационная стоимость Избыточные прибыли	Отношение цены к прибыли Отношение цены к денежному потоку Отношение цены к прибыли до уплаты налогов Отношение цены к балансовой стоимости Отношение рыночной стоимости капитала к прибыли до вычета амортизации, процентов и налогов (EBDIT) Отраслевые мультипликаторы	Дисконтированный будущий поток доходов КАПИТАЛИЗАЦИЯ ПОТОКА ДОХОДОВ Примечание: под потоком могут пониматься денежный поток для собственного капитала, бездолговой денежный поток, на номинальной и реальной основе, и т.д.
УРОВЕНЬ СТОИМОСТИ	Стоимость контрольного пакета акций	Рынок капитала = стоимость неконтрольного пакета акций Сделки, отраслевая формула = стоимость контрольного пакета акций	КАК ПРАВИЛО, СТОИМОСТЬ КОНТРОЛЬНОГО ПАКЕТА АКЦИЙ

Подходы и методы, которые будут применяться в данном отчете

В данном отчете определение рыночной стоимости объекта оценки будет проводиться затратным и доходным подходами.

Для применения затратного подхода имеется достоверная информация об имуществе и обязательствах оцениваемого предприятия (п.11 ФСО №8).

Имеется финансовая информация для применения доходного подхода.

Сравнительный подход не будет применяться, т.к. не обнаружены данные по продаже долей в уставных капиталах аналогичных предприятий (непубличные акционерные общества, ведущие деятельность в сфере гостиничного бизнеса).

После получения результата стоимости каждым подходом необходимо применить скидку (надбавку) за неконтрольный (контрольный) размер доли и скидку на неликвидность.

9.1.2. Задачи оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным и доходным подходами.

9.1.3. Вывод о достаточности и достоверности информации, которая будет использована в процессе оценки.

В соответствии с требованиями действующего законодательства, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (ФСО № 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Настоящим оценщик заявляет, что для оценки объекта оценки использована вся имеющаяся в его распоряжении существенная информация, перечисленная/представленная в настоящем отчете.

На момент написания отчета какой-либо дополнительной информацией Оценщик не располагал. Поэтому Оценщик полагает, что информация, использованная при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достаточности.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Для проведения оценки были использованы предоставленные и заверенные Заказчиком копии документов. Поэтому Оценщик полагает, что информация, используемая при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достоверности. В соответствии с требованиями действующего законодательства, информация, используемая при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Таким образом, на момент подготовки отчета, у оценщика отсутствуют основания утверждать обратное.

9.2 Применение подходов к оценке объекта оценки с приведением расчетов.^[4]

9.2.1 Затратный подход

9.2.1.1 Описание применения затратного подхода к оценке

В рамках затратного подхода стоимость объекта оценки определяется на основе стоимости принадлежащих организации, ведущей бизнес, активов и принятых обязательств.

Применение затратного подхода носит ограниченный характер и данный подход, как правило, применяется, когда прибыль и (или) денежный поток не могут быть достоверно определены, но при этом доступна достоверная информация об активах и обязательствах организации, ведущей бизнес.

При использовании затратного подхода конкретный метод проведения оценки объекта оценки применяется с учетом ожиданий относительно перспектив деятельности организации (как действую-

щая или как ликвидируемая).

В случае наличия предпосылки ликвидации организации, ведущей бизнес, стоимость объекта оценки определяется как чистая выручка, получаемая после реализации активов такой организации с учетом погашения имеющейся задолженности и затрат, связанных с реализацией активов и прекращением деятельности организации, ведущей бизнес.

При определении стоимости объекта оценки с использованием методов проведения оценки объекта оценки затратного подхода необходимо произвести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в том числе:

- изучить и представить в отчете состав активов и обязательств организации, ведущей бизнес;

- выявить специализированные и неспециализированные активы организации, ведущей бизнес. Необходимо проанализировать специализированные активы на предмет наличия у них признаков экономического устаревания;

- рассчитать стоимость активов и обязательств, а также, в случае необходимости, дополнительные корректировки в соответствии с принятой методологией их расчета;

- провести расчет стоимости объекта оценки.

Существует 2 момента определения стоимости бизнеса в рамках затратного подхода:

Методы стоимости чистых активов.

Методы ликвидационной стоимости.

9.2.1.2 Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного подхода

Этапы проведения затратного подхода (согласно ФСО 8):

1) изучить и представить в отчете состав активов и обязательств организации, ведущей бизнес;

2) выявить специализированные и неспециализированные активы организации, ведущей бизнес. Специализированным активом признается актив, который не может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением и другими свойствами актива. Оценщику необходимо проанализировать специализированные активы на предмет наличия у них признаков экономического устаревания;

3) рассчитать стоимость активов и обязательств, а также, в случае необходимости, дополнительные корректировки в соответствии с принятой методологией их расчета;

4) провести расчет стоимости объекта оценки;

9.2.1.3 Расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках затратного подхода.

Информация об имуществе и обязательствах Эмитента приведена в п. 7.3.2.3 Отчета.

Расчет рыночной стоимости активов и обязательств

1. Нематериальные активы. Расчет не производился, т.к. балансовая стоимость равна 0.

2. Недвижимое имущество.

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость, тыс. руб.*
2	Недвижимое имущество	1 084 189,00
2.1	Сарай кирпичный, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 5,60 кв.м, инв.№ 54:401:001:100190440:0003, лит.В, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, пл. Мира, д. 4	114,00
2.2	Помещение: здание гостиницы «Орел», назначение: нежилое, общая площадь 10 110,3 кв.м, этаж 1, 2, 3, 4, подвал, адрес (местонахождение) объекта: Орловская область, г. Орел, пл. Мира, д. 4, пом. 500	561 882,00
2.3	Здание гостиницы «Русь», назначение: нежилое, 5-этажый (подземных этажей - 1), общая площадь 4 924,60 кв.м, инв.№ 54:401:002010083580:0001, лит. А, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 37	273 686,00
2.4	Помещение для сторожа, назначение: нежилое, общая площадь 4,6 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 37	94,00
2.5	Сооружение: сарай, назначение: нежилое, общая площадь 23,24 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 37	472,00
2.6	Сарай-гараж кирпичный, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 139,80кв.м, инв.№ 54:401:001:100190440:0017, лит.С, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, пл. Мира, д. 4	2 842,00
2.7	Право пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельных участков	189 395,00
2.8	Дополнительные улучшения земельных участков (асфальтированные покрытия, ограждения и т.д.)	55 704,00

*Расчеты произведены в Приложении №3.

3. Машины и оборудование.

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость, тыс. руб.*
3	Машины и оборудование	1 614,00

*Рыночная стоимость машин и оборудования принимается в размере балансовой стоимости, т.к. машины и оборудование не являются долговечными (срок экономической жизни до 10 лет). Чаще всего размер амортизации совпадает с уровнем износа.

4. Транспортные средства.

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость, тыс. руб.*
4	Транспортные средства	1 046,00
4.1	Автомобиль RENAULT LOGAN светло-серый	301,00
4.2	Автомобиль ГАЗ-27527 груз. фургон цельн. мет	745,00

*Расчеты произведены в Приложении №4.

5. Производственный и хозяйственный инвентарь, мебель и иные основные средства.

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость, тыс. руб.*
5	Производственный и хозяйственный инвентарь, мебель и иные основные средства	722,00

*Рыночная стоимость инвентаря и мебели принимается в размере балансовой стоимости, т.к. инвентарь и мебель не являются долговечными (срок экономической жизни до 10 лет). Чаще всего размер амортизации совпадает с уровнем износа.

6. Долгосрочные финансовые вложения. Расчет не производился, т.к. балансовая стоимость равна 0.

7. Запасы.

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость, тыс. руб.*
7	Запасы	2 025,00

* Рыночная стоимость запасов принимается в размере балансовой стоимости, т.к. запасы при данном виде деятельности (гостиничный бизнес) имеют короткий срок экономической жизни (продукты питания, постельные принадлежности и т.д.)

8. Дебиторская задолженность.

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость, тыс. руб.*
8	Дебиторская задолженность	3 239,00

*Т.к. денежные средства имеют свойства изменения стоимости во времени (т.е. чем дольше период погашения дебиторской задолженности, тем меньше текущая стоимость данной дебиторской задолженности), чаще всего имеется необходимость дисконтирования дебиторской задолженности.

Обычно дебиторскую задолженность дисконтируют на средний период оборачиваемости данной дебиторской задолженности. Т.к. период оборачиваемости дебиторской задолженности АО «ГК «Орел-Отель» составляет 8 дней (имеет очень высокую оборачиваемость), оценщик принял решение не дисконтировать данную дебиторскую задолженность.

По этой причине рыночная стоимость дебиторской задолженности принимается в размере балансовой стоимости.

9. Краткосрочные финансовые вложения. Расчет не производился, т.к. балансовая стоимость равна 0.

10. Денежные средства. По данным бухгалтерского баланса компании по состоянию на дату оценки стоимость денежных средств составляет 5 982 тыс. руб. Денежные средства являются абсолютно ликвидными средствами, поэтому оцениваются по балансовой стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость денежных средств на дату оценки составит 5 982 тыс. руб.

11. Прочие оборотные активы.

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость. тыс. руб.*
11	Прочие оборотные активы	193

*Рыночная стоимость прочих оборотных активов принимается в размере балансовой стоимости.

12. Прочие внеоборотные активы. Расчет не производился, т.к. балансовая стоимость равна 0.

13. Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям. Расчет не производился, т.к. балансовая стоимость равна 0.

14. Долгосрочные обязательства. Расчет не производился, т.к. балансовая стоимость равна 0.

15. Краткосрочные обязательства.

15.1. Краткосрочные кредиты и займы. Расчет не производился, т.к. балансовая стоимость равна 0.

15.2. Кредиторская задолженность.

Балансовая стоимость кредиторской задолженности организации составляет 4 827 тыс. руб.

По данным бухгалтерии вероятность возврата кредиторской задолженности составляет 100%. Оценка будет осуществляться с предположением, что вся кредиторская задолженность является текущей.

Оценщик принял решение определить рыночную стоимость кредиторской задолженности путем дисконтирования по следующей формуле:

P = N / (1 + r)^T, где:

Р - рыночная стоимость кредиторской задолженности;

N -номинальная (балансовая) стоимость кредиторской задолженности;

T- ориентировочный средний срок погашения кредиторской задолженности (65 дней = 0,18 лет*);

R - ставка дисконтирования.

В качестве ставки дисконтирования оценщики использовали значение ставки доходности 6,53% (в качестве ставки дисконтирования взяты данные по доходности ГКО на дату оценки) (Приложение №5).

№	Показатель	Значение показателя
1	Балансовая стоимость кредиторской задолженности, тыс. руб.	4 827
2	Период оборачиваемости кредиторской задолженности, лет	0,18
3	Ставка дисконтирования, %	6,53%
4	Фактор дисконтирования	0,9879
5	Стоимость кредиторской задолженности на дату оценки, тыс. руб.	4 769

* Расчет периода оборачиваемости кредиторской задолженности приведен в п. 7.3.3 Отчета

Таким образом, рыночная стоимость кредиторской задолженности по состоянию на дату оценки составляет 4 769 тыс. руб.

15.3. Доходы будущих периодов. Расчет не производился, т.к. балансовая стоимость равна 0.

15.4. Оценочные обязательства.

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость. тыс.руб.*
15.4	Оценочные обязательства	351

*Рыночная стоимость оценочных обязательств принимается в размере балансовой стоимости.

Таблица - Результаты расчета рыночной стоимости чистых активов оцениваемого предприятия

№ п/п	Наименование показателя	Рыночная стоимость, тыс. руб.
Активы
1	Нематериальные активы	0,000
2	Основные средства*	1 087 571,000
3	Финансовые вложения	0,000
4	Прочие внеоборотные активы	0,000
5	Запасы	2 025,000
6	Дебиторская задолженность	3 239,000
7	Денежные средства	5 982,000
8	Отложенные налоговые активы	0,000
9	Прочие оборотные активы	193,000
10	Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	0,000
Итого: активы, принимаемые к расчету		1 099 010,000
Пассивы
11	Долгосрочные заемные средства	0,000
12	Отложенные налоговые обязательства	0,000
13	Оценочные долгосрочные обязательства	0,000
14	Краткосрочные заемные средства	0,000
15	Краткосрочная кредиторская задолженность	4 769,000
16	Краткосрочные оценочные обязательства	351,000
17	Прочие обязательства	0,000
Итого: пассивы, принимаемые к расчетам		5 120,000
Стоимость чистых активов акционерного общества (10 823 акции)		1 093 890,000
Стоимость 1 акции		101,071
Стоимость объекта оценки (10 823 акций)		1 093 890,000
Скидка на неконтрольный характер**, %		0,00
Скидка на неликвидность**, %		23,01
Рыночная стоимость объекта оценки		842 185,911

*Стоимость основных средств включает в себя: стоимость недвижимого имущества (1 084 189 тыс. руб.) + стоимость машин и оборудования (1 614 тыс. руб.) + стоимость транспортных средств (1 046 тыс. руб.) + стоимость производственного и хозяйственного инвентаря, мебели и иных основных средств ( 722 тыс. руб.) = 1 087 571 тыс. руб.

** Скидка (надбавка) за неконтрольный (контрольный) характер и скидка на неликвидность

В данном отчете расчет скидки (надбавки) за неконтрольный (контрольный) характер и скидки на неликвидность будет осуществляться на основании методики, изложенной в: «Методические аспекты обоснования скидки на недостаточный контроль и низкую ликвидность в оценке бизнеса». Социально-экономические явления и процессы. Вып. 11. 2012г. Сутягин В.Ю., к.э.н, доцент кафедры «Финансы и банковское дело» Тамбовский государственный университет им. Г.Р. Державина Кафедра «Финансы и банковское дело» Академии экономики и управления.

Скидки на неконтрольный характер оцениваемой доли отражает разные возможности у разных, по размеру долей

Таблица. Возникновение прав с ростом пакета акций

№	Описание прав	Основание	Размер пакета (% голосующих акций)
1	Право доступа к реестру акционеров	ФЗ-39 от 22.04.1996г. «О рынке ценных бумаг»	1
2	Право обжаловать в суде действия членов совета директоров акционерного общества	ст. 71 ФЗ-203 от 26.12.1995г. «Об акционерных обществах»	1
3	Право вносить свои предложения по повестке годового собрания акционеров общества и выдвигать своих кандидатов на управляющие посты в совете директоров, ревизионной комиссии и других органах управления	ст. 53 ФЗ-203 от 26.12.1995г. «Об акционерных обществах»	2
4	Право требовать проведения внеочередного общего собрания акционеров	ст. 55 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	10
5	Право требовать проведения проверки финансово-хозяйственной деятельности общества	ст. 55 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	10
6	Право доступа к документам (протоколы заседаний коллегиального исполнительного органа общества (правления, дирекции); документы бухгалтерского учета)	ст. 91 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	25
7	Обеспечение кворума на повторном собрании акционеров	ст. 58 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	30
8	Право направления публичной оферты о выкупе акций	ст. 84.1 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	30
9	Определение количественного состава совета директоров (наблюдательного совета) общества, избрание его членов и досрочное прекращение их полномочий	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
10	Увеличение уставного капитала общества путем увеличения номинальной стоимости акций или путем размещения дополнительных акций	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
11	Уменьшение уставного капитала общества путем уменьшения номинальной стоимости акций, путем приобретения обществом части акций в целях сокращения их общего количества, а также путем погашения приобретенных или выкупленных обществом акций	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
12	Образование исполнительного органа общества, досрочное прекращение его полномочий	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
13	Избрание членов ревизионной комиссии общества и досрочное прекращение их полномочий	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
14	Утверждение аудитора общества	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
15	Утверждение годовых отчетов, годовой бухгалтерской отчетности, в том числе отчетов о прибылях и убытках общества, а также распределение прибыли, в том числе выплата (объявление) дивидендов	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
16	Определение порядка ведения общего собрания акционеров	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
17	Избрание членов счетной комиссии общества и досрочное прекращение их полномочий	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
18	Дробление и консолидация акций	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
19	Принятие решений об одобрении крупных сделок (25-50% от балансовой стоимости имущества)	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
20	Принятие решений об участии в холдинговых компаниях, финансово-промышленных группах, ассоциациях и иных объединениях коммерческих организаций	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
21	Утверждение внутренних документов, регламентирующих деятельность органов общества	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	более 50
22	Внесение изменений и дополнений в устав общества или утверждение устава общества в новой редакции	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	75
23	Реорганизация общества	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	75
24	Ликвидация общества, назначение ликвидационной комиссии и утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	75
25	Определение количества, номинальной стоимости, категории (типа) объявленных акций и прав, предоставляемых этими акциями	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	75
26	Приобретение обществом размещенных акций	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	75
27	Принятие решений об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 % балансовой стоимости активов	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	75
28	Размещение акций (эмиссионных ценных бумаг общества, конвертируемых в акции) посредством закрытой подписки	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	75
29	Размещение акций (эмиссионных ценных бумаг общества, конвертируемых в акции), составляющих более 25 % ранее размещенных обыкновенных акций посредством открытой подписки	ст. 49 Ф3-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	75
30	Выкуп ценных бумаг общества	ст. 84.8 ФЗ-203 от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»	95

Различные исследования, как в России, так и на примерах стран ЕС и США показывают различные диапазоны скидки на недостаточный контроль.

Исследования Яскевича Е. Е. позволяют сформировать наиболее общие диапазоны.

Таблица. Общие диапазон скидок (надбавок)

Источники информации	Надбавки за контрольный характер, %	Скидки за неконтрольный характер, %	Скидки за неликвидность, %	Другие виды скидок
Зарубежные	0…75	0…50	0…50	0…11
Отечественные	0…65	0…40	0…70	-

Несмотря на обилие различных исследований и рекомендаций по диапазонам скидки, ни одна из этих методик не указывает в каждом конкретном случае какую величину следует выбрать. Действительно, диапазон скидки на недостаточный контроль 0...40% предполагает значительный разброс. Еще больший диапазон рекомендаций скидки на низкую ликвидность 0...70%.

Российские исследования показывают, что скидки за ликвидность активов могут находиться в диапазоне 0...70 %. Таким образом, общий диапазон скидки на низкую ликвидность согласно таблице можно свести к диапазону 0...70 % (Яскевич Е.Е.).

Условно все методы расчета скидки на недостаточный контроль можно разделить на аналитические и экспертные. Экспертные методы основаны на экспертной оценке величины премии в границах рекомендуемого диапазона. Несмотря на тот факт, что экспертные оценки применяются сравнительно часто, методология содержит существенный недостаток – субъективность оценки.

Аналитические методы повышают субъективность оценок, вместе с тем, основная сложность - корректность предлагаемого алгоритма рыночным данным. Среди аналитических методов особо следует выделить методику Диева С.Б. В основе методики лежит анализ действующей структуры капитала. Автор отмечает, что управленческий контроль возникает не всегда линейно, а зависит от действующей структуры капитала. Иными словами, один и тот же размер пакета для разных структур капитала может обладать или не обладать контрольным характером.

Например, пакет в размере 30% акций в структуре, где есть другой акционер с пакетом в 50%, вряд ли будет обладать контрольным характером. С другой стороны, те 30% акций в структуре, где другие акционеры владеют не более 1%, скорее всего, будет носить контрольные права.

В рамках данного отчета предлагаем следующую методику для определения скидки (надбавки) за неконтрольный характер.

Общий алгоритм метода предусматривает следующую последовательность:

1. По данным реестра акционеров на дату оценки выбираются акционеры, за исключением собственника оцениваемого пакета (владельцы 1 и более процентов акций). Оценщик рассматривает их как вероятных покупателей оцениваемого пакета. Кроме того, оцениваемый пакет, возможно, приобретет стороннее лицо, либо акционер - владелец ничтожного пакета акций оцениваемого предприятия. Таким образом, определяется количество вероятных исходов;

2. Для каждого из вероятных исходов определяется размер пакета, который будет иметь акционер в результате приобретения оцениваемого пакета;

3. Степень контроля для каждого исхода определяется как средневзвешенная вероятность осуществления прав, дающих контроль над предприятием. Вероятность осуществления каждого права определяется как отношение размера пакета при данном вероятном исходе к размеру пакета, гарантирующему осуществление данного права контроля.

4. Степень контроля оцениваемого пакета определяется как средневзвешенная (для всех вероятных исходов) степень контроля, который дает приобретение оцениваемого пакета.

В рамках данного отчета предлагаем балльный подход для определения скидки на неликвидность. Общую последовательность метода можно представить в несколько этапов:

1 этап. Выявление факторов, влияющих на уровень ликвидности пакета акций. Обычно на ликвидность пакета оказывают влияние следующие факторы:

1. Размер дивидендов (или других форм распределения прибыли);

2. Перспективы продажи акций (долей) компании;

3. Наличие ограничений на операции с акциями (долями) компании;

4. Степень открытости информации по компании;

5. Объем торговли акциями (долями) предприятия;

6. Наличие или отсутствие спрэда при торговле акциями предприятия;

7. Конъюнктура финансового рынка;

8. Зависимость операционной деятельности от ключевой фигуры в менеджменте;

9. Зависимость операционной деятельности от специального разрешения (лицензии) и т.д.;

10.Размер реализуемого пакета акций (доли);

11.Степень монополизации отраслевого рынка;

12.Наличие или отсутствие конкурентных преимуществ (уровень диверсификации);

13.Организационно-правовая форма.

2 этап. Балльная оценка факторов. Все факторы имеют качественную оценку, которая напрямую количественно не формализуется. В этой связи предлагаем произвести качественную оценку каждого фактора тремя вариантами ответа: «максимальная скидка», «умеренная скидка», «минимальная скидка». Каждой оценке соответствует определенное количество баллов. Например, «максимальной скидке» соответствует 2 балла, «умеренной скидке» – 1 балл; «минимальной скидке» – 0 баллов.

3 этап. Расчет величины скидки на низкий контроль. Расчет величины скидки осуществляется исходя из следующих допущений: 100%-ой доле соответствует нулевая скидка (0%); при стремлении размера доли к нулю, размер скидки стремится к максимальному значению (70%). Максимальное количество баллов 26, при условии, что количество баллов описывается натуральным числом из диапазона от 0 до 26 включительно.

Далее рассчитывается сумма полученных баллов. Учитывая, что при 13 факторах и 2-х баллах, максимальной скидке соответствует 26 баллов. В наиболее простом виде зависимость размера скидки на низкую ликвидность от количества баллов выражается линейной функцией.

При линейной зависимости размер скидки описывается:

,

при условии, что {x ∈ N │ ≪ 0x ≪ 26}.

Определение скидки/надбавки за неконтрольный характер

В данном отчете скидка за неконтрольный характер применяться не будет, т.к. объектом оценки являются акции, составляющие 100%-ую долю в уставном капитале.

Определение скидки на неликвидность

Таблица. Расчет скидки на неликвидность

№	Параметр	Количество баллов			Комментарии
		«максимальная скидка»	«умеренная скидка»	«минимальная скидка»
		2	1	0
1	Размер дивидендов (или других форм распределения прибыли)	Наличие или их отсутствие	Умеренные	Высокие и стабильные	За последний год дивиденды не распределялись
		х
2	Перспективы продажи акций (долей) компании	Неблагоприятные	Умеренные	Благоприятные	Перспективы продажи акций умеренны
			х
3	Наличие ограничений на операции с акциями (долями) компании	Существенные ограничения	Незначительные ограничения	Ограничения отсутствуют	Ограничения отсутствуют
				х
4	Степень открытости информации по компании	Закрытость информации	Открытость и публичность информации	Открытость, публичность и открытость информации	В соответствии с требованиями законодательства информация ОАО открыта и публичная
			х
5	Объем торговли акциями (долями) предприятия	Низкий или отсутствие торговли акциями	Средний	Высокий	За последний год акции не торговались
		х
6	Наличие или отсутствие спрэда при торговле акциями предприятия	Большой спрэд	Умеренный спрэд	Низкий спрэд	Спрэда между обычными и привилегированными акциями нет
				х
7	Конъюнктура финансового рынка	Негативная	Нейтральная	Благоприятная	Конъюнктура финансового рынка оценивается как нейтральная
			х
8	Зависимость операционной деятельности от ключевой фигуры в менеджменте	Высокая зависимость от одного менеджера	В менеджменте несколько ключевых фигур	Отсутствие ключевых фигур в менеджменте	Отсутствует ярко выраженная фигура
				х
9	Зависимость операционной деятельности от специального разрешения (лицензии т.д.)	Вся операционная деятельность связана с наличием одного или нескольких разрешений	Часть операционной деятельности связана с наличием одного или нескольких разрешений	Нет необходимости получения лицензии или других разрешений	Необходимость получения лицензии отсутствует
				х
10	Размер реализуемого пакета акций (доли)	Миноритарный (до 2%)	От 2 до 50%	Контрольный (50% + 1 акция)	Оценивается 1 акция в 100% пакете
				х
11	Степень монополизации отраслевого рынка	Высокая	Умеренный уровень монополизации	Низкий уровень монополизации	В отрасли нет лидера (лидеров)
				х
12	Наличие или отсутствие конкурентных преимуществ (уровень диверсификации)	Отсутствие конкретных преимуществ (низкий уровень диверсификации)	Средний уровень конкурентных преимуществ	Высокий уровень конкурентоспособности компаний (наличие уникального производимого товара, высокий уровень диверсификации производства)	Номенклатура продукции предприятия слабо диверсифицирована
			х
13	Организационно-правовая форма	Предприятие организовано в нераспространенных организационно-правовых формах (производственный кооператив, товарищества и т.д.)	Предприятие организовано в общераспространенных формах (общество с ограниченной ответственностью и закрытое акционерное общество)	Предприятие организовано в форме акционерного общества	Акционерное общество
				х
Количество наблюдений		2	4	7
Количество баллов		4	4	0
Итоговое значение баллов			6
Максимальное количество баллов			26
Минимальный порог скидки, %			0
Максимальный порог скидки, %			70
Расчетное значение скидки, %			23,01

Таблица - Итоговые результаты затратного подхода, руб.

№ п/п	Наименование	Рыночная стоимость с учетом округления, руб.
1	Обыкновенные именные бездокументарные акции в количестве 10 823 штук, составляющие 100% уставного капитала АО «Гостиничный комплекс «Орел-Отель»	842 185 911,00

9.2.2 Сравнительный подход

9.2.2.1 Описание применения сравнительного подхода к оценке

В рамках сравнительного подхода оценщик определяет стоимость акций, на основе информации о ценах сделок с акциями, организаций-аналогов с учетом сравнения финансовых и производственных показателей деятельности организаций-аналогов и соответствующих показателей организации, ведущей бизнес, а также на основе ценовой информации о предыдущих сделках с акциями, организации, ведущей бизнес.

Организацией-аналогом признается:

- организация, осуществляющая деятельность в той же отрасли, что и организация, ведущая бизнес;

- организация, сходная с организацией, бизнес которой оценивается, с точки зрения количественных и качественных характеристик, влияющих на стоимость объекта оценки.

При определении стоимости объекта оценки с использованием методов проведения оценки объекта оценки сравнительного подхода необходимо произвести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в частности:

- рассмотреть положение организации, ведущей бизнес, в отрасли и составить список организаций-аналогов;

- выбрать мультипликаторы (коэффициенты, отражающие соотношение между ценой и показателями деятельности организации), которые будут использованы для расчета стоимости объекта оценки. Выбор мультипликаторов должен быть обоснован;

- провести расчет базы (100 процентов собственного капитала или 100 процентов инвестированного капитала) для определения мультипликаторов по организациям-аналогам с учетом необходимых корректировок;

- рассчитать значения мультипликаторов на основе информации по организациям-аналогам. Если расчет производится на основе информации по двум и более организациям-аналогам, оценщик должен провести обоснованное согласование полученных результатов расчета;

- провести расчет стоимости собственного или инвестированного капитала организации, ведущей бизнес, путем умножения мультипликатора на соответствующий финансовый или производственный показатель организации, ведущей бизнес. Если расчет производится с использованием более чем одного мультипликатора, оценщик должен провести обоснованное согласование полученных результатов расчета;

- в случае наличия информации о ценах сделок с акциями, ведущей бизнес, оценщик может произвести расчет на основе указанной информации без учета мультипликаторов.

В рамках данного отчета сравнительный подход не применялся.

9.2.3 Доходный подход

9.2.3.1 Описание применения доходного подхода к оценке

При определении стоимости объекта оценки с использованием методов проведения оценки объектов оценки доходного подхода производится поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в частности:

- выбирается метод (методы) проведения оценки объекта оценки,

- определяется продолжительность периода, на который будет построен прогноз денежных потоков или иных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес (прогнозный период);

- на основе анализа информации о деятельности организации, ведущей бизнес, которая велась ранее в течение репрезентативного периода, рассматриваются макроэкономические и отраслевые тенденции и проводится прогнозирование денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности такой организации, используемых в расчете согласно выбранному методу проведения оценки объекта оценки;

- определяется ставка дисконтирования и (или) ставка капитализации, соответствующая выбранному методу проведения оценки объекта оценки. Расчет ставки капитализации, ставки дисконтирования должен соответствовать выбранному методу проведения оценки объекта оценки и виду денежного потока (или иного потока доходов, использованного в расчетах), а также учитывать особенности построения денежного потока в части его инфляционной (номинальный или реальный денежный поток) и налоговой (доналоговый или посленалоговый денежный поток) составляющих;

В качестве безрисковой ставки доходности может быть использовано значение эффективной доходности к погашению облигаций ОФЗ Российской Федерации на дату оценки со сроком погашения через три года (источник: http://www.cbr.ru/).

Для расчета ставки дисконтирования могут быть использованы сайты: http://www.kopart.ru, http://www.damodaran.com

- если был выбран один из методов проведения оценки объекта оценки, при которых используется дисконтирование, определяется постпрогнозная (терминальная) стоимость.

- проводится расчет стоимости собственного или инвестированного капитала организации, ведущей бизнес, с учетом рыночной стоимости неоперационных активов и обязательств, не использованных ранее при формировании денежных потоков, или иных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес, выбранных в рамках применения доходного подхода;

- проводится расчет стоимости объекта оценки.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедура оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость бизнеса непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный бизнес. Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколь много готов заплатить за оцениваемое предприятие потенциальный инвестор.

Данный подход является основным для оценки рыночной стоимости действующих предприятий, которые и после их перепродажи новым владельцам последними не планируется закрывать (ликвидировать). Применительно к действующему предприятию он предполагает рассмотрение результатов прогнозирования деятельности предприятия в соответствии с доступными ему технологиями выпуска продукции.

Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации денежного потока и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

При использовании метода прямой капитализации сумма дохода за нормальный (типичный) год функционирования объекта делится на соответствующую норму дохода или умножается на соответствующий коэффициент дохода. В любом случае эта норма дохода (коэффициент дохода) называется коэффициентом капитализации.

Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью аналогичных объектов.

В качестве показателя годового дохода может быть принят потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход и другие виды дохода. Выбор показателя дохода зависит от наличия доступной информации и традиций рынка.

Метод капитализации дохода наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными и предсказуемыми суммами доходов и расходов и продолжительным сроком экономической жизни. При применении метода дисконтирования доходов будущие потоки доходов каждого периода пересчитываются в текущую стоимость путем дисконтирования с использованием соответствующей ему нормы дисконтирования. Норма (ставка) дисконтирования представляет собой меру оценки инвесторами своих требований к отдаче на вложенный капитал с учетом риска получения дохода, характерного для данного рода объекта недвижимости.

Метод дисконтирования доходов обычно применяется к объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Использование любого из методов при доходном подходе предполагает прогнозирование будущих доходов и пересчет их в текущую стоимость.

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Способность бизнеса приносить доход считается самым важным показателем в оценке права владения предприятием. Отсюда один из основных подходов к оценке бизнеса - доходный.

Доходный подход к оценке стоимости предприятия считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов.

В рамках доходного подхода стоимость объекта оценки может быть определена:

• как стоимость капитализированного денежного потока;
• как стоимость, полученная дисконтированием будущих денежных потоков (прибыли.)

Прямая капитализация денежного потока (прибыли)

Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственника в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой:

Оцененная стоимость = годовой денежный поток (чистая прибыль) / коэффициент капитализации

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянны), то есть предприятие работает устойчиво и доходы стабильны.

9.2.3.2 Обоснование выбора примененных методов оценки в рамках доходного подхода

В рамках доходного подхода, в нашем случае будет применен метод капитализации годового дохода, так как при ретроспективном анализе была выявлена стабильность финансовых показателей.

9.2.3.3 Расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках доходного подхода.

Определение метода расчетов

Расчеты будут проводиться с использованием денежного потока (после налогового) на собственный капитал.

Определение ставки капитализации

Ставка капитализации - ожидаемая норма отдачи прибыли на доступные альтерна­тивные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками.

Ставка капитализации будет определена методом кумулятивного построения:

r = r_f + ∑r_i + C,

где:

r_f – безрисковая ставка;

r_i – i-ая премия за риск вложения в объект оценки;

С – страновой риск.

Риски, которые учитываются при построении ставки капитализации:

- Ключевая фигура в руководстве,

- Размер компании,

- Финансовая структура (источники финансирования компании),

-Товарная и территориальная диверсификация,

- Диверсификация клиентуры,

- Доходы: рентабельность и предсказуемость,

- Прочие особые риски.

Таблица - Расчет ставки капитализации

Показатели	Значение	Пояснения
Безрисковая ставка (на 01.10.2019)	6,68 (на 3 года)*	ставка ГКО (Приложение)
Ключевая фигура в руководстве	0	Роль ключевой фигуры - низкая
Размер компании	0	Не влияет
Товарная и территориальная диверсификация	0	Низкая
Диверсификация клиентуры	2	Средняя, т.к. потенциальными клиентами могут быть любые физические и юридические лица
Рентабельность и предсказуемость	2	Согласно бухгалтерской отчетности, предприятие приносит достаточно стабильные доходы
Прочие риски	0	Прочие риски минимальные
Итого	10,68

*Приложение №5

Ставка капитализации принимается в размере 10,68%.

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Т.к. оценщик не имеет возможности проверить финансовые показатели АО «ГК «Орел-Отель» (выручка, себестоимость) на их рыночное соответствие, было принято решение использовать показатель чистой прибыли согласно бухгалтерской отчетности.

Согласно бухгалтерской отчетности, прибыль за январь-сентябрь 2019г. составила 5 049 тыс. руб.

Прибыль за 2018г. составила 2 017 тыс. руб.

Прибыль за январь-сентябрь 2018г. составила 1 345 тыс. руб.

Прибыль за октябрь-декабрь 2018г. равна: 2 017 тыс. руб. – 1 345 тыс. руб. = 672 тыс. руб.

Размер годовой прибыли (годовой доход) на дату оценки составляет: 672 тыс. руб. (прибыль за октябрь-декабрь 2018 г.) + 5 049 тыс. руб. (прибыль за январь-сентябр 2019г.) = 5 721 тыс. руб.

Таблица - Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Наименование	Показатель
Годовой доход на дату оценки, тыс. руб.	5 721,000
Коэффициент капитализации	0,1068
Рыночная стоимость 10 823 акций АО «ГК «Орел-Отель» с учетом округления, тыс.руб.	53 567,416
Рыночная стоимость 1 акции, тыс.руб.	4,949
Стоимость объекта оценки (10 823 акции), тыс.руб.	53 567,416
Скидка на неконтрольный характер*, %	0,00
Скидка на неликвидность*, %	23,01
Рыночная стоимость объекта оценки	41 241,553

*Расчеты произведены в п. 9.2.1.3 Отчета

Таблица - Итоговые результаты доходного подхода

№ п/п	Наименование	Рыночная стоимость, руб.
1	Обыкновенные именные бездокументарные акции в количестве 10 823 штук, составляющие 100% уставного капитала АО «Гостиничный комплекс «Орел-Отель»	41 241 553,00

РАЗДЕЛ 10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ НА ОСНОВАНИИ ПРОВЕДЕННЫХ РАСЧЕТОВ ПО РАЗЛИЧНЫМ ПОДХОДАМ

10.1 Описание процедуры согласования результатов расчетов, полученных с применением различных подходов

Задача согласования результатов оценки, полученных на основе затратного, сравнительного и доходного подходов, вызвана необходимостью сведения нескольких вариантов решения к единственному и уменьшения его погрешности.

Процесс согласования сводится к количественному выражению надежности примененных подходов и методов оценки, полученных промежуточных результатов, степени достоверности использованной информации и уровня учета рыночной конъюнктуры путем присвоения весовых коэффициентов и получению средневзвешенной величины стоимости.

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке объекта оценки, определяются по следующим критериям:

1. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты;

2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов;

3. Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца;

4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости.

10.2 Обоснование выбора использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода

Проанализировав результаты, полученные каждым из подходов, затратному подходу был присвоен удельный вес 100%, т.к. имеется достоверная информация об имуществе и обязательствах оцениваемой компании.

Результат, полученный доходным подходом, не участвовал в согласовании, т.к. оценщик не имеет возможности проверить финансовые показатели АО «ГК «Орел-Отель» (выручка, себестоимость) на их рыночное соответствие, из-за чего невозможно достоверно спрогнозировать будущие доходы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итоговое значение стоимости объекта оценки

Таким образом, итоговая рыночная стоимость объекта оценки: Обыкновенные именные бездокументарные акции в количестве 10 823 штук, составляющие 100% уставного капитала АО «Гостиничный комплекс «Орел-Отель» составляет с учетом округления, по состоянию на 01 октября 2019г.:

842 185 911 рублей 00 копеек

Восемьсот сорок два миллиона сто восемьдесят пять тысяч девятьсот одиннадцать рублей 00 копеек

Специалист - Оценщик

К.С. Еремина

Генеральный директор ООО «Оценщик»

А.А. Иванов

М.П.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст.410.
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (действующая редакция) [Электронный ресурс]. // – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/.
3. О рынке ценных бумаг: Федеральный закон от 22.04.1996 №39-ФЗ (действующая редакция) [Электронный ресурс]. // – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10148/
4. Об акционерных обществах: Федеральный закон от 29.12.1995 №208-ФЗ (действующая редакция) [Электронный ресурс]. // – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8743/
5. Об утверждении Порядка определения стоимости чистых активов: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 28.08.2014 №84н (действующая редакция) [Электронный ресурс]. // – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_169895/.
6. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 (действующая редакция) [Электронный ресурс]. // – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180064/.
7. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 (действующая редакция) [Электронный ресурс]. // – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180061/.
8. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (действующая редакция) [Электронный ресурс]. // – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180059/.
9. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка бизнеса (ФСО №8)»: Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 326 (действующая редакция) [Электронный ресурс]. // – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180654/.
10. Грязнова, А. Г. Оценка бизнеса / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова, С. А. Ленская / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 736 с.
11. Косорукова, И.В. Методологические проблемы оценки стоимости бизнеса: теория и практика: монография / И.В. Косорукова. - М.: ООО «УниверситетПРЕСС», 2012. - 384 с.
12. Косорукова, И.В. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса / И.В. Косорукова, М.А. Шуклина, С.А. Секачев. - М.: Университет «Университет», 2016. - 904 с.
13. Рутгайзер, В.М. Оценка стоимости бизнеса / В.М. Рутгайзер. - М.: Финансовая академия при правительстве РФ, 2007. – 432 с.
14. Шуклина, М.А. Проблемы описания объекта оценки в отчете об оценке стоимости акций / М.А. Шуклина // Имущественные отношения в Российский Федерации. - 2014. - №9. – С.90-101
15. Министерство экономического развития Российской Федерации [Электронный ресурс ] // Министерство экономического развития РФ: [сайт]. - Москва, 2020. - Электрон. дан. - Режим доступа: https://www.economy.gov.ru/. - Загл. с экрана (дата обращения: 09.11.2020).
16. Московская биржа [Электронный ресурс ] // Московская биржа: [сайт]. - Москва, 20011-2020. - Электрон. дан. - Режим доступа: https://www.moex.com/. - Загл. с экрана (дата обращения: 09.11.2020).
17. Правовые основы деятельности на рынке ценных бумаг [Электронный ресурс ] // Финам: [сайт]. - Москва, 2007-2020. - Электрон. дан. - Режим доступа: https://www.finam.ru/investor/investbook/. - Загл. с экрана (дата обращения: 09.11.2020).
18. Рынок ценных бумаг [Электронный ресурс ] // Банк России: [сайт]. - Москва, 2000-2020. - Электрон. дан. - Режим доступа: https://www.cbr.ru/securities_market/. - Загл. с экрана (дата обращения: 09.11.2020).

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение №1. Недвижимое имущество, принадлежащее АО «ГК «Орел-Отель»

Гостиница «Русь»

Гостиница «Орел»

Приложение №2. Уровень инфляции в РФ

Приложение №3. Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества

1. Расчет рыночной стоимости объектов капитального строительства п. 2.2 и 2.3

Информация о продаже аналогичных объектов

Объект аналог №1

Объект аналог №2

Объект аналог №3

Объект аналог №4

Таблица – Расчет рыночной стоимости объектов капитального строительства п. 2.2 и 2.3

параметры				ОКСы п. 2.2, 2.3	аналог № 1	аналог № 2	аналог № 3	аналог № 4
источник информации:				Данные Заказчика	avito.ru	avito.ru	avito.ru	avito.ru
площадь общая:			кв. м		55,30	303,00	44,50	30,40
цена продажи:			Руб.		5 100 000,00	22 500 000,00	5 000 000,00	3 500 000,00
			Руб./кв.м.		92 224,23	74 257,43	112 359,55	115 131,58
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ С УЧЁТОМ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫХ КОРРЕКТИРОВОК
1	Возможный торг*				есть	есть	есть	есть
	корректировка:		%		-10,30	-10,30	-10,30	-10,30
			Руб.		-9 499,10	-7 648,51	-11 573,03	-11 858,55
	Скорректированная цена		Руб./кв.м.		82 725,14	66 608,91	100 786,52	103 273,03
	обоснование:			Описание корректировки приведено перед таблицей
2	Масштаб**				55,30	303,00	44,50	30,40
	корректировка:	%			-38,00	-24,00	-41,00	-41,00
		Руб.			-31 435,55	-15 986,14	-41 322,47	-42 341,94
	Скорректированная цена	Руб./кв.м.			51 289,58	50 622,77	59 464,04	60 931,09
	обоснование:			Описание корректировки приведено пере таблицей
	Сумма корректировок без учета скидки на торг, %				38,00	24,00	41,00	41,00
скорректиированная цена * :
				144,00	0,264	0,167	0,285	0,285
				399,00	99,74	99,83	99,72	99,72
					0,25	0,25	0,25	0,25
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЁТА
Весовой коэффициент:					25,00	25,02	24,99	24,99
					12 820,61	12 666,27	14 860,84	15 227,47
рыночная стоимость 1 кв.м, руб.					55 575,18
Рыночная стоимость ОКС п.п. 2.2.				10 110,3 кв.м	561 881 762,99
Рыночная стоимость ОКС п.п. 2.3				4 924,60 кв.м	273 685 541,48

*Скидка на торг

Класс объектов	Активный рынок
	Среднее значение	Доверительный интервал
Цены предложений объектов
Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости	10,3%		9,9%	10,8%

Источник: «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно – торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г.

** Масштаб объекта. На рынке недвижимости прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м в зависимости от общей площади: чем больше площадь объекта, тем меньше удельная цена 1 кв.м.

Площадь, кв.м.		усредненные данные по России (цены)
		аналог
		<50	50-100	100-250	250-500	500-1000	1000-1500	1500-3000	>3000
Объект оценки	<50	1,00	1,05	1,18	1,30	1,42	1,51	1,63	1,70
	50-100	0,95	1,00	1,12	1,23	1,35	1,44	1,55	1,61
	100-250	0,85	0,90	1,00	1,10	1,21	1,29	1,39	1,44
	250-500	0,77	0,81	0,91	1,00	1,09	1,17	1,26	1,31
	500-1000	0,71	0,74	0,83	0,91	1,00	1,07	1,15	1,20
	1000-1500	0,66	0,70	0,78	0,86	0,94	1,00	1,08	1,12
	1500-3000	0,61	0,64	0,72	0,79	0,87	0,93	1,00	1,04
	>3000	0,59	0,62	0,69	0,76	0, 84	0,89	0,96	1,00

Источник: «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно – торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г.

Необходимо применить корректировки на масштаб к объектам аналогам:

Площадь, кв.м		ОКС п.2.2.	ОКС п.2.3.
		10 110,3	4 924,63
Объект аналог 1	55,3	-38%	-38%
Объект аналог 2	303,0	-24%	-24%
Объект аналог 3	44,5	-41%	-41%
Объект аналог 4	30,4	-41%	-41%

Таблица – Рыночная стоимость объектов капитального строительства п. 2.2, 2.3

п.п.	Наименование объекта	Рыночная стоимость, руб.
2.2	Помещение: здание гостиницы «Орел», назначение: нежилое, общая площадь 10 110,3 кв.м, этаж 1, 2, 3, 4, подвал, адрес (местонахождение) объекта: Орловская область, г. Орел, пл. Мира, д. 4, пом. 500	561 881 762,99
2.3	Здание гостиницы «Русь», назначение: нежилое, 5-этажый (подземных этажей - 1), общая площадь 4 924,60 кв.м, инв.№ 54:401:002010083580:0001, лит. А, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 37	273 685 541,48

2. Расчет рыночной стоимости права пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельных участков и рыночной стоимости их дополнительных улучшений (асфальтированные покрытия, ограждения и т.д.)

Рыночная стоимость права пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельных участков и дополнительных улучшений будет определена с использованием соотношений, установленных в методических указаниях по кадастровой оценке*. Оценщик считает допустимым такой подход, так как данные соотношения основаны на статистическом анализе аналогичных объектов. Для использования метода сравнения продаж (количественных корректировок) не удалось обнаружить информацию о продаже аналогичных по местоположению земельных участков (исторический центр города).

Таблица - Определение доли стоимости, приходящейся на земельный участок, ОКС и дополнительные улучшения

№ п/п	Наименование	Доля в общей стоимости, %*	Рыночная стоимость с учетом округления, руб.
Гостиница «Орел»
2.2	Помещение: здание гостиницы «Орел», назначение: нежилое, общая площадь 10 110,3 кв.м, этаж 1, 2, 3, 4, подвал, адрес (местонахождение) объекта: Орловская область, г. Орел, пл. Мира, д. 4, пом. 500	75	561 881 762,99
2.7	Право пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:030410:01	20	127 359 866,28**
2.8	Дополнительные улучшения земельного участка	5	37 458 784,20
Гостиница «Русь»
2.3	Здание гостиницы «Русь», назначение: нежилое, 5-этажый (подземных этажей - 1), общая площадь 4 924,60 кв.м, инв.№ 54:401:002010083580:0001, лит. А, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 37	75	273 685 541,48
2.7	Право пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010507:0003	20	62 035 389,40**
2.8	Дополнительные улучшения земельного участка	5	18 245 702,77

*Источник: Приложение №7 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017г. №226: «Ориентировочные доли стоимости земельных участков, ОКС, движимого имущества и прочего».

Расчет рыночной стоимости земельных участков и дополнительных улучшений:

РС_{зем.уч.гост. «Орел»} = ( 561 881 762,99 * 20 ) / 75 = 149 835 136,80 руб.

РС_{зем.уч.гост. «Русь»} = ( 273 685 541,48 * 20 ) / 75 = 72 982 811,06 руб.

РС_{доп. улучшений гост. «Орел»} = ( 561 881 762,99 * 5 ) / 75 = 37 458 784,20 руб.

РС_{доп. улучшений гост. «Орел»} = ( 273 685 541,48 * 5 ) / 75 = 18 245 702,77 руб.

**Т.к. данные земельные участки находятся в долгосрочной аренде, а полученная стоимость является рыночной стоимостью земельных участков (находящихся в собственности), считаем необходимым применить корректировку на передаваемые имущественные права:

Таблица – Расчет права пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельных участков п. 2.7

Наименование	Рыночная стоимость, руб.	Корректировка на передаваемые имущественные права, %*	Право пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельных участков, руб.
Земельный участок с кадастровым номером 57:25:030410:01	149 835 136,80	-15,0	127 359 866,28
Земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010507:0003	72 982 811,06	-15,0	62 035 389,40

*Корректировка на передаваемые имущественные права

Класс объектов	Среднее значение	Доверительный интервал
Земельные участки под офисно-торговую застройку
Отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку в долгосрочной аренде к удельной цене аналогичных участков в собственности	0,85	0,84	0,86

Источник: «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 2» под ред. Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, 2018г.

Таблица - Рыночная стоимости права пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельных участков п. 2.7. и дополнительных улучшений п. 2.8

п.п.	Наименование	Рыночная стоимость, руб.
2.7	Право пользования на условиях договора долгосрочной аренды земельных участков	189 395 255,68
2.8	Дополнительные улучшения земельных участков (асфальтированные покрытия, ограждения и т.д.)	55 704 486,97

3. Расчет рыночной стоимости объектов капитального строительства п. 2.1, 2.4, 2.5, 2.6

Информация о продаже аналогичных объектов

Объект аналог №1

Объект аналог №2

Объект аналог №3

Таблица – Расчет рыночной стоимости 1 кв.м

параметры			ОКС п.2.1, 2.4, 2.5, 2.6	аналог № 1	аналог № 2	аналог № 3
источник информации:			Данные Заказчика	avito.ru	avito.ru	avito.ru
площадь общая:		кв. м		27,00	26,00	28,00
цена продажи:		Руб.		650 000,00	525 000,00	690 000,00
		Руб./кв.м.		24 074,07	20 192,31	24 642,86
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ С УЧЁТОМ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫХ КОРРЕКТИРОВОК
1	Возможный торг*			есть	есть	есть
	корректировка:	%		-11,50	-11,50	-11,50
		Руб.		-2 768,52	-2 322,12	-2 833,93
	Скорректированная цена	Руб./кв.м.		21 305,56	17 870,19	21 808,93
	обоснование:		Описание корректировки приведено перед таблицей
	Сумма корректировок без учета скидки на торг, %			1,00	1,00	1,00
скорректиированная цена * :
			3,00	0,333	0,333	0,333
			299,00	99,67	99,67	99,67
				0,33	0,33	0,33
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЁТА
Весовой коэффициент:				33,33	33,33	33,33
				7 101,85	5 956,73	7 269,64
рыночная стоимость 1кв.м, руб.				20 328,23

*Скидка на торг

Класс объектов	Активный рынок
	Среднее значение	Доверительный интервал
Цены предложений объектов
Универсальные производственно-складские объекты	11,5%	10,8%	12,2%

Источник: «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г

Таблица – Расчет рыночной стоимости объектов капитального строительства п. 2.1, 2.4, 2.5, 2.6

п.п.	Наименование объекта	Площадь, кв.м	Рыночная стоимость 1 кв.м, руб.	Рыночная стоимость, руб.
2.1	Сарай кирпичный, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 5,60 кв.м, инв.№ 54:401:001:100190440:0003, лит.В, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, пл. Мира, д. 4	5,6	20 328,23	113 838,06
2.4	Помещение для сторожа, назначение: нежилое, общая площадь 4,6 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 37	4,6	20 328,23	93 509,84
2.5	Сооружение: сарай, назначение: нежилое, общая площадь 23,24 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 37	23,24	20 328,23	472 427,96
2.6	Сарай-гараж кирпичный, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 139,80кв.м, инв.№ 54:401:001:100190440:0017, лит.С, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, пл. Мира, д. 4	139,8	20 328,23	2 841 885,92

Таблица – Рыночная стоимость недвижимого имущества АО «ГК «Орел-отель»

п.п.	Наименование	Рыночная стоимость, руб.
2	Недвижимое имущество	1 084 188 708,90

Приложение №4. Расчет рыночной стоимости транспортных средств

Расчет рыночной стоимости автомобиля RENAULT LOGAN, 2013г.в.

Информация о продаже аналогичных объектов

Описание транспортного средства:

Автомобиль RENAULT LOGAN, 2013г.в, светло-серого цвета. Находится в рабочем, удовлетворительном состоянии; не имеет нетипичных дефектов эксплуатации.

Рыночная стоимость автомобиля RENAULT LOGAN, 2013г.в.:

(380 000 руб. + 365 000 руб. + 150 000 руб. + 308 000 руб.) / 4 = 300 750 руб.

Расчет рыночной стоимости автомобиля ГАЗ-27527 груз. фургон цельн. мет, 2017г.в.

Информация о продаже аналогичных объектов

Описание транспортного средства:

Автомобиль ГАЗ-27527, 2017 г.в, цельнометаллический фургон. Находится в рабочем, удовлетворительном состоянии; не имеет нетипичных дефектов эксплуатации.

Рыночная стоимость автомобиля ГАЗ-27527, 2017г.в.:

(750 000 руб. + 735 000 руб. + 750 000 руб.) / 3 = 745 000 руб.

Приложение 5. Значение кривой бескупонной доходности государственных облигаций

Источник: https://www.cbr.ru/

11.1 Копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Показатели хозяйственной деятельности

АО «Гостиничный комплекс «Орел-Отель»

ПЕРИОД	Численность работников	Оборачиваемость койко-места	Кол-во постояльцев всего, чел
01.01.2017-30.06.2017	101	36	6438
01.01.2018-30.06.2018	95	32	5857
01.01.2019-30.06.2019	92	34	6123

11.2. Документы ООО «Оценщик»

11.3. Документы Оценщика

1. Шуклина, М.А. Проблемы описания объекта оценки в отчете об оценке стоимости акций / М.А. Шуклина // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2014. - №9. – С.90-101. ↑

2. Рынок ценных бумаг [Электронный ресурс ] // Банк России: [сайт]. - Москва, 2000-2020. - Электрон. дан. - Режим доступа: https://www.cbr.ru/securities_market/. - Загл. с экрана (дата обращения: 09.11.2020). ↑

3. Правовые основы деятельности на рынке ценных бумаг [Электронный ресурс ] // Финам: [сайт]. - Москва, 2007-2020. - Электрон. дан. - Режим доступа: https://www.finam.ru/investor/investbook/. - Загл. с экрана (дата обращения: 09.11.2020). ↑

4. В.М. Рутгайзер Оценка стоимости бизнеса. Финансовая академия при правительстве РФ, 2007 г.

   И.В. Косорукова. Методологический проблемы оценки стоимости бизнес: теория и практика. Монография. 2012г.

   А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. Оценка бизнеса. Москва, Финансы и статистика, 2001г.

   И.В. Косорукова, М.А. Шуклина Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса: учебное пособие. Московская финансово-промышленная академия, 2011г. ↑