Правовая природа договора аренды

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, которые связаны с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности.

Государственные и муниципальные органы власти и управления, применяя договор аренды, обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п.

Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.

В основном многие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора). Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Этим и объясняется актуальность выбранной темы.

Объектом исследования являются общественные отношения, которые возникают в результате заключения и исполнения договора аренды.

Предметом исследования послужили нормативно-правовые акты, которые регулируют арендные отношения, материалы судебной практики и научные изыскания по указанной теме.

Целью данной работы является выявление особенностей правоотношений, которые вытекают из договора аренды.

Для достижения цели поставлены и решены следующие задачи:

- рассмотреть правовую природу договора аренды;

- изучить содержание договора аренды;

- проанализировать виды договоров аренды.

Теоретической основой исследования послужили труды следующих авторов: И. В. Кушнира, И. А. Покровского, А. Д. Корецкого, Е. А. Богатых, И. Б. Новицкого, И. С. Петерского и пр., тематические публикации в периодических изданиях (И. В. Сарнакова, М. А. Малинковича, Д. С. Левенсона, В. С. Тимесковой, В. С. Утки и др.) научные разработки (Т. А. Еремкиной, С. Н. Мызрова).

1. Правовая природа договора аренды

Действующее гражданское законодательство дает возможность участникам арендных отношений всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить защиту своих прав. В то же время заинтересованным лицам не следует забывать о том, что для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным (например, императивная норма о государственной регистрации договора аренды предприятия независимо от срока).

Для эффективного использования аренды как правовой конструкции следует внимательно изучить и учесть при применении проблемные аспекты не только теоретического, но и практического характера. К сожалению, следует констатировать рост количества судебных дел, связанных с регулированием договоров аренды. И здесь важно обладать достаточными знаниями и инструментарием для эффективного решения возникшей конфликтной ситуации.

Аренда сама по себе универсальна и таит в себе много возможностей. Наиболее привлекательными (насколько применим данный термин в нынешних условиях) представляются:

• договор аренды нежилого помещения (офис, производственное помещение и др.),
• договор финансовой аренды (лизинга) в случаях, когда имеет место необходимость получения во временное пользование определенного имущества (выбор предмета и продавца – за арендатором (лизингополучателем)) с перспективой приобретения этого имущества в будущем. В частности, лизинговые отношения широко распространены в перевозках общественным транспортом (перевозчики активно «приобретают» автобусы через модель лизинга).

Договор аренды является основной формой передачи имущества в возмездное пользование для реализации различных целевых установок. Это, к примеру, и предоставление земельных участков для строительства, что чрезвычайно актуально в настоящее время, и передача имущества в лизинг, и прокат бытовой техники.

Статья 606 ГК РФ^[1] однозначно указывает на две модели аренды:

1. модель: имущество предоставляется в пользование (например, передача в аренду стола («рабочего места») в офисе). Такая модель востребована, например, у частнопрактикующих юристов и адвокатов, которым зачастую требуется лишь стол, два стула – один для себя, другой – для клиента.
2. модель: имущество быть предоставлено во владение и пользование (например, передача в аренду всего офиса).

Правовая квалификация договор аренды выглядит следующим образом: договор является вещным (в пользование может передаваться только вещь или часть вещи), возмездным (возмездность направлена на удовлетворение интереса арендатора по получению выгоды), консенсуальным (сторонам договора необходимо достигнуть соглашения по его существенным условиям), взаимным (удовлетворение интереса одной стороны сопряжено с удовлетворением интереса другой, т.е. носит встречный характер).

Важно отметить, что кажущаяся простота аренды как правовой конструкции таит в себе немало подводных камней, с которыми порой. Если не разбираться в этих нюансах, сложно будет проводить градацию аренды со смежными договорными конструкциями.

К каким договорным моделям близка аренда.

Первое, что напрашивается, это договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Также имеет место передача имущества во временное пользование (по аналогии со 1-й моделью аренды), правда, без встречного имущественного удовлетворения. Кто прибегает к такой «благотворительности»? Те, кто заинтересован в деятельности соответствующего субъекта. Например, образовательные учреждения, имеют соответствующее имущество как на вещном праве (отношение статики), так и на основании договора ссуды (отношение динамики). В отличие от ссуды, передача имущества в пользование имеет целью обеспечить «получателю» условия для осуществления последним заявленной учредителем или иным уполномоченным лицом деятельности. В свою очередь, отличие от ссуды, аренда направлена на извлечение прибыли для арендодателя и для удовлетворения в полезных свойствах необходимой вещи для арендатора. Одним словом, по целевому предназначению аренда и ссуда – это «разнополярные» договорные модели.

Представляется целесообразным раскрыть вопрос о соотношении договора аренды с договором перевозки и договором возмездного оказания услуг.

Исполнение договора перевозки производится с использованием транспортных средств (железнодорожный, морской, речной, воздушный, автотранспорт), что делает договор перевозки похожим на договор аренды транспортного средства с экипажем. Однако, несмотря на сходство, указанные договоры существенно различаются. По договору аренды транспортное средство предоставляется отвечающему за его сохранность арендатору, а при перевозке, напротив, используются транспортные средства перевозчика, за которые грузоотправитель ответственности не несет^[2]. Другими словами, в первом случае арендатора интересует само транспортное средство, включая возможности управления, во втором случае заказчика интересует только вместимость (тоннаж) транспортного средства.

Различие между договором аренды и договором возмездного оказания заключается в том, что приоритетным в договоре возмездного оказания услуг является не факт пользования вещью, как в договоре аренды, а деятельность с использованием имущества. Да и ожидания полезного эффекта здесь разнятся. Если при возмездном оказании услуг заказчик находится в режиме ожидания «полезности» от исполнителя, то при аренде арендатор должен рассчитывать только на себя.

В то же следует заметить, что, несмотря на различные предметы договора аренды и возмездного оказания услуг, некоторые виды договоров носят смешанный характер, и при решении вопроса к какому виду договоров они относятся, необходим более детальный анализ не только предмета договора, но и конечной цели его заключения (целевой установки).

Бесспорным является то, что участники арендных отношений должны строить свои взаимоотношения на основе взаимного уважения, добросовестности и разумности. Ведь достижение заявляемых участниками целевых установок (цель арендодателя – получение прибыли; цель арендатора – извлечение полезных свойств арендуемого имущества) возможно лишь при условии соблюдения сторонами принятых на себя обязательств. Более того, достижение сторонами положительного для себя результата (достижение конечной цели) может стать залогом дальнейшего успешного сотрудничества.

2. Содержание договора аренды

Аренда – конструкция, оформляющая передачу в возмездное пользование индивидуально-определенных вещей без перехода права собственности.

В настоящее время договор аренды стал основной формой временной передачи имущества, например, земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений в возмездное пользование для самых разных целей^[3]. Этому способствуют определенные гарантии, предусмотренные законодателем для арендатора: право следования, преимущественное право на заключение договора на новый срок, ограничение по изменению размера арендной платы.

Договор аренды является:

• консенсуальным, поскольку возникновение прав и обязанностей по этому договору связывается не с передачей имущества арендатору, а с достижением сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Исключением является реальный договор аренды транспортных средств.
• возмездным
• взаимным, поскольку предполагает наличие прав и соответствующих им обязанностей у обеих сторон.

Аренда всегда предполагает временное пользование непотребляемыми вещами. Арендатор должен вернуть не такое же имущество, а то же самое имущество.

Все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды, регулируемые только общими правилами об аренде, содержащимися в ГК РФ и договоры аренды, регулируемые как общими, так и специальными нормами (например, Земельным кодексом, Лесным кодексом и т.д.).

Типизацию специальных видов аренды осуществляет сам законодатель. Это не является классификацией, так как проводится по различным критериям. В ст. 625 ГК выделены «отдельные виды договоров аренды» и «договоры аренды отдельных видов имущества».

Так, выделение аренды зданий, сооружений, предприятий обусловлено спецификой объекта аренды, лизинга – спецификой содержания и субъектов.

Во-вторых, все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды имущества, находящегося в частной собственности, и договоры аренды государственного и муниципального имущества. В-третьих, можно выделить аренду, предполагающую правомочия арендатора на владение и пользование объектом, и аренду, предполагающую только пользование объектом (например, договор аренды крыши дома для размещения рекламы).

В-четвертых, в зависимости от наличия у арендатора возможности выкупить арендованное имущество договор можно подразделить на аренду с правом выкупа и аренду без права выкупа.

Консенсуальная природа договора аренды предполагает возможность договориться об аренде вещи, которая на момент заключения договора вообще не существует либо не находится в собственности арендодателя.

В судебной практике возникают споры относительно идентификации предмета договора аренды. Если предмет не идентифицирован должным образом, но передан арендатору, договор считается заключенным, поскольку считается, что стороны знают, о каком предмете идет речь.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 1 июня 2015 г. вступила в силу новая редакция п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которой договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При этом разработчики указанной новеллы не внесли изменения в п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это означает, что договор аренды нежилых помещений считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. То есть правовое регулирование договоров аренды нежилых помещений и зданий, сооружений неодинаково. Анализируя эти нормы, Щенникова И.И. пришла к обоснованному выводу о том, что сохранение редакции ст. 651 ГК РФ является недочетом, требующим устранения. На практике противоречие между ст. 433 и ст. 651 ГК РФ порождает множество проблем как при заключении договоров аренды, так и при его исполнении (в части споров сторон о моменте заключения договора)^[4].

Судебной практикой положительно решается вопрос о возможности передачи в аренду части вещи. С учетом того, что суть отношений по передаче части вещи в аренду временное пользование чужой вещью на возмездной основе, наиболее близкой юридической конструкцией, подходящей для регулирования, является аренда. Однако статья 607 ГК РФ в качестве объектов аренды называет только непотребляемые вещи, а не части вещей, поэтому при буквальном толковании формируется мнение о том, что часть вещи не может быть таким объектом.

Исходя из экономической сути аренды как отношений по предоставлению возможности пользоваться чужой вещью вопрос о сдаче в аренду любых частей вещи должен решаться положительно при условии, что такая часть в принципе может иметь самостоятельное полезное значение. Так, можно разместить на крыше здания рекламные конструкции, при этом пользование другими частями здания не нужно.

В аренду может быть сдана любая часть вещи, которая может иметь какое-либо самостоятельное полезное значение (часть земельного участка, часть здания, часть помещения), а также конструктивные элементы зданий и сооружений и тому подобные объекты.

На регистрацию договора может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части вещи, которая передается арендатору. Особая позиция высказана в судебной практике в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности: предоставление в пользование его части без предварительного проведения кадастрового учета этой части, не допускается, однако арендатор может передавать ее в субаренду и без проведения кадастрового учета^[5].

Нормы о прокате (ст. ст. 626 631 ГК) рассчитаны прежде всего на потребительские отношения, хотя не исключается и применение соответствующих правил, когда имущество предоставляется не потребителю. Вместе с тем возможность применения Закона о защите прав потребителей к договору проката является спорной. Суды в ряде случаев применяют к прокату правила Закона о защите прав потребителей, несмотря на то, что последний распространяется только на передачу товаров, выполнение работ и оказание услуг. Представляется, что все потребительские отношения должны регулироваться на одинаковых началах.

В настоящее время лизинг является разновидностью аренды, хотя зачастую он выступает юридической формой экономических отношений кредита. Особенно это характерно для финансовой аренды с правом выкупа. В связи с этим подход законодателя к лизингу как к разновидности аренды критикуется в литературе, например, обосновывается кредитно-посредническая теория лизинга как альтернатива арендной теории.

3. Виды договоров аренды

Договору аренды присуще наличие большого количества разновидностей. Наиболее распространенными являются:

договор аренды транспортных средств;

договор аренды зданий и сооружений;

договор аренды предприятия;

договор проката;

договор финансовой аренды (лизинг).

Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В практике часто возникает следующий вопрос. Возможно ли, заключить предварительный договор аренды до официального оформления арендодателем права собственности на соответствующее здание. Исходя из смысла основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ, такой договор нельзя считать договором аренды, заключенным в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Как правило, арендная плата, полученная арендодателем по такому договору, квалифицируется судами, как неосновательное обогащение.

Если говорить о форме исследуемого договора, то ст. 651 ГК РФ закрепляет, что договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, любой другой способ заключения договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В следующей части статьи постараемся разобрать вопрос, часто встающий перед практикующими юристами, а именно – можно ли сдавать в аренду часть здания. Думается правильным заключить, что такая возможность у арендодателя есть, но с одной оговоркой – договор аренды должен ясно устанавливать, где располагается данная часть здания, что подлежит передачи в аренду. Иными словами, она должна быть четко определена и описана в тексте данного договора.

Правильность такого подхода подтверждает и арбитражная практика, которая придерживается расширительного толкования ст. 650 ГК РФ. Суды в своих решениях признают возможность передачи части здания в аренду.

Как указывается в данных судебных актах, договор аренды признается заключенным лишь в том случае, если стороны полностью согласовали его предмет, то есть исчерпывающе обозначали идентифицирующие характеристики имущества, которое передается арендодателем арендатору. То есть передаваемая в аренду часть здания должна быть индивидуализирована, что может быть обеспечено, к примеру, путем указания в договоре на конкретные помещения.

Другой важной проблемой в науке и практике является вопрос о возможности передачи в аренду объектов незавершенного строительства. Единый подход правоприменителей к обозначенной теме так и не сложился.

Можно, разумеется, утверждать, что на сегодняшний день в судебной практике преобладает точка зрения, согласно которой данная аренда допустима. Суды часто отказывают в признании таких договоров аренды недействительными на том основании, что гражданское законодательство не содержит прямых запретов на сдачу в аренду такого имущества.

Одно из самых полных обоснований позиции, заключающейся в признании допустимости договоров аренды объектов незавершенного строительства⁶, представил ФАС Поволжского округа, который посчитал отказ государственного органа в регистрации соответствующего договора аренды незаконным. В рамках таких объектов свою деятельность организовывает саморегулируемые организации (СРО).

В данном деле основанием к отказу в осуществлении регистрации договора аренды выступило то обстоятельство, что частью передаваемой во временное пользование недвижимости являлись торговые площади в помещении, которое не ввели в эксплуатацию. Регистрирующий орган посчитал, что до тех пор, пока данный объект не будет окончательно построен и не произойдет факт ввода его в эксплуатацию, это имущество не может использоваться в соответствии со своим назначением и соответственно являться объектом аренды. Признавая отказ в регистрации неправомерным, суд указал, что объект незавершенного строительства может выступать передаваемым имуществом по договору аренды в силу смысла ст. 130 ГК РФ, которая относит объекты незавершенного строительства к объектам гражданских прав, а точнее к недвижимым вещам. Суд также указал, что поскольку ст. 25 Закона № 122-ФЗ предусматривает возможность государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, то и регистрация договора аренды соответствующего объекта допустима.

Отмеченный суд помимо обозначенных выше ссылок привел в качестве обоснования своей позиции п. 2 ст. 607 ГК РФ, где прописано положение, что закон определяет те виды имущества, передача которых в аренду не законна и ст. 650 ГК РФ, что не содержит запретов на аренду недостроенных зданий и сооружений. Вместе с тем, необходимо отметить, что некоторые суды имеют прямо противоположный взгляд на данный вопрос и отрицают возможность аренды объектов, находящихся в процессе строительства. Аргументация обозначенной позиции сводится к тому, что объекты незавершенного строительства изменяют свои характеристики и качества, следовательно, не могут признаваться надлежащими объектами аренды.

Согласно ст.626 ГК РФ, под договором проката следует понимать соглашение, по которому одна сторона осуществляет сдачу своего имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, т.е. берет на себя обязательство предоставить другой стороне движимое имущество за определенную сумму во временное владение и пользование. При этом предоставленное по данному договору имущество должно использоваться лишь для потребительской цели, если иное не будет предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор проката является двусторонним. С одной стороны выступает арендодатель – это, как правило, коммерческая организация, которая осуществляет предпринимательскую деятельность по сдаче какого-либо имущества в аренду; вместе с тем арендодателем может являться и индивидуальный предприниматель. С другой же стороны выступает арендатор. В качестве арендатора в рассматриваемом договоре могут участвовать физические и юридические лица. Стоит отметить, что в случаях, когда арендатором выступает гражданин, на отношения, возникшие вследствие заключения договора проката, будет распространяться Закон «О защите прав потребителей».

Договор проката заключается в письменной форме, что обусловлено субъектным составом соглашения. Кроме того, согласно п.3 ст.626 ГК РФ, договор проката считается публичным, так как арендодатель не вправе оказывать предпочтение одному лицу, желающему взять имущество в прокат, перед другим лицом при наличии одинаковых правил для всех арендаторов. Помимо того что данный договор является публичным, он также квалифицируется как консенсуальный (вступающий в силу в момент согласования существенных условий, т.е. подписания договора), так как арендодатель обязуется предоставить другой стороне определенное по договору движимое имущество, а также возмездным, поскольку, в свою очередь арендатор должен платить за временное владение и пользование арендованным имуществом.

Договор проката содержит лишь одно существенное условие, а именно предмет договора. Предметом данного договора выступает только движимое имущество. Это, как правило, электроника, мебель, музыкальные инструменты и другое имущество в зависимости от потребностей арендатора. При этом предмет договора передается исключительно во владение и пользование арендатора. Таким образом, можно прийти к выводу о том, что арендодатель не имеет право сохранить за собой право владения арендованной вещью. (Следует подчеркнуть, что автомобиль также является движимым имуществом, но для указанных вещей предусмотрено правовое регулирование в рамках договора аренды транспортных средств.)

Срок в данном договоре существенным условием не является. Но при этом нормами гражданского законодательства закреплен максимальный срок действия договора проката, а именно один год (п.1 ст.627 ГК РФ). Также необходимо отметить положение о том, что к договору проката не применяются правила о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора (в отличие от договора аренды в целом). Вместе с тем арендатор не лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать он должен на общих основаниях. Также стоит отметить и то, что арендатор имеет право отказаться от договора проката в любое время, при этом он должен письменно предупредить о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Ценой по договору проката является определенная соглашением сторон арендная плата. Данная плата не является существенным условием договора. При этом, в отличие от общих правил о договоре аренды, форма выплаты арендной платы в договоре проката должна быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся периодически или единовременно, в то время как по договору аренды можно установить арендную плату в любой из форм, предусмотренных п.2 ст.614 ГК РФ. Если в договоре проката цена не определена, то применяются общие правила определения цены, содержащиеся в п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Таким образом, договор проката в системе гражданско-правовых договоров является одной из разновидностей договора аренды с участием потребителя, выступая двусторонним, возмездным, консенсуальным соглашением арендодателя (субъекта предпринимательской деятельности) и арендатора (чаще всего физического лица). При этом на договор проката в равной степени распространяются общие положения о договоре аренды и Закона «О защите прав потребителей» (как и на договоры розничной купли-продажи и бытового подряда) с присущими ему механизмами защиты прав названных субъектов.

Финансовый лизинг, как инструмент финансовой аренды, который сегодня подвергается реформированию и преобразованию, по мнению ряда лизинговых компаний, является важнейшим средством государственной политики в финансовой области. В настоящий момент появилась необходимость определить в законодательстве четкую грань между договором финансового лизинга и других договоров с элементами финансирования – аренды, кредитования. Понятие «лизинг» находится в ст. 2 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", где под ним понимается совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.

Обратим внимание, что юридическая сущность договора лизинга вызывает много дискуссий. Основные споры сосредоточены вокруг вопроса о том, является ли данный договор двусторонней сделкой или трехсторонней, т.е. многосторонней сделкой. Многие авторы считают договор лизинга двусторонним, поскольку рассматривают его только как соглашение между лизингодателем и лизингополучателем^[6]. Однако, «участники договора лизинга не имеют ни одного права или обязанности, которые принадлежали бы одновременно каждому из них, что характеризует многосторонние сделки»^[7]. Отношения сторон по договору лизинга опираются на договор купли-продажи арендуемого имущества, который сконструирован как договор между лизингодателем (покупателем) и продавцом в пользу лизингополучателя (третьего лица). Другие рассматривают договор лизинга как трехсторонний договор, однако на мой взгляд нет оснований рассматривать его как многосторонний договор.

Так, И. И. Шарапова указывает, что лизинг – это «трехсторонний договор особого рода, в котором участвует продавец, лизингодатель и лизингополучатель, имеющие свои права и обязанности». Автор мотивирует это тем, что лизинг является самостоятельным правовым институтом, а не разновидностью уже существующего института аренды; и должен рассматриваться как единая трехсторонняя сделка.

Спорным является также выяснение вопроса является ли договор лизинга самостоятельным либо подвидом договора аренды. Большинство авторов все же придерживаются мнения, основанного на законе, что лизинг является одним из видов договора аренды, поскольку в Гражданском кодексе, и в Законе о лизинге термины «лизинг» и «финансовая аренда» рассматриваются как тождественные.

Основные начала, позволяющие выделить лизинг в самостоятельный договор: а) арендодатель в момент заключения договора лизинга не является ни владельцем, ни собственником имущества, которое подлежит передаче в аренду: б) арендодатель обязан приобрести в собственность имущество у продавца с целью последующей передачи этого имущества в аренду, о чем продавец должен быть уведомлен; в) продавец имущества, не является стороной по договору, однако несет ответственность перед арендатором как перед покупателем; г) продавца имущества выбирает арендатор, однако по условиям договора выбор продавца и приобретаемого имущества может лежать и на арендодателе, тогда он отвечает перед арендатором в полном объеме за этот выбор.

В судебной практике возникают также споры о том, заключен ли между сторонами договор лизинга либо какой-то иной договор, в частности купли-продажи. Как указал Верховный Суд РФ, договор лизинга, в котором содержится условие о переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю является смешанным договором, содержащим элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи.

На наш взгляд, что договор лизинга (финансовой аренды) является одним из видов договора аренды. Это договор финансовой аренды, «гибрид» аренды и кредита с привлечением третьего лица – лизинговой компании, которая выкупает у продавца имущество и передает его лизингополучателю.

Таким образом, в современной экономике лизинг играет существенную роль в росте объемов производства товаров и услуг, увеличении инвестиций, что позволяет обеспечить масштабные процессы модернизации экономики в России. Мировая практика свидетельствует, что именно лизинг выступает как важный источник финансирования обновления и расширения основных фондов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В процессе исследования выявлено, что договор аренды выступает в качестве самостоятельного вида гражданско-правового договора, условия которого определяют обязанность арендодателя с одной стороны по предоставлению арендатору с другой стороны во временное владение и (или) пользование имущества на определенный срок за установленную плату, с правом собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, получаемые им в результате арендуемого имущества. К признакам договора аренды можно отнести консенсуальность, двусторонне обязывающий признак, возмездный признак, извлечение прибыли арендодателем.

При этом для договора аренды характерны такие черты самостоятельных видов гражданско-правовых договоров, как принадлежность к определенной категории гражданско-правовых договоров по передаче имущества, диспозитивный характер норм, внутренняя классификация. Согласно нормам главы 34 Гражданского кодекса РФ можно выделить пять основных самостоятельных видов договора аренды: договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия, договор финансовой аренды (лизинг).

В качестве субъектов договора аренды, именуемых также сторонами, выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). В качестве объектов аренды в соответствии с положениями ст. 607 Гражданского кодекса РФ могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения и другие имущественные комплексы, оборудование и транспортные средства, а также прочие так называемые «потребляемые» вещи, не теряющие натуральных свойств в процессе их использования.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты

• 1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г.: по сост. на 21 июля 2014 г. // Собрание законодательства РФ. - 2014. – №31. - Ст. 4398.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. – №32. – Ст. 3301.
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. – №5. – Ст. 410.
  4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2001. - №44. - Ст. 4147.
  5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1997. - №30. - Ст. 3594.
  6. О финансовой аренде (лизинге): федеральный закон от 29.10.1998 №164-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1998. - №44. - Ст. 5394.
  7. О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 30.12.2006 №271-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2007. - №1 (1 ч.). - Ст. 34.
  8. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 23.06.2014 №171-ФЗ // Российская газета. – №142. - 27.06.2014.
  9. О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»: федеральный закон от 13.07.2015 №250-ФЗ // Российская газета. - №156.- 17.07.2015.
  10. Гражданский кодекс РСФСР по сост. на 26.11.2001 г. // Ведомости ВС РСФСР. – 1964. - №24. - Ст. 407 (утратил силу)

Научная и учебная литература

• 1. Абесалашвили, М.З. Специальные основания изменения и расторжения договора аренды // Проблемы экономики и юридической практики. – 2010. – №1. – С. 117-120.
  2. Азукаева Б. А. Содержание обязательств по договору аренды // Вестник национального института бизнеса. М.: НИБ, 2014. №1. С. 63-69.
  3. Арендодатель решил досрочно выйти из договора. Как это сделать без санкций. – [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.vegaslex.ru/analytics/publications /the_landlord_decided_ to_prematurely_withdraw _from_the_treaty_how_to_do_it_without_sanctions/
  4. Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство: диссертация кандидата юридических наук: 12.00.03 / Место защиты: Российский государственный университет правосудия], 2016. 231 с. // Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.rgup.ru/?mod=pages&id=4940
  5. Белов В.А. Правовая природа арендных отношений: исторический ас- пект // Адвокат. – 2015. – № 9. – С.68-71.
  6. Васильева В. В. Договор аренды: юридические аспекты. – М.: Гросс-медиа, 2014. – С. 46.
  7. Гуев А. Н. Гражданское право. - М.: Экзамен, 2018. – С 342.
  8. Жевняк О. В. Договор аренды части вещи // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2017. – № 4. – С. 20-36.
  9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 г. №153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» // Документ опубликован не был СПС «Консультант-Плюс».
  10. Кокоева, Л.Т. О проблемах расторжения договора аренды в интересах арендодателя // Вестник Северо-Осетинского государственного университета имени К.Л. Хетагурова. – 2012. – № 1. – С. 192-195.
  11. Корнийчук А. Г. Договоры аренды, найма и лизинга. – М.: Дашков и К, 2013. – С. 34.
  12. Медведев С. Н. Особенности осуществления прав арендатора // Право: теория и практика. 2012. №15. С. 14-19.
  13. Оглоблина О. М., Тихомиров М. Ю. Аренда и купля-продажа: комментарии и образцы документов. – М.: АСТ-пресс, 2012. – С. 13.
  14. Опыты цивилистического исследования: Сборник статей / Д.В. Гудков, И.И. Зикун, А.А. Зябликов и др.; рук. авт. кол. и отв. ред. А.М. Ширвиндт, Н.Б. Щербаков. М.: Статут, 2016. 448 с.
  15. Шебзухова А.З. Некоторые вопросы, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества // Научное сообщество студентов XXI столетия. Общественные науки: сб. ст. по мат. LXVI междунар. студ. науч.-практ. конф. № 6 (65). – [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://sibac.info/archive/social/6(65).pdf
  16. Щенникова И.И. Заключение договора аренды // Законодательство. 2017. № 5. С.19-20.
  17. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.№66 // [Электронный ресурс] / Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»
  18. Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 г. №153 // [Электронный ресурс] / Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»
  19. Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02. 2014 г. № 165 // [Электронный ресурс] / Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ / СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 410. ↑

2. Опыты цивилистического исследования: Сборник статей / Д.В. Гудков, И.И. Зикун, А.А. Зябликов и др.; рук. авт. кол. и отв. ред. А.М. Ширвиндт, Н.Б. Щербаков. М.: Статут, 2016. 448 с. ↑

3. Белов В.А. Правовая природа арендных отношений: исторический ас- пект // Адвокат. – 2015. – № 9. – С.68-71. ↑

4. Щенникова И.И. Заключение договора аренды // Законодательство. 2017. № 5. С.19-20. ↑

5. Жевняк О. В. Договор аренды части вещи // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2017. – № 4. – С. 20-36. ↑

6. Угольникова Е.В. Договор финансовой аренды (лизинга) и его правовая сущность: автореф. дис. ... канд. юрид. Наук. – М., 2009. – С. 11, 14-15. ↑

7. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2. 4-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: Юнити, 2017. – С. 232. ↑