Автор Анна Евкова
Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Содержание:

Введение

Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки:

  • Наименование объекта оценки: Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018).
  • Адрес местоположения объекта: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1;
  • Основание для проведения оценки: Договор №Н-1804188 от 18 апреля 2018 г.;
  • Цель и задачи проведения работ: Цель оценки – определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта недвижимого имущества. Задачи: описание и анализ объектов оценки; анализ конкурентного окружения и факторов, влияющих на стоимость; проведение расчетов; заключение о стоимости; составление отчета.
  • Предполагаемое использование результатов оценки: для целей залога в АО «ХХХХХ».
  • Заказчик оценки: Закрытое акционерное общество «ХХХХХХХ».
  • Собственник объекта оценки: Частная компания с ограниченной ответственностью «ХХХХХХ ХХХ».
  • Дата определения стоимости: 18 апреля 2018 г.
  • Дата составления отчета: 10 июля 2018 г.
  • Срок проведения оценки: с 18 апреля 2018 г. по 10 июля 2018 г.
  • Курс доллара США, установленный ЦБ РФ на дату проведения оценки: 1 долл. США = 61,1404 руб[1].

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:

Наименование объекта

Значение, руб. с учетом НДС (18%)

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018)

329 101 845

340 283 580

317 920 110

0,265

0,429

0,306

Рыночная стоимость, руб. округленно, с учетом НДС (18%)

330 477 198

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки:

Наименование объекта

Рыночная стоимость с учетом НДС

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018)

330 477 198

В том числе:

Рыночная стоимость прав долгосрочной аренды на земельный участок общей площадью 518 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Певческий переулок, вл. 2/10А, стр. 1, к.н. 77:01:0001021:6

135 896 101

Рыночная стоимость улучшений – здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

194 581 097

Итоговая величина ликвидационной стоимости объектов оценки:

Наименование объекта

Ликвидационная стоимость с учетом НДС, руб.

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018)

276 130 223

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости: Отчет не может быть использован для иных целей, не указанных в задании на оценку.

Генеральный директор

ООО «Центр ХХХХХ ХХХХ»

ХХХХХ А.В.

……................................

Оценщик:

Член СРО «Региональная ассоциация оценщиков».

Номер по реестру ХХХХ от 28.10.2014 г.

ХХХХХХХХ Х.Х.

……................................

«10» июля 2018 г.

Задание на оценку

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018).

Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Описание объекта оценки приведено в разделе 6 Отчета об оценке. Копии документов доступных для оценщика представлены в Приложении к Отчету

Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки

Права на здания – право собственности, обременения не учитываются;

Права на земельный участок – право долгосрочной аренды (Земельный участок общей площадью 518 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Певческий переулок, вл. 2/10А, стр. 1, к.н. 77:01:0001021:6 - Договор аренды земельного участка №М-01-012791 от 20.10.1998 г.)

Собственник объекта

Частная компания с ограниченной ответственностью «ХХХХХХ ХХХ»

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки для целей залога в АО «ХХХХХ»

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Результаты оценки будут использованы для целей залога в АО «ХХХХХ». Отчет об оценке не может быть использован для иных целей

Вид стоимости

Рыночная и ликвидационная стоимость

Дата оценки

18 апреля 2018 г.

Дата осмотра

18 апреля 2018 г.

Дата составления отчета

10 июля 2018 г.

Дата (период) проведения оценки

С 18 апреля 2018 г. по 10 июля 2018 г.

Допущения и ограничения, на которых основывается оценка

Юридическая экспертиза прав на объект оценки, а также предоставленной исходной информации не производилась.

Порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации

Материалы были предоставлены в виде бумажных копий

Необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки)

Не требуется

Срок экспозиции объектов оценки для определения ликвидационной стоимости

6 месяцев

Условия продажи и предполагаемая форма организации проведения торгов

Информация отсутствует

Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения

о Заказчике

Организационно-правовая форма – Закрытое акционерное общество;

Полное наименование – Закрытое акционерное общество «ХХХХХХХ»;

ОГРН: 103ХХХХХХХХ;

Местонахождение: 143082, ХХХХХХХХ

Сведения

об Оценщике

Фамилия, имя, отчество:;

Паспорт:;

Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков: член СРО – «Региональная ассоциация оценщиков». Номер по реестру ХХХХ от 28.10.2014 г., Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков №ХХХХ от 29.10.2014 г

Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности: Диплом о профессиональной переподготовке ПП-II №ХХХХ от 24.12.2012 г., ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет».

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика: страховой полис: №433-ХХХХХ от 25 декабря 2017 г. СПАО «Ингосстрах». Срок действия договора страхования – с 01 января 2018 г. по 31 декабря 2018 г. Страховая сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей.

Номер и дата выдачи документа, подтверждающего сдачу квалификационного экзамена в области оценочной деятельности: Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» №003ХХХ-1 от 28 февраля 2018 г.

Стаж работы в оценочной деятельности 6 лет (с 2012 г.).

Организационно-правовая форма юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор – общество с ограниченной ответственностью

Полное наименование юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: ООО «Центр ХХХХХ ХХХХ»

ОГРН юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: 1027739642006

Дата присвоения ОГРН: 28 ноября 2002 г.

ИНН: 7702019460

Место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: 107023, г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 9, стр. 3

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке сторонние организации и специалисты не привлекались

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при
проведении оценки

  1. Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета не могут являться самостоятельными документами.
  2. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на объект оценки не проводилась.
  3. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки, указанную в данном отчете, и лишь для целей и функций, указанных в данном отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, как следствие, на рыночную стоимость объекта.
  4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в данном отчете.
  5. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в данном отчете.
  6. Оценщик и Заказчик гарантирует конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
  7. При проведении анализа и расчетов Оценщик использовал исходную информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной информации.
  8. Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из источников, которые, по мнению Оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляет гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.
  9. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.
  10. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
  11. От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или других уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов.
  12. Отчет об оценке не может быть использован для иных целей.
  13. В соответствии со Свидетельствами о государственной регистрации права, присутствует обременение в виде аренды. Однако Оценщик не учитывает данное обременение (ограничение) права. Оценщик проанализировал существующие условия аренды (ставки аренды, сроки и возможность индексации ставки аренды) и пришел к выводу, что существующие ставки аренды, согласно Договорам аренды, соответствуют рыночным показателям. Таким образом, объект оценки может генерировать финансовые потоки, соответствующие рыночным условиям и типичным объектам в секторе офисной недвижимости. Следовательно, существующее обременение (ограничение) права в виде аренды не является фактором, снижающим рыночную стоимость объекта. Для соблюдения принципа достоверности оценки (ФСО) Оценщик при расчетах использовал рыночные данные ставки аренды, операционных расходов, а также принимал типичные условия недозагрузки для объектов офисного назначения, соответствующих классу объекта оценки.
  14. Сведений, а также документации, определяющей строительный объем оцениваемых зданий представлено не было. В связи с данным фактом Оценщик определил строительный объем объекта самостоятельно. Строительный объем определялся как произведение площади помещений поэтажно на высоту потолков с учетом толщины стен (коэффициент толщины стен принят равным 1,15, согласно аналитических исследований).
  15. Рыночная стоимость объектов оценки определялась с учетом права долгосрочной аренды на земельные участки, на которых они расположены.
  16. В свидетельстве о государственной регистрации права серия 77 АЖ №495452 от 27 декабря 2007 г. общая площадь здания, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1, составляет 1 739,7 кв.м. Расчет в рамках настоящего отчета производился при расчете доходным подходом по фактической арендуемой площади в соответствии с заданием на оценку.
  17. Согласно сведений Заказчика, присутствует обременение в виде ипотеки на рассматриваемые объекты. Однако, в силу целей и предполагаемого использования результатов оценки данное обременение не учитывалось Оценщиком.
  18. В соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права, присутствует обременение в виде аренды. Однако Оценщик не учитывает данное обременение (ограничение) права. Оценщик проанализировал существующие условия аренды (ставки аренды, сроки и возможность индексации ставки аренды) и пришел к выводу, что существующие ставки аренды, согласно Договору аренды, соответствуют рыночным показателям (584 долл. США/кв.м./год). Таким образом, объект оценки может генерировать финансовые потоки, соответствующие рыночным условиям и типичным объектам в секторе офисной недвижимости. Следовательно, существующее обременение (ограничение) права в виде аренды не является фактором, снижающим рыночную стоимость объекта. Для соблюдения принципа достоверности оценки (ФСО) Оценщик при расчетах использовал рыночные данные ставки аренды, операционных расходов, а также принимал типичные условия недозагрузки для объектов офисного назначения, соответствующих классу объекта оценки.
  19. В Отчете не учитываются всё множество ценообразующих факторов, так как они могут быть направлены как в сторону незначительного уменьшения, так и в сторону незначительного увеличения стоимости, и не существенно влияют на итоговый результат.

Более частные предположения, допущения и ограничивающие обстоятельства приведены в тексте Отчета.

Применяемые стандарты оценочной деятельности

При проведении данной оценки использовались нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией (СРО оценщиков), членом которой является Оценщик, подготовивший отчет:

  • Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями).
  • Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №297);
  • Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2) (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №298);
  • Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №299);
  • Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»
    (утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611);
  • Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» (утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 1 июня 2015 г. № 327);
  • Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)» (утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 1 июня 2015 г. № 327);
  • Международные стандарты оценки МСО 2013 Международного совета по стандартам оценки (МССО);
  • Стандарт 001 Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» Общие положения (утв. Решением Совета Ассоциации, Протокол от 06.10.2015 г.);
  • Стандарт 002 Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (утв. Решением Совета Ассоциации, Протокол от 06.10.2015 г.);
  • Стандарт 003 Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» Цель оценки и виды стоимости (утв. Решением Совета Ассоциации, Протокол от 06.10.2015 г.);
  • Стандарт 004 Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» Требования к отчету об оценке (утв. Решением Совета Ассоциации, Протокол от 06.10.2015 г.);
  • Стандарт 006 Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» Оценка недвижимости (утв. Решением Совета Ассоциации, Протокол от 06.10.2015 г.).

Применение Федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, уставленных СРО оценщика, обусловлено обязательностью применения данных стандартов при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации.

Применение международных и европейских стандартов связано с тем, что данные стандарты определяют основополагающие принципы оценки, применяемые при проведении работ по оценке, что необходимо для дальнейшего достижения согласованности в оценочной практике на мировом уровне. Использование указанных стандартов оценки допускалось в случаях необходимости применения и их соответствия (идентичности, адекватности) требованиям отечественных законодательных и нормативных правовых актов.

Оценка выполнялась с частичным применением и других действующих нормативных документов.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

    1. Перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Проведение анализа и расчетов, прежде всего, основывалось на информации об объекте оценки, полученной от Заказчика и в ходе независимых исследований, проведенных Оценщиком. Предполагается, что информация, представленная Заказчиком или сторонними специалистами, является надежной и достоверной. Недостаток информации восполнялся сведениями из других источников, имеющейся базы данных Оценщика и собственным опытом Оценщика.

С целью оценки степени пригодности объектов для коммерческого использования была осмотрена прилегающая зона (окружение).

В период проведения осмотра, Оценщиком была проведена инспекция объектов – осмотр, определение конфигурации, объемно-планировочных решений, состояние отделки и фотографирование.

Оценщик счел целесообразным провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Проведенный анализ и сделанные выводы представлены ниже.

  1. Анализ достаточности информации.

Достаточный - удовлетворяющий какой-либо потребности, имеющийся в нужном количестве, довольно большой; включающий в себя все необходимые условия, вполне обусловливающий.

Анализ достаточности в рамках настоящей оценки проводился путем исследования предоставленной Заказчиком информации (в виде копий документов, справочных данных специалистов компании), необходимой для оценки.

Перечень использованных при проведении оценки данных:

  • данные, предоставленные Заказчиком (см. в Приложении 4 к Отчету)

№ п/п

Вид документации/Наименование документа

Юридическая документация

1

Свидетельство о государственной регистрации права серия 77 АЖ №495452 от 27 декабря 2007 г. (копия)

2

Договор аренды земельного участка №М-01-012791 от 20.10.1998 г.

Техническая документация

1

Кадастровый паспорт земельного участка

2

Выписка из технического паспорта на здание (строение) № дела 127/7 по состоянию на 24.01.2008 г.

3

Кадастровый паспорт на оцениваемое здание

4

Поэтажные планы зданий

5

Экспликации к поэтажным планам

Экономическая документация

Не прдоставлялась
  • нормативные документы (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);
  • справочная литература (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);
  • методическая литература (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);
  • Internet – ресурсы (ссылки на сайты см. по тексту Отчета).

Анализ данных показал, что для расчета рыночной стоимости оцениваемого имущества с учетом изложенных в Отчете допущений имеется все необходимая информация.

  1. Анализ достоверности информации.

Достоверный - подлинный, несомненный, не вызывающий сомнений.

Проведенный анализ показал, что перечень имущества для оценки соотносится с имуществом, указанным в предоставленных документах.

Допущение. В рамках настоящего Отчета Исполнитель не проводил экспертизы полученных документов и исходил из допущения, что копии, предоставленные Заказчиком, являются подлинными, а информация, полученная в свободном виде - достоверна.

    1. Общее описание объекта оценки

В рамках настоящего Отчета объектом оценки является:

  1. Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018).

Ниже представлено описание земельного участка, на котором расположено оцениваемое здание.

Таблица 6.1

Описание земельного участка, на котором расположено Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м. (г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1)

Адрес расположения объекта

г. Москва, Певческий переулок, вл. 2/10А, стр. 1

Кадастровый номер

77:01:0001021:6

Общая площадь, кв. м

518

Кадастровая стоимость, руб.

53 161 780,56 

Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м.

102 628,92

Конфигурация земельного участка, согласно данных Россреестра

Наличие коммуникаций

Предполагается, что коммуникации проходят по границе участка, и присутствует возможность их разведения с учетом особенностей будущего строительства. Данный факт связан с тем, что объект расположен в черте города, вплотную примыкает к застройке и на нем присутствует здание

Категория земельного участка

Земли населенных пунктов

Вид разрешенного использования

Эксплуатация административного здания

Текущее использование

Под размещение нежилого здания административного назначения

Источник информации: данные представленные Заказчиком, данные из открытых источников

Сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектами оценки

На дату оценки Заказчиком была предоставлена право подтверждающая документация на оцениваемое здание - Свидетельство о государственной регистрации права. Таким образом, в рамках настоящего Отчета Оценщик осуществлял юридическое описание объекта оценки на основании выше указанных документов.

Описание юридического статуса здания представлено ниже в таблицах.

Таблица 6.2

Юридическое описание нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г.  Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Наименование объекта оценки

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г.  Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Общая площадь, кв. м

1 739,7

Вид права

Право собственности

Форма собственности

Частная

Собственник объекта оценки

Частная компания с ограниченной ответственностью «ХХХХХХ ХХХ»;

Зарегистрировано 11.10.2007 г., Свидетельство №НЕ 210027

Право подтверждающий документ

Свидетельство о государственной регистрации права серия 77 АЖ №495452 от 27 декабря 2007 г.

Наличие обременений (ограничений) права на объект оценки

Аренда

Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки

Право собственности.

Обременения не учитываются.

Назначение

Офисное (административное)

Текущее использование

Согласно функционального назначения

Источник информации: данные представленные Заказчиком

Юридическое описание земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, представлено ниже.

Таблица 6.3

Юридическое описание земельного участка, на котором расположено здание общей площадью 1 739,7 кв.м.

Наименование объекта

Земельный участок общей площадью 518 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Певческий переулок, вл. 2/10А, стр. 1

Кадастровый номер

77:01:0001021:6

Общая площадь, кв. м

518

Вид права

Право долгосрочной аренды на 49 лет

Правоустанавливающий документ

Договор аренды земельного участка №М-01-012791 от 20.10.1998 г.

Наличие обременений (ограничений) права на объект оценки

Не выявлено

Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки

Право долгосрочной аренды.

Обременения не учитываются.

Категория земельного участка

Земли населенных пунктов

Вид разрешенного использования

Эксплуатация административного здания

Текущее использование

Под размещение нежилого здания административного назначения

Источник информации: данные представленные Заказчиком

Имущественные права на здания

Объект оценки принадлежит на праве собственности Частной компании с ограниченной ответственностью «ХХХХХХ ХХХ».

Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности» «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Имущественные права на земельный участок

Земельный участок принадлежит на праве долгосрочной аренды.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Арендная плата - это плата за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Арендная плата, в том числе, может быть определена в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Обременения оцениваемых прав:

В рамках настоящего Отчета под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и обременения в силу договора.

Всоответствии со Свидетельством о государственной регистрации права, присутствует обременение в виде аренды. Однако Оценщик не учитывает данное обременение (ограничение) права. Оценщик проанализировал существующие условия аренды (ставки аренды, сроки и возможность индексации ставки аренды) и пришел к выводу, что существующие ставки аренды, согласно Договору аренды, соответствуют рыночным показателям (584 долл. США/кв.м./год). Таким образом, объект оценки может генерировать финансовые потоки, соответствующие рыночным условиям и типичным объектам в секторе офисной недвижимости. Следовательно, существующее обременение (ограничение) права в виде аренды не является фактором, снижающим рыночную стоимость объекта. Для соблюдения принципа достоверности оценки (ФСО) Оценщик при расчетах использовал рыночные данные ставки аренды, операционных расходов, а также принимал типичные условия недозагрузки для объектов офисного назначения, соответствующих классу объекта оценки. Следовательно, существующее обременение (ограничение) права в виде аренды не является фактором, снижающим рыночную стоимость объектов оценки.

Оценка выполнена, исходя из следующих предположений:

  • Оцениваемый объект не отягощен дополнительными сервитутами, не учтенными при оценке.
  • Юридическая экспертиза вещных прав не производилась.

Вывод:

При составлении юридического описания юридическая экспертиза прав на оцениваемые объекты Оценщиком не производилась. Юридическое описание было составлено путем анализа данных Заказчика.

В результате проведения анализа, Оценщик заключил, что на дату оценки права на здание и земельный участок, на котором оно расположено, зарегистрированы в установленном порядке. Собственником оцениваемого здания является Частная компания с ограниченной ответственностью «ХХХХХХ ХХХ».

Таким образом, в рамках настоящего Отчета Оценщик исходил из следующего допущения:

  • права на оцениваемый объект зарегистрированы в установленном порядке.
    1. Экономическое описание объекта оценки

Экономическое описание объектов оценки заключается в раскрытии информации о балансовой принадлежности объектов и порядке учета в бухгалтерской документации компании - балансодержателя. Согласно п.8 ФСО № 3 балансовая стоимость объекта оценки указывается в отчете об оценке при наличии подобных сведений. Данное описание в рамках настоящего Отчета было составлено Оценщиком на основании информации, предоставленной Заказчиком.

Таблица 6.4

Балансовая стоимость объекта оценки

Наименование объекта оценки

Первоначальная балансовая стоимость, руб.

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Нет данных

Источник информации: данные представленные Заказчиком

    1. Строительно-техническое описание здания

Строительно-техническое описание объекта было составлено на основании следующих источников информации:

  • Данных, предоставленных Заказчиком.
  • Данных, полученных Оценщиком из открытых источников.

В рамках настоящего Отчета объектом оценки является:

  1. Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018).

Общее строительно-техническое описание объекта

Объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание. Функциональное назначение помещений – офисное (административное).

На дату осмотра объект оценки находятся в рабочем состоянии, не требующем проведения ремонтных работ. Подробное строительно-техническое описание оцениваемого здания представлено ниже в таблице.

Таблица 6.5

Строительно-техническое описание здания

Наименование объекта

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Местоположение

г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Площадь, кв.м.

1 739,7

Площадь застройки, кв.м

535

Назначение

Бизнес-центр класса В+

Кадастровый номер

77:01:0001021:1018

Год постройки

1860

Год капитального ремонта

Нет данных

Высота потолков, м

3,00

Этажность (надземная/подземная)

3 этажа+мансарда

Фундамент

Бутовый

Стены

Кирпичные

Перекрытия

железобетонные

Наружная отделка

Штукатурка, фасадная окраска

Кровля

Металлическая

Напольные покрытия

Мраморная плитка, ковровое покрытие

Окна

Пластиковые стеклопакеты

Двери

Металлическая с двойным стеклопакетом, деревянные

Отделка

Отделка стен - окраска, обои, отделка потолков - подвесные потолки типа «армстронг»

Класс конструктивной системы

КС-1

Строительный объем, куб.м.

6 002

Источник информации: Данные визуального осмотра

Здание находится в удовлетворительном состоянии на дату оценки.

Технические характеристики земельного участка, на котором расположено здание, в целом можно охарактеризовать как благоприятные для использования: рельеф участка ровный, без перепадов высот.

В соответствии с классификационной таблицей распределения зданий по группам капитальности, в зависимости от материала фундамента, стен и перекрытий[2], данное здание относится к I группе капитальности (срок эксплуатации 175 лет).

При проведении оценки в стоимости были учтены конструктивные особенности основных элементов, объемно-планировочные решения, а также уровень и состояние внутренней отделки помещений. Здания, оцениваемые в рамках настоящего Отчета, оборудованы всеми инженерными коммуникациями.

В период проведения осмотра, Оценщиком была проведена инспекция объекта – осмотр, определение конфигурации, объемно-планировочных решений, состояние отделки и фотографирование. Материалы фиксации внутренней отделки помещений и ее состояния представлены ниже.

Таблица 6.6

Материалы фото-фиксации нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

http://unienc.ru/w/ru/images/80/Podkolokolny_10_02.jpg

http://is.gorod-info.ru/191853_origin

Фасад здания

Фасад здания

C:\Users\stepanova\Desktop\В работе!!!\Подколокольный\фото\image001.jpg

C:\Users\stepanova\Desktop\В работе!!!\Подколокольный\фото\image002.jpg

Фасад здания

Фасад здания

C:\Users\stepanova\Desktop\В работе!!!\Подколокольный\фото\image003.jpg

C:\Users\stepanova\Desktop\В работе!!!\Подколокольный\фото\image004.jpg

Фасад здания

Фасад здания

C:\Users\stepanova\Desktop\В работе!!!\Подколокольный\фото\image005.jpg

C:\Users\stepanova\Desktop\В работе!!!\Подколокольный\фото\IMG-20180628-WA0006.jpeg

Фасад здания

Фасад здания

C:\Users\stepanova\Desktop\В работе!!!\Подколокольный\фото\IMG-20180628-WA0008.jpeg

C:\Users\stepanova\Desktop\В работе!!!\Подколокольный\фото\IMG-20180628-WA0012.jpeg

Фасад здания

Фасад здания

Источник: данные визуального осмотра

Сведения о техническом состоянии объекта:

Оценщиком был произведен осмотр объекта оценки. Общая характеристика состояния объектов недвижимости соответствует удовлетворительному состоянию.

Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта.

  • На стенах наблюдается отпадение штукатурки; выпадение отдельных кирпичей на плоскости стен, в карнизе и перемычках;
  • В перегородках наблюдаются глубокие трещины и выкрошивание раствора в местах сопряжения со смежными конструкциями;
  • В перекрытиях - волосные трещины в пролетах плит;
  • На кровле - повреждение отдельных черепиц; пробоины и ржавчина в подвесных желобах;
  • На полах - отсутствие отдельных плиток, местами вздутия и отставание их (скрип и шум при ходьбе);
  • Оконные проемы расшатаны в углах; часть приборов повреждена или отсутствует;
  • Отделка стен - Окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, в отдельных местах поврежден.

Вывод: Объекты оценки представляют собой нежилое 3-этажное здание. На дату определения стоимости объект используется в качестве бизнес-центра. В соответствии с объемно-планировочными характеристиками объект может быть использован в качестве офисного. Рассматриваемый объект находится в удовлетворительном состоянии, отделка внутренних помещений простая, проведение ремонтных работ не требуется.

Сведения об износе и устареваниях

Устаревание (obsolescence) утрата стоимости в силу сокращения полезности имущества, вызванного его обветшанием, изменениями технологии, изменениями в поведении и вкусах людей или изменениями состояния окружающей среды (МСО 2013).

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости устаревание определяют следующие факторы:

  • физический износ;
  • функциональное устаревание;
  • внешнее (экономическое) устаревание.

Потери стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания (далее «накопленного износа) AD определяется из соотношения:

(1),

где:

–

накопленный износ, %;

–

физический износ, %;

–

функциональное устаревание, %;

–

Экономическое (внешнее) устаревание, %.

Физический износ (deterioration) – это потеря стоимости улучшений в результате их эксплуатации и под воздействием природных сил.

Физический износ является результатом процесса эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, трещин, ржавчины или конструкционных дефектов здания.

Различают устранимый и неустранимый физический износ.

Устранимым считается такой износ, издержки на устранение которого целесообразны, то есть издержки меньше вклада в рыночную стоимость объекта из-за устранения износа.

Физический износ, издержки на устранение которого экономически нецелесообразны, считается неустранимым.

Функциональное устаревание (functional obsolescence) – потеря объектом стоимости вследствие изменения во вкусах, предпочтениях, технических инноваций или смены рыночных стандартов (МСО 2013).

Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае функциональное устаревание считается неустранимым.

Экономическое (внешнее) устаревание (external obsolescence) – потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому объекту (МСО 2013).

Этот вид устаревания присущ улучшениям в силу их фиксированного положения и в отличие от физического износа и функционального устаревания в самом объекте не проявляется. Он связан с неблагоприятным изменением внешнего экономического окружения объекта (старение окружения).

Расчет величины физического износа объекта оценки

Рассматриваются 5 методов определения физического износа в той или иной комбинации у разных авторов:

  • Метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат);
  • Метод хронологического возраста;
  • Метод эффективного возраста;
  • Экспертный метод;
  • Метод разбивки.

Метод компенсации затрат. Величина физического износа, в общем виде, приравнивается к затратам на его устранение.

Метод хронологического возраста. Базовая формула для расчета:

Ифиз = Определение износа×100% ,

где 

  • Вх – фактический (хронологический) возраст объекта оценки;
  • Всс – нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).

Метод эффективного возраста. Базовая формула для расчета имеет 3 варианта написания:

Ифиз = Определение износа×100% = Определение износа×100% = Определение износа×100%,

где 

  • Вэ – эффективный возраст объекта оценки, т.е. на какой возраст выглядит объект;
  • Вост – остающийся срок экономической жизни;
  • Всс – нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).

На рис.1 приведена графическая интерпретация этих понятия.

0

Рисунок 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

В соответствии с классификационной таблицей распределения зданий по группам капитальности[3], в зависимости от материала фундамента, стен и перекрытий, данное здание относится к I группе капитальности (срок эксплуатации 175 лет).

Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного физического износа пропорциональна эффективному возрасту здания, то есть имеет место соотношение:

где

D -

физический износ, ден. ед.;

CR -

затраты на воспроизводство/замещение, ден.ед.

Тогда величина износа выражается формулами:

или

При расчете физического износа методом срока жизни присутствует значительный элемент субъективизма в определении эффективного возраста (ТЭВ) и срока экономической жизни (ТЭЖ).

Экспертный метод. В основу метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в «Методике определения физического износа гражданских зданий» № 404. Величина износа определяется, согласно метода нормативного срока службы, каждого конструктивного элемента. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания. Формула для расчета имеет вид:

,

где

D -

физический износ здания, %;

Фki -

физический износ конструктивных элементов здания с учетом их фактического технического состояния, %;

li -

удельный вес отдельных конструктивных элементов в восстановительной стоимости здания;

n -

число конструкций, элементов или систем в здании.

Метод разбивки. Метод предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:

  • Исправимый физический износ (отложенный ремонт);
  • Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменятся в процессе эксплуатации здания);
  • Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

Величины неустранимого износа определяются от стоимости элементов с учетом устранимого износа. Общий физический износ определяется путем суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.

Источник: http://www.ocenchik.ru/docs/943.html

Обоснование выбора метода

С целью учета фактического состояния каждого из конструктивных элементов, Оценщик счел целесообразным применить экспертный метод.

Величина физического износа для данных объектов была рассчитана с помощью метода экспертизы состояния.

При данном методе физический износ здания определяется по формуле:

,

где

D -

физический износ здания, %;

Фki -

физический износ конструктивных элементов здания с учетом их фактического технического состояния, %;

li -

удельный вес отдельных конструктивных элементов в восстановительной стоимости здания;

n -

число конструкций, элементов или систем в здании.

Оценщиком был произведен осмотр объекта оценки. Общая характеристика состояния объектанедвижимости соответствует удовлетворительному состоянию.

Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта.

  • На стенах наблюдается отпадение штукатурки; выпадение отдельных кирпичей на плоскости стен, в карнизе и перемычках;
  • В перегородках наблюдаются глубокие трещины и выкрошивание раствора в местах сопряжения со смежными конструкциями;
  • В перекрытиях - волосные трещины в пролетах плит;
  • На кровле - повреждение отдельных черепиц; пробоины и ржавчина в подвесных желобах;
  • На полах - отсутствие отдельных плиток, местами вздутия и отставание их (скрип и шум при ходьбе);
  • Оконные проемы расшатаны в углах; часть приборов повреждена или отсутствует;
  • Отделка стен - Окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, в отдельных местах поврежден.

Удельный вес конструктивных элементов установлен на уровне удельных весов конструктивных элементов аналогичного объекта (Сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС)).

Физический износ каждого элемента был определен на основании «Шкалы экспертных оценок технического состояния зданий, сооружений» (Приказ Росстата от 03.07.2015 N 296 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов»).

Согласно методике, представленной выше, был рассчитан физический износ объекта, представленного к оценке. Расчет представлен в таблице ниже.

Таблица 6.7

Расчет физического износа здания общей площадью 1 739,7 кв.м.

№ п/п

Наименование конструктивных элементов

Удельный вес конструктивных элементов, %

Физический износ элемента

Удельный физический износ конструктивных элементов, %

1

Фундаменты

5,1

50%

2,55%

2.1

Стены

19,84

50%

9,92%

2.2

Перегородки

3

Перекрытия (покрытия)

9,5

50%

4,75%

4

Кровля

1,8

50%

0,90%

5

Полы

6,6

40%

2,64%

6

Проемы

-

6.1

Оконные

1,825

25%

0,46%

6.2

Дверные

1,825

25%

0,46%

7

Внутренняя отделка

5,28

25%

1,32%

Прочие и специальные конструкции

15,14

25%

3,79%

8

Сан. и электрические устройства

-

8.1

отопление

15,5

40%

6,20%

8.2

водопровод

2,2

40%

0,88%

8.6

электроснабжение

13,85

40%

5,54%

8.7

слаботочные системы

0,74

40%

0,30%

9

Специальные оборудование и специальные системы

0,8

40%

0,32%

-

Общий износ

100

 

40%

Источник: расчеты Оценщика

Расчет величины функционального устаревания

В процессе проектирования и строительства, каждое здание и сооружение наделяется комплексом свойств, учитывающих их функциональное назначение. Эти свойства должны обеспечиваться в течение всего их срока службы при постоянном воздействии различных эксплуатационных нагрузок, техногенных и природно-климатических факторов.

При утрате зданием каких-либо свойств с течением времени, речь может идти о функциональном устаревании.

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - функция, зависящая и определяемая через соотношение соответствия разных существующих показателей (параметров эксплуатационных качеств) в объекте оценки современным показателям, требованиям, нормам, правилам и т.п.

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - величина характеризующая степень несоответствия основных параметров эксплуатационных качеств (ПЭК) (эксплуатационно-технических характеристик (ЭТХ)), определяющих условия жизнедеятельности людей, объема и качества предоставляемых услуг современным требованиям. Функциональное устаревание в конечном итоге выражается в денежном эквиваленте (потеря в стоимости объекта недвижимости, вследствие необходимости привлечения дополнительных затрат па устранение, имеющегося функционального устаревания).

В процессе проектирования и строительства, каждое здание и сооружение наделяется комплексом свойств, учитывающие их функциональное назначение и которые объединяются в интегральное понятие - Параметры Эксплуатационного Качества (ПЭК) здания или сооружения, причем эти свойства должны обеспечиваться в течение всего их срока службы при постоянном воздействии различных эксплуатационных нагрузок, техногенных и природно-климатических факторов.

Параметры Эксплуатационных Качеств - научно-обоснованные эксплуатационно-технические характеристики конкретного материала, элемента, конструкции, инженерного оборудования, технических систем, среды обитания и т.п., а также их совокупность.

К параметрам эксплуатационных качеств зданий и сооружений относятся:

  • надежность зданий и сооружений - определяется их безотказностью (безопасностью) в работе; долговечностью, прочностью, устойчивостью, взрывобезопасностью, пожаробезопасностъю, огнестойкостью, ремонтопригодностью и другими показателями;
  • комфортность (гигиеничность) среды, замкнутой ограждающими конструкциями - определяется температурно-влажностным режимом помещений, чистотой воздушной среды, зрительным и звуковым комфортом;
  • функциональная комфортность, определяется удобством деятельности и пребывания людей в зданиях и сооружениях, с объемно-планировочной гармоничностью структуры и планировки помещений с учетом эргономических требований;
  • эстетичность зданий (сооружений) - определяется их художественной выразительностью, отделкой и архитектурным решением.

На рис. 2 представлена обобщенная классификация основных видов функционального устаревания.

http://base1.gostedu.ru/46/46731/x002.gif

Рисунок 2. Основные виды функционального устаревания[4]

Объекты оценки представляют собой бизнес-центры класса «В» и в целом соответствуют современным объемно-планировочным и конструктивным решениям, применяемым в строительстве. На основании выше изложенного, функциональный износ Оценщиком был определен на уровне 0%.

Расчет величины экономического (внешнего) устаревания объекта оценки

Экономическое устаревание – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Хотя экономическое устаревание в большинстве случаев не устранимо, иногда оно может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки экономического устаревания могут применяться следующие методы:

  • метод капитализации потерь в арендной плате;
  • метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;
  • метод парных продаж;
  • метод срока жизни.

Существенным фактором, влияющим на величину экономического устаревания, является непосредственная близость к природным или искусственным объектам: очистным сооружениям, ресторанам, автозаправочным станциям, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.

Метод капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия (капитализации потерь в арендной плате) основан на сравнении доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается внешнему износу. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину внешнего износа.

Метод парных продаж подобных объектов основан на анализе ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой - нет. Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта).

Применение данных методов в стандартном виде затруднено по следующим причинам:

  •  сложность с получением достоверной рыночной информации (особенно для метода сравнения продаж);
  •  методы подразумевают сравнение объектов в двух состояниях: без изменения внешних условий и с измененными внешними условиями.

В последние годы были предложены следующие методы определения экономического устаревания:

Метод, основанный на анализе операционной загрузки.

В этом случае величина экономического устаревания определяется по следующей формуле:

где

EO –

экономического устаревание;

K –

уровень операционной загрузки;

n –

коэффициент торможения.

Для определения операционной загрузки сравнивают текущий уровень объема производства объекта с проектными показателями, с максимальным историческим объемом производства или производственной мощностью на момент оценки.

Данный метод имеет основной недостаток: недозагрузка актива может быть вызвана не только влиянием внешней среды (т.е. экономическим устареванием), но и такими факторами, как неадекватное управление, функциональное устаревание актива и т.д.

Метод, основанный на воздействии макроэкономического окружения.

Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого является снижение спроса на продукцию, уменьшение государственных дотаций и прочие факторы, приводящие к снижению доходности в данной отрасли.

В настоящее время практически не существует способов определения экономического устаревания, безоговорочно принимаемых всем оценочным сообществом.

Все методы основаны на сравнении аналогичных объектов в двух состояниях:

  • до изменения внешних условий;
  • после изменения внешних условий.

Основные сложности заключаются в определении «точки» нулевого внешнего износа и параметров функционирования объекта (объектов) в условиях отсутствия внешнего износа.

Так как местоположение объектов оценки характеризует их как ликвидные, и отсутствуют какие-либо факторы внешнего экономического устаревания, Оценщик принял величину экономического устаревания на уровне 0%.

Расчет потери стоимости объекта оценки вследствие физического износа, функционального и экономического устаревания

Расчет потери стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания производился по формуле (1). Результаты расчета представлены ниже.

Таблица 6.8

Потери стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания

Наименование объекта

Физический износ, D

Функциональное устаревание, FO

Внешнее устаревание, EO

Накопленный износ, AD

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

40%

0%

0%

40%

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

Вывод:

Строительно-техническое описание Объектов оценки было составлено на основании данных, предоставленных Заказчиком, а также согласно данным из открытых источников.

Проведенное строительно-техническое описание позволило сделать следующие заключения:

  • Общая площадь здания составляет 1 739,7 кв.м.;
  • Здание обеспечено всеми необходимыми инженерными коммуникациями: электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение.
  • Объект представляет собой бизнес-центр класса «В». На момент оценки помещения в зданиии используются в качестве офисных.
  • В помещениях выполнен ремонт, состояние отделки помещений – удовлетворительное.
  • В соответствии расчетами, осуществленными Оценщиком, по состоянию на дату оценки физический износ здания составляет 40%, то есть его техническое состояние в целом может быть охарактеризовано как удовлетворительное.
    1. Анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен по адресам:

  • г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.

Объект оценки находится в 5-10 минутах пешей доступности от станций метро. Объект оценки имеет хорошую транспортную доступность. Район расположения характеризуется наличием объектов торгово-офисного назначения, а также жилых объектов. Объект расположен в зоне сложившегося района, со средним потоком людей и автотранспорта.

На ниже приведенных картах представлено местоположение объекта оценки.

Рисунок 3. Местоположение здания общей площадью 1 739,7 кв.м. - г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Общая характеристика г. Москвы[5]

File:Msk blank new.svg

Рисунок 4. Карта г. Москвы

Общие сведения

Москва — столица Российской Федерации, город федерального значения, административный центр Центрального федерального округа и центр Московской области, в состав которой не входит. Крупнейший по численности населения город России (население на 1 января 2012 года — 11 612 943 человек; в новых границах — около 11,8 млн. человек), самый населённый город Европы, входит в первую десятку городов мира по численности населения. Центр Московской городской агломерации.

Москва - важнейший транспортный узел, а также политический, экономический, культурный и научный центр страны. Город обслуживают 6 аэропортов. В Москве 9 железнодорожных вокзалов, 3 речных порта (имеется речное сообщение с морями бассейнов Атлантического и Северного Ледовитого океанов). С 1935 года в столице работает метрополитен.

Москва — важный туристический центр России; Московский Кремль, Красная площадь, Новодевичий монастырь и Церковь Вознесения в Коломенском входят в список Всемирного наследия ЮНЕСКО.

Как субъект федерации Москва граничит с Московской и Калужской областями.

Экология

На экологическую ситуацию Москвы влияет преобладание западных и северо-западных ветров в городе. Качество водных ресурсов города лучше на северо-западе города выше по течению Москвы-реки. Важным фактором улучшения экосистемы города является сохранение и развитие скверов, парков и деревьев внутри дворов, пострадавших в последние годы от точечной застройки.

Экологический мониторинг в Москве осуществляют 39 автоматических стационарных станций, контролирующих содержание в воздухе 22 загрязняющих веществ и его общий уровень загрязнения.

Высокий уровень загрязнения атмосферного воздуха отмечается вблизи крупных автомагистралей и промышленных зон; особенно в центре, в восточной и юго-восточной частях города. Наивысший уровень загрязнения воздуха в Москве наблюдается в районах Капотня, Косино-Ухтомский и Марьино — из-за расположенного в черте города Московского нефтеперерабатывающего завода, Люберецкой и Курьяновской станций аэрации. К наиболее экологически чистым районам Москвы относятся Крылатское, Куркино, Митино, Строгино и Ясенево.

Среди источников загрязнения Москвы на первом месте стоят выхлопные газы автотранспорта. Воздух загрязняют также теплоэлектростанции, фабрики и заводы, испарения раскалённого асфальта.

По версии консалтинговой компании Mercer, Москва признаётся одной из самых грязных столиц Европы (так, в рейтинге за 2007 год Москва заняла 14-е место по уровню загрязнённости среди столиц мира).

Экономика

Москва — крупнейший в общероссийском масштабе финансовый центр, международный деловой центр и центр управления большой частью экономики страны. Так, например, в Москве сосредоточено около половины банков из числа зарегистрированных в России. Кроме того, большая часть крупнейших компаний зарегистрированы и имеют центральные офисы именно в Москве, хотя их производство может быть расположено за тысячи километров от неё.

В городе работают три оператора сотовой связи стандарта GSM и UMTS (3G): «МТС«, «МегаФон«, «Билайн«, услуги на базе CDMA предоставляет оператор «Skylink«. Беспроводной доступ в Интернет по технологии LTE предоставляет оператор «Yota«. По модели виртуального оператора услуги на базе LTE также предоставляет «МегаФон».

Источники: http://ru.wikipedia.org/

На основании проведенного анализа местоположения объекта Оценщик сделал выводы. Информация по данным выводам представлена в таблице ниже.

Таблица 6.9

Анализ местоположения объектоа оценки

Местонахождение объектов оценки:

Адрес расположения

г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Административный округ, район

Территориальная принадлежность объектов – ЦАО

Плотность застройки

Высокая, более 70%

Удаленность от ст. метрополитена

5-10 мин. пешей доступности от станции метро

Тип застройки окружения

Окружение местоположения объекта оценки – объекты жилого и торгово-офисного, назначения

Характеристика доступности

Транспортная доступность оценивается как хорошая. Интенсивность движения высокая.

Состояние окружающей среды

Запыленность и загазованность воздуха

В пределах нормы

Уровень шума

В пределах допустимых норм

Интенсивность движения транспорта

Высокая

Благоустройство территории

озеленение

Деревья и газоны (незначительно)

уличное освещение

Имеется

подъездные пути

Асфальтовое покрытие

автостоянка

Имеется, наземная

Удаленность от центров жизнеобеспечения

Объекты инфраструктуры:

Шаговая доступность до объектов инфраструктуры

Главные автомагистрали:

Садовое кольцо

Источник информации: анализ, проведенный Оценщиком

Вывод: на основании выше представленных данных можно сделать заключение о средней привлекательности оцениваемой недвижимости, что обусловлено следующими факторами:

  • местоположение Объекта оценки коммерчески привлекательно;
  • объекты обладают удобным расположением относительно городских магистралей;
  • объект расположен в 5-10 минутах от станции метрополитена;
  • плотность застройки района расположения объекта оценки – высокая.

Анализ рынка

Анализ рынка проводится в целях определения наилучшего и эффективного использования Объекта.

В соответствии с п. 10 ФСО №7: «Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В соответствии с п. 10 ФСО №7: «Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

  1. анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
  2. определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.
  3. анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
  4. анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
  5. основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется исходя из принципа достаточности.

Анализ влияния общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемых объектов

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость снизился. По данным S.A. Ricci, в 2017 году объем реализованных сделок составил $4,5 млрд, что на 17% меньше по сравнению с 2016 годом, когда объем инвестиций в коммерческую недвижимость достигал $5,4 млрд.

Москва и Московская область продолжают оставаться наиболее привлекательными для инвесторов. В 2017 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость региона составил $3,9 млрд, что составляет 86% от общего объема. Москва остается центром притяжения для инвесторов. Доля инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга составила 12% от общего объема, что в абсолютном выражении составляет $530 млн. Минимальное количество инвестиций было вложено в регионы – $110 млн (2% от общего объема). 

Рисунок 5

В 2017 году на рынке коммерческой недвижимости было несколько знаковых сделок. Самая «дорогая» сделка 2017 года – продажа сети торговых центров «Вавилон». Общая сумма сделки составляет около $1 млрд. АИЖК купил у «Галс Девелопмент» одну башню в IQ квартале (74 000 кв.м) – $429 млн. Fosun Eurasia Capital & Avica приобрели «Воздвиженка-центр» («Военторг»). Сумма сделки составила $180 млн. Компания Raven Russia приобрела около 200 000 кв.м в комплексе «Логопарк Север-2». Сумма сделки составила $120 млн.

По словам генерального директора S.A. Ricci Александра Морозова, объем инвестиционных сделок с объектами коммерческой недвижимости в Европе ежегодно составляет от 250 до 300 млрд евро, из которых 50-55 млрд евро приходится на Германию. Инвестиции в недвижимости Польши или Чехии ежегодно варьируются от 3 до 10 млрд евро, что сопоставимо с показателями России. Сегодня, несмотря на колоссальный потенциал страны, в России рынок коммерческой недвижимости существует главным образом в Москве и Санкт-Петербурге, и поэтому сравнение с Польшей и Чехией не выглядит настолько удивительным.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают российские инвесторы. По данным S.A. Ricci, в 2017 году российские компании вложили в коммерческую недвижимость 89% от общего объема инвестиций, что в абсолютном выражении составляет $4 млрд. Экономические санкции и политическая напряженность с западными странами сдерживают интерес иностранных инвесторов к российской недвижимости. Иностранные компании вложили в 2017 в коммерческую недвижимость всего $480 млн (11% от общего объема). По сравнению с предыдущим годом данный показатель больше на 2 п.п.

Рисунок 6

В 2017 году традиционно офисная недвижимость оставалась привлекательным активом для инвесторов – на ее долю пришлось более $1,8 млрд (40% от общего объема). С учетом общего снижения инвестиционной активности, по сравнению с предыдущим годом объем инвестиций в офисы сократился почти на 50% (в 2016 году объем инвестиций составлял $3,5 млрд).

Доля инвестиций в торговую недвижимость составила 40% от общего объема, что в абсолютном выражении составит $1,8 млрд благодаря реализации самой крупной сделки 2017 года: IMMOFINANZ продал 5 торговых центров «Вавилон». Доля инвестиций в торговую недвижимость в 2017 стала самой крупной за последние 5 лет. Другая знаковая сделка в сегменте торговой недвижимости – покупка торгового центра «Горбушкин двор» ($508 млн). Однако следует учесть, что объект покупался для будущего редевелопмента с большой составляющей в составе объекта жилой площади.

В складскую недвижимость было вложено $255 млн (6% от общего объема инвестиций). Наиболее крупная сделка в данном сегменте – покупка 200 000 кв.м в СК «Логопарк Север-2» ($120 млн). В 2016 году объем инвестиций в складскую недвижимость составил $218 млн.

В 2017 состоялись две крупные сделки для будущего девелопмента: покупка проекта строительства небоскреба Grand Tower в «Москва-Сити» (сумма сделки $200 млн) и покупка СК «Олимпийский» ($110 млн) для редевелопмента и расширения объема и функциональных назначений.

В гостиничный сегмент было вложено минимальное количество инвестиций – около $98 млн.

Рисунок 7

Инвестиционно-финансовые компании и девелоперы были самыми активными инвесторами в 2017 году. Доля девелоперских компаний составила 39% от общего объема ($1,8 млрд). Инвестиционно-финансовые структуры приобрели недвижимости на сумму $1,9 млрд, что составляет 43% от общего объема.

«В первом полугодии 2018 г. мы не ожидаем высокой инвестиционной активности, – прогнозирует Александр Морозов. – Совокупный объем инвестиций едва ли превысит $1-1,5 млрд. Традиционно внимание инвесторов в первую очередь будет обращено на офисную недвижимость в столице. Во втором полугодии активность будет более высокой и по итогам года совокупный объем инвестиций может составить $3,5-4,5 млрд».

Рисунок 8

Источник информации: https://zdanie.info/2393/2467/news/11522

Определение сегмента, к которому относится оцениваемый объект

В мировой практике офисные здания делятся на категории «А», «В» и «С». В большинстве случаев границы между классами довольно размыты. Часто при оценке офисного помещения класса «С» заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса «В», и удивляется, почему его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

Данная классификация применима только к современным существующим качественным зданиям (класса А, В+, В-).

Здание класса А, В+ или В- должно отвечать всем соответствующим критериям (при этом допускается несоблюдение одного «обязательного» и четырех «факультативных» критериев). Все здания, которые не отвечают указанным выше параметрам, классифицируются как здания класса С и ниже.

Таблица 7.1

Классификация офисной недвижимости

КЛАСС А

КЛАСС В+

КЛАСС В-

1. ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ

1.1. Центральная система управлением зданием

обязательный

факультативный

не применим

1.2. Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха

Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха, позволяющая регулировать температуру в отдельном офисном блоке

Центральная система отопления, вентиляции и кондиционирования

обязательный

обязательный

факультативный

1.3. Возможности системы отопления, вентиляции, кондиционирования и воздуха

Способность системы обеспечивать 24-х часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах

в диапазоне 22-23 C + / -1 C, осуществлять воздухообмен из расчета 60 куб.м. в час на 10 кв.м. арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания

обязательный

рекомендация

не применим

1.4. Современная система пожарной безопасности

обязательный

обязательный

обязательный

1.5. Лифты

Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок

Современные лифты для зданий высотой 3 и более эт.

обязательный

обязательный

обязательный

1.6. Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд

факультативный

не применим

не применим

1.7. Электроснабжение

Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 кв.м. полезной офисной площади должна быть минимум 70 VА), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения

обязательный

факультативный

факультативный

1.8. Система безопасности

Современные системы безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания)

Система видеонаблюдения для всех входных групп,

круглосуточная охрана здания.

 

Рекомендация: Система электронных пропусков.

обязательный

обязательный

обязательный

2. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЯ

2.1. Высота потолка «в чистоте» 2,7-2,8 м и выше

обязательный

факультативный

факультативный

2.2. Планировка

Открытая эффективная планировка этажа. Конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не менее 6х6 м

Открытая эффективная планировка всей или половины

арендуемой площади здания

обязательный

обязательный

факультативный

Рекомендация: Расстояние от окон

до колонн не менее 4 м не менее чем на 90% полезной площади. Площадь этажа не менее 1 000 кв.м. с шагом колонн 8 х 8 или 9 х 9 считается более эффективной.

2.3. Глубина этажа

Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м. Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 м, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами – не более 12 м

факультативный

факультативный

факультативный

2.4. Коэффициент потерь

Коэффициент потерь не более 12%

Коэффициент потерь = 1 − (полезная площадь / арендуемая площадь) х 100%

Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА

обязательный

факультативный

факультативный

2.5. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 кг/кв.м. и более

обязательный

факультативный

факультативный

2.6. Отделка площадей общего пользования и фасада

Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада

Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада

обязательный

обязательный

обязательный

2.7. Фальшпол

Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола

обязательный

не применим

не применим

* Данное требование является факультативным для зданий, построенных до 2005 года

2.8. Освещение и расположение окон

Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение.

Рациональное расположение окон

факультативный

факультативный

факультативный

3. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

3.1. Местоположение

Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее).

обязательный

факультативный

не применим

3.2. Транспортная доступность

Удобный подъезд и транспортное сообщение, т.е местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и станцией метро.

обязательный

факультативный

факультативный

4. ПАРКОВКА

4.1. Описание парковки

Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом к зданию. Наземная гостевая парковка

Организованная охраняемая парковка

обязательный

обязательный

обязательный

Рекомендация: удобный въезд на территорию парковки

Рекомендация: Подземная парковка для вновь построенных зданий

4.2. Обеспеченность парковочными местами

Обеспеченность парковочными местами:

1) внутри Садового кольца – не менее, чем 1 место на 100 кв.м. арендуемой площади (1/100);

2) между Садовым кольцом и ТТК – не менее чем 1/80;

3) между ТТК и 10 км до МКАД - не менее чем 1/60;

4) далее в сторону области – 1/30-1/40 и более

факультативный

факультативный

факультативный

5. СОБСТВЕННОСТЬ

5.1. Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам)

обязательный

не применим

не применим

5.2. Прозрачная структура собственности

факультативный

факультативный

факультативный

6. УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ И УСЛУГИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ

6.1. Управление зданием

Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее 5 офисными зданиями (не менее

Должным образом организованное управление зданием

5 000 кв.м. каждое) или обладающей соответствующим международным опытом

обязательный

обязательный

обязательный

6.2. Телекоммуникационные провайдеры

Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании

обязательный

обязательный

факультативный

6.3. Входная группа

Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ

факультативный

факультативный

не применим

6.4. Услуги для арендаторов

Профессионально организованный кафетерий для сотрудников, соответствующий размерам здания и количеству работающих в нем сотрудников, наличие не менее двух других услуг (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры

Кафетерий для сотрудников и другие услуги в здании (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания

в непосредственной близости от здания

обязательный

обязательный

обязательный

Источник: http://www.luxelitstroy.ru/remont_office/class_office.php

Вывод: рассматриваемый объект, согласно представленной классификации, необходимо отнести к классу «В+».

Анализ рынка офисной недвижимости г. Москвы

Основные показатели

В 1 кв. 2018 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки – до 7,25% годовых (на 0,5 пп.) Средний курс доллара за 1 кв.2018 г. составил 56,86 руб., снизившись за квартал на 2,7%.Уровень инфляции в 1 квартале 2018 г. составил 0,81% против 0,97% за аналогичный период 2017 г. Годовая инфляция составила 2,4%. Целевой показатель годовой инфляции – 4%.

По итогам 1Q 2018 г. московский рынок офисных площадей вырос на 0,2% (к объёму на конец 2017 г.), составив 16,25 млн.кв.м, из которых почти 15,0 млн. кв.м – сегменты А, В+, В.

Источник: http://www.arendator.ru/articles/160026-obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvy__1_kv_2018_g/

Анализ предложения, спроса и стоимости аренды в офисном сегменте

Объём ввода в 1 кв. 2018 г. составил 28,7 тыс.кв.м (GLA), что в 10 раз меньше, чем итог 4Q 2017 г., и почти в 2 раза ниже показателя аналогичного периода 2017 г. Данный объём – это около 10% ожидаемого в 2018 г. ввода офисных площадей.

Доля класса А составила 54% в общем объёме ввода. Класс А пополнился БЦ «ЛА-5», расположенным за пределами МКАД, в районе аэропорта «Внуково».

В классе В+ вышло 2 объекта: 1-я очередь офисно-гостиничного центра «Парк Легенд» на территории ЗиЛ и реконструированный БЦ «РТС Земляной Вал» в ЦАО.

Рисунок 9

Источник: http://www.arendator.ru/articles/160026-obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvy__1_kv_2018_g/

Уровень вакантных площадей

Источник 1

На конец 1 квартала 2018 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В преодолел отметку в 15%, достигнув значения 14,9%. Снижение за квартал – 0,6 п.п.

Второй квартал подряд снижение вакансии происходит преимущественно за счет класса А, где по итогам 1 квартала 2018 г. показатель снизился на 1,5 п.п. (или 7,3%). Заполняемость росла в объектах, расположенных как внутри, так и вне ТТК.

Уровень вакансии в классе В+ по итогам квартала сохранился на уровне предыдущего квартала – 13,0%. Объекты внутри ТТК продемонстрировали снижение доли пустующих площадей, в удаленных БЦ вакансия, напротив, выросла.

Рисунок 10

Источник: http://www.arendator.ru/articles/160026-obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvy__1_kv_2018_g/

Источник 3

Чистое поглощение превысило объемы нового строительства более чем в 4 раза, что привело к дальнейшему снижению количества незанятых офисов. По сравнению с началом года уровень свободных площадей снизился на 0,9 п.п. и составил 11,4% в среднем по рынку. Если говорить о годовой динамике, то показатель планомерно снижался каждый квартал и по сравнению с концом 1 квартала прошлого года сократился на 3,4 п.п.

Мы постепенно приближаемся к равновесному значению показателя, когда достигается баланс спроса и предложения на рынке, близкому к 10%. В абсолютном выражении на данный момент незанятыми остаются 2,3 млн. кв. м офисных площадей. В течение 1 квартала уменьшение объема свободных помещений произошло во всех классах. Наибольшее снижение показателя зафиксировано в объектах класса Б+. За счет увеличения объемов чистого поглощения и низкого ввода доля свободных помещений здесь уменьшилась на 1,3 п.п. и на конец марта составила 13,2%.

В объектах класса А показатель также продемонстрировал понижательную динамику. Здесь уровень вакантных площадей в течение трех месяцев снизился на 0,7 п.п. до 15,9%, что в абсолютном выражении 716 тыс. кв. м. На рынке возникает все больший дефицит высококачественных помещений крупного объема, что в скором времени приведет к удорожанию отдельных бизнес-центров или локаций, а также даст старт новому строительству и разморозке площадок под офисные объекты. На фоне положительного чистого поглощения площадей в классе Б- за квартал показатель продолжил свое снижение. По сравнению с началом года доля незанятых помещений здесь снизилась на 0,6 п.п. и на конец марта составила 7,4%.

Рисунок 11

Рисунок 12

Источник: https://www.ilm.ru/sites/default/files/obzor_rynka_ofisnoy_nedvizhimosti_po_itogam_1_kv._2018_goda_2.pdf

Источник 4

Уровень свободных площадей в офисах класса В также сохранил прошлогоднюю тенденцию к снижению и по итогам I квартала 2018 г. составил 1 325 тыс. м2 , что соответствует доле свободных площадей, равной 10,9%. Совокупный объем свободных площадей в офисах класса А и B составляет 1,96 млн м². До конца 2018 г. прогнозируется дальнейшее снижение уровня вакантных площадей как в офисах класса А, так и в офисах класса В.

Источник: https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/-i-2018-5499.pdf

Средний показатель вакантных площадей определялся Оценщиком на основании анализа открытых источников информации. Данные представлены ниже.

Таблица 7.2

Расчет среднего уровня вакантных площадей

Источник информации

Вакантные площади, %

https://www.ilm.ru/sites/default/files/obzor_rynka_ofisnoy_nedvizhimosti_po_itogam_1_kv._2018_goda_2.pdf

13,2

https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/-i-2018-5499.pdf

10,9

http://www.arendator.ru/articles/160026-obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvy__1_kv_2018_g/

13,0

https://extpic.kf.expert/content/research_reports/2018/x_officeconference.pdf

10,9

https://www.cbre.ru/ru-ru/research-and-reports/I---2018

12,4

Средний уровень вакантных площадей

12,08

Источник: расчеты Оценщика

Таким образом, средний уровень недозагрузки составляет 12,08%.

Ставки аренды

Источник 1

По итогам 1 квартала 2018 г. существенного изменения арендных ставок не произошло.
За отчётный период средняя арендная ставка изменилась только в классе А, увеличившись на 0,5%. В классах В+, В и С показатель средней ставки аренды остался на уровне предыдущего квартала.

Рисунок 13

http://www.arendator.ru/articles/160026-obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvy__1_kv_2018_g/

По итогам 1 квартала 2018 г. средние арендные ставки составляют: в классе А – 2 010 руб./кв.м./мес.; в классе В+ – 1 340 руб./кв.м/мес.; в классе В – 1 100 руб./кв.м/мес.; в классе С – 920 руб./кв.м/мес.

Средневзвешенная арендная ставка в классах В+/В не изменилась, составив на конец квартала 1250 руб./кв.м./мес.

Ценовая дистанция между классами осталась на прежнем уровне: между классами В+ и А – 33%, классами В и В+ -18%, классами С и В – 16%.

Рисунок 14

http://www.arendator.ru/articles/160026-obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvy__1_kv_2018_g/

Источник 2

В классе А средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды в течение квартала вырос на 2% и вернулся на уровень начала 2017 г. По итогам марта средние ставки здесь составляют 25 500 руб. за кв. м в год. В долларовом выражении арендные ставки по итогам 1 квартала 2018 г. составили $450 за кв. м в год. В классе Б+ рублевые ставки аренды по итогам трех месяцев остались на прежнем уровне, 16 000 руб. за кв. м в год. В классе Б- ставки выросли на 3% до 14 500 руб. за кв. м в год.

В объектах класса Б- рост стоимости аренды в течение года оказался самым значительным. По сравнению с 1 кварталом 2017 г. средний уровень запрашиваемых ставок аренды здесь вырос на 11%. Динамика ставок аренды в текущем году будет по-прежнему находиться под влиянием экономических и политических условий. При этом, средний уровень может колебаться в зависимости от корректив структуры предложения и ухода с рынка дешевых предложений, а также от поведения отдельных собственников, часть из которых на фоне стабилизации будет постепенно повышать стоимость аренды. В свою очередь, дефицит крупных офисных блоков в востребованных районах тоже может повлиять на рост арендных ставок в отдельных субрынках. Дальнейшее снижение темпов прироста в 2018 г. на фоне растущего спроса приведет к постепенному росту ставок аренды. В 2019-2020 гг. ставки аренды на офисы в востребованных районах могут вырасти на 15-20%.

https://www.ilm.ru/sites/default/files/obzor_rynka_ofisnoy_nedvizhimosti_po_itogam_1_kv._2018_goda_2.pdf

Источник 3

В течение последнего полугодия средние запрашиваемые базовые ставки аренды стабилизировались. По сравнению со 2 кварталом в последние три месяца можно было наблюдать некоторые колебания среднего уровня ставок аренды на 2-3% в зави- симости от класса.

В объектах класса А после непрерывного падения, которое наблюдалось с конца 2014 г., средний уровень ставок аренды в течение последнего квартала вырос на 2% и на конец сентября достиг 25 000 руб. за кв. м в год. В классе Б+ и Б- рост среднего уровня ставок аренды первого полугодия в 3 квартале не получил своего продолжения. В классе Б+ средние базовые запрашиваемые ставки в течение трех месяцев снизились на 3% и на конец сентября составили 16 500 руб. за кв. м в год.

По сравнению с началом года средний уровень ставок в объектах данного класса вырос на 3%. В класс Б- ставки сохранились на прежнем уровне и по итогам 3 квартала составляют 14 500 руб. за кв. м в год. Ставки аренды до конца года будут по-прежнему находиться под влиянием экономических и политических условий. По нашим ожиданиям, при сохранении стабильности со стороны внешних факторов запрашиваемые ставки аренды не претерпят значительных изменений и будут стабильны. При этом, средний уровень может колебаться в зависимости от корректив структуры предложения, а также от поведения отдельных собственников, часть из которых на фоне стабилизации будет постепенно повышать стоимость аренды.

https://www.ilm.ru/sites/default/files/kvartalny_obzor_3rd_quater_2017_for_e-mail.compressed.pdf

Источник 4

В I квартале 2018 г. запрашиваемые ставки аренды в офисных центрах класса А и В продемонстрировали рост на 2,4%. Однако если в классе А на фоне спроса, превышающего предложение, и снижения объема свободных площадей собственники пересматривают ставки аренды, а также другие условия договоров, то в классе В основные колебания средневзвешенной арендной ставки в большей части по-прежнему обусловлены уходом с рынка недорогих объектов и закрытием крупных сделок. По итогам I квартала 2018 г. средневзвешенная ставка аренды в офисах класса A достигла значения 23 479 руб./м2 /год, а в офисах класса B – 14 412 руб./м2 /год.

Вместе с ростом ставок в наиболее ликвидных офисных объектах меняются и другие коммерческие условия в договорах аренды. Собственники занимают более жесткую позицию в переговорах по условиям аренды: собственники не готовы предоставлять скидки от запрашиваемой цены, однако готовы рассмотреть увеличение арендных каникул на 1–2 месяца. Практика выполнения отделки за счет арендодателя также уходит в прошлое, вынуждая арендаторов проводить отделку за счет собственных средств.

Рисунок 15

https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/-i-2018-5499.pdf

Рисунок 16

https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/-i-2018-5499.pdf

Из представленных выше источников можно сделать вывод о том, что диапазон ставок аренды в классе В является широким – от 15 000 руб./кв.м./год до 34 000 руб./кв.м./год без НДС.

Однако, данный диапазон не учитывает характеристики объекта, а рассматриваемые объекты имеют характеристики, положительно влияющие на ставку аренды:

  • Объекты расположены в ЦАО, недалеко от станций метро;
  • Объекты представляют собой особняки, ставки в которых выше, чем в аналогичных по характеристикам объектах, но являющихся типичными объектами строительства.

Согласно обзора ставка аренды в аналогичных бизнес-центрах класса В в ЦАО находится в диапазоне от 22 000 руб./кв.м./год до 28 000 руб./кв.м./год.

Для подтверждения представленного диапазона и выявления наиболее вероятной ставки аренды, соответствующей объектам оценки, Оценщик проанализировал и существующие реальные предложения по сдаче в аренду помещений. Анализ осуществлялся с помощью следующих источников:

  • http://fortexgroup.ru/arenda-ofisa
  • http://rent21.ru/arenda-ofisa
  • http://arenda-ofisa.caos.ru/

На основании представленного анализа выявлено, что ставки аренды, соответствующие объектам оценки, находятся в диапазоне от 22 000 руб./кв.м./год до 28 000 руб./кв.м./год с НДС.

Цена продажи

Объем продаж офисных площадей увеличивается на протяжении последних двух лет. По сравнению с аналогичным периодом 2017 г. доля сделок по продаже выросла на 5 п. п. и по итогам I квартала 2018 г. составила 27% от общего объема сделок. Объем купленных офисных площадей в I квартале 2018 г. составил 52,8 тыс. м², 56% от которого составила сделка структур Правительства Московской области.

Цены продаж качественных офисных помещений Москвы в экспонируемых на рынке объектах в I квартале 2018 г. оставались стабильными и существенно не изменились относительно уровня 2017 г. Средневзвешенная цена на офисные блоки в объектах класса А составляет 246 277 руб./м², в офисах класса В – 150 079 руб./м², в особняках – 220 171 руб./м². Средневзвешенная цена помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов составляет 292 003 руб./м². По итогам I квартала 2018 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве на продажу составляет 600 тыс. м2, из которых 51% соответствует офисам класса А.

https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/-i-2018-5499.pdf

https://extpic.kf.expert/content/research_reports/2018/x_officeconference.pdf

Операционные расходы

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода. Соответственно, расходы, связанные с деятельностью на объекте недвижимости, условно делятся на постоянные и переменные. К постоянным расходам относятся траты, независящие от результатов деятельности компании: плата за пользование земельным участком (налог или арендные платежи), налог на имущество, расходы на страхование и замещение и др. К переменным же расходам относятся коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, обеспечение безопасности, расходы на управление, рекламу и т.д. — все то, что непосредственно зависит от степени эксплуатации объекта и уровня предоставляемых услуг.

Эксплуатационные расходы зависят от многих факторов, таких как стоимость коммунальных услуг, тип инженерных систем, уровень обслуживания объекта. Как правило, под эксплуатационными расходами понимаются расходы, связанные с использованием имущества. Операционные же включают, помимо эксплуатационных, также расходы, связанные с владением имуществом (налог на имущество, земельные платежи, страхование имущества).

Эксплуатационные расходы включают:

  • коммунальные расходы;
  • затраты на техническое обслуживание здания (инженерных систем и оборудования);
  • затраты на охрану здания;
  • затраты на уборку внутренних помещений общего пользования и прилегающей территории;
  • затраты на специальные санитарные мероприятия (борьба с грызунами, например);
  • затраты на вывоз мусора;
  • затраты на текущий мелкий ремонт;
  • оплату услуг управляющей компании.

Текущие операционные расходы были приняты на основании данных анализа рынка. Информация представлена ниже.

Согласно данным компании «Кnightfrank»:

Таблица 7.3

https://extpic.kf.expert/content/research_reports/2018/x_officeconference.pdf

Средняя величина операционных расходов составила 4 700 руб./кв.м./год.

Ставка капитализации

Ставка капитализации является одним из индикаторов уровня инвестиционных рисков в рассматриваемом сегменте рынка.

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2018g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/1315-koeffitsienty-kapitalizatsii-ob-ektov-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-01-2018-goda

Срок экспозиции объекта

Срок экспозиции объекта был принят на основании справочника «Статриэлт»:

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2018g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/1331-sroki-likvidnosti-ob-ektov-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-01-2018-goda

СРД №21, табл. 1.4.1

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты

Объем продаж офисных площадей увеличивается на протяжении последних двух лет. По сравнению с аналогичным периодом 2017 г. доля сделок по продаже выросла на 5 п. п. и по итогам I квартала 2018 г. составила 27% от общего объема сделок. Объем купленных офисных площадей в I квартале 2018 г. составил 52,8 тыс. м², 56% от которого составила сделка структур Правительства Московской области.

Цены продаж качественных офисных помещений Москвы в экспонируемых на рынке объектах в I квартале 2018 г. оставались стабильными и существенно не изменились относительно уровня 2017 г. Средневзвешенная цена на офисные блоки в объектах класса А составляет 246 277 руб./м², в офисах класса В – 150 079 руб./м², в особняках – 220 171 руб./м². Средневзвешенная цена помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов составляет 292 003 руб./м². По итогам I квартала 2018 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве на продажу составляет 600 тыс. м2, из которых 51% соответствует офисам класса А.

https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/-i-2018-5499.pdf

https://extpic.kf.expert/content/research_reports/2018/x_officeconference.pdf

АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ

Основные факторы ценообразования

  1. Качество прав:

Разница между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право пользования на условиях аренды и право собственности имеют различную стоимость.

  1. УСЛОВИЯ РЫНКА

Отличие цены предложения от цены сделки:

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа Оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты.

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

Наиболее оптимальным методом расчета такой скидки является изучение истории продаж ряда объектов и сопоставление цен сделок с ценами предложения. К сожалению, применение данного метода крайне ограничено: профессиональные участники рынка неохотно предоставляют необходимую информацию, поэтому чаще всего применяется метод экспертных оценок специалистов рынка.

Согласно информационного «СРК №18» (2018 г.), скидка на торг при продаже офисных объектов в Москве составляет:

Таблица 7.4

Корректировка на торг для различных объектов недвижимости

Источник: СРК №18» (2018 г.), таблица 63

Таким образом, в рамках настоящего источника Оценщик принимает скидку на торг на уровне среднего значения (-11,5%), так как объект оценки является типичным для рынка.

Среднее значение скидки на торг составляет (-11,5%).

  1. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

Анализ рынка продаж объектов офисного назначения показал, что на стоимость подобных объектов влияют следующие факторы местоположения:

  • престижность района;
  • расположение относительно транспортных магистралей;
  • качество окружения.

Расположение объекта и его окружение значительно влияет на конкурентоспособность объекта на рынке. Местоположение является весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж, оно определяет влияние на стоимость помещения «внешних» факторов, связанных с конкретным местом его распоряжения. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое или экономическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. При сопоставлении местоположения анализируется влияние окружения на конкурентоспособность на рынке по физическим, социальным, экономическим и другим факторам.

  1. Физические характеристики

Площадь объекта

Как правило, продажа кв. м объекта недвижимости с большей площадью меньше, чем аналогичный показатель для объекта с меньшей площадью.

Источник

Диапазон площади

Коэффициент

https://ocenschiki-i-eksperty.ru/indicators-2/38-korrektirovka-na-obshuyu-ploshad-dlya-ofisnoj-nedvizhimosti-perehod-ot-cen-obektov-ploshadyu-do-100-kv-m-k-cenam-obektov-ploshadyu-ot-500-do-2-500-kv-m-v-procentah-ot-cen?history_id=-1

500-2500 кв.м.

0,8719

https://ocenschiki-i-eksperty.ru/indicators-2/39-korrektirovka-na-obshuyu-ploshad-dlya-ofisnoj-nedvizhimosti-perehod-ot-cen-obektov-ploshadyu-do-100-kv-m-k-cenam-obektov-ploshadyu-ot-2-500-do-5-000-kv-m-v-procentah-ot-cen?history_id=-1

2 500-5 000 кв.м.

0,8167

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объектов

На основании выше представленных данных можно сделать следующие основные выводы:

  • Цена продажи за объекты офисного назначения, аналогичные рассматриваемым, составляет – 170 000 – 200 000 руб./кв.м с учетом НДС (18%).
  • Уровень ставки арендной платы за помещения офисного назначения, аналогичные рассматриваемым, составляет – 22 000 – 28 000 руб./кв.м/год без учета НДС (18%).
  • Средний уровень операционных расходов для офисных объектов, аналогичных оцениваемым, составляет 4 700 руб. за кв.м. в год.
  • Объект оценки имеет показатель средней ликвидности, срок реализации объектов 4-7 месяцев.
  • Уровень вакантных площадей в офисах составляет 12,08%.

Анализ рынка составлен на основании аналитических данных сайта www.arendator.ru и следующих источников информации:

  • http://www.blackwood.ru/
  • http://zdanie.info/
  • GVA Sawyer;
  • Jones Lang LaSalle;
  • Knight Frank.

описание процесса оценки

    1. Этапы проведения оценки

Проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы:

  1. заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
  2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
  • Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
  1. информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
  2. информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
  3. информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
  4. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
  5. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
  6. составление отчета об оценке.
    1. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Наиболее эффективное использование (НЭИ) земельного участка и улучшений – это вероятное, законное, физически возможное, экономически целесообразное и финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей его стоимости.

Совокупность процедур отыскания и обоснование выбора варианта НЭИ из множества альтернативных вариантов использования объекта оценки, называется анализом НЭИ.

Анализ НЭИ объекта оценки проводится по критериям соответствия законодательству, физической осуществимости, экономической целесообразности и финансовой осуществимости, максимальной доходности и наивысшей стоимости.

Анализ НЭИ производится в двух направлениях: для незастроенного земельного участка и земельного участка с улучшениями.

Алгоритм поиска варианта наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости состоит из четырех этапов:

  1. Составляется максимально полный (по возможности исчерпывающий) перечень вариантов использования, которые «в принципе» могут быть реализованы на базе оцениваемого объекта недвижимости. Данный перечень должен быть составлен с учетом особенностей местоположения оцениваемого объекта и текущего состояния рынка недвижимости.
  2. На втором этапе анализа НЭИ из выделенных вариантов использования исключаются те варианты, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений.
  3. На третьем этапе анализа НЭИ определяются возможности физической осуществимости вариантов, остающихся в перечне после процедур двух предыдущих этапов. На этом этапе из перечня исключаются варианты, осуществление которых невозможно из-за физических характеристик земельного участка и технико-эксплуатационных характеристик здания. Из этого перечня исключаются также варианты, которые не могут быть реализованы из-за невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства.
  4. Законодательно разрешенные и физически осуществимые варианты остаются в перечне потенциально возможных вариантов только в случае их экономической целесообразности;
  5. На последнем этапе из экономически целесообразных вариантов выбирается вариант использования оцениваемого объекта недвижимости, обеспечивающий собственнику максимальную рыночную стоимость Объекта оценки.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного

Анализ местоположения и рынка Объекта недвижимости. Проведенный анализ местоположения Объекта оценки и анализ рынка коммерческой недвижимости г. Москвы позволили сделать вывод, что потенциально коммерчески эффективными вариантами использования рассматриваемых земельных участков является использование как строительство офисных, так и торговых объектов. Обоснование выбора указанных форматов недвижимости представлено в п. 7.3-7.4 настоящего Отчета.

Анализ законодательных и нормативно-правовых ограничений. Анализ юридического статуса позволил прийти к заключению, что на дату оценки права на рассматриваемый объекты зарегистрированы в установленном порядке. Категория рассматриваемых земельных участков – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «Эксплуатация здания под административные цели».

Согласно генерального плана г. Москвы, территория, на которой расположены земельные участки, относится к многофункциональной общественно-деловой зоне.

Источник: http://permgenplan.ru/ftp/books/shema01.pdf

Таким образом, согласно вида разрешенного использования, возможно размещение объектов офисного назначения.

Физическая осуществимость вариантов.

Рассматриваемые земельные участки имеют ровный спокойный рельеф. Инженерные коммуникации (водопровод, канализация и центральное отопление) присутствуют. Физические характеристики участков не накладывают ограничений на возможные варианты застройки.

В данном случае, как это следует из анализа рынка недвижимости и анализа местоположения, логично рассмотреть вариант возведения офисного здания, с последующей сдачей его в аренду.

Но окончательное рассмотрение вариантов застройки зависит от допустимости с точки зрения законодательства и экономической целесообразности.

Экономическая целесообразность. С точки зрения экономической целесообразности использование объекта под размещение офисных объектов является наиболее предпочтительным по следующим причинам:

  • На основании анализа рынка коммерческой недвижимости г. Москвы и анализа местоположения объекта оценки, Оценщик пришел к выводу, что равно возможными вариантами являются строительство здания офисного и промышленного назначения;
  • Объекты оценки расположены не на оживленной транспортной магистрали, поток движения транспорта – средний. Расположение в 5-10 минутах от станции метро является фактором доходности офисных объектов.

Таким образом, можно заключить, что наиболее целесообразным с экономической точки зрения на дату оценки использование рассматриваемых земельных участков под размещение офисных объектов, согласно тенденций развития рынка коммерческой недвижимости г. Москвы и особенностей локального местоположения.

Вывод: наиболее эффективное использование земельных участков как свободных - под застройку нежилыми зданиями офисного назначения, что соответствует характеру имеющейся застройки.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися улучшениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.

Анализ местоположения и рынка Объекта недвижимости. Проведенный анализ местоположения Объекта оценки и анализ рынка коммерческой недвижимости г. Москвы позволили сделать вывод, что потенциально коммерчески эффективными вариантами использования рассматриваемого здания является использование как в качестве офисного, так и в качестве торгового. Использование в качестве бизнес-центра является наиболее целесообразным. Обоснование выбора указанного формата недвижимости представлено в п. 7.3-7.4 настоящего Отчета.

Анализ законодательных и нормативно-правовых ограничений. Анализ юридического статуса рассматриваемых зданий позволил прийти к заключению, что на дату оценки права на рассматриваемые объекты зарегистрированы в установленном порядке. В соответствии со Свидетельствами о государственной регистрации права, предоставленным Заказчиком, назначение объектов оценки – нежилое, что позволяет использовать их в качестве зданий коммерческого назначения.

Физическая осуществимость вариантов. На дату оценки рассматриваемые здания используются в качестве бизнес-центров. В помещениях выполнены отделочные работы, состояние помещений - хорошее. Кабинетная планировка дает основания полагать, что объекты оценки могут быть использованы в качестве офисных помещений.

Использование объектов оценки в качестве торговых помещений возможно, однако изменение объемно-планировочных параметров требует дополнительных затрат.

Экономическая целесообразность. С точки зрения экономической целесообразности использование объектов под бизнес-центр является наиболее предпочтительным по следующим причинам:

  • На основании анализа рынка коммерческой недвижимости г. Москвы и анализа местоположения объектов оценки, Оценщик пришел к выводу, что равно возможными вариантами являются использование как в качестве зданий офисного, так и в качестве торгового назначения;
  • Объекты оценки расположены не на оживленной транспортной магистрали, поток движения транспорта – средний. Расположение в 5-10 минутах от станции метро является фактором доходности офисных объектов.

Таким образом, можно заключить, что на дату оценки использование объектов оценки в качестве бизнес-центров, с точки зрения тенденций развития рынка коммерческой недвижимости г. Москвы и особенностей местоположения является наиболее целесообразным с экономической точки зрения.

С учётом вышеизложенного можно сделать следующие основные выводы относительно потребительских свойств и наиболее эффективного использования объекта: по совокупности своих потребительских качеств оцениваемые объекты представляют собой рыночный актив со средним коммерческим потенциалом (при возможной продаже).

Вывод: наиболее эффективное использование - использование в текущем варианте (нежилое здание офисного назначения).

    1. Подходы к оценке

Подход к оценке – способ расчета стоимости с использованием одного или нескольких конкретных методов оценки.

В зависимости от характера и назначения имущества могут применяться три подхода к оценке:

  • затратный подход;
  • сравнительный подход;
  • доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

Затратный подход (cost approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

  • оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного и доступного для наиболее эффективного использования;
  • оценка затрат на воспроизводство (затрат на замещение) объекта оценки на дату оценки;
  • оценка косвенных издержек, имеющих место в период после окончания строительства и до достижения первоначально свободным зданием рыночного уровня занятости и обустройства;
  • оценка подходящей для данного проекта величины прибыли предпринимателя (инвестора);
  • оценка величины накопленного износа;
  • оценка затрат на воспроизводство или замещения воспроизводства с учетом накопленного износа;
  • оценка стоимости полного права собственности на объект оценки на основе затратного подхода;

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Заказчиком была предоставлена необходимая строительно-техническая документация. Ввиду наличия достаточного количества необходимой информации Оценщик принял решение применить затратный подход к оценке в рамках настоящего Отчета.

Поскольку присутствует информация, необходимая для определения рыночной стоимости объекта в рамках затратного подхода, Оценщик считает, что применение затратного подхода в рамках настоящего Отчета является целесообразным. Оценщик применил затратный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход (sales comparison approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

  • выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.
  • скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;
  • согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости. Учитывая, что рынок подобных объектов недвижимости в Москве достаточно хорошо развит, в том числе с точки зрения информационного обеспечения, Оценщик имеет возможность применить сравнительный подход к оценке. Оценщик полагает, что сравнительный подход наиболее объективно отражает рыночную стоимость объектов оценки.

Учитывая вышеизложенное, Оценщик счел возможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки.

Доходный подход (income approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания.

Принцип ожидания - принцип оценивания недвижимости, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и продавцов

Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

  • установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
  • исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
  • определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
  • осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Для объектов недвижимости корректное применение доходного подхода возможно при наличии достаточно развитого рынка аренды. Исходя из того, что рассматриваемый объект может приносить доход, а рынок аренды подобных объектов является развитым, Оценщик полагает, что возможно применение доходного подхода. Имеющаяся у Оценщика информация позволяет применить доходный подход при оценке рыночной стоимости Объекта оценки.

Учитывая выше изложенное, Оценщик счел возможным применить доходный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки.

    1. Определение рыночной стоимости

Определение рыночной стоимости на основе затратного подхода

Методология затратного подхода

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как сумма рыночной стоимости VL права использования земельного участка как свободного, затрат, необходимых для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий, для последующего определения затрат на воспроизводство VBK, или затрат на создание аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки, для последующего определения затрат на замещение VBR за вычетом потерь стоимости D вследствие накопленного износа и прибыли предпринимателя Pr.

Обобщенная методика определения затрат, как правило, предлагает порядок расчета затрат на замещение. Детализированные методы, учитывающие уникальность оцениваемой недвижимости, позволяют рассчитать затраты на воспроизводство. В современной массовой оценке обычно используют затраты на замещение.

Решение об использовании в оценке затрат на воспроизводство или затрат на замещение, как правило, определяется целью оценки и предполагаемым использованием результатов оценки.

В данном отчете, в рамках затратного подхода, исходя из предполагаемого использования результатов оценки, Оценщик счел целесообразным использовать затраты на замещение.

Исходя их вышеизложенного, модель оценки рыночной стоимости объекта недвижимости на основе затратного имеет следующий вид:

где:

VCA –

рыночная стоимость объекта оценки на основе затратного подхода;

VL–

стоимость имущественного права на земельный участок (права собственности или права заключения договора аренды);

VBR –

затраты на замещение объекта оценки;

AD–

накопленный износ объекта оценки, %;

Pr–

прибыль Предпринимателя (инвестора), %;

Затраты на воспроизводство и затраты на замещение, по сути, аналогичны затратам на возведение объекта недвижимости на дату оценки и являются аналогами стоимости нового строительства. При этом в структуре стоимости нового строительства отражаются затраты и интересы всех участников процесса создания объекта недвижимости в современных рыночных условиях.

Расчет затрат на замещение

Затраты на замещение с учетом накопленного износа объектов оценки рассчитывалась по следующей формуле:

, где

  • СЗ – затраты на замещение с учетом накопленного износа;
  • ПС – затраты на замещение;
  • Ин – накопленный износ.

Как правило для определения величины затрат используют различные справочные или нормативные материалы (УПСС, БУПС, УПВС, Ко-Инвест). В сложившейся оценочной практике сборники УПВС и Ко-Инвест являются наиболее распространенными в употреблении.

Стоимость затрат на замещение (СЗ) рассчитывается по формуле:

СЗ=СС+ПП+НДС,

где:

  • СС – сметная стоимость строительства;
  • ПП – прибыль предпринимателя (застройщика);
  • НДС – налог на добавленную стоимость.

Стоимость нового строительства можно оценить по двум видам стоимости: по восстановительной стоимости или по стоимости замещения.

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемых объектов недвижимости – это стоимость оцениваемых объектов как новых (без учета износа) в текущих ценах и соотнесенная к дате проведения оценки.

Она может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства – это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого объекта.

Стоимость замещения – это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в бухгалтерском учете.

Структура затрат на новое строительство объекта оценки приведена в таб. 8.1.

Таблица 8.1

Структура затрат на новое строительство объекта оценки

№
п/п

Виды затрат

1

Строительно-монтажные работы (главы 1-12 сводного сметного расчета (ССР))

2

Прибыль предпринимателя

3

Средства на покрытие затрат по уплате НДС (18%) – в настоящей оценке учитывается

Затраты на замещение объекта оценки в рамках затратного подхода

Источник: методическая литература

В стоимость объектов включена стоимость полного комплекса строительно-монтажных работ с лимитированными затратами и прочие расходы.

При заданных требованиях к точности оценки и наличии исходной информации наиболее предпочтительным и общеприменимым является метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). За единицу потребительских свойств в данном Отчете принимается 1 куб. м. строительного объема оцениваемых зданий.

Для оценки стоимости замещения в рамках затратного подхода в настоящем Отчете использовался метод сравнительной единицы с использованием сборников:

  • КО-ИНВЕСТ «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства», Москва, 2016 г.

При использовании сборников серии «Справочник оценщика» в рамках затратного подхода стоимость воспроизводства/замещения определялась по формуле:

Св=(Сбаз+SDC)×K×N×ДКИ×Кпредп×Кндс, где:

  • - стоимость воспроизводства/замещения без учета износа объекта оценки;
  • - справочный стоимостной показатель на единицу измерения объектов недвижимости по состоянию на дату, указанную в справочнике;
  • SDC - итоговая поправка по первой группе поправок, выраженная в руб. на 1 единицу измерения объекта недвижимости;
  • - общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок;
  • - количество единиц измерения в оцениваемом объекте (строительный объем, площадь и др.);
  • - коэффициент учёта дополнительных косвенных издержек (затраты на инженерное обеспечение);
  • - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя;
  • – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

При выборе объекта-аналога в справочном сборнике необходимо учесть качественные и количественные характеристики объекта оценки, а также класс конструктивных систем.

Таблица 8.2

Классы конструктивных систем зданий и сооружений

Основной материал ограждающих конструкций

Основной материал несущих конструкций

Класс конструктивной системы

Здания

Кирпич

Железобетон и сталь

КС-1

Древесина

КС-2

Мелкие стеновые ячеистые и слоистые блоки

Железобетон, сталь

КС-1а

Железобетон

Железобетон в каркасных системах

КС-3

Железобетон в бескаркасных системах

КС-4

Сталь

КС-5

Комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов

Железобетон, сталь

КС-6

Древесина

Древесина и другие конструктивные материалы

КС-7

Сооружения

С преимущественным применением:

Нерудных и бетона

КС-8

Монолитного железобетона

КС-9

Сборного железобетона

КС-10

Конструкционной стали

КС-11

Стальных труб

КС-12

Древесины

КС-13

Кабелей и проводов

КС-14

Объекты благоустройства прилегающей территории

КС-15

Источник: КО – ИНВЕСТ «Объекты архитектурного наследия. Укрупненные показатели стоимости строительства», Москва, 2011г. таблица 1.1.

В соответствии с функциональным назначением, описанием конструктивного и объемно-планировочного решения из имеющихся в сборниках КО-ИНВЕСТ типовых объектов Оценщиком были отобраны наиболее сопоставимые объекты-аналоги. Их характеристика представлена в таблице ниже.

Таблица 8.3

Краткое описание объекта-аналога для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Наименование объекта оценки

Код объекта-аналога

Единица измерения

Справочная стоимость, руб./куб.м.

КС

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

ruОЗ.03.000.0032

1 куб.м.

20 812,00

1

Источник: Справочники КО – ИНВЕСТ, данные из открытых источников

Стоимостные показатели, представленные в справочнике, соответствуют базовому региону (Московская область). В случае необходимости привязки справочных показателей к местным условиям, а также необходимости учета дополнительных улучшений или расхождения конструктивных элементов оцениваемого объекта и объекта-аналога, необходимо ввести следующие поправки:

Первая группа поправок (SDC), выраженная в руб. на единицу измерения объекта недвижимости:

  • на отличие в объёмно-планировочных решениях;
  • на различие в конструктивных решениях и инженерных системах.

Поправки на отличие в объёмно - планировочных решениях применяются в соответствии с разделом 1 Сборников Ко-Инвест. В данном случае, к объекту-аналогу поправки не применяется, так как объект-аналог подбирался с учетом указанных характеристик.

На различие в конструктивных решениях. Если техническое решение конструктивного элемента оцениваемого здания или сооружения существенно отличается от технического решения этого элемента справочного здания или сооружения, то стоимость оцениваемого элемента рассчитывается по формуле:

Со=Сс*фо/фс, где:

  • Со и Сс – стоимость конструктивного элемента соответственно оцениваемого или для справочного здания и сооружения;
  • фc и фо – стоимостные коэффициенты для рассматриваемого конструктивного элемента соответственно для оцениваемого и справочного здания или сооружения.

По данному параметру корректировка не вводилась ввиду отсутствия различий.

Группа поправок (К), выраженная в виде корректирующих коэффициентов:

  • на различие в строительном объеме или площади объекта недвижимости;
  • на сейсмичность;
  • на величину прочих и непредвиденных затрат;
  • на региональное различие в уровне цен;
  • на изменение цен после издания справочника.

Поправка на разницу в объеме принята в соответствии с таблицей 1.5. сборника Ко-Инвест «Общественные здания», Москва, 2011 г.

Таблица 8.4

Поправка на разницу в объеме или площади объекта недвижимости

Vo/Vспр

Ко

Sо/Sспр

Ко

0,29 - 0,10

1,22

0,49-0,25

1,20

0,49 – 0,30

1,20

0,86-0,50

1,10

0,71 – 0,50

1,16

0,85-1,15

1,00

0,70 – 1,30

1,00

1,16-1,50

0,95

1,24 – 2,00

0,87

1,50-2,00

0,93

Источник: Таблица 1.5. сборника Ко-Инвест «Общественные здания», Москва, 2011 г.

Ввиду несопоставимости в общей площади оцениваемых объектов и объекта-аналога, Оценщик вводит корректировку. Данные представлены в таблице ниже.

Таблица 8.5

Расчет корректировки на различие в строительном объеме

Наименование объекта оценки

Общая площадь объекта оценки, кв.м.

Общая площадь объекта-аналога, кв.м.

Sо/Sспр

Коэффициент корректировки

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

1 739,7

Фактическая площадь – 1886 кв.м.

1 300

1,34

0,95

Источник: Таблица 1.5. сборника Ко-Инвест «Общественные здания», Москва, 2011 г.

Поправка на сейсмичность определялась в соответствии с разделом 5.2 «Общее сейсмическое районирование территории Российской Федерации ОСР-97» и таблицей 1.6. сборника Ко-Инвест «Общественные здания», Москва, 2011 г.

Таблица 8.6

Поправка на разницу в сейсмичности

Сейсмичность в баллах

Поправка

6

1

7

1,04

8

1,05

9

1,08

10

1,36

Источник: Таблица 1.6. сборника Ко-Инвест «Общественные здания», Москва, 2011 г.

Корректировка составила 1, так как объект оценки расположен в г. Москва, относящейся к 6 району сейсмичности.

На величину прочих и непредвиденных затрат корректирующий коэффициент вводится в случае существенного отличия доначислений от уровня, учтенного в справочных стоимостных показателях, согласно формуле:

Кпз=По/Пспр, где:

  • По – сложившийся в районе расположения оцениваемого здания соотношение между полной сметной стоимостью строительства здания по всем 12 главам сводного сметного расчета плюс непредвиденные работы и затраты к стоимости по локальным сметным расчетам, включающим в себя прямые затраты на выполнение работ, накладные расходы и сметную прибыль
  • Пспр-охарактеризованное выше соотношение, учтенное в справочнике.

Отличия доначислений не существенны, в связи с этим, корректировка на величину прочих и непредвиденных затрат не вводилась.

На изменение цен после издания справочника. При определении стоимости замещения здания Оценщиком были использованы базовые удельные стоимостные показатели в уровне цен января 2016 г. а также индексы изменения стоимости строительства (коэффициенты пересчета) для пересчета этих показателей в уровень текущих (на дату проведения оценки) цен.

Региональный коэффициент принят Оценщиком согласно Справочника «Ко-инвест. Индексы цен в строительстве» №102. Данный показатель включает различие в региональном уровне цен между Москвой и Московской областью (базовый регион). Данные представлены ниже.

Таким образом, региональное различие составляет 1,291.

Коэффициент досчета с января 2018 г. по дату оценки составил 1,013.

Расчет затрат на замещение представлен ниже в таблице.

Таблица 8.7

Расчет затрат на замещение в рамках затратного подхода

Наименование показателей и поправок

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Код объекта-аналога, согласно Справочника КО-ИНВЕСТ

ruОЗ.03.000.0032

Справочный показатель стоимости, руб./куб. м. (Сс)

20 812

Первая группа поправок, руб./куб. м (DC)

на отличия в объемно-планировочных решениях:

по количеству этажей

0

на различие в высоте этажа

0

на различие по протяженности здания

0

по ширине дома

0

на наличие подвала

0

по планировочному расположению лестниц

0

прочие отличия

0

на различие в конструктивных решениях:

подземной части здания

0

стен

0

перегородок

0

перекрытий и покрытий

0

кровли

0

лестниц, балконов, лоджий

0

заполнения проемов

0

полов

0

отделки

0

прочие отличия

0

на отличия в решениях инженерных систем

инженерное оборудование

0

Итого по 1 гр.

20 812

Вторая группа поправок, выраженная в коэффициентах

на различие в общей площади здания

0,95

на различие в климате

1

на сейсмичность

1

на величину проч. и непредвиденных затрат

1

на региональное различие в уровне цен

1,291

на зональное различие в уровне цен

1

на изменение цен после издания справочника

1,013 (коэффициент досчета)

по учету налога на добавленную стоимость

1,18

Итого по 2 гр. (К)

1,466

Скорректированный показатель стоимости (Ск=(Сс+SDC)*К)

30 510

Строительный объем Объекта (V), куб. м.

6 507

Стоимость объекта аналога (ВС) по

гл. 1-12 СМР, руб.

183 126 464

Источник: расчеты Оценщика

Определение затрат на инженерное обеспечение (дополнительные косвенные издержки)

Дополнительные косвенные издержки (ДКИ), включающие расходы, характерные для сопровождения строительства в современных рыночных условиях (страховка, реклама, аренда и т.п.), и в прежних системах ценообразования строительной продукции не учитывавшиеся, определяются по задаваемой самим пользователем на основании рыночной информации процентной норме (n1%) от сметной стоимости строительства

Самым популярным является комплекс Справочников оценщика (КО-Инвест), которые позволяют производить расчеты по определению потребности в денежных средствах или инвестициях, необходимых для строительства объектов различного назначения.

В справочных показателях стоимости, представленных, например, в справочнике «Жилые дома» учтен следующий круг затрат:

  • прямые затраты;
  • накладные расходы (по нормативам Госстроя России - в процентах от фонда
  • оплаты труда);
  • прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда;
  • усредненная величина доначислений к стоимости по 7 главам сводного расчета стоимости, в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая
  • затраты по 8-12 главам этого расчета, непредвиденные работы и затраты и ряд местных налогов.

Казалось бы, справочный показатель стоимости, представленный в Справочнике оценщика, является универсальным, так как отражает всю структуру сводного сметного расчета, в том числе:

  • Глава 4 – объекты энергетического хозяйства.
  • Глава 5 – объекты транспортного хозяйства и связи.
  • Глава 6 – наружные сети водоснабжения, канализации, теплоснабжения и
  • газоснабжения.
  • Глава 7 – благоустройство и озеленение территории.

То есть получается, что все составляющие и элементы инженерной инфраструктуры и благоустройства учтены в составе справочной расценки. Вместе с тем, углубленный анализ справочных показателей и консультации со специалистами-разработчиками Справочника оценщика показал, что по данным разделам ССМ в части объектов инженерной инфраструктуры учтены затраты на создание данных элементов исключительно до первых колодцев или точек ввода в здание, а в части элементов благоустройства – только затраты на устройство крылец и отмосток.

Это обусловлено тем, что мощностные и конструктивные характеристики элементов инженерной инфраструктуры весьма индивидуальны для каждого конкретного проекта и зависят от большого числа факторов, определяющих их стоимость, таких как удаленность от точек подключения, марка, материал, конструкционные и технологические особенности, технические условия, стоимость подключения к магистральным источникам и т.д.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что при использовании Справочника оценщика для получения адекватной оценки затратной составляющей проекта необходимо отдельно учитывать затраты на обеспечение объекта элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства территории.

При определении Затрат Инвестора, связанных с возведением объекта недвижимости Эксперт счел целесообразным учесть следующие дополнительные косвенные издержки - расходы на создание элементов инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям.

Таким образом, при использовании Справочника Эксперта для получения адекватной оценки затратной составляющей проекта необходимо отдельно учитывать затраты на обеспечение объекта элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства территории.

Авторы и эксперты этих публикаций едины во мнении, что на сегодняшний день подключение к коммуникациям – одна из самых болезненных проблем для девелопера. Высокая изношенность сетей, дефицит мощностей, огромное количество инстанций и согласований заставляют застройщиков тратить на решение вопроса массу времени и денег. В среднем присоединение к сетям занимает от года до полутора и для условий, к примеру, Московского региона по данным, опубликованным в издании «Commercial Real Estate» на сегодняшний день составляет 15–20% от себестоимости проекта, а порой доходит и до 50%. При этом еще не всегда есть техническая возможность подключения.

Анализ данных о стоимости инженерного обеспечения строительства, выполнения технических условий и стоимости подключения к магистральным инженерным сетям для Московского региона (г. Москва и ближайшее Подмосковье), выполненный на основании публикаций и мнений авторитетных специалистов и участников инвестиционно-строительной деятельности, представлен в нижеследующей таблице с адресным указанием источников информации.

Таблица 8.8

Данные о стоимости выполнения техусловий и подключения к инженерным сетям

Источник:  http://www.srosovet.ru/info/materials/for_beginners/?action=itemGet&file=krasnoperov_invest.pdf

Таким образом, средневзвешенная величина затрат на инженерное обеспечение, определенная на основе обобщения всех вышеприведенных данных, равняется 17,4, а с учетом допустимых округлений составляет 17% от величины затрат на строительство объектов основного назначения. Однако, данный показатель справедлив для Москвы.

Результаты анализа ситуации с инженерным обеспечением объектов строительства и, соответственно, оценка затрат на их создание в регионах, выполненного специалистами МГК «Росразвитие», в целом демонстрируют примерно ту же ценовую тенденцию.

Таблица 8.9

Результаты анализа ситуации с инженерным обеспечением объектов строительства в регионах России

Источник:  http://www.srosovet.ru/info/materials/for_beginners/?action=itemGet&file=krasnoperov_invest.pdf

Интервью с руководителями инвестиционно-строительных и девелоперских организаций в других регионах показали, что состав затрат на инженерную инфраструктуру находится в пределах от 10 до 17 % в общей структуре затрат на строительство.

Таким образом, если обобщить все данные, о которых речь шла выше, можно сделать вывод о том, что средняя величина затрат на инженерное обеспечение объектов строительства в региональном разрезе составляет 12,06%, а с учетом допустимых округлений - 12%.

Средняя величина затрат на инженерное обеспечение, создание объектов инженерной инфраструктуры и выполнение технических условий по подключению к магистральным источникам при реализации проектов масштабного многоквартирного жилищного строительства и возведения общественных зданий в различных регионах России находится примерно на одном уровне и составляет в среднем 12% от величины затрат на строительство объектов основного назначения.

В рамках настоящего Отчета затраты на инженерное обеспечение приняты равными 12%. Оценщик считает целесообразным использовать данный показатель в виде рыночной величины.

Определение прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя (инвестора) является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли предпринимателя в денежной выражении (Profit) зависит от сложившейся рыночной практики и определяется в процентах от затрат на замещение (общей сметной стоимости строительства), принимаемых в качестве основы для расчетов:

При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

  • Экономические и политические факторы;
  • Социальные и региональные факторы;
  • Предпринимательский фактор;
  • Фактор условий строительства.

Оценщик принял величину прибыли предпринимателя согласно СРД-20. Информация представлена ниже.

Таблица 8.10

Уровень прибыли предпринимателя

Источник информации: Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов

Таким образом, прибыль предпринимателя, учитываемая в рамках настоящего Отчета, составляет 57%.

Расчет затрат на замещение/воспроизводство с учетом прибыли предпринимателя и затрат на инженерное обеспечение объекта недвижимости представлен в таблице ниже.

Таблица 8.11

Расчет затрат на замещение с учетом прибыли предпринимателя и затрат на инженерное обеспечение в рамках затратного подхода

Наименование объекта оценки

Затраты на воспроизводство/замещение, руб.

Прибыль предпринимателя, руб.

Итого затраты на воспроизводство с учетом прибыли предпринимателя, руб.

Затраты на инженерное обеспечение – 12%

Затраты на замещение/воспроизводство с учетом прибыли предпринимателя и затрат на инженерное обеспечение с учетом НДС (18%) на дату проведения оценки, руб.

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

183 126 464

40 470 949

287 508 548

34 501 026

322 009 574

Источник: расчеты Оценщика

Определение величины накопленного износа

Устаревание (obsolescence) утрата стоимости в силу сокращения полезности имущества, вызванного его обветшанием, изменениями технологии, изменениями в поведении и вкусах людей или изменениями состояния окружающей среды (МСО 2013).

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости устаревание определяют следующие факторы:

  • физический износ;
  • функциональное устаревание;
  • внешнее (экономическое) устаревание.

Потери стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания (далее «накопленного износа) AD определяется из соотношения:

,

где:

–

накопленный износ, %;

–

физический износ, %;

–

функциональное устаревание, %;

–

экономическое устаревание, %.

Физический износ(deterioration) – это потеря стоимости улучшений в результате их эксплуатации и под воздействием природных сил.

Физический износ является результатом процесса эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, трещин, ржавчины или конструкционных дефектов здания.

Различают устранимый и неустранимый физический износ.

Устранимым считается такой износ, издержки на устранение которого целесообразны, то есть издержки меньше вклада в рыночную стоимость объекта из-за устранения износа.

Физический износ, издержки на устранение которого экономически нецелесообразны, считается неустранимым.

Функциональное устаревание(functional obsolescence) – потеря объектом стоимости вследствие изменения во вкусах, предпочтениях, технических инноваций или смены рыночных стандартов (МСО 2013).

Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае функциональное устаревание считается неустранимым.

Экономическое устаревание(external obsolescence) – потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому объекту (МСО 2013).

Этот вид устаревания присущ улучшениям в силу их фиксированного положения и в отличие от физического износа и функционального устаревания в самом объекте не проявляется. Он связан с неблагоприятным изменением внешнего экономического окружения объекта (старение окружения). Поэтому внешнее устаревание рассматривается по отношению к объекту в целом и относится как к земельному участку, так и к улучшениям в определенных пропорциях.

Сведения о накопленном износе представлены в разделе 6.5.2 настоящего Отчета.

Стоимость оцениваемого объекта с учётом накопленного износа по состоянию на дату проведения оценки рассчитывается по формуле:

С= Св (1-Инакопл)

Таким образом, рыночная стоимость объектов в рамках затратного подхода, по состоянию на дату проведения оценки составляет:

Таблица 8.12

Расчет рыночной стоимости объектов оценки без учета прав на земельный участок

Наименование объекта оценки

Затраты на замещение/ на дату проведения оценки, руб.

Физический износ (D)

Функциональное устаревание (FO)

Внешнее устаревание (EO)

Накопленный износ (AD)

Рыночная стоимость с НДС, руб.

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

322 009 574

40%

0%

0%

40%

193 205 744

Источник: расчеты Оценщика

Расчет стоимости прав на земельный участок

Методология оценки прав на земельные участки

Оценка рыночной стоимости земельного участка проводится на основе комплексного применения трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.

Затратный подход к оценке справедливой стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за земельный участок большую сумму, чем та, за которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Сравнительный подход к оценке справедливой стоимости земельного участка основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Доходный подход к оценке земельного участка основывается на принципе ожидания. Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает земельный участок, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость земельного участка может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков применяются следующие методы оценки:

  • метод сравнения продаж;
  • метод выделения;
  • метод распределения;
  • метод капитализации земельной ренты;
  • метод остатка;
  • метод предполагаемого использования.

Рынок земельных участков в г. Москва, предназначенных под коммерческое использование, является ограниченным, Оценщику не удалось подобрать сопоставимые объекты-аналоги. Для целей данного Отчета Оценщик счел возможным определить рыночную стоимость земельного участка, используя полученные результаты рыночной стоимости в рамках доходного подхода.

Таким образом, оценщик определил рыночную стоимость прав на земельные участка вычитая из средней стоимости объекта (здание+земля) рыночную стоимость улучшений. Расчет в рамках сравнительного и доходного подходов представлен далее по Отчету. Итоговая величина рыночной стоимости права на земельный участок представлена ниже.

Таблица 8.13

Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок

Наименование объекта

Средняя рыночная стоимость объекта, руб. (сравнительный и доходный подход), руб.

Рыночная стоимость улучшений в рамках затратного подхода, руб.

Рыночная стоимость прав на земельный участок, округленно руб.

Право долгосрочной аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, вл. 10А/2, стр. 1

329 101 845

193 205 744

135 896 101

Источник информации: расчеты Оценщика

Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

На основе выше проведенных расчетов рыночная стоимость объекта оценки на дату проведения оценки составляет с учетом округления:

Таблица 8.14

Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Наименование

Рыночная стоимость улучшений в рамках затратного подхода, руб.

Рыночная стоимость прав на земельный участок, округленно руб.

Рыночная стоимость в рамках затратного подхода, с учетом НДС, руб.

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

193 205 744

135 896 101

329 101 845

Итого

329 101 845

Источник информации: расчеты Оценщика

Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода

Методология сравнительного подхода

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости применяется сравнительный подход.

Сравнительный подход при оценке объектов недвижимости реализуется в следующих методах:

  • метод рыночных сравнений
  • метод соотнесения цены и дохода.

Исходя из цели и задачи оценки, характеристик объекта оценки, условий его использования и наличия информационной базы о ценах и параметрах аналогичных объектов, для расчета рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода, Оценщик счел целесообразным использовать метод рыночных сравнений.

Метод рыночных сравнений - метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Для определения стоимости объекта недвижимости методом рыночных сравнений используется следующая последовательность действий:

    1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту.
    2. Проверка точности и надежности собранной информации и соответствие ее рыночной конъюнктуре.
    3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по выбранной единице.
    4. Сравнение сопоставимых объектов-аналогов с оцениваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого объекта-аналога относительно оцениваемого объекта.
    5. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде:

где:

VРС-

рыночная стоимость объекта оценка на основе метода рыночных сравнений;

K-

количество аналогов

VРСi-

рыночная стоимость объекта оценка c использованием информации о цене i-го объекта-аналога;

αi-

вклад i-го объекта-аналога в стоимость объекта оценки.

Сумма вкладов равна единице

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го объекта-аналога может быть представлена следующим образом :

где:

Pi-

цена i-го объекта-аналога;

N-

количество ценообразующих факторов;

DРij-

значение корректировки цены i-го объекта-аналога по j-тому ценообразующему фактору в денежном выражении.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости.

Для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены):

Цена за единицу площади участка:

  • квадратный метр – для участка под затсройку в населенном пункте;
  • «сотка» (сто кв.м) – для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;
  • гектар – для сельскохозяйственных угодий.

Здания и помещения, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный метр полезной (арендной, общей) площади.

При исследовании рынка сделок сделок купли-продажи и аренды недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.

Базовые элементы сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения

В таблице приведен перечень таких элементов сравнения, рекомендуемых к использованию в анализе.

Таблица 8.15

Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

Основные элементы сравнения

Базовые элементы сравнения

Качество прав

Обременение договорами аренды

Сервитуты и общественные обременения

Качество права на земельный участок в составе объекта

Условия финансирования

Льготное кредитование продавцом покупателя

Платеж эквивалентом денежных средств

Особые условия

Наличие финансового давления на сделку

Обещание субсидий или льгот на развитие

Условия рынка

Изменение цен во времени

Отличие цены предложения от цены сделки

Местоположение

Престижность района

Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения

Качество окружения (рекреация и экология)

Доступность объекта (транспортная, пешеходная)

Физические характеристики

Характеристики земельного участка

Размеры и материалы строений

Износ и потребность в ремонте строений

Состояние окружающей застройки

Экономические характеристики

Возможности ресурсосбережения

Соответствие объекта принципу НЭИ

Сервис и дополнительные элементы

Обеспеченность связью и коммунальными услугами

Наличие парковки или гаража

Состояние системы безопасности

Наличие оборудования для бизнеса

Наличие отдельного входа

Расположение в отдельно стоящих зданиях или в составе отдельно стоящих зданий

Источник: данные анализа рыночной ситуации

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:

  • корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи объекта-аналога пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);
  • последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи объекта-аналога заново не пересчитывается.

При проведении сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога в качестве единицы сравнения Оценщик счел целесообразным выбрать цену за 1 кв. м общей площади зданий.

Выбор объектов-аналогов

При выборе объектов-аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты со схожими физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки зданий методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы. Оценщику удалось выявить предложения по продаже нежилых зданий в ограниченном количестве.

В качестве аналогов для оцениваемого здания Оценщиком были отобраны максимально сопоставимые объекты, краткая характеристика которых приведена в таблице ниже.

Таблица 8.16

Описание объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Показатель

Объект-аналог № 1

Объект-аналог № 2

Объект-аналог № 3

Объект-аналог № 4

Объект-аналог № 5

Дата предложения

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Вид права

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Площадь, кв.м.

1 648,0

1 896

1 880,0

1 991,8

2 050,0

Цена предложения, руб. с НДС

345 585 900

400 000 000

413 000 000

439 836 600

500 000 000

Цена 1 кв.м., руб с НДС

209 700

210 970

219 681

220 824

243 902

Местоположение

г.Москва, ЦАО, р-н Замоскворечье, Садовническая ул., 32С1

г. Москва, ЦАО, р-н Таганский, Тессинский пер., 4С1

г. Москва, ЦАО, р-н Басманный, Колпачный пер., 4С4

г. Москва, ЦАО, р-н Басманный, Большой Златоустинский пер., 9

г. Москва, ЦАО, р-н Мещанский, Трубная ул., 14

Описание

Предлагается в продажу 3-этажный особняк площадью 1648 кв.м. по адресу: ул. Садовническая 32 стр.1 находится в ЦАО г.Москвы. Полностью реконструкция с заменой перекрытий и коммуникаций была произведена в 2005 году.Кабинетная планировка. Всота потолков 2.80-3.15метра. Особняк идеально подходит для малого и среднего бизнеса.Охраняемый наземный паркинг на 11 автомобилей.5 отдельных входов.Приточно-вытяжная вентиляция.Системы кондиционирования.Электромощности 200 кВт.ч.Прилегающая территория находится в долгосрочной аренде у г.Москвы.

Здание (ОСЗ). 10 мин. пешком от м. Китай-город. Продается отдельно стоящее здание 1630 м2 и двухэтажное здание 267 м2.
Общая площадь зданий 1896 м2.
Здание удачно расположено вблизи Серебрянеческой набережной, благодаря чему удобно выезжать на Садовое и Бульварное кольцо. Шаговая доступность от нескольких станций.
Аренда земли под зданием до 2035 г.
Капитальный ремонт был в 2007 году, фасад отремонтирован год назад. Ремонт класса А.
Собственник юридическое лицо. Парковка на 10 м/м. Потолки зм. Перекрытия железобетонные. Мощность 250 кВт. Количество этажей: 5, здание: нежилое (административное). Планировка: смешанная. Отделка: с отделкой после ремонта.

Лот 5176 Офисный особняк класса В+ общей площадью 1884 кв. метра. Расположен в Басманном районе Центрального административного округа (ЦАО) Москвы .Расстояние до ТТК 4,5 км., до ст. метро "Китай-Город" пешком 9 минут. Технические характеристики: Видеонаблюдение по периметру фасада и внутри здания. Система электронного контроля доступа во все помещения. Сейчас существующий арендатор (Отель). Ежемесячная арендная ставка - 2 000 000 р. .Безопасность обеспечивает круглосуточная профессиональная служба охраны. В помещениях ведется видеонаблюдение, на входе действует контроль доступа.

К продаже предлагается офисный особняк на Большом Златоустинском переулке, 9.
Здание расположено в историческом центре Москвы, в шаговой доступности от станции метро Китай-Город.
Площадь здания: 1991,8 кв.м.
Год постройки: 1913 г.
Площадь ЗУ: пятно застройки (в аренде)
Этажность: 3 этажа + подвал
Вход: 1-я линия Б. Златоустинского переулка
В помещениях выполнен стандартный офисный ремонт.

Продажа здания в центре Москвы, в пешей доступности от станций метро "Трубная" и "Цветной бульвар".
Особняк "Трубная 14" - статусная резиденция в Мещанском районе Москвы. Площадь здания 2050 м2. Планировка : 3 этажа, мансарда, цокольный этаж и 2 подземных этажа. Есть подземный паркинг на 22-23 автомобиля.
В помещениях особняка выполнен качественный дизайнерский ремонт с использованием дорогостоящих материалов. Удобная смешанная планировка. Выделенная электрическая мощность 250 кВт. Участок, на котором расположен особняк, находится в собственности. Здание сдано в долгосрочную аренду (договор действует до конца 2020 года) одному арендатору.

Источник информации

https://www.cian.ru/sale/commercial/156897659/

https://www.cian.ru/sale/commercial/189578103/

https://www.cian.ru/sale/commercial/189704561/

https://www.cian.ru/sale/commercial/189402209/

https://www.cian.ru/sale/commercial/189946079/

Телефоны: +7 926 207-02-81, +7 916 600-84-84

Телефоны: +7 495 768-47-44, +7 916 831-51-40

Телефоны: +7 499 394-38-47, +7 968 919-02-34

Телефоны: +7 495 320-23-45

Телефоны: +7 929 668-09-16

Источник: данные из открытых источников

Расчеты представлены ниже.

Таблица 8.17

Расчет рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1, в рамках сравнительного подхода

Элементы сравнения

Ед. срав.

Объект оценки

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Объект-аналог 5

Цена предложения, с учетом НДС

руб./кв.м

?

209 700

210 970

219 681

220 824

243 902

Общая площадь

кв.м.

1 739,70

1 648,0

1 896,0

1 880,0

1 991,8

2 050,0

1. Качество прав

1.1. Обременение

обременения не зарегистрированы

обременения не зарегистрированы

обременения не зарегистрированы

обременения не зарегистрированы

обременения не зарегистрированы

обременения не зарегистрированы

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена

руб./кв.м

209 700

210 970

219 681

220 824

243 902

1.2. Качество прав

собственник передает покупателю право собственности

собственник передает покупателю право собственности

собственник передает покупателю право собственности

собственник передает покупателю право собственности

собственник передает покупателю право собственности

собственник передает покупателю право собственности

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена

руб./кв.м

209 700

210 970

219 681

220 824

243 902

2. Условия финансирования

НДС включен

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена

руб./кв.м

209 700

210 970

219 681

220 824

243 902

3. Особые условия

Особые условия продажи не зарегистрированы

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена

руб./кв.м

209 700

210 970

219 681

220 824

243 902

4.Условия рынка

4.1. Изменение цен во времени

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена

руб./кв.м

209 700

210 970

219 681

220 824

243 902

4.2. Отличие цены предложения от цены сделки

уторговывание предусмотрено

уторговывание предусмотрено

уторговывание предусмотрено

уторговывание предусмотрено

уторговывание предусмотрено

Корректировка, %

-11,50%

-11,50%

-11,50%

-11,50%

-11,50%

Скорректированная цена на условия сделки

руб./кв.м

185 585

186 708

194 418

195 429

215 853

5. Местоположение

5.1. Престижность района (направление)

г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

г.Москва, ЦАО, р-н Замоскворечье, Садовническая ул., 32С1

г. Москва, ЦАО, р-н Таганский, Тессинский пер., 4С1

г. Москва, ЦАО, р-н Басманный, Колпачный пер., 4С4

г. Москва, ЦАО, р-н Басманный, Большой Златоустинский пер., 9

г. Москва, ЦАО, р-н Мещанский, Трубная ул., 14

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

5.2. Расположение относительно основных транспортных магистралей

Удобное для размещения офисных объектов

Удобное для размещения офисных объектов

Удобное для размещения офисных объектов

Удобное для размещения офисных объектов

Удобное для размещения офисных объектов

Удобное для размещения офисных объектов

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

5.3. Доступность объекта (транспортная, пешеходная)

Хорошая пешеходная и транспортная доступность. Хорошая доступность автотранспортом. Удобные подъездные пути. Пешеходная доступность от остановок общественного транспорта

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

5.4. Качество окружения

многофункциональная общественная зона

многофункциональная общественная зона

многофункциональная общественная зона

многофункциональная общественная зона

многофункциональная общественная зона

многофункциональная общественная зона

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

6. Физические характеристики

6.1. Общая площадь здания, кв.м

1 739,70

1 648,0

1 896,0

1 880,0

1 991,8

2 050,0

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

6.2. Техническое состояние зданий

Здание в удовлетворительном состоянии

Здание в удовлетворительном состоянии

Здание в удовлетворительном состоянии

Здание в удовлетворительном состоянии

Здание в удовлетворительном состоянии

Здание в удовлетворительном состоянии

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

6.3. Класс внешней отделки/ Состояние внешней отделки

Простая/Проведение ремонтных работ не требуется

Простая/Проведение ремонтных работ не требуется

Простая/Проведение ремонтных работ не требуется

Простая/Проведение ремонтных работ не требуется

Простая/Проведение ремонтных работ не требуется

Простая/Проведение ремонтных работ не требуется

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

6.4. Класс отделки помещений/Состояние отделки помещений

Простая/Проведение ремонтных работ не требуется

Простая/Проведение ремонтных работ не требуется

Простая/Проведение ремонтных работ не требуется

Простая/Проведение ремонтных работ не требуется

Простая/Проведение ремонтных работ не требуется

Простая/Проведение ремонтных работ не требуется

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

6.5. Класс объекта

В

В

В

В

В

В

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

7. Экономические характеристики

7.1. Соответствие объекта принципу НЭИ

Соответствует принципу НЭИ. Текущее использование – бизнес-центр, офисное здание

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

8. Сервис и дополнительные характеристики

8.1. Обеспеченность коммунальными услугами

Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

8.2. Наличие парковки или гаража

Организованная парковка

Организованная парковка

Организованная парковка

Организованная парковка

Организованная парковка

Организованная парковка

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

Выводы

Общая чистая коррекция, %

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена

руб./кв.м

185 585

186 708

194 418

195 429

215 853

Общая валовая коррекция, %

11,50%

11,50%

11,50%

11,50%

11,50%

Коэффициенты весомости

0,2000

0,2000

0,2000

0,2000

0,2000

Коэффициент вариации

2,68%

Величина коэффициента вариации удовлетворяет требуемому значению до 20%

Рыночная стоимость 1 кв.м. (с НДС), округленно

руб./кв.м

195 599

Рыночная стоимость объекта оценки, с НДС

руб.

340 283 580

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

Для использования в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированной стоимости объектов-аналогов, Оценщик счел целесообразным провести расчет коэффициента вариации.

В рамках данного отчета коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения скорректированных стоимостей объектов-аналогов от среднеарифметического.

Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность скорректированных значений стоимостей объектов-аналогов.

Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и невозможности использования в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов аналогов (Соколов Г.А. Математическая статистика: учебник для вузов. – М. Экзамен, 2007., 432 с.). Учитывая, что значение коэффициента вариации, полученное в рамках данного отчета, находится в диапазоне от 10 % до 20%. Оценщик счел возможным использовать в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенное значение скорректированной стоимости объектов-аналогов.

Обоснование вносимых корректировок

Качество прав

Обременения:

Обременения не зарегистрированы, следовательно, величина поправки равна 0%, как в процентном выражении, так и в абсолютном.

Качество прав:

Разница между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право пользования на условиях аренды и право собственности имеют различную стоимость.

Права на оцениваемые объекты и отобранные объекты-аналоги имеют одинаковый состав – собственность, таким образом, корректировка по данному фактору равна нулю.

УСЛОВИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ

Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

Условия продажи объектов-аналогов типичные, то есть продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

УСЛОВИЯ РЫНКА

Изменения цен во времени:

Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Отличие цены предложения от цены сделки:

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа Оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты.

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

Наиболее оптимальным методом расчета такой скидки является изучение истории продаж ряда объектов и сопоставление цен сделок с ценами предложения. К сожалению, применение данного метода крайне ограничено: профессиональные участники рынка неохотно предоставляют необходимую информацию, поэтому чаще всего применяется метод экспертных оценок специалистов рынка.

Согласно информационного «СРК №18» (2018 г.), скидка на торг при продаже офисных объектов в Москве составляет:

Таблица 8.18

Корректировка на торг для различных объектов недвижимости

Источник: СРК №18» (2018 г.), таблица 63

Таким образом, в рамках настоящего источника Оценщик принимает скидку на торг на уровне среднего значения (-11,5%), так как объект оценки является типичным для рынка.

В рамках настоящего Отчета, скидка на торг для всех объектов-аналогов принята на уровне (-11,5%).

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

Анализ рынка продаж объектов коммерческого назначения показал, что на стоимость подобных объектов влияют следующие факторы местоположения:

  • престижность района;
  • расположение относительно основных транспортных магистралей города;
  • доступность объекта (транспортная и пешеходная);
  • качество окружения.

Престижность района

Престижность района расположения объекта оценки – это социальный фактор, характеризующий сосредоточение в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечальностей.

В качестве аналогов для расчета рыночной стоимости рассматриваемых зданий Оценщиком были отобраны максимально сопоставимые объекты, расположенные в ЦАО города Москвы. Районы расположения объектов-аналогов являются сопоставимыми по престижности, так как являются центрами сосредоточения интенсивных потоков населения.

Расположение относительно основных транспортных магистралей

Объекты-аналоги и оцениваемые объекты имеют одинаковые характеристики локального местоположения.

Оцениваемые объекты и все объекты-аналоги располагают выездом к основным транспортным магистралям города, а также расположены недалеко от развязок с возможностью выезда на главные транспортные магистрали. В виду отсутствия различий, корректировка не требуется.

Доступность объекта (транспортная, пешеходная) и качество окружения

Объекты-аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, и объект оценки не имеют различий по фактору доступности (транспортной). В связи с этим корректировка не вводилась Оценщиком.

Качество окружения

Объект оценки и объекты-аналоги не отличаются по качеству окружения, так как расположены в смешенной зоне, следовательно корректировка не требуется.

Физические характеристики

Площадь объекта

Как правило, продажа кв. м объекта недвижимости с большей площадью меньше, чем аналогичный показатель для объекта с меньшей площадью. Для расчета указанной корректировки Оценщиком были применены данные справочника «Оценщики и эксперты».

Источник

Диапазон площади

Коэффициент

https://ocenschiki-i-eksperty.ru/indicators-2/38-korrektirovka-na-obshuyu-ploshad-dlya-ofisnoj-nedvizhimosti-perehod-ot-cen-obektov-ploshadyu-do-100-kv-m-k-cenam-obektov-ploshadyu-ot-500-do-2-500-kv-m-v-procentah-ot-cen?history_id=-1

500-2500 кв.м.

0,8719

https://ocenschiki-i-eksperty.ru/indicators-2/39-korrektirovka-na-obshuyu-ploshad-dlya-ofisnoj-nedvizhimosti-perehod-ot-cen-obektov-ploshadyu-do-100-kv-m-k-cenam-obektov-ploshadyu-ot-2-500-do-5-000-kv-m-v-procentah-ot-cen?history_id=-1

2 500-5 000 кв.м.

0,8167

Источник: https://ocenschiki-i-eksperty.ru

Таблица 8.19

Расчет корректировки на площадь

Наименование объекта

Общая площадь, кв.м.

Корректировка на площадь

Объект оценки

1 739,70

Объект-аналог №1

1 648,0

0%

Объект-аналог №2

1 896,0

0%

Объект-аналог №3

1 880,0

0%

Объект-аналог №4

1 991,8

0%

Объект-аналог №5

2 050,0

0%

Источник информации: расчеты Оценщика

Техническое состояние зданий

Чем лучше техническое состояние объекта, тем выше его стоимость. За единицу сравнения принимается техническое состояние объекта оценки, согласно правилу оценки физического износа зданий — «Методика определения физического износа гражданских зданий» № 404. Разница между техническим состоянием объектов определяется по критерию «неудовлетворительно - удовлетворительно - хорошо».

Уровень физического износа объектов-аналогов принимался Оценщиком экспертно на основании подробного интервьюирования риэлторов (контактные данные указаны в таблице описания объектов-аналогов), а так же основываясь на годах постройки объектов недвижимости.

Объекты-аналоги и объект оценки находятся в удовлетвроительном техническом состоянии. В связи с данным фактом Оценщик не вводил корректировку на состояние зданий.

Класс отделки помещений/Состояние отделки помещений

Внутренняя отделка помещений объекта оценки имеет хорошее состояние. Помещения объектов-аналогов также находятся в хорошем состоянии, в связи с чем, Оценщик считает, что не требуется введение корректировки на данный факт.

Класс объекта

Так как все отобранные объекты-аналоги и объект оценки соответствуют классу «В», введение корректировки не требуется.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ характеристики

Отобранные аналоги и оцениваемые объекты по критерию соответствия наиболее эффективного использования являются сопоставимыми, так как представляют офисные центры. Корректировка не требуется.

СЕРВИС И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ

Обеспеченность коммунальными услугами

Объект оценки и аналоги обладают сопоставимым набором коммуникаций. Введение корректировок не требуется.

Весовые коэффициенты при расчёте окончательного значения стоимости единицы площади оцениваемого объекта недвижимости, определялись исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

Заключение о рыночной стоимости на основе сравнительного подхода

Рыночная стоимость объекта оценки, на основе применения сравнительного подхода, по состоянию на 18 апреля 2018 г. с учетом НДС (18%), с учетом округления, составляет:

Наименование объекта оценки

Рыночная стоимость, полученная в рамках сравнительного подхода, руб. округленно

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018)

340 283 580

Источник: расчеты Оценщика

Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода

Методология доходного подхода

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость.

Традиционно, при оценке недвижимости основным источником доходов считается аренда оцениваемого объекта.

В рамках доходного подхода различают:

  • метод прямой капитализации дохода;
  • метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.

Метод прямой капитализации доходов — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразовании всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, может иметь с формальной (математической) точки зрения две разновидности: метод анализа дисконтированных денежных потоков (DCF‑анализ) и метод капитализации по расчетным моделям.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков — метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

Метод капитализации по расчетным моделям — метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.

Метод капитализации по расчетным моделям применяется тогда, когда оцениваемые объекты недвижимости генерирует постоянные или регулярно изменяющиеся доходы.

Это возможно в том случае, если объект недвижимости находится в функциональном состоянии и его использование соответствует наиболее эффективному.

Независимо от того, какой из методов применяется для расчета, в общем случае оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода включает в себя ряд следующих обязательных этапов:

  1. Сбор рыночной информации о доходности объектов‑аналогов (объектов, сопоставимых с объектом оценки по наиболее близкому к нему составу и уровню ценообразующих факторов).
  2. Оценка уровня доходов объекта оценки на основе анализа доходов объектов‑аналогов.
  3. Оценка норм капитализации или дисконтирования на основе соответствующих показателей объектов-аналогов, инвестиции в которые сопоставимы по уровню рисков с инвестициями в объект оценки.
  4. Капитализация доходов в текущую стоимость и формирование мнения о конечном результате — оценке рыночной стоимости с использованием доходного подхода.

Результат анализа основных тенденций на рынке недвижимости позволяет сделать вывод о том, что в перспективе не существуют предпосылок для значительного изменения денежных потоков (например, уровень арендной платы).

Поэтому, при оценке рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода Оценщик счел целесообразным использовать метод прямой капитализации доходов.

8.4.2.4 Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход в самом общем случае можно определить как разность действительного валового дохода и операционных расходов, необходимых для получения дохода. Операционные расходы можно определить как расходы, связанные с получением необходимого уровня доходов.

Расчет чистого операционного дохода выполняется путем постатейного прогноза формирующих его доходов и расходов, рассчитанный для каждого года прогнозного периода:

Знак действия

Доходы и расходы

Потенциальный валовой доход (PGI) в том числе:

контрактная годовая арендная плата (плановая аренда)

скользящий доход

рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда)

-

Потери от незанятости и при сборе арендной платы ( V&L), в том числе:

потери от незанятости

потери при сборе арендной платы

+

Прочие доходы, связанные с нормальным функционированием объекта недвижимости

=

Эффективный (действительный) валовой доход ( EGI)

-

Операционные (эксплуатационные) расходы (OE), в т.ч.

условно-постоянные

условно-переменные

резерв на замещение

=

Чистый операционный доход (NOI)

В зависимости от объема учтенных потерь и расходов, регулярные арендные доходы в течение периода владения делятся на несколько уровней:

  • потенциальный валовой доход;
  • эффективный валовой доход;
  • чистый операционный доход.

Чистый операционный доход рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета чистого операционного дохода следующая:

  1. Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
  2. Определяется действительный валовой доход посредством вычитания из потенциального валового дохода предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
  3. Из прогнозируемого действительного валового дохода вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, а также резервы, под которыми понимается ежегодное откладывание денег под долгосрочные расходы

Потенциальный валовой доход – это доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

  • арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду:
  • часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости. Поэтому в данном отчете в качестве базы для определения доходности недвижимости выбрана арендная плата.

Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной рыночной ставки арендной платы и рассчитывается по формуле:

ПВД = А S ,

где: А – рыночная ставка арендной платы без учета НДС (годовая);

S – площадь, сдаваемая в аренду.

В соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права, присутствует обременение в виде аренды. Однако Оценщик не учитывает данное обременение (ограничение) права.

Оценщик проанализировал существующие условия аренды (ставки аренды, сроки и возможность индексации ставки аренды) и пришел к выводу, что существующие ставки аренды, согласно Договорам аренды, соответствуют рыночным показателям.

Таким образом, объект оценки может генерировать финансовые потоки, соответствующие рыночным условиям и типичным объектам в секторе офисной недвижимости. Следовательно, существующее обременение (ограничение) права в виде аренды не является фактором, снижающим рыночную стоимость объекта. Для соблюдения принципа достоверности оценки (ФСО) Оценщик при расчетах использовал рыночные данные ставки аренды, операционных расходов, а также принимал типичные условия недозагрузки для объектов офисного назначения, соответствующих классу объекта оценки.

В результате исследования рынка аренды коммерческих помещений были выявлены объекты, сопоставимые по местоположению и уровню потребительских свойств с объектом оценки. Подбор данных осуществлялся, исходя из условия соблюдения репрезентативности, как самих объектов, так и использованных источников информации. Описание объектов-аналогов представлено в таблице ниже.

Таблица 8.20

Описание объектов-аналогов для расчета рыночной арендной платы за помещения объекта, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Показатель

Объект-аналог № 1

Объект-аналог № 2

Объект-аналог № 3

Объект-аналог № 4

Объект-аналог № 5

Дата предложения

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Вид права

Право пользования на условиях аренды

Право пользования на условиях аренды

Право пользования на условиях аренды

Право пользования на условиях аренды

Право пользования на условиях аренды

Площадь, кв.м.

1 104

1 080

1 810

1 690

440

Ставка аренды за 1 кв.м. в год с НДС, руб.

24 500

22 800

30 000

24 000

25 000

Местоположение

г. Москва, Подкопаевский переулок, 5/2

г. Москва, улица Солянка, 4

г. Москва, Славянская площадь, 2/5

г. Москва, Мясницкая улица, 10с3

г. Москва, Армянский переулок, 9 с1

Описание

Cтавка арендной платы 24 500 ₽
Эксплуатационные расходы Включены в ставку
Предоплата 1 месяц
Cтраховой депозит 2 месяц
Налоги C учетом НДС
Месячная плата 2.25 млн ₽

Cтавка арендной платы 22 800 ₽
Эксплуатационные расходы Включены в ставку
Коммунальные услуги Включены в ставку
Предоплата 1 месяц
Cтраховой депозит 1 месяц
Налоги C учетом НДС
Месячная плата 2.05 млн ₽

Cтавка арендной платы 30 000 ₽
Эксплуатационные расходы Включены в ставку
Коммунальные услуги Включены в ставку
Предоплата 1 месяц
Cтраховой депозит 1 месяц
Налоги C учетом НДС
Месячная плата 4.53 млн ₽

Cтавка арендной платы 24 000 ₽
Эксплуатационные расходы Включены в ставку
Коммунальные услуги Включены в ставку
Предоплата 1 месяц
Cтраховой депозит 1 месяц
Налоги C учетом НДС
Месячная плата 3.38 млн ₽

Cтавка арендной платы 25 000 ₽
Эксплуатационные расходы Включены в ставку
Коммунальные услуги Включены в ставку
Предоплата 1 месяц
Cтраховой депозит 1 месяц
Налоги C учетом НДС
Месячная плата 916 700 ₽

Источник информации

http://fortexgroup.ru/bc/milyutinskiy-10-s1/offices/?block=142113

http://fortexgroup.ru/bc/solyanka-4-s4/offices/?block=37419

http://fortexgroup.ru/bc/slavyanskaya-2-5/offices/?block=47931

http://fortexgroup.ru/bc/myasnitskaya-10-s1/offices/?block=36502

http://fortexgroup.ru/bc/armyanskiy-9-s1/offices/?block=70773

8 (495) 320-36-15

8 (495) 320-36-15

8 (495) 320-36-15

8 (495) 320-36-15

8 (495) 320-36-15

Источник: данные из открытых источников

Расчет рыночной арендной платы представлен ниже в таблице.

Таблица 8.21

Расчет рыночной ставки арендной платы за помещения объекта, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Элементы сравнения

Ед. срав.

Объект оценки

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Объект-аналог 5

Ставка арендной платы (предложения)

руб./кв.м/год

?

24 500

22 800

30 000

24 000

25 000

Общая площадь

кв.м.

1 886

1 104

1 080

1 810

1 690

440

1. Качество прав

1.1. Обременение

обременения не зарегистрированы

обременения не зарегистрированы

обременения не зарегистрированы

обременения не зарегистрированы

обременения не зарегистрированы

обременения не зарегистрированы

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена

руб./кв.м/год

24 500

22 800

30 000

24 000

25 000

1.2. Качество прав

собственник передает покупателю право пользования на условиях аренды

собственник передает покупателю право пользования на условиях аренды

собственник передает покупателю право пользования на условиях аренды

собственник передает покупателю право пользования на условиях аренды

собственник передает покупателю право пользования на условиях аренды

собственник передает покупателю право пользования на условиях аренды

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена

руб./кв.м/год

24 500

22 800

30 000

24 000

25 000

2. Условия финансирования

Стоимость включает : НДС, операционные расходы

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена

руб./кв.м/год

24 500

22 800

30 000

24 000

25 000

3. Особые условия

Особые условия не зарегистрированы

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена

руб./кв.м/год

24 500

22 800

30 000

24 000

25 000

4.Условия рынка

4.1. Изменение цен во времени

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Апрель 2018 г.

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена

руб./кв.м/год

24 500

22 800

30 000

24 000

25 000

4.2. Отличие цены предложения от цены сделки

уторговывание предусмотрено

уторговывание предусмотрено

уторговывание предусмотрено

уторговывание предусмотрено

уторговывание предусмотрено

Корректировка, %

-8%

-8%

-8%

-8%

-8%

Скорректированная цена на условия сделки

руб./кв.м/год

 

22 540

20 976

27 600

22 080

23 000

5. Местоположение

5.1. Престижность района

г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

г. Москва, Подкопаевский переулок, 5/2

г. Москва, улица Солянка, 4

г. Москва, Славянская площадь, 2/5

г. Москва, Мясницкая улица, 10с3

г. Москва, Армянский переулок, 9 с1

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

5.2. Доступность объекта

Хорошая транспортная доступность. Хорошая доступность автотранспортом. Удобные подъездные пути. Пешеходная доступность от остановки наземного общественного транспорта.

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

5.3. Качество окружения

смешенная зона

смешенная зона

смешенная зона

смешенная зона

смешенная зона

смешенная зона

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

6. Физические характеристики

6.1. Общая площадь, кв. м

1 886

1 104

1 080

1 810

1 690

440

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

6.2. Техническое состояние здания

Удовлетворительное

Удовлетворительное

Удовлетворительное

Удовлетворительное

Удовлетворительное

Удовлетворительное

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

6.3. Класс отделки помещений

Простая

Простая

Простая

Простая

Простая

Простая

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

6.4. Состояние отделки помещений

Ремонт не требуется

Ремонт не требуется

Ремонт не требуется

Ремонт не требуется

Ремонт не требуется

Ремонт не требуется

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

7. Экономические характеристики

7.1. Соответствие объекта принципу НЭИ

Соответствует принципу НЭИ. Текущее использование – административное/офисное

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

8. Сервис и дополнительные характеристики

8.1. Обеспеченность коммунальными услугами

Все коммуникации

Все коммуникации

Все коммуникации

Все коммуникации

Все коммуникации

Все коммуникации

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

0%

Выводы

 

 

 

 

Общая чистая коррекция, %

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена

руб./кв.м/год

22 540

20 976

27 600

22 080

23 000

Общая валовая коррекция, %

8,00%

8,00%

8,00%

8,00%

8,00%

Коэффициенты весомости

0,200

0,200

0,200

0,200

0,200

Коэффициент вариации

10,98%

Величина коэффициента вариации – до 33%

Рыночная ставка арендной платы помещений объекта оценки (с учетом НДС и с учетом операционных расходов), округленно

руб./кв.м/год

23 239

Рыночная ставка арендной платы помещений объекта оценки (без учета НДС и с учетом операционных расходов), округленно

руб./кв.м/год

19 694

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

    1. Обоснование вносимых корректировок вносилось аналогичным образом, как и при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
    2. Корректировка на торг составила (-8%), что соответствует среднему значению для аренды офисных помещений в г. Москва.
    3. Корректировка на площадь: Так как возможна сдача оцениваемого объекта по частям (блоками), корректировка по данному фактору не требуется.

Таким образом, арендная ставка без учета НДС, с учетом операционных расходов, принимаемая к расчету рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода, составляет 19 694 руб./кв.м. в год.

Потенциальный валовой доход от объекта оценки определяется путем умножения его общей площади на ставку арендной платы. Расчет величины потенциального валового дохода приведен в табл. 8.31.

Эффективный валовой доход – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Простои площадей и несвоевременность внесения арендной платы арендаторами приводят к потерям дохода собственника объекта недвижимости.

Потери от недоиспользования площадей обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.

Потери от недозагрузки учитывают: потери арендодателя при переоформлении договора аренды, потерю времени при поиске новых арендаторов, потери от прочих непредвиденных обстоятельств, включая неплатежеспособность арендаторов.

Коэффициент недоиспользования был принят Оценщиком в размере 0%, так как объекты сданы в аренду полностью.

Таким образом, коэффициент недозагрузки, принятый к расчету в рамках доходного подхода, составляет 0%.

Чистый операционный доход равен эффективному валовому доходу за вычетом операционных расходов.

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода. Соответственно, расходы, связанные с деятельностью на объекте недвижимости, условно делятся на постоянные и переменные. К постоянным расходам относятся траты, независящие от результатов деятельности компании: плата за пользование земельным участком (налог или арендные платежи), налог на имущество, расходы на страхование и замещение и др. К переменным же расходам относятся коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, обеспечение безопасности, расходы на управление, рекламу и т.д. — все то, что непосредственно зависит от степени эксплуатации объекта и уровня предоставляемых услуг.

Эксплуатационные расходы зависят от многих факторов, таких как стоимость коммунальных услуг, тип инженерных систем, уровень обслуживания объекта. Как правило, под эксплуатационными расходами понимаются расходы, связанные с использованием имущества. Операционные же включают, помимо эксплуатационных, также расходы, связанные с владением имуществом (налог на имущество, земельные платежи, страхование имущества).

Эксплуатационные расходы включают:

  • коммунальные расходы;
  • затраты на техническое обслуживание здания (инженерных систем и оборудования);
  • затраты на охрану здания;
  • затраты на уборку внутренних помещений общего пользования и прилегающей территории;
  • затраты на специальные санитарные мероприятия (борьба с грызунами, например);
  • затраты на вывоз мусора;
  • затраты на текущий мелкий ремонт;
  • оплату услуг управляющей компании.

Текущие операционные расходы были приняты на основании данных анализа рынка. Информация представлена ниже.

Согласно данным компании «Кnightfrank»:

Таблица 8.22

https://extpic.kf.expert/content/research_reports/2018/x_officeconference.pdf

Средняя величина операционных расходов составила 4 700 руб./кв.м./год.

Расчет чистого операционного дохода представлен в табл. 8.23.

Таблица 8.23

Расчет чистого операционного дохода для объекта оценки

Параметры

Значение

Общая площадь здания, кв. м

1 739,7

Арендопригодная площадь, кв. м.

1 886

Арендная ставка, руб./кв.м/год без учета НДС, с учетом операционных расходов

19 694

Потенциальный валовой доход, руб.

37 142 884

Коэффициент недоиспользования, %

0

Потери от недоиспользования, руб.

0

Действительный валовой доход, руб.

37 142 884

Операционные расходы, руб.

8 176 590

Чистый операционный доход, руб.

28 966 294

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

Расчет общего коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право присвоения будущих денежных потоков. Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, коэффициент капитализации должен превышать ставку безрисковых вложений капитала (безрисковая ставка) и обеспечивать дополнительный доход (премию) за все виды рисков, сопряженные с инвестированием в оцениваемое имущество.

С теоретической точки зрения весь годовой доход от собственности, в случае изменения ее стоимости, должен состоять из двух частей.

Первая часть идет на получение дохода на вложенный капитал, а вторая – представляет из себя равномерный платеж в счет компенсации изменения стоимости собственности.

С учетом вышеизложенного, расчет общего коэффициента капитализации производится по следующей формуле:

Ro = Yon + Yof,

где:

Yon -

норма дохода на капитал, являющаяся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями

Yof -

норма возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений.

В данном отчете Оценщики сочли возможным произвести расчет нормы дохода на капитал с использованием модели кумулятивного построения. Кумулятивный метод исходит из безрисковой ставки, к которой последовательно добавляются премии за риск, характерные для отрасли бизнеса, конкретной компании, премия за риски низкой ликвидности и премии за основной пакет рисков, характерных для проектов, связанных с недвижимостью.

Норма дохода на капитал

В контексте оценки рыночной стоимости инвестиций в недвижимость норма дохода на капитал определяет прибыль инвестора, структуру которой можно представить в следующем виде:

Yon =Yrf +Yr +YL +Yfm,

где

r-

ставка дисконтирования;

Yrf -

безрисковая ставка;

Yr -

премия за риск инвестирования в недвижимость;

YL -

премия за риск ликвидности;

Yfm-

премия за риск инвестиционного менеджмента.

Безрисковая ставка (risk free rate) - ставка дисконтирования, равная доходности безрисковых инвестиций.

В качестве безрисковой ставки доходности в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям). Считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается).

В оценочной практике для денежного потока в долл. США, в качестве безрискового инструмента предпочтение отдается еврооблигациям РФ (в долл. США) с датой начала погашения 31.03.2030 г. (Russia 30), выпущенным федеральным правительством (http://www.finmarket.ru)

В качестве безрисковой ставки для рублевого денежного потока целесообразно принимать эффективную доходность к погашению облигаций федерального займа, выпуск ОФЗ-46020-АД, с датой погашения 06.02.2036 г., сложившуюся на дату оценки (Источник: http://www.rusbonds.ru/comphistory.asp?go=1&tool=%CE%D4%C7-46020-%C0%C4&emit=0&sec=1&cat=0&rate=0&amm=0&dealsinday=0&calcdate=18 апреля 2018&bdate=&edate=&byeff=&eyeff=&bdur=&edur=&bcr=&ecr=&bspred=&espred=#rslt)

Для целей данного отчета в качестве безрисковой ставки доходности Оценщик использовал величину эффективной доходности к погашению облигаций федерального займа выпуск ОФЗ-46020-АД с датой погашения 06.02.2036 г.

Следует иметь в виду, что рублевая безрисковая ставка уже включает в себя страновой риск С, в связи с чем при расчете ставки дисконтирования для денежного потока в российских рублях необходимо исключить задвоение данного показателя.

На дату оценки эффективная доходность к погашению облигаций федерального займа выпуск ОФЗ-46020-АД составила 7,614%.

При расчете потенциального валового дохода используются арендные ставки, сложившиеся на дату оценки, то есть фактически оценщиком формируется реальный поток дохода без учета инфляции. В связи с этим, участвующий в расчете коэффициент капитализации, также должен строиться на реальной основе, а значит и безрисковая ставка приниматься реальной.

Безрисковая ставка принятая на уровне эффективной доходности к погашению облигаций федерального займа выпуск ОФЗ-46020-АД с датой погашения 06.02.2036 г. в размере 7,614% является номинальной, а значит должна быть приведена к реальной ставке, то есть, очищена от инфляции.

Номинальная ставка процента - это текущая рыночная ставка, не учитывающая уровень инфляции.

Реальная ставка процента - это номинальная ставка за вычетом ожидаемых (предполагаемых) темпов инфляции.

Номинальная безрисковая ставка дохода связана с реальной безрисковой ставкой известным уравнением Ирвина Фишера

:

1 + Yrfnom = (1 + Yrfreal) (1 + I ),

где

Yrfreal

реальная безрисковая ставка;

Yrfnom -

номинальная безрисковая ставка;

I -

общий уровень инфляция.

По данным Министерства экономического развития РФ: «Прогноз долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2030 года»; «Прогноз индексов-дефляторов и инфляции до 2030 г. (в %)» (источник информации: http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20130325_06) уровень инфляции в 2014 г. составил 4,42%.

В математическом виде уравнение Фишера при инфляции менее 15% в год принимает вид:

Yrfreal = (Yrfnom – I),

Таким образом, реальная безрисковая ставка дохода отличается от номинальной в первом приближении на величину инфляции.

Таким образом, реальная безрисковая ставка составит:

7,614%-4,42%=3,1940%.

Реальная безрисковая ставка в рамках данного Отчета принята равной 3,1940%.

Премия за риск инвестирования в недвижимость отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный тип недвижимости может существенно повлиять на рыночную стоимость собственности.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относят систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные систематические и несистематические риски.

  Систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, длительность делового цикла на рынке недвижимости, демографическая тенденция в стране в целом и по регионам, тенденции занятости, инфляция и риск изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск – это риск который можно рассчитать и переложить на страховые компании.

Динамичный риск может быть определен как «как прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция»

Премия за риск вложений (rp) определена экспертным методом. Ниже указаны основные виды систематических и несистематических рисков, которые могут оказать влияние на развитие ситуации на рынке купли-продажи и аренды недвижимости.

Вероятность возникновения неблагоприятной ситуации или неудачного исхода рассматривается по десятибалльной шкале. Чем выше риск (вероятность возникновения неблагоприятной ситуации или неудачного исхода) , тем более вероятным предполагается возможность возникновения неблагоприятной ситуации для оцениваемого объекта.

К систематическим рискам относятся:

Ухудшение общей экономической ситуации

Данный риск учитывает возможный рост инфляции, несопоставимый с возможным увеличением арендной ставки, предполагаемой на прогнозный период. Падение ставки арендных платежей так же может быть вызвано снижением деловой активности в стране в целом, изменением структуры спроса на аренду и покупку недвижимости.

Изменение федерального или местного законодательства

Данный вид риска связан в первую очередь с земельными отношениями, т.е. возникновением трудностей при продлении договора аренды на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Также данный риск предполагает обязательные издержки собственника на предполагаемый выкуп земельного участка под объектом недвижимости. Изменения в законодательстве могут быть связаны с увеличением арендных и налоговых платежей, повышением процентной ставки кадастровой стоимости для выкупа земельного участка, а также другими аспектами, связанными с налогообложением объектов недвижимого имущества.

Увеличение числа конкурирующих объектов

Данный риск связан с наличием на рынке большого количества аналогичных объектов, которые не могут быть сданы в аренду по причине превышения спроса. Также данный риск отражает и наличие избыточных площадей на самом объекте, затрудняющих одновременную 100% сдачу в аренду всех его площадей. Данные факторы не могут не сказаться на доходности объекта оценки.

К несистематическим рискам относятся:

Риск разрушения или порчи объекта недвижимости

Риски разрушения или порчи объекта недвижимости вследствие проявления стихийный сил природы, землетрясения, наводнения, природных пожаров действий арендатора и т.д.

Риск физического износа и устаревания

Риск физического износа и устареваний связан с вероятностью возникновения дополнительных издержек на строительные работы по устранению последствий воздействия физического износа, функционального и экономического устаревания недвижимости. При этом под дополнительными издержками понимаются издержки, не связанные с регулярными ремонтами, которые регламентированы правилами эксплуатации недвижимости.

Риск неполучения арендных платежей

Риск неполучения арендных платежей – это возможность не получения (несвоевременного получения) инвестором арендных платежей.

Данный риск учитывает вероятность неполучения арендных платежей арендодателем при возникновении финансовых трудностей у арендатора, в силу которых он не может полностью или частично оплатить арендные платежи, эксплуатационные и коммунальные расходы, либо при недобросовестном отношении арендатора к своим обязательствам по уплате арендных платежей в соответствии с договором аренды.

Неэффективный менеджмент

Управленческий риск – это возможность принятия неэффективных управленческих решений в условиях неопределенности, когда имеющиеся в распоряжении лица принимающего решение аналитические возможности не позволяют принять эффективное управленческое решение, гарантирующее достижение поставленной цели.

Управление объектом должно обеспечивать доходность объекта недвижимости. Управление объектом в любом случае включает:

  • привлечение пользователей;
  • оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществляющих управление;
  • обеспечение осуществления платежей;
  • организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользователей - коммунальными и иными услугами.

Риск изменения инфраструктуры

Риск изменения инфраструктуры объекта недвижимости – это возможность неблагоприятного изменения стоимости объектов недвижимости, связанная с ухудшением условий в районе или в конкретном здании.

Налоговые риски

Налоговые риски возникают, как правило, из-за нерыночной стоимости коммерческой недвижимости или из-за использования сомнительных схем оплаты

Риск убытков из за неправильного оформления договоров аренды

Риск убытков из-за неправильного оформления договоров аренды – это возможность убытков из-за ошибок при заключении договоров и контрактов.

Расчет премии за риск представлен в табл.8.33.

Таблица 8.24

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости (Нежилое здание общей площадью 1739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1)

Вид и наименование риска

0,63%

1,26%

1,83%

2,49%

3,15%

3,78%

4,41%

5,04%

5,67%

6,30%

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

Динамичный

1

Изменение федерального или местного законодательства

Динамичный

1

Увеличение числа конкурирующих объектов

Динамичный

1

Несистематический риск

Риск разрушения или порчи объекта недвижимости

Статичный

1

Риск устаревания

Статичный

1

Риск неполучения арендных платежей

Динамичный

1

Риск изменения инфраструктуры

Динамичный

1

Неэффективный менеджмент

Динамичный

1

Налоговые риски

Динамичный

1

Риск убытков из-за неправильного оформления договоров аренды

Динамичный

1

Количество наблюдений

0

0

8

2

0

0

0

0

0

0

Взвешенный итог

0,0%

0,0%

14,6%

5,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Сумма взвешенного итога

19,60%

Количество факторов

10

Средневзвешенное значение

1,96%

Премия за риск инвестирования в недвижимость

1,96%

Максимальный уровень рисков. (PS. Премии за отдельные несистематические риски в промышленно развитых странах, находятся в интервале до пяти шестых от номинальной безрисковой ставки страны инвестирования. Источник: Н.Ф. Чеботарев «Оценка стоимости предприятия»)

6,30%

Источник информации: http://www.ocenchik.ru/docs/65.html

Риск ликвидности отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи недвижимости по стоимости, близкой к рыночной.

Премия за риск ликвидности рассчитывается в предположении, что решение о продаже объекта оценки принимается собственником объекта оценки лично, в день даты проведения оценки.

Премия за риск ликвидности определяется из соотношения

где:

YL -

премия за риск ликвидности;

-

безрисковая ставка;

L-

типичный период экспозиции объекта оценки (в месяцах);

Q -

количество месяцев в году.

Срок экспозиции объекта был принят на основании справочника «Статриэлт»:

Срок экспозиции объекта был принят на основании справочника «Статриэлт»:

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2018g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/1331-sroki-likvidnosti-ob-ektov-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-01-2018-goda

СРД №21, табл. 1.4.1

Типичный срок экспозиции объектов недвижимости, подобных оцениваемым, на рынке коммерческой недвижимости составляет:

  • Для нежилого здания общей площадью 1739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 – 6 месяцев.

Реальная безрисковая ставка составляет 3,1940% .

С учетом вышеизложенного премия за риск рынка ликвидности на дату проведения оценки составляет 1,5970%.

Риск инвестиционного менеджмента – это возможность принятия неэффективных управленческих решений, приводящих к снижению рыночной стоимости управляемой недвижимости

Цель инвестиционного менеджмента - наращивание рыночной стоимости управляемой недвижимости в интересах владельца.

В соответствии с указанной целью, основными задачами инвестиционного менеджера являются:

  • увеличение рыночной стоимости отдельного объекта и комплекса объектов недвижимости в целом;
  • максимизация доходов собственников от использования, распоряжения и владения принадлежащими им недвижимыми активами;
  • повышения качества и объемов предоставления услуг арендаторам, покупателям;
  • обеспечение эффективного взаимодействия с органами государственной и муниципальной власти;
  • поддержка положительного имиджа в целевых социальных группах.

Чем специализированее собственность, тем выше риск инвестиционного менеджмента.

Анализ монографий по оценке недвижимости показывает, что на дату оценки не существует формальных методов оценки премии за риск инвестиционного менеджмента. Определение премии за риск инвестиционного менеджмента проводится на основе методов экспертной оценки.

Исходя из цели инвестиционного менеджмента премию за риск инвестиционного менеджмента, Оценщик счел возможным определить на основе индивидуальной экспертной оценки с учетом коэффициента недоиспользования помещений и коэффициента потерь при сборе арендных платежей.

Учитывая, что определение премии за риск инвестиционного менеджмента на основе экспертной оценки носит субъективный характер, для количественной оценки премии за риск инвестиционного менеджмента Оценщик счел целесообразным использовать вербально-числовую шкалу

Вербально-числовые шкалы применяются преимущественно в тех случаях, когда оценки по критерию носят субъективный характер.

Смысл вербально-числовых шкал в том, что они позволяют измерить степень интенсивности критериального свойства, имеющего субъективный характер.

В состав вербально-числовых шкал входят, как правило, содержательное описание градаций шкалы и числовые значения, соответствующие каждой из градаций шкалы.

Для измерения премии за риск инвестиционного менеджмента Оценщик счел целесообразным использовать шкалу расчета премии за специфический риск.

Таблица 8.25

Расчет премии за специфический риск

Степень риска

Размер премии

Низкая

0 – 2%

Ниже среднего

3 – 4%

Средняя

5 – 6%

Выше средней

7 – 8%

Высокая

9 – 10%

Источник: Deloite. Методология и руководство по проведению оценки бизнеса и/или активов
ОАО РАО «ЕЭС России» и ДЗО ОАО РАО «ЕЭС России»; Раздел Ш- Практические рекомендации по проведению оценки бизнеса

Исходя из результатов анализа характеристик объекта оценки, анализа рынка объекта оценки, коэффициента потерь при сборе арендных платежей, и исходя из возможности привлечения к управлению объектом оценки – как инвестиционным объектом профессиональной управляющей компании, риск принятия неэффективного управленческого решения Оценщик определил как «ниже среднего».

Размер премии за риск инвестиционного менеджмента при степени риска принятия неэффективного управленческого решения «ниже среднего» находится в диапазоне (3-4)%.

В дальнейших расчетах премия за риск инвестиционного менеджмента принята на уровне 4%.

С учетом вышеизложенного премия за риск инвестиционного менеджмента на дату проведения оценки составляет 4%.

Расчет нормы дохода на капитал для реального чистого операционного дохода в рублях кумулятивным методом приведен в табл. 8.26.

Таблица 8.26

Расчет нормы дохода на капитал

Наименование

Нежилое здание общей площадью 1739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Безрисковая ставка (реальная)

3,1940%

Премия за риск инвестирования в недвижимость

1,9600%

Премия за риск ликвидности

1,5970%

Премия за риск инвестиционного менеджмента

4,0000%

Норма дохода на капитал

10,7510%

Источник: расчеты Оценщика

Норма возврата капитала

Норма возврата капитала (recapture rate)- ежегодная ставка, по которой капитал, инвестированный в актив с уменьшающейся стоимостью, возмещается из дохода, получаемого от этого актива.

В теории оценки недвижимости известны три метода расчета нормы возврата (возмещения) капитала:

  • прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
  • возврат капитала по фонду по фонду возмещения и общей норме отдачи (метод Инвуда);
  • возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала.

При этом возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумма поддержание объекта. Норма возврата капитала (SFF) по методу Ринга определяется из соотношения:

Аккумулирование взносов по «нулевой» (бесконечно малой) ставке процента Yon при использовании метода Ринга равносильно возврату капитала ежегодно равными долями, каждая из которых равна сумме капитала, деленной на количество периодов:

где: TОС – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала.

Полное название метода Инвуда — метод возврата капитала за счет доходов при формировании фонда возмещения со ставкой процента, равной ставке дохода на капитал (инвестиции).

В соответствии с названием, для этого метода характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по ставке процента, равной норме отдачи на собственный капитал.

Возмещение инвестиций в данном методе обеспечивается как за счет дохода, приносимого недвижимостью в процессе эксплуатации, так и за счет реинвестирования возвращаемых сумм по основной для недвижимости ставке дохода:

Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпавших свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату.

Метод Хоскольда предполагает реинвестирование возмещаемых из ежегодного дохода от недвижимости первоначальных вложений, однако в этом случае используется безрисковая ставка доходности.

Применение данного метода целесообразно в том случае, если объект не исчерпал свою экономическую жизнь, но ставка доходности, учитывающая инвестиционные риски недвижимости, не соответствует рыночным ожиданиям.

Применятся в случаях, когда, по мнению Оценщика, получение постоянных доходов связано с повышенным риском уменьшения или прекращения прогнозируемого денежного потока.

В модели Ринга предполагается, что поток доходов будет ежегодно снижаться. Такое допущение в условиях постоянно растущих арендных ставок выглядит весьма сомнительным. Поэтому такая модель практически не применяется.

Метод Хоскольда также не нашел широкого применения при оценке недвижимости, т. к. он относится к ситуации, когда полученные от аренды деньги на годы аккумулируются на депозите или в других безрисковых и соответственно мало доходных инструментах, что не характерно для стратегии эффективного собственника.

В условиях постоянно растущих арендных ставок наибольшее распространение получила модель Инвуда, которая, по-видимому, в большей степени отражает реалии современного рынка.

При оставшемся на дату сроке экономической жизни, при условии, что в течение оставшегося срока экономической жизни объект оценки будут приносить постоянный чистый операционный доход NOIo, при условии что часть периодического дохода, представляющая возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции, а также при условии что по окончании срока эксплуатации объект полностью утрачивает свою стоимость, Оценщик счел целесообразным норму возврата капитала определять на основе модели Инвуда:

Норма возврата капитала определяется из соотношения:

Расчет нормы возврата капитала представлен в таблице ниже.

Таблица 8.27

Расчет нормы возврата капитала

Наименование объекта

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Нормативный срок службы здания

175

Физический износ

40%

Оставшийся срок службы

105

Норма возврата капитала

0,0002%

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

Расчет общего коэффициента капитализации для реального чистого операционного дохода в рублях кумулятивным методом приведен в табл. 8.28.

Таблица 8.28

Расчет общего коэффициента капитализации для реального чистого операционного дохода

Наименование объекта

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Безрисковая ставка (реальная)

3,1940%

Премия за риск инвестирования в недвижимость

1,9600%

Премия за риск ликвидности

1,5970%

Премия за риск инвестиционного менеджмента

4,0000%

Норма дохода на капитал

10,7510%

Норма возврата капитала

0,0002%

Коэффициент капитализации

10,7512%

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

Полученное значение коэффициента капитализации соответствует данным анализа рынка (данные представлены в разделе 7.2-7.7 настоящего Отчета).

Расчет рыночной стоимости объекта в рамках доходного подхода представлен ниже в таблице.

Таблица 8.29

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Показатель

Значение

Чистый операционный доход, руб.

28 966 294

Коэффициент капитализации, %

10,7512%

Коэффициент учета НДС

1,18

Стоимость объекта в рамках доходного подхода, округленно руб. с учетом НДС

317 920 110

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

Заключение о рыночной стоимости на основе доходного подхода

Рыночная стоимость объекта оценки на основе применения доходного подхода, по состоянию на 18 апреля 2018 г. с учетом НДС (18%), с учетом округления, составляет:

Наименование объекта оценки

Стоимость в рамках доходного подхода, округленно руб. с учетом НДС

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018)

317 920 110

Определение ликвидационной стоимости

В случае реализации объекта залога, определение ликвидационной стоимости необходимо для обоснования нижней границы кредита, обеспечением которого является заложенное имущество и речь не идет о реальном факте реализации объекта. Однако для предоставления ссуды кредитору необходимо знать, по какой цене будет возможно реализовать предмет залога в сжатые сроки при невозврате выданного кредита.

Основным вопросом, возникающим при расчете ликвидационной стоимости, остается вопрос перехода от рыночной стоимости имущества к ликвидационной.

В общем случае ликвидационная стоимость может быть рассчитана двумя методами:

- прямой метод основывается исключительно на сравнительном подходе. Применение данного метода реализуется либо путем прямого сравнения с аналогами, либо через статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный анализ). Однако информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи труднодоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода. Хотя в случае наличия необходимой информации он обладает высокой степенью объективности.

- косвенный метод основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости. Расчет ликвидационной стоимости объекта имущества при использовании косвенного метода выглядит следующим образом: рыночная стоимость объекта, за минусом скидки на факт вынужденности продажи. Таким образом, основной методологической проблемой в данном случае является определение скидки на факт вынужденности продажи (поправки, отражающей условия продажи).

Для того чтобы перейти от рыночной стоимости объекта оценки к ликвидационной стоимости, необходимо учесть два фактора:

  1. Фактор стоимости денег во времени;
  2. Фактор эластичности спроса по цене.

Учет фактора стоимости денег во времени

Учет фактора стоимости денег во времени базируется на принципе безубыточности реализации объекта по цене, которая ниже его рыночной стоимости. Суть принципа заключается в следующем: убытки, возникающие при реализации объекта по цене, которая ниже его рыночной стоимости, должны быть компенсированы доходами от размещения денежных средств, полученных от реализации этого объекта в меньшем объеме, но ранее.

Доход от размещения суммы, полученной в результате ускоренной реализации объекта, рассчитывается по следующей формуле:

Д = Су * ((1 + R) t - 1), где

  • Д – доход от размещения суммы, полученной в результате ускоренной реализации объекта,
  • Су – денежная сумма, полученная в результате ускоренной реализации,
  • R – требуемая доходность инвестирования в объект оценки;
  • t – период времени, равный разнице между сроком реализации объекта по рыночной и по ликвидационной стоимости.

Поскольку доход равен разнице между денежной суммой, полученной от реализации объекта с течение среднерыночного периода экспозиции, и денежной суммой, полученной в результате ускоренной объекта, то денежная сумма, полученная от реализации объекта с течение среднерыночного периода экспозиции (Ср) равна:

Ср = Су + Д = Су + Су * ((1 + R) t - 1) = Су * (1 + R) t

Из этой формулы мы можем вычислить коэффициент, учитывающий фактор стоимости денег во времени, как отношение денежной суммы, полученной в результате ускоренной объекта, к денежной сумме, полученной от реализации объекта с течение среднерыночного периода экспозиции:

Ксдв =

t = t Р – t Л

  • t Р - срок реализации объекта по рыночной стоимости, который равен среднему периоду экспозиции объектов, схожих с объектом оценки на сегодняшний день.
  • t Л - срок реализации объекта по ликвидационной стоимости.

Требуемая доходность инвестирования в объект оценки

Ставка дисконтирования – требуемая инвесторами ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.

Для расчета ставки дисконтирования был использован метод кумулятивного построения. Данный метод предусматривает построение ставки дисконтирования с использованием безрисковой ставки в качестве базовой.

Ставки дисконтирования были определены Оценщиком в рамках доходного подхода.

Учет фактора эластичности спроса по цене

Для учета влияния на ликвидационную стоимость объекта оценки фактора эластичности спроса по цене, целесообразно рассмотреть реализацию объекта как процесс:

- Продавец снижает цену реализуемого объекта. При этом необходимо, чтобы потенциальные покупатели были проинформированы о снижении цены объекта.

- Под воздействием снижения цены реализуемого объекта, как правило, происходит повышение величины спроса на этот объект.

- Повышение величины спроса, при прочих равных условиях, сокращает период экспозиции объекта на рынке.

Тесноту взаимосвязи экономических параметров «цена» - «спрос» можно оценивать при помощи коэффициента эластичности спроса по цене. Причем, чем выше значение показателя эластичность, тем выше теснота связи показателей, и тем незначительнее величина ликвидационной стоимости будет отличаться от рыночной стоимости.

В этой связи представляется целесообразным учесть влияние фактора эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость путем введения в формулу для ее расчета поправочного коэффициента, учитывающего эластичность спроса по цене Кэ:

С учетом характера влияния эластичности спроса по цене на величину ликвидационной стоимости объекта, представляется возможным аналитически задать зависимость значения поправочного коэффициента Кэ от величины коэффициента эластичности спроса по цене E следующим выражением:

Кэ =

где е = 2,71828 (const).

Рассчитаем ликвидационную стоимость объекта оценки, используя вышеприведенные формулы.

Основные факторы, влияющие на эластичность спроса по цене: количество потенциальных покупателей объекта и степень специализации объекта оценки. Чем большее число потенциальных покупателей, тем выше потенциальная реакция на изменение цены данного объекта, и тем выше эластичность спроса по цене. Чем выше степень специализации объекта, тем сложнее его перепрофилировать, и тем ниже эластичность спроса по цене. Зависимость типа спроса от перечисленных факторов показана в следующей таблице.

Таблица 9.1

Количество потенциальных покупателей объекта

Степень специализации объекта

Подтип спроса

Значительное

Незначительная

Абсолютно эластичный

Значительное

Средняя

Сильно-эластичный

Значительное

Значительная

Средне-эластичный

Среднее

Незначительная

Слабо-эластичный

Среднее

Средняя

С единичной эластичностью

Среднее

Значительная

Слабо-неэластичный

Незначительное

Незначительная

Средне-неэластичный

Незначительное

Средняя

Сильно-неэластичный

Незначительное

Значительная

Абсолютно неэластичный

В соответствии со спецификой объекта, а также местоположением и общей площадью Оценщик экспертно определил тип спроса.

Таблица 9.2

Коэффициент эластичности спроса

Наименование объекта

Коэффициент, учитывающий эластичность

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

0,85

Далее приведены зависимости коэффициента эластичности спроса по цене, а также поправочного коэффициента, учитывающего эластичность.

Таблица 9.3

Подтип спроса

Коэффициент эластичности спроса по цене

Коэффициент, учитывающий эластичность

Абсолютно эластичный

бесконечность

1

Сильно-эластичный

3

1

Средне-эластичный

1,75

0,94

Слабо-эластичный

1,25

0,85

С единичной эластичностью

1

0,76

Слабо-неэластичный

0,83

0,68

Средне-неэластичный

0,5

0,46

Сильно-неэластичный

0,16

0,16

Абсолютно неэластичный

0

0

Расчет ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:

Л = Р * Ксдв * Кэ

  • Л – ликвидационная стоимость объекта оценки,
  • Р – рыночная стоимость объекта оценки,
  • Ксдв – коэффициент, учитывающий стоимость денег во времени,
  • Кэ – коэффициент, учитывающий эластичность.

Ниже приведен расчет ликвидационной стоимости объектов.

Таблица 9.4

Расчет ликвидационной стоимости объекта

Наименование объекта

Требуемая доходность инвестирования в объект оценки в годовом исчислении, % (ставка капитализации)*

Требуемая доходность инвестирования в объект оценки в месячном исчислении, %

Cрок реализации объекта оценки по ликвидационной стоимости, мес.

Cрок реализации объекта оценки по рыночной стоимости, мес.

Коэффициент, учитывающий стоимость денег во времени

Коэффициент, учитывающий эластичность

Ликвидационная стоимость объекта оценки, руб.

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

10,7512%

0,8959%

4

6,0

0,983

0,850

276 130 223

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

*В качестве требуемой доходности инвестирования в объект оценки в годовом исчислении Оценщик принимает величину ставок капитализации, так как данный параметр учитывает особенности каждого из объектов.

Заключение о рыночной и ликвидационной стоимости

    1. Согласование результатов оценки

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки

Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую интегрированную оценку стоимости имущества. При согласовании результатов оценки стоимости с учётом вклада каждого из них, вероятность получения более точного и объективного значения стоимости объекта значительно возрастает.

Целью сведения результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки.

Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются следующими критериями:

  1. Возможность отразить действительные намерения потенциального про­давца или покупателя.
  2. Качество информации, на основании которой прово­дится анализ.
  3. Способность подходов учесть конъюнктурные колеба­ния и стоимость денег.
  4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка.

Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Рост количества поправок увеличивает субъективность оценки данным подходом.

Затратный подход позволяет определить затраты на изготовление и реализацию нового объекта оценки за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты.

С учетом сложившейся ситуации на рынке, результат, полученный на основе затратного подхода, по мнению Оценщика, наименее надежен, чем остальные. Затратный подход следует принять во внимание, но присвоить ему минимальную весомость.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения.

Но в доходном подходе используются прогнозные величины ставок арендной платы. Отсутствие надежной информации о будущем развитии регионального рынка аренды недвижимости не позволяет получить максимально достоверную оценку стоимости объекта на основе доходного подхода.

Популярным методом, используемым при согласовании результатов оценки, является Метод анализа иерархий (МАИ), опирающийся на многокритериальное описание проблемы, который был предложен и детально описан Саати Т. в своей работе «Принятие решений: метод анализа иерархий».. Метод Анализа Иерархий представляет собой метод согласования результатов, полученных с использованием различных методов оценки и основанный на декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии.

Для целей согласования результатов используются трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид:

      1. верхний уровень – цель – оценка рыночной стоимости здания;
      2. промежуточный уровень – критерии согласования;
      3. нижний уровень – альтернативы – результаты оценки, полученные различными методами.

Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:

        1. «А» - критерий, учитывающий намерения инвестора (продавца, покупателя);
        2. «Б» - критерий, учитывающий количество данных (тип, качество), на основе которых проводится согласование;
        3. «В» - критерий, учитывающий конъюнктурные колебания рынка;
        4. «Г» - критерий, учитывающий специфические особенности объекта оценки (местоположение, размер, потенциальная доходность).

Схема анализа иерархий

Рыночная стоимость объекта оценки

Г

Б

В

А

Результат рыночной стоимости, полученной затратным подходом

Результат рыночной стоимости, полученной сравнительным подходом

Результат рыночной стоимости, полученной доходным подходом

После декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:

Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется следующая шкала отношений:

Шкала отношений важности критериев оценки

Важность

Определение

Комментарий

1

Равная важность

Равная важность

3

Умеренное превосходство одного над другим

Умеренное превосходство одного над другим

5

Существенное или сильное превосходство

Существенное превосходство одного над другим

7

Значительное превосходство

Значительное превосходство одного над другим

9

Очень сильное превосходство

Очень сильное превосходство одного над другим

2, 4, 6, 8

Промежуточные решения между двумя соседними суждениями

Применяются в компромиссном случае

Обратные величины приведённых выше чисел

Если при сравнении одного вида деятельности с другим получено одно из вышеуказанных чисел (например 3), то при сравнении второго вида деятельности с первым получим обратную величину (т.е. 1/3)

Если над диагональю стоит целое число, то под диагональю его обратное значение.

Сравнение ведем по принципу «фактор строки к фактору столбца».

Если при парном сравнении фактора Сi с фактором Сj по шкале относительной важности факторов получено a(i,j) = b, то при сравнении фактора Сj с фактором Сi получаем a(j,i) = 1/b.

Матрицы парных сравнений представляют собой обратно симметричные матрицы, на главной диагонали которых находятся единицы.

Таким образом, перед оценщиком ставится задача анализа при парном сравнении преимущества каждого из подходов по выделенным четырем критериям второго уровня. Результатом такого анализа являются четыре матрицы парных сравнений размерностью 3×3, т. к. рассматриваются три альтернативы (результаты затратного, сравнительного и доходного подходов).

Относительная величина каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице.

Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

Пусть С1...СN - множество из N элементов дерева иерархии. a1...aN – оценки элементов иерархии по шкале относительной важности.

Тогда обратно симметричные матрица парных сравнений данных элементов по шкале относительной важности будет иметь следующий вид:

Матрица парных сравнений

С1

...

Сi

...

CN

С1

1

...

WN/WI

...

W1/WN

...

...

......

...

...

...

Сj

WJ/W1

...

WJ/WI

...

WJ/WN

...

...

...

…

...

…

СN

WN/W1

...

WN/WI

...

1

Далее для каждого элемента иерархии определяется коэффициент его весомости по формуле:

где – Wj/Wi число, соответствующее значимости объекта Cj по сравнению с объектом Ci по шкале относительной важности;

kj– коэффициент весомости Cj элемента иерархии;

N – число критериев, если сравнение проводится среди них, или число альтернатив, если альтернативы сравниваются по каждому критерию (размерность матрицы).

Полученные коэффициенты весомости нормируются:

Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение нормированных коэффициентов весомости каждого элемента иерархии.

Оценка компонент вектора коэффициента весомости производится по схеме:

С1

С2


...

СN

Коэффициент весомости

Нормированный коэффициент весомости

С1

1

W1/W2

...

W1/WN

K1 =((1*(W1/ W2)*...*( W1N /W1N))1/N

K1Н= K1

С2

W2/W1

...

...

1

...

...

СN

WN/W1

WN/W2

...

1

KN=(( WN/W1)*( WN/W2 )*1) 1/N

KNН = KN

Сумма

1.0

Отношение согласования ОС

На основе вышеизложенной методики проводят оценку компонент вектора коэффициентов весомости для критериев.

Оценка компонент вектора коэффициентов весомости для критериев

А

Б

В

Г

Коэффициент весомости

Нормированный

коэффициент

весомости

А

1

WА/ WБ

WА/ WВ

WА/ WГ

KА=((1*( WА/ WБ)*( WА/ WВ )*( WА/ WГ))1/4

kAН

Б

WБ/ WА

1

WБ/ WВ

WБ/ WГ

KБ=(( WБ/ WА)*(1)*( WБ/ WВ )*( WБ/ WГ))1/4

kБН

В

WВ/ WА

WВ/ WБ

1

WВ/ WГ

KВ=(( WВ/ WА)*( WВ/ WБ)*(1)*( WВ/ WГ))1/4

KВН

Г

WГ/ WА

WГ/ WБ

WГ/ WВ

1

KГ=(( WГ/ WА)*( WГ/ WБ )*( WГ/ WВ )*(1))1/4

kГН

Сумма

1.0

Отношение согласования ОС = ОС1

Матрица попарного сравнения критериев и значения их приоритетов

Какой из критериев важнее?

Элемент матрицы

Коэффициент весомости

Нормированный коэффициент весомости

А

Б

В

Г

А

1

7

3

2

2,546

0,503

Б

1/7

1

1/3

1/3

0,355

0,070

В

1/3

3

1

1/2

0,841

0,166

Г

1/2

3

2

1

1,321

0,260

Сумма

5,058

1,00

Lmax==4.03

ИС= 0,01

ОС =1.03%

Затем проводится оценка компонент вектора коэффициентов весомости результатов оценки рыночной стоимости, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, по каждому из выбранных критериев.

1. Согласование по критерию «А» (намерение инвестора и продавца)

Какая из альтернатив наиболее вероятна?

Д

С

З

Коэффициент весомости

Нормированный коэффициент

весомости

Д

1

WЗА/ WСА

WЗА/ WДА

KЗА=((1)*( WЗА/ WСА )*( WЗА/ WДА))1/3

kЗАН

С

WСА/ WЗА

1

WСА/ WДА

KCА=(( WСА/ WЗА)*(1)* WСА/ WДА)1/3

kСАН

З

WДА/ WЗА

WДА/ WСА

1

KДА=(( WДА/ WЗА)* WДА/ WДА)*(1))1/3

kДАН

Сумма

1.0

Отношение согласования ОС = ОС2

2. Согласование по критерию «Б» (тип, качество, количество данных на основе которых проводится анализ)

Какая из альтернатив наиболее вероятна?

Д

С

З

Коэффициент весомости

Нормированный коэффициент

весомости

Д

1

WЗБ/ WСБ

WЗБ/ WДБ

KЗБ=((1)*( WЗБ/ WСБ )*( WЗБ/ WДБ))1/3

kЗБН

С

WСБ/ WЗБ

1

WСБ/ WДБ

KCБ=(( WСБ/ WЗБ)*(1)* WСБ/ WДБ)1/3

kСБН

З

WДБ/ WЗБ

WДБ/ WСА

1

KДБ=(( WДБ/ WЗБ)* WДБ/ WДБ)*(1))1/3

kДБН

Сумма

1.0

Отношение согласования ОС = ОС2

3. Согласование по критерию «В» (способность учитывать конъюнктурные колебания рынка)

Какая из альтернатив наиболее вероятна?

Д

С

З

Коэффициент весомости

Нормированный коэффициент

весомости

Д

1

WЗВ/ WСВ

WЗВ/ WДВ

KЗВ=((1)*( WЗВ/ WСВ )*( WЗВ/ WДВ))1/3

kЗВН

С

WСВ/ WЗВ

1

WСВ/ WДВ

KCВ=(( WСВ/ WЗВ)*(1)* WСВ/ WДВ)1/3

kСВН

З

WДВ/ WЗВ

WДВ/ WСВ

1

KДВ=(( WДВ/ WЗВ)* WДВ/ WДВ)*(1))1/3

kДВН

Сумма

1.0

Отношение согласования ОС = ОС2

4. Согласование по критерию «Г» (способность учитывать специфические особенности объекта оценки)

Какая из альтернатив наиболее вероятна?

Д

С

З

Коэффициент весомости

Нормированный коэффициент

весомости

Д

1

WЗГ/ WСГ

WЗГ/ WДГ

KЗГ=((1)*( WЗГ/ WСГ )*( WЗГ/ WДГ))1/3

kЗГН

С

WСГ/ WЗГ

1

WСГ/ WДГ

KCГ=(( WСГ/ WЗГ)*(1)* WСГ/ WДГ)1/3

kСГН

З

WДГ/ WЗГ

WДГ/ WСГ

1

KДГ=(( WДГ/ WЗГ)* WДГ/ WДГ)*(1))1/3

kДГН

Сумма

1.0

Проверка матрицы на согласованность

Расчет показателей согласованности выполняется следующим образом.

Определяется приближенная оценка главного собственного значения матрицы суждений.

Для этого суммируется каждый столбец матрицы парных сравнений, затем сумма первого столбца умножается на величину первой компоненты нормализованного вектора коэффициентов (приоритетов), сумма второго столбца – на вторую компоненту и т.д., затем полученные числа суммируются. Таким образом, получаем приближенную оценку главного собственного значения матрицы суждений Lmax, которая называется оценкой максимума или главного значения матрицы. Это приближение используется для оценки согласованности суждений эксперта. Чем ближе Lmax к N, тем более согласованным является представление в матрице суждений.

Отклонение от согласованности могут быть выражены величиной, которая называется индексом согласованности (ИС), который дает информацию о степени нарушения согласованности.

ИС = (Lmax - N)/(N - 1),

где

N –

размерность матрицы;

Lmax–

оценка максимума или главного значения матрицы.

При оценивании величины порога несогласованности суждений для матриц размером от 1 до 15 методом имитационного моделирования получены оценки случайного индекса (СИ). CИ является индексом согласованности для сгенерированной случайным образом ( по шкале от 1 до 9) положительной обратно симметричной матрицы.

Автором МАИ рекомендуются следующие средние (модельные) CИ для матриц размером от 1 до 15:

Размер

матрицы

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

Случайный

индекс (СИ)

0

0

0,58

0,9

1,12

1,24

1,32

1,41

1,45

1,49

1,51

1,48

1,56

1,57

1,59

Отношение ИС к среднему значению СИ для матрицы суждений того же порядка Саати называет отношением согласованности (ОС):

при N=const.

Величина ОС должна быть порядка 10% или менее, чтобы быть приемлемой. В некоторых случаях допускается ОС до 20%, но не более, иначе суждения Оценщика, на основе которых заполнена исследуемая матрица, сильно рассогласованны.

Если ОС выходит за эти пределы, то эксперту следует заново исследовать содержательную сторону матрицы и соответствующие количественные оценки элементов и внести необходимые изменения в исходные данные

Обобщенные веса (или приоритетность объекта при их выборе) определяются суммой произведений локальных коэффициентов весомости результатов оценки, полученных в рамках каждого из подходов по каждому критерию на коэффициент весомости этого критерия.

Итоговое значение коэффициентов весомости результатов, полученных в рамках каждого из подходов, относительно выбранных критериев

А

Б

В

Г

Обобщенный коэффициент весомости

kAН

kБН

kВН

kГН

Д

kЗАН

kЗБН

kЗВН

kЗГН

kз = kAН*kЗАН +kБН * kЗБН+ kВН * kЗВН + kГН * kЗГН

С

kСАН

kСБН

kСВН

kСГН

kC = kAН*kСАН +kБН * kСБН+ kВН * kСВН + kГН * kСГН

З

kДАН

kДБН

kДВН

kДГН

kД = kAН*kДАН +kБН * kДБН+ kВН * kДВН + kГН * kДГН

Сумма

1,00

Определение значения весов для результатов оценки рыночной стоимости, полученных на основе каждого из подходов

1. Согласование по критерию «А» (намерение инвестора и продавца)

Какая из альтернатив наиболее вероятна?

Д

С

З

Коэффициент весомости

Нормированный коэффициент весомости

Д

1

1/3

1

0,693

0,221

С

3

1

1

1,442

0,460

З

1

1

1

1,000

0,319

Сумма

3,054

1,000

Lmax= 3,14

ИС= 0,07

ОС = 2,83%

2. Согласование по критерию «Б» (тип, качество, количество данных на основе которых проводится анализ)

Какая из альтернатив наиболее вероятна?

Д

С

З

Коэффициент весомости

Нормированный коэффициент весомости

Д

1

1/3

1

0,693

0,200

С

3

1

3

2,080

0,600

З

1

1/3

1

0,693

0,200

Сумма

3,466

1,000

Lmax= 3,14

ИС= 0,07

ОС = 2,62%

3. Согласование по критерию «В» (способность учитывать конъюнктурные колебания рынка)

Какая из альтернатив наиболее вероятна?

Д

С

З

Коэффициент весомости

Нормированный коэффициент весомости

Д

1

1/2

1

0,794

0,260

С

2

1

1

1,480

0,413

З

1

1

1

1,000

0,327

Сумма

3,054

1,000

Lmax=3,05

ИС= 0,025

ОС = 2,67%

4. Согласование по критерию «Г» (способность учитывать специфические особенности объекта оценки)

Какая из альтернатив наиболее вероятна?

Д

С

З

Коэффициент весомости

Нормированный коэффициент весомости

Д

1

2

3

1,817

0,528

С

1/2

1

3

1,145

0,333

З

1/3

1/3

1

0,481

0,140

Сумма

3,443

1,000

Lmax= 3,02

ИС= 0,010

ОС = 2,60%

В результате расчетов, проведенных на основе вышеизложенной методики оценки коэффициентов весомости, получены следующие обобщенные коэффициенты весомости для оценки рыночной стоимости объектов оценки:

Итоговое значение весов каждого подхода

А

Б

В

Г

Обобщенный коэффициент весомости

0,503

0,070

0,166

0,260

Д

0,221

0,200

0,260

0,528

0,306

С

0,460

0,600

0,413

0,333

0,429

З

0,319

0,200

0,327

0,140

0,265

Сумма

1,00

Применяемые сокращения:

  • З – затратный подход;
  • С - сравнительный подход;
  • Д – доходный подход.

Для всех матриц парных сравнений отношение согласованности не превышает значения 0,1. Следовательно, логичность и однородность суждений эксперта удовлетворяют необходимым требованиям.

Осуществим иерархический синтез в целях определения вектора весовых коэффициентов альтернатив относительно выделенных критериев.

Обобщенные коэффициенты весомости определяются суммой произведений локальных нормированных коэффициентов весомости результатов оценки, полученных в рамках каждого из подходов по каждому критерию на коэффициент весомости этого критерия.

Последним шагом согласования цены объекта оценки является расчет стоимости объекта оценки по формуле:

С= (ЗСkз) + (ССkс) +(ДСkд)

где

  • ЗС - стоимость объекта оценки, полученная методом затратного подхода;
  • СС - стоимость объекта оценки, полученная методом сравнительного подхода;
  • ДС - стоимость объекта оценки, полученная методом доходного подхода;
  • kз, kс, kд – обобщенные коэффициенты весомости результатов, полученных на основе каждого подхода

В рамках настоящего Отчета применялись доходный, затратный и сравнительный подходы. Согласование рыночной стоимости объектов оценки выполнено в следующей таблице.

Таблица 10.1

Согласование результатов оценки

Наименование объекта

Значение, руб. с учетом НДС (18%)

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018)

329 101 845

340 283 580

317 920 110

0,265

0,429

0,306

Рыночная стоимость, руб. округленно, с учетом НДС (18%)

330 477 198

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

Согласно ФСО №7 (п. 30): «После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное». В связи с данным требованием Оценщик проанализировал существующие предложения по продаже объектов и пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объектов оценки находится в диапазоне от +/-5% от полученного результата рыночной стоимости.

Заключение

    1. Заключение о рыночной и ликвидационной стоимости

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 18 апреля 2018 г. с учетом округления составляет:

Наименование объекта

Рыночная стоимость с учетом НДС

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018)

330 477 198

В том числе:

Рыночная стоимость прав долгосрочной аренды на земельный участок общей площадью 518 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Певческий переулок, вл. 2/10А, стр. 1, к.н. 77:01:0001021:6

135 896 101

Рыночная стоимость улучшений – здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

194 581 097

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что ликвидационная стоимость объекта оценки по состоянию на 18 апреля 2018 г. с учетом округления составляет:

Наименование объекта

Ликвидационная стоимость с учетом НДС, руб.

Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018)

276 130 223

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости: Отчет не может быть использован для иных целей, не указанных в задании на оценку.

Генеральный директор

ООО «Центр ХХХХХ ХХХХ»

ХХХХХ А.В.

……................................

Оценщик:

Член СРО «Региональная ассоциация оценщиков».

Номер по реестру ХХХХ от 28.10.2014 г.

ХХХХХХХХ Х.Х.

……................................

«10» июля 2018 г.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Нормативные документы

  1. Гражданский кодекс РФ. Ч . I - II // Федеральный закон № 15 - ФЗ от 26.01.1996 г.
  2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., №135-ФЗ с изменениями и дополнениями.
  3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №256).
  4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №255).
  5. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №254).
  6. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. №611);
  7. Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» (утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 1 июня 2015 г. № 327);
  8. Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)» (утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 1 июня 2015 г. № 327);
  9. Международные стандарты оценки МСО 2013 Международного совета по стандартам оценки (МССО).

2.Справочная литература

  1. Правила оценки физического износа жилых зданий — «Методика определения физического износа гражданских зданий» № 404.
  2. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY» выпускаемый совместно с Москомземом при участии Комитета по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности Государственной Думы РФ.
  3. Internet–ресурсы.

3. Методическая литература

  1. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: ПИТЕР, 2001. – 336 с.
  2. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. Учебное пособие. Одобрено и рекомендовано к изданию учебно-методическим советом Госкомимущества РФ.
  3. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – М.: Финансы и статистика, 2006.
  4. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. И практ. Пособие/Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998.
  5. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. – 442 с.

Приложения

Приложение №1

Используемая терминология

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затраты на воспроизводство объекта оценки - затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Инвестиционная стоимости объекта оценки - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, определенная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Кадастровая стоимость объекта оценки - определенная методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затраты на замещение объекта оценки - затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Объект-аналог объекта оценки - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Отчет об оценке - документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3) стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Приложения

Приложение №2

КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИХ ПРАВОМОЧНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

Приложения

Приложение №3

Копии информационно-аналитического материала

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Объекты-аналоги, используемые в расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Объекты-аналоги, используемые в расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Приложение №4

КОПИИ ДОКУМЕНТОВ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОГО И ЮРИДИЧЕСКОГО ХАРАКТЕРА

  1. http://www.cbr.ru/currency_base/daily.aspx?date_req=18.04.2018 ↑

  2. Источник информации: сайт http://www.all-stroy.su/stoitelnue_rabotu_pri_rekonstr/Klassifikatsiya__zdanij_po_kapitalnosti.htm ↑

  3. Источник информации: сайт http://www.all-stroy.su/stoitelnue_rabotu_pri_rekonstr/Klassifikatsiya__zdanij_po_kapitalnosti.htm ↑

  4. http://base1.gostedu.ru/46/46731/ ↑

  5. По данным http://ru.wikipedia.org/ ↑

СПИСОК ДЛЯ ТРЕНИРОВКИ ССЫЛОК