Ипотека в гражданском праве (Развитие ипотеки и история ее возникновения)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. С развитием рыночной экономики ипотеке уделяется большое внимание со стороны государственной власти. Важной составляющей экономической и социальной политики государства, является ипотека, она помогает в решении существующей проблемы – обеспечение граждан реальным правом на получение жилья. Ипотека в России – это один из вопросов, который интересует юристов. Судьба ипотеки - это судьба миллионов людей, нуждающихся в жилье. Развитие ипотеки положено в основу приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам.Этим обусловлены актуальность выбора данной темы

Актуальность темы курсовой работы определила объект, предмет, цель и

задачи исследования.

Объектом исследования выступают общественные отношения,

регулирующие ипотеку в гражданском праве.

Предмет исследования- нормативная регламентация ипотеки

в современном гражданском праве.

Цель работы:

Рассмотрение понятия ипотеки и ее роль в современном гражданском праве, как залога недвижимости в России, (раскрытие характерных черт и выявление основ ее содержания), анализ положительных и отрицательных сторон ипотеки,

Для достижения данной цели поставлены задачи:

-изучить историю развития института ипотеки

- определить понятие, элементы и содержание договора ипотеки в современном гражданском праве;

- определить существенные условия договора

- определить права и обязанности сторон по договору ипотеки;

- анализ положительных и отрицательных сторон ипотеки, как залога недвижимости в России;

- изучить исполнение и ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора ипотеки.

Степень разработанности проблемы. Теоретической и методологической основой исследования являются труды ведущих ученых-экономистов, чьи исследования тем или иным образом касаются вопросов ипотеки в РФ.

Теоретической основой курсовой работы являются труды ученых-цивилистов - Афонина А. В., Великомыслов Ю.Я., Забродина И.А. , Лепехин И.А., Шевчук Д.А., Грудцына Л.Ю. и других.

Нормативно-правовую основу курсовой работы составили: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ (части первая, третья), Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Постановление Правительства «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» и другие.

Методологическую основу, курсовой работы, составляют общенаучные

методы исследования: формально-юридический, сравнительно-правовой, формально-логический и другие.

Курсовая работа на тему: «Ипотека в гражданском праве» состоит из введения, три глав, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ

1.1. Развитие ипотеки и история ее возникновения

Ипотека известна давно. На территории нынешнего Китая применялась за сотни лет до нашей эры. Институт ипотеки является одним из древнейших.

Родоначальником был Солон афинский реформатор и законодатель начала VI в. до н.э. Ипотека означала любой залог под кредит.

Первоначально в Афинах господствовала личная ответственность за долги, залогом служила личность должника, в случае невыполнения обязательства грозило рабство. Особое развитие залог получил в римском праве. Римское право относило залог к разряду прав на чужие вещи^[1].

В Древнем Риме система ипотечного права содержала нормы, которые существуют в современном праве: при нескольких залогах на один предмет действовало правило ипотечного старшинства; если должник не возвращал долг, кредитор имел право продать заложенное имущество для возврата своего долга; прежде, чем продать заложенное имущество кредитор должен, был три раза, предложить должнику выкупить предмет залога, заложенное имущество не мог выкупить сам кредитор; если при продаже цена превышала долг должника, то кредитор был обязан вернуть разницу, либо продать иное имущество должника, если вырученной суммы не хватало.

При ипотеке к кредитору не переходило право владения заложенным имуществом, оно сохранялось за должником, и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. На пограничной меже земельной территории, принадлежавшей заёмщику, ставился столб, делалась надпись о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора впоименованной сумме^[2]. Столб назывался ипотекой (подставкой). Это слово стало употребляться для обозначения любого залога под кредит. Термин "ипотека" в настоящее время используется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодателя. В правовых системах многих

в том числе и российской правовой системе, это понятие используют для обозначения залога недвижимого имущества.

В Римском праве видом договора о залоге был Pignus, запрещалось

заключать соглашение по взаимному соглашению, согласно которому предмет залога мог оставаться в собственности кредитора, если должник не выплачивал долг вовремя. Кредиторы после продажи заложенного предмета имели право из вырученной сумы удержать суму долга. В виде исключения, кредиторы имели право требовать от должника возмещения расходов по содержанию заложенного предмета, если был заключен pactum об антихрезе. Если предмет нельзя было выгодно продать, кредитор мог требовать у государственных органов оставить предмет залога в своей собственности

После усвоения и восприятия средневековым обществом римская

ипотека наряду с другими правовыми институтами частного права вошла в систему общего права стран Западной Европы. Однако ей не удалось вытеснить полностью местные способы передачи недвижимости в древней и средневековой Германии. Поэтому римские и германские формы ипотеки имели столь существенные отличия. Они касались, главным образом, прав залогодержателя и залогодателя на недвижимое имущество, обремененное залогом.

Альбрехт и Майбом – первые немецкие юристы, изучавшие древнегерманские и средневековые германские формы залога. В 1828 году издана работа Альбрехта, посвященная старому немецкому залоговому праву в ней заложены основы для формирования немецкой школы залогового права.

Можно сделать вывод: законы, разработанные в древности, актуальны и сегодня. Это стало возможным благодаря юристам Древнего Рима, которые смогли выделить главные особенности и точно изложить и сформулировать правовые нормы.

Римское право применялось в развивающихся европейских странах, и оно положено в основу кодексов, разработанных в Германии, Франции, России и других странах. Оно подвергалось изменениям и уточнениям. В законодательстве европейских стран не были приняты такие нормы древнеримского права, как предъявление личного иска к должнику.

В римском праве не фиксировались сделки с залогом в государственных органах. В законодательство европейских стран проведение сделок поставлено под контроль государства, право возникало только после его государственной регистрации. Во Франции реестр государственной регистрации прав не обладал достоверностью.

Древнерусское залоговое право также прошло длительную эволюцию - от древнерусского залога^[3].

В XIII веке в Россию с развитием торговых отношений и заемных обязательств, как первый вид кредитования пришла и ипотека. В юридических актах XV века известны случаи залога земли с целью обеспечения договора займа. В соответствии с Соборным уложением предметом залога могли быть вещи, принадлежащие лицу на праве собственности. Поместья закладывать было нельзя. В случае невыполнения должником в срок возложенного на него обязательства заложенные вещи обращались в собственность кредитора.^[4]

Согласно ст. 29 Псковской судной грамоты, залог оформляли с помощью актов (грамоты). Акты (грамота) служили доказательством обременения, и определяли кредитора, как залогодержателя. Для того, чтобы более полно защитить свои права кредиторы получали не только грамоты, но и само обремененное имущество.

1754 год считается началом российской ипотеки. Появляются первые государственные кредитные учреждения - дворянские банки, созданные с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег», создания

«щадящих» условий кредита для дворян-землевладельцев, как средство

борьбы против ростовщичества. У истоков их создания стоял граф Петр Иванович Шувалов.

В конце XIX века в 1893году разработан проект Вотчинного устава и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений, введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования. Понятие залога, сформулированное в статье 43, служит образцом ипотечного права.

В Российской империи с 70-х гг. XIX в. кредитной деятельностью занималось 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. На рубеже XX в. появились ссудо-сберегательные товарищества, товарищества мелкого кредита. В залоговом законодательстве России залог - право на чужую вещь, это же наблюдалось в римском праве. Предметом залога служила только материальная вещь. В этот период российские юристы предлагали много специальных законопроектов, ни не один из которых так и не был принят^[5]. В стране к семнадцатому году была организована развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, превосходящая Европу по объему ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках.

В ходе исторического процесса влияние государства имело основополагающее значение для формирования института ипотеки. В Древней Греции, Римской империи сделки по залогу недвижимости получили наибольшее распространение во время ослабления рабовладельческого хозяйствования и массовой передачи земель арендаторам. Это привело к снижению роли государственных функций, законодательной системы, в результате залог недвижимости был забыт на несколько веков и возродился уже только в средневековой Европе.

Эти закономерности прослеживаются и в развитии института ипотеки в дореволюционной России. На рубеже XX в. технологический и экономический прогресс содействовал долгосрочному кредитованию недвижимости, совершенствованию инвестиционных и ипотечных инструментов. В результате октябрьского переворота и последовавшего за ним изменения государственного устройства в 1917 г. в советском законодательстве ипотека уже не предусматривалась.^[6]

К началу XX века в Российской империи существовал урегулированный рынок поземельных (ипотечных) кредитов.

Революция 1917 года изменила государственный строй России. Первыми шагами советской власти в жилищной сфере были отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в городах, уплотнение семей буржуазии. Система жилищного финансирования была направлена на распределение бюджетных средств, для строительства государственного жилья и безвозмездное распределение среди граждан, стоящих на учете на улучшение жилищных условий.

В 1922г был принят ГК РСФСР, который упразднил деление имущества: движимое и недвижимое. Вводиться понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него. Дальнейшее падение роли залога, как способа обеспечения исполнения обязательств из кредитных договоров с банками связано с проведением в 1920-1931гг кредитной реформы - результат постановления ЦИК и СНК СССР от 30.01.1930г. Было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. Залог, как способ обеспечения обязательств теряет смысл, так как государственная собственность, выступает в роли монополиста и централизованного директивного планирования. Ипотека прекращает свое существование почти на 80 лет. За годы в стране была разруха, необходимо было восстанавливать разрушенные здания – это послужило условием возрождения ипотеки.

В 1964г принят ГК РСФСР, в нем залогу уделялось меньше внимания, чем в первой редакции Кодекса 1922г. Новый кодекс запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящиеся к основным средствам государственных организаций. Основные средства колхозов, кооперативных, профсоюзных, общественных организаций также не подлежали залогу. Залогом могло выступать имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом.

Советское гражданское право относило залог к способу обеспечения обязательств. Договор о залоге заключался в письменной форме и заверялся нотариально. Предмет залога передавался кредитору, исключение составляли строения. Имущество оставлялось у должника под замком и печатью кредитора, только по соглашению сторон. В случае неисполнения обязательства, кредитор имел право продать вещь, чтобы получить финансовые средства, из вырученной суммы погасить заем. Кредитор не имел права оставить вещь у себя. После революции в России существовал запрет частной собственности на землю, недра, воды, леса, промышленные предприятия. Запрет, исключил из гражданского оборота эти объекты на долгие годы, сыграл негативную роль в развитии гражданско-правовых и финансовых институтов в нашей стране. Результат отсутствие в России полноценного рынка недвижимости, не развивалась и ипотека, несмотря на то, что хотя законодательство содержало отдельные нормы о залоге.

Некоторые авторы утверждают, что в советский период ипотека не утратила свое значение в связи с ликвидацией частной собственности на землю и упразднением деления имущества: движимое и недвижимое. Речь идет о применении ее в тех редких случаях, когда смысл ипотеки отвечал требованиям действующего законодательства^[7]. Большое значение во всем мире залог приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой и появлением коммерческих кредитных учреждений на рубеже 80-х и 90-х гг^[8].

Началом формирования института ипотеки в России в его современном виде можно считать 1992 год, принятие Закона РФ «О залоге»^[9], в котором впервые появилось понятие «ипотека». Закон установил широкий круг имущества, которое могло быть предметом залога, а именно: предприятия, включая все имущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и переработке, права требования. Дальнейшее развитие эти нормы получили с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ^[10], содержащей более широкое определение ипотеки, чем Закон «О залоге». При этом особенно важна была следующая коллизионная норма, содержащаяся в п. 2 ст. 334 ГК РФ: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. То есть, по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено законодателем на отдельный специальный закон об ипотеке.

В современной России государство выступает активным участником в регулировании ипотечных правоотношений. В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия

достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Задача государства заключается в поддержке платежеспособного спроса слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития

рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества. За счет долгосрочного кредитования жилья и развития системы ипотеки, государство направляет средства в кредитно - финансовую сферу, тем самым переходит от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.^[11]

С 2005г. ипотечный рынок в России вошел в стадию активного роста:

за год было выдано кредитов на 30 млрд. рублей. Идею ипотечного кредитования подхватили более 200 банков, многие из них разработали собственные программы, а портфели ипотечных кредитов наполнились на сумму более чем 1,5 млрд. рублей. Таким образом, вопрос количества был решен, дело оставалось за качеством, что предполагает массовое, «поточное» производство.
Планы нарушил экономический кризис 2008-2010 гг. Из-за большого количества непогашенных займов, банки ужесточили требования к заемщикам: повысили процентные ставки, свернули почти все программы кредитования без первоначального взноса, ужесточили требования по страхованию залога. Волна экономического кризиса, улеглась и к началу 2011 года ипотека подошла к очередному этапу своего развития.

Исторический анализ позволяет сделать вывод об общей тенденции развития залога в европейском и российском праве. Из столба, врытого в землю должника для обозначения того, что данная земля является обеспечением прав кредитора (в VI в. до н.э.), институт ипотеки преобразовался в систему, способную участвовать в решении глобальных государственных задач любой страны. Своя собственная история применения залога (государственное долгосрочное кредитование с минимальными процентными ставками и т.д.) является примером использования ипотеки в настоящее время для решения государственной задачи - доступности приобретения гражданами жилища.

Сегодня для ипотеки характерны две черты: интеграция и унификация.

Первая: банки выдающие ипотеку, работают в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Вторая формируется и проявляется в попытках внедрить общие стандарты. Российская ипотека прошла за свою 250-летнюю историю сложный путь. В зависимости от этого, в ее летописи можно выделить несколько этапов.

1.2 Понятие ипотеки в современном гражданском праве, порядок заключения договора ипотеки

Ипотека, как определение в действующем законодательстве непрописано, исходя из анализа Гражданского кодекса Российской Федерации ст. 334 можно сделать вывод: ипотека-залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержится следующее понятие ипотеки: по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п.1 ст.1).^[12]

Таким образом, ипотека – залог недвижимого имущества.

Должник, не исполняющий свои обязательства, или ненадлежащим образом исполняющий свои обязательства, согласно, Гражданскому кодексу РФ п.1 ст. 334 кредитор имеет право получить из стоимости заложенного имущества удовлетворение и имеет преимущество перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога (оставления у залогодержателя) только в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

Сущность залога заключается в том, что кредитор имеет приоритетное право (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.

Правовое регулирование ипотеки проходит через законодательные документы и нормативные акты это:

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.)[2] – является специальным законом.

С момента введения в действие Закона об ипотеке нормы Закона РФ «О залоге»[3] подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.

Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изменениями от 29 декабря 2004 г.)[4]., регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Информационное письмо от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

Закон об ипотеке предусматривает два вида ипотеки: ипотека в силу закона; ипотека по договору.

Такое разделение существовало при римском праве. Базанов И.А. отмечал, что кроме договорных ипотек, римское право знало целый ряд законных ипотек; эти ипотеки были действительны и тогда, когда собственник сам не знал об них ничего. Такое деление существовало при русском дореволюционном праве.

Ипотека в силу закона - это залог недвижимого имущества, в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, по

договору пожизненного содержания с иждивением.

Ипотека в силу закона может возникать в случаях: при покупке недвижимого имущества в кредит, с условием рассрочки платежа.

Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (ст.41 Закона об ипотеке).

Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст.8 Закона).

Согласно ст. 425 Гражданского Кодекса договор ипотеки является консенсуальным, заключается без передачи заложенного имущества залогодержателю; возмездным, двусторонне-обязывающим.

Залог возникает в следующих случаях:

- в силу договора;

- на основании закона, при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства, признается находящимся в залоге (например, статья 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»^[13]).

Ипотека может быть установлена в обеспечение:

- обязательства по кредитному договору;

- обязательства по договору займа;

- иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, договоре, причинении вреда, если иное не

предусмотрено федеральным законом.^[14]

Согласно статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации недвижимое имущество может быть заложено по договору об ипотеке, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

- земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке»;

- предприятия, здания, сооружения и недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры, части жилых домов, квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предмет определяется через: наименование имущества, местонахождение, описание, которые позволяют его идентифицировать, указывается права, в силу которого имущество - предмет ипотеки и принадлежит залогодателю. Согласно статье 5 Закона об ипотеке предметом договора об ипотеке являются земельные участки, предприятия, здания, сооружения и недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.). Жилые дома, квартиры, часть жилого дома, квартиры, дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения, могут служить предметом ипотеки.

Чаще всего перечисленное имущество является залогом по договору жилищного кредитования. Незаконченное строительство, возводимое на отведенном участке, является недвижимым имуществом, может быть предметом ипотеки. Согласно статье 76 Закона об ипотеке, при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты - предмет ипотеки, они не являются имуществом, которое неразрывно связанно с землей, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики, это предусмотрено в Гражданском кодексе Российской Федерации

Предметом ипотеки служит право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу применяются общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Право аренды выступает предметом ипотеки только с согласия арендодателя. Не допускается залог без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия лиц.

лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия лиц.^[15]

Земельные участки, которые не подлежат ипотеке:

В соответствии с п.1 ст.63 Закона ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается.

Согласно статье 7 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[9] залог земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в на основании Закона об ипотеке. Можно сделать вывод: ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается (ст.63 Закона об ипотеке).

Согласно Гражданскому кодексу РФ (п. 2 ст. 267 ГК РФ) не допускается

залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом

владении.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке).

В п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке: предмет ипотеки объект незавершенного строительства, при условии, одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (ст.69 Закона).

В качестве сторон договора ипотеки выступают залогодержатель и залогодатель.

В качестве залогодержателя выступают юридические лица. Это могут быть банки, различные фонды и др. Физические лица могут выступать в роли залогодержателей, в законодательстве не содержится запрещений, однако в практике такое встречается крайне редко. В качестве залогодателя выступает, как правило, физическое лицо.

Статья 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывает, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой; лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).^[16]

В ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оговорены порядок заключения договора об ипотеке, его содержание.

В котором указывается:

- предмет ипотеки (прописывается в договоре, указывается его наименования, место нахождения, описывается предмет для его идентификации), указывается право, в силу которого имущество, которое является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя;

- оценка предмета ипотеки (определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении);

- существо, размер, срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В договоре об ипотеке указывается обязательство, которое обеспечивает ипотеку, указывается сумма, срок исполнения и его основание. Если обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, договоре об ипотеке указывается порядок и условия его определения

Согласно статье 10 Федерального Закона договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

В случае несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке, договор признается недействительным. Такой договор считается ничтожным.

Согласно п.2 ст.10 Закона договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Таким образом, сделка считается совершенной с момента подписания договора

Государственная регистрация договора об ипотеке - основание для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке»).^[17] Государственная регистрация регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[18]

Договор ипотеки может быть оформлен путем выдачи закладной, понятие о которой закреплено в ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая права ее

владельца:

– право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств

существования этих обязательств;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Ипотека – залог недвижимого имущества, является одним из видов обеспечения обязательств. Залог возникает в силу договора и на основании закона. Сторонами по договору выступают залогодатель и залогодержатель. Договор заключается в письменной форме и подлежит регистрации. В договоре должны быть указаны: предмет договора, оценка предмета ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Также договор ипотеки может быть оформлен путем выдачи закладной. В настоящее время нотариальное удостоверение не обязательно, тем самым законодатель возложил обязанность проверки соответствия соглашения закону исключительно на органы юстиции. Стороны договора, конечно же, могут предусмотреть в договоре и обязательство его нотариально удостоверить.

Таким образом, для того, чтобы возникло ипотечное право необходимо наличие единственного правообразующего действия - юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. ИПОТЕКА КАК ФОРМА ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

2.1 Понятие залога и его характеристика

Приступая к анализу института ипотеки по российскому законодательству, нужно, прежде всего, квалифицировать юридическую природу залогу и залоговых правоотношений.

Целесообразно дать определение понятию «залог». Под залогом понимается способ обеспечения исполнения обязательств в виде имущества и других объектов гражданских прав, находящихся в собственности залогодателя и гарантирующих погашение займа или иных гражданско-правовых обязательств. Залог недвижимого имущества называется ипотекой.

Е.В. Васьковский пишет: «залог – это вещное право, которое дает своему обладателю возможность исключительного удовлетворения из цены данной вещи в случае неисполнения собственником обязательства» [1, с. 118].

Г.Ф. Шершеневич придерживается такой же точки зрения, делая оговорку на то, что залог «резко отличается от права на чужую вещь» [1, с. 119].

Залог в правовой науке - метод обеспечения выполнения обязательств, при несоблюдении должником обязательств, обеспеченных залогом, кредитор покупает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества большую часть перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законодательством.

Залог является одним из методов обеспечения выполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве под методами обеспечения выполнения обязательств понимаются особые меры имущественного права, стимулирующие выполнение обязательств должниками, методом установления добавочных гарантий ублажения притязаний кредиторов.

По действующему законодательству право залога может возникать как на основании закона, так и на основании договора. Случаи договорного

установления залога прежде всего регулируются ст. ст. 3341, 339 ГК РФ. В Гражданском кодексе РФ названы условия договора залога, которые

являются существенными: предмет залога, существо, размер и срок

исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. По смыслу закона, если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным [2,с.11].
Залогополучатель может претендовать на имущество в исключительных случаях: нотариально удостоверенное соглашение залогополучателя с залогодателем, заключенного впоследствии появления причин для обращения взыскания на заложенное имущество (при этом следует принимать, что такое соглашение имеет возможность быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением); в случае, когда повторные аукционы признаны несостоявшимися, залогополучатель вправе оставить заложенное имущество у себя с оценкой его в сумме не больше чем на 10 % ниже исходной продажной стоимости на повторных торгах.

Если залогополучатель не использует право оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов, которые признаны несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ порядок осуществления заложенного имущества определяется по суду, тогда залогополучатель имеет возможность претендовать на удовлетворение из цены заложенного имущества.

Понятие «из стоимости» подразумевается неотъемлемую перепродажу предмета залога с общественных торгов в форме конкурса или же аукциона, исключая вероятность оставления его залогодержателем за собой.

Законодательство учитывает в качестве совместно критерия судебный порядок обращения взыскания, впрочем, при соблюдении ряда критерий допускает и внесудебный порядок.

Залогополучатель, обретая предмет залога, получает совместно с ним и ряд обязанностей, которые появляются у него при несоблюдении, ненадлежащего выполнения главных обязательств должником. Они связанны с проведением общественных торгов и как следствие дополнительные издержки, валютные расходы и дополнительное время для проведения конкурса или аукциона.

Индивидуальность залога по сопоставлению с большинством иных методов обеспечения выполнения обязательств происходит в его правовом регулировании. Поручительство, задаток, неустойка, банковская гарантия это методы обеспечения выполнения обязательств, которые не имеют права вещно-правовых отношений. В данных случаях кредитор как бы полагается на должника или лицо, которое становится добавочным (акцессорным) должником в мощь принятия на себя ответственности за выполнение главным должником обещания в рамках соответственной системы обеспечения выполнения. Залог дает возможность рассматривать его в качестве как вещно-правового и обязательственно-правового метода обеспечения выполнения обязательств.

До настоящего времени не решен вопрос о том, к какому из институтов вещного или же обязательственного права, возможно, отнести залог.

По воззрению О.Свириденко, залог не следует относить к вещно-правовому институту, потому что он при всем собственном вещном нраве продолжает оставаться методикой обеспечения выполнения обязательств и «вещность» залога есть постольку, поскольку она в состоянии гарантировать выполнение главного обязательства. «Конструкция залога такова, собственно, что он порождает два вида отношений между залогодателем и залогодержателем и вещью, то есть с одной стороны, залог это метод гарантировать обязательства должника методом установления условной правовой связи с кредитором, а с иной конкретно правовая ассоциация залогодержателя и вещи^[19]».

Абсолютно, это дела между залогодателем и залогодержателем. Их можно охарактеризовать, как вторичные вспомогательные (акцессорные) по отношению к главному (договору кредитования, займа и так далее). Эти отношения неразрывно связаны с главным обязательством и не имеют шанс существовать порознь от них.

При прекращении главного обязательства прекращается и вспомогательное (залоговое). Эти обязательства невозможно рассматривать как единое целое, так как это два самостоятельных обязательства, но залоговое дополняет ведущее. Залогодатель и залогодержатель, при конкретных условиях (перезаклад или же осуществление заложенного имущества) имеют право вступать в отношения и с третьими лицами.

Таким образом, вторым видом отношений станут дела между должником и третьими лицами, вследствие того, что залогодателем по действующему законодательству имеют все шансы быть не только лишь должник, но и третье лицо, в случае если даст согласие передать свое имущество в залог. В данном случае третье лицо отвечает перед кредитором собственным имуществом. В тоже время, он имеет право спада, в случае невыполнения должником собственных обязательств по главному обязательству. Отношения между должником и третьими лицами может быть урегулировано отдельным соглашением. Если соглашения не было, то залогодатель не обладает права спада в отношении должника.

Законодательством учтен подобный вид залога, при котором залог остается у третьего лица. Подобный залог является оставленным у залогодателя, но лишь только в случае, если его третьему лицу передал сам залогодатель и не в качестве объекта собственности; разновидностью сего залога считается залог имущественного права, удостоверенной ценной бумагой, когда ценная бумага передается в депозит нотариуса.

Третий вид отношений между залогодержателем и третьими лицами. Они появляются при реализации заложенного имущества, в данном случае кредитор-залогодержатель имеет право преимущества перед остальными кредиторами соответственного должника. Преимущественный нрав права залога по действующему законодательству имеет место быть в том, что собственно при конкуренции притязаний одной очереди, которые имеют все шансы, удовлетворены за счет конкретного имущества, предпочтение будет отдано притязанию, обеспеченному правом залога на этот актив. Право залога содержит преимущественный нрав автономно от того, какое имущество выступает предметом залога, имеется ли у залогодателя другое имущество, составляющей какого вида залога оно считается.

Следует отметить такой аспект: право залога содержит безоговорочный нрав и вследствие этого залогодержатель вправе истребовать его залог из постороннего не легитимного владения, в том числе из владения залогодателя, применяя общепризнанные мерки об индикационном иске.

Если по условиям договора, залогодержателю предоставлено право воспользоваться переданным ему предметом залога, он имеет возможность настоятельно требовать от иных лиц, в том числе и от залогодателя, устранения каждых нарушений его права, даже если эти нарушения небыли объединены с лишением владения, по правилам онегатроном иске (ст. 347 ГК РФ). Залогодержатель по договору об ипотеке имеет право на предъявление индикационного иска, в том числе и не глядя на то, что собственно предмет ипотеки не располагался и не должен был пребывать у него (п.3 ст.33 Закона об ипотеке). В случае когда залогодатель категорически отказался от защиты собственных прав на заложенное имущество, залогодержатель вправе применить метод защиты, предусмотренные ст. 12 ГК, от имени залогодателя без особой доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с данными важными затратами (п.2 ст.33 Закона об ипотеке).

Преимущественное право залогодержателя, акцессорный и безоговорочный нрав все это говорит о симптомах вещного права в тех случаях, когда предметом залога считаются вещи (особенно недвижимые).

Но в тех случаях, когда предметом залога считаются имущественные права, бездокументарные ценные бумаги, когда имеет место конфигурация залога, как залог товаров в обороте, право залога покупает черты относительности. Залогодержатель при залоге имущественных прав, бездокументарных ценных бумаг, при залоге товаров в обороте не имеет возможности воплотить в жизнь собственные возможности по отношению к предмету залога без содействия лиц, осуществляющих официальную запись прав, и залогодателя, не может воплотить в жизнь владельческую защиту. Вследствие этого право залога содержит обязательственную природу. Данные особенности вызывают бурные дебаты между научными работниками. Залог по собственной структуре предстает эту пограничную ситуацию. Интересный и необыкновенный расклад к рассматриваемому правовому появлению, по моему мнению, разработал В.А. Хохлов. Он оценивает залог не в статике, а в динамике. В.А. Хохлов заявляет, что залог это «весьма оживленное правоотношение и сам он имеет возможность быть представлен в качестве конкретного процесса формирования, развития и прекращения залоговых правоотношений^[20]».

2.2. Природа залоговых отношений: вещные и обязательственные начала

Юридическая природа залоговых правоотношений и определения его пространства в системе гражданских правоотношений с давнего времени считается одной из более трудных задач цивилистики. Как отмечал Л.А. Кассо, «затруднением для установления понятия о залоговом праве считается самое содержание этого права. Залоговое право, как право, формирующее в пользу залогодержателя исключительное состояние по отношению к значимой части чужого имущества, может быть отнесено к той категории правоотношений, которые романисты именуют вещными правами. Но между последних оно, тем не менее, занимает обособленное пространство в виду того, собственно, что в различие от них не содержит целью, ни пользование, ни обладание вещью, а лишь получение известного объема ее цены, и что, кроме того, с осуществлением этого правомочия залогодержателя связано прекращение самого залогового права^[21]».

Немецкие ученые цивилисты при обсуждении данного вопроса придерживались этой же точки зрения. Одни считали, что залог, абсолютно, принадлежит к правам вещным, другие к правам обязательственным. Данные доводы, возможно, поделить на две группы.

  Первая группа аргументов – предмет залога материальный объект. Важным считаются указания на право преимущества, и право не лимитированного следования, являющиеся различительными признаками вещного права, и совместно с тем свойственным, для залога.

В противоположность данной позиции, как не учитывающей того, что собственно право следования в залоге направленно не на вещь в натуре, а на удовлетворение из ее цены, и, значит, не отображает вещного нрава, Мейбомом и Зомом была выдвинута концепция обязательства лица (obligatiopersonae), а Бюхелем концепция обязательства вещи (obligatiorei)^[22].

Вторая группа аргументов: ее целью было выяснение юридической природы залогового права, относится к традиционному случаю, ставшему истинным камнем преткновения на пути сотворения беспристрастной доктрине.

Более интересными заключениями были следующее. По мнению Экснера если «право на право» не может быть вещным, то тогда вещное право направленно на предмет долга, а не на само требование. Данное заключение противоречит одному из постулатов права: залогодатель, не имея сам вещного требования на предмет долга, а лишь только обязательственное, не имеет возможность давать права в большем объеме, чем владеет сам.

По другой теории подобный залог считается залогом будущих вещей, то есть залог следовало признать состоявшимся, а вещные права образовавшимися с момента, когда объект залога поступит в имущество залогодателя. Впрочем, в этом случае следовало бы признать и другое: если права залогодателя наступают позже, чем права залогодержателя, то и вещные права залогодержателя имеются все шансы появится только с того момента перехода предмета удовлетворения в состав имущества залогодателя.

Для российской науки права свойственны более гибкие позиции по вопросу определения юридической природы залогового правоотношения, которые имели возможность как-то отразить свойственную этой модели разноречивость при ее проецировании на существующую систему систематизации гражданских правоотношений.

Г.Ф. Шершеневич определял залог как «право на чужую вещь, принадлежащего верителю в обеспечение его права требования по обязательству и состоящие в возможности преимущественного удовлетворения из данной вещи^[23]». Относя залог к вещным правам, и отрицая вероятность признания обязательств, как объекта залогового права, он, тем не менее, показывал на то, что залоговое право ввиду резкого отличия его от прав на чужую вещь, надлежит быть поставлено особо.

К.Н. Анненков считал: «...Невозможно не склониться к признанию за правом залога у нас в том облике, в каком оно видится по постановлениям собственно наших гражданских законов, скорее характера права личного, чем вещного с некоторыми разве немногими чертами последнего^[24]».

Е.В. Васьковский, определяя залог как вещное право, предоставляющее собственному владельцу вероятность извлечь из телесной вещи ее имущественную ценность, в то же время допускал вероятность залога обязательственных прав^[25].

Более оптимальной и встречающейся в монографиях российских правоведов, в частности Черных А.В., считается позиция, сообразно, которой спор о вещно-правовом или же обязательственно-правовом нраве залога обязан быть решен в форме признания двоякой природы залога с признанием вещно-правового и обязательственно-правового нрава при приоритетном положении последнего^[26]. Данная идея успешно проявляется у Медведева Д.А.: «Представляется, что выпуклость одного из составляющих залогового права обедняет второе. Залог порождает два вида отношений между залогодателем и залогодержателем, и между залогодержателем и вещью, то есть, с одной стороны, залог это способ гарантировать обязательства должника методом установления условной правовой связи с кредитором, а с иной jurainrealiena, непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Вследствие этого залог имеет возможность быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательства^[27]».

Таким образом, попытки «втиснуть» залоговое право в систематизацию вещных и собственных прав или другую, построенную на подобных принципах, на основании того, что ведущими элементами, образующими залог, считаются элементы, свойственные как раз вещному и обязательственному праву, потерпели неудачу и не отразили в абсолютной мере юридическую природу исследуемого явления. Предпосылкой этого стала квалификация залоговых правоотношений в рамках систематизации имущественных правоотношений: залог определялся либо как вещное право, или как обязательственное.

Другой подход к оценке явления, воспринят действующим российским законодательством. Он заключается в перемене акцента с наиглавнейших элементах, составляющих на мотивированную направленность установление залога, и союзе его по данному признаку с другими правовыми формами. Не говоря уже о сущностной оценке такового шага, следует заявить прежде об определенном отношении законодателя к исследуемому правовому явлению. Законодатель выделяет залог в несколько другое правовое поле нареченным одним из методик обеспечения выполнения обязательств.

В Гражданском кодексе РФ (ст.329) залог назван способом обеспечения исполнения обязательств. Но обеспечением выполнения обязательства имеет возможность лишь воля стороны в обязательстве, нацеленная на его выполнение. Подобный термин все же лучше, чем тот, что содержится в Законе РФ «О залоге» способ обеспечения обязательства (ст.1). Так как обеспечение обязательства это элементарно надлежащее оформленное согласие принять на себя это обязательство. На самом деле речь обязана идти об обеспечении несоблюдения обязательства, каковым и считается залог. При установлении залога всякий раз имеется в виду, что это правоотношение может быть продано в полном размере лишь при наступлении конкретного обстоятельства несоблюдении или ненадлежащем выполнении главного обязательства, и, напротив, при выполнении главного обязательства обращения взыскания на предмете залога не выполняется. Это значит, что залог призван гарантировать интересы кредитора именно как раз при несоблюдении главного обязательства, а выполнение последнего гарантируется наличием у обязанной стороны соответственной воли. В дореволюционной литературе более обширно употреблялся синонимичный термин обеспечение требования.

Объединения всевозможных правовых форм в единый правовой институт с внедрением в качестве причины аналогичного объединения их совместной цели, то подобный шаг вообще представляется очень спорным. А.С. Звоницкий высказывался по подобному явлению: «Несмотря на отличие юридических форм, право имеет возможность группировать различные сделки в один институт по цели. Само собой естественно, что эти отношения не имели возможность бы быть одинаковы, в случае если бы была различна юридическая природа тех сделок, на которых они основаны. Право не могло бы группировать эти сделки под одну рубрику по их цели, вследствие того, что целью их роль не завершается, потому что они порождали бы всевозможные последствия, относящиеся к разным юридическим институтам. Объединять только по цели в один институт сделки, совершенные для обеспечения требования на имущество, было бы столь же невозможно, как, например, создавать особый институт из сделок, совершенных в обход кредиторов^[28]».

Отличие результатов, возможно, увидеть, если сопоставить залог с другими способами обеспечения требования, воспринятыми российским законодательством. Более уместным считается замечание К.П. Победоносцева: «Залог представляет собой преимущество, нацеленную не против должника, а против других кредиторов^[29]». То есть залогу присущи основы дела к объекту, свойственные для вещного, а не обязательственного права.

Рассматривая залог как правоотношение свойственное юридической природе, отличающей его от других типов правоотношений, следует признать: преимущественность личного права залогодержателя которое состоит в правомочии удовлетворить свое требование первым между других кредиторов предоставленного должника (за некоторыми исключениями, напрямик предусмотренным законом), а еще в безоговорочном запрете всякому лицу собственными деяниями или же бездействием сокращать стоимость заложенного имущества (за исключением случаев, предусмотренных договором).

Залоговое же правоотношение как особенное преимущественное состоит в установлении этих особенных правомочий залогодержателя непосессорного нрава, которые дают возможность говорить оббезоговорочной приоритетности его личного права в отношении цены предмета залога, а не лишь о первоочередности права на материальное удовлетворение. В этом виде залог и обязан подключаться в систематизацию имущественных правоотношений.

2.3. Залог недвижимости (ипотеки)

Более привлекательной для банка и другого кредитного учреждения разновидностью обеспечения в развитых государственных странах считается ипотека (залог недвижимого имущества). Это разъясняется тем, что любая залоговая сделка в обязательном порядке регистрируется муниципальными органами и гарантируется законность подобной сделки, и сохранность заложенного имущества. Использование этого вида залога в нашей стране о затруднено. Это разъясняется важными противоречиями в имеющейся правовой основе, отсутствием ряда особых правовых актов, а еще сложностью и высочайшей ценой его реализации.

Внастоящее время, ипотека в России регулируется ч. 1 Гражданского кодекса РФ, Законом РФ от 29.05.1992 г. «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому кодексу), Федеральными законами от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» (залоге недвижимости), от 21.06.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими.

Согласно действующему законодательству к предметам залога определены: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и др. объекты недвижимости.

Особенности правового регулирования ипотеки зданий, сооружений, предприятий содержаться в статье 69 Закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости). При данном в первом абзаце этой нормы имеется прямая отсылочная норма к п. 2 ст. 340 ГК РФ.

В комментарии к закону «Об ипотеке» отмечается, что «Ипотека здания или сооружения допускается лишь только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором располагается это здание либо доля этого здания, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка^[30]». Право залога не распространяется на земельный участок, в отношении которого залогодатель обладает правом постоянного пользования.

Залог предприятия в российской практике сталкивается довольно редко. Это разъясняется, отсутствием действенного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации и другими, не менее актуальными причинами (длительность и высочайшая цена расходов на оформление договора, большую численность необходимых документов и др.).

Как правило, в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т.п. Многие юристы считают, что в состав предмета залога не обязан входить залог денежных и хозяйственных обязательств предприятия. У залогодержателя должно отсутствовать право на распоряжение экономическими итогами работы предприятия. В обратном случае залогодатель лишится способности использования более привлекательной стороны ипотеки хозяйственного применения имущества с целью получения прибыли как источников средств для выплат по кредитному договору.

В закладной заемщик не обязан терять права подвергать заложенное имущество конкретному денежному риску, впрочем, в этом случае на него должны быть возложены конкретные договором обязанности: по выплате налогов, поддержанию страхового покрытия недвижимости, по неотклонимому согласованию с залогодержателем больших изменений в имуществе.

В состав предмета залога не включены запросы, носящие индивидуальный нрав (например, авторское право). При этом состав и оценка имущества излагаются на базе абсолютной инвентаризации. Нужно обозначить, что акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 Закона «Об ипотеке»).

Цена предмета залога при ипотеке определяется несколькими методами. Один из таких методов основан на базе балансовой цены имущественного комплекса.

Другой метод базируется на решении независимой оценочной компании, которая обязана иметь лицензию оценщика.

Оценка стоимости имущества, предлагаемого в качестве залога, исполняется самим банком. В этом случае в обязательном порядке принимается во внимание фактическое и перспективное положение конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне тарифов (как правило, на базе публикаций, оправок торгующих или же снабженческих организаций и т. п.). Плюсом подобной оценки считается ее безвозмездность для заемщика, она довольно трудоемка для банка. Этот подобный метод используется, большими инвестиционными банками, где существуют специальные подразделения.

Оценка залога одна из наиглавнейших задач при заключении сделки по ипотечному кредитованию. При ипотеке оценка предмета залога выполняется по соглашению залогодателя с залогодержателем. Для залогодателя лучше, чтобы оценка не была очень высокой, так как она напрямую связана с величиной пошлины нотариуса. С другой стороны, от оценки залога зависит размер кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит.

В Законе «Об ипотеке» содержится, что ипотекой предприятия имеет возможность быть обеспечено обязательство, сумма которого должна составлять не менее 50% стоимости имущества предприятия. В мировой практике величина кредита правило в 1,3 2 раза меньше рыночной цены предмета залога. Осторожность банков разъясняется непостоянностью рыночной среды.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право залога недвижимого имущества (ипотека) подлежит государственной регистрации. Система государственной регистрации сделок с недвижимостью регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это необходимый шаг на пути улучшения рынка недвижимости, действующий закон имеет ряд положений, нуждающихся в конкретной корректировке. Так, одним из ведущих этапов регистрационной деятельности считается правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью (п.1 ст. 13 Закона о регистрации). В то же время этот Закон не предусматривает ответственности за недобросовестную или неполную проверку предоставляемых документов. Согласно ст. 31 Закона, ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотрена лишь за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество, и сделок с ним в Едином реестре, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, за точность и своевременность предоставления данных (п. 1), за искажение или утрату информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке (п. 2). Ответственность же за неполную правовую экспертизу законом не предусмотрена. В результате вступления данного закона, совершались сотни сделок, после чего признававшихся недействительными в силу, например, ущемления прав малолетних и не достигших совершеннолетия и по другим поводам.

Как пишет адвокат Д.В.Астафьев, что покупателю автономно исполнить целый комплекс важных проверок в высшей степени не просто, вследствие этого возложенные прямые обязанности по правовой экспертизе документов на государственный орган абсолютно целенаправленно, но в этом случае не менее принципиально и предусмотреть определенную ответственность за невыполнение данной обязанности^[31].

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента осуществления таковой, в случае если другое не установлено законом^[32], в отношении этапа возникновения права залога на недвижимое имущество содержал другое правило. Согласно ст. 11 Закона «Об ипотеке» право залога возникало с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло бы позднее - с момента возникновения этого обязательства. Как раз с момента появления права залога имущество считалось обремененным ипотекой. Государственная регистрация права залога недвижимости в соответствии с п. 6 ст. 20 Закона «Об ипотеке» имела лишь право подтверждающее значение - с момента осуществления государственной регистрации, ипотека считалась возникшей для третьих лиц.

Практический смысл этого правила состоит, в том, что только при зарегистрированном праве залога залогодатель, отчудивший обремененное ипотекой имущество, вправе противопоставить притязанию его приобретателя о сокращении покупной стоимости противоречие о том, что поскольку, покупая недвижимое имущество, в силу общественного нрава государственной регистрации прав на недвижимость приобретатель не имел возможность знать о существовании обременения, постольку в момент заключения договора об отчуждении он дал согласие с тем, что приобретаемое им имущество служит обеспечением требований третьего лиц - залогодержателя. Законодателем момент появления права залога не ставится в подневольность от его государственной регистрации, скорейшее воплощение последней всякий раз считается еще и интересом залогодержателя. Актуальная государственная регистрация ипотеки работает специфичной превентивной мерой в отношении вероятных неоднозначных обстановок, способных поколебать права залогодержателя: сколько бы раз ни отчуждался предмет ипотеки, сколько бы ни были радивы его дальнейшие отчуждатели и приобретатели, ни один из них не может пошатнуть положения состоятельности требований залогодержателя ссылками на свое честное неведение о существующем обременении недвижимости.Вследствие данной особенности права, придаваемой ему признанием со стороны государства, предмет ипотеки в конкретной степени иммобилизуется, натуральным образом ограничивается в собственной оборота возможности - вряд ли отыщется большое количество желающих жаждущих платить за имущество, которое в скором времени станет утрачено без всяких компенсаций. В данном значении государственная регистрация ипотеки делает практически невозможной саму вероятность возникновения споров, основывающихся на прецедентах, свершившихся впоследствии появления права залога.

Почти все ученые отмечали редакционные и содержательные погрешности ст. 11 Закона «Об ипотеке» в его новой редакции. В частности, обращалось внимание на конфигурации, произошедшие в правовом регулировании отношений, связанных с внедрением документа, именуемого «закладная». Как руководствовалось из предшествующей редакции Закона «Об ипотеке», закладная представляла собой именную ценную бумагу, удостоверявшую права кредитора по главному обязательству и права залогодержателя по договору ипотеки. При данном представлении прав по закладной осуществлялась путём совершения на ней передаточной надписи в пользу иного лица и передачи закладной данному лицу. Главные затруднения, не позволившие закладной стать орудием оборота и одним из

инструментов, опосредующих рефинансирование ипотечных операций банков, состояли в том, собственно, что закладная в силу ст. 143 ГК РФ не могла быть признана ценной бумагой, так как Закон «Об ипотеке» не является законом о ценных бумагах. Предположив законность отнесения этого документа к ценным бумагам, Законом «Об ипотеке» нельзя было избегать, что прецедент никакие особенные критерии о способе и форме передачи прав по закладной, в частности о совершении на ней передаточной надписи, использоваться к закладной в силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке», п. 2 ст. 146 ГК РФ не могли. Сделка по передаче прав по закладной обязана была бы совершаться в нотариальной форме с дальнейшей государственной регистрацией (п.п. 1, 2 ст. 389 ГК РФ). Ясно, собственно, что ни о каком определенно обратном инструменте в данном случае не могло быть и речи.

Использование всех новых правил о закладной вообще было бы вряд ли вполне вероятной, признай мы в том числе и закладную ценной бумагой - в этом бы не было никакого малейшего значения, потому что закладная лишена всех качеств нормальных ценных бумаг, делающих их особенными инструментами торгового оборота - так, п. 1 ст. 17 Закона «Об ипотеке» в новой редакции лишает документарную ценную бумагу свойства презентационности, а п. 2 ст. 48 Закона закрепляет отказ от свойства публичной достоверности закладной.

В правовом регулировании ипотеки отметим вероятность воплощения государственной регистрации ипотеки по заявлению залогодержателя (п. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке» в новой редакции), норму п. 1 ст. 60 Закона «Об ипотеке» в новой редакции, изменяющую общее правило п. 7 ст. 350 ГК РФ об объеме тех требований, удовлетворение которых прекращает процесс обращения взыскания на предмет залога, а также изменения втексте ст. 77 Закона «Об ипотеке», устранившей нелогичность предшествующей редакции статьи и предусматривающей, что жилой дом или квартира, приобретенные или же построенные с использованием кредитных средств банка или другой кредитной организации, считаются оказавшимся в залоге у кредитора с этапа государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, а вовсе не с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.

Наиболее смелым шагом считаются положения новой редакции ст. 78 Закона «Об ипотеке», устранившие последние законодательные препятствия для выселения, не исполняющего собственных обязательств залогодателя и членов его семьи из приобретенного на кредитные средства жилого помещения.

5 февраля 2004 года приняты некоторые изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступившие в силу с 10 февраля 2004 года^[33]. Данные изменения в основном ориентированы на улучшение залога земельных участков. Нотариусам при оформлении ипотечных отношений следует обратить внимание на надлежащие новаторства:

- теперь допускается формирование и нотариальное удостоверение закладной и договора ипотеки, в случае если предметом залога считаются леса (ранее было нельзя);

- не допускается ублажение притязаний залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке, в случае если предметом ипотеки считается земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 55 Закона в новой редакции). Этим образом, заключение и нотариальное удостоверение соглашений с этим предметом стало невозможным;

- расширена категория земель, которые могут являться предметом залога. В случае если раньше - это были лишь только земельные участки, в отношении которых закон (п. 1 ст. 62 Закона в старой редакции) напрямик оговаривал эту вероятность (ограниченный список), то в данный момент могут быть заложены всевозможные земельные участки, при условии, что они не исключены из оборота или же не ограничены в обороте. В том числе стала возможной ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 63 Закона в новой редакции);

- предусмотрена возможность залога прав по договору аренды земельного участка с согласия его собственника и в пределах срока договора аренды (п. 1.1 ст. 62 Закона в новой редакции). Представляется, что согласие собственника в данном случае также должно быть оформлено нотариально, как неотъемлемая часть договора ипотеки;

- ипотека земель сельскохозяйственного предназначения допускается теперь лишь только с одновременным залогом зданий, строений, сооружений, в том числе возводимых, и других объектов недвижимости крепко связанных с земельным участком и являющимся собственностью на том же праве владельцу такого земельного участка (п. 4 ст. 64 Закона в новой редакции);

- изменены критерии оценки земельного участка при его ипотеке. В частности, при проведении подобной оценки теперь следует руководствоваться законодательством, регулирующим оценочную работу в РФ. По совокупному правилу, залоговая цена земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. При этом сняты лимитирования, когда оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной стоимости (прежняя редакция ст. 67 Закона об ипотеке).

При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога выполняется либо по решению суда, или на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из представленного критерия оформляет залог предприятия или же недвижимости, имеющей особую историческую или культурную ценность. Это соглашение имеет возможность предугадать некоторое количество разновидностей реализации имущества должника - от свободной продажи недвижимости со свободных торгов до приобретения ее банком в собственность.

Осуществление недвижимости на торгах (или аукционе) наступает с установлением начальной стоимости недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). При этом данная стоимость не должна быть очень высокой (иначе имущество не найдет покупателя), ни очень низкой (так как в этом случае банк не может компенсировать собственные затраты). В случае если же торги не произошли, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его исходной стоимости и зачтении его цены в счет собственного требования. В этом случае ипотека прекращается.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как показал предпринятый в курсовой работе анализ, история ипотеки уходит собственными корнями в римское право. На последующее его становление значимо воздействовали древние обычаи западноевропейских государств. Больше чем двухсотлетнюю историю собственного самобытного становления он содержит в нашей стране. Данным промышляли городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не средствами, а ценным бумагами.

Обсуждение исторического процесса формирования залоговых форм, разрешило квалифицировать, какие моменты оказывали влияние на его составление, обнаружить конкретные веяния становления залога во всех государствах, свойственные его черты.

Пройдя трудный и неоперативный процесс формирования, он изливался в различные формы (в Древнем Риме fiducia и pignus) под действием экономических, юридических, социальных и других отношений. В конечном результате, получив эту форму залога, как ипотека лучшее достижение общества.

С позиции закономерностей становления залоговых отношений во всем мире они были схожими, особенности же они появлялись благодаря самобытности становления той или иной страны. Будучи частью цельного, институт залога содержали и собственные особенности. Научные работники выделяли, что движущей мощью становления, не считая всего остального, как именно поиск баланса прав сторон и интенсивное влечение залогодержателя к большему безупречному обеспечению кредита.

Ипотека, как в прочем и иные формы залога, считается обязательной частью рыночной экономики любого государства. С поддержкой гарантий залога общество получает одно из лучших, современнейших орудие кредита, вследствие этого в обращении с данным оружием требуется более искусство, благоразумие, разборчивость, техническая ловкость приемов.

В России, не обращая внимания на старания, предпринимаемые государством, задача государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до истинного времени не достигнута.

До начала 90-х годов минувшего века главная первопричина этого неблагоприятного появления состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной системы жилищного обеспечения. Данная система базировалась на муниципальных ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жилья на критериях пользования.

Рыночная система жилищного финансирования помаленьку заменяет ставшую неэффективной систему государственного жилищного обеспечения.

В России законодательная база - основа рыночной системы - продолжает нести след сформировавшихся за более чем 70-летний этап стандартов и социально-правовых представлений о жилищных правах людей, закрепленных в Конституции.

На нынешний день рынок жилищного кредитования все еще незначителен по собственным масштабам, тем более что с учетом необходимостей в его развитии. Что не наименее, в итоге достигнутой финансовой стабилизации и сотворения ведущих, правовых и институциональных основ он готов войти в свежую фазу - фазу усиленного развития. Главная задача страны – очень максимально содействовать данному процессу.

Нормативно-правовой основой для этого надлежит стать скорейшее окончание работы и принятие Жилищного кодекса РФ, который обязан стать логическим итогом закономерным результатом, проделанной за годы реформ.

Существующая государственная система жилищного обеспечения обязана быть заменена на новую, основанную на надлежащих принципах:

1. предоставление жилья из муниципальных фондов на условиях договора социального найма социально незащищенным, нетрудоспособным слоям граждан;

2. предоставление жилья из государственных жилищных фондов на условиях срочного найма тем гражданам, чьи доходы в данный момент времени не позволяют приобрести жилье в собственность;

3. стимулирование становления системы жилья на критериях найма, так именуемого сектора «арендного жилья»;

4. предоставление гражданам, имеющим маленькие личные накопления, адресных мотивированных субсидий, позволяющих купить жилье с внедрением кредитных (заемных) средств;

5. приобретение и строительство гражданами жилья с внедрением личных и кредитных средств в рамках системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на рыночных отношениях;

6. стимулирование сотворения приятельств собственников жилья.

Свежая система станет, ориентирована на сглаживание диспропорций платежеспособного спроса всевозможных слоев общества, т.к. поддерживает людей с наименьшими доходами, не препятствуя гражданам, владеющими более высочайшими доходами, бегло продавать собственные жилищные права, тем самым снимая социальную интенсивность в обществе.

Мы думаем, что единственно надежной и действенной системой, позволяющей людям, владеющим размеренными доходами и трудоустройством, ублаготворить собственную надобность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Она распространяется более бессчетный класс людей со средними доходами, которые дают возможность им дожидаться от государства бесплатного социального жилья и с поддержкой долговременных кредитов (займов) купить квартиру или же жилой дом. У большинства людей не имеется необходимых накоплений, дабы осуществить подобную покупку без заемных средств. Вследствие этого ведущей задачей становления системы ИЖК считается привлечение денежных средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов людям на доступных для них условиях.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая) (с изменениями и доп. От

20.03.2011г.) / Под. Ред. А.П. Сергеева. – СПб.: Питер, 2011-1056с.

2. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992г. №2872-1

3. Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г. № 102-ФЗ,

действовавший до 14 февраля 2002 года в редакции Федерального закона

«О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке

(залоге недвижимости)» № 143-ФЗ от 09.11.01 г. Федеральный закон «О

внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке

(залоге недвижимости)» от 11.02.02 г. № 18-ФЗ // Российская газета от

14.02.02 г. № 29.

4.Федеральный закон от 16.07.1998 №102 –ФЗ (ред. От 07.05.2013) // СЗРФ

1998 №29.

5. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных

ценных бумагах» (с изменениями от 29 декабря 2004 г.)

6.Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель

сельскохозяйственного назначения»

7.ФЗ от 5.02.2004 г. № 1-ФЗ. «Российская газета», № 24, 10.02.2004.

8.Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных

объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые

законодательные акты Российской Федерации: ФЗ от 30.12.2004 № 214-

ФЗ (ред. от 23.07.2013) // СЗ РФ. – 2005.

9.Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы

ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от

11.01.2000г. // Собрание законодательства Российской Федерации,

2000г, № 3.

10. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в

Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) // СЗ РФ. – 2000. – №3.

11.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним: ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // СЗ РФ.

– 1997. – № 30.

12.Афонина А.В. Жилищное право: учебное пособие. – М.: Изд. Дашков и

К. – 2008. – С 108

13.Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Выпуск 2, Вещное право

СПб, 1896г.

15.Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий

жилищного законодательства. – М.: Эксмо.,2006.

16.Гражданское право. Часть первая: Учебник / под ред. В.П. Мозолин,

А.И. Масляев. – М.: Юристъ, 2007. – 630с.

17.Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской

Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Приор, 1998.

18. Звоницкий А.С. Указанное сочинение С. 203-204.

19. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. Исследование. –

Юрьев: Типография К. Маттисена, 1898.

20.Мейер Древнее русское право залога. Казань, 1855.

21. Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в

законодательстве Российской Федерации. М.: Изд-во РГТЭУ, 2003

22. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. СПб,

1896. С. 585

23. Римское частное право: Учебник /Под ред. И.Б. Новицкого и И.С.

Перетерского. М.: Юристъ, 2004

24.Хохлов В.А. Обеспечение исполнения обязательств: Учебное пособие.

/Самарская государственная экономическая академия. Самара, 1997. С.

25.Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. – М.: ГроссМедиа; РОСБУХ.

2008.

26.Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995. С.31.

27.Афонина А. В. Жилищное право: курс лекций – М.: Эксмо., 2009.

28.Астафьев Д.В. Совершенствование системы прав на недвижимость и

регистрации сделок с недвижимостью, как одна из мер по профилактике

мошенничества на рынке недвижимости. // Право: Теория и Практика. –

2003. № 12.

29.Забродина И.А. История развития ипотеки в зарубежных странах и

дореволюционной России // Нотариус. 2013. № 5.

30. Зайнуллина С.Р.Стороны по договору ипотеки // Налоги. – М.: Юрист.

2009. №38

31. Косенко, Е. В // Залог недвижимости по гражданскому праву

Российской., диссертация на соискание ученой степени кандидата

юридических наук.,Саратов,2004.

32. Медведев Д.А. Российский закон о залоге.// Правоведение, 1992, №5.

С.14.

33. Свириденко О. Правовое регулирование залога и его реализация в

банковском кредитовании. //Хозяйство и право, 1998. №8,

1. Римское частное право: Учебник /Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004 ↑

2. Гражданское право. Часть первая: Учебник / под ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. – М.: Юристъ, 2007. - 630 ↑

3. МейерДревнее русское право залога. Казань, 1855. ↑

4. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. – М.: ГроссМедиа; РОСБУХ. – 2008. – С. 13-14 ↑

5. Л. Кассо Понятие о залоге в современном праве. Исследование. - Юрьев: Типография К. Маттисена, 1898. ↑

6. Забродина И.А. История развития ипотеки в зарубежных странах и дореволюционной России // Нотариус. – 2013. – № 5. – С. 39 ↑

7. Косенко, Е. В // Залог недвижимости по гражданскому праву Российской., диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук., - Саратов,2004. ↑

8. Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. М.: Изд-во РГТЭУ, 2003 ↑

9. См.: Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1 ↑

10. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть1. Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст.3301 ↑

11. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) // СЗ РФ. – 2000. – №3. – Ст.278 ↑

12. Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) // СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400 ↑

13. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 40 ↑

14. Афонина А. В. Жилищное право: курс лекций – М.: Эксмо. – 2009. – С.171 – 173 ↑

15. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. – М.: Эксмо. – 2006. — С. 12 ↑

16. Зайнуллина С.Р.Стороны по договору ипотеки // Налоги. – М.: Юрист. – 2009. – №38. –С. 15 ↑

17. Афонина А.В. Жилищное право: учебное пособие. – М.: Изд. Дашков и К. – 2008. – С 108 ↑

18. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594 ↑

19. Свириденко О. Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании. //Хозяйство и право, 1998. №8, С. 90. ↑

20. Хохлов В.А. Обеспечение исполнения обязательств: Учебное пособие. /Самарская государственная экономическая академия. Самара, 1997. С. 19. ↑

21. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. С.22-23. ↑

22. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995. С.31. ↑

23. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права 3-е изд. Казань, 1901. С. 326. ↑

24. Анненков К. Н. Система русского права. Т. 3, СПб, 1898. С. 305. ↑

25. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Выпуск 2, Вещное право СПб, 1896. С. 180. ↑

26. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995. С. 33. ↑

27. Медведев Д.А. Российский закон о залоге.// Правоведение, 1992, №5. С.14. ↑

28. Звоницкий А.С. Указанное сочинение С. 203-204. ↑

29. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. СПб, 1896. С. 585. ↑

30. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Приор, 1998. С. 104. ↑

31. Астафьев Д.В. Совершенствование системы прав на недвижимость и регистрации сделок с недвижимостью, как одна из мер по профилактике мошенничества на рынке недвижимости. // Право: Теория и Практика. - 2003. - № 12. ↑

32. Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г. № 102-ФЗ, действовавший до 14 февраля 2002 года в редакции Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 143-ФЗ от 09.11.01 г. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11.02.02 г. № 18-ФЗ // Российская газета от 14.02.02 г. № 29. ↑

33. ФЗ от 5.02.2004 г. № 1-ФЗ. «Российская газета», № 24, 10.02.2004. ↑