Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Понятие и виды)

Содержание:

Введение

Актуальность темы исследования.

В настоящее время недвижимость выступает в качестве основного элемента любой хозяйственно-экономической системы. В условиях рынка недвижимому имуществу отведено особое место: во-первых, недвижимость входит в состав средств производства и является базисом экономической деятельности для хозяйствующих субъектов всех форм собственности, а во-вторых, представлено как средство личного существования граждан и применяется для осуществления личного непроизводственного потребления.

Беря в учет огромную экономическую и социальную значимость недвижимости, одна из первостепенных целей экономической политики государства должна состоять в том, чтобы сформировать четкую и грамотную регламентацию правового режима недвижимости.

С древних времен и по сегодняшний день недвижимость является самым существенным экономическим благом. Следует обратить внимание на то, что упорядочение отношений и оборота недвижимости, создание и применение механизмов защиты прав на имущество, которое признается недвижимым – это все, первичные способы стабилизации, как социальной, так и политической обстановки в обществе.

Принято разделять вещи на: движимые и недвижимые. Для гражданского оборота такое разделение имеет фундаментальное значение, именно оно является определяющим признаком правового статуса вещи.

Наряду с этим, всякого рода неточности и пробелы в рассматриваемом нами правовом институте с высокой долей вероятности будут оказывать отрицательное влияние на различные стороны экономического и социального развития.

Множество ученых, которые посвятили свои труды вопросам правового режима недвижимого имущества отмечают, что правовое регулирование в данной сфере еще крайне далеко от совершенства. Законодательство, правоприменительная практика, наука до сих пор содержит в себе спорные вопросы, в числе которых выделяются проблемные моменты в понятии недвижимого имущества и юридических принципах регистрации права на недвижимость. Факт наличия таких проблем делает сложным правовое регулирование в сфере недвижимости.

Все сказанное выше позволяет сделает вывод о том, что тема исследования является крайне актуальной.

Цель данного исследования состоит в изучении правового института недвижимости, определении видов недвижимого имущества.

Для того, чтобы достичь поставленную цель, необходимо решить следующие задачи:

- Дать определение понятию недвижимого имущества;

-Определить особенности рассматриваемой категории объектов гражданского права;

-Изучить эволюцию недвижимого имущества в историко-правовом контексте развития отрасли гражданского права;

-Рассмотреть примеры заключения договора купли-продажи и аренды недвижимости для выявления особенностей заключения сделок с недвижимостью;

-Рассмотреть порядок регистрация прав собственности на недвижимость и его особенности.

Объект исследования представлен гражданско-правовыми отношениями в области правового режима недвижимости.

Предмет исследования – правовой режим недвижимого имущества, включающий в себя правовые нормы, отражающие специфику участия недвижимости гражданско-правовых отношениях.

Методы исследования. Было использовано две группы методов научного познания – общенаучные и специальные (диалектический, системно-функциональный, сравнительно-правовой, логико-юридический).

Практическое значение исследования заключается в том, что положения курсовой работы могут быть применены в дальнейших научных исследованиях проблем правового режима недвижимого имущества.

Структура курсовой работы. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Глава.1 Понятие и виды недвижимого имущества

1.1.Понятие недвижимого имущества.

Впервые термин «недвижимое и движимое имущество» в России появился в правовой литературе еще в период правления Петра I в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года.

Недвижимым имуществом были признаны: земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, а также полезные ископаемые, различные строения, находящиеся как на земле, так и построенные под ней, например, плотины, шахты, мосты [4].

Гражданский кодекс РСФСР от 1922 года отменил деление имущества на движимое и недвижимое, что было обусловлено отменой частной собственности на землю.

В результате проведения различных экономических реформ в России снова введено разделение имущества на движимое и недвижимое. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ от 1994 года «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» [4].

На сегодняшний день, понятие недвижимого имущества незначительно изменилось, последняя редакция Гражданского кодекса РФ дает следующее определение: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [3].

В соответствии с Федеральным законом №122 от 21 июля 1997 года права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации [17].

«Государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество» [3].

Право собственности представляет собой совокупность юридических норм, которые позволяют закрепить и гарантировать принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Право собственности включает следующие права:

во-первых, владение, которое создает для правообладателя возможность прямого воздействия на вещь, то есть фактическое обладание вещью;

во-вторых, пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;

в-третьих, распоряжение, позволяющее осуществлять динамику имущественных отношений, то есть определение юридической судьбы вещи.

Субъектами права собственности могут являться частные лица, как юридические, так и физические, а также государство, местное управление (муниципальные образования).

«В теории и практике различают понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Рисунок 1. Свойства понятия недвижимости

Физические, экономические, социальные и правовые свойства тесно связаны между собой. Местоположение недвижимости существенно влияет на ее стоимость, доходность, ликвидность и, таким образом, физические свойства определяют ее экономические. Социальные свойства также находятся в зависимости от местоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность для проживания» [4].

1.2.Объекты, указанные в российском законодательстве как недвижимые.

Согласно организации системы источников гражданского права объекты правоотношений, которые признаются недвижимым имуществом были четко зафиксированы в ГК РФ. В ст. 130 четко указано, что недвижимым имуществом: земельные участки, участки недр, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.

Также, «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». В соответствии с последними изменениями в законодательство было внесено понятие единого недвижимого комплекса как совокупность объектов, составляющих одну недвижимую вещь. Необходимость данного нововведения неоднократно отмечалась специалистами в области цивилистики.

Стоит обратить внимание, что на основании ст. 222 ГК РФ самовольная постройка, строение и жилой дом определенно принадлежит к категории недвижимого имущества. При этом на основании предложенного подхода к разграничению понятий «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество», следует заменить понятие «имущества» на «вещь» и лишь с момента государственной регистрации прав на недвижимую вещь определять данную категорию объектов в качестве «недвижимого имущества». Стоит отметить, что понятие жилого дома является разновидностью жилого помещения. Таким образом, все объекты, подпадающие под категорию жилого помещения, можно квалифицировать в качестве недвижимой вещи до момента их государственной регистрации. Также, согласно абз. 3, ст. 1 Закону о регистрации прав под понятие недвижимости подпадают жилые и нежилые помещения. Более того, к недвижимым вещам законодательство прямо относит и линейно-кабельные сооружения связи.

Земельные участки, как часть земной поверхности, и искусственные земельные участки, которые непосредственно образуют сами земельные участки, относятся к категории недвижимой вещи. Более того, к категории земельного участка относится и лесной участок.

1.3.Объекты, приравненные к недвижимым.

В современном определении законодательства в области гражданских правоотношений существует отдельный перечень объектов, которые по технической оснащенности и строению в целом не являются недвижимостью, при этом они все-таки относятся к категории недвижимых вещей и регулируются нормами гражданского права. В соответствии с абз. 2 ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В данном случае «используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту».

Более того, существуют объекты, юридическую природу которых однозначно определить сложно. К таким можно отнести газопроводы. Вообще, «магистральный газопровод - это единый неделимый производственно-хозяйственный комплекс, состоящий из линейных сооружений и связанных с ними иных неотъемлемых технологических объектов инфраструктуры газопровода». Данный объект, на наш взгляд, следует считать неделимой вещью ввиду ее сложной внутренней структуры из-за большого количества составляющих частей. Так, некоторые «части» могут находиться вне всякой связи с землей, что может вызвать сомнения в недвижимом характере данной вещи. Таким образом, предлагается «ввести четкие юридические критерии определения имущества в качестве недвижимого - иными словами, руководствоваться критерием невозможности перемещения имущества без несоразмерного ущерба его назначению, но не возможностью использования его по назначению вне прочной связи с землей. В соответствии с этим критерием газопровод однозначно относится к недвижимому имуществу».

Другим нетипичным объектом, признанным в качестве недвижимого, является бетонированная площадка. Так, на основании Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда от 16 декабря 2008 г. №9626/08 можно сделать вывод, что в ходе спора бетонированную площадку, которая являясь сооружением, а именно производственной площадкой для грузовых автомобилей определенной площади, имеющей песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров, на основании ст. 130 ГК признали недвижимостью. Президиум ВАС согласился с выводами судов нижестоящей инстанции, указав на недвижимый характер данного объекта.

Свойства и особенности данной площадки как сооружения описываются в ее техническом паспорте. Даже не углубляясь в подробности, можно заметить конструктивные сходства с дорожным асфальтобетонным покрытием. Напрашивается вывод о том, что такое широкое толкование понятия недвижимости может повлечь ряд последствий, когда конкретный участок дороги, либо подъездной путь к дорожному покрытию, либо, что вполне вероятно, участок тротуарной пешеходной дорожки будут признаны недвижимыми вещами. Так, у данной категории вещей существует слишком тесная связь с землей, что свидетельствует о возможности рассматривать их как часть земли, земельного участка, а не разделять их юридически. Такой порядок просто может привести к более долгому и сложному порядку заключения сделок, что не соответствует интересам участников гражданского оборота. Подтверждением сделанного нами вывода может послужить решение ФАС Северо-Кавказского округа, когда суд согласился с доводами нижестоящих судов и признал внутриплощадочные дороги, проезды и площадки элементами благоустройства территории, примыкающей к объекту недвижимости^[1].

Глава.2 Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом

2.1.Договор купли-продажи недвижимого имущества.

Право собственности в объективном смысле представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по владению, пользованию, распоряжению имуществом.

Право собственности в субъективном смысле представляет собой возможность определенного поведения управомоченного лица и одновременно его возможность требовать должного обращения от обязанных лиц.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается только в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимого имущества влечет его недействительность.

К числу существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества относятся условия о предмете договора и о цене продаваемой недвижимости. В договоре купли-продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче по договору в собственность покупателя. В договоре должны содержаться сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (ст. 556 ГК РФ).

Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы в ст. 558 ГК РФ. В частности, существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

Еще одно условие, применимое к договорам купли-продажи недвижимости, установлено ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации. Так, согласно положениям указанной статьи, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются "титулом", т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.

Участниками договора купли-продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные и муниципальные образования в лице соответствующих органов, юридические лица и физические лица.

Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права имеет свои особенности.

Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения, оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника. Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе. Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения, так и из государственной собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник [9, С. 12].

То же самое происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя, т.е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения.

Некоторыми особенностями характеризуется процесс продажи недвижимого имущества, когда продавцом выступает частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Законе РФ "Об акционерных обществах" предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества [6].

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга [11, С. 280].

При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить

Предметом данного договора является земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество [10, С. 103]. В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст.554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается не заключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного Управлением государственной инспекции по охране памятников истории и культуры, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране [18, С. 132].

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст.550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны предполагаемым отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией.

Итак, договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Совершенно справедливо авторы указывают на то, что Закон о регистрации не требует фактической передачи имущества для регистрации перехода [8, С. 94]. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее.

Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор (ст.558 ГК РФ). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным [15, С. 117]. Правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, не действуют в силу прямого указания п.1 ст.555 ГК РФ, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

Таким образом, элементами договора купли продажи недвижимости являются, стороны, предмет (недвижимость), форма, цена.

Сам термин "недвижимое имущество" появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного определения не существовало вовсе [21, С. 113]. Указ Петра о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась прежде всего часть земной поверхности и все с ней связанное настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи.

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана связь с землей. Однако Основы дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал новый Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (ст.130 ГК), но и определил общие контуры правового режима недвижимости.

В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла. Недвижимость все больше стала вовлекаться в рыночный оборот [7, С. 215].

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди "традиционной" недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам [16, С. 170]. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

В ст. 130 ГК к видам недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей, что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос [22, С. 100].

Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п.1 ст.130 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2 ст. 209 ГК).

Так, собственники жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки: купли, продажи, мены, дарения, завещания и залога. В тоже время собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Нежелание собственника имущества содержать свое имущество в надлежащем состоянии способно причинить вред третьим лицам [17, С. 45].

В соответствии со ст.129 ГК все вещи (в том числе и недвижимые) делятся на изъятые из оборота (т.е. те, которые не могут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому при наличии специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 3 указанной статьи особо упоминает землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные ресурсы в качестве объектов, которые отчуждаются или переходят от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно Закона РФ "О недрах" недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью [5].

Объектами исключительной собственности государства являются также леса. Как следует из ст. 12 Лесного кодекса, оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Государство устанавливает специальные лесохозяйственные регламенты об использовании лесов. Невыполнение гражданами, юридическими лицами, осуществляющими использование лесов, лесохозяйственного регламента и проекта освоения лесов является основанием для досрочного расторжения договоров аренды лесного участка или договоров купли-продажи лесных насаждений, а также принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования лесным участком или безвозмездного срочного пользования лесным участком [4]. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством РФ. Также не подлежат продаже:

 1. земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;

2. земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;

3. земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

При продаже предприятия-должника из состава его имущества подлежат исключению, т.е. не могут продаваться: имущество специального назначения, не подлежащее приватизации, и объекты социально-коммунальной сферы.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки, как:

1) невосполнимость и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений оборота-способности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;

2) связанность с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

3) наличие индивидуальных признаков (в первую очередь местонахождение на определенном земельном участке);

4) использование исключительно в соответствии с их целевым назначением [13, С. 125].

Что касается отнесенных к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то они могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей, например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками.

Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями [24, С. 321]:

1) земельные участки (включая недра и водные объекты);

2) лесной фонд;

3) здания и сооружения;

4) жилые помещения;

5) предприятия как имущественные комплексы;

6) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

2.2.Особенности договора аренды, предметом которого является недвижимое имущество.

Рассмотрение этого вопроса необходимо начать с определения договора аренды, которое кратко и содержательно определено в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, где указано, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из данного понятия, его можно охарактеризовать, как консенсуальный, двусторонний и возмездный.

Двусторонность договора состоит в обязательстве каждой из его сторон исполнить ту или иную обязанность в пользу друг друга. Так по договору аренды арендодатель обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование или пользование, а арендатор берет на себя обязательство предоставить плату за переданное имущество. При этом не соблюдение сторонами данных условий, влечет вероятность его досрочного расторжения.

Возмездность договора аренды выражается в получении арендодателем от арендатора платы за исполнение возложенного на него обязательства по передаче имущества. Если в договоре указано, что арендная плата за пользование имуществом равна нулю, этот договор не является договором аренды, поскольку он не предусматривает возмездность владения и пользования имуществом, которая в соответствии со ст. 606 ГК РФ является одним из признаков арендных отношений. Поскольку арендатор в этом случае освобожден от внесения арендной платы, указанный договор согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ может быть признан судом договором безвозмездного пользования (ссуды). Это подтверждается постановление ФАС по делу, в котором ИФНС России от оплаты за пользование помещением была освобождена. Поэтому, заключенный между сторонами договор не был квалифицирован как договор аренды, поскольку в нем отсутствовал предусмотренный ст. 606 ГК РФ признак платности за предоставленное во временное владение и пользование имущество. При таких обстоятельствах, исходя из установленного сторонами безвозмездного характера пользования нежилыми помещениями, суд апелляционной инстанции установил, что между сторонами фактически возникли правоотношения из договора безвозмездного пользования имуществом.

Также, большое значение в характеристике данного договора имеют его существенные условия, без соглашения по которым договор не будет считаться заключенным. Таковым в договоре аренды является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие однозначно установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать любое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств после использования. При отсутствии согласованного существенного условия, договор аренды считается не согласованным сторонами и незаключенным.

Договор аренды недвижимости является одним из наиболее востребованных на практике гражданско-правовых договоров, под ним подразумевается обязательство арендодателя предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Далеко не всегда у субъектов гражданского права есть возможность приобретать в собственность необходимую недвижимость. Кроме того, во многих случаях, даже при наличии такой возможности, целесообразнее, экономически выгоднее именно аренда недвижимости, а не приобретение её в собственность. Столь широкое применение на практике договора аренды неизбежно влечёт за собой весьма значительное количество судебных споров, связанных с заключением, исполнением и прекращением данного договора.

 «Аренда отдельных видов недвижимого имущества в ГК РФ в форме самостоятельных параграфов не конкретизирована, несмотря на явную их специфику». Поэтому, проанализировав отличительные особенности недвижимого имущества, и требования к заключению сделок с ним, можно выделить ряд общих критериев, соблюдение которых необходимо для заключения договора аренды недвижимого имущества.

Гражданское законодательство определяет недвижимое имущество как то, что прочно связано с землей, а именно объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В частности, к таким объектам недвижимости закон относит: земельные участки, участки недр; сооружения, объекты незавершенного строительства; подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; жилые и нежилые помещения. Поскольку гражданское законодательство не содержит всех отличительных признаков недвижимости, отличающих ее от движимого имущества, то для их определения, помимо законодательства, следует обращаться также к судебной практике.

Из смысла п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 7 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что объект недвижимости должен отвечать следующим критериям: прочность его связи с землей; невозможность его перемещения; несоразмерность ущерба его назначению при перемещении. А также, относительно строительных объектов - конструкция объекта и наличие подведенных к нему коммуникаций. Отсутствие какого-либо из указанных критериев исключает возможность признания объекта недвижимой вещью, что подтверждается судебной практикой. Например, одними из основных параметров конструкции суды называют фундамент и стены. Однако наличия одного только фундамента недостаточно для признания строения объектом капитального строительства, поскольку, возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального сооружения. Поэтому, техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным объектам.

Так же, исходя из п. 1 ст. 130 ГК РФ, для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением необходимых норм и правил. Данная позиция отражена в судебных актах, где разъясняется, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Например, в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа было установлено, что для отнесения объекта к недвижимым вещам должны быть представлены доказательства того, что спорный объект создавался именно как объект недвижимости в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. При этом факт государственной регистрации права собственности на эти объекты сам по себе не является бесспорным доказательством отнесения названного имущества к недвижимости. Что подтверждает и Пленум Верховного Суда в п. 38 Постановления «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Требования к сделкам с недвижимым имуществом, касаются субъектного состава сделки, ее формы и содержания. По общему правилу стороны договора должны обладать правоспособностью и дееспособностью (ст. ст. 17, 21 ГК РФ).

Лицо, распоряжающееся недвижимостью, должно иметь соответствующие полномочия по совершению сделки. А именно, сдача лесных участков, объектов водоснабжения и водоотведения, воздушных каналов, недр в аренду осуществляется только органами государственной власти и местного самоуправления. При этом ЛК предусматривает сдачу лесных участков, осуществляемую на основании проведения открытого аукциона или открытого конкурса, а также договор земельных участков, в соответствии с ч.1 ст. 36.1 ЗК, осуществляется тех же условиях конкурса. Отсутствие же у лица полномочий по совершению сделки может являться основанием для признания сделки недействительной (ст. ст. 168, 174 ГК). К остальным договорам аренды недвижимого имущества применяются общие положения об аренде, где указывается, что право сдачи имущества принадлежит его собственнику, и что арендодателями могут быть управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. ст. 160, 434, 550 ГК). Вместе с тем договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ч.2, ст. 609).

Существенным условием всех сделок с недвижимым имуществом является его предмет, который подразумевает данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 555 ГК РФ).

Также существенным условием договора аренды недвижимости является цена. Так в договоре аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, указывается, что непредусмотренный размер арендной платы является основанием полагать, что договор не заключен (п. 1 ст. 654 ГК РФ). И в земельном кодексе, а именно в ч.12 ст.22 указывается, что размер арендной платы является существенным условием. Относительно других объектов недвижимости существенное условие – цена не указано, это означает, что применяется общая норма, предусмотренная для аренды зданий и сооружений по аналогии права. Как указывает Гетманова В.А.: «Аналогия права и аналогия закона — это также перенос, но не свойств предмета, а норм и правовых принципов на неурегулированный законом случай». Посредством такого уподобления отношение в виде нормативной конструкции выступает как модель, а подобное ему отношение становится правоотношением посредством аналогии (прототипом).^[23] Еще одним существенным условием договора аренды недвижимого имущества является срок. Ярким примером в данном случае могут стать положения из статьи 60 Кодекса Внутреннего Водного транспорта, где указывается, что договором аренды водного судна предусматривается срок передачи сего в распоряжение арендатора с указанием дат наступления и окончания такого срока.

Так же существует ряд дополнительных условий, предусмотренных в соответствующих нормативных актах, и автоматически вступающих в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Дополнительные условия регламентируются в общих положениях об аренде и применяются в случаях отсутствия специальных норм. Например, условия пользования арендованным имуществом определяются договором аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).

Проанализировав судебную практику, законодательство в данной сфере и научные работы, можно сделать вывод о том, что аренда недвижимости представляет собой достаточно сложную систему со своими особенностями и отличительными чертами, и каждый из ее объектов обладает особыми чертами, которые необходимо предусмотреть и урегулировать нормами права.

Содержание договора аренды недвижимого имущества представляет собой совокупность всех его условий. В это же время, условия договора прописывают или уточняют права и обязанности сторон. Поэтому образуются группы условий, определяющих взаимоотношения арендодателя и арендатора.

Перечень принадлежностей и необходимых документов определяется с учетом вида недвижимого имущества. Так для воздушных судов необходимы свидетельство о государственной регистрации, удостоверение о годности к полетам, аттестат о годности к эксплуатации. А для аренды лесного участка, согласно статье 74 ЛК, необходимым условием заключения является проведение конкурсных торгов. В том случае, когда применение имущества в соответствии с его назначением возможно без относящихся к нему документов, то арендатор не вправе требовать от арендодателя их предоставления. Требование о предоставлении необходимых документов и принадлежностей должно быть заявлено в разумный срок в пределах действия договора аренды, до возврата имущества арендодателю. При условии, если арендатор не потребовал от арендодателя предоставить ему недостающие документы, относящиеся к арендуемому имуществу, то он не может в будущем ссылаться на нарушение арендодателем правил и не платить арендную плату

При учете взаимного характера договора аренды, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по надлежащей передаче ему арендованных вещей, что указывается в статье 328 ГК РФ.

Передача имущества в надлежащий срок устанавливается актом приема-передачи, которая подписывается сторонами. Результат неисполнения обязанности арендодателя по передаче имущества арендатору, исходя из статьи 398 ГК РФ, состоит в праве арендатора требовать отобрания арендуемый объект у арендодателя и передачи его арендатору на предусмотренных обязательством условиях; арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. В силу ст. 328 ГК РФ непредоставление имущества в срок позволяет арендатору приостановить выплату арендной платы либо отказаться от ее внесения.

Важным является обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с назначением данного имущества, предусмотренного в самих условиях договора. Например, судно водного транспорта, арендованное, для организации прибрежного ресторана или иной организации не может быть использовано для перевозки пассажирского состава или груза.

В том случае, когда арендатор и арендодатель не предусмотрели условие о способах пользования арендованным имуществом, то имущество используется по своему назначению.

Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, вносить в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Этот перечень способов распоряжения правом аренды является закрытым. По договору субаренды арендатор сдает арендуемое им имущество в аренду третьему лицу — субарендатору. Указанные отношения регулируются нормами об аренде.

Арендные права могут быть вложены в уставный капитал хозяйственных обществ целиком или частично. Так, арбитражный суд признал правомерной передачу арендных прав на отдельные помещения в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, поскольку имущественное право пользования несколькими помещениями является делимым и соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части.

Поскольку арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (п. 1 ст. 622 ГК), соответственно, обязанность по производству текущего ремонта и оплаты за содержание имущества возложена на арендатора. Содержание имущества требует определенных затрат, их размер и характер зависят от вида имущества.

Понятие текущий ремонт включает в себя организацию работ, направленных на предупреждение раннего износа имущества. Обычно, это работы, не предоставляющие больших затрат. Так, текущий ремонт помещений носит косметических характер, заключающийся в побелке, окраске, ремонте, замене незначительных деталей и т.д.

Пределы осуществления арендных прав ограничены тем, что собственником арендуемого имущества продолжает быть арендодатель. Так-как основное право на распоряжение вещью принадлежит арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны при согласии арендодателя.

Правоотношения арендодателя и арендатора при заключении сделки аренды недвижимого имущества регламентируются одновременно общими нормами в ГК РФ и различными нормативно-правовыми актами, в зависимости от самого объекта недвижимости. Это одновременно усложняет регламентацию правоотношений сторон, но при этом заключение сделок данного рода продолжает быть востребованным в обществе.

Глава.3 Процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3.1.Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Вопрос, связанный с принципами государственной регистрации очень важен, так ка решение вопроса о принципах данной системы дает возможность сделать институт государственной регистрации непротиворечивым и устойчивым.

Организация регулирования оборота недвижимости прямо зависит от того, какие именно принципы были заложены в соответствующий механизм регулирования.

Вместе с тем зачастую не все принципы установлены на нормативном уровне, однако это вовсе не исключает значимости принципов как базовых идей руководящего характера, которые лежат в основании данного правового института. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество определяют объективные потребности организации оборота недвижимого имущества.

Как правило, принято выделять формально-правовые и материально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. В то время как принципы материально-правового характера лежат в основании механизма государственной регистрации образования, изменения, ограничения и прекращения прав на недвижимое имущество, формально-правовые принципы устанавливают систему органов, которые проводят государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Комплекс принципов формально-правового характера, устанавливающих нормы организации оборота недвижимого имущества, предоставляют основания для того, чтобы сделать вывод о существование «формального права». Формальное право не характерно определенным другим институтам публичного либо частного права и опосредует отношения, связанные с организацией оборота недвижимого имущества.

Будучи предназначенным установить процедуру деятельности органов, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, формальное право исполняет функцию вторичного порядка: оно считается определенным придатком материального права на недвижимое имущество.

Систему принципов материально-правового характера государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним формируют следующие принципы:

Принцип публичной достоверности предполагает, что лица, в добросовестной форме полагающиеся на информацию, которая содержится в государственном реестре прав на недвижимость (к примеру, вотчинная или поземельная книга), признаются обладателями прав на недвижимое имущество даже в том случае, если государственная регистрация базируется на юридически порочных фактах.

Принцип исправления записи регистрационного характера состоит в том, что лица, которые имеют вещные права на недвижимость, обладают юридически обеспеченной возможностью требования исправить неверную запись в государственной реестре прав на недвижимость. Данный принципы призван обеспечивать защиту прав собственника, который утратил недвижимость.

На основании принципа изъятия из-под действия давности права, которые зарегистрированы на недвижимость, не подпадают под действие норм о приобретательской и исковой давности. Это обуславливается тем фактором, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество влечет за собой состояние полной юридической определенности прав, и информация о подобном юридическом состоянии недвижимости доступна всем заинтересованным лицам.

Принцип возражения подразумевает, что лицо, которое оспаривает зарегистрированное право на недвижимое имущество, имеет право требовать внести соответствующую запись о наличии спора в государственный реестр прав. Цель данного действия обладает обеспечительным характером, так как до разрешения спора, в сущности, запись о возражении блокирует возможность отчуждения недвижимого имущества.

Принцип отметки или предварительной регистрации предполагает, что кредитор и должник на основе взаимной договоренности должны внести в государственный реестр прав сведения об обязательстве, которым обременяется объект недвижимого имущества. Реализация этого принципа выступает в качестве ограничения должника в возможности на распоряжение объектом недвижимого имущества до того периода времени, пока недвижимость исполняет функцию обеспечения в отношении другого обязательства.

Принцип старшинства прав образует подобный способ разрешения споров о конкурирующих правах на недвижимое имущество, основывающееся на приоритете права, образовавшегося ранее.

К принципам формально-правового характера государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует отнести следующие:

Принцип публичности либо принцип внесения прав на недвижимое имущество предполагает открытость информации о правах на недвижимое имущество, которые внесены надлежащим образом в государственный реестр прав на недвижимое имущество, в отношении всех заинтересованных лиц.

Принцип частной инициативы предполагает суть проявления диспозитивного характера в области оборота недвижимого имущества. Лишь правообладатель вправе начать процесс государственной регистрации собственных прав на недвижимое имущество. Вместе с тем осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество не признается обязанностью обладателя прав перед государством.

Принцип специалитета предполагает, что регистрация прав подлежит осуществлению в качестве записи по каждому из объектов недвижимого имущества.

Принцип законности подразумевает, что на орган, которые проводит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, возлагается обязанность, связанная с проверкой законности юридических оснований, согласно которым осуществляется регистрация прав на недвижимость.

Принцип ответственности органов публичной власти за регистрацию прав на недвижимое имущество в ненадлежащем порядке подразумевает, что государство, выступая в качестве организатора оборота недвижимости, принимает на себя ответственность за ошибки, которые были допущены во время осуществления процесса государственной регистрации. Главным образом, подобная ответственность может наступать в качестве возмещения убытков, которые были вынуждены потерпеть обладатели прав из-за ненадлежащей регистрации прав на недвижимое имущество.

3.2.Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

1) прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

2) правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

3) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Обратимся к материалам судебной практики.

Правоустанавливающим документом, подтверждающим возникновение права собственности на имущество в порядке наследования, является свидетельство о праве на наследственное имущество, которое является основанием для государственной регистрации прав, приобретенных в порядке наследования.

Гражданин обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, на основании вступившего в законную силу решения суда об установлении факта принятия наследства.

В ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором было установлено, что в представленном решении суда установлен факт принятия наследства, вопрос о признании права собственности за Гражданином на спорный земельный участок в решении суда не разрешен.

Между тем, в целях принятия необходимых мер по получению необходимых сведений государственным регистратором в Заводский районный суд г. Кемерово был направлен соответствующий запрос о том, выносилось ли решение о признании права собственности за данным Гражданином на земельный участок.

Гражданину было предложено обратиться к нотариусу за получением свидетельства о праве на наследство на указанный земельный участок и представить его на государственную регистрацию, либо иной документ, устанавливающий или определяющий право собственности Гражданина на спорный земельный участок, отвечающий требованиям статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с тем, что причины, препятствующие государственной регистрации, не были устранены, государственным регистратором было принято решение об отказе.

Полагая, что данное решение об отказе в государственной регистрации является незаконным, Гражданин обратился в Центральный районный суд г. Кемерово с соответствующим заявлением.

Решением Центрального районного суда г. Кемерово требования заявителя оставлены без удовлетворения, обжалуемый отказ признан законным и обоснованным.

При этом суд согласился с доводами Управления о том, что согласно статье 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц, однако в представленном решении суда вопрос о признании права собственности за Гражданином не решен.

Судебной коллегией по административным делам Кемеровского областного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.^[2]

Государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, ипотеки жилых помещений не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на земельный участок и ограничений (обременений) этих прав проводится в сроки, предусмотренные для государственной регистрации прав на расположенные на этом земельном участке здания, строения или сооружения и ограничений (обременений) этих прав.

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав проводится не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов, необходимых для государственной регистрации прав, и указанного заявления.

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. При этом специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.

Заключение

Подводя итоги проведенного исследования, можно сделать вывод, что на сегодняшний день в отечественном законодательстве достаточно четко регламентированы правовой статус недвижимости и правила государственной регистрации прав на нее, а также сделок с недвижимым имуществом. Недвижимость обладает особым правовым положением относительно прочих видов имущества, что обусловлено исключительной экономической и социальной значимостью данного вида имущества. Такая ситуация закрепляется, в главной мере, в государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В то же время, в правовом режиме регулирования недвижимого имущества все еще имеется немало проблемных моментов. Непрекращающееся совершенствование и развитие законодательной базы в рассматриваемой области направлено на устранение имеющихся пробелов и противоречий. В то же время, постоянное эволюционирование правового регулирования режима недвижимости обуславливается постоянными экономическими и социальными изменениями. Правовое регулирование недвижимости является на сегодняшний день одним из самых дискуссионных вопросов среди ученых-цивилистов, не прекращаются острые споры о понятии и признаках недвижимого имущества, путях совершенствования правового регулирования режима недвижимости. По нашему мнению, возможно признание предприятия особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок, при этом исключить его непосредственно из объектов недвижимости. В качестве положительного момента следует подчеркнуть, что законодательная база в сфере правового регулирования недвижимого имущества постоянно обновляется и корректируется, однако не решенные проблемы остаются, что, является последующих исследований в данной сфере.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные правовые акты:

• 1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, № 31, ст. 4398.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (последняя редакция) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994
  3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ // Российская газета, № 220, 20.11.2002.
  4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (последняя редакция) // Российская газета, № 211-212, 30.10.2001
  5. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (последняя редакция) О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Российская газета, № 145, 30.07.1997

Научная и учебная литература:

1. Бандо М.В. О квалификации перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, в качестве существенного условия договора купли- продажи жилого помещения // Закон. 2017. № 4. - С. 49-54.
2. Бердникова А.А. Потенциальные риски потребителя по предварительному договору купли-продажи жилого помещения // Экономика и право. XXI век. 2016. № 2. - С. 207-210.
3. Бумажникова О.В. Жилое помещение как предмет обременения по договору социального найма // Российская юстиция. 2018. № 5. - С. 13-15.
4. Видзяйло Ю.А. Помещение как объект права собственности: проблемы определения его понятия, признаков и видов // Образование и право. 2018. № 9 (61). - С. 171-176.
5. Габитдинов Р.Ф. К вопросу о понятии определения «жилое помещение» и его видах, образующих жилищный фонд Российской Федерации. Некоммерческий жилищный фонд как новое явление в жилищном праве // Труды Оренбургского института (филиала) Московской государственной юридической академии. 2017. № 18. - С. 65-74.
6. Воронцов Г.А. Гражданское право. Краткий курс: пособие / Г.А. Воронцов. - Ростов н/Д.: Феникс, 2017. - 292 с.
7. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. «Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). – М.: Юрайт-Издат,2017. -510 с.
8. Пискунова М.Г. Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации. В сб. Государственная регистрация прав на недвижимость. Под ред. Кирсанова А.Р. – М.: 2017. – С.54.
9. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Емельянова Е.А. − Самара, 2017. − 220 c.
10. Степанов С.А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / С.А. Степанов. - Екатеринбург, 2015. – 23 с.
11. Судаков А.А. Предприятие как объект гражданских прав в России и за рубежом / А.А. Судаков // Юрист. - 2016. - № 2. - С. 31-36.
12. Сусликов В.Н. О правовом статусе предприятия как имущественного комплекса / В.Н. Сусликов // Гражданское право. - 2016. - № 4. - С. 24 - 26.
13. Капшунова И.К. Правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения // Вестник Санкт-Петербургской юридической академии. 2018. Т. 21. № 4. - С. 66-67. 
14. Карпухин Д. Правовые аспекты определения цены квартиры и ее долей в гражданско-правовых отношениях // Жилищное право. 2018. № 4. - С. 81-93. 
15. Кобыленкова А.И. К вопросу об объектах жилищных правоотношений // Семейное и жилищное право. 2017. № 4. - С. 31-35.
16. Ковалёва О.А. Приобретение жилого помещения с использованием ипотечного кредитования и средств материнского капитала: актуальные проблемы правоприменения // Известия Оренбургского государственного аграрного университета. 2017. № 1 (51). - С. 248-251. 
17. Ковалёва О.А. Приобретение жилого помещения с использованием ипотечного кредитования и средств материнского капитала: актуальные проблемы правоприменения // Известия Оренбургского государственного аграрного университета. 2016. № 1 (51). - С. 248-251.
18. Козлова Е.Б. Правовой механизм предоставления жилья экономического класса // Семейное и жилищное право. М.: Юрист. 2018. № 3. - С. 30-34.
19. Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения покупателем своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Семейное и жилищное право. 2018. № 3. - С. 41-44. 
20. Шейнин, Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? / Л.Б. Шейнин // Журнал российского права. – 2016. – № 10. – С. 23.
21. Шиловская А.Л. К вопросу об отнесении понятия «апартаменты» к жилым и нежилым помещениям // Актуальные проблемы российского законодательства. 2017. № 10. - С. 128-139.
22. Шульдайс А.В. Понятие и существенные условия договора продажи жилого помещения // Современные научные исследования и разработки. 2016. № 3 (3). - С. 417-418.
23. Юрова К.И. Характеристика особенностей отдельных видов договоров купли-продажи // Отечественная юриспруденция. 2017. № 2 (2). - С. 4-7.

Материалы правоприменительной практики:

• 1. Анализ судебной практики рассмотрения дел, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним за второе полугодие 2015 года // Документ официально опубликован не был, официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

1. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 7 марта 2013 г. по делу № А63-10604/2012 [Электронный ресурс] URL: www.co№sulta№t.ru (Дата обращения: 14.07.2020) ↑

2. Анализ судебной практики рассмотрения дел, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним за второе полугодие 2015 года // Документ официально опубликован не был, официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) - https://rosreestr.ru/site/press/№ews/a№aliz-sudeb№oy-praktiki-rassmotre№iya-del-svyaza№№ykh-s-gosudarstve№№oy-registratsiey-prav-2015-2/ ↑