Право собственности граждан (Реализация и защита права граждан на приватизацию жилых помещений)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Приватизация жилых помещений представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Приватизация жилья в Российской Федерации нужна гражданам РФ поскольку вступление в права собственности на жилище дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.

Актуальность темы в том, что осуществление приватизации жилищного фонда является одним из приоритетных направлений жилищной политики Правительства Российской Федерации. Приватизация жилых помещений постоянно находится в центре внимания соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, граждан, общественности, вызывая разнообразные мнения и оценки. Приватизация государственного и муниципального жилищного фонда рассматривается как одно из главных направлений и способов улучшения жилищных условий граждан в создании рынка жилья. Вступление в право собственности на жилье через приватизацию дает гражданам возможность получать от государства практически бесплатно реальную недвижимость, столь высоко оцениваемую на рынке жилья.

Объект исследования

Правоотношения в сфере приватизации жилья.

Предмет исследования

Приватизация жилых помещений в Российской Федерации.

Цели и задачи исследования

Целью исследования является установить порядок и особенности приватизации жилого помещения.

Задачи исследования:

1. дать определение жилому помещению, выявить его и виды;
2. дать понятие и показать принципы приватизации, установить цель и ограничения в приватизации;
3. Найти и дать перечень документов, необходимых для приватизации жилого помещения;
4. Указать последствия приватизации.

 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ И ПРАВА НА ПРИВАТИЗАЦИЮ 

1.1 Реализация и защита права граждан на приватизацию жилых помещений

Приватизация как способ приобретения права собственности является одним из важнейших условий оборота имущества, его перехода от одного лица к другому. Предметом приватизации может быть любое имущество, в том числе жилые помещения. До недавних пор практика применения Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"^[1] не вызывала особых сложностей.

Жилищным фондом в Российской Федерации признается общая совокупность жилых помещений, которые находятся на территории Российской Федерации, при этом Жилищный кодекс РФ выделяет две категории, для первой основой деления является форма собственности, а для второй - цель и способы использования жилищного фонда.

1) принадлежность к той или иной форме собственности. По данному признаку жилищный фонд подразделяется на три вида:

а) частный жилищный фонд (включая общественный жилищный фонд и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов);

б) государственный жилищный фонд;

в) муниципальный жилищный фонд;

2) в зависимости от использования. По этому признаку жилищный фонд можно разделить на четыре группы:

а) социальный;

б) индивидуальный;

в) коммерческий;

г) специализированный^[2].

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами. Сегодня такой порядок урегулирован Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"^[3].

Воспользоваться правом на регистрацию прав можно только единожды. Если человек хотя бы раз участвовал в процедуре, то обратившись с подобным заявлением снова, он однозначно получит отказ. Данное правило действует исключительно в отношении совершеннолетних граждан. Лица, не достигшие 18-летнего возраста, ставшие собственниками занимаемой квартиры по программе приватизации, могут снова воспользоваться данным правом после достижения совершеннолетия. Лица, приватизировавшие квартиру, но через некоторое время вернувшие ее обратно государству (совершившие, так называемую, расприватизацию) могут снова приватизировать жилье. Приватизация в 2015 году занимала 3 месяца, такой же срок будет установлен и в 2016 году. На проверку документов уходит 2 месяца и еще 1 месяц занимает сам процесс государственной регистрации. Если бы в программе участвовало пару сотен человек, то процедура происходила бы значительно быстрее. Но ведь желающих в тысячи раз больше.

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным требованиям^[4].

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.

Общим условием возникновения и реализации права на приватизацию жилого помещения является в соответствии со ст.ст. 2, 11 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 принадлежность жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду и использование его гражданами на условиях социального найма. Иными словами, в соответствии со смыслом жилищного законодательства жилые помещения подлежат приватизации в том случае, если они не относятся к категории специализированных жилых помещений, то есть не предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с наймодателем, а также в связи с прохождением службы либо обучения (ст.ст. 92-98 ЖК РФ)^[5].

Важно подчеркнуть, что право на приватизацию не возникает в том случае, если жилое помещение хотя и предоставлено в постоянное пользование, но на условиях коммерческого найма, то есть в том случае, когда наймодателем является лицо, отличное от публичного субъекта гражданских правоотношений - органов государственной или муниципальной власти.

К сожалению, реализация права на приватизацию в ряде случаев (их мы укажем ниже) осуществляется путем признания в судебном порядке права на приватизацию, и только на основании вступивших в законную силу решений судов заключаются договоры о передаче занимаемых гражданами жилых помещений им в собственность.

Принятие более позднего по времени Вводного закона, имеющего большую юридическую силу, чем Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1, ограничило действие ст. 4 последнего о запрете приватизации жилых помещений в общежитиях. Значительное количество граждан, руководствуясь положительными изменениями жилищного законодательства, реализовали принадлежащее им право на приватизацию.

Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 были утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду^[6].

Согласно п. З Правил отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды. В связи с действием ст. 7 Вводного закона, Правилами установлено, что отнесение общежития к специализированному жилому фонду возможно в случае, если они не заняты гражданами на условиях социального найма, т.е. исключительно после расселения проживающих в нем на условиях социального найма граждан. Таким образом, принимаемые местными администрациями решения об отнесении того либо иного общежития к числу специализированного жилищного фонда до момента расселения живущих в нем граждан противоречат действующему законодательству^[7].

Кроме того, в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г. четко сказано, что "...общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма"^[8]. Однако при применении Закона суды на местах допускают произвольное толкование правовых норм, причина чего видится в создавшемся правовом вакууме и несовершенстве проводимых реформ.

ГЛАВА 2. ОТКАЗ ОТ ПРИВАТИЗАЦИИ И ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ 

2.1 Отказ от приватизации жилого помещения и отказ от участия в его приватизации

Отказ от приватизации означает, что гражданин, имеющий право на приватизацию жилого помещения, не использует свое право (не подает заявление о приватизации, но и не дает согласия на приватизацию этого помещения другими гражданами). Последствие такого отказа только одно - невозможность для других граждан приватизировать данное помещение. Действующий Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности разделения лицевых счетов, то есть заключения с нанимателями одной квартиры разных (самостоятельных) договоров социального найма. Обмен жилого помещения, в том числе и в принудительном порядке, представляет собой сложную, трудоемкую, длительную процедуру, а зачастую просто невозможен. Таким образом, иные граждане, проживающие в данном помещении, при наличии предусмотренных законом оснований могут потребовать в судебном порядке:

- признания такого гражданина утратившим право пользования жильем,

- принудительного обмена в виде размена квартиры,

- разделения лицевых счетов, если отношения по самостоятельной оплате коммунальных услуг.

Анализ сложившейся судебной практики по такого рода спорам в Российской Федерации позволяет констатировать, что удовлетворение таких исков является исключительными случаями.

Проблема заключается в невозможности обязать гражданина приватизировать занимаемое жилое помещение. Даже если несколько граждан, проживающих в жилом помещении, желают заключить договор приватизации и только один не желает этого, договор никогда не будет заключен. Это связано с тем, что основополагающим принципом приватизации является ее добровольность (ст. 1 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации")^[9].

От случаев отказа в приватизации следует отличать отказ от участия в приватизации. В данном случае гражданин, проживающий в жилом помещении и имеющий право на его приватизацию, отказывается от своего права в пользу других граждан, проживающих в жилом помещении. В результате этого он из нанимателя или члена семьи нанимателя становится членом семьи собственника жилого помещения^[10].

Правовое положение членов семьи собственника жилья претерпело принципиальные изменения в свете реформирования жилищного законодательства. Такие граждане утрачивают теперь право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений с собственником. Исключение из данного правила составляют как раз те члены семьи собственника, которые имели право на приватизацию данного жилого помещения, но от своего права отказались (ст. 19 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ").

Казалось бы, собственник жилого помещения сможет "избавиться" от бывших членов своей семьи, совершив сделку по его отчуждению. Ведь в соответствии с действующей редакцией ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, а законом на сегодняшний день иное прямо не установлено. Однако Верховный Суд Российской Федерации распространил действие ст. 19 Федерального закона О введении в действие ЖК РФ" также на случаи перехода права собственности на жилое помещение к третьим лицам: "Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер"^[11]. Считаем, что в данном случае Верховный Суд, по сути, создал новую правовую норму, произвольно распространив действие ст. 19 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" и на случаи, предусмотренные ч. 2 ст. 292 ГК РФ, что является, по нашему мнению, недопустимым. Законодатель, имея желание сохранять за указанными лицами право пользования отчуждаемым жилым помещением, должен был предусмотреть это непосредственно в ст. 19 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ".

На стадии существования Жилищного кодекса РФ в виде законопроекта, обсуждения его в юридической литературе мы неоднократно высказывались за сохранение свойства следования для прав любых членов семьи собственников жилья. Считаем, что раз законодатель пошел по иному пути, то наличие свойства следования у прав отдельных категорий членов семьи только усложняет гражданский оборот. Так, банк при выдаче жилищного ипотечного кредита, по сути, не имеет возможности проверить юридическую чистоту сделки по отчуждению ранее приватизированного жилого помещения - соблюдение требований п. 1 ст. 558 ГК РФ, то есть наличие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением при его отчуждении. А ведь это чревато признанием такого договора незаключенным.

Таким образом, отказ от приватизации жилья и отказ от участия в его приватизации - две различные по правовой природе и юридическим последствиям категории. Отказ от приватизации влечет невозможность для других граждан приватизировать данное помещение. Отказ от участия в приватизации порождает для собственников жилья, его последующих приобретателей, кредитующих банков неблагоприятные юридические последствия. Напротив, для лица, отказавшегося от участия в приватизации, это единственная серьезная гарантия реализации конституционного права на жилище.

2.2 Деприватизация жилья

За время осуществления приватизации жилья на практике стала возникать обратная ситуация, когда граждане, приватизировавшие жилое помещение, по каким-либо причинам хотели отказаться от права частной собственности на него. Такой отказ и возвращение жилого помещения в государственную или муниципальную собственность обозначают термином "деприватизация" или "расприватизация". Следует отметить, что эти термины не закреплены в действующем законодательстве и потому не являются официальными.

Деприватизация жилья может осуществляться гражданами добровольно или по решению суда.

При отсутствии согласия одной из сторон (собственника жилого помещения или уполномоченного государственного органа) передача жилого помещения в государственную или муниципальную собственность осуществляется в судебном порядке.

Договор приватизации, как разновидность гражданско-правовой сделки, может быть признан решением суда недействительным по основаниям оспоримости или ничтожности в соответствии с положениями ст. 166 - 181 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

Чаще всего сделки приватизации признаются недействительными по основанию оспоримости, когда договоры приватизации совершаются гражданами под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ), например незнание норм наследственного права, возможные трудности с обменом жилья. Но некоторые исследователи (например, О.В. Поспелов^[12]) считают неверным такое основание недействительности приватизации, поскольку под заблуждением в ст. 178 ГК понимается заблуждение, в частности, относительно природы сделки, то есть существа сделки, а не ее последствий. Что касается существенного заблуждения, то оно, в соответствии со ст. 178 ГК РФ, может относиться только к природе сделки либо тождеству или таким качествам ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Применительно к приватизации жилья речь может идти, например, о строительных недоделках.

Среди других оснований признания оспоримой сделки недействительной применительно к договору приватизации следует назвать: совершение сделки гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); совершение сделки гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ и ст. 4 Гражданско-процессуального кодекса РФ требование о применении последствий недействительности сделки приватизации жилья может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, то есть лицом, права, свободы и законные интересы которого нарушены или оспариваются. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе, то есть независимо от того, было ли заявлено соответствующее требование.

Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения угроз, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки приватизации жилого помещения может быть предъявлен в течение десяти лет со дня государственной регистрации договора приватизации (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

В настоящее время законодательством не урегулирован вопрос о восстановлении права на приватизацию жилого помещения как последствия признания договора приватизации недействительным. При решении этого вопроса можно руководствоваться только положениями Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок^[13].

Что касается признания недействительной оспоримой сделки, то она считается таковой только с момента признания ее недействительной судом, а не с момента заключения договора. С момента заключения и до вынесения решения суда такой договор является действительным, и, таким образом, право на однократную бесплатную приватизацию было использовано. В то же время следует отметить, что одним из последствий признания сделки недействительной является двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ), то есть восстановление положения каждой стороны до заключения договора. Следовательно, восстановить нужно и право на бесплатную приватизацию. Данное правило не должно применяться только в случае признания договора приватизации недействительным в результате виновных действий лица, приватизировавшего жилое помещение (например, предоставление подложных документов)^[14].

В зависимости от основания признания договора приватизации недействительным определяется момент возникновения государственной или муниципальной собственности на жилое помещение:

- по основаниям ничтожности - со дня регистрации договора приватизации;

- по основаниям оспоримости - со дня вступления в законную силу решения суда.

В отличие от судебной процедуры при добровольной деприватизации отсутствует спор между сторонами (собственником жилого помещения и уполномоченным органом).

Распространенным является мнение о деприватизации жилья путем расторжения по соглашению сторон зарегистрированного договора приватизации жилого помещения. Вопрос о возможности деприватизации жилого помещения таким способом является спорным.

Также нельзя расторгнуть и незарегистрированный договор приватизации, так как он является заключенным только с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

До регистрации договора приватизации правоотношения, возникшие между сторонами, могут быть прекращены в следующих случаях:

1) отзыв гражданином заявления о приватизации жилья;

2) отказ уполномоченного органа в подписании или направлении договора приватизации на государственную регистрацию;

3) отказ органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации договора приватизации и права частной собственности граждан на жилое помещение.

При наличии любого из указанных обстоятельств жилое помещение не передается в собственность гражданина, то есть не происходит его приватизация.

Долгое время право граждан отказаться от права собственности на жилое помещение не предусматривалось ни Законом о приватизации жилищного фонда, ни Гражданским кодексом РФ, что приводило к нарушению прав граждан.

Закрепив право граждан передавать жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, законодатель не создал механизма такой передачи. В связи с наличием этого пробела в федеральном законодательстве в настоящее время жилые помещения не передаются в государственную собственность. Что касается передачи в муниципальную собственность, то механизм такой передачи предусматривается региональным законодательством.

В целом деприватизация жилых помещений является скорее исключением, чем правилом, и применяется редко. Это связано прежде всего с тем, что в настоящее время нет существенной разницы в размере расходов на квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, и на квартиры, находящиеся в пользовании на основании договора социального найма. Но в перспективе, при введении налога на недвижимое имущество, взимаемого с рыночной стоимости имущества, и, как следствие, увеличении сумм уплачиваемого налога, возможно, деприватизация станет более распространенным явлением^[15].

ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ 

3.1 Правовое регулирование и практика применения законодательства о приватизации жилых помещений

Приватизация жилых помещений - одно из основных направлений социальной политики государства в период перестройки. За время проведения бесплатной приватизации на основании и во исполнение Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. десятки миллионов граждан стали собственниками жилых помещений, обретя устойчивый социальный статус, возможность распоряжаться этими помещениями и решать тем самым свои социальные и экономические потребности.

Основные положения, регулирующие порядок осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, установлены Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации).

К государственному относится жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и в собственности субъектов Российской Федерации. Он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений.

Приватизировать занимаемые на условиях социального найма жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, вправе граждане Российской Федерации с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения передаются в общую долевую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

В отношении последней категории граждан Законом о приватизации предусмотрены дополнительные условия:

- несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений;

- жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему (статья 2);

- оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета (статья 2);

- для отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (статья 3). Это положение позднее нашло закрепление в пункте 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться несовершеннолетние (статья 7);

- несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают права на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия (статья 11).

Предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении (статья 2): жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

В соответствии с Законом занимаемое жилое помещение передается гражданину бесплатно независимо от размера и стоимости этого помещения.

Оценка приватизируемого жилья производится лишь для последующего взимания налога с собственности и не влияет на решение вопроса о бесплатной передаче жилья в собственность граждан.

В настоящее время действует ряд нормативных актов, которыми предусмотрено предоставление служебного жилья.

В частности, согласно пункту 1 статьи 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих"^[16], служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей, а также другим военнослужащим.

Необходимо также иметь в виду, что часть 2 статьи 4 Закона о приватизации предоставила право принимать решение о приватизации служебных жилых помещений как собственнику жилищного фонда или уполномоченному им органу, так и предприятию, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждению, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Верховным Судом Российской Федерации дан ряд разъяснений по вопросам приватизации жилья. Особый интерес представляет позиция Верховного Суда в отношении сохранения права пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу^[17].

При этом соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять такие жилые помещения в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований^[18].

Вопрос "о равенстве" прав нанимателя и членов его семьи рассматривался в юридической литературе^[19]. Было отмечено, что это равенство проявляется, главным образом, как равенство прав по пользованию жилым помещением. Что касается реализации положений ст. 70, 72, 76, 81, 83 ЖК РФ (обмен, сдача жилья в поднаем, замена жилого помещения на жилье меньшего размера и пр.), то они предусматривают права нанимателя, которые могут быть осуществлены нанимателем с согласия членов семьи. То есть согласие членов семьи нанимателя является условием реализации нанимателем предоставленных ему прав.

3.2 Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья

Одним из оснований приобретения жилого помещения в собственность и способов реализации права на жилище несовершеннолетнего является приватизация. Проблемы, связанные с приватизацией жилых помещений, подробно исследованы в юридической литературе, поскольку длится она уже более 15 лет и обнажает много спорных моментов. Однако вопросы защиты прав несовершеннолетних при приватизации отдельно в исследованиях не рассматриваются, хотя и упоминаются.

Несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними членами семьи нанимателя приобрести жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, в собственность (ч. 1 ст. 2 и ч. 2 ст. 7 Закона) с учетом специфики участия их в гражданском обороте. "Наравне", полагаем, включает несколько моментов. Во-первых, законодатель признает и за несовершеннолетними субъективное право на приватизацию жилья. Во-вторых, на них, за некоторыми исключениями, распространяются порядок передачи жилых помещений в собственность, принципы (бесплатность, добровольность, возможность расприватизации жилого помещения), ограничения (гражданство РФ, принадлежность приватизируемого жилого помещения к государственной или муниципальной собственности) и запреты на приватизацию ряда жилых помещений (ч. 1 ст. 4 Закона). В-третьих, осуществление данного права несовершеннолетних происходит в соответствии с их дееспособностью. При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие наравне с совершеннолетними членами семьи (ст. 2 Закона), письменно его излагают, сами подписывают документы. За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, все необходимые действия совершают законные представители (родители, усыновители, опекуны). Это согласуется с требованиями ст. 26, 28 ГК РФ.

Иная ситуация возникает при отказе несовершеннолетнего от приватизации. С одной стороны, участие несовершеннолетнего в приватизации жилого помещения - право, а не обязанность, а в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. С другой стороны, отсутствие или неполнота дееспособности у несовершеннолетних требует участия законных представителей при решении этого вопроса (ст. 26, 28 ГК РФ) и дополнительного контроля органов опеки и попечительства за действиями законных представителей (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Статья 1 Закона предусматривает передачу жилых помещений в собственность граждан на добровольной основе. П.В. Крашенинников отмечает, что никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье.

Если хотя бы один член семьи отказывается участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение. Очевидно, автором имеется в виду случай, когда один из членов семьи выступает против передачи жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную, т.е. против приватизации как таковой, желая сохранить статус нанимателя жилого помещения. Но ведь также возможна ситуация, когда член семьи в целом не возражает против приватизации жилья, но сам не желает становиться ее участником. Тогда возникают совсем другие последствия: жилое помещение может быть приватизировано, но отказавшийся не становится его сособственником, а сохраняет право бессрочного пользования им.

С позицией несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, полагаем, ситуация другая. Если несовершеннолетний от 14 до 18 лет выступает принципиально против приватизации жилого помещения (а не участия в приватизации), приватизировать жилое помещение не представляется возможным. Хотя этот вопрос напрямую не урегулирован законом, иное толкование противоречило бы ч. 1 ст. 2 Закона, где говорится о праве приобрести в собственность занимаемое на условиях социального найма жилое помещение «с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет». В таком случае можно только договариваться с несовершеннолетним, убеждая в преимуществах права собственности на жилое помещение. Без его согласия остальные члены семьи также не смогут реализовать свое право на приватизацию жилья, а в судебном порядке такие споры не разрешаются, поскольку суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилья в собственность.

Для несовершеннолетних сделано исключение из принципа одноразовости бесплатного приобретения в собственность занимаемого жилого помещения: несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона). Эта норма вместе с положениями ч. 1 ст. 2 и ч. 2 ст. 7 Закона «сглаживает» ситуации, связанные с нарушениями прав несовершеннолетних при приватизации, гарантирует право несовершеннолетних на участие в приватизации.

Правовой гарантией жилищных прав несовершеннолетних при приватизации выступает необходимость получения законными представителями предварительного согласия органов опеки и попечительства в случае невключения несовершеннолетнего в число участников приватизации жилого помещения. Как правило, органы опеки и попечительства настаивают на включении несовершеннолетних в договор передачи жилого помещения в собственность граждан.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение данной отметим, что приватизация - это возможность стать полноправным хозяином своего жилья - распоряжаться им по собственному усмотрению, продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду. Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Приватизация жилья регулируется Законом Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется. Предметом договора, как и объектом приватизации жилого помещения является жилое помещения, относимое к государственному или муниципальному жилищному фонду РФ.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Договор передачи квартир в собственность граждан считается заключенным с момента подписания его сторонами, и не подлежит государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение.

На основании вышеизложенного правового анализа правоприменительной практики судебных инстанций Российской Федерации по делам, связанным с приватизацией жилых помещений, можно сделать следующие выводы.

Граждане, давшие согласие на приватизацию жилого помещения на одного из членов семьи, и отказавшиеся таким образом от доли в приватизированном жилом помещении, приобретают право постоянного бессрочного пользования данным жильем. Указанное вещное право является абсолютным, то есть не может быть прекращено помимо воли его обладателя вне зависимости от будущей юридической судьбы данного жилого помещения. Данное право принадлежит гражданам, вне зависимости от того, в который раз ими используется право на приватизацию жилого помещения.

Процессуальной формой добровольного волеизъявления граждан на приватизацию жилья может являться не только письменное заявление о приватизации занимаемого жилого помещения, но и доверенность на совершение действий, связанных с приватизацией жилья, в которой выражена воля наследодателя о приобретении жилого помещения в собственность. При этом следует учитывать экстраординарные обстоятельства, повлекшие смерть наследодателя и не позволившие ему надлежащим образом оформить заявление о приватизации и другие документы.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российская газета. - 199→3. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 24.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 199→4. - № 3→2. - Ст. 3301.

3. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации [Текст]: [Закон РФ № 1541-1, принят 04.07.1991 г., по состоянию на 11.06.2008] // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 199→1. - № 28. - Ст. 959.

4. Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или ҏеконструкции [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 47, принят 28.01.2006 г., по состоянию на 02.08.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 702.

5. Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 42, принят 26.01.2006 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 697.

6. О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 675, принят 17.09.2001 г., по состоянию на 04.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 200→1. - № 39. - Ст. 3770.

7.О статусе военнослужащих [Текст]: [Федеральный закон № 76-ФЗ, принят 27.05.1998 г., по состоянию на  25.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 22. – Ст. 2331.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

8. Алексеев С.С. Структура советского права. [Текст] - М., Юрид. лит. 197→5. - 764 с.

9. Балина О.Ю. Возможность приватизации служебных жилых помещений [Текст] // Жилищное право. - 2008. - № 9. - С. 27.

10. Батяев А.А. О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № →4. - С. 27.

11. Васильев А.М. Теория государства и права. [Текст] - М., Юрид. лит. 198→3. - 834 с.

12. Викторов И.С., Ашиткова Т.В. Правовое ҏегулирование и практика применения законодательства о приватизации жилых помещений [Текст] // Жилищное право. - 2006. - № 7. - С. 26.

13. Ефҏемов И.И., Ефҏемова О.Н. Жилые помещения в общежитиях [Текст] Жилищное право. - 2008. - № 9. - С. 21.

14. Жилищное право: Учебник [Текст] / Под ҏед. Крашенинникова П.В. - М., Статут. 200→5. - 784 с.

15. Киминчижи Е.Н. Приватизация общежитий: закон начинает действовать [Текст] // Юрист. - 2008. - № 6. - С. 27.

16. Крашенинников П.В. Жилищное право. 2-е изд. [Текст] - М., Статут. 200→5. - 634 с.

17. Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации [Текст] - М., Статут. 2006. - 412 с.

18. Малахова А.А. Признаки жилого помещения в свете положения ЖК РФ [Текст] // Юрист. - 2006. - № 10. - С. 26.

19. Михеева Л.Ю. Вопросы защиты прав несовершеннолетних при сделках с жилыми помещениями [Текст] // Недвижимость. Сҭҏᴏительство. Право. - 2007. - № →3. - С. 27.

20. Поспелов О.В. Некоторые особенности деприватизации жилья [Текст] / Жилищное право. - 2008. - № 6. - С. 29 - 32.

21. Шешко Г.Ф. О праве собственности на жилые помещения: как эҭо ҏешено жилищным законодательством. К вопросу о стабильности жилищных прав граждан [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2006. - № 9. С. 6 - 14.

22. Шешко Г.Ф. Приватизация жилья. Некоторые иные вопросы применения жилищного законодательства [Текст] // Цивилист. - 2007. - № →1. - С. 26.

ИНЫЕ ИНФОРМАЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ

23. Российская государственная библиотека [Электронный ре- сурс] / Центр информ. технологий РГБ; ред. Власенко Т.В.; Web-мастер Козлова Н. В. - Электрон. Дан. - М.: Рос.гос.б-ка, 2012. - Режим доступа: http//www.rsl.ru, свободный.

24. Консультант плюс http://www.consultant.ru/.

25. Электронная библиотека (научные статьи, диссертации, монографии для написания курсовых, дипломных работ) elibrary. ru.

26.Электронная библиотека для студентов http://www.bibliofond.ru/.

27. Каталог курсовых, рефератов, докладов и тестов http://uchit.net/.

28. Информационно-образовательный портал http://www.vevivi.ru/.

29. Методические материалы для написания курсовых и выпускных квалификационных работ.

Приложение 1

ЗАЯВЛЕНИЕ О СОГЛАСИИ НА ПРИВАТИЗАЦИЮ КВАРТИРЫ

В _______________________________

г. ______________________________

от гр. __________________________

(ф.и.о.)

адрес: __________________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

_____________________________________________________________________

(место и дата подачи заявления прописью)

Я, гр. ____________________________________________, не возражаю

(ф.и.о., дата рождения)

против приватизации квартиры, находящейся по адресу: ________________

_____________________________________________________________________

на имя гр. _________________________________________________________.

_______________

(подпись)

"__"____________ 20___ года, я, ________________________________,

нотариус г. ________________, _______________________________________

(наименование нотариальной конторы,

_________________________________, свидетельствую подлинность подписи

дата и Nо. выдачи лицензии)

лично явившейся(гося) ко мне гр. ___________________________, которая

сделана в моем присутствии. Личность подписавшей(его) заявление

установлена, дееспособность проверена.

Зарегистрировано в реестре за Nо.________________

Взыскано по тарифу: _____________________________

м.п. Нотариус: _______________________________________

(подпись)

Приложение 2

Образец договора приватизации

Исковое заявление на приватизацию квартиры (жилья)

Я, такой-то (такая-то) ___________________________, проживаю по адресу:

(Ф.И.О. истца)

_________________________________________________________________.

(копии выписки из домовой книги, лицевого счета, экспликации и поэтажного плана прилагаются)

В указанную квартиру я переехал на основании ордера N ________ от "__"____________ ______ года, выданного ____________ по решению ______________ от "__"______________ ______ г. N _______ (копия ордера прилагается). В квартире я проживаю один.

До настоящего времени квартира находится в муниципальной собственности, однако я хочу ее приватизировать.

"__"_______________ ______ г. я направил письмо руководителю Ответчика с просьбой разрешить приватизацию квартиры, в которой я проживаю. К этому письму я приложил все необходимые для оформления приватизации документы. В тот же день письмо и документы были получены. Копию письма прилагаю. Ранее я неоднократно обращался к руководителю Ответчика лично с указанной просьбой, однако устно я получал отказы. На свое письмо до сих пор я ответа не получил.

Ранее я не участвовал в приватизации жилых помещений. 

Согласно ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести в собственность квартиру на условиях, предусмотренных этим законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз (ст. 11 Закона "О приватизации жилищного фонда").

Я фактически не могу воспользоваться своим правом на приватизацию, предоставленным мне законом, поскольку Ответчик уклоняется от оформления передачи квартиры, в которой я проживаю, в мою собственность.

В соответствии со ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Иных ограничений для проведения приватизации законом не предусмотрено.

Квартира, в которой я зарегистрирован и проживаю, не находится в аварийном состоянии, не является жилым помещением в общежитии, а также не является служебным жилым помещением.

В связи с этим ограничений для приватизации квартиры, в которой я проживаю, законом не установлено.

Согласно ст. 8 Закона "О приватизации жилищного фонда" решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. www.worldluxrealty.com/node/2681

Как уже раньше указывалось, письмо с просьбой о проведении приватизации вместе с документами было получено им "__"_____________ _____ г. В срок до "__"_____________ ______ г. вопрос о приватизации решен не был, не решен он до настоящего времени.

Также необходимо отметить, что согласно п. 5 Постановления пленума Верховного суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ"" требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан.

О чем говорит и статья 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" наделила граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, правом с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную либо долевую.

В соответствии с п. 8 указанного постановления исходя из смысла преамбулы и ст. ст. 1, 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

В связи свыше изложенным и на основании ст. ст. 2, 4, 8, 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", а также ст. ст. 131, 132 ГПК РФ,

Прошу: 

Обязать Ответчика по делу __________________________________

передать мне, _________________________, в собственность бесплатно

(Ф.И.О. Истца) в порядке приватизации квартиру, расположенную по адресу: ____________________

Приложения:

1. Квитанция об уплате госпошлины.

2. Копия иска для Ответчика.

3. Копии выписки из домовой книги, лицевого счета, экспликации и поэтажного плана.

4. Копия ордера.

5. Копия письма.

Истец ____________________________

(Ф.И.О., подпись)

"___"_____________ _____ г

мителей постоянной прописки и проживания на этой жилплощади, либо бронирование ее в установленном порядке.

   2. Отсутствие (ранее) факта получения гражданами бесплатного права собственности по приватизации квартир, по месту их предыдущей прописки.

   3. Отсутствие запрета на приватизацию данного объекта жилья в соответствии с действующим законодательством.

   4. Добровольное согласие всех совершеннолетних участников на приватизацию квартиры на условиях, оговоренных в договоре приватизации (передачи).

5. Копия письма.

Истец ____________________________

(Ф.И.О., подпись)

1.  О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации [Текст]: [Закон РФ № 1541-1, принят 04.07.1991 г., по состоянию на 11.06.2008] // Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 1991. – № 28. – Ст. 959. ↑

2. Крашенинников П.В. Жилищное право. 2-е изд. [Текст] – М., Статут. 2005. – С. 20 - 22. ↑

3. Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 47, принят 28.01.2006 г., по состоянию на 02.08.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 6. – Ст. 702. ↑

4. Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации [Текст] – М., Статут. 2006. – С. 78. ↑

5. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на 23.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14. ↑

6. Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 42, принят 26.01.2006 г.] // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 6. – Ст. 697. ↑

7. Балина О.Ю. Возможность приватизации служебных жилых помещений [Текст] // Жилищное право. – 2008. – № 9. – С. 27. ↑

8. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года [Текст]: [Обзор судебной практики Верховного суда РФ от 07.06.2006 г., 14.06.2006 г.] // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2006. – № 9. – С. 56. ↑

9. Жилищное право: Учебник [Текст] / Под ред. Крашенинникова П.В. – М., Статут. 2005. – С. 238. ↑

10.  Формакидов Д.А. Отказ от приватизации жилого помещения и отказ от участия в его приватизации [Текст] // Российская юстиция. – 2008. – № 10. – С. 31. ↑

11. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года [Текст]: [Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006 г.] // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2006. – № 5. – С. 65. ↑

12.  Поспелов О.В. Некоторые особенности деприватизации жилья [Текст] / Жилищное право. – 2008. – № 6. – С. 29 - 32. ↑

13. Сапронова И.А. Деприватизация жилья [Текст] // Право и политика. – 2004. – № 8. – С. 26. ↑

14. Цыбуленко З.И., Сафонова Ю.Б. Анализ некоторых положений Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [Текст] // Юрист. – 2006. – № 11. – С. 25. ↑

15. Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам [Текст] – М., Инфра-М. 2008. – С. 98. ↑

16. О статусе военнослужащих [Текст]: [Федеральный закон № 76-ФЗ, принят 27.05.1998 г., по состоянию на  25.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 22. – Ст. 2331. ↑

17. Малахова А.А. Признаки жилого помещения в свете положения ЖК РФ [Текст] // Юрист. – 2006. – № 10. – С. 26. ↑

18. Титов А.А. Приватизация жилья: новый порядок, судебная практика, образцы документов: сам себе адвокат. Выпуск № 9 (издание второе, переработанное и дополненное) [Текст] – М., Юрайт-Издат. 2006. – С. 118. ↑

19.  Прасолов Б.В. Ответы на вопросы пресс-конференции "практика применения Жилищного кодекса РФ и лишения права на жилище" [Текст] // Жилищное право. – 2007. – № 8. – С. 17. ↑