Что такое редевелопмент - виды перепланировки, определение и история

Содержание:

Сегодня в лексиконе агентов недвижимости появился новый термин "редевелопмент", под которым понимается реконструкция старых промышленных и коммерческих объектов, часто со сменой назначения. В российских реалиях эту тенденцию можно разделить на два направления - выборочная редевелопмента и комплексная редевелопмента. Как правило, комплексный подход требует тех районов, которые высвобождаются после прекращения производства. На такой территории необходимо создать целый район с необходимой инфраструктурой.

С поточной перепланировкой все намного проще. Такие объекты уже включены в существующую инфраструктуру - это, например, здания бывших научно-исследовательских институтов и других государственных организаций, большинство из которых было построено в советский период. Их площадь составляет 10-20 тысяч квадратных метров. Таким образом, они привлекают корпоративных инвесторов как для преобразования в современную коммерческую недвижимость, так и в квартиры. Особый интерес представляют старинные здания, построенные на рубеже 19 и 20 веков, которые не являются историческими и архитектурными памятниками. Это, если вы простите за выражение, дома с прошлым, с которым интересно поиграть.

Определение и история

Реконструкция таких зданий имеет много преимуществ. Во-первых, здание приведено в порядок - то есть отремонтированы инженерные сети и восстановлена инфраструктура. Так как масштабы поселения не так велики, как при строительстве нового жилого района, освобождается городская транспортная система, уменьшается плотность населения в районе, и, таким образом, улучшается экологическая ситуация в крупных городских районах. Во-вторых, профессионально проведенная перепланировка зачастую позволяет получить гораздо более комфортное жилье, чем можно построить новый жилой дом.

Вышеперечисленные преимущества данного метода приводят к его популярности среди инвесторов и рядовых потребителей. Интересно, что на Западе квартиры в таких домах часто покупают студенты и творческая интеллигенция. Но в крупных российских мегаполисах среди покупателей много иностранных (или даже нерезидентов) бизнесменов, которые покупают такие квартиры, как квартиры посуточно, так как редевелопмент зданий в деловых кварталах мегаполисов, как правило, является предметом перепланировки.

Редевелопмент является наиболее эффективным способом редевелопмента недоиспользуемой собственности или нерационально используемой земли.

Виды перепланировки

Классическая перепланировка включает в себя следующие направления:

• Восстановление старых промышленных районов;
• Перепрофилирование существующих коммерческих предприятий;
• Осуществляется редевелопмент отдельно стоящих зданий;
• Комплексная перепланировка уже сложившихся районов.

Как упоминалось выше, редевелопмент может быть территориальным или интегрированным.

Территориальное переустройство характеризуется масштабом происходящих изменений, значительными инвестициями, решением вопросов, связанных с расчисткой территории, строительством объектов, перепрофилированием или закрытием предприятий, реконструкцией устаревших инженерных коммуникаций, а также тесным сотрудничеством с государственными органами.

Предпосылкой для реализации пространственно-типичных проектов является наличие административного ресурса и предварительный анализ экономического развития региона.

Для реализации таких проектов необходимо заблаговременно подготовить концепции территориального развития, т.е. провести маркетинговый анализ, сделать перспективный прогноз будущего спроса на недвижимость, оценить профиль потенциальных покупателей и арендаторов, спрогнозировать изменения в требованиях арендаторов к помещениям.

В случае перепланировки зданий архитектурный проект должен основываться на полном анализе будущего проекта, в том числе:

• Необходимость сохранить внешний вид собственности;
• Совместимость перепланировки и предлагаемого объекта с градостроительными планами;
• Адекватность предлагаемых и существующих площадей потребностям потенциальных арендаторов и покупателей;
• Экономическая целесообразность архитектурной конфигурации;
• Наличие и возможности увеличения нагрузки на существующие системы связи и инфраструктуру.

Экономическое развитие проектов такого масштаба должно включать в себя изучение всех возможных рисков и содержать четкие прогнозы.

Наиболее актуальным вопросом для Москвы в настоящее время является редевелопмент исторических промышленных территорий. Расположение отраслей промышленности в центрах городов является распространенной проблемой мегаполисов и приводит к другим, более глобальным проблемам, таким как:

• Загрязнение атмосферы;
• Угроза техногенных катастроф;
• Серьезная нагрузка на транспортные сети;
• Отрицательное воздействие на соседние непромышленные здания;
• Неспособность использовать эти области для более сложных конкурентных целей.

Факторы и причины перепланировки могут различаться:

• Градостроительные факторы: неблагоприятное расположение существующей структуры, неэффективное использование прилегающей земли и др;
• Экономические и правовые факторы: банкротство предприятия, смена собственника, развитие промышленного предприятия, высокая стоимость земли;
• Социальные факторы: внедрение индустриальной культуры, необходимость преобразований в рамках социальной программы;
• Экологические факторы: переход на экологически чистое производство, переход на ресурсосберегающие и энергосберегающие материалы;
• Эстетические факторы: улучшение интерьера и экстерьера промышленного здания в соответствии с современными требованиями и др.

Определение редевелопмента

Редевелопмент относится к перепланировке старых коммерческих и промышленных объектов, во многих случаях в сочетании с изменением вида использования.

В России редевелопмент разделен на две части: направленную и интегрированную.

Как правило, комплексный подход используется для районов, которые высвобождаются после прекращения добычи. В таких районах создаются целые районы со всей инфраструктурой.

В случае выборочной перепланировки объекты уже имеют инфраструктуру, например, бывшие научно-исследовательские институты и другие государственные организации, построенные в советское время. Такие объекты привлекают корпоративных инвесторов для перепрофилирования в новые коммерческие объекты или для перепрофилирования в жилые помещения. Особенно востребованы старые здания, построенные в XIX и начале XX веков и не входящие в список зданий или архитектурных памятников.

Реконструкция таких зданий имеет свои преимущества:

Восстановлено здание, отремонтированы инженерные сети, восстановлена инфраструктура, что привело к снижению нагрузки на городскую транспортную систему, уменьшению плотности населения, улучшению экологической ситуации;
Во многих случаях грамотная перепланировка обеспечивает больший жилой комфорт, чем это возможно в новом жилом доме.
Эти преимущества сделали редевелопмент популярной тенденцией не только среди инвесторов, но и среди потребителей. В западных странах такие квартиры покупают студенты и творческие люди. В крупных российских мегаполисах такую квартиру чаще всего покупают иностранные бизнесмены в качестве служебной квартиры.