Право собственности и другие вещные права на жилые помещения ( Понятие и виды жилых помещений )

Содержание:

Введение

Жилище наряду с водой, пищей, одеждой, является одним из главнейших материальных условий жизни человека. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д. Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. Не составляет исключения в этом отношении и наша страна. Одной из распространенных форм удовлетворения жилищной потребности граждан является приобретение ими в собственность жилых помещений.

Конституция Российской Федерации закрепляет право частной собственности и возможность вовлечения в свободный хозяйственный оборот различных объектов недвижимости, в том числе и жилых помещений. Гражданский кодекс Российской Федерации, иные законодательные акты установили основы гражданско-правового регулирования отношений собственности на жилые помещения, создали действенные механизмы их реализации. Нормы, регламентирующие отношения собственности на жилые помещения, относятся к различным отраслям законодательства, носят коллизионный характер, в связи с чем, сложны в применении. Законодательство содержит нечеткие формулировки и пробелы в правовом регулировании отношений собственности на жилые помещения, что обусловливает неоднозначную их оценку со стороны судебных и иных правоприменительных органов. При этом острейшую практическую значимость имеют проблемы защиты права собственности на жилые помещения.

Специфика отношений владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями заставляет всерьез задуматься о необходимости выработки законодательного определения права собственности на жилое помещение. В упрощенном виде абсолютное субъективное право собственности на жилое помещение как сложную недвижимую вещь можно представить, как совокупность закрепленных в законе правомочий, ограничений, обременений и обязываний, непосредственно связанных с использованием помещения по его назначению. Однако такая формулировка, при всей ее привлекательности, не дает полного и точного представления о предпосылках возникновения права собственности на жилое помещение, о его содержании и закреплении, публичном признании за определенным субъектом.

Категория вещных прав включает не только право собственности, но и иные вещные права. Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом, потому иные вещные права принято называть ограниченными. Недостатком действующего законодательства является отсутствие нормы, содержащей замкнутый (исчерпывающий) перечень вещных прав на жилые помещения. Это приводит к отсутствию в юридической литературе единого мнения по поводу существующих видов вещных прав. Наиболее дискуссионными являются вопросы о природе прав арендаторов, нанимателей, ссудополучателей и членов семей собственников жилых помещений.

1. Понятие и виды жилых помещений

Рассмотрение вопроса об объекте права собственности, как, впрочем, и любом другом объекте гражданских прав, означает, фактически, рассмотрение вопроса о гражданско-правовом режиме «важным с позиции права является не сама вещь и не само поведение, а то правовое значение, правовой режим, который присваивается этому явлению в силу позитивного права и который воплощается в субъективных правах и обязанностях».

Таким образом, выделение в классификации объектов права собственности жилого помещения имеет смысл лишь в том случае, если имеются значимые с позиции правового режима особенности.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено также и иное имущество.

Несмотря на то, что в тексте данной статьи, определяющей понятие недвижимого имущества, жилые помещения прямо не названы, ряд других статей ГК содержат прямое указание на это. Так, можно в качестве примера привести статью 549 ГК РФ. Отнесение жилых помещений к недвижимому имуществу базируется на прямо указанном законодателем признаке - прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению^[1].

Жилище имеет строго целевое назначение. Оно предназначено исключительно для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы. Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержится в актах гражданского законодательства. Вместе с тем в актах жилищного законодательства также есть большое количество норм, регулирующих те ли иные сделки (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена и т.п.).

Для правильного применения правовых норм, регулирующих право собственности на жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Нельзя не отметить то обстоятельство, что Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой.

Гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ относится к исключительному ведению Российской Федерации, а по ст. 72 федеральной Конституции жилищное законодательство входит в совместную компетенцию России и ее субъектов. И поэтому отношения, о которых говорилось выше, по эксплуатации, пользованию и др., могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами^[2].

Жилые помещения – являются объектами жилищных прав^[3]. Согласно п.4 ст.1 Жилищного кодекса РФ граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. В литературе отмечается, что такое проживание может иметь временный или постоянный характер. .

В п.2 ст. 15 ЖК РФ дается легальное определение жилого помещения как объекта гражданских прав, содержащее его существенные признаки. «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства»^[4].

Во-первых, жилое помещение относится к недвижимому имуществу, для которого свойственна прочная связь с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ст.130 ГК РФ).

Во-вторых, данное помещение является изолированным, т.е. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор.

В-третьих, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан (п.2 ст.288 ГК РФ, п.1 ст.17 ЖК). Данное помещение должно быть юридически признано жилым уполномоченным органом только при условии его соответствия нормативным санитарным, техническим и иным требованиям, например противопожарным, экологическим, архитектурно-градостроительным .

В этом правиле не указывается на такое свойство жилого помещения, как благоустроенность, которое закрепляется законодательством некоторых субъектов РФ.

Нормативные требования, предъявляемые к жилому помещению, а также сам порядок признания его жилым должны устанавливаться актами Правительства РФ. Ранее данные нормы и правила устанавливались в основном ведомственными актами. При этом упор делался, главным образом, на критерии оценки непригодности жилых помещений. Контроль за техническим состоянием жилых помещений в настоящее время осуществляется на основе ведомственных актов, таких как Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые утверждены постановлением Госстроя РФ от 29 сентября 2003г.^[5], а также актов регионального жилищного законодательства.

Уровень нормативных правовых актов, регулирующих основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, значительно повышен. В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47^[6].

Определение общей площади жилого помещения впервые закреплено в федеральном законе. Общая площадь включает не только так называемую жилую площадь, т.е. площадь всех жилых комнат, но и площадь подсобных помещений и мест общего пользования — коридоров, прихожих, передних, кухни, санитарно-гигиенических помещений и др. При этом в общую площадь, согласно п.4 ст.15, не включается площадь балконов, лоджий, веранд, и террас^[7].

В ст. 16 ЖК РФ закреплен полный перечень видов жилых помещений. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

В приведенном перечне каждый предшествующий вид относится к последующему как целое и его часть, т.е. комната может быть частью квартиры или дома, квартира — частью жилого дома. Таким образом, не могут быть объектами жилищных прав помещения в производственных зданиях, бараках и строениях некапитального типа. При этом, однако, в ЖК закрепляются виды жилых помещений специализированного жилищного фонда, которые предназначены для ограниченного использования в установленных законом случаях (ст.92 ЖК).

В пп.2,3,4 ст. 16 ЖК РФ приводятся определения каждого из видов жилых помещений, которые с учетом положений ст.15 ЖК позволяют отграничить их от иных объектов гражданских прав. Прежде всего, жилое помещение представляет собой индивидуально определенную вещь, поскольку речь идет об определенном недвижимом имуществе. Данная вещь (за исключением комнаты) относится к категории сложных вещей, включающих в себя комнаты и некоторые другие помещения, которые имеют обязательное функциональное назначение, т.е. пригодны для постоянного проживания граждан и удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в них. Помещения вспомогательного использования (беседки, гаражи, сараи, погреба и т.п.), обособленные от жилого дома, квартиры не относятся к жилым помещениям. Комната может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав только тогда, если она является изолированной, хотя об этом свойстве данного вида жилого помещения ст. 16 не упоминается. Квартиру можно определить как изолированное помещение, объединяющее жилые и необходимые для проживающих в ней лиц нежилые помещения, имеющее самостоятельный выход в коридор или на лестничную клетку многоквартирного жилого дома, предназначенное для постоянного проживания граждан^[8].

Некоторые жилые помещения (гостиничные номера, помещения в малосемейных общежитиях, в домах для престарелых) могут обладать отдельными признаками квартиры, например, быть изолированными, объединять жилые и нежилые помещения. Но они предназначены либо для временного проживания, либо для проживания определенных категорий граждан.

В большинстве случаев квартира используется для проживания одной семьи, однако в условиях недостаточной обеспеченности жильем квартира еще нередко используется для проживания нескольких семей, тогда она получает статус коммунальной квартиры.

Квартира является частью дома, в котором выход из квартиры на улицу осуществляется через общий коридор, этаж, подъезд. Квартиры отапливаются, снабжаются водой, электричеством через общую систему отопления, общий водопровод, общую электросеть. Поскольку названное имущество общее, ГК установил на него правовой режим общей долевой собственности, предоставив каждому собственнику квартиры долю в праве собственности на это имущество. Особенность квартиры заключается в том, что связь квартиры с земельным участком не прямая, а опосредованная домом, в котором она находится.

Нередко жилые помещения (квартиры, комнаты) расположены в строениях смешанного типа, в которых имеются также и помещения, используемые под лечебные учреждения, офисы, магазины и т.п. По всей видимости, отнесение таких зданий к категории жилых (многоквартирных) домов зависит в том числе и от того, какая доля в них занята жилыми помещениями, как предлагается в юридической литературе, эта доля должна составлять не менее половины общей площади строения.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Жилое помещение может иметь дополнительное назначение, связанное с индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельностью проживающих в нем законных пользователей^[9]. Например, гражданин — наниматель жилого помещения или члены его семьи, являющиеся музыкантами, могут репетировать в своей квартире, или адвокат может разместить адвокатский кабинет, сапожник выполнять заказы по ремонту обуви в своем жилом доме. Пределы осуществления права пользования жилым помещением в таких случаях определяются прежде всего согласно общему правилу о недопустимости злоупотребления правом, в том числе не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу (ст.10 ГК РФ). В случае несоблюдения предусмотренных законом требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, право собственности на жилое помещение может быть прекращено в судебном порядке. На основании решения суда жилое помещение может быть продано с публичных торгов, вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения подлежат выплате собственнику (ст.293 ГК РФ). Использование нанимателем жилого помещения по договору социального найма не по назначению, разрушение или повреждение жилья, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, являются основаниями для расторжения договора по требованию наймодателя в судебном порядке и выселения нарушителя без предоставления другого жилого помещения (п.4 ст.83, 91 ЖК). Законодатель особо предусматривает обязанность пользователя жилого помещения соблюдать права и законные интересы других лиц, а также требования законодательства, обеспечивающие безопасность проживания в соответствующих помещениях. Так, переустройство жилых помещений, предполагающее установку бытовых электроплит взамен газовых, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладка новых или замена существующих электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, “джакузи”, стиральных машин повышенной мощности и т.п. допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке^[10].

Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Собственник жилого помещения должен соблюдать санитарные, строительные нормы и правила.

Таким образом, с учетом изложенного, можно сделать следующий общий вывод: жилое помещение имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что, в конечном счете, предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права собственности.

2. Особенности государственной регистрации права собственности на жилые помещения

Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними интересует нас в той мере, поскольку является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[11] государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Более того, Гражданский кодекс РФ в ст. 131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Согласно статье 18 ЖК РФ, право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Жилищным кодексом РФ.

Законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы — право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.^[12]

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются названным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[13]. Правилами ведения единого государственного реестра и другими нормативными правовыми актами.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ). Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании жилых помещений). Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21^[14], посвященном обзору практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59^[15], посвященном обзору практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указал, что «учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры собственнику, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям».

Таким образом, государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

3. Общая характеристика первоначальных оснований возникновения права собственности на жилое помещение

Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т.д. В связи с этим не только теоретическое, но и большое практическое значение приобретает научная классификация объектов гражданских правоотношений. Она призвана служить ориентиром при выявлении правового режима того или иного имущества, определении объема и содержания прав и обязанностей участников гражданских правоотношений.

В науке традиционно способы приобретения права собственности подразделяют на первоначальные и производные^[16].

- первоначальные – это способы, которые не зависят от прав предшествующего собственника на данную вещь;

- производные, при которых право собственности на вещь переходит к последующему собственнику от его предшественника.

Первоначальными способами приобретения права собственности на недвижимое имущество, к которому, как было отмечено, и относятся жилые помещения являются:

- создание (строительство) в установленном порядке нового объекта, на который ранее не существовало ничьих прав;

- при выполнении определенных условий - самовольная постройка;

- приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;

- приобретательная давность.

Правовые вопросы приобретения права собственности на новую вещь регулируются нормами, содержащимися в главе 14 Гражданского кодекса РФ. В пункте 1 ст.218 установлено общее для всех вещей (движимых и недвижимых) правило, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Ст. 219 ГК РФ указывает, что "право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации".

Гражданский кодекс РФ (ст. 219) и Закон о регистрации п. 1 ст. 25 содержат понятие "создаваемый объект недвижимого имущества". Использование в этих случаях слова "создаваемый", а не "созданный" не случайно. Очевидно, что этим термином в данном случае охватывается как объект, строительство которого закончено, так и объект, находящийся в процессе строительства. Подтверждением этому служат п. 2-4 ст. 25 Закона о регистрации, в которых говорится о регистрации прав на объект незавершенного строительства. Однако регистрация прав на уже созданный и на незавершенный объект имеет существенную специфику.

Вновь созданный объект недвижимости - это индивидуально определенный объект, построенный на земельном участке или под ним с соблюдением порядка, установленного для создания объекта капитального строительства, физически и юридически неразрывно связанный с земельным участком, перемещение которого без несоразмерного ущерба невозможно, или индивидуально определенное помещение в таком объекте, на которые может быть приобретено право собственности и (или) иное вещное право^[17].

Необходимым условием приобретения и государственной регистрации права лица, осуществившего создание объекта недвижимости для себя, является законность осуществленного строительства, которая подтверждается совокупностью следующих юридических фактов (юридическим составом):

- правовой режим земельного участка: категория и разрешенное использование допускают возможность осуществления строительства объекта недвижимости определенного назначения;

- строительство осуществлено лицом, обладающим вещным или обязательственным правом на земельный участок;

- условия использования земельного участка, установленные законом, решением собственника о предоставлении земельного участка или договором с собственником, разрешают осуществление строительства недвижимости;

- строительство осуществлено на основании разрешения на строительство, полученного в уполномоченном органе государственной власти или местного самоуправления, если в соответствии с требованиями градостроительного законодательства строительство должно осуществляться с получением разрешения на строительство;

- при создании объекта соблюдены градостроительные, строительные и природоохранные нормы и правила.

Для приобретения права на объект жилой недвижимости, строительство которого допускается градостроительным законодательством без получения разрешения, доказательством законности строительства является наличие у лица, осуществившего строительство, права на земельный участок, категория земли и разрешенное использование которого, а также условия его использования, установленные законом или договором с собственником, допускают осуществление строительства без получения разрешения. Осуществление строительства без получения разрешения градостроительное законодательство обусловливает разрешенным использованием земельного участка и назначением строящегося объекта капитального строительства, не устанавливая ограничений по субъектному составу правообладателей земельного участка. Факт создания объекта недвижимости, соответствующего разрешенному использованию земельного участка, а также градостроительным, строительным и природоохранным нормам и правилам, декларируется правообладателем земельного участка^[18].

В государственном кадастре недвижимости должны учитываться только объекты недвижимости, которые являются объектом гражданских прав или на которые может быть установлено право собственности и (или) иное вещное право. Вновь созданные объекты недвижимости должны подлежать кадастровому учету только при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а объекты незавершенного строительства - при наличии разрешения на строительство.

Лицо, участвующее в строительстве объекта капитального строительства на основании обязательственного договора (инвестиционного договора, договора участия в долевом строительстве и т. п.), заключенного с застройщиком земельного участка с целью приобретения для себя и созданного в результате строительства объекта в целом или входящих в его состав жилых или (и) нежилых помещений, по завершению строительства приобретает право на созданные объект (-ы) недвижимости, определенные договором при условии:

- наличия юридического состава, свидетельствующего о законности осуществленного застройщиком капитального строительства;

- исполнения сторонами обязательств по договору: участником строительства - обязательства по уплате денежных средств на строительство, если иное не предусмотрено договором, а застройщиком - обязательства по строительству объекта и передаче участнику строительства созданного объекта в целом или помещений (жилых, нежилых) в нем.

Основанием для государственной регистрации права лица, участвующего в строительстве, должен являться договор участия в строительстве и документ о его исполнении в части передачи застройщиком помещения или иного созданного объекта, определенного договором .

Самовольная постройка недвижимости не порождает возникновения права собственности на нее. Сама постройка не становится объектом гражданских прав и не может участвовать в гражданском обороте. Самовольным признается строительство при наличии любого из нарушений, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ:

- нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения;

- отсутствие необходимой проектной документации и, как следствие, разрешения на строительство;

- существенное нарушение строительных норм и правил^[19].

Таким образом, немаловажное значение для отнесения объекта к объектам недвижимости имеет исследование вопроса о том, создавался ли он по правилам возведения объекта недвижимости или указанные правила не были соблюдены.

Аналогичная позиция сформирована судебно-арбитражной практикой.

Снос самовольной постройки является наиболее типичным последствием самовольного строительства. К такому выводу можно прийти, изучая тенденции развития законодательства в сфере прав на объекты недвижимости, а также исследуя позиции судов (как общей юрисдикции, так и арбитражных) в делах о самовольных постройках. В частности, судя судебной практике 2010 - 2012 гг., в подавляющем большинстве случаев суды отказывают в признании права собственности на самовольную постройку и выносят решение о сносе .

Однако признание права собственности на самовольную постройку возможно. Застройщик может приобрести право собственности на самовольно возведенное строение, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан, что подтверждается наличием необходимых разрешений органов пожарного и санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля, а лицо, осуществившее такую постройку, надлежащим образом оформило право на соответствующий земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК РФ). При наличии перечисленных условий суд может признать право собственности на данную постройку за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена.

09.12.2010 года по итогам обсуждения Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ Президиум ВАС РФ разработал и утвердил Информационное письмо № 143 от 09.12.2010 года^[20].

Наиболее важными вопросами правоприменительной практики, освещенными в информационном письме, на наш взгляд, являются следующие:

1. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.

2. С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться сам собственник земельного участка, прокурор (для защиты публичных интересов), орган, осуществляющий строительный надзор, а также любое лицо, чьи законные права данной постройкой нарушены.

3. Факт государственной регистрации права на постройку не является препятствием для подачи иска о ее сносе, если имеются признаки самовольной постройки, предусмотренные п.1 ст.222 ГК РФ;

Данное разъяснение призвано положить конец практике, по которой наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества оценивалось как единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. И в случае, если право ответчика на задание не оспорено, иск о сносе не подлежал удовлетворению. В результате чего лица заинтересованные в сохранении самовольной постройки могли в некоторых случаях легко отбиться от предъявленных исков, если каким-либо образом им удалось зарегистрировать свое право^[21].

Теперь же имеются четкие разъяснения суда, согласно, которым наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновение права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.

4. Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, созданной на участке истца без его согласия, если истец владеет этим участком. Если истец фактически не владеет таким участком, то требование о сносе постройки может быть рассмотрено только в рамках виндикационного иска (об истребовании из чужого незаконного владения) в пределах срока исковой давности.

На требования о сносе самовольной постройки, созданной с нарушением строительным норм и создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

5. Лицу, которое возвело самовольную постройку без предварительного получения разрешения на строительство, но имело возможность его получить, должно быть отказано в иске о признании права собственности на постройку.

Данный вывод суда, по сути, перекрывает заинтересованным лицам возможность полного обхода административного порядка оформления строительства, когда указанные лица сначала возводят здания и сооружения при этом, абсолютно не предпринимая попыток получить разрешение на строительство в сложном административном порядке.

В данном случае суд указал, что если установлено, что истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство, как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ.

Приобретательная давность в праве России – это институт, который позволяет оформить в собственность имущество (в том числе, недвижимое имущество), которым лицо, не являющееся его собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение установленного законом срока^[22].

Порядок признания права собственности по основанию приобретательной давности достаточно подробно регламентирован как положениями законодательства, так и судебно-арбитражной практикой.

Согласно действующему законодательству лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество.

Для приобретения имущества в собственность на основании приобретательной давности, имеют значение три обстоятельства:

1. соблюдение условий давностного владения;

При установлении квалифицирующих признаков давностного владения – добросовестность, открытость и непрерывность - учитывается следующее.

Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Иными словами, имущество, в том числе недвижимое, которым лицо владело, заведомо зная об отсутствии прав на данное имущество, приобретено в порядке приобретательной давности быть не может.

Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении.

Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

Если давностный владелец в течение срока давностного владения передавал имущество по договору третьим лицам, срок нахождения имущества у третьих лиц засчитывается в срок давностного владения^[23].

В случае если имущество выбывало из владения давностного владельца и в последующем судом был удовлетворен его иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, период времени, в течение которого имущество находилось в неправомерном владении третьего лица, также засчитывается в срок давностного владения.

Принципиальным при исчислении срока давностного владения является и то, что перерыв давностного владения не наступает также в том случае, если новый владелец имущества является правопреемником предыдущего владельца^[24].

Еще одним важным аспектом давностного владения является то обстоятельство, что положения о давностном владении, в принципе, не применяются в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) независимо от сроков такого владения, а также применительно к земельным участкам.

2. срок давностного владения и порядок его исчисления;

По общему правилу для признания права собственности на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности срок давностного владения должен составить не менее 15 лет.

Поскольку право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество, срок приобретательной давности начинает течь не ранее истечения срока исковой давности по требованиям об истребовании такого имущества из чужого незаконного владения, который составляет 3 года.

Иными словами, для приобретения имущества в порядке приобретательной давности с момента начала владения имуществом и до обращения в суд, по общему правилу, должно пройти не менее 18 лет (3 года на предъявление требований об истребовании имущества и 15 лет – срок давностного владения).

3. порядок признания права собственности по основанию приобретательной давности.

Право собственности на основании приобретательной давности возникает по решению суда.

Для этого давностному владельцу необходимо обратиться в суд:

с иском о признании права собственности на недвижимое имущество на основании приобретательной давности. Данный иск необходимо подавать в том случае, когда известен прежний владелец имущества, который привлекается к участию в деле в качестве ответчика;

с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. С данным заявлением необходимо обращаться в том случае, когда давностному владельцу прежний собственник имущества давностному владельцу не известен и не должен был быть известен. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним^[25].

Решение суда о признании права собственности на имущество на основании приобретательной давности либо об установлении факта открытого, добросовестного и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности является основанием для государственной регистрации права собственности на такое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заключение

Жилое помещение, без сомнения, относится к числу особых, специфических объектов гражданских правоотношений, поэтому все вопросы, связанные с приобретением, осуществлением и прекращением прав граждан на данные объекты, имеют весьма важное научное и практическое значение. В последние годы особую актуальность приобрели проблемы, касающиеся определения сущности, признаков и особенностей реализации права собственности на жилые помещения, а также вопросы, характеризующие основания и способы приобретения этого важнейшего субъективного права.

Жилое помещение как специфический объект недвижимого имущества должно отвечать нескольким критериям, которые можно подразделить на обязательные и факультативные. К числу первых следует отнести критерии, позволяющие охарактеризовать помещение как жилое (принадлежность к недвижимому имуществу, изолированность помещения, пригодность для проживания и использование его только в этих целях). Факультативными характеристиками жилого помещения выступают его благоустроенность и капитальность, которые, не влияя на статус помещения как жилого, в значительной мере определяют его рыночную стоимость.

Действующий Гражданский кодекс РФ наряду с вещным правом собственности, характеризующимся универсальной триадой правомочий "владения", "пользования" и "распоряжения", предоставляемых собственнику, в пункте 1 статьи 216 ГК РФ содержит перечень иных вещных прав, обладатели которых ограничены в возможностях использования имущества и определения его дальнейшей юридической судьбы

На основании проведенного исследования можно предложить следующую классификацию вещных прав граждан на жилые помещения:

1) право собственности;

2) право владения;

3) ограниченные вещные права:

- ограниченные вещные права на жилые помещения граждан: права членов семьи собственника жилья; права отказополучателей; права получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением; права нанимателей, членов их семей; права ссудополучателей;

- обеспечительные вещные права на жилые помещения: право залога и право удержания.

Следует отметить, что действующее законодательство не нуждается в подобной классификации. Она необходима скорее цивилистической науке в целях изучения и обобщения знаний о вещных правах, выработки единой концепции вещных прав. Тем не менее замкнутый перечень перечисленных вещных прав должен дополнить жилищное законодательство Российской Федерации.

Таким образом, правом собственности на жилое помещение признается зарегистрированное в установленном законом порядке право лица по осуществлению полномочий собственника в отношении принадлежащего ему индивидуально определенного жилого помещения, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы.

Список используемой литературы

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // СЗ РФ. 04.08.2014, N 31, ст. 4398

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 22.01.2015) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 05.05.2014) // СЗ РФ 03.12.2001, N 49, ст. 4552
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.12.2014) // Парламентская газета, № 7-8, 15.01.2005.
4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2014)  (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015)  "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// СЗ РФ 28.07.1997, N 30, ст. 3594

Войтова А. Вопросы приобретения права собственности на самовольную постройку. //Актуальные проблемы правотворчества и правоприменительной деятельности. 2008. №3. С. 151 – 154

1. Гражданское право: В 4 т. Т. 1: Общая часть: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2004.
2. Козлова Н.Н. Покупка, продажа и эксплуатация жилья. – М., 2009.
3. Савин Р. А. Исковые формы защиты приобретательной давности и права собственности на спорный земельный участок //Гражданское право.2010. № 3. С. 28 - 32
4. Сулейманова Р. А. Возникновение права собственности по приобретательной давности. //Бюллетень нотариальной практики. 2011. № 2. С. 12 – 14
5. Филиппова Е.С. Жилищное право. – М.: Юстицинформ, 2007.

Емелькина И. А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: Приобретение и защита. -М.: Юристъ, 2003.

Приложение 1

Приложение 2

1. Филиппова Е.С. Жилищное право. – М.: Юстицинформ, 2007. С. 12 ↑

2. Гражданское право: Учебник: В 2 т. 2-е изд./Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2010. Т. 2. Полутом 1. С. 430 ↑

3. Филиппова Е.С. Жилищное право. – М.: Юстицинформ, 2007. С. 114 ↑

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ// СЗ РФ 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14 ↑

5. Российская газета, 23 октября 2003 г., Спецвыпуск №3328 ↑

6. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"// СЗ РФ 06.02.2006, N 6, ст. 702 ↑

7. Козлова Н.Н. Покупка, продажа и эксплуатация жилья. – М., 2009. С. 82 ↑

8. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) // под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011// СПС КонсультантПлюс ↑

9. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) // под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011// СПС КонсультантПлюс ↑

10. Филиппова Е.С. Жилищное право. – М.: Юстицинформ, 2007. С. 122 ↑

11. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// СЗ РФ 28.07.1997, N 30, ст. 3594 ↑

12. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)// под ред. В.В. Алешина – М.: Деловой двор, 2010// КонсультантПлюс ↑

13. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// СЗ РФ 28.07.1997, N 30, ст. 3594 ↑

14. Вестник ВАС РФ, 1998, №1 ↑

15. http://www.lawmix.ru/prof/21595 ↑

16. Гражданское право: Учебник: В 2 т. 2-е изд./Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2010. Т. 2. Полутом 1. ↑

17. Гражданское право: Учебник: В 2 т. 2-е изд./Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2010. Т. 2. Полутом 1. С. 327 ↑

18. Емелькина И. А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: Приобретение и защита. -М. : Юристъ, 2003. С. 67 ↑

19. Войтова А. Вопросы приобретения права собственности на самовольную постройку. //Актуальные проблемы правотворчества и правоприменительной деятельности. 2008. №3. С. 151 - 154 ↑

20. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС, 2011, №2 ↑

21. Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.01.2009 N А74-793/08-Ф02-6747/08 и ФАС Волго-Вятского округа от 03.04.2008 N А11-1406/2007-К1-1/103 ↑

22. Мисник Н. Н. В обоснование приобретения права собственности по давности владения при отпадении титула владения //Юрист. 2007. № 2. С. 47 - 49 ↑

23. Мисник Н. Н. В обоснование приобретения права собственности по давности владения при отпадении титула владения //Юрист. 2007. № 2. С. 47 - 49 ↑

24. Сулейманова Р. А. Возникновение права собственности по приобретательной давности. //Бюллетень нотариальной практики. 2011. № 2. С. 12 - 14 ↑

25. Савин Р. А. Исковые формы защиты приобретательной давности и права собственности на спорный земельный участок //Гражданское право. 2010. № 3. С. 28 - 32 ↑