Основные экономические характеристики объекта недвижимости - функции, виды и управление

Содержание:

Для обеспечения эффективного использования ресурсов и максимального удовлетворения потребностей потребителей особенность современной жизни требует от субъектов экономических отношений глубокого анализа процессов, происходящих на рынке.

Целью любого исследования рынка является оценка существующей рыночной ситуации и разработка мер по ее благоприятному развитию. Теоретическая часть представляет собой информационную базу, позволяющую охарактеризовать рыночную конъюнктуру за определенный период времени. Практическая часть основана на данных, полученных в результате исследований рынка недвижимости, уровень развития которого характеризует степень совершенства национальной экономики.

Именно рынок недвижимости играет решающую роль в формировании и консолидации социального класса российского общества.

Обобщенная модель экономического анализа объекта недвижимости

Анализ рынка недвижимости включает в себя его идентификацию и интерпретацию, основанную на полезности объекта недвижимости, его доступности на рынке и предпочтениях сторон сделки и покупательной способности.

Анализ рынка для целей оценки состоит в сопоставлении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с исследуемым объектом. В результате необходимо сделать заявление о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут быть использованы для определения оптимального варианта использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий для существующих и проектируемых объектов недвижимости, проектирования, а также для прогнозирования доли рынка, которую объект недвижимости может захватить.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости в настоящем и будущем. Рыночная стоимость недвижимости основывается на конкурентном потенциале рынка. Изучение характеристик оцениваемого объекта позволяет выявить конкурирующие объекты, а также сравнительные преимущества и недостатки оцениваемого объекта. Понимание влияния экономических условий на рыночные условия дает оценщику важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости трех подходов к оценке имущества.

Сравнительный подход требует выявления конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемой недвижимостью, а также объективной корректировки цены продажи аналогичных объектов в соответствии с изменяющимися рыночными условиями. развитие экономической недвижимости собственника.

Недвижимость - это вид недвижимости, который юридически признан недвижимым. Объекты недвижимости включают в себя как землю, так и здания и другие объекты, которые неотделимы от земельного участка.

Функции недвижимости

Недвижимые вещи, способные удовлетворить человеческие потребности, имеют полезность и признаются потребительскими товарами. Недвижимость может быть создана природой (земля) или человеком (земельные объекты, сооружения). Иногда в первом случае, и всегда во втором, добро ограничено количественно, так что оно действует как экономическое благо.

Недвижимость как экономическое благо способна удовлетворить многие осязаемые потребности общества и пробудить чувства ее владельца, природные ресурсы, исторические здания, произведения архитектуры удовлетворяют нематериальные потребности людей.

Как экономическое благо, недвижимость выполняет следующие функции:

• Функция потребительского объекта, т.е. ресурса для индивидуального пользования или для выполнения национальных и социальных функций;
• Функция реального актива, т.е. ресурса для производства продукции с целью получения прибыли;
• Функция товара, произведенного в целях обмена на другой товар или проданного с прибылью; функция товара, приобретенного для спекулятивной перепродажи с прибылью в будущем или используемого в качестве средства обеспечения финансовых обязательств;
• Функция финансового актива, т.е. капитала в материальной форме, который генерирует прибыль для владельца через аренду и перепродажу.

Виды недвижимости и управление ею

Целью экономики страны является обеспечение оптимального использования недвижимости на каждом этапе развития. Основными экономическими параметрами рынка недвижимости являются стоимость, доходы, расходы, налоги, уровень арендной платы.

Недвижимость может быть:

• Государство, которое включает в себя отрасли, имеющие инфраструктуру, земельные участки, водные и лесные объекты и оборонные системы;
• Региональный, который относится к недвижимости, находящейся в пределах одного региона и управляемой им;
• Урбан. Этот вид недвижимости включает в себя промышленные объекты, социальные объекты, жилые здания, инфраструктуру в границах муниципальных образований;
• Частная недвижимость включает в себя частную землю, дома, здания на земле, квартиры, офисы, магазины и т.д.

Все цены на недвижимость меняются со временем. На их стоимость влияют как внутренние, так и внешние факторы. Изменение климата, например, приводит к изменению строительных и системных технологических требований здания. Изменение демографических показателей влияет на изменение потребностей в жилье, культурных объектах и т.д.

Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой страх и риск и направленная на получение прибыли от осуществления полномочий по использованию, владению, распоряжению объектами недвижимого имущества.

Целью управления объектами недвижимости является достижение максимальной отдачи.

Направления, адресованные в процессе управления объектами недвижимости:

• Бухгалтерский учет и отчетность;
• Маркетинговые задачи (изучение рыночной среды и спроса, позиционирование недвижимости на рынке, реклама);
• Управление денежными потоками, связанными с имуществом;
• Технический менеджмент, т.е. управление эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом здания;
• Обеспечение объекта недвижимости и его пользователей необходимыми ресурсами, связанными с его использованием;
• Управление заполняемостью объектов недвижимости, т.е. привлечение новых пользователей, заключение долгосрочных договоров аренды, обеспечение оптимальной заполняемости помещений и т.д.

Экономические характеристики объектов недвижимости

Недвижимость как товар имеет определенные характеристики:

• Неподвижность в пространстве, что ограничивает возможность проведения сделок параметрами региональных рынков;
• Уникальность предметов. Поскольку комбинации различных характерных признаков не повторяются, это приводит к уникальности сделок с недвижимостью;
• Долговечность, которая обеспечивает наличие недвижимости на рынке в составе предложения в течение длительного периода времени и при всех рыночных колебаниях;
• Отсутствие ликвидности, что приводит к низкой эластичности предложения недвижимости;
• Низкая ликвидность, приводящая к значительному увеличению времени экспозиции в процессе продажи по рыночной цене;
• Сложность структуры собственности, которая приводит к высоким транзакционным издержкам, обычно возникающим у сторон сделки с недвижимостью в процессе подготовки и реализации.

Как финансовый актив, недвижимость также имеет несколько характеристик:

• Неоднородность актива, которая обусловлена неоднородностью экономических характеристик недвижимости и значительно затрудняет управление портфелем недвижимости;
• Низкая зависимость доходности объектов недвижимости от других активов. Это позволяет рассматривать объекты недвижимости как альтернативу при определении направлений инвестиций;
• Относительная стабильность получения доходов от использования имущества, которая обеспечивается долгосрочной арендой и соответствие изменения доходов инфляции. Это облегчает экономическое прогнозирование и управление рыночными рисками;
• Неисчерпаемость земельных ресурсов, долговечность зданий обеспечивают высокие гарантии сохранности вложенных средств по сравнению с другими финансовыми инвестициями;
• Необходимость высоких начальных инвестиций существенно снижает количество потенциальных пользователей объектов недвижимости;
• Низкая ликвидность, а также высокие транзакционные издержки по сравнению с ценными бумагами снижают привлекательность объектов недвижимости для спекулятивных операций.

Перечислим характеристики недвижимости, которая является объектом инвестирования:

• Недвижимость является недвижимой, поэтому ее нельзя перемещать, не повредив имущество;
• Недвижимость имеет прочную физическую и юридическую связь с землей;
• Каждый объект недвижимости уникален по своим физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
• Имущество не может быть украдено;
• Высокая стоимость недвижимости;
• Ограниченный доступ к полным и достоверным данным о сделках с недвижимостью;
• Долговечность недвижимости как инвестиционного актива;
• Постепенная потеря коммунальных свойств;
• Недвижимость способна удовлетворить потребности человека в жилье и другом пространстве, что определяется удобством ее использования;
• Постепенно увеличивает стоимость недвижимости на рынке;
• Недвижимость подвержена риску физического повреждения от естественных или техногенных факторов, риску накопления внешнего и функционального ухудшения, а также финансовым рискам, связанным с условиями лизинговых платежей;
• Недвижимость должна управляться как портфель для получения дохода;
• Для совершения сделок с недвижимостью требуются высокие затраты;
• Некоторые виды сделок с недвижимостью требуют соблюдения установленных государством процедур.