Ипотека в гражданском праве (Сущность ипотечного кредитования)

Содержание:

Введение

Само слово «ипотека» возникло ещё до нашей эры в Античной Греции в самом начале VI века. Данным образом древние греки называли форму обязательств по взятому на себя долгу перед заимодавцем. На участке земли, принадлежащей должнику, устанавливали столб, на котором находилась надпись, свидетельствующая, что данная территория земли снабжает задолженность ее владельца. Данный столб получил название «ипотека». Буквальный перевод данного термина с древнегреческого языка обозначает не иначе как «подставка», «подпорка».

Актуальность темы курсовой работы заключается в том, что получение в собственность жилья - это истинное желание любой и каждой вновь образованной ячейки общества, которое может с лёгкостью воплотиться в реальность, нужно только принять ту поддержку со стороны государства, которую оно готово оказать каждому из субъектов РФ.

Цель курсовой работы – проанализировать ипотеку в гражданском праве. Для достижения цели необходимо решить следующие задачи: - изучить сущность ипотечного кредитования; - рассмотреть права и обязанности по договору об ипотеке; - исследовать особенности предоставления коммерческой ипотеки юридическим лицам; - проанализировать особенности обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки.

Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с ипотекой.

Предметом исследования является комплекс проблем теоретического и практического порядка, связанных с правовым регулированием общественных отношений в области ипотеки.

В настоящее время вопросы ипотеки в целом поднимаются в трудах Р.С. Бевзенко, Л.А. Грось, Л.Л. Гусевой, А.А. Киселева, М. Орловой, Е.А. Павлодского, О. Плешановой, С.В. Прокофьева, С.А. Степанова, А.В. Толкушкина, К.А. Яшенкова и др.

1.Теоретические аспекты законодательства об ипотеке

1.1.Цели и задачи ипотечного кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом: функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства; функция обеспечения возврата заемных средств; функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны; функция формирования многоуровневого фиктивного капитала и др.

Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости оказывает воздействие на привлечение частных инвестиций в жилищную сферу и содействует различным категориям граждан в приобретении жилья.

В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Собственная недвижимость граждан и субсидии

Прежде всего, проблемы ипотечного кредитования начинаются с того, что на сегодняшний день лишь у 10% граждан имеется собственная жилплощадь, которая по общему метражу превышает 18 м2 из расчета на одного человека. Исходя из этого, только 1% людей может купить недвижимость на заработанные деньги.

Также стоит учитывать, что законодательные основы ипотечного кредитования в стране еще недостаточно проработаны. Поэтому возникают проблемы с ипотечным кредитованием и с предоставлением субсидий.

2. Инфляция

Сегодня экономическая обстановка в стране улучшилась. Однако из-за нестабильной ситуации граждане элементарно не хотят хранить свои деньги в банках. Соответственно государственным кредитным организациям просто неоткуда брать денежные средства на предоставление займов населению. Это также приводит к более высоким годовым ставкам и другим невыгодным условиям кредитования.

3. Общеэкономическая ситуация

Ипотечный кредит представляет собой заём, который окупается через довольно долгий период времени. Отсюда и возникают проблемы ипотечного кредитования в РФ. Дело в том, что банки, предоставляющие подобные долгосрочные займы, должны иметь хоть какие-то гарантии выплат, чтобы не потерять свою экономическую стабильность. В свою очередь, сами заемщики тоже хотят быть уверенными, что они будут в состоянии расплатиться за жилую площадь, за которую они уже внесли довольно внушительный первоначальный взнос.

Исходя из этого, кредитные организации вынуждены учитывать риски и, в случае неоплаты кредита, взимать с заемщика штрафы. Именно поэтому получить ипотеку сегодня может далеко не каждый, так как в случае просрочки или невозможности выплатить взятый кредит человек должен предоставить другие ресурсы, которые банк может принять в счет невыплаченного долга.

4. Низкая платежеспособность граждан

На сегодняшний день более 60% населения нуждается в улучшении условий жилья. Но, к сожалению, далеко не все могут представить банку необходимые документы, подтверждающие уровень заработка.

Согласно условиям ипотечного кредитования, заём предоставляется человеку, если размер ежемесячного платежа будет составлять не больше 40% от официального дохода гражданина и его родных. Таким образом, если каждый месяц заемщик будет платить порядка 30 тыс. рублей, то он должен зарабатывать не меньше 75 тыс. рублей. К сожалению, сегодня средняя заработная плата не достигает этого уровня.

5. Монополизация рынка

Фирм, которые занимаются строительством домов, не так уж и много, в связи с чем, между компаниями практически отсутствует конкуренция. Из-за этого застройщики могут позволить себе удерживать цены на недвижимость на довольно высоком уровне, что и приводит к фактической монополизации и повышению ставок по кредитам.

Соответственно единственным решением проблем ипотечного кредитования становится снижение цен на новостройки. Чтобы это произошло, необходимо развитие строительного рынка.

На сегодняшний день существует целый ряд мероприятий, направленных на улучшение условий для молодых семей, учителей, военнослужащих и прочих слоев населения. Однако, согласно статистике, большая часть этих программ нуждается в довольно серьезных доработках.

Таким образом, проблемы развития ипотечного кредитования в России действительно носят глобальный характер, и решить их сразу просто невозможно. Тем не менее, государством предпринимаются активные меры по снижению ставок по ипотечным кредитам.

Если говорить о будущем ипотечного кредитования, то все напрямую зависит от спроса. Так как на сегодняшний день не существует альтернативы, которая могла бы заменить ипотеку, несложно сделать вывод, что со временем популярность этого направления будет только расти.

Говоря о проблемах и перспективах развития ипотечного кредитования, большинство экспертов делают довольно оптимистичные прогнозы.

Таким образом, добиться стабильности в сфере ипотечного кредитования можно будет только тогда, когда этот вопрос будет решаться во всех описанных выше направлениях. Чем больше граждан будут оформлять ипотеки, депозиты и мелкие займы, тем больше будет ресурсов у финансовых организаций. То же самое касается и строительных фирм, а также государственных программ, которые постепенно начинают развиваться.

Права и обязанности по договору об ипотеке

Учитывая особенности ипотеки, законодатель устанавливает специальные правила в отношении прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя по договору об ипотеке.

Поскольку при ипотеке предмет залога не передается залогодержателю, залогодатель имеет право пользоваться заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением. В отличие от общих положений о залоге, содержащихся в ст. 338 Гражданского кодекса РФ (Гражданский кодекс РФ ... , 1994), данное правило является императивным. Согласно ст. 29 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (Федеральный закон ... , 1998; далее — Закон об ипотеке), условие договора об ипотеке, ограничивающее данное право залогодателя, ничтожно.

Пользуясь имуществом, залогодатель не должен допускать его ухудшения, а также уменьшать его стоимость сверх нормального износа.

В соответствии со ст. 37 Закона об ипотеке залогодатель имеет право с согласия залогодержателя отчуждать предмет ипотеки. При этом в договоре можно предусмотреть, что такое согласие не требуется. Особое правило содержится в отношении права залогодателя завещать заложенное имущество, в соответствии с которым условие договора, ограничивающее это право залогодателя, ничтожно. При нарушении залогодателем правил об отчуждении предмета ипотеки законодатель наделяет залогодержателя правом либо обратиться в суд с требованием признания сделки об отчуждении предмета ипотеки недействительной и применения последствий недействительности сделки, либо потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Причем, если приобретатель заложенного имущества в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается без согласия залогодержателя, приобретатель имущества будет нести ответственность за неисполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, солидарно с должником в пределах стоимости такого имущества. Если же в данной ситуации залогодатель не является должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, солидарную с должником ответственность будут нести не только приобретатель имущества, но и залогодатель (ст. 39 Закона об ипотеке).

Залогодатель вправе передавать предмет ипотеки в пользование третьим лицам. Если имущество предоставляется в пользование на срок, не превышающий срока обязательства, обеспеченного ипотекой, и будет использоваться в соответствии с его назначением, согласие залогодержателя не требуется. Вместе с тем законом или договором может быть определено, что даже при наличии указанных условий для передачи предмета ипотеки в пользование необходимо получать согласие залогодержателя. В остальных случаях — предоставление предмета ипотеки в пользование третьим лицам возможно только с согласия залогодержателя. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, передача в пользование третьим лицам предмета ипотеки на указанных условиях возможна, если такое право залогодателя предусмотрено в закладной. Очевидно, что, когда предмет ипотеки передается в пользование третьим лицам без согласия залогодержателя и на него обращается взыскание, затрагиваются интересы залогодержателя. В связи с этим законодатель в ст. 40 Закона об ипотеке предусматривает, что в данной ситуации в случае обращения взыскания на предмет ипотеки право пользование таким имуществом прекращается. При этом законодатель уточняет момент прекращения данного права. Так, если обращение взыскания на предмет ипотеки осуществлялось в судебном порядке, оно прекращается с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество. Если же обращение взыскания на предмет ипотеки осуществлялось во внесудебном порядке, то при продаже заложенного имущества с торгов оно прекращается с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов, а в случае приобретения его залогодержателем в собственность — с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.

Еще одно право, которым наделяется залогодатель при ипотеке, заключается в возможности передать заложенное имущество в залог в обеспечение исполнения других обязательств. В этом случае имеет место последующая ипотека. Не допускается последующая ипотека, если она запрещена предшествующими договорами об ипотеке, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Также законодатель не допускает заключение последующего договора об ипотеке, который предусматривает составление и выдачу закладной. Если, несмотря на установленный запрет, был заключен последующий договор об ипотеке, залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке имеет право обратиться в суд с требованием о признании его недействительным.

Если в предшествующем договоре об ипотеке содержатся условия, на которых должен быть заключен последующий договор об ипотеке, такой договор должен быть заключен с соблюдением данных условий. В противном случае требования залогодержателя по последующему договору будут удовлетворяться в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке. Данное правило содержится в ст. 43 Закона об ипотеке.

В отношении удовлетворения требований залогодержателей при последующей ипотеке, так же как и при других видах залога, действует принцип старшинства, который означает, что требования последующих залогодержателей будут удовлетворены из стоимости предмета ипотеки только после того, как удовлетворены требования предшествующих залогодержателей. Применительно к ипотеке очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного кадастра недвижимости.

Залогодатель, заключая последующий договор об ипотеке, обязан до заключения с ним договора сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех предшествующих ипотеках заложенного имущества. При неисполнении данной обязанности последующий залогодержатель имеет право потребовать возмещения причиненных убытков. Однако воспользоваться таким правом залогодержатель может только, если будет доказано, что он не мог получить сведения о предшествующих ипотеках, обратившись в орган, который осуществляет государственную регистрацию прав. Кроме этого, залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, обязан незамедлительно об этом уведомить предшествующих залогодержателей и сообщить им по их требованию сведения о последующей ипотеке.

Исходя из того, что при ипотеке заложенное имущество всегда остается во владении и пользовании залогодателя, законодатель возлагает на него обязанности по содержанию и обеспечению сохранности заложенного имущества. В частности, залогодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе осуществлять капитальный и текущий ремонт в сроки, предусмотренные законодательством, а при их отсутствии — в разумные сроки; принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества. Если третьими лицами будут предъявляться требования о признании за ними прав на заложенное имущество, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, а при предъявлении ими иска в суде — привлечь его к участию в деле. Более того, в указанных ситуациях в целях защиты своих прав на заложенное имущество залогодатель обязан с учетом сложившихся обстоятельств использовать способы защиты, предусмотренные ст. 12 Гражданского кодекса. В противном случае залогодержатель может использовать их самостоятельно от имени залогодателя без специальной доверенности и предъявить к залогодателю требование о возмещении понесенных в связи с этим необходимых расходов.

В свою очередь залогодержателю предоставляется право проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия содержания заложенного недвижимого имущества, в том числе переданного залогодателем во временное владение третьим лицам.

В целях защиты интересов залогодержателя законодатель возлагает на залогодателя обязанность застраховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, — на сумму не ниже суммы этого обязательства. При этом законодатель применительно к ипотеке устанавливает особое последствие в случае неисполнения данной обязанности залогодателем: залогодержатель имеет право застраховать заложенное имущество и потребовать от залогодателя возмещения понесенных им расходов (ст. 31 Закона об ипотеке).

Более того, если ипотекой обеспечивается заемное обязательство, а в качестве заемщика выступает физическое лицо, последний вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и процентов за пользование кредитом (заемными средствами). При этом страховая сумма не может быть менее чем 10% от основной суммы долга и не должна превышать 50% от основной суммы долга. Выгодоприобретателем по договору страхования ответственности заемщика является залогодержатель по обязательству, обеспеченному ипотекой. По данному договору страховой случай наступает, если должник не исполнил требование кредитора о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, которое было предъявлено в связи с тем, что должник не уплатил или несвоевременно уплатил сумму долга, если денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо стоимость оставленного кредитором за собой заложенного имущества будет недостаточна для удовлетворения требований кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой.

В свою очередь, залогодержатель вправе застраховать финансовый риск возникновения у него убытков, связанных с невозможностью в полном объеме удовлетворить требования, обеспеченные ипотекой, в связи с недостаточной стоимостью заложенного имущества. Страховая сумма по договору страхования финансового риска кредитора не может быть менее чем 10% от основной суммы долга. Выгодоприобретателем по такому договору является залогодержатель. В договоре страхования финансового риска кредитора под страховым случаем понимается возникновение у залогодержателя убытков, связанных с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации предмета ипотеки, либо с недостаточной стоимостью предмета ипотеки, оставленного залогодержателем за собой, для удовлетворения требований, обеспеченных ипотекой, в случае обращения взыскания на предмет ипотеки в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой должником суммы долга. Убытки залогодержателя, связанные с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо с недостаточной стоимостью оставленного за собой заложенного имущества, уменьшаются на сумму страховой выплаты, причитающейся залогодержателю как выгодоприобретателю по договору страхования ответственности заемщика.

Если залогодатель грубо нарушает правила пользования заложенным имуществом, его содержания или ремонта, не принимает меры к его сохранности, когда это создает угрозу его утраты или повреждения, а также не исполняет обязанность по его страхованию или необоснованно отказывает залогодержателю в проверке заложенного имущества, залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, а в при неисполнении данного требования — обратить взыскание на предмет ипотеки.

Из анализа ст. 47 Закона об ипотеке следует, что залогодержатель вправе передать свои права как по договору об ипотеке, так и по обеспеченному ипотекой обязательству третьим лицам. При этом договором или законом может быть запрещена их передача другому лицу. В частности, если права залогодержателя удостоверяются закладной, уступка по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству не допускается. При совершении такой сделки, она будет являться ничтожной.

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. При этом законодатель резюмирует, что при уступке прав по договору об ипотеке осуществляется и уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству. К лицу, которому переданы права по основному обязательству, переходят и права, обеспечивающие исполнение этого обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. Вместе с тем диспози-тивный характер указанной нормы позволяет предусмотреть в договоре, что права, обеспечивающие исполнение основного обязательства, переходить не будут.

Еще одна особенность, связанная с правами и обязанностями сторон при ипотеке, заключается в том, что права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. В некоторых случаях составление и выдача закладной не допускаются (например, если предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс, либо право аренды на него; если ипотекой обеспечивается обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент). Если права залогодержателя удостоверяются закладной, об этом должно быть указано в договоре об ипотеке.

Установленные законодательством особенности в отношении прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя при залоге недвижимого имущества, позволяют сохранять обеспечительную функцию ипотеки на протяжении всего срока действия договора об ипотеке, и тем самым максимально защитить интересы залогодержателя, обеспечив ему возможность удовлетворить свои требования по обязательству, обеспеченному ипотекой.

По моему мнению, ипотека – это прекрасная возможность приобрести своё жильё. Далеко не в каждой семье имеется определенный капитал для покупки жилья. На сегодняшний день радует то, что государство занимает активную позицию в помощи молодым семьям: в феврале 2019 года президент России объявил, что льготные ипотеки российским семьям с детьми будут выдаваться бессрочно. Ею смогут воспользоваться больше 600 тыс. граждан. Семьям, у которых есть трое или больше детей, будут получать от государства компенсацию. Льготная ипотека для семей с двумя и более детьми будет действовать в течение всего срока погашения ипотечного кредита. Об этом заявил президент России Владимир Путин в своем послании Федеральному собранию.

2.Особенности ипотеки в РФ

2.1.Особенности предоставления коммерческой ипотеки юридическим лицам.

На современном этапе любой бизнес нуждается в финансовой поддержке (особенно, если находится лишь на этапе становления). Но сложность заключается в том, что инвесторы не торопятся вкладывать средства в начинающие и еще нестабильные проекты. Единственная надежда на кредитование, а именно операционные (целевые) займы.

Особенность такого кредитования - получение средств под решение группы задач и реализацию определенных целей. К примеру, получить средства можно для закупки сырьевой продукции, покупки необходимого оборудования и так далее. Данный вид займа актуален и в том случае, когда есть нужда в покупке офиса для бизнес-деятельности, повышения оборотного капитала, обучения сотрудников и так далее. В итоге вариантов предостаточно. При этом цели, под которые выдаются средства, должны прописываться в соглашении участников (заемщика и кредитора). Также указываются сроки, в течение которых заемщик должен выплатить имеющийся долг.

К основным видам такого кредита для юридических лиц можно отнести:

- рисковое финансирование. Такой заем можно получить для реализации научных проектов. С позиции заемщика при оформлении кредита особых гарантий не нужно, что в ряде случаев «развязывает» руки. Единственное, что за свободу получатель займа расплачивается высокой ставкой процента;

- коммерческая ипотека. Назначение данного займа - покупка офисов, складских помещений или площадок под торговлю. Но здесь стоит учесть, что в роли залога по займу выступает сама покупаемая недвижимость. Главное отличие этого вида кредита от стандартной ипотеки - меньшие сроки;

- кредит под открытие своего бизнеса. Этот вид займа можно смело назвать наиболее затратным. Его особенность - краткосрочность, а главное требование со стороны кредитора - предоставление бизнес-плана. При этом средства должны быть потрачены исключительно на развитие своего дела;

- кредит на развитие предпринимательской деятельности. Этот вид кредитования является одним из наиболее удобных для стороны, оформляющей операционный кредит. Основное назначение займа -увеличение оборотного капитала компанией;

- заем на закупку основного оборудования. В данном случае бизнесмен берет средства на покупку наиболее важной для осуществления деятельности техники. Благодаря такому кредиту, он может купить недвижимость для предприятия или транспортное средство. Обязательным условием получения займа является обеспечение (залог), роль которого может выполнять приобретенное за кредитные средства имущество. Кроме этого, клиент должен подтвердить

кредитору, что является платежеспособным и может выполнить свои обязательства по погашению займа;

- инвестиционный заем. Этот вид кредитования предоставляется под конкретную инвестиционную программу (последняя должна быть расписана в бизнес-плане). К примеру, средства могут быть получены под расширение производства или обновление оборудования.

Кредитование бизнеса или юридических лиц - это денежные займы, которые выдаются юридическому лицу для развития предпринимательской деятельности на установленных сроках и условиях возврата и выплаты процента по кредиту.

Поддержка бизнеса - это стратегический курс государства, направленный на оказание помощи начинающим предпринимателям. Поддержка бизнеса - комплекс мер и мероприятий, позволяющих представителям малого и среднего бизнеса быстрее адаптироваться в предпринимательской среде, выдерживать налоговую нагрузку, закупать необходимое оборудование и в сжатые сроки начинать производство (оказывать услуги).

Поддержка бизнеса может включать в себя целый спектр услуг - помощь в модернизации производственных мощностей, закупке нового оборудования, получении кредита, обучении и переподготовке кадров и так далее.

Малый и средний бизнес активно развивается во многих странах мира. И чем лучше государство заботится о начинающих предпринимателях, тем быстрей развивается экономика страны. Не секрет, что поддержка бизнеса в виде разработки специальных программ, льгот, помощи в получении кредита - все это окупается сторицей и способствует пополнению бюджета в будущем.

Начиная с 2007 года (с выходом федерального закона №209-ФЗ в Российской Федерации) стартовало множество программ поддержки малого и среднего бизнеса. При этом все они направлены на развитие и рост начинающих предпринимателей.

Субсидии на поддержку бизнеса выдаются на конкурсной основе и распределяются с учетом выделенных бюджетных средств. В среднем уровень софинансировния малой и средней предпринимательской деятельности составляет около 70-75%. К основным программам в помощь малому и среднему бизнесу можно отнести:

- помощь в оформлении лизинга для малых компаний. В этом случае государство берет на себя выплату первоначального взноса на сумму до миллиона рублей. Кроме этого, возможно получение лизинга для модернизации на сумму до десяти миллионов рублей;

- формирование и налаживание работы гарантийных фондов. Задача таких организаций - предоставление гарантий банкам при оформлении займа начинающим предпринимателям;

- поддержка бизнеса путем оформления гранта. В этом случае победитель конкурса может рассчитывать на сумму до трехсот тысяч рублей;

- предоставление грантов новичкам-инноваторам на сумму до полумиллиона рублей на человека;

- помощь в организации муниципальных (региональных программ). К таковым можно отнести муниципальные структуры широкого профиля. Их задачи - организация обучения, помощь в оформлении займа в МФО, получение лизинга, грантов и так далее;

- активное внедрение специальной программы, подразумевающей переподготовку и подготовку кадров для сферы малой предпринимательской деятельности. По завершении обучения ученик получает сертификат о завершении курсов. При этом государство может взять на себя расходы по подготовке (повышению квалификации) персонала уже действующей компании;

- поддержка организаций, которые ориентированы на экспорт. Здесь государство может взять на себя оплату части процентной ставки или организацию центра поддержки экспорта;

- прочая помощь (консультации, помощь в техническом присоединении, инновационное творчество, поддержка социального бизнеса, оказание поддержки при открытии частных детских садов и так далее);

- помощь в создании инфраструктуры малого бизнеса. К примеру, наполнение промпарков (от 20 тысяч квадратных метров), бизнес-инкубаторов (от 900 квадратных метров), технопарков - от пяти тысяч квадратных метров.

Максимальный размер помощи для малого бизнеса в 2017 году составляет 5 миллионов рублей в течение трех лет, причем на момент подачи заявки предприниматель должен уже погасить не менее 10% кредита.

Субсидия предоставляется субъектам предпринимательства, которые включены в реестр получателей помощи и прошли необходимые подготовительные этапы:

1. Получили одобрение проекта со стороны отраслевой комиссии при Департаменте;

2. Заключили с Департаментом договор софинансирования;

3. По окончании действия договора документально подтвердили целевое использование средств и выполнили оговоренные в нем социально-экономические показатели (создали рабочие места, уплатили налоги на указанную сумму, увеличили заработную плату).

Прежде чем получить подобный кредит, предприятие должно пройти тщательную экспертизу Департамента развития предпринимательства и добиться включения в реестр получателей помощи. Несколько опрометчиво кредитовать предприятия, которые:

1. Имеют задолженность перед бюджетом по сборам, налогам и другим обязательным платежам. Для получения льготного кредита финансовая отчетность предприятия должна быть в полном порядке;

2. Уже получали подобный кредит от государства, но погасить его вовремя не смогли;

3. Готовятся заявить о своем банкротстве.

Для бизнесменов, нуждающихся в финансовой помощи более скромных масштабов, государственная программа при посредничестве фондов развития предпринимательства и государственных микрофинансовых организаций позволяет выделить в качестве займа помощь малому бизнесу от государства в 2017 году 1000000 рублей на срок до года.

Более основательный подход к кредитованию малого бизнеса можно увидеть в специальных предложениях практически всех крупных банков. Речь идет о государственных кредитах малому бизнесу в размерах от 150 тысяч до 150 миллионов рублей с процентной ставкой 12-15% на срок до пяти лет — при этом кредитуемый бизнес должен быть прибыльным и существовать, по меньшей мере, три месяца. Разумеется, чем больше сумма - тем тщательней специалисты банка изучают бизнес-претендента, тем выше требования к залогу или государственному обеспечению кредита. При принятии решения о выдаче льготного кредита малому бизнесу от государства в 2017 году изучаются объемы денежных потоков реципиента, его финансовое положение, рентабельность и качество предлагаемого проекта, общее состояние отрасли.

Классификация видов кредитов юридическим лицам:

1.Овердрафт для юридических лиц подразумевает перечисление на расчетный счет предприятия определенной финансовой суммы, которую предприниматель вправе заимствовать в случае необходимости и возвращать в течение текущего отчетного периода. Преимущество этой формы кредитования заключается в возможности проведения

срочных сделок и невысокой процентной ставке, которая начисляется только на сумму, снятую со счета. Овердрафт используется преимущественно с целью пополнения оборотного капитала, реже может быть заимствован на текущие потребности предприятия.

2. Кредитная линия. Выдача кредита долями в течение некоторого периода называется кредитной линией. Возможно получение двух типов «порционных» займов:

• Невозвратная, при которой порции денег перечисляются предприятию в сроки, указанные в договоре, а погашение начинается с момента выдача последней доли кредита. При этом возврат денег на банковский счет не влияет на увеличение размеров последующей суммы.

• Возвратные линии имеют много общего с кредитными картами: возвращенные на счет средства становятся причиной увеличения суммы, доступной к заимствованию.

Кредитные линии являются лучшим решением для молодых, динамично развивающихся проектов, а также объектов сельского хозяйства, характеризующихся ярко-выраженной сезонностью доходов. Во втором случае в договоре предусматривается погашение основной массы долга в течение летне-осеннего периода, на который приходится самый высокий уровень прибыли.

З.Кредит на пополнение оборотного капитала. Расширение производства, увеличение объемов закупок сырья и товаров требуют активного пополнения средств в обороте. Зачастую выделение средств силами самого предприятия не представляется возможным в связи с наймом новых сотрудников, компетентных в сфере обслуживания нового оборудования. Подобные кредиты выдаются однократной суммой и предусматривают погашение в течение фиксированного промежутка времени путем аннуитетных или дифференцированных платежей.

4.Кредит на покупку нового оборудования. Моральное устаревание техники на производстве и всяческие поломки создают необходимость в приобретении нового, более мощного, инновационного оборудования, машин и автомобилей. В данном случае кредитор не довольствуется оценкой доходов предприятия, а может потребовать залог или организовать личный визит, в ходе которого производится оценка условий производства и материальных активов компании.

В ряде случаев кредиты на покупку оборудования экономически не оправдывают себя: они требуют значительного вложения собственных средств, потому как банк выдает лишь часть от необходимого. Кроме того, сроки оформления слишком растянуты. Альтернативой кредиту становится приобретение техники в лизинг.

5.Коммерческая ипотека. Этот вид кредитования схож с традиционной ипотекой для физических лиц:

• Требуется не только предоставление документов, подтверждающих стабильность доходов предприятия, но и залог приобретаемой недвижимости

• Иногда приходится заручиться поддержкой других, более крупных предприятий

• Значительную часть средств придется изъять из оборота компании, потому как банк предоставляет не более 80% от номинальной стоимости объекта

6.Кредит на открытие бизнеса. Самой рискованной для кредиторов формой предоставления займов является кредитование новых проектов, при открытии которых человек не может привести гарантии успешности мероприятия.

Для выдачи коммерческого кредита банку необходимо оценить кредитоспособность заемщика. Центральный банк РФ рекомендует коммерческим банкам разработать свою собственную систему показателей финансовой деятельности заемщиков. Методика проведения оценки финансового состояния заемщиков оформляется отдельным положением и утверждается правлением коммерческого банка.

Коммерческий банк должен учитывать также факторы, которые во многом носят субъективный характер: эффективность управления предприятием заемщика; рыночную позицию заемщика и его зависимость от циклических и структурных изменений в экономике и отрасли; наличие государственных заказов и государственной поддержки заемщика; историю погашения кредитной задолженности заемщика в прошлом.

В рассмотренных методиках оценки кредитоспособности заемщика для оценки финансового состояния используются три группы оценочных показателей:

1) коэффициенты ликвидности;

2) коэффициенты автономии;

3) коэффициенты рентабельности и оборачиваемости.

Состав и содержание показателей, отражающих финансово-хозяйственное положение заемщика различен. Среди показателей ликвидности для трёх банков общими являются: коэффициент текущей ликвидности (общий коэффициент покрытия) и коэффициент абсолютной ликвидности. Коэффициент автономии (концентрации собственных средств) также учитывается во всех представленных методиках. Для показателей оборачиваемости и рентабельности общими являются: коэффициент оборачиваемости запасов, коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности и показатель рентабельности продаж.

Основным источником информации, при отнесении заемщика к какому-либо классу, является финансовая отчетность, которая обладает рядом недостатков как информационная база. Непрозрачность ведения бизнеса в России приводит к тому, что при оценке финансового состояния предприятия в нашей стране необходимо применять комбинированный анализ управленческой и фискальной отчетности, так как последняя не позволяет внешним пользователям увидеть реальную картину рассматриваемого бизнеса, а значит, понять действительные риски кредитования рассматриваемого предприятия.

Несмотря на то что заемщик предоставляет банкам сведения, касающиеся предполагаемых денежных потоков и финансовых результатов, построение прогнозных финансовых документов осуществляется упрощенно, в основном с использованием трендового способа, а их данные непосредственно не учитываются при определении класса заемщика.

Общий недостаток, присущий не только представленным методикам, но и всем российским, связан с особенностью ведения бизнеса в России, в частности, слабой прозрачности финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Таким образом, любая методика оценки кредитоспособности юридического лица имеет высокую чувствительность к искажению (недостоверности) исходных данных, в особенности, финансовой отчетности.

Разработанные методики унифицированы, то есть имеют определенный набор показателей и критериев, по которым оценивается кредитоспособность заемщика, что позволяет быстро и с минимальными трудозатратами проанализировать большой объем кредитных заявок, сократив, таким образом, операционные расходы.

Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки. Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей. Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной. Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее.

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. [4] Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика. Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

1Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:

2.2.Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.

3 Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.

4.4.4. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект

4.4.5. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.

4.4.6. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

1Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.

2Объект недвижимости передается в залог кредитной организации. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли - продажи.

3Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Оформление кредита по схеме №3

Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:

1Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.

2Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.

3После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Некоторые банки предлагают своим клиентам подобное условие, объясняя это тем, что покупаемая недвижимость и так будет находиться в залоге. Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит.

Так, например, Сбербанк предлагает следующие условия для коммерческой ипотеки такие условия на 2017 год:

1Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.

2Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.

3Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.

4Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.

5Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.

6Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.

Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес - ипотека» с ее основными достоинствами:

1Срок кредитования до 10 лет.

2Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.

3Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.

В Росбанке:

1Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.

2Отсутствие комиссии за досрочное погашение.

ЗВыдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

Таким образом, коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

2.2 Особенности обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки

Одним из существенных правовых средств обеспечения интересов кредитора является обращение взыскания на недвижимое имущество должника, находящееся в залоге у кредитора. Порядок обращения взыскания на недвижимое имущество, приобретенное с помощью ипотечных средств и находящееся в залоге, регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N° 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Федеральный закон об ипотеке), Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), а также Федеральным законом от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Федеральный закон об исполнительном производстве).

В залоговом праве термин «обращение взыскания на недвижимое имущество» рассматривают как стадию реализации права залога и как обращение взыскания в смысле процессуального законодательства. Первое необходимо рассматривать и понимать как действия залогодержателя, которые осуществляются им в целях продажи на торгах предмета залога и получения денежного возмещения, второе - как ряд действий, которые осуществляются судебным приставом-исполнителем в целях удовлетворения требований кредитора о взыскании с должника денежной суммы, указанной в исполнительном документе.

В широком смысле под обращением взыскания на заложенное недвижимое имущество следует понимать меру принудительного исполнения, которая будет применена в отношении должника по договору

ипотеки или по ипотеке, возникающей в силу закона с целью удовлетворения требований кредитора путем изъятия недвижимого имущества и его принудительной реализации на торгах или передаче кредитору.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обязательства, обеспеченного залогом. Из этого можно сделать вывод, что обращению взыскания на предмет ипотеки должно предшествовать выявление факта задолженности, ее суммы, а также иных обстоятельств ненадлежащего исполнения должником своих обязательств.

В то же время закон предусматривает некоторые исключения из этого правила. Так, например, банк может потребовать досрочного возвращения кредита или уплаты процентов по нему, а в случае невыполнения данного требования - обращения взыскания на предмет ипотеки вне зависимости от надлежащего или ненадлежащего исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору. К таким случаям закон относит несоблюдение залогодателем обязанности по предупреждению залогодержателя о всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки, грубое нарушение правил пользования заложенным жилым имуществом, правил содержания и ремонта заложенного имущества, несоблюдение заемщиком обязанности по принятию мер по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу повреждения или утраты заложенного имущества, нарушение обязанности по страхованию заложенного имущества [4].

Неисполнение одной из указанных обязанностей влечет за собой возникновение у залогодержателя права требования досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, а в случае невыполнения данного требования - обращения взыскание на предмет ипотеки, даже в том случае, когда основное обязательство исполняется надлежащим образом.

В некоторых случаях основанием для обращения взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге, могут выступать обстоятельства, не зависящие от воли сторон ипотеки и действий должника по обеспечиваемому ипотекой обязательству. К числу таких обстоятельств Федеральный закон об ипотеке относит: принудительное изъятие государством заложенного имущества, обращение взыскания на предмет ипотеки по требованиям предшествующих или последующих залогодержателей. В данных случаях права залогодержателя осуществляются вне зависимости от надлежащего или ненадлежащего исполнения основного обязательства.

Для защиты прав должника в законодательстве закреплен ряд ограничений по обращению взыскания на жилые помещения, которые являются обеспечением основного обязательства.

Так, например, в ГК РФ установлены условия, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается. К таким условиям относятся случаи, когда нарушение обеспеченного залогом обязательства, допущенное должником, незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество должника возможно только при наличии существенных нарушений основного обязательства с его стороны. Нарушение обязательства, обеспеченного залогом, считается незначительным, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при одновременном соблюдении следующих условий: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения основного обязательства составляет менее трех месяцев [1].

В соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации не допускается обращение взыскания по исполнительному документу на жилое помещение, являющееся единственно пригодным для проживания гражданина - должника и членов его семьи. Однако данное ограничение не распространяется на указанные жилые помещения, которые являются предметом ипотеки и согласно законодательству об ипотеке на них может быть обращено взыскание.

Ранее на практике существовал подход, когда обращение взыскания на единственное жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита. Такой подход был обусловлен узким пониманием п. 1 ст. 78 Федерального закона об ипотеке, которое сводилось к тому, что только при законной ипотеке имеет значение цель займа.

Однако в настоящее время существует позиция о том, что обращение взыскания на квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке, так и по ипотеке в силу закона независимо от цели предоставления ипотечного займа. Наличие у гражданина - должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной) [7]. При этом судебная практика свидетельствует о том, что в данном случае судами не учитываются такие обстоятельства, как тяжелое материальное положение, проживание в заложенном жилом помещении несовершеннолетних, тяжелобольных или недееспособных граждан. Так, по одному из дел суд удовлетворил требование банка об обращении взыскания на предмет ипотеки, в котором проживал тяжелобольной человек, однако предоставил отсрочку исполнения указанного решения на полтора года.

Указанный вывод содержится в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4. Мотивируя указанный вывод, судебная коллегия ссылается на п. 1 ст. 50, п. 1 ст. 78 Федерального закона об ипотеке, ст. 79 Федерального закона об исполнительном производстве, ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и их взаимосвязь. Представленная позиция приводит к ограничению исполнительского (имущественного) иммунитета в отношении единственного жилого помещения должника и к такому балансу интересов кредитора и должника, когда последний остается заведомо в проигрыше.

Законом допускается обращение взыскания на предмет ипотеки в том случае, когда заемщиком нарушаются сроки внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, если залог обеспечивает обязательство, исполняемое периодическими платежами.

В случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства залогодержатель приобретает право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества путем обращения на него взыскания. Однако в некоторых случаях такое право у залогодержателя возникает не всегда сразу после неисполнения заемщиком основного обязательства. Так, например, согласно Закону №214-ФЗ обращение взыскания на предмет залога по договору долевого участия возможно только по истечении шести месяцев после наступления срока передачи застройщиком объекта долевого строительства согласно договору, либо после прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости, при наличии обстоятельств, которые свидетельствуют о том, что в срок, предусмотренный договором, объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Согласно общему правилу обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество осуществляется в судебном порядке. Однако закон предусматривает возможность заключения между сторонами договора о залоге недвижимости соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания. Условие о внесудебном порядке может быть включено непосредственно в договор ипотеки. Заключение указанного соглашения возможно как до, так и после возникновения оснований для применения обращения взыскания.

В то же время законодатель устанавливает ряд ограничений на применение внесудебного порядка обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки. Так, например, применение внесудебного порядка обращения взыскания не допускается, если таким имуществом является жилое помещение, которое принадлежит на праве собственности физическому лицу, если залогодатель - физическое лицо - признан безвестно отсутствующим, если заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества.

Указанные ограничения существенно препятствуют развитию внесудебных процедур обращения взыскания.

В соглашении или в договоре об ипотеке указываются способ, которым будет реализовано заложенное имущество, стоимость предмета залога, либо порядок ее определения.

Особым видом внесудебного порядка обращения взыскания является обращение взыскания на предмет ипотеки по исполнительной надписи нотариуса. Указанный порядок применяется в том случае, если условие о внесудебном порядке обращения взыскания было включено непосредственно в договор ипотеки и если договор был нотариально удостоверен.

Исполнительная надпись нотариуса в данном случае приобретает свойство исполнительного документа, на основании которого осуществляется исполнительное производство. Указанный порядок направлен на упрощение удовлетворения требований кредитора в случае отсутствия между сторонами спора о наличии оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

При внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество его реализация происходит посредством проведения открытого аукциона организатором торгов на основании договора, заключенного с залогодержателем.

Перед началом проведения торгов залогодержатель или организатор торгов должен направить залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Если залогодателем требования, указанные в уведомлении, не будут исполнены в течение 10 дней с момента получения такого уведомления, то организатор торгов или залогодержатель направляет уведомление о проведении торгов и публикует извещение об этом в периодическом печатном издании органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество.

В случае если торги признаются состоявшимися, задолженность заемщика перед залогодержателем погашается за счет суммы, которая будет выручена от продажи предмета залога. Если же вырученной суммы от продажи предмета залога недостаточно, банк может удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества заемщика. Если же указанная сумма превышает размер задолженности заемщика перед банком, разница возвращается залогодателю.

Если торги не состоялись, банк вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования.

Стоит обратить внимание на то обстоятельство, что при наличии уважительных причин суд вправе отсрочить реализацию предмета залога на срок до одного года. В период отсрочки заемщик не освобождается от исполнения своих обязательств. Так, ему продолжают начисляться проценты по кредиту и штрафные санкции.

В то же время в законодательстве не закреплены уважительные причины, при наличии которых судом может быть предоставлена отсрочка.

Так, Л. Хуснетдинова относит к таким уважительным причинам обстоятельства, которые ставят залогодателя в тяжелое материальное положение, например, увольнение по основаниям, которые не зависят от воли работника (ликвидация организации либо прекращение деятельности индивидуальным предпринимателем, сокращение численности или штата работников организации, индивидуального предпринимателя) [13]. Также, по мнению М.С. Перовой, к обстоятельствам, ставящим должника в тяжелое материальное положение, следует отнести наличие на его иждивении несовершеннолетних детей, совершеннолетних детей-инвалидов, престарелых родителей или родственников, проживающих в жилом помещении, на которое обращается взыскание. При этом данное жилое помещение должно быть единственным пригодным для постоянного проживания должника [11].

Также следует обратить внимание на то, что в период отсрочки начисление процентов и неустойки существенно ухудшает положение заемщика и значительно увеличивает его долговые обязательства. Данное положение никак не способствует погашению долга.

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество в судебном порядке регулируется Федеральным законом от 02.10.2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Залогодержатель направляет исковое заявление в соответствующий суд по месту нахождения недвижимого имущества. Суд рассматривает направленное залогодержателем исковое заявления и выносит решение по делу об удовлетворении или об отказе в удовлетворении заявленных требований. В том случае, если суд вынес положительное решение в пользу кредитной организации, на основании решения выдается исполнительный лист, который направляется банком в Федеральную службу судебных приставов.

Реализация предмета ипотеки при обращении взыскания на него в судебном порядке осуществляется путем продажи на публичных торгах, которые проводятся в форме аукциона. Выигравшим аукцион признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за залоговое имущество.

В качестве еще одной особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество является то обстоятельство, что при обращении взыскания на заложенное имущество все права аренды, а также иные права пользования относительно данного имущества прекращаются, в том случае если они были предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке. При этом моментом прекращения таких прав будет являться дата вступления в силу судебного решения об обращении взыскания на заложенный объект. При внесудебном порядке обращения взыскания указанные права прекращаются с даты заключения лицом, которое выиграло торги, договора купли-продажи с их организатором, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

При реализации заложенного имущества одним из основных моментов является определение начальной стоимости предмета залога. Проблемность указанного вопроса заключается в том, что у кредитора и залогодателя имеется различный интерес по отношению к величине начальной стоимости предмета залога. Так, для залогодателя наиболее выгодным вариантом является установление максимальной начальной стоимости залогового объекта, так как благодаря этому он может полностью погасить все свои обязательства и получить разницу, которая может возникнуть после удовлетворения требований кредитора. В то же время для кредитора такой вариант неудобен ввиду того, что установление максимальной цены на залоговый объект грозит затягиванием удовлетворения требований кредитора, так как процесс реализации такого имущества может быть затруднен в связи с его высокой стоимостью.

В тех случаях, когда законом закреплено, что начальная продажная цена должна определяться на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 % от рыночной стоимости такого имущества.

При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества для его реализации устанавливается судом вне зависимости от соглашения сторон договора ипотеки относительно стоимости заложенного имущества.

Исходя из анализа законодательства об обращении взыскания на предмет ипотеки, следует отметить, что указанный порядок сочетает в себе как общие правила об обращении взыскания на заложенное имущество, так и особенности, которые характерны только для имущества, являющегося предметом ипотеки. Обращение взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге, является одним из способов обеспечения исполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой. Обращение взыскания на предмет ипотеки возможно только в судебном порядке, если между кредитором и должником не заключено соглашение о внесудебном порядке. Обращение взыскания на единственное пригодное для проживания жилое помещение должника и членов его семьи возможно только в случае, если оно является предметом ипотеки вне зависимости от природы ее возникновения. При этом не учитываются какие-либо смягчающие обстоятельства, такие как наличие зарегистрированных и проживающих в таком жилом помещении несовершеннолетних, либо тяжелобольных граждан. В данном случае возможно лишь только предоставление судом отсрочки исполнения решения суда об обращении взыскания. При рассмотрении вопроса реализации заложенного недвижимого имущества необходимо обратить внимание на определение его начальной продажной цены. Начальная продажная стоимость реализуемого залогового недвижимого имущества должна соответствовать его действительной рыночной стоимости, а не стоимости на момент заключения договора ипотеки.

Заключение

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования сдерживается рядом факторов, в связи с этим мы предлагаем рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования, рассмотрим их более подробно.

Ипотечные жилищные кредиты выдаются под достаточно высокие процентные ставки - 12% - 15% годовых, что приводит к значительному удорожанию полученного кредита. В результате этого лишь незначительная часть населения может позволить себе использовать ипотечный кредит в решении своих проблем. В связи с этим, предлагается снизить процентную ставку по ипотечному кредиту, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. Возможен вариант, рассчитанный на более состоятельную часть населения - ипотечного кредитования с использованием договора купли - продажи квартир в рассрочку.

Решить проблему значительного первоначального взноса можно путем внесения в качестве первоначального взноса итоговой суммы по срочному депозиту. Это значит что, если у заемщика на момент внесения первоначального взноса существует более полугода вклад в банке, срок завершения которого еще не наступил, клиент может уже сегодня внести в качестве взноса денежные средства с процентами, начисленными в будущем.

Снизить задолженность по ипотечным кредитам, путем предоставления банком помощи в управлении денежными средствами заемщика.

Расширить круг строительных компаний, финансирование строительства которых коммерческий банк осуществляет через договоры о совместной деятельности в целях упрощения получения предварительного договора о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, подтверждающего покупную или сметную стоимость объекта.

Внедрить новый вид ипотечного кредитования - продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.

Таким образом, осуществление данных мероприятий поможет коммерческим банкам усовершенствовать не только ипотечное кредитование, но, и также расширить спектр предоставляемых продуктов и услуг, круг заемщиков, увеличить доход банка благодаря введению новых операций и повысить спрос на ипотечном рынке.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс РФ, часть первая от 30 ноября 1994 года (1994) // Собрание законодательства РФ. № 32. Ст. 3301.
2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // СЗРФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532. 
3. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ
4. Бисултанова А. А. Региональные банки в современных условиях экономики России // Финансы и кредит. 2016. № 24 (696). С. 17-24. 
5. Ворошилова И.В., Носова Т.П. Роль ипотеки в решении социальных проблем России // Политическое и социально-экономическое развитие Юга России: история, современность, перспективы развития // Сборник научных статей международной научно-практической конференции. 2015. С. 57-62. 
6. Голушко Е.Ю. Новые виды залоговых конструкций при ипотеке жилого помещения / Е.Ю. Голушко // Юридические науки. - 2006. - № 2.
7. Ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам в РФ. // Официальный сайт Центрального Банка России. [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.cbr.ru 
8. Казаченок О.П. Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки // Вестн. Волгоградского гос. унта. - 2016. - № 2(31). - С. 142. 

9. Караваева Ю. С., Лозина Е. А. Анализ организации кредитных и депозитных операций в ПАО «Сбербанк России» // Бюллетень науки и практики. 2017. № 1 (14). С. 134-141. 

10. Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств / утв. президиумом Верховного суда РФ 22.05.2013 // Бюлл. Верховного суда РФ. - 2013. - № 9. 

11. Перова М. С. Организационно-правовые основы исполнительного производства в сфере обращения взыскания на заложенное имущество должников: российский и зарубежный опыт//Практика исполнительного производства. - 2015. - № 6. - С. 47.

12. Литвинова С.А. Ипотечное кредитование: учебное пособие - М.: Директ-Медиа, 2015. - 182 с.

13. Руденко Е.Ю. Некоторые особенности предмета и объекта ипотеки жилых помещений / Е.Ю. Руденко // Современное право. - 2014. - № 3.

14. Руденко Е.Ю. Вопросы государственной регистрации законной ипотеки / Е.Ю. Руденко // Новая правовая мысль. - 2009. - № 1. (0,2 п.л.). 10. Руденко Е.Ю. Основания для замены субъектов ипотеки жилых помещений / Е.Ю. Руденко // Новая правовая мысль. - 2014. - № 2.

15. Сенина В. С., Караваева Ю. С. Формирование цены кредита и факторы, влияющие на снижение ссудного процента // НАУКА, ОБРАЗОВАНИЕ, ИННОВАЦИИ: АПРОБАЦИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИИ. Материалы Международной научно-практической конференции. НИЦ «Поволжская научная корпорация». 2016. С.224-226.